《珠海电子集团大厦房地产评估纠纷》案例分析

.该房地产评估纠纷案的评估客体是坐落于广东省珠海市吉大路2号的珠海市电子集团大厦（以下简称电子大厦，隶属于珠海市电子集团公司（以下简称电子公司。电子大厦是珠海经济特区周转厂房发展有限公司于1984年报建，1986年竣工的四层钢筋混凝土框架结构轻工业厂房，总建筑面积3930平方米，1988年10月，电子公司前身珠海经济特区电子工业总公司从珠海经济特区周转厂房发展有限公司购得电子大厦600235.81994811800.19954221996612001995731199611996123珠海房产评估所以1996年3月111458772319964531.1996年4月84月225月316月51996年6月7日，拍卖行举办了公开拍卖会，电子大厦在拍卖会上由唯一的应价者珠海港电力燃料公司以1460万元的拍卖价竞得。该拍卖竞得人实则是澳门恒富阳光地产公司的竞买受托人。澳门恒富阳光地产公司199666与珠海港电力燃料公司签署了竞买委托授权书，不过澳门恒阳光地产公司却是1996710成立的.疑。电子公司认为，他们曾经于1994年6大厦以抵押贷款为目的进行过评估评估基准日为1994618评估价为27511992年颁布的《关于调整珠海市有偿425037001996年7月10理局递交了《关于拍卖国有房屋确定底价问题的报告1996年7月19日，珠电子大厦评估纠纷引起珠海市有关领导及原国家国有资产管理局的高度重1997年101996年3月11估价值为2565万元。鉴于珠海市房产评估所的评估结果与此次评估结果相1100多万元，广东省国有资产管理局及资产评估协会组建了资产评估行业评估应珠海市房产评估所的请求广东省房地产估价师学会与中国房地产估价学会组建了十余人构成专家小组，于1998114至21对电子大厦重进行了评估，评估基准日为1996311评估结果为：按报建批准的轻厂房用途评估，评估价为780元(含补地价)；按19963时已改变为写楼和商铺用途评估，评估价为2026万元(含补地价)；若不考虑补地价因素，估价为1400万元。珠海市房产评估所对电子大厦的评估结果与专家小组重估结对于电子大厦评估纠纷一事，从199710起，广东卫星电视台《南日报《羊城晚报》等新闻媒体相继进行了报道，199819，原国家国结果是否过低，从而造成国有资产流失。1994年75由全国人大常委会通过颁布的《中华人民共和国城市房产管理法》第6条规定国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作33明确国家实行房地产价格评估制度58条明确规定国家实行房地产价格产评估管理办法》第2条规定国有资产评估，除法律、法规另有规定外用本办法”1998110由广东省人大常委会公布的《广东省资产评估3条规定1995年发布了《房地产估价师执业资格制1997年建设部又发布了《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定19941991年颁布的行政法规显然管理房地产估价行业的政府职能部门是国家和省建设行政主管部门和城市1993年4月10日由珠海市编制委员会批准设立的事业单位1992年9月7日建设部发布的《城市房地产市场估价管理暂行办法》第41996年6月20日取得了广东省建设委员会首批颁发的《房地产评估资格证书1997年10月21从这个意义上讲，一般的审计师、会计师、资产评估391996年3月11用地性质和使用功能为轻工厂房所以，广东粤建审计师事务所及由市国资局（未经市场检验的评估价不能用来作为衡量公开市场价格正确与否的标（2（3）根据国家有关法律法规的规定，以划拨土地上的房地产设定抵押的，抵押1996年1[1995119号委托函，委托珠海市房产评估所对市电子集团吉大景乐路二号楼进行评估。评估基准日为1996年3月111996年3月51458371200046311996年6月7日拍卖完成之后，珠海市拍卖行出具功能的文件。发的资格证书，也没有领取营业执照。珠海市房产评估是由珠海市编委于19934批准成立的事业单位隶属市房产局，一直负责珠海市房地产交易税费收的评估。该所于1996年6月经省建委首批确认取得房地产评估资格证书，所长黄永东于1995经全国统考取得房地产估价师资格并已注册作为事业法人，.57（51994年7月1的业务和向社会提供中介服务两种职能的区别。珠海市房产评估所1996年6月1996年311。如果不违规，该所何必于19981补办工商登记手续办公和商场用途为评估基础。理由是（）1994年9能转变的申报中，将电子大厦列明为“原用途为办公楼800平（2）法院在拍（3）拍卖公告及电子大厦过户计算补交的地价和转变功能费用的用途也是办公楼和商场。根据《城市房地产管理法》第31条规定，房地产转让、抵押时，房屋所有珠海市房产评估所1996年3月1114587732元，对其土地状况及功能改变没有做如何提示。珠海市房产评估所在1997年122024万元，从而承认其原评估值未包含土地使用权价值。参考文陈信元等转型经济中的会计与财务问 基于中国上市公司的案例清大学出版社2003，第8“一纸评估，损失千万”事件真相《中国房地产估价师》1998第2（总9。DisputesDisputesabouttheValuationofZhuhaiElectronicsGroupbuilding,appraisalandauction,expoundstheoriginofthedisputesaboutvaluation,appraisalevents.乔志敏（中央财经大学资产评估系1991111691务所、财务咨询公司，经国务院或者省、自治区、直辖市人民政府国有资产管理行政主管部门认可的临时评估机构(以下统称资产评估机构)的委托，从事国有资产评估业务。《中华人民共和国拍卖法（199675第八届全国人民代表大会常务员会第二十次会议通过根据2004828第十届全国人民代表大会常务委权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续。评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。国务院办公厅关于公物处理实行公开拍卖的通知（１９９２布，国办发〔１９９２〕４８号：凡通过拍卖行拍卖的企业国有固定资产，应当依照国家的有关规定进行评估，确定拍卖底价。注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见（2003128中国注册会计师协会发布会协[2003]18：第二条本指导意见所称评估对象法律权属是指评估对象的所有权和与所有权第三条委托方和相关当事方委托资产评估业务应当提供评估对象法律权属等资料，并对所提供评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任第四条注册资产评估师应当知晓评估对象法律权属对评估结论有重大影响注册资产评估师执行资产评估业务，应当关注评估对象法律权属并予以恰当披露第七条委托方和相关当事方所提供评估对象法律权属资料存在瑕疵，或委托方和资产评估目的所对应经济行为造成的影响，考虑是否承接评估业务《资产评估准则——不动产（20071128中国资产评估协会发布，中评协[2007]189：第九条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当关注不动产的权属，要求委要的查验。第十条容积率、年限等技术指标为依据。第十一条当不动产存在多种利用方式时应当在合法的前提下以最优利用方第十二条注册资产评估师对不动产进行评估所采用的评估方法可以参考相关的《房地产估价规范（GB/T502911999：房地产估价应遵循下列原则合法原则最高最佳使用原则替代原则估价时点原则遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明上述情形的某种组合中华人民共和国城市房地产管理法（199475第八届全国人民代表会常务委员会第八次会议通过,根据2007830第十届全国人民代表大会第四章第三十四条