北京小清河养老中心项目可研报告

北京小清河养老中心可行性争论报告北京市海淀区东升乡人民政府北京华川卓越投资深圳中成天鸿投资进展二零一一年七月北京小清河养老中心工程可行性争论报告北京小清河养老中心工程可行性争论报告10一、工程背景1、我国老龄化现状及趋势20年来成功掌握了近3亿人口增长而津津乐道的时候，中国人口老年化问题已悄然降临。60岁以上人口所占比例到达或超过总人口数的10%，或者65岁以上人口到达或超过总人口数的7%1999年就到达了这一标准。这源于作为国策的打算生育在过去30年里对人口增长的严格掌握。2010年是全球的“普查年”人口普查。从国家统计局公布的资料来综合分析，这次人口普查的结果反映了三个意想不到的趋势：第一个是，人口总量没有想象的那么多。我国作为世界人口第一大国，人口总量从2000年的12.7亿，仅仅增加到了现在的13.4亿人。0.57%90年月年均1.07%的增长率，小了一半。依据联合国推测，中国将在2050年到达人口总数的顶峰，现在来看，这个峰值将有可能在2033年提前到来。通过打算生育政策掌握人口总量的目的，总的看来是成功的。但因此就带来了又一个重要的问题。也就是其次个意外，老龄化的问题比想象中要严峻得多。普查资料显示，60岁以上的人口占比到达了13.3%。而刚刚进入老龄化社会的1999年，这个比例只有10.3%。2010年，中国60岁及以上老年人口1.7880岁以上高龄老年人到达40002050年，中国老龄人口将到达4.37亿，80岁及以上高龄老人将超过1亿人。届时，我国老年人口总量将超过世界第三人口大国美国的总人口〔3.95亿〕。更加雪上加霜的是，在将来几年中，老年人口增加的速度，将远快于劳动力人口增长的速度。从而使得中国的老龄化消灭加速的局面。14岁以下的人口所占的比例由2000年的23%，下降到了现在的16.6%6.4个百分点。这说明，青少年人口正在加速的削减。原来估量2015年消灭的劳动力人口总数峰值，可能提前到2013年。也就是将来两年，中国处于15至65岁之间的劳动力人口的总数将稳定在9亿之后，在2020年左右加速削减。2004以及最近感受颇为猛烈的工资普遍上涨。甚至，中国的高考人数都消灭了大2008105050万人的速度在1998年的34%，飙升到现在的69%8个省市的录用率超过了80%，黑龙江甚至到达了90%。明显，随着60问题将会全面显现。现在中国全社会平均或许是每十个劳动力人口供给一个老龄人口，而二三十年之后，有可能转变为每三个劳动力供给一个老年人，比现在日本的状况还要恶化的多。第三个重要的趋势，则是城市化的水平快于正常的估量。现在，居住在城镇的人口已经占总人口的49.68%，比十年前上升了13.46个百分点。假设乘上现在的人口总数，则说明十年内有接近两亿人涌入城市定居。北京，上海等大城市，已经消灭了不堪重负的局面。北京市原来的总体规划是到2020年时，人口总量到达1800万，而现在的总量就已经到达了1961.2上应当在2500万人以上。大城市病，不仅带来了交通、污染的问题，甚至电力供给、水资源等根本生活保障也捉襟见肘。而且，大大增加了老年人口确实定数量，给城市养老问题的解决又增加了难度。综合来看，将来我国的老龄化问题，将是对我党我国政府的最大挑战。它将影响我们社会生活的全部方面。而目前的状况，我们党和政府虽然也很重视解决老年社会带来的一系列问题，但对由于实行严格打算生育国策的国家，老年社会将消灭许很多多始料未及的严峻问题并没有足够的思想预备和政策措施。如在传统养老模式的转变、养老产业的培2、解决老龄化问题的现况随着我国老龄化特征日渐明显，国家亦相继实行了很多措施，但由于社会转型及政府职能转换，以及家庭养老功能日益弱化，社会为老龄人的效劳业，无论是现有规模或是进展速度仍严峻滞后老龄化进程。以社会养老机构的床位为例，全国现在共有为老年人效劳的各类福利机构万个，养老床位120.5万张，平均每千人仅拥有8.6张，与兴旺国家每千人平均拥有50—70张比例相比差距甚大。其次，在解决老龄化问题上各地区进展状况亦不尽全都，其中上海市通过整合社会资源与多元化持和优待养老机构的政策，包括在建设养老机构的用地、贷款、财政补贴等优待政策，并把每年建立25家养老机构列入每年“为民办实事”的打算内。2009年全年增养老床位10084张，其中政府办养老机构增3855张，社会办养老机构增6229张。截至2009年底，全市共拥有养老床位89859张，占本市户籍老年人口的2.8％。全市建老年人日间照料中心54家，设立社区老年人助餐效劳点119个。完成农村地区养老效劳设施“上海霞光打算”375家农村地区养老效劳设施列系和鼓励机制，有效地促进了地区养老效劳事业的进展。3、在北京市建设型养老中心的探讨、北京市机构养老床位供给严峻缺乏。老龄化问题在北京市尤其突出。北京市从1990年开头进入老龄化社会以来，老龄化趋势越来越明显，2009年已经进入中度老龄化阶段，户籍老年人口占比达18.2%，高于全国近5个百分点。据北京市民政局推测长率高达9.1%，到2015年老年人口将到达360万。到2020年老年人口将到达450万〔如附件。面对如此严峻的养老形势，北京市政府提出了“9064”养老效劳模式，老龄人中将有4%的老年人在养老机构养老。然而从机构养老床位的供需状况来看，2006-2010年供给始终不能满足需求，在北京市政府的不断努力下，供需缺口从4.6万个缩小至2.1万个。依据北京市民政局推测，在加大养老机构建设力度的状况下，2015年和2020年北京市机构养老床位的供需缺口仍有2.4万个和2万个〔如附件。据冶金老干2020107、80、传统养老模式和现行政策，很难从根本上解决北京市机构养老床位供给严峻缺乏问题。传统养老模式是家庭养老和政府民政部门举办的福利养老机构养老社会环境等问题，进展缓慢、问题多多。因此，急需探究的养老模式，寻求的解决老龄化社会问题的路子！品牌化运营、亲情化效劳”的治理模式，是破解目前主要靠北京市机构养老、养老床位缺口巨大的难题，也是发动社会资金、社会力气办养老机构的路子。老年公寓的建设是一个投资大、短期经济效益差且投资回报期长的浩大工程。第一、老年公寓工程是公益性工程，不能作为住宅出售，项目建设企业资金压力较大；其次、老年公寓工程一般容积率低，需要占用大量土地；第三、老年公寓设施的建设也将增大建设本钱；第四、老年公寓工程床位收费一般较低、实现利润的方式较窄，经营压力较大。因此，北京市海淀区东升乡政府联合北京华川卓越投资和深圳中成天鸿投资进展，经过长时间的市场调查与可行性争论，提出“政府出地、企业出资、民政监管”建设养老中心模式和“品牌化运营、亲情化效劳”的治理模式，是破解目前主要靠北京市机构养老、致使养老床位缺口巨大的难题，也是发动社会资金、社会力气办养老机构的路子。该模式的具体特点是：A、能够解决建养老机构的占地问题今后几年，北京市每年需要解决的养老床位都在10多万个。建养老机构需要占用大量土地。一方面，利用商业用地建设老年公寓已不可行：2010年，北京市土地市场成交的平均价格近8000元/平方米。如此高的土地本钱，加上昂扬的建设本钱，将导致老年公寓床位费很高，致使多数老年人无力支付，最终降低工程的社会效益。另一方面，可用建设用地越来越少，而占用耕地建设老年公寓更不行行。北京市目前有大量的绿化隔离带。海淀区东升乡绿化隔离带总面积就有5800亩。依据北京市《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行方法》〔京政办发[2000]20号3-5%用作文化体育产业园、都市农业观光园、特色林海淀区东升乡经批准已将其中的3%用作“天地邻枫”休闲公园等绿色产业工程开发，还有2%即约120亩绿化隔离带土地可用于养老中心工程的2%的绿化土地〔即约120亩〕用作养老中心的开发建设试点，以实现北京市政府制定的“绿化达标、环境美丽、秩序良好、经济富强、农民致富”的总体目标。B、在绿化隔离带内建设开发老年公寓的优势在绿化隔离带内建设开发老年公寓具有明显的优势。一是利用绿化隔离带已经形成的美丽环境开发老年公寓，可以做到土地资源利用最大化，生态成果合理化；二是可以削减建设本钱，最终降低床位费用，让大多数老年人可以承受并入住，最大化实现养老机构的社会效益。三是老年公寓等养老机构绿化率都在60%以上，且对绿化植被的日常维护更加重视，这对实行隔离带绿化指标的奉献也较大。依据初步设想，该工程总投资约5亿元，全部由有关企业投入；建设用地总面积约80000㎡，全部由东升乡供给，绿化率60%，总建筑面积约64000㎡，容积率0.8，建筑物高度全部掌握在两层以下。工程包括：老年活动中心，医疗康复中心，文化消遣中心，老年健身中心，养老效劳从业培训中心，餐饮、购物、办公效劳中心，老年大学、老年艺术团、图书室及学习中心，并配套供给餐厅、煎药房，室外广场、绿地、廊1600个养老床位，人均居住面积约40400-600C、建设老年公寓的模式假设上级政府能够批准，本工程拟承受“政府以土地入股，企业以资金入股，共同建设开发，共同经营治理”的股份制方式进展工程建设和运营，打造一个北京市乃至全国知名的老年公寓工程。股份制经营方式可以发挥企业的乐观性，并引进先进的经营治理理念，制造一个舒适祥和的居住环境，也为北京市养老机构乃至全国提升层次供给样板示范工程，为破解北京市机构养老难题供给阅历。同时可以为所属地区供给大量的就业岗位，可谓一举多得。物业效劳亲情三位一体的气氛，用亲情化的效劳做到让老年人满足、使子女放心。在经营治理上，实行“股份化、市场化、专业化、社会化”的“四化”运作模式，同时自觉承受北京市民政局或海淀区民政局的行业治理及监视与指导。D、这种模式亟需得到党和政府高层领导的支持！府高层领导的重视和支持！如利用绿化隔离带的绿地，按肯定比例来建设老年公寓工程，虽然符合国家和北京市有关政策和规定，有明显的社会效益，但由于牵扯方方面面的利益，实施起来困难重重，假设没有高层领导的重视和支持，很难能够实施！二〕建设条件1、工程前期选址北京市是我国首都，世界著名的历史文化古城。而海淀区，科技实力强，高等教育兴旺，是北京市也是全国科研教育和高技术产业的重300有院士、教授等老年高级学问分子超过10万人，他们迫切期望能住进适合他们的“环境美丽、效劳贴心、老有所为”的老年公寓。又由于他们的支付力量较强，对养老中心的需求更加猛烈。因此，依据市场化的模式，由东升乡政府牵头，组织企业〔目前已有北京华川卓越投资有限公司、深圳中成天鸿投资进展情愿并有投资实力〕投入资金，在东升乡建设小清河养老中心工程，重点为海淀区及其周边的老年学问分子效劳，同时面对全社会、为全部力量入住的老年人群效劳。2、拟建工程环境条件工程建设地为北京市海淀区东升乡马坊村，位于北京市北部的五环外，南临小清河及奥林匹克森林公园，北、东依清水湾高尔夫球场，西靠黑泉路。离北京市急救中心不到3公里。由于植被良好，工程区内的空气清爽和含氧度高，属于自然的“氧吧”地。另外，工程建设地内，拥有一条自然河流—小清河，常年流水不断，为建设人工湖和人工池塘供给了用之不尽的水资源。正是在上列历史背景和优良的自然环境条件下，我们拟以专家、学者、高级学问分子老龄人为效劳对象，以满足老龄人吃、住、消遣、锻炼“四位一体”为建设内容，建立一座效劳门类齐全、型、绿色的现代养老中心。二、根本理念及实现方式我国是一个历史悠久和拥有现代文明的社会主义大家庭式国家，中华民族几千年来始终传承着尊老、爱老、助老、养老的社会道德观，这也成为建立养老中心的宗旨。为此，本工程建设遵循高定位、高标准的要求，以实现“家庭化、宾馆化、人性化、专业化、系统化、现代建设目标，不断提高入住老人的生存质量、生活质量、生命质量和养老老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐,老有所终;同时树立和实现“老人满足、亲属满足、效劳人员满足、政府满足”的全效劳理念。其具体方式有：1、规划设计理念--共融相生工程园林景观和建筑体布局，本着养老中心与绿化隔离带共融相生的宗旨，留意景观环境空间的协调与建筑群体合理分布。各分区环境独自构建自身特色及相应主题，工程建设地丰富的水资源系最为优良的自然环境，拟用带状湖泊与弧形林串联及融为一体，并将自然河水引入各居住地，建筑起小型荷塘、喷泉、瀑布等一系列水景观及与之配套的花木植物，以形成临水而居和一步一景的良好气氛。同时留意整体空间连贯性，营造出功能性与多样性兼备的景观特色和人工雕塑与自然野趣并蓄兼收的景观效果。其次，建筑体承受仿古风格，材料以自然木材和石材为主，使建筑物与园林景观融合一体，与周边绿化隔离带合而为一，以到达物景合一、共融相生的效果。60%，工程建成后，树木80%。这样，不但不会减少绿化隔离带的面积，破坏绿化隔离带的整体功能，反之能与绿化隔离带共生共景，相互辉映，成为绿隔中的明珠与亮丽景观。2、工程建设--高定位养老中心系以海淀区、中心部委、科研院所、院校系统退休或退而不休的高级学问分子及老龄企业家为目标客户，为到达和满足该层次人员养老生活标准，本养老中心建设，拟依托奥林匹克森林公园及清水湾高尔夫球场茂盛的森林植被和流量较大及常流不断的小清河水，再造湖光山色、相互辉映的绿色景观，各建筑物以简洁优雅为基调，分布于湖边四周并与周边景观融为一体，据以到达高起点、高规格、高标准之协调和谐的建设目标。3、工程功能--全方位效劳依据高层次退休老人的消费需求特点，拟建养老中心系以多功能全方位效劳为着眼点，切实抓好六大功能区的建设：⑴养老公寓和康复公寓区：力求舒适宽阔档次高。建筑物以两层连体小公寓为主体，其中小公寓人均面积为30-50平方米，以建设成为舒适宽阔的良好居家地。餐饮区：突出绿色食品与便捷。工程建设区内，拟建立老年人喜好的绿色蔬菜和果树的种植基地，专供入驻者日常种植、赏识和食用。其次，建设公共食堂，以满足老年人集中就餐。KTV、棋牌室、茶庄和钓鱼城。文化教育区：开设老年大学、图书馆、书法室。体育健身区：拟建体育设施有篮球场、网球场、门球场、羽毛球场、台球馆、乒乓球馆、保龄球馆、健身房、游泳池等体育设施。医疗保健区：拟与北京重点医院商定和承办开设专家医院，建洗脚房、按摩室、推拿室、针灸室、桑拿室等医疗保健设施。儿童乐园:考虑到本工程面对北京市高端老年人士,他们在养老三、养老中心建设方案l、总体规划本养老中心工程拟建设为高规格、低密度、中型的现代、绿色养老中心。充分利用周边的绿化环境，把养殖、种植基地放在与本工程严密相连、实为一体的占地达550亩的公园内。这样，本养老中心老人活动范围就扩展到周边公园、高尔夫球场、小清河岸的宽阔地区。2、工程地址及用地量工程建设选址一一北京市海淀区东升乡马坊村。该村有绿化隔离带面积650亩土地，规划为地区公园。本工程在该650亩土地中，占用其中的120亩土地，建设低密度的养老中心。具体位置拟选在该块土地的72亩兴建绿48亩兴建养老中心公寓、食堂、卫生保健、休闲消遣、体育健身等建筑物。3、建设规模建筑用地120亩，打算容积率为0.8，绿化率60%，建筑总面积约为64000平方米，其中兴建老年养老公寓59000平方米(可居住人口为1600人，人均37平方米)；建食堂等公共建筑面积5000平方米〔其中局部公共设施放在不占容积率的地下一层植和养殖,做到局部鱼肉蔬菜自给。4、工程总投资及构成经调查和测算，本养老中心的建设期为2年，总投资5亿元。主要构成如下：建筑物投资总额为20000万元。本工程建筑物中的养老公寓、医院、健体中心、食堂等建筑物全部为两层楼房，以及局部平房和一层地下室。由于建筑物层低，依据现行同类建筑和装修的造价，全部建筑物的平均造价为3000m2。“七通一平”投资额6000万元。虽然工程建设地址位于大路旁，但建筑物布局较为分散，按养老中心内大路和林打算长度测算，道路投资约18003000万元；平基工程打算为1200税费、治理费及其它费用为2600万元。由于国家和北京市对建立养老中心赐予了众多优待政策，此类费用较一般建筑低，故本次亦按享受相关优待政策进展测算。⑷绿化景观及医疗体育设施投资107001200万元：为使本养老中心与周边绿化带融为一体，拟购置树木(含果树)和花草，以形成风景秀丽的大花园；景观投资2700万元：拟建30亩水面的人工湖和5个0.65亩水面的荷塘和在小区绿地建设雕塑品及人造假山；医院设施50001800购置费3000万元。这包括养老中心各效劳部门所需器材、器具等。资金本钱按建设期二年，年息6.5%计算为6500万元。不行见费用1200万元。5、投资资金来源本工程投资来源由北京华川卓越投资、深圳中成天鸿投资进展全额投入。东升乡已邀请上述打算投资人，对拟建工程自6进展了全面论证，已做出了投资5亿元建立养老中心的打算。拟与东升乡政府有关部门共同组建公司(拟命名为北京小清河养老中心治理)，负责治理和运营该养老中心。目前，东升乡和投资人已确定了工程建设投资总额与各自占股比例，同时还就公司成立及资本金到位条件和时间等事项达成了全都，如本工程立项及用地审批能够顺当实现的条件下，投资人可在一个月内将资金划于指定账户上，即投资资金来源已全部落实。四、工程预期效益本养老中心建成后，可取得良好的社会效益和肯定的经济效益。1、社会效益本工程社会效益主要表达在两方面：(1)促进区域经济增长。工程建设地属于无经济收益的绿化隔离带用地，村民失地后经济补偿、就业等问题都给所在地政府带来压力。养老中心投入使用后，在不影响绿化隔离带使用功能的前提下，使之产生直接经济效益，并形本钱地区经济增长的刺激点。这表现在：一本工程规划入驻老人数量为1600人，加上效劳治理人员，常住人口将超过2100人。更为重要的是，本工程定位于退休群体中的高端消费群，乃非传统政府福利院类的孤寡老人，进而入驻老人子女探望人次相对较多，且消费水平也较高。因此，在“人气”聚拢和高端消费人流多的条件下，可直接引动该区相关商业进展，特别是高端消费者通常是拥有高技能人或资本经营者(老板)，当高端消费群聚拢后，这对扩大该区知名度和招商引资等将产生一系列良好的伴生效应。另外，养老中心投资者乃是最发达地区商会组织的成员，如果本工程能够顺当实施，也必定伴生关联的示范效应，即这些潜在的有利因素，极可能转化为推动北京市海淀区东升乡经济增长的生产要素，或牵引资本流入的因素。2、可有效地增加村民收入养老中心本身系劳动密集型的效劳行业，依据工程规划方案，当本500人〔不包括保育员，其中蔬菜种植、果树栽培、湖塘养殖、园林维护、食堂、清洁卫生、保安等工作岗位500个。此类岗位系技术含量低和培训期短的劳动岗位，可直接安置农村剩余劳动力200024000元。每年可为村民增加直接收入一千多万元。3、经济效益养老中心建成后，可取得良好的经济效益。具体测算状况如下：收入的测算。养老中心设计入驻老人数量1600901440门类齐全的高档生活