知名地产集团房地产成本核算指导

万科集团房地产成本核算指导

第一章总则

1-1为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求，制定本指导。

1-2集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。

1-3各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。第三章成本核算对象的确定

3-1成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。

3-2各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。

(1)单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

(2)在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。

(3)对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。▲成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。▲同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。▲同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。

(4)根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

3-3成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。第四章成本费用项目及核算内容

4-1开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项：1)土地征用及拆迁补偿费寺2厘)糟拳前虎期问工腥程她费孔3蒸)助所基利础俘设惯施悟费迁4宣)商乎建属筑希安轰装抖工谜程护费姓5忍)炮廊配葡套都设泻施猪费小6皮)撇区开狱发骨间昂接催费笛4替-赢2层驴各节成日本基项灯目透的惜开恢支勤范习围丛如梨下释：誓土缴地罢征僚用铃及隆拆胳迁环补号偿趋费惜指抱为上取论得罗土导地重开陆发东使丹用宇权俭而妈发灯生妻的鹅各煮项鞭费携用砖，辆主肢要杏包例括盛以盼下桑内额容叉：

富(仁1钩)筐龟土均地内征颤用胀费粗：变支拐付售的虽土播地导出租让柄金冶、慈土颂地晒转谈让帽费新、气土遵地呼效干益耽金汇、配土答地专开怒发嚷费念，奶交涌纳轻的呆契型税委、宴耕悟地畅占粘用旺税烈，侦土疗地换变余更棉用仍途府和牛超鄙面锹积貌补培交这的终地蛋价卷、勾补桑偿要合渴作觉方振地腾价互、垦合排作剥项瓣目啄建能房奥转毅入浴分资给绍合板作剑方凉的适房哪屋昏成恢本霉和大相黄应己税箩金议等钓。

乖(茅2冲)距川拆杨迁锋补笑偿电费缝：冻有前关惠地换上装、膜地倒下虚建麦筑室物扩或揪附肢着塌物杀的裤拆斯迁质补胆偿边支栋出墨，阶安葵置间及侵动渗迁核支昌出嫂，赠农咸作冻物犬补欧偿涉费杏，奉危苹房狠补黑偿眨费简等努；吃拆涉迁溉旧锻建证筑贩物田回椅收占的固残精值射应次估叉价微入伍帐挠，届分多别瓜冲絮减免有届关壳成葡本歪。

进(蒜3伤)桥显市饱政真配质套蛛费旬：宵指宅向个政洒府蜜部腊门减交盛纳吹的扫大边市挠政肌配适套句费亩，碍征皆用掀生撤地猾向顺当边地陆市塑政扎公钱司智交队纳江的深红证线树外以道涛路津、辅水片、给电浇、抛气吵、售热解、替通宁讯锦等趋的变建洞造莲费其、展管伯线极铺纸设脖费唯等埋。

追(味4飘)聪燕其也他置：神如方土伸地矩开稍发垫权遇批昆复戒费丑、智土窗地门面点积首丈箱量续测乞绘乓费斑等负。缸前啄期复工著程夸费驼指列在狗取稀得旺土悟地耳开梅发芳权傅之换后暂、印项钥目添开亮发惭前姓期贿的泊筹蚁建耍、子规隐划岛、龟设三计些、锤可历行域性暴研雪究患、温水柜文泊地数质移勘赖察瞒、申测茧绘逝、再“旬三净通笋一错平织”迹等服前巷期鱼费强用坐。哄主蛛要跃包甘括闻以叶下散内堵容忽：

啦(躺1科)汉息项蕉目坐整牌体认性践批抱报毫建缸费绑：激项画目阀报细建悄时蛇按厉规宴定诸向级政漫府镇有易关伪部浇门颗交寄纳法的米报末批勒费迁。率如邪：纺人们防芹工咸程辽建斗设风费驰、织规休划睛管晌理挑费渣、闭新赖材标料庙基式金杏(县或精墙什改重专况项合基填金凭)滴、颗教第师鼓住察宅糊基佛金富(损或总中尺小椒学型教闭师意住净宅悄补鹅贴仙费贼)朝、圾拆霜迁河管个理捧费让、恐招馒投喝标赢管企理惰费钢等肥。

拨(架2烂)沸洽规持划篇设辫计赴费幅：朴项摘目肯立怨项薪后社的坐总构体菌规楚划坡设听计删、念单虏体追设晨计帽费绝、慰管蓬线截设肯计测费沿、和改瞒造旧设姐计词费部、带可豆行理性变研切究特费序(廊含岭支镇付友社惧会愉中裳介章服算务炭机卸构僵的章市圆场项调绢研咱费施)撒，黎制晴图野、宽晒花图知费政，辅规吵划霞设奸计零模窝型牵制挎作泡费工，烤方雨案绍评诉审秋费欢。

卡(秘3阻)量着勘奔测爽丈抖量嗓费位：暖水卡文偏、劣地钓质钻、侍文关物夸和宝地漏基土勘鸟察赏费隆，昨沉蕉降轨观滤测呢费棚，街日见照将测缓试支费滑、率拨航地溉钉请桩稳验羽线遵费浆、声复模线固费此、诱定晨线抛费台、洁放悠线稳费唐、邪建派筑贩面决积罗丈吃量申费杠等胖。

尾(脊4鬼)盆迁“东三炕通别一趣平悟”魄费盖：膏接灾通窜红协线泉外乏施挡工卫用择临枪时年给些排洗水糠(筒含匹地付下特排桐水臣管跃、匪沟亮开屠挖拜铺部设较费团用两)指、雷供睛电状、各道权路软(享含肚按融规馆定坛应演交北的焦占京道覆费岁、惧道抖路离挖救掘答费炮)纪等聚设双施剖的束设郑计映、敬建海造影、浅装乔饰诱和码进推行粘场见地谈平惑整承发召生杯的健费胳用伐(蹦包腹括母开侦工蛛前农垃缘圾云清话运倍费勤)雾等肺。

末(认5废)屡祝临给时啦设衡施肿费矮：谷工扫地夫甲港方说临愉时聪办装公煮室裹，犬临尿时柏场睬地徐占好用亮费辽，存临辣时芹借橡用概空巴地鬼租林费身，幻以华及变沿给红池线穷周到围燥设籍置于的患临箭时休围贤墙嫂、毯围痕栏拾等蚕设狐施宾的叠设蛇计瞎、谷建向造球、杏装体饰老等无费宪用狮。躁临忌时娱设恶施袜内是的碑资缎产派，浇如碧空哄调彼、灵电秩视要机扶，蹈家叮具爪等属不伯属购于溉临赠时花设悦施优费防。

美(剃6墙)闯雨预栋算毅编纱、马审偏费送：造支豆付蜻给删社祖会馒中复介腔服愧务驶机椅构浩受遮聘悉为摸项故目岔编缴制晕或胀审嚷查界预叼算栋而链发标生炎的暗费巩用茶。

触(警7唐)尸博其副他移：衰包循括恐挡称光烫费座、判危燃房析补钓偿索鉴折定莫费诞、妈危门房岸补觉偿径鉴瘦定脊技缠术制咨胜询讯费哗等星。窜基对础台设积施驰费捐指节项今目点开临发傅过折程瓜中恩发挺生赤的蒙小遗区工内爸、斤建惩筑建安黑装楼工周程裂施醒工哑图门预珍算社项缩目验之滥外塞的唤道词路许、铲供重电耻、联供脑水冠、举供冷气看、让供滨热柄、慈排币污洋、肠排粒洪乡、偷通墙讯剂、沙照艳明舰、围绿饥化咏等弹基版础乎设昼施式工拢程桶费反用酿，武红给线挠外差两揉米逼与东大恒市处政但接浑口涨的虚费乌用警，南以衔及透向像水随、性电解、构气左、去热武、扑通班讯瓶等于大笼市经政爽公否司拆交康纳映的挡费叛用汪。斤主膨要度包档括旬以驾下左内垮容悦：

导(动1瓦)西淹道乒路座工社程模费摩：尿小厉区动内奖道笋路裕铺患设另费握。

牲(浩2递)裕烘供乡电皇工起程烂费饿：繁变冈（透配划）掏电价设借备垒的吐购棚置么费策，股设扬备灿安负装妖及语电垦缆公铺折设伤费面，探供莲（奇配明）竟电础贴系费炸、企电带源掀建仆设吼费哑，征交诸纳击的朗电办增鉴容昼费威等可。

籍(千3恭)连识给车排粘水糖工拔程友费汽：付自迹来到水花、序雨倾（已污柜）哑水筹排肺放百、楼防怕洪蚊等逝给沈排区水染设讲施惊的联建犯造梦、桥管飞线运铺牢设赖费旁用柜，节以多及圣向催自糖来来水旺公萄司较交双纳改的励水兆增菊容原费桌等革。

速(意4受)表股煤纤气单工篮程促费配：获煤醒气批管旧道症的崇铺火设归费彩、威增槐容安费竖、剧集奇资蜡费店，先煤宿气柴配判套似费翼，刷煤和气侵发果展周基吸金滔、恐煤惊气肌挂患表支费午等迹。

栋(药5翼)款篮供随暖逗工鄙程蝴费郊：旋暖野气洲管宁道凝的脱铺谈设即费钳、久集馆资洽费斥。

堂(奥6订)咳风通章讯吗工碌程泳费匀：栏电俗话百线骂路返的档铺裁设士、竹电谨话顿配引套远费纤，贪电爹话钢电抽缆挨集珍资失费衡，踏交逗纳盼的比电绕话剃增辱容区费想等镰。

晶(暮7粒)卸钱电坝视糟工跟程斤费外：唱小选区掩内争有瑞线笑电义视唐(替闭夕路蒸电巡视熟)好的辫线粘路桶铺秃设咸和傲按包规赖定府应冻交杏纳以的惩有废关坐费岗用苹。

持(部8火)亦撒照抬明众工沟程王费妻：萌小解区但内肝路尤灯赠照绘明舅设歇施背支拍出规。

接(肉9催)毒凡绿奇化邪工座程鸣费茂：悟小肠区西内束人察工续草跨坪透、似栽壶花葬、追种别树寄等温绿沟化挨支奸出栋；隆绿党地墙建哨设起费蛾。

颤(漏1舒0凳)枝感环跌卫缓工翠程瓶费瓜：柔指钳小多区女内瓶的哄环往境蜘卫鼠生泰设吊施就支何出瞒。理如丈垃奏圾运站条(陆箱凯)著、裤公对厕敬等音支失出冠。

皇(诸1功1刻)莫瓜其时他每：纤小触区潜周睡围扯设颜置伸的停永民久悠性矿围比墙嗓、制围厘栏榨支雨出报、污园蛛区概大往门墙、称园态区逐监腰控同工沙程体费祖、哨自霞然绑下侍沉煌整亚改笑费炼等费。建筑安装工程费指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用(含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费)，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。主要包括以下内容：

(1)土建工程费①基础工程费：土石方、桩基、护壁(坡)工程费，基础处理费、桩基咨询费。②主体工程费：即土建结构工程费（含地下室部分）。③有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。

(2)安装工程费①电气(强电)安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。②电讯(弱电)安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。③给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。④电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。⑤空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。⑥消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。⑦煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。⑧采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。⑨上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。

(3)装修工程费：内外墙、地板(毯)、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶)钳蓬旋、名雨艰蓬拍等悔的昼装慢修县费确，警有鸟甲疑供塔材延料泛的辉，匙还海应尺包圾括员相奥应灿的同甲就供歌材特料趣费鸡。

钥(段4贤)往本项毁目默或石工鹅程保监违理轻费饲：疲指宫支我付乎给到聘析请再的汪项央目碑或惑工楼程绢监舰理岁单俊位协的乓费颈用泪。

脊(姐5济)具云其对他便：衫工归程硬收疫尾谣所穗发管生拴的贯零递星嘱工轧程季费尚和慧乙模方比保距修炒期污后爸应变由则开紧发刃商火承药担拖的史维篮修福费勾（承零啦星炭工杆程于费煌和科乙希方楼保巾修冠期浮后猪应壮由策开楚发蝴商狡承怨担但的卡维宣修观费粱能纳够确归衫类杰的乱，辈应草按磨从附属掘主吧体并原攻则滩归姑类语计颜入思上脸述格相诉应咸费肿用珍中狗）崖，辽现洽场踢垃扶圾粘清难运腰费雪、存工姐程挡保咸险淡费础等套。配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区别以下情况：

(1)在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。

(2)在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。

(3)开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。

(4)对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。开发间接费的内容包括：

(1)现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。

(2)利息并借款费用：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。

(3)固定资产投资方向调节税：按规定应计缴的固定资产投资方向调节税。

(4)物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

(5)质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。

(6)其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。4-3开发企业期间费用的开支范围为：营业费用指在开发产品销售环节发生的各项费用。包括：

(1)已完开发产品销售以前的改装修复费，开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费，根据规定或协议应承担的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。

(2)小区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用。样板房、售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支。主体内临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支。

(3)开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费(含资料制作费)、广告宣传费、展览费、销售模型(沙盘)制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品房交易手续费）、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等。

(4)专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费。管理费用指企业行政、财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。包括：

(1)行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费（包括驾驶员保险费）、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。

(2)工会经费和职工教育经费。

(3)财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。

(4)税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费)、印花税等。

(5)审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等。

(6)无形资产及长期待摊费用摊销。

(7)坏账损失及存货盘亏、毁损损失。

(8)环境费：支付清洁工的工资、摆花费、租花费等

(9)租金：包括房屋租金、车库租金等。

(10)分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。财务费用指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用。包括利息净支出（减去利息资本化部分）、汇兑净损失、金融机构手续费(含票据工本费)，以及企业筹集资金发生的其他财务费用。会计科目与帐簿设置

5-1“开发成本”科目：核算在房屋等产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。

5-2“开发间接费”科目：归集和分配在房屋等产品开发过程中，本单位项目、设计、工程、预算、材料等业务部门为组织与管理开发项目建设而发生的各项费用。(这类费用由本科目归集并按一定方法、标准分配后，再计入各成本核算对象的“开发间接费”成本项目中去)。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。

5-3“预提费用”科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象，应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的成本、费用。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。应预提的费用一般包括：配套设施费；与合作单位共建项目应负担的由合作单位垫付的费用；租金；保险金；借款利息；修理费用及应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的地价等。费用预提的时间：应由房屋等开发产品负担的费用，应在结转房屋等开发产品时预提。配套设施费的预提范围、条件、依据和计算方法：范围：开发小区内不能有偿转让的配套设施将发生的费用。能有偿转让的配套设施将发生的费用不得预提。条件：配套设施费的预提条件为：房屋与配套设施非同步开发(有前有后、穿插进行)；先建房屋，后建配套设施。依据：拟建配套设施的预算成本或计划成本。计算方法：某成本核算对象应

该项开发产品预算

配套设施费

=

*预提的配套设施费

成本(或计划成本)预提率配套设施

该配套设施的预算成本(或计划成本

=

--------------------------------

*100%费预提率

应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）

式中应负担该配套设施费的开发产品一般应包括房屋、能有偿转让的小区内大配套设施。5-4“待摊费用”科目：核算按权责发生制原则和受益期限、对象在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。如：项目开发前期为项目开发而发生的贷款利息支出(分摊期限为预计项目开发期，项目开发期超过一年的列“长期待摊费用”)、广告费、低值易耗品摊销、预付保险费、预付报刊费等。本科目一般应按费用的内容设置二级科目进行核算。5-5“开发产品”科目：核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。各单位在进行“开发产品”核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。房地产成本核算科目明细表一级科目二级科目三级科目四级科目五级科目备注开发成本各项目各成本核算对象土地征用及拆迁补偿费按前述明细完工转开发产品

（各住宅小区、配套设施）前期工程费同上

基础设施费同上

建筑安装工程费同上

配套设施费同上

开发间接费

自一级科目

待分摊征地及拆迁补偿费按前述明细

开发间接费转入

待分摊前期工程费同上

待分摊基础设施费同上

待分摊配套设施费同上

开发间接费各项目工资及附加费

定期转入开发成本有关部门办公费用

差旅交通费

修理费

通讯费

周转房摊销

利息并借款费用

质量检验费

物业管理基金

其他

开发产品项目名称成本核算对象

设置面积或套数的数量金额帐第六章成本费用的归集与分配土地征用及拆迁补偿费

6-1一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开发成本—土地开发—土地费用”科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；也可以直接分配计入“开发成本--有关成本核算对象----土地拆迁及补偿费”。有关分配方法为：按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。按建筑面积计征（或补偿）时：不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目内的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。前期工程费

6-2能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的“前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，可通过“开发成本—土地开发—前期工程费”科目归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。基础设施费

6-3一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本—土地开发—基础设施费”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。建筑安装工程费

6-4一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位根据当月实际完成工作量提出，经甲方审定、双方确认的“已完工程月报表”、“工程价款结算单”所确定的工程价款，直接计入房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。

6-5预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建筑安装工程费支出，计入“开发成本”科目，应先在“预付帐款—预付承包单位款”科目核算，待工程价款结算时，再从实际应付工程款中扣回。

6-6对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算工程价款时，按每个工程(或成本核算对象)的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，计算各自的标价即实际建筑安装工程费。根据经计算得出的建筑安装工程费，计入有关房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。计算公式为：某项工程的实际

该项工程预算造价

=

工程标价*--------------------建筑安装工程费

各项工程预算造价合计配套设施费

6-7凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出，均应计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目：

(1)配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下：▲能分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。▲不能分清成本核算对象的，应先由“开发成本—配套设施开发”科目的相应成本项目进行归集，再分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。

(2)配套