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文档仅供参考文档仅供参考#2020年4月19日投10%20.21%3759.655.376.78资5%22.44%7348.875.146.56变-5%27.30%14527.314.456.13化-10%29.95%18116.544.125.83-15%32.78%21705.763.95.47自有资金敏感性分析表从计算结果可知,租金售价降低15%对项目经济效益影响很大,使项目不能满足内部收益率、财务净现值和投资回收期的评价标准。为确保项目获得较好的经济效益,项目主办者应加强市场促销工作,尽量使租售收入计划得以实现。由于本项目全部投资基本方案的内部收益率为24.80%,远高于本项目测算中的贷款年利率,因此自有资金的评价指标随自有资金占总开发投资比例有较大的变化,从自有资金占总开发投资比例变化敏感性分析表中能够看出,在确保项目正常运作的情况下,应尽可能降低自有资金的投入,使项目主办者的自有资金再选择其它理想的投资渠道。九、财务评价的结论与建议（一）结论上述分析和财务效益评估的结果表明,本项目具有较好的内部收益率,有基本的贷款偿还和自身平衡能力,且有一般的抗风险能力。评估结果表明,该项目是可行的。本项目评估中假定可销售面积全部用于销售,开发建设前四年期间的全部销售收入均用于项目投资。因此,售价与销售进度是本项目能否达到预期效益的关键。本项目各类物业的预期售价是在多方考察某市当前同类物业市场的基础上确定的。考虑到今后政府在启动房地产市场和降低普通住宅商品房售价方面将会有一些新政策出台,预期售价将会有所变动。但从当前发展态势看,普通住宅商品房售价不会有太大的回落。（二）有关建议1.本项目的关键是各年度预期销售收入能否实现。若销售进度能加快,则项目投资更有保障,财务收益状况会明显好于评估结果,反之也亦然。因此,项目主办者对此应给予足够的关注和重视,建立一支良好的销售队伍,加强促销手段,并根据销售情况适时调整工程进度和售价。2.本项目可销售买家中有30%是拆迁用房,主要面对某集团其它开发项目的拆迁对象。这部分销售收入受到其它开发项目进展情况而影响,对此应给予关注,并相应调整各期拆迁房所占比例和进度,如当拆迁房对象确有保证时,在前期可适当增加拆迁房比例,加快进度,以取得更好的经济效益。按现行规定,对拆迁房能够享受安居工程的有关优惠条件,项目主办者应尽力争取。本项目的销售在很大程度上取决于东四环路及周围地区的建设,特别是东四环路的建设速度,项目主办者对此应给予密切关注,适时调整工程进度与售价。本报告在测算过程中,选用的贷款年利率为12%。如使用商业性贷款,则其年利率会更高一些,从而增大项目的融资费用,加大整个项目的开发成本,使经济效益降低,因此建议项目的主办者,应力争获得政策性贷款,以减少项目的融资费用,争取更好的投资效益。建筑工程不可预见因素很多,工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标

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