2022-2023年装修对二手房销售的促进作用

2022-2023装修对二手房销售的促进作用

课题I装修对二手房销售的促进作用

□研究逻辑及路径:

＞第一阶段分析思路:

第一阶段大数据分析

通过大数据分析，得出

二手房销售中各类因素

间的相关性及规律

第二阶段目标样本分析

根据大数据分析规律，选取

目标样本进行分析验证

本次研究分析仅以上海为例，数据样本以链家成交数据为主

第三阶段中介访谈

一一线城市+核心二线城市

综合以上分析结论，通过中

介反馈腌正结论＞城市的选择：-

L人口规模大于iooo万+二手房成交大于10万套/年

课题I装修对二手房销售的促进作用

口研究逻辑：

宏观》选定研―»选定样―>样本数

s究周期本数据据分组

基于内部影响因素，重点针对成交周期短的样本数据进行分析，研究其房

龄、面积、总价等因子与装修的对应关系，求得用于筛选目标房源的标准。

际选定研究周期I外部因素一样本数据周期划分

＞受市场外部环境的影响，二手房成交呈现周期性波动，因此，在对整体样本数据进行统计分析前，需根据周

期情况对样本数据进行分段，对同一周期段内数据进行对比分析。

I针对开发商的政策，对

\二手房市场影响较小

选定研究周期I外部因素一宏观周期及房地产周期

＞经济周期：现实中的经济运行由多股商业周期力量叠加嵌套而成，并受逆周期调控政策影响。

周期划分与嵌套:

类型周期名称学术名称周期长度原因

库存周期基钦周期2-4年增长与通胀预期

设备投资周期朱格拉周期6-11年经济景气、设备寿命

经济周期

房地产周期库兹涅茨周期20-40年人口.移民

创新周期（康波周期）康德拉耶夫周期50-70年创新技术的聚集发生及退潮

所处康波阶段时间周期

繁荣1991年—2004年＞在一个康波周期中，房地产周期主要存在两个波动，分为一大

一小，即强周期和弱周期。

第五次衰退2005年—2015年

康波周

萧条2016年一2025年（预测）＞启动于回升期或繁荣期的房地产周期长度约31年，启动于衰退

期或萧条期的房地产周期长度约21年。

回升2026年一？（预测）

选定研究周期I外部因素一宏观周期及房地产周期

＞房地产周期所处康波阶段及运行规律:

中国房地产周期

属性所处康波阶段周期长度上行期下行期周期特点

（预测）（美国1892-2012年数据回测）

上行期房价平均涨幅下行

强周期繁荣-一萧条年年年年年年49.5%,

1995-2025301995-2006112006-202519期平均跌幅22.3%

2025-2045年或2035-2045年或上行期房价平均涨幅22.3%,下行

弱周期萧条-一繁荣20-25年2025-2035年10年10-15年

2050年2050年期平均跌幅12.9%

1993年-2020年商品房销售面积情况

＞根据康波周期理论，目前全球经济处

于萧条阶段。

＞我国房地产处于一轮强周期中的下行

期，而下一轮地产周期预计开启于全

球经济萧条阶段，属于弱周期，资产

价格的平均涨幅将低于强周期阶段。

■商品房销售面积（万方）一同比增速

选定研究周期I外部因素一房地产政策调控周期

＞我国的房地产市场，一直伴随着调控政策的放松与收紧，呈现扩张与紧缩两种状态。我们选择距离最近的一

轮政策周期——2014年-2021年这一政策周期进行研究分析。

房地产政策调控周期情况

重国16条23号文121号831收国八条国六条二套房10月22三次升级930新330及217新930政两会、十九房企三条土地供

大紧贷款停止福文启动紧地根全面调15条贷新政日央行与国十一条政，认930新政下调策转向大，定调房红线，房应两集

政卡投资利分房调控银根细则出加息财政部救国十条贷不认政降首房屋交六限收住不炒、住地产贷款中政策

台

策大整顿市131号929新政房,央付降息易契税紧房长效机制、集中度管

文行降息租购并举理

7788口8888

时199319982003200420052006200720082009201020112013201420152016201720202021

间

紧缩期扩张期紧缩期扩张期紧缩期扩张期紧缩期

----1.工一J.

~T~

分析这一段政策周期内，对应上海二

手房成交情况的特点

一选定研究周期I外部因素一房地产政策与上海二手房成交量价

中央定调"去库存”

SI醺空酹

60000

2020.4-2021.7上行阶段

2015.4-2016.9上行阶段

平均成交周期88天

上海限购政策

5年社保

50000

T介格单边二涨一T介格区间波动一沪十条

离婚/增值税

40000

二海学区

房政策

930政策

攵策2016.10-2020.3调整阶段三条红线

30000930

平均成交周期393天±海二手

2X房核验价

上调利率

上海临港限

均值20827上海限贷

购微VI

2000033(®策首付提高

十九大

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