房地产开发现场QEO管理

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培训教材WWW.CQM.COM.CN第一章现场管理过程确定一、施工现场管理过程的识别房地产开发的过程详见房地产开发流程图二、环境因素、危险源辨识详见《环境因素识别、危险源辨识及评价讲义》第二章分包管理一、采购及分包的确定房地产采购及分包包括：项目可行性研究、规划、拆迁、项目勘察、工程设计、工程施工、工程监理、设备采购、原材料采购、招投标代理、房屋销售、广告策划等。第二章分包管理二、招标及签约项目部有关人员参与供方的调查、评价工作，向集团公司提供区域内合格供方推荐信息，参与招投标工作和合同签约工作。开工前有签约部门向项目部进行合同交底，并保留交底记录。第二章分包管理三、履约控制项目部按相关程序文件及工作指引要求对施工阶段涉及的供方履约情况进行控制。供方控制要求详见《施工过程控制》第二章分包管理四、对供方的履约评估：1、履约评估时机：在每期建设开发项目中，当某个供方已履行完合同的有关义务，项目完成集中交房三个月后，由供应商管理部门组织进行履约评估。2、履约评估内容包括：a)对中标（施工、设备材料等）供方、监理供方的履约评估内容包括：质量、工期、进度完成情况、集中交房完成情况、过程检查或评价情况、预结算配合、设计配合、管理水平、项目负责人评价、交房配合、保修服务等；b)对设计供方的履约评估内容包括：合同履行、图纸质量、设计取费、成本意识、配合及服务意识、设计能力、设计团队。

第三章施工过程控制一、施工管理过程的策划1、管理目标的制定与实施项目部应根据公司总目标，结合项目的特点和要求制定质量、环境和职业健康安全目标。目标应满足方针要求，目标应是可测量的，并分加到个层次和只能岗位。包括针对项目总目标制定的阶段性目标，定期考核。第三章施工过程控制2、环境和职业健康安全管理方案项目部应根据实际情况，对于该建设单位实施的有关环境和职业健康安全的设施应编制管理方案并实施。内容包括：施工期间的污水排放、施工水、电、气源的提供、主要交通道路等。第三章施工过程控制（1）制定管理方案的目的--实现目标、指标。有明确的针对性，管理方案应与目标、指标对应，目标、指标不一定都用管理方案来实现。（2）方案可以是一个或几个以实现一个目标和指标。（3）方案的内容必须包括：

1）职责：落实到每一个相关职能部门和管理层，包括资金；

2）方法措施、时间表：可操作、可考核、可实现目标指标；方法措施不应与法律法规相抵触。（4）环境管理方案的管理：应随客观条件变化评审并及时修订。如果组织的活动，产品或服务发生变化或某项目涉及新的开发时，对环境产生的影响也将随之变化，应及时对有关方案进行修订，为确保管理方案有效，要实施动态控制.第三章施工过程控制序号目标指标方法措施执行部门负责人预算（RMB）万元启动日期完成日期1降低污水中Cd2+浓度03年12月污水中Cd2+降至标准值50%装配Cd2+处理装置环保科XZ车间环保科长：R503.103.82CFC排放最小化指标1：03年比02年1.AA车间CFC减排2吨1.用HCFC部分代替CFC技术科技术科长：P1503.203.12指标2：03.年12月2.BB车间CFC零排放2.产品替代科研中心中心主任：Q10003.103.11……..第三章施工过程控制序号目标指标方法措施执行部门负责人预算（RMB）万元启动日期完成日期3尽可能降低用水量XX车间用水量03年比02年减少15%1.X工段装净化设备XX车间X工段、机动科机动科长：M1003.103.42.Y工段使用净化水XX车间Y工段工段长：W203.403.54减少有机溶剂向大气排放量到03年12月喷漆车间的氯苯排放浓度降低至60mg/m3溶剂回收装置1.项目论证环保科环保科长共10003.103.22.工程设计环保科环保科长03.303.53.工程施工环保科环保科长03.603.104.工程验收环保科环保科长03.12第三章施工过程控制3、施工阶段的策划7.1产品实现的策划组织应策划和开发产品实现所需的过程。产品实现的策划应与质量管理体系其他过程的要求相一致（见4.1）。在对产品实现进行策划时，组织应确定以下方面的适当内容：产品的质量目标和要求；针对产品确定过程、文件和资源的需求；产品所要求的验证、确认、监视、测量、检验和试验活动，以及产品接收准则；为实现过程及其产品满足要求提供证据所需的记录（见4.2.4）。策划的输出形式应适于组织的运作方式。注1：对应用于特定产品、项目或合同的质量管理体系的过程（包括产品实现过程）和资源作出规定的文件可称之为质量计划。注2：组织也可将7.3的要求应用于产品实现过程的开发。第三章施工过程控制项目部依据战略发展部编制的《项目经营计划》制定《项目建设计划》；计划内容：

a)项目概况；

b)项目目标和要求；

c)确定的过程、所依据的文件和资源提供；

d)验证、检验、试验、对监理和施工单位的监督检查的安排及产品的接收准则；

f)进度计划；资金计划；

g)控制过程所需的记录等。第三章施工过程控制二、施工阶段质量控制组建项目管理部，配备相关专业人员和办公设施；做好“七通一平”工作；办理施工许可证；审查监理及施工单位的人员资质；审查《监理规划》和《施工组织设计》；会同监理组织图纸会审和设计交底工作；审查监理申报的各种工程报表；参加监理例会，提出现场管理要求；控制的范围和深度由风险接受水平决定。第三章施工过程控制对监理和施工单位进行监控；参与重要、关键过程的监督、检查；负责甲供材料的验收、移交工作；参加分部工程验收、评定；组织单位工程的验收工作；参与、监督设计变更及工程洽商；组织阶段性的现场质量、环境和职业健康安全检查工作：做好工程配套工作；组织房屋交付和保修工作。第三章施工过程控制过程确认：施工过程中过程确认：施工前，由施工单位编制施工方案，明确施工任务、质量标准、工艺要求、人员资格要求、设备能力要求，报监理单位审查后方可进行施工。施工过程中，监理单位实施必要的旁站监督。施工完成后，项目部会同监理单位评审，合格后方可进行下步工序施工。

第三章施工过程控制产品标识和可追溯性：项目部是产品标识和可追溯性的主管监督部门，负责施工现场标识工作的监督工作。对于采购产品由物资供方直接送至施工现场，办理移交。由施工单位采用标牌、质量验收记录、出入库单及出厂证明文件等方式进行，并在发现不合格品时实现可追溯。第三章施工过程控制建设过程的标识主要通过施工单位、监理单位形成的工程施工、检验、验收、检查等的记录予以标识。并在发现不合格品时实现追溯。工程竣工后，项目部按要求及时收集、归档。具体执行《记录控制程序》。第三章施工过程控制竣工工程：a)房屋实体的标识包括：栋号、单元号、楼梯间、楼层号、房号。b)项目部依据施工图制定单元号、楼梯间楼层号和房号，通知施工单位喷号。c)项目部取得正式楼号后，通知物业公司安装楼号。第三章施工过程控制产品防护1）在工程竣工验收合格后，项目部依据现行的商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则，对房屋面积进行实地测量、核算，以此调整销售合同面积。2）在整个施工建设阶段直到房屋交接期间，项目部按照《对建筑物、材料的成品防护要求的管理制度》的要求对施工单位进行检查，对建筑物、材料成品的包装、搬运、贮存、防护等环节应进行必要的管理。第三章施工过程控制3）房屋验收合格后，项目部与物业公司办理房屋托管事宜。监督施工单位做好保修工作。4）对公司开发建设的房屋与物业公司进行接管验收后，项目部就闲置房屋进行委托管理。与物业公司签订《房屋托管合同》，办理托管交接手续。5）采购产品的防护：无论公司采购或施工单位采购的物资，均由施工单位采用适宜的方式进行贮存防护，防止产品损坏、丢失；项目部委托监理单位进行监督。第三章施工过程控制三、环境运行控制严格执行“三同时”要求，对项目环保设施的进度、质量进行跟踪和检查，对出现的问题予以及时解决；

对已确定的环境因素实施控制；要求施工单位确定环保管理机构，编制环境保护方案；委托监理公司对施工单位的环境保护措施或方案进行审批后，方可施工各施工单位应按照现场扬尘、废弃物、污水、噪音、火灾、爆炸等监测规程要求实施监测，当施工单位对常规排放不具备监测能力时，由项目部按照有关程序委托具备监测资格的单位实施监测，监测结果由项目部保存；第三章施工过程控制四、职业健康安全运行控制签订安全生产责任书；实施管理方案；会同监理审查施工单位编制的安全生产施工组织设计（方案）；参加公司或自行组织安全培训，对员工进行安全教育，“四新”实施前进行教育和安全交底；加强对现场安全措施和安全标识的监督；对现场特种设备安装、使用实施监督检查；现场监控时，关注自身个体防护，配备和正确使用安全防护用品；注意饮食卫生，防止食物中毒。第三章施工过程控制五、应急准备与响应编制或纳入施工总承包单位的应急预案，审查施工单位应急预案。应急预案的内容应包括：a)明确可能发生事故的原因、物质、场所；b)确定所采取的应急处理措施；c)建立组织机构，明确责任人、演习需要的安排和时间间隔；d)事故发生时的应急对策及信息传递等。e)必要时，寻求第三方救助的通讯联络方法。第三章施工过程控制配备应急器材；执行公司《安全事故应急求援方案》；组织或参加施工单位的应急演练；参与事故的调查、分析和处置；评审应急预案和程序的充分性与适宜性。第四章监视、测量、分析和改进一、质量的监督、检查与验收1、过程及产品的监视和测量定期对目标进行考核；对施工阶段开发过程进行监视和测量；定期对个专业人员的工作质量实施检查；接受公司的联合检查；会同物资采购部门对“甲供”材料、设备实施进场检验和移交；参加关键、特殊过程的监督、检查；组织定期现场施工质量和施工管理的检查工作；参加质量验收工作。第四章监视、测量、分析和改进二、环境和职业健康安全的监视和测量施工现场组织施工单位每