第二章政府房地产管理体系与房地产企业

第二章政府房地产管理体系与房地产企业学习目标：1．了解城市房地产行政管理的概念、内容、原则。2．理解城市房地产管理体系中的四个系统。3．掌握房地产企业的特征、房地产企业的现状及发展趋势。4．理解房地产开发企业设立、资质等级。5．掌握房地产企业组织结构设置原则和基本形式。第一节政府房地产行政管理体系一、房地产行政管理的概念房地产行政管理是指国家和地方人民政府行政主管机关依据有关的法律和法规，对城市（含县城、建制镇、工矿区，下同）房地产业包括房屋和土地及其所有者、经营者、使用者实施全面管理的活动。这种管理活动的实质，是国家行政权力在房地产经济领域的运用和实施。二、房地产行政管理的意义（一）房地产行政管理是国家行政管理和城市管理不可缺少的一部分（二）房地产行政管理是保护城镇房地产权属关系不受侵害的基本条件（三）房地产行政管理是促进房地产经济发展的可靠保障（四）房地产行政管理是保证国家财政收入的重要环节（五）房地产行政管理是房地产经济体制改革的基础三、房地产行政管理的内容（一）房地产开发管理是指对房地产综合开发过程中经济活动的宏观管理与政策指导。（二）住宅建设管理是指对城镇住宅建设计划、投资渠道和住宅消费的管理工作。（三）房地产产权产籍管理是指对城镇各类房产产权和土地使用权的确认和变动管理。（四）房地产使用管理是指对城镇房地产的占有、使用、分配、转让和使用制度改革等管理工作。（五）房地产市场管理是指对房地产商品流通的调控、监督、服务等管理工作。（六）房屋修缮管理是指对房屋修缮的方针政策、范围、标准等项管理工作。（七）房地产行业管理是指对各类房地产开发、经营、管理、维修、服务（含装饰、信息、咨询、中介评估等）企业的指导、监督和服务等管理工作。（八）房地产行政复议与纠纷仲裁是指对各类房地产行政复议与纠纷的调解、仲裁等管理工作。四、房地产行政管理的原则（一）依法管理的原则（二）房地产统一管理的原则（三）土地收益归国家的原则（四）国家调控房地产市场的原则（五）不直接经营房地产的原则五、房地产行政管理的手段（一）经济手段经济手段是政府在自觉依据和运用价值规律的基础上借助于经济杠杆的调节作用来指导调节和影响房地产经济活动。1．规律性2．多样性3．平等性4．间接性（二）行政手段行政手段是指国家机关采取发布决定、指示、命令、计划和条例、法规、规章等形式，直接组织、协调、指导、制约房地产经济活功。1．权威性2．强制性3．垂直性4．具体性5．非经济利益性6．封闭性（三）法律手段法律手段包含两方面的内容：一方面为了行政管理的需要，由国家权力机关和行政机关制定和颁布房地产法律法规，作为从事房地产经济活动的单位和个人的行为准则；另一方面是根据房地产相关法律和法规的规定，由主管机关去措施，加强管理，是各项法律、法规得到贯彻落实。法律手段具有以下特点：1．权威性2．严肃性3．无差别性4．强制性5．稳定性6．规范性国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展，主要在以下三个方面：1、土地计划调控。2、税收的功能。3、金融杠杆的作用。六．政府房地产管理体系的相关部门（一）建设部（二）我国城市房地产行政管理体系1．决策系统2．咨询系统3．执行系统4．监督保障系统一、房地产企业的概念与特征（一）房地产企业的概念房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。通常是按照房地产企业的经营内容对其进行划分，如常见的房地产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业等，本处所指的房地产企业以房地产开发企业为主，兼及其他类型。第二节房地产企业（二）房地产企业的特征1．经营对象的不可移动性2．业务形态的服务性3．经营活动的资金密集性4．房地产企业的人才密集性5．经营活动过程的行业限制性二、房地产企业的类型（一）从所有权角度来分从所有权的角度来看，在多种经济成分并存条件下，我国现阶段房地产企业的性质划分为全民所有制企业、集体所有制企业、私营企业、股份制、外资企业等。1．全民所有制企业2．集体所有制企业3．股份制企业4．私营企业5．涉外经营企业（二）从经营内容和经营方式的角度划分房地产企业主要可以划分为房地产开发企业、房地产中介服务企业和物业管理企业等。1．房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。2．房地产中介服务企业包括房地产咨询企业、房地产价格评估企业、房地产经纪企业等。3．物业管理企业指以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务型企业。（三）从经营范围的广度划分房地产开发企业可以划分为房地产开发专营企业、房地产开发兼营企业、房地产开发项目企业三种类型。1．房地产开发专营企业2．房地产开发兼营企业3．房地产开发项目企业三、房地产开发企业的设立第一，有符合公司法人登记要求的名称和组织机构。第二，具有固定的经营场所和必要的设施。第三，注册资本在100万元以上。第四，有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。第五，法律法规规定的其他条件。

四、房地开发企业资质等级（一）房地产企业的资质等级房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。（二）房地产企业资质的申请与管理1．一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。2．二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。3．房地产开发企业的资质实行年检制度。4．房地产开发企业应该按照其核定的资质等级条件承担相应的房地产开发项目。五、房地产企业组织结构设置的原则和基本形式（一）房地产企业组织结构设置的基本原则1．与经营目标适应2．适度授权3．分工协同4．与产业特性相结合（二）房地产企业组织结构设置的原则和基本形式房地产企业的组织结构的具体形式，是用来区分企业内部不同经营活动，通常是按照其所履行的职能