别墅项目全案策划

别墅工程全案筹划别墅历经大起大落,如今又渐渐引起进展商的留意;广州碧桂园的别墅在几天,很多收入丰厚者埋怨买不到好别墅;在中国现阶段开发别墅极具挑战性,很多国际常理不通行,比方某知名楼盘的别墅被称作农民房,却仍旧供不应求;该讲深入调查别墅市场的盈利模型,为我们提出了现实指南;A：别墅工程特性剖析别墅的词义出自“别业”,是指本宅门外供游玩疗养的园林房屋,宋书谢灵运传中有“修营别业,傍水依山,尽幽居之美;”改革开放前,别墅数量少,仅仅消灭在一些风景胜地供度假租用,或由少数特别人拥有,比方广州的华侨村;八十年月后,随着房地产的进展,别墅的含义也渐渐扩大了,在中高档有花园的小住宅都被,甚至高层公寓顶层复式单元也被冠名“空中别墅”,功能上不仅是游憩之处,还有居住、办公、投资等多种用途;100-1000平方米均有,可满足不同经济水平的需求;在组合上可以独立,也有并联和多联体,横向干扰少,没有竖向干扰;占地由几十平方到一百,庭;构造简洁、工期短,不管坡地、水池均可建筑,造型和空间可以随业主兴趣、基地条件而千变万化,因此受到广泛欢送;但由于占地和市政投资不经济,因而售价高,政府从节约土地资源动身,也有肯定限制;将来的别墅进展,有几个值得关注的方向：生态型;着重节约能源,改善地域气候,最大限度表现和利用自然环境;;重在运用最高技术设备,提高生活工作的效率和舒适度;共性化;竭力表达业主或建筑师的个人风格,营造出独特的基地环境和室内空间;;制造肯定的群体气氛,便利信息交换和商务活动,丰富社区文化;,一些别墅工程由于急功近利,匆忙上马,在选址时带有肯定盲目性,有的选址甚至现有一些度假别墅工程主要存在以下问题：完全无视环境资源和自然景观;一些度假别墅所处地段没有任何景观,仅仅由于偏僻地价廉价或者有一些外形并;在销售遇阻后,价格一降再降,2000元,比同区域住宅价格还低,别墅的功能和意义已发生了根本的转变;其次规划设计上格外欠缺,别墅作为生活的最高境地,与一般住宅最大的不同是其密度要低,容积率要低,公共环境和每个庭院都应有足够的空间,同时设计造型和建筑都表达肯定档次,配套设施要求高;而一些环境原来相当不错的度假别墅,由于片面追求利润,强调销售面积,只顾增加栋数,已经从根本上脱离了度假别墅的功能,有的别墅造型呆板,选材粗糙,施工质量较差；有的别墅配套设施不全,甚至水电、通讯问题都不能很好地解决;C：别墅开发市场背景分析以深圳为例,随中国经济的高度进展,深圳作为中国最大港口城市之一,吸引了很多外资机构及大型国有机构;据统计,世界500强经济集团大多进驻中国,其中不少在上海、广东深圳设立总部或分支机构,加之国有大型机构及香港、台湾、内地三资及私营企业落户深圳,宏观利好形势下,给深圳别墅物业也带来无限商机;目前深圳市场已建和在建工程详情见下表居由于别墅物业所面对的客户群相对较窄,所以深圳别墅供给量相对较少;D：别墅工程总体销售状况目前深圳别墅销售期相对较长,不少楼宇有四、五的还在出售,也有个别楼宇进展因楼市低迷,临时封市,如表所示的为销售状况较好的一些别墅盘;经过市场调研后觉察：别墅工程大体销售尚可包括尚在销售中的青青山庄,尤其银湖区域相对其他更为优良,其缘由主要是利益于优越地理位置及无与伦比的自然环境;随着深圳房地产大市日升温,别墅物业的价格已见底上升,局部别墅的升值潜力正在渐渐的显现出来,近期位于银湖区域的“鸣翠谷”热销就是一个很好的说明,加之目前港人对深圳住房强大的购置力,不少别墅物业的进展商已把目光放到了外销上,但具体有否成效还需在下半年才会有结果;A：价格因素别墅物业本身的特性,打算了它的价位不菲,但深圳整体别墅市场相对价格并不高;目前深圳市的别墅市场差价很大,2万／平方米,1万元／平方米,主要是各别墅在区位、环境、物业综合素养及物业治理上的差异引起的;总的来说,从价格上看,有以下几个特点：别墅所处区域对价格影响较大,其中距市中心区较近的别墅价格相对较高,如银湖；而距离市中心较远的则价格相对偏低;,主要由于目前现有的别墅除少数别墅外大多素养不高;有局部别墅内部环境较差,且周边自然环境已局部遭破坏,而且有的别墅由于城市建设的扩张已被城市包围,已不是真正意义上的别墅;;近期开发别墅追求高质素物业治理,配备较为全面的消遣及健身设施;,中国马上参加世贸组织等众多因素,深圳别墅升值空间更大,缘由是整个地产市场滑坡;1997年底,别墅物业价格渐渐上升;B：别墅工程选址策略穆天子山庄的进展商选中在南海市狮山区兴建这个北美式纯别墅楼盘,是经过具体;在富有的珠江三角洲,以广州为中心散布着不少大大小小的别墅;在广州的中心地带,是尊贵的二沙岛别墅群；北部,有以白云山为卖点的白云堡豪苑；南部,除了珠江沿岸的江景荣宅,碧桂圆、祈福村等超大型楼盘亦大兵压境；东部,是以生态型、安康型社区为标榜的汇景城、澳洲山庄等；唯有西部,临时而言还是空白;值得留意的是,广州西部的南海、佛山一带,经济兴旺程度与南部的番禺不相伯仲,比北部的花都、东部的增城更胜一筹;,在这个空白区域进展高档物业,不但吸引了不少广州的客人,四周佛山、南海一带的买家更络绎不绝;C：别墅工程定位策略广州市郊别墅在过去未能形成气候,定价太高、销售缓慢是一大主因;除了由于前几年政策上的因素、地产过热因素使得开发本钱高企之外,进展商对别墅市场的过高估量也是缘由;在南湖四周的几个别墅盘,除了南湖庄园、松园山庄是宅基地,价格稍低外,其他接盘均价都在六七千元每平方米之上;最高是金湖花园售价达至一万三千元港币每平方米;相形之下,广州郊外的别墅盘均价在四五千左左右,无疑在市场中更有竞争力;另外,市郊别墅以前不留意规划配套,相比郊外如顺德、番禺的某些别墅盘也是欠缺的地方;松园山庄作为近郊接盘较成功的例子就是由于规划较为合理,虽然其性质是宅基地,定价也不低,均价超过五千元每平方米;D：别墅工程规划策略不少大型楼盘的总体规划仍停留在行列式、兵营式的水平,而穆天子山庄的进展商特意聘请香港石安空间创立和顺德设计院的名师细心布局,依山形水18个各具风格的小区,每个小区都有自己的中心景观及主题,别墅排列错落有致,如同凝固的田园交响乐;散点布置,不同于中心围合的景观掌握论;核心要素E：别墅工程建筑风格策略别墅的建筑标准在设计上要有独特的建筑风格和格外合理的别墅使用功能须有必要有配置和多方位功能效劳应承受先进的建筑工艺、技术和材料综观珠三角现时的一些着名别墅楼盘,其建筑外形仍难以摆脱当地乡土气息俗称农民楼,而穆天子山庄的进展直接引进了北美最受欢送商的别墅户型,简洁明快,朴实无华,独立车库、中空大厅、落地门窗等等,每一个细部都散发着浓郁的北美风情;核心要素F：别墅工程室内设计策略别墅工程室内设计要点别墅的建筑与室内设计以“自然安康、舒适环境”为原则,风格淡雅清爽,内部配套设施高档齐全;为了保证主业使用的舒适和便利,主要从以下几个方面考虑：1功能分区合理空间宽阔,满足功能需求,保证舒适性建筑、室内配套设备强调“环保、舒适、安静、安全”,适合不同年龄人群居住G：别墅工程构造风格策略,别墅始终是时尚、经典、舒适、豪华居住条件的标志,但以往众多别墅“农民屋”式的外形与构造,却令不少高品尝的消费者大失所望;近年,不少外国建材公司在深入中国房地产市场的同时,也带来了构造风格各异的式木构造别墅和轻钢构造别墅;1、木构造别墅;据争论,美国的木构造房屋最早可以11398%属于木纪构由此可见,木构造房屋并不是一般人所想象的那么不堪年月和风雨;木构造别墅中几乎全部的建筑材料都是各式各样的木材制品,而这些木材制品在,经过不同的生产程序,已经具有防潮、防虫、耐高温等特点一与一般的砖混构造房屋相比,木构造别墅建设的本钱低、环保、抗震等优点更是显而易见的;不过,木构造房屋最大的特点,还是其上下层墙面不用全部对齐、为楼面设计供给了无限的想象空间;;2、轻钢构造别墅近年广东省内兴建的式别墅深圳仙湖山庄别墅木构造广东紫云山庄高尔夫社区分墅轻钢构造深圳蛇口鲸山美式别墅轻钢构造汕头海外商品公司会所及豪华别墅木构造轻钢构造是近年由国外引进的兴建筑理念之一,是在木构造根底上的进展,它以局部型钢与镀锌轻钢作为房屋的支承和围护,具有极强的坚实性、防风、防震性以及更好的防虫性、防潮性、防火性、防腐性和随心所欲的可塑性,并具有很强的绿色环保概念;轻钢构造别墅外形潮、豪华,深得时尚人士的青睐;H：别墅工程户型策略式别墅构造先进,款式多样,构造简易,装修现代齐全,250平方左右;一楼为公共活动空间,二楼为私人生活空间的两层式别墅是符合中国人生活方式的主流类型;在造价方面,包括整体装修在内,4000元/平方米左右的式别墅亦是较合理的选择;核心要素I：别墅工程物业治理策略随着房地产市场逐步成熟完善,购房者的理念渐渐由感性化转变为理性化,不但对硬件要求高,而且对物业治理“软件”要求更加挑剔;深圳早期开发的别墅大多自己开发自己治理,相对治理质数普遍偏低,专业水平较差,很难表达“以人为本”的理念;明智进展商也生疏到高素养的物业,尤其要由高素养的物业治理公司治理;近几年开发的别墅,进展商慎之又慎,选择深圳顶级物业治理公司,力求把别墅这种高档物业的相关配套效劳做到最好;J：别墅工程配套设施策略别墅物业一般比较留意外界自然环境、远离城市的喧嚣,所以难以追求与物质环境的丰富统一,物业生活消遣配套设施就显得犹为重要,具体工程如所列;户专车池、超市内高尔夫练习场、钢琴吧书馆、超市、美容美发深圳别墅生活配套设施逐步提高标准、全面完善;别墅居民的高指数生活标准下,安康无疑为最重要,所以健身运动场所是物业配套中的重要环节,从近年别墅工程可见一斑,比方,田园居、齐明别墅,在会所设施确良更加设丰富的健身运开工程,如高尔夫球练习场、壁球场等;A：套造别墅物业的建筑艺术风格别墅物业对建筑艺术风格的追求超过其它一般住宅对建筑艺术风格的追求,这是由别墅物业本身特征和对环境的要求造成的;建筑艺术风格,就是建筑的本体特征,通过建筑造型、材料、颜色、柿物等因素综合表现出来;建筑艺术风格对于物业的价值影响程度在别墅物业上的表现,超过其它各种物业;由于别墅物业充分表达和满足了人们心理存在的各种嗜好及人们生来就存在的独异性和敬重感;例如：龙湖山庄的日式、欧式、美式别墅,正是因其独特的建筑艺术风格,使其单价高于关外风格一般的别墅一倍左右;建筑艺术风格越具独异性,其审美价值越恒久,其保值性也越强,如碧涛苑;反之,建筑风格,越缺少独异性,审美价值随着时间而落伍,其保值性也越弱,我们之所以称关外某些别墅为农民房,也正因其建筑风格与农民自建房毫无分别;B：维护别墅物业的私密性私密性是居住物业追求的一个根本要素,具体指居住人员拥有的高度私有的环境空间;对于别墅物业来讲,其对私密性的要求也较高;私密性好的别墅物业价值,高于度假别墅市场潜力巨大,关键问题在于进展商如何做;首先答复两个问题：问题二：消费者为什么宁愿买别墅而不去住度假屋答复好这两个问题再来做别墅私密性差的别墅物业;目前在深圳市别墅物业的构造主要有三种：123连体复式;在这三种构造中,从私密角度考虑价值由高到低依次为：独立式＞连体独立式＞连体复式;一百多年前,英国人获得庐山别墅的开发权后,首先是对别墅区域进展周密的规划;按山地的自然走向将地块分割成一样大小出售,规定别墅由业主自行设计,但设计方案必需经过开发公司严格审查,必需具有本国建筑艺术的典型风格,而且开发公司云集了当时世界上最优秀的设计师;因此,庐山的黄金地段—一东谷长冲河两侧,几百栋分别代表几十个国家建筑风格;设计精巧高雅的别墅与秀丽清爽的大自然和谐地交融在一起,相互媲美,成为庐山的一大景观;一百多年过去了,这一区域的精巧的典范;C：完善别墅物业的配套会所配套会所是专供别墅物业居住人员休闲消遣的场所,它延展节别墅物业本身的功能,弥补其由于选址上的要求所造成的缺乏和人们除居家生活之外的消遣需求;配套会所的设施种类有多种;居家型别墅,其配套会所设施更侧重度假休闲目的,具有特别性、独一性;如：网球场、壁球场、泳池为居家型常备;而中、西餐厅,俱乐部,则多为消闲度假型常备;别墅物业配套会所的种类性的层次,也反映着需,并因此打算着别墅物业价值大小;其效劳和需求群体,别墅物业价值也越大;例如：观澜豪园配套功能设施有酒店、会所、高尔夫球场、乡村俱乐部等一系列满足消闲度假之用;D：优化别墅物业的自然资源和人文资源自然资源在这里指不行再生的自然资源和自然生态环境;人文资源指人造景观和;自然资源和人文资源是别墅物业选址首先必需考虑的,它是打算着别墅物业价值最重要因素,即别墅物业其它要素均可仿照重造,唯单独然资源和人文资源是不行重造的,真正显示出其独一无二和价值永久性;例如：东部海岸度假别墅物业金海滩,其独有的全视角无遮挡美丽海景,依山阶梯的布置使得户户均可俯看海景,这一得天独厚的自然资源为东部海岸所独有,其不行重复性使得其别墅物业价值与闹市区内的独立式别墅价值相差无几;又如：蛇口碧涛苑别墅为依海而筑的海边别墅,其海景资源在蛇口并非独一无二的;真正使其价值具有恒久性的是蛇口这一“国际社区化”优雅的人文景观和人文环境,这种物业所处的社区环境和物业所制造出的社区环境与自然资源同等重要;,从某一角度讲是游离于整个房地产市场之外的;主要表达在：别墅物业外在环境要求的特别性;对于一般居家住宅物业来讲显得很重要的影响价值的因素,如：生活上的配套、商业网点、交通等,对别墅物业的价值影响并不显得重要;这是由于别墅物业的业主对于居住环境的独立性、私有性和自然舒适性上的追来超过生活配套上的要求,比起闹市繁华他们更宠爱静谧;别墅物业永久只是某一局部人才能享有的繁华;别墅物业需求群体的个别颜色和饱含特别性;优质别墅物业具良好的保值增值,使其在任何时期都为富人阶层追捧的对象;同时别墅物业最完善地表达表达了人类、审美情趣的共性化和作为财宝的象征性,布满着购置者的个人颜色,购置者的宠爱对别墅物业价值的影响,某种程度超过市场因素;“曲高和寡”,越特别的东西,其个别性越突出,其可比较性也越少;别墅物业市场是一个布满共性化的特别市场;A：工程主题定位穆天子山庄案名简析,而区内建筑以北美式湖泊别墅为蓝本,乍看立了似乎冲突,实则蕴含着深厚的文化底蕴;穆天子山庄所处的地理位置在南海市狮山区穆院四周,进展商奇异地将地名与古代神话传奇中周穗王的传奇故事联系起来;相传周穆王交游宽阔,纵横四海,更亲自驾着八匹骏马登上天山与西王母相见,并将西方极乐的妙品带回中原;穆天子山庄的进展商——南海市佰骏物业进展正是秉承这种精神,将现代西方建筑艺术的精华——北美式别墅引进了秀丽富有的珠三角,建筑起一万里程碑式的纯美园地;实际上,穆天子山庄这个案名正因其中西文化猛烈碰撞的特性,更易被人们牢记;“纯美园地”的含义整体上突出伊甸园式的纯美感觉,给人清爽脱俗的感觉,具体还有另一种含义：纯：指穆天子山庄规划上承受纯别墅的概念,不含洋房和公寓等,保证工程的档次超美：指穆天子山庄以北美式湖泊别墅为蓝本,突出美加风情;穆天子山庄之消灭,似是一个楼盘的入市,但更重要在于代表了高档物上卖展的一个必定方向;它意味着一个纯专业化的、高标准的物业时代之消灭--纯美年月;穆天子山庄的进展,根本原则在于“提纯、融合、创”,这是三个相互联系、前后因果而又不断进展的概念;B：提纯雕塑家罗丹说过：“雕刻一张脸并不难,把不是脸的地方去掉就行了;”经过对市场的推断以及对“别墅”概念的净化,进展商提出了“纯别墅”的进展概念,因此舍弃了其它洋房、排屋、公寓等多种物业形态,保证应有的档次品位;由于提纯,带来了很多措施,最大的莫过于低容积率;3．0以上可以作为豪华车的一个根本指标;而爱玩别墅的朋友也有一个宠爱的指标,0．3以下可以做出较好的别墅区,否则环境和密度都不抱负;而穆天子山在更进一步,容积率为0．15,1000多亩土地,仅建了300余幢别墅;;风格确实立至关重要,选择纯美风格,在珠三角营造北美式湖泊别墅,是一种创,是一种挑战;来到穆天子山庄不难觉察,于湖泊、丘陵之内,闪动着越野吉普车的身影;穆天子,包括他们的老总都钟爱在山水景区;四轮驱动能带来特有的驾驶乐趣;大家又都记住一条：轮子有四个,而目标只有一个;“一心一意进展优秀别墅”这就是唯一的目标;所谓别墅,依据现代汉语词典之解释,同时参照北美及其它兴旺地区的状况,只有在郊外和风景区营造的独立式住宅才有资格称为别墅,在城区内开发的再秀丽再来华,无非有一个较为古老的名字——花园洋房,或者一个比较肘尚的称呼——都市来宅;C：融合把不是脸的地方去掉只完成了第一步,接下来重点是把剩下的局部做得有血有肉;低密度、低容积率是指标,是手段而不是目的,目的是追求纯美的风格、完善的品质;超量配置,双会所、双车库的设计,大面积散点式的运动消遣,休闲设施的安排;运动场所等公共设施的人均占有面积和可接近程度,均在珠三角名列前茅;硬件不达标、不到位,一切只是空谈1000户人家拥有的游泳池叫人挤入,50人拥有的会所游泳池叫享受;,一切都是纸糊的;别墅的建筑标准：在设计上要有独特的建筑风格和格外合理的别墅使用功能要有必要的配置和多方位的功能效劳；应承受先进的建筑工艺、技术和材料;具体可示范单位及轻钢构造别墅的装修、设计标准及环保、安康方面之特点列举局部融合,将先进的技术融入精巧的建筑风格,将建筑融入环境中,再将风景引;休闲会所在参照国外后将其定位为优雅舒适的乡村俱乐部,散发着亲切迷人的气息气氛,让人留连忘返,一位移民美国又回故土进展的佛山人在穆天子山庄,望着高大的双层中空玻璃落地窗静静地体会;他说这长窗和花格让他想起秀丽的缅因州;D：创风格和共性是别墅的灵魂;美国的国家地理杂志曾编辑过一本美国大宅的图书,介150个最有价值的大宅,而其中风格各异,总体和细部均很有共性特点,而这也成为穆天子山庄设计者们的重要参照;那种千人一面兵营式农民楼的日子已经一去不复返了;,穆天子山庄还将推出几个款型,从适合商务、公务与居住的豪华大宅,真正做到量身订造、快速反响,在承受的技术、设计和材料上也会不断进步;,再不断地有品面市,以特地品牌的经营效劳来进展专业化的高档别墅,似乎有点难度,困难在于巨大的反差和平和的外表;但穆天子山庄的人们似乎乐此不疲、就象他们既宠爱重型车,又爱小轿车,既爱听乡村音乐,又看棒球垒球;,由于在纯美的年月里,不断有着的觉察和收获,是生活的享受,也是制造的享受,又是纯美的享受;,做蛋糕的和做火锅的套用业界同仁的一句话,而穆天子山庄的人们似乎跟这些有点不同,他们更像一群酿酒师;就象同行们做的蛋糕和火锅,穆天子山庄如同佳酿,有一个纯秀丽香的好的年份,让爱她的人好好享受吧;步骤E：生产出的优质的别墅产品穆天子山庄基于山地地貌的前提,整个社区依自然山势而建成,削减推土本钱;规划依山形水势,变化错落,参差成景;在总体布置上,以大型水景广场与会所结合自然水库及远景的狮山公园构成整个社区的中心景观,两恻山坡保存,培植树林,并用不同等级的的道路将分散于各个组团的多处山景、绿地、水景及消遣设施连接起来,形成一个层次丰富、空间渗透、风格自然爽朗的高尚居住环境;山庄内预留大量空间作花园绿化之用,使每家每户都有花园景致,与大自然融为一体;为增加环保意识,鼓舞住宅承受单车、高尔夫球车代替汽车;前区中心广场占地三万平方米,地势平坦,配有草坪、铺地、喷水池、棕桐树和休息椅、主题雕塑等多种小品,平面以几何图形为构成元素,绿化以规章的草坪,行列的棕相和自然的花林配村,两侧设有山庄巴士站、弧型长廊及长坪,便利住户等候车辆时休憩,入口加设洪闸及保安亭,以确保山庄之私隐性,免被外界滋扰,形成布满大自然环境之北美式社区休想区域;沿水库开拓休闲小路,住户可闲逛、垂钓、休息,进展各项水上运动及赏识河狮山公园之大自然风光;步骤F：别墅工程环境与配套设计椰树泉：山庄内最大的小区,40幢别墅错落有致,围绕组成