房地产企业的财务风险

报告人：陈文强

21220031不动产投资分析读书报告

——房地产企业财务风险分析与控制房地产企业财务风险分析与控制主要内容房地产企业财务风险的概念房地产企业财务风险的特点房地产企业财务风险的来源房地产企业财务风险的分类房地产企业财务风险的识别房地产企业财务风险的评估房地产企业财务风险的控制房地产企业财务风险的处置房地产企业财务风险分析与控制房地产行业的特点周期性：房地产的发展是一个不断出现扩张和收缩的过程，呈现出周期性波动。地域性：区域经济社会发展不平衡，经济收入、城镇化程度与市场需求差异大，不同地区的房地产业发展不平衡。政策性：国家运用货币政策、财政政策与其他政策法规等对宏观经济或对房地产行业实行调控时，往往会在较大程度上影响房地产行业的发展。关联性：房地产行业作为我国经济的基础产业与支柱产业，其发展能够带动相关行业发展。密集性：房地产行业的各个项目都涉及较高的资金投入，属于资本密集型行业。房地产企业财务风险分析与控制房地产企业财务风险的概念广义的企业财务风险是指在企业财务活动中，由于各种不确定性因素的影响，使企业实际财务状况与预期财务目标发生偏离，因而蒙受损失或获得超额利润的机会或可能性。

狭义的财务风险就是指投资风险和筹资风险。该读书报告里指的财务风险为狭义的财务风险。房地产企业财务风险分析与控制房地产企业财务风险的特点现金流量金额巨大房地产项目开发投资规大，大额的流出对开发商的资金实力、融资能力和现金流运作能力提出了很高的要求。资金周转期长

房地产开发投资回收期较长，前期现金流出必然导致资金成本的增加，同时较长的开发周期也使得项目面临较大的不确定现金流分布不均匀前期占用大额资金，基本无现金流入；项目后期进入市场销售阶段后，现金集中大规模、快速回流。房地产企业财务风险分析与控制房地产企业财务风险的特点资金流向复杂繁多

房地产开发项目过程复杂，需要协调的单位众多，这一特征反映到项目现金流上则体现为影响现金流流向的因素复杂，现金流向渠道繁多。现金流具有较大的不确定性在房地产开发过程中存在的诸多不确定性最终都将反映到项目现金流上，使得项目现金流的不可控因素较多。现金流易受宏观政策因素影响政策环境对房地产项目的资金流动起着重要影响，在不同政策环境下，项目现金流动呈现不同的特点。房地产企业财务风险分析与控制房地产企业财务风险的来源系统性风险

宏观经济环境

土地市场

市场环境

政策环境非系统性风险

自身经营特点

资金结构

财务管理水平

决策风险意识房地产企业财务风险分析与控制宏观经济环境

经济的发展是一个不断出现扩张和收缩的过程，呈现出周期性的波动。房地产业作为宏观经济的一个产业部门，其发展的规模和速度必然和整个宏观经济的发展规模和速度相适应，经济发展状况好，房地产市场繁荣；一旦宏观经济发生波动，必然会引起房地产市场变化，使房地产投资、销售、价格等一系列因素受到影响。

国内房地产的周期与GDP增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者；而且，复苏早于宏观经济，衰退晚于宏观经济。房地产企业财务风险分析与控制土地市场

土地是房地产开发不可缺少的非再生性资源，土地储备受到国家宏观经济形势、国家的土地政策、土地市场的供求关系以及土地本身的位置的影响，土地政策和土地价格的变化会对开发商产生极大影响。

土地是房地产开发成本的重要组成部分，占用资金量很大，因此土地成本在很大程度上影响着开发商资金的周转率和利润率。房地产企业财务风险分析与控制市场环境市场环境引发的市场风险一般包括价格风险、再投资风险和购买力风险。

从销售方面看，随着我国房改制度的推进，个人购买者逐渐成为购房的主力军，客户的个性化需求对产品细分和客户群体细分的要求越来越高。如果开发的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不具备前瞻性，就会存在产品滞销的风险。

此外产品的差异性越来越小，开发商面临产品同类、同质竞争的局面，行业竞争日趋激烈，将在很大程度上增加企业的开发难度和销售费用。房地产企业财务风险分析与控制政策环境

国家为保证国民经济协调健康发展，常常运用税收、金融、财政多种经济杠杆对房地产行业实行宏观调控，宏观政策对企业收益具有很大的影响。

政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下四方面来体现：①政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；②政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；③政府对房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况；④政府对金融的政策会影响房地产企业的融资。房地产企业财务风险分析与控制自身经营特点

从房地产业的经营特点看，房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和环节多等特点。从土地获得、市场调研，投资决策、建设施工，到销售推广、物业管理等开发过程，这一过程涉及多家合作单位，并接受规划、国土、建设、环保等多个政府部门的监管，从而使得开发商对开发工程的进度、质量、投资、营销控制的难度增大。一旦某个环节出现问题，如变更设计、施工条件和环境条件等发生变化，将导致项目周期拉长、营业成本增加、收益大幅降低甚至亏损。房地产企业财务风险分析与控制资金结构

资金结构主要是指企业全部资金来源中权益资金与负债资金的比例关系.房地产开发企业的资金由自有资金、预售款、银行贷款、经营性欠款4部分组成，其中自有资金往往只占较小的比例，负债资金往往占企业全部资金来源的60%以上，有的甚至高达90%，一旦企业不能控制各类风险，出现不能支付到期本息的财务危机的概率就非常大。房地产企业财务风险分析与控制财务管理水平

我国的房地产企业，特别是大型房地产企业大都由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率较低、管理水平欠缺、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。企业内部各部门之间及企业与上级企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成资金使用效率低下，资金的安全性、完整性往往无法得到保证。房地产企业财务风险分析与控制财务决策的风险意识财务决策失误是产生财务风险的又一重要原因。决策过程中，往往由于企业对投资项目的可行性缺乏周密系统的分析和研究，加之决策所依据的经济信息不全面、不真实以及决策者决策能力低下等原因，导致投资决策失误频繁发生。决策失误使投资项目不能获得预期的收益，投资无法按期收回，为企业带来巨大的财务风险。

房地产企业财务风险分析与控制房地产企业财务风险的分类投资风险投资风险是指在投资过程中或投资完成后，投资者发生经济损失和不能收回投资，无法实现预期收益的可能性。投资活动是企业财务活动中最重要的环节。影响房地产企业投资风险的宏观因素与微观因素。筹资风险筹资风险是由于企业负债经营而产生的因不能还本付息，使企业陷入困境，甚至破产的可能性。筹资风险产生原因有多方面，包括投资收益不确定、利率变动因素、资本结构不合理等因素。包括：短期偿债风险

财务杠杆风险

利率波动风险

政策风险

房地产企业财务风险分析与控制房地产企业投资风险的宏观因素房地产企业财务风险分析与控制房地产企业投资风险的微观因素房地产企业财务风险分析与控制短期偿债风险短期偿债风险是指企业负债经营后，在特定时期内因现金流出量超过流入量，导致企业没有现金或没有足够的现金偿还到期债务本息的可能性。它是企业在特定时期内暂时性的现金短缺引起的。从内部因素看：一是企业原始资金投入不足，主要靠贷款维持，再加上大量购地，规模超速扩张，从而抽出过多的流动资金用于扩张而容易发生现金流转困难。二是由于经营管理不善，造成某个环节资金周转受阻，如大量房产存货积压、对外欠款增加等。三是由于企业理财不当引起的，表现为现金预算与实际不符而出现支付危机，也可能是由于融资安排不当引起的，如在总资产报酬率较低时安排了利率较高的债务、债务的期限结构与现金流入的期限结构不相匹配等。房地产企业财务风险分析与控制财务杠杆风险随着负债比率的不断增加，债权人在贷款时要求的报酬率不断上升，就会