房地产项目开发计划

房地产项目开发计划工作阶段大类土地信息土地价值初判土地价值深判主小类地块现状图规划设计条件现场踏勘了解周边配套情况了解未来发展规划了解地块的上市方式和土地款了解项目开发成本了解当地的房地产市场状况可行性研究报告主要工作内容项说明落实地块具体位置及周边情况落实规划条件，了解限制性条件对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解了解地块周遍的商业、教育、交通等情况了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况产品形式、开发周期的安排现状图（四至电子文件）市场深度调研项目最终定位成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选开发周期及付款计划周边及辐射范围内析、市场竞争分析，进行区域市场调研。根据以往及周边项目成交客户分析和性建议。进行项目开发的方案设计和成本测算。据土地的开工条件、开发节奏。工作部门主办部门主办主办部门前期部前期部工程部工程部销售部销售部成本部销售部前期部销售部销售部控制部销售部工程部协办部门工程部工程部完成时间销售部前期部前期部工程部工程部工程部前期部工程部控制部销售部工程部工作工作部门完成时间主办岗协办部工作工作部门完成时间主办岗协办部主办部门大类制定项目财务数据制定合作方式、投资回报方式、草拟合同财务部项目部财务部项目部财务总监财务总监副总经理寻找合作项目部项目部财务部行政办协议盖章，存档。协助办理股权、增资等相关财务问题，工商局办理公司注册。签订土地出让合同用地规划许可证项目部财务部财务部行政办合同条款的草拟和完善；提供资金提供土地出让合同；提供资金缴纳出让金、交易费。总经理前期部让合同、付款凭证及相关图纸总经理财务部各部门各部门总经理财务部各部门各部门现金流测算主项目招商报告（前期阶段）明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）项目引资（商业计划书）合作实施（实施阶段）拍卖摘牌确定用地图、桩点坐标、用地条件准备材料，办证主要工作内容项说明区域宏微观市场研究项目招商文本中盈利能力分析项目商业策划书合作伙伴确定合作方案确定合作细节确定签署战略合作协议合作公司成立及相关手续办理竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术交纳土地款、契税、交易费等提交土地出让合同和土地出让金、交易费等交费证明建设用地规划许可证前期部建设用地规划许可证资料室：提供土地出土地出让合同核定土地边界交费证明1:500现状地形图核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图缴纳土地费用需准备3份详规委托设计详规行政部：提供企业相关证明资料。对项目区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等针对重点商家，进行专向访谈，同时组织相关专业人士进行专业论证。公建部分业态选择与数量确定销售部前期部市场调研前期部销售部前期部物业工作阶段工作部门工作阶段工作部门主办岗协办部完成时主办部门主办部门大类小类说明大类土地出让合同缴纳土地费用交费证明缴纳土地费用建设用地规划许可证土地证（薄膜图）土地登记申请书土地确权来源证明文件土地权人证明材料房地产市场调查竞争性楼盘调查项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等项目周边竞争性楼盘详细调查项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向等通过行业发展分析、消费需求分析，确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况，确定所选业态开发数量市场定位依据控规指标，提出产品类型建设计部：配合完成公依据控规指标，提出产品类型建设计部：配合完成公议，完成项目定位工作建类配套定位各部门总经理各部门产品定位价格定位财务总监财务总监控制部销售部工程部项目定位各部门经济测算各部门析，进行现金流测算开发计划：根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发计划和销售计划；结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议；项目发展报告按营销计划和工程情况排定工期。项目发展报告项目考核指标初定：组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求工程：根据工期制定工程款支付计划；工作阶段工作部门工作阶段工作部门主办岗位完成时主主办部门协办部主主办部门协办部门控制部工程部大类小类说明大类小类根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户明确产品设计思路设计前期明确产品设计思路设计前期工作销售部景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。必要时，对设计单位进行实地考察必要时，对设计单位进行实地考察设计院初步选择方案、规划设计院选择与合同签订设计院初步选择方案、规划设计院选择与合同签订工程部法务：合同文本审核成本：设计费用审核依据建筑规划、景观规划及交工标准初控制部销售部工程部制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订设计任务书与相关技术指标初订成本指标；工程：参与制定交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，控制部控制部销售部工程部对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。规划方案结合成本测算的研讨及确定前期部从施工角度，对主要方案设计方案设计组织性意见；提供各项配套费用标准。彩色总平面图方案前期部前期部前期部前期部控制部销售部工程部送规划预审详细性规划方案的（含配套场站点）报市建委报建及确定各部门结合项目实际，从不同角度提出各部门结合项目实际，从不同角度提出合理化建议。各部门共同商讨成本指标，逐步效果及成本测算的深化、细化。研讨及确定彩色立面效果图送（上报市建委）前期部（上报市建委）规划预审及审批前期部前期部控制部各部门结合项目实际，从不同角景观概念方案设计各部门结合项目实际，从不同角及确定销售部工程部度对客户景观需求、景观规划设及确定销售部工程部计方案提出合理化建议。工作部门主办岗位工作部门主办岗位工作工作主协办部门主办部主协办部门主办部门控制部销售部间间大类说明大类对销售费用指标，进行讨论确定；项目成本指标确定项目指标确认项目成本指标确定项目指标确认量建议；工程部工程部工程部工程部工程部控制部工程部控制部销售部工程部控制部工程部工程部项目考核指标确定年度考核指标调整施工图、建筑设计工程：制定工期考核标准。成本控制部：配合研发进行设计招投标；法务工程部：对结构方案、设备选型进行评估；法务院选择与合同签定法务：合同的审核。制定建筑、综合管网、景观施工图设制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）结构方案及设备选型研讨及确定地质勘察报告设计指标：结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定；提供工程技术专业建议。成本：针对不同结构方案进行经济测算，选优；工程：参与结构方案及设备选型研讨。组织现场勘察，并提供地质勘察报告总平面图施工图设计施工图设计组织桩位图施工图报建图消防、人防报建图施工图审查全图及计算书编制