广州站西路鞋业专业市场概况重点分析

#物业名称：站西天富鞋材（地下）市场地址：环市西路91号经济参数总营业面积5000m2平面图层数2Jz；层高2.5米总商铺数虽（分档铺和玻璃柜）2层共245间商铺每层情况1-2层商场硬件条件内部装修一般（天花吊顶、地而防滑砖）、设施陈旧。软件条件统一促销：无内部刊物：无电子商务：无电话订购：无通道2.5-3米仓库无经营范鞋材、辅料、皮革招租条件押金两按一租入场、顶手费要根据位置定（5-15万）租期09年到期、三年一签管理费及租金管理费商场18元血受访商铺分布图：受访商铺面积：受访商铺经营范围：目前暂没有商铺转手出租！1-2层租金平均200元/m2备注：商场没有安装电梯设备。“天富”只绘该物业的“二房东”！综合配套车位及物流情况：400nV临时停车场，按小时收费。3）档次划分比例:>071>071//864-9-0根据站西路西段鞋业批发市场现状特征，按高、中、低档选出卜•列三个类比项目。“环球商贸中心-步云天地”位于站西路与环市西路交汇处。是集商贸、展示、洽谈、旅游、休闲于一体的人型批发商场。共分四期开发，现一、二期已建成投入使用，商业体量达50000m1；三、四期计划明年底交付使用，定位为高级鞋材基地。目前''步云天地”内，共有商户1000多家，出租率100%；1-3层为商铺，4-10层为展贸式写字楼；场内布局合理，注重空间开合，整体商业功能健全、设施齐备。不论硕件、软件、租金均属段内最高。“步云天地”的成功，表明目前段内的高档物业市场比较桶缺，冇众多企业迫切希塑，通过改善其自身的经营坏境来提高产品的经营档次，符合自身的产品定位要求。“天和鞋业城”目前商城内有商铺200多家，经营面积5000册；1-3层为商场，4-9层为展贸式写字楼;通过二次升级改造，提高场内整体经营坏境，辅以差异化的经营定位。确立了“天和鞋业城”的成功。在市场同质化严重的今天，寻找差异化的市场出路，是段内众多批发市场需要考虑的问题，只有创造并捉住市场才能立于不败之地。“天和鞋业城”率先走在了前面，以经营男鞋为主，并形成一定II碑，获得了长期生存发展的时间与空间。“新濛畔皮革、鞋材、五金批发市场”作为段内目前最人的鞋材批发市场，经营面积达3000rn2,商户600多家。整个商场由多栋建筑搭建拼接而成，置身其中有如迷宫一般。场内装修较差，经营档次较低。人屋的中小型企业进驻，吸引了不少的人流。反过来这类型企业对经营环境的要求普遍不高。而“新濠畔皮革、鞋材、五金批发市场”由于开业时间早，在市场已形成了其权威性，这是其能够不断发展赖以生存的核心竞争力。

4）业态分布比例:13*□鞋材■迪鞋4）业态分布比例:13*□男鞋□综合■皮革站西路西段鞋业批发市场主要经营品种，人至分为男女鞋、外贸鞋、童鞋、鞋材、皮革等。因多数鞋业批发市场目前都属于多业态综合类型，无法逐间店铺按其经营品种进行统计,只能按其主营类别来进行简单划分。五、站西路西段鞋业批发市场租赁状况1）租金水平站西路西段段内租金价格人至在300元-800元/nf的范|韦整体价格走向由高到低，沿坏市西路、广园西路至站西路西段路尾。其中以“国际商贸中心-步云天地”及“广州国际鞋业批发广场”价格最高。主要原因是商场成新度较高，内部装修环境高档，商业配套设施完善所以价格较高。而由旧建筑改造而成位于西段路尾的“新人陆鞋业城”则相对较低。部分鞋业城一层租金对比表：□步云天地■天和口天富荔珊口天富华丽宫■西城天富口西城鞋材■国际鞋业广场口胜其路2）出租率及租赁条件路段各批发市场内的铺位，基本上出租率都达到100%o租赁年期通常3-5年一签，交付方式为三押一租，另收水电、管理费押金。租赁期间转手出让，管理处还要收取3000元-6000元不等的服务费用。3）转手出让费用目前根据调查情况转让顶手费用人约在10-60万的区间，价格差幅较人。原因在于各批发市场的经营情况各有不同，物业档次也有高低，铺位位置、淡旺季节对其都会产生影响。4）管理费及停车费管理费及停车费用，统一均按有关部门核定的价格标准进行收取。管理费18元/Of、停车费6元/小时。小结：租金的构成主要从位置、物业档次、经营情况、供求状况、管理服务等多方面综合考虑。站西路西段铺位长期以来都一直处于供求失衡的状态，加上炒铺风盛行，使得租金水平一直处于高位：再者用地口益桶缺，拆迁难度成本増加，资金投入加大等原因也会造成租金上升。可以人胆的预测，站西路西段未来的租金发展趋势还会持续稳步上扬。六、站西路西段问題综合分析：♦市政路网规划不合理由于是旧城区，原来的道路规划以无法适应新时期的发展要求。存在断面狭窄，路况较差等问题。道路两旁也没有进行必要的绿化、亮化工程，人车无法有效分流，车辆通行情况较差。♦餐饮、休闲设施较为匮乏。人多数批发市场都是从旧有的建筑改造而成，住宅、写字楼、商铺、旅业多种商业形态混合并存。由于旧有的商业规划形态本身以有一定的局限性，只能作简单的铺面划分，对一些场地条件要求较高的行业，就难以满足其要求。加上站西路土地资源桶奇，寸金尺土人好市场形势之下，有谁又愿意放弃自身固有的利润空间呢？♦缺少大型停车场现有的16个批发市场中只有“坏球商贸中心”、“国际鞋业广场”有地下停车场。人多数停车场都是两家甚至多家同用，基本上都是属于临时使用性质，停车问题较为突出，还没有得到有效的解决。♦商业布局规划凌乱各种商业设施布局形态上主要沿街道两旁一线排列网状分布。新旧建筑层叠交错，搭建、改建现彖普遍，导致公共空间不断被压缩，显得十分拥挤。而路的另一端又与王圣堂（城中村）相连，使得整体凌乱感觉更为强烈。♦管理综合服务水平有待提高1）除“环球国际商贸中心”、“国际鞋业广场”夕卜，人多没有聘请专业的物业管理公司进行管理。管理上缺乏人性关怀，从业人员思想滞后、素质需要提高。管理服务只停留在简单的口常管理层面上，没能有效整合资源优势，搭建好多方共贏平台，让其产生出更人的经济效能。2）根据调查情况段内的批发市场，目前除了“新人陆鞋业广场”、“金马鞋材城”、“西城鞋材广场”外均建有自己的网站。但只提供相应的网络宣传服务，在应用及效用方面都不高。远还没有发挥出网络强人的功能。♦整体档次需要提升商业建筑外观及内部环境格调不仅决定了物业档次，同时还是一个与顾客进行心灵沟通的氛I韦I空间，这个氛I判空间极大的影响顾客的消费心情。如前所述，目前站西路周圉坏境陈旧凌乱，有些批发市场的建筑体块甚至不能完全显现，