山东滨州市场调查报告

山东滨州商业市场调查分

析报告2009-9-22

上篇一、宏观经济分析一、宏观市场研究滨州市■JJA滨州市概况一、宏观市场研究滨州市■JJA滨州市概况山东省滨州市位于黄河下游、鲁北平原，地处黄河三角洲尾闾，北临渤海，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同德州市和济南市搭界，是山东的北大门。1950年建惠民专区，几经沿革，1992年改称滨州地区，2001年撤地设市。现辖滨城区、惠民县、阳信县、无棣县、沾化县、博兴县、邹平县六县一区和经济开发区，版图面积9600平方公里，人口369万人，其中滨城区总人口达62万，市区人口超40万。1、人口与人民生活滨州人口继续保持低速增长。年末户籍总人口375.68万人，人口出生率10.1%。，死亡率7.7%,自然增长率2.4%,男女性别比例为101.7:100.0。年末常住人口368.86万人。

城市居民生活继续改善。城镇单位在岗职工年平均工资20510元，比上年增长14.6%。全年城市居民人均可支配收入为15960元，增长14.9%，扣除价格因素，实际增长9.7%。城市居民人均消费支出10815元，增长18.1%，扣除价格因素，实际增长12.7%。其中食品支出3391元，增长21.5%。城市居民恩格尔系数为31.4%。城市居民人均住房建筑面积为34.3平方米，增加3.5平方米。2、地理位置及2、地理位置及位优势滨州处于环渤海经济圈的中间，是济南经济圈、胶东经济圈和京津塘经济圈的交汇处，交通便利，济青高速、滨博高速、京滨高速和205、220国道穿越境内，是连接苏、鲁、京、津的重要通道。津汕高速大高至鲁冀界段、威乌高速辛庄子至邓王段、滨德高速、黄大铁路滨州段、黄河公铁两用桥、中国滨州大高通用航空城、滨州万吨级港口等一大批基础设施建设项目正在加紧建设芒严遑台rtff-Fh芒严遑台rtff-FhiJ隠令yw山东半岛处迩靡3、城市定位自然生态园林城市城市-耐广「苗科技现代工业自然生态园林城市城市-耐广「苗科技现代工业、\■ftffii*5\Sldlrb辿［j；r\矗厂■n?Ji?!JEWf=*.*4-1^為雪罗•、Ta0V"\-|BM^&弘»TE滨州特色的自然生态园林型、科技现代工业型、物流旅游开放综合现代型现代化中等城市的总目标，加快实施城市化战略，增强完善城市功能，提高辐射力，把滨州打造成黄河三角洲中心城市物流旅游开放综合（二）经济发展现状1、经济总量2008年全市实现生产总值（GDP）1236.83亿元，按可比价格计算，比上年增长13.1%。其中，第一产业增加值122.69亿元，增长2.9%；第二产业增加值753.67亿元，增长12.3%；第三产业增加值360.47亿元，增长18.8%。三次产业结构由上年的10.63:61.96:27.41变化为9.92:60.94:29.14，其中三产提高1.73个百分点。人均生产总值33610元（按年均汇率折算为4824美元），增长12.6%。2、产业特征滨州市深入贯彻落实科学发展观，大力发展循环经济产业群和循环经济示范园区，滨州市抓住鲁北企业集团等一批循环经济典型企业，总结经验大力推广，不断在实施“生态立市”战略、发展循环经济上取得新突破，依靠自主创新突破技术瓶颈，发展独具特色的循环经济。全市工业以加快纺织服装、油盐化工、汽车和发动机、造船及零部件、飞机及零部件、电子信息、生物工程等10大产业（链）集群配套发展为重点，通过技术集成创新，创建企业间联系紧密、共享共生的生态工业产业链，使产业循环式组合，企业循环式生产，资源循环式利用，逐步壮大了以资源综合利用为特征的循环经济产业集群。固定资产投资增势较好。全市规模以上在建项目2087个，其中，新开工项目1443个，计划总投资额5000万以上项目329个。全年规模以上固定资产投资完成578.69亿元，增长21.0%。其中，城镇投资458.6亿元，增长18.7%；农村投资120.1亿元，增长26.0%。建设资金充足，到位资金646.3亿元，增长32.1%，其中，自筹资金479.4亿元，增长25.2%，占到位资金的74.2%。投资结构继续优化。三次产业投资比重为4.5：66.0：29.5，其中三产比重上升8.4个百分点，结构达到历史最好水平。电力、燃气及水的生产和供应业投资26.1亿元，增长250.9%，水利、环境和公共设施管理业投资20.08亿元，增长28.1%，卫生、社会保障和社会福利业投资3.12亿元，增长18.7%，文化、体育和娱乐业投资5.0亿元，增长168%。重点领域和薄弱环节投入不断加大，高新技术产业投资达40.10亿元，增长17.3%，主要分布在医药制造业和电子及通信设备制造业，高新技术产业将成为全市工业发展的一大亮点。房地产开发投资较快增长。全市房地产开发投资完成50.67亿元，比上年增长116.5%，增幅提高39.4个百分点。从商品房建设用途看，住宅投资39.8亿元，增长85.8%，占全部房地产开发投资的78.6%。房地产企业开发土地面积103.9万平方米，下降15%。商品房建设规模平稳增长，施工面积346万平方米，增长21.9%。商品房销售面积164.9万平方米，增长66.0%。商品房销售额29.46亿元，增长109.6%4、利用外次及对外开放利用外资、对外经济合作取得新进展。全年实际外商直接投资3.01亿美元，比上年增长19.4%。利用外资质量进一步提高，外商投资过千万美元以上的项目13个。香港仍是外资主要来源地，实际港商直接投资2.59亿美元，占全部的86.1%。境外上市获得新成果。邹平三星集团控股的中国玉米油公司成功在欧洲上市，填补了中国大陆企业在欧交所创业板上市的空白。境外投资取得快速发展，对外投资项目5个，投资额达1200万美元，增长27%。5、国内贸易消费市场平稳运行。实现社会消费品零售总额302.62亿元，增长23.0%，比上年提高5.0个百分点，总量及增幅均创近十年来的最高水平。其中，批发零售业实现社会消费品零售额258.75亿元，增长23.0%，拉动零售总额增长19.7个百分点；住宿餐饮业实现零售额40.57亿元，增长22.3%，拉动零售总额增长3.0个百分点。市场规模化程度继续提高，限额以上批发零售住宿餐饮企业单位数达到372家，增长34.8%，实现零售额92.43亿元，增长34.4%。城乡市场全面繁荣。城市市场实现社会消费品零售额188.94亿元，增长24.2%，增幅比上年提高5.8个百分点，对社会消费品零售总额的贡献率达到65.0%。农村实现消费品零售额113.68亿元，增长21.1%，增幅比上年提高3.9个百分点。生活消费保持较强增势。限额以上批零市场销售旺势不减，汽车类增长63.0%，五金电料类增长51.4%，食品、饮料、烟酒类零售额增长47.9%，金银珠宝类增长40.4%，石油及制品类增长37.5%，文化办公用品类增长34.4%，化妆品类增长31.8%，家具类增长29.8%，日用品类增长22.9%，中西药品类增长21.9%，通讯器材类增长19.4%，服装、鞋帽、针纺织品类增长18.7%，书报杂志类增长18.7%，家用电器和音响器材类增长17.8%。6、对外经济进出口实现新跨越，结构不断优化。全市实现进出口总值45.28亿美元，比上年增长34.8%，首次跃上40亿美元的新台阶。进出口贸易均衡发展，出口23.01亿美元，增长22.3%；进口22.27亿美元，增长50.8%，出口和进口占比为50.8:49.2。结构不断优化。一般贸易出口12.25亿美元，首次超过加工贸易，增幅达到49.4%；纺织品占比降至49.1%，比上年下降7.2个百分点；化学制品、机电产品占比提高到18%。出口市场呈现多元化。亚洲传统市场占比下降7.3个百分点，出口欧美增长39.9%，市场份额迅速提高到30%。7、财政金融业全市实现财政总收入138.32亿元，比上年增长16.7%，其中地方财政收入70.37亿元，增长18.5%，增幅居全省第5位，高于全省平均增幅1.7个百分点。地方财政收入占财政总收入的50.9%，比上年提高0.8个百分点。财政支出优先保民生、保重点，力促科学发展，财政支出完成100.88亿元，增长18.8%。各项存款持续增加，信贷投放持续增长。年末金融机构人民币各项存款余额696.69亿元，较年初增加133.82亿元，增长23.8%。其中，企业存款余额124.46亿元，增长0.5%；储蓄存款余额382.67亿元，增长26.5%。人均储蓄存款余额10374元，增长25.9%。人民币贷款余额649.87亿元，较年初增加113.15亿元，增长21.1%。其中，短期贷款余额419.26亿元，增长19.0％；中长期贷款余额195.80亿元，增长24.4％；个人消费贷款余额51.67亿元，增长34.1％。（三）滨州经济的特点近几年来,山东省滨州市特色产业资源“魅力四射”，成为该市经济发展的重要支柱。滨州市地处鲁北平原、黄河三角州腹地,是全国第二大油田———胜利油田的主采油区，也是山东重要的原盐生产基地。经过近几年的建设，该市现已建成棉花、蔬菜、冬枣、水产、牧草“五个百万亩”生产基地。无棣金丝小枣、沾化冬枣、惠民蜜桃、邹平水杏、阳信鸭梨等特色农产品蜚声海内外；目前，全市已建成商贸型、工业主导型、农副产品加工型、文化旅游型等特色小城镇30多个，形成了纺织、化工、机电、农副产品加工、电力、有色金属、造纸、高新技术八大行业体系，魏桥创业、滨化集团等企业已进入中国企业500强，产品畅销欧美、中东、东南亚等30多个国家和地区。1、滨州整体经济逐年平稳增长2008年，滨州全市上下坚持以科学发展观为统领，深入贯彻落实党的十七大和十七届三中全会精神，以新一轮解放思想为动力，努力化解外部环境的不利影响，坚定信心，积极作为，科学务实，有效应对各种困难和挑战，积极转变经济发展方式，国民经济继续保持平稳较快增长，社会事业全面进步，民生状况进一步改善。。滨州市近年国内生产总值（亿）2005~2008年，全市国内生产总值从667.27亿元增长到1236.83亿元，增长了85.36%，农民人均纯收入从3817元增加到5662元，增长了48.33%，2008年滨州全市完成GDP（国内生产总值）1236.83亿元，比2007年增长13.1%；2、经济特征品牌经济和“新滨州”规划，提升了品牌产品的价值，更提升品牌经济和新滨州特点所涵盖的城市形象价值，亦即城市品牌。利用城市品牌这种稀缺资源来创造最大的产出，用城市品牌来塑造城市的核心竞争力，提高城市经济整体运行质量，以城市品牌来整合更多的外部资源，使滨州的城市经济有更大更快的发展空间。近年来，滨州市通过创建全国水土保持生态环境建设示范城市、创建国家园林城市，城市面貌发生了显著变化，一座“四环”相连、“五海”呼应、72湖相邻的“水中城市”展现在人们面前，营造出“人在湖畔居，夜闻波涛声”的人水和谐的亲水环境。经济、社会和环境协调发展，城市的综合素质和核心竞争力

明显提高。四）滨州市城市发展规划特点1、以组团式‘连带型的方式规划城市围绕“一个中心，一个龙头、南北城市带”组团式、连带型城市群的建设，全方位推进城市建设，将老城区的改造和新区建设紧密结合，实现区域功能互补2、城市刑侦中心西移，城区规划面积的不断扩展raLi-滨州市城区进行新一轮规划，制定城市中心西移的发展方向，拓展了城市发展空间，滨州市以“四环五海”、“生态滨州”的城市建设理念为指导,在短短的二、三年内建成了面积为老城区两倍的新城区,并以新代老,使整个城市面貌和城市功能发生了革命性变化,提升了城市品牌价值和对经济建设的承载力.一、城市新区的建设要把“以人为本”作为首要原则滨州市在规划中,充分考虑到市区居民和周围村庄农民各方面的要求,针对老城区中显现出的各种弊病,从宏观到微观,从整体到局部进行了全面的人性化的规划设计.健全了服务功能.城市中的各项设施力求与周围的景观协调,与城市居民的实际需要相适应,同时避免造成人才、物力、财力以及土地资源的浪费,塑造小、巧、精的精品城市.在新区规划中,更注意城市资源的科学整合.2、城市刑侦中心西移，城区规划面积的不断扩展raLi-3、西部新区基础设施建设为推动滨州城市建设有大的建设的序幕。时至今日，以中海拉开了西区开发发展，市委、市政府英明决策，3、西部新区基础设施建设为推动滨州城市建设有大的建设的序幕。时至今日，以中海拉开了西区开发发展，市委、市政府英明决策，景区为中心，文化广场、齐鲁绿地、市政大楼、国际会展中心、新滨公园、黄河小区、滨州学院等一大批别具特色的建设项目相继竣工。西区崛起的新城，已经成为充分展现新滨州、新滨州人形象的活教材，令滨州人为之自豪，外地人刮目相看，滨州市入选中国特色魅力城市200强、全国水土保持生态环境建设示范城市4、观点：滨州市的商业发展水平和社会消费水平仍处于较低的水平，迫切需要更高品位的、新兴的商业模式来刺激消费市场。多项经济指标也表明，滨州市区位优势较为明显，地处黄河三角洲尾闾，北临渤海，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同德州市和济南市搭界，是山东的北大门。近年来滨州市政府一方不断加大城市环境基础设施建设的力度，使城市功能进一步完善，另一方面对滨州市的市容市貌进行大力改造，并不断对产业结构进行优化调整，大大地提高了滨州市投资环境的商业价值，也加速了滨州城市化的进程。优越的投资环境将会吸引大量的外资投入，势必会加快滨州的商业发展步伐。滨州市城区进行新一轮规划，制定城市中心西移的发展方向，拓展了城市发展空间，先后建成以中海景区为中心，文化广场、齐鲁绿地、市政大楼、国际会展中心、新滨公园、黄河小区、滨州学院等一大批别具特色的建设项目，随着城市的发展，城市品位的提高，决定了城市必须能够提供较高档次的休闲、娱乐、购物的消费场所，而滨州目前的状况难以满足全方位的要求，发展较高档的商场成为必然。近年来滨州市不断调整经济发展空间，加速推进园林建设，吸引了一批大型企业纷纷落户滨州，可以预测：新区的发展将会拉动滨州经济发展，加快城市人口聚集，从而带来庞大的消费群，有助促进和推动滨州商业、餐饮业、娱乐业的发展。二、滨州市房地产市场分析（一）滨州房地产整体概况房地产开发投资较快增长。2008年全市房地产开发投资完成50.67亿元，比上年增长116.5%，增幅提高39.4个百分点。从商品房建设用途看，住宅投资39.8亿元，增长85.8%，占全部房地产开发投资的78.6%。房地产企业开发土地面积103.9万平方米，下降15%。商品房建设规模平稳增长，施工面积346万平方米，增长21.9%。商品房销售面积164.9万平方米，增长66.0%。商品房销售额29.46亿元，增长109.6%。（二）滨州市房地产发展现状分析滨州房地产的启动相对其他周边市晚，最近两年才有了较快的发展。应该说，是城市中心西移拓展了城市发展空间，从而激活了滨州市房地产住宅类市场，带动了房地产市场的快速发展。目前，滨州的商品住宅主流均价在每平方米2000元－3000元左右。楼型由以多层为主，小高层为辅。另有部分别墅的开发，别墅的价格维持在2500~3000之间，多层以两室一厅和三室两厅为主，面积由90平方米－130平方米。单体别墅以2－3层为主，面积200－300平方米，联排别墅以150－200平方米为主。在城市行政中心西移的带动下，吸引了大批本区域以外的房地产开发商抓住城市新区建设的发展机遇前来投资建设，目前新城区的房地产开发以住宅类为主。三）滨州市房地产特点1、开发投资量增长较快2008年全市房地产开发投资完成50.67亿元，比上年增长116.5%，增幅提高39.4个百分点。从商品房建设用途看，住宅投资39.8亿元，增长85.8%，占全部房地产开发投资的78.6%。房地产企业开发土地面积103.9万平方米，下降15%。商品房建设规模平稳增长，施工面积346万平方米，增长21.9%。商品房销售面积164.9万平方米，增长66.0%。商品房销售额29.46亿元，增长109.6%。2、销售价格稳中有升城市面貌日新月异，拉动滨州市商品房价格上扬。2009年，商品住宅平均销售价格2700元／平方米，营业用房平均售价4000元／平方米。3、房地产开发水平一般房地产项目规划设计起点较高，以渤海十路为界，东为老城区，西为新城区，老城区为商业中心，新城区为行政中心。住宅类的开发目前主要集中在新城区，但由于新城区土地供应量大，开发项目较多，呈现供大于求的状况，项目主要集中于渤海十八路沿线，项目品质参差不齐，既有豪宅至尊门第，花园洋房海通时代，也有低档楼盘现代城、海得家园。4、自然环境好，高性价比滨州新城区楼盘打的是环境牌，滨州的建设相对人性化，新区的各项设施和周围景观相协调，绿山碧水，适合居住。2009年商品住宅主流均价在每平方米2000元－3000元左右，楼房价格在周边市中是偏低的，具有较高的性价比。楼型由以多层为主，且具有建筑容积率低，注重景观建设，体现了人性化设计等特点，更加注重了城市资源的整合。新区规划的建设及市政府的搬迁等各种利好因素，促进了新区房地产的快速发展，尤其是住宅类市场的发展，现时滨州市呈现新城区楼盘的风头盖过了市区楼盘的态势，不可否认，让滨州人住在郊区目前还不成熟，毕竟生活配套跟不上，但如果放眼不远的未来，滨州新区地产潜力惊人。6、地产开发以住宅为主，商业为辅截至2008年，全市房地产开发投资完成50.67亿元，住宅投资39.8亿元，增长85.8%，占全部房地产开发投资的78.6%，商业地产的开发明显跟不上住

宅发展的步伐。（五）观点：滨州发展迅速快，但不协调。自2002年以来，滨州市投入近18亿元资金注入新区的滨州学院、滨州职业学院、北镇中学、活塞工业园、滨魏工业园等建设项目，这意味着滨州新区建设由此进入“快车道”。目前影响滨州新区房地产发展的最主要因素在于，随着众多住宅类房地产的开发，整个新区房地产市场出现畸形状态，除去银座中海店外没有大的商业生活配套设施，并且当地居民的消费意识相对滞后，消费能力较低。目前滨州市在建房地产项目供给中，造成了一种奇怪的现象，90%以上为住宅，而住宅绝大部分集中在新城区，商业地产的开发集中在老城区，新城区的商业地产开发明显跟不上住宅发展的步伐，可以预测，未来滨州市新城区投资性商业地产项目开发存在有较大的市场空间。三、市场调研分析一、滨州市商业市场分析（一）滨州市商业市场发展现状滨州市属于县级城市，目前传统的商业体系以沿街的店铺为主要形式，以单纯的购物为目的，随着城市经济，人民生活水平的不断提高，城市不仅仅意味着功能的集中、资源的密集、生活的便利，人们更多地赋予城市娱乐休闲的功能。滨州市的商业正经历着由传统街铺、商业街、到超市百货、到大型购物广场的转变，商业形态更趋多元化。目前滨州市核心商业圈主要集中在老城区的黄河四路和渤海七路之间。目前滨州市拥有较为完善的各类商贸服务体系：商品交易市场、批发市场、农贸市场、专业批发市场、大型百货商场、主题百货店、专业店近万家，现有银座购物广场、滨州市百货大楼、新大上海华联超市、缤纷购物广场、国贸新天地、渤海国际购物广场等近十家规模零售企业和超市。（二）老城区主要商业调查（三）滨州市商业地产个案分析：1、银座购物广场：

项目名称银座购物广场地理位置黄河五路渤海十一路所属企业山东银座商城股份有限公司商场规模营业面积达2.8万平方米楼层经营内容主要品牌—楼超市，烟酒、手机、肯德基、六乃喜、小吃综合超市外加附属综合业态二楼化妆品、珠宝、内衣、休闲、女装。女装：艾格，江南布衣、东方骆驼、柏仙多格，米兰登、玛菲、思远等；休闲：真维斯、美特斯邦威、以纯、佐丹奴、自由空间；化妆品：欧泊莱、玉兰油、欧兰雅金店：周大福、上海老庙黄金三楼男装、童装、鞋帽箱包等。男装：花花公子、九牧王、七匹狼、鳄鱼、爱登堡太子龙男装、平果等。童装：ABC,巴拉巴拉、娃哈哈、安迪尔；鞋：红蜻蜓、奥康、金猴、百丽；皮具：花花公子、老人头、金利来。滨州银座自主开发的滨州银座二店即黄河店，该店位于滨州市滨城区黄河五路与渤海十路交叉口的西北角，地处滨城老城区与西城开发区的东西衔接部。黄河五路为连接老城区与新城区的一条景观大道，人流量、车流量较大，而渤海十路周围则已形成较密集的住宅区。滨州二店项目建筑面积约为20,000平方米，经营业态为大卖场。地下一层以超市为主，主要经营生鲜、食品、非食品等商品，面积约13,000平方米，其中含部分餐饮、烟酒等对外租赁经营项目，租赁项目面积约1,000平方米；一、二、三层拟以大卖场为主，主要经营化妆品、运动休闲服装，面积约为7,000平方米，其中含部分娱乐城、儿童乐园等对外租赁项目，租赁项目面积约为1,000平方米。2、国贸新天地

项目名称国贸新天地地理位置黄河四路渤海七路所属企业滨州海鑫置业有限公司商场规模规划用地面积27178.76平方米、地上总建筑面积56679平方米国贸新天地由佳乐家超市、中百大厦以及潮流刖线、阳光假日酒店四大板块组成佳乐家以经营综合性超市为主中百大厦以经营百货为主，主要有化妆品以及品牌服饰等潮流刖线以经营中低档服饰、饰品为主国贸新天地共七层，其中1-4层为三大板块组成，5-7层为阳光假日酒店客房。沿街为主力店，主要有海蓝之家、361度等。该项目与2008年12月正式交付营业，目前仍有少量店铺尚未销售。3、新悦国际购物广场项目地址：山东省滨州市渤海7路黄河3路口项目概况：1、项目规模：新悦国际广场建筑面积32000平米，建筑结构为地上三层局部4层的纯商业物业。2、项目位置及物业：项目位于滨州市城区商业中心的核心位置，新悦国际广场采用空中花园、连廊、沿街商场、步行街布局，动线流畅、环境优美。目前正在紧张施工中，主体将于2009年9月底前全面封顶，计划年前完成外立面装修投入使用。3、项目规划购物、餐饮、休闲娱乐、综合服务该项目的销售价格在4100元—21000元之间，业态划分鲜明，销售招商一体化，目前招商租金价格尚未确定，项目交付时间为2010年1月31日。）商业地产租金定位调查滨州市百货大楼位置面积（）品类经营方式租金/元/m7天备注—层3000超市，手机珠宝，眼镜超市自营5.00装修一般，以楼层管理模式统二层3000鞋类、玩具、租赁4.38

饰品一收款三层3000男装、休闲、运动租赁3.50四层3000女装、儿童、家居租赁2.80五层3000家具合计15000新大华联超市位置面积（）品类经营方式租金/元/m7天备注一层6000超市、珠宝、化妆品、茶叶租赁5.00装修一般，以楼层管理模式统收款二层6000男装、鞋、皮衣租赁4.00三层6000女装、童装、内衣、饰品租赁3.00合计18000国贸新天地为滨州海信置业有限公司开发的，中百大厦租赁20年，自主经营，而潮流前线为开发商主要经营板块，由滨州潮流商业经营管理有限公司