物业管理制度模板

物业管理制度介绍:小区总建筑面积12万多平方米,由小高层组成。小区内房屋配套设施齐全:暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进,设有电视监控,周界防范,电子巡更,楼宇对讲系统,背景音乐,远程抄表系统等,让您感到方便、舒适、安全。

高档小区应该有高档物业管理服务来表现小区价值,从而确保小区保值、增值。天富物业企业企业精神是”银滩物业,勇争第一”。我企业服务宗旨是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标:以企业经营为主导,寓管理于服务之中,为业户推出完善管理服务,为企业打造物业品牌。第二章物业管理关键点

◆利用连续发展战略,确保物业保值与增值;

◆人性化管理方针为业户铺架沟通桥梁,促进了解与信任,以诚信为本提升管理服务信誉;

◆结合物业实际情况,导入切合实际管理理念,以高效率管理降低成本,全心全意为业户服务;

◆采取PDCA循环整改方法,不停提升物业管理水平;

管理处采取管理体制是:企业化、专业化、一体化。管理思想是:安全第一,不停满足业户日益增加对服务需求,打造物业管理精品。最终达成经济效益、社会效益、环境效益统一。

在实际服务管理中,企业将抓住以下三个重点:

1、完善服务、诚信待人。

物业管理是以服务为主行业,为此我们将在今后服务工作中,充分表现我们服务宗旨和追求目标,奉行”以人为本,业户至上”标准和服务周到服务理念,为业户提供全方位、高品质优质服务,并将日常服务紧密融合于管理之中,与业户建立良好服务关系。同时以走访沟通方式及时了解业户意见与需求,在不停完善过程中真正为业户创造安心、舒心、称心生活和工作环境。

2、环境管理责任到人

小区环境管理极为主要,怎样为业户创造一个良好环境,是我们非常重视问题。多年管理经验告诉我们,保洁工作责任到人,督导检验、培训落实到位,才能充分发挥每个人才能,使其认真地做好天天工作,树立环境保护意识,从而确保小区环境卫生情况达成最好,为小区增加一道清洁、卫生、亮丽风景线。

3、安全、消防真抓实干

为确保业户生命、财产安全,我们主张以切合实际人员防范为主,紧密联络职能部门,齐抓共管,使所辖物业在终年平安条件下为业户服务。在日常管理中,制订与之相适应应急处理安全操作程序,在发生特殊事件时尽可能将损失降低到最小程度。

企业本着服务第一,以人为本,在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系。利用当代科技伎俩及管理方法来管理与服务,最终实现社会效益、环境效益、经济效益统一。

企业将经过良好物业管理,使”×××”保值、增值,真正为业户营造一个方便、温馨、舒适生活和工作环境。

一、企业追求目标:

◆房屋建筑完好率达成98％以上;

◆报修及时率达成100％;

◆清洁管理无盲点;

◆设备设施完好率达成98％以上;

◆小区路灯完好率达成100％;

◆管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故;

◆有效投诉处理率100％;

◆服务满意率达95％以上;

◆绿化完好率达成98％以上;

◆道路完好率达成98％;

◆各类管理人员岗前岗中培训100％;

◆无服务安全事故发生。二、主要方法

◆完善各项管理制度和管理要求;

◆所管辖区卫生无死角,绿地存活茂盛;

◆治安良好,环境清洁,辅助设备及建筑良好;

◆管理人员及服务人员上岗要佩带标志,规范制服,设置立岗、巡岗、监控岗,并明确岗位职责及考评标准;

◆建立各种资料档案、报修、养护统计;

◆各种收费项目、标准公开,合理收费;

◆制订大、中修年度计划,并负责实施;

◆制订并组织员工培训计划实施;

◆结合创优评选标准,深入提升物业管理水平。

遵照服务第一,业户至上,依法经营,务实奋进企业宗旨,弘扬银滩物业,勇争第一企业精神,以优质文明服务,为业户创造漂亮温馨家园。

三、组织运行机制:

1、建立监督机制;

2、建立信息反馈及处理机制;

3、制订工作流程、各项管理服务项目标久远计划和短期计划;

4、管理人员培训管理;

5、增强服务意识,量化管理及标准运作;

6、企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考评制度及标准。

四、物业管理制度

1、管理处经理职责;

2、管理人员岗位职责;

3、作业人员岗位职责;

4、员工培训;

5、管理处运作管理工作规程;

6、人事管理及员工培训、考评制度;

五、管理处运作管理规程

1、内部运作管理方法

2、小区秩序管理;

3、清洁管理;

4、绿化管理;

5、消防弱电设备设施管理;

6、供配电设备管理;

7、给排水设备管理;

8、共用设施和共用场地管理;

9、安全操作规程;

10、特约服务管理要求。

(以上各种要求及制度略)第三章拟采取管理模式

一、物业管理架构

物业管理服务,要求有一个高效率及科学组织架构,使人力、物力、财力得到合理配置,以要求达成降低管理成本、提供优质服务目标。

本物业管理处按”直线制”设置管理架构。企业设置办公室、保洁部、设备维修部、绿化部、秩序管理部、接待部等部门。其优点是集指挥和职能于一身,命令统一,责权分明,指挥及时,既能满足本物业管理要求,又能为未来业务发展留下充分空间。

1、办公室

(1)责任人力资源管理,招聘人员,开展员工培训工作,为其它部门贮备人才。

(2)负责搜集、整理和保留物业管理企业筹备、建立和发展资料及人事档案管理。

(3)负责内部运行工作综合协调。

(4)负责对外承接、接待工作,物业管理市场营销和招投标。

(5)总经理指派其它工作。

2、保洁部

(1)负责管辖区域内清扫工作以及单元楼道、栏杆保洁。

(2)负责小区内垃圾清运工作。

(3)上级领导交办其它工作。

3、设备维修部

(1)负责物业全部公共设备、设施运行管理,确保设备正常运转。

(2)负责物业机电设备日常维修保养工作。

(3)制订长久和日常维修保养计划并付诸实施。

(4)上级领导指派其它工作。

4、绿化部

(1)负责小区花草树木浇水、培土、施肥、除病虫害、修剪工作。

(2)负责小区内园景设施养护工作。

(3)上级领导指派其它工作。

5、秩序管理部

(1)负责物业防火、防盗、防破坏和警卫工作。

(2)建立健全、制订物业各项安全规章制度。

(3)负责小区日常巡视工作以及车辆停放管理。

(4)负责小区应急处理抢救工作。

(5)上级领导交办其它工作。

6、接待部

(1)负责日常业户来访接待工作。

(2)负责业户档案建立和管理工作。

(3)负责业主投诉和咨询,并提供帮助。

(4)配合办公室开展员工培训工作。

(5)上级领导指派其它工作。

二、物业管理岗位编制及管理架构

天富物业管理有限企业

白杨小区物业管理办公室

业户接待主管设备维修主管保洁主管绿化主管秩序管理主管

业户接待员设备维修工保洁员绿化工

秩序管理员

备注:依照小区概况,以上岗位编制×人。其中,绿化主管、保洁主管由一人兼职。岗位编制标准上不设闲岗、不留闲人,一人多岗,精简高效。第四章物业管理人员培训

一、新员工上岗培训

依照物业管理思想,为打造物业管理精品,对新员工上岗进行工作培训。

1、新员工上岗培训期为180天。

2、培训内容包含:物业管理概述,小区物业管理流程,物业管理服务理念,专业服务技能与技巧、投诉、应急工作处理程序,军事化训练等。

二、在岗员工循环培训

1、经过实际工作中所产生问题,不定时地安排当事人(指员工)参加班后专题培训。

2、每位在岗员工每个月参加企业组织工作指导培训。组织员工座谈会,交流事件处理技巧及与业户沟通经验。

3、上岗循环培训考评方法。

在实际工作当中,业户投诉率和员工违章行为是评价员工工作基础。并经过理论与实践考评,淘汰不合格员工,达成优化管理目标。

某小区物业管理方案(二)

第五章物业管理工作岗位职责

一、物业经理岗位职责

1、全方面负责对所管辖物业实施一体化综合管理,落实执行ISO9001质量体系及ISO14001环境管理体系,完成年度管理目标和经济指标。

2、制订管理处年度、月度工作计划并组织实施,业务上接收上级领导指导和监督。

3、负责检验、监督各项制度执行情况。

4、合理调配人员,协调各岗位分工协作,责任到人,同时关心员工生活,确保管理处员工有良好精神面貌和主动工作态度。

5、负责所管辖物业装修审批,协调违章和投诉处理工作,落实安全、防火工作。

6、协调本部门与各方面关系,便于开展各项工作。

7、认真完成管理处其它工作职责内容和企业安排或委托其它工作任务。

二、业户接待岗位职责

1、负责小区业户接待工作,做到仪表端庄、态度和善,热情大方,反应灵敏,处事稳健。

2、负责为业户办理入住手续,装修手续,非公共性服务手续,建立业户档案。

3、负责管理费、维修资金及其它费用催缴、收缴工作。

4、负责接待及处理业户咨询、来访、投诉工作,并定时进行回访工作。

5、走访业户,征求和搜集业户对管理与服务方面意见。

6、保持与业户联络和相互沟通,做好日常接待工作。

7、帮助管理处经理做好其它工作。

三、保洁服务岗位职责

1、严格恪守企业各项管理制度和操作规程。

2、负责本辖区卫生清扫工作。

3、负责本辖区内公共设施清洁工作。

4、负责企业及管理处业户服务工作。

5、负责小区内垃圾搜集及清运工作。

6、完成领导交办其它工作。

四、绿化服务岗位职责

1、负责小区内苗木移栽和修剪。

2、负责小区内花草树木养护和管理。

3、对花草树木定时进行浇水、施肥、除草、修剪,预防病虫害发生。

4、熟悉园林机械操作使用步骤,并对机械进行简单维修保养。

5、负责对绿化修剪场地清理、清洁。

6、认真完成领导交办其它工作。

五、秩序管理员岗位职责

1、服从领导,听从指挥,以军人风度处事。

2、负责本辖区内车辆进出、停放管理。

3、负责本辖区人员进出管理。

4、负责小区安全、防火、防盗、防破坏防范工作。

5、负责小区应急处理抢救工作。

6、完成领导交办其它工作。

六、设备维修工岗位职责

1、定时清洁所管理设备和设备房,确保设备设施、设备机房整齐。

2、严格恪守操作规程,预防安全事故发生。

3、发生突发情况,应快速赶往现场,及时采取应急方法,确保设施、设备正常、完好。

4、定时对设施、设备进行全方面巡视、检验,发觉问题及时处理。

5、负责业户日常报修工作,并做到工完料清。

6、认真完成领导交办其它工作任务。

第六章各项专业管理工作方案

一、业户入住

经过有效管理,使入住工作规范,为业户入住提供方便,确保入住工作正常有序。同时做好入住资料搜集、归档。

1.管理处于业户入住前准备好以下文件,此项工作由管理处经理负责组织落实。

1.1房屋验收表

1.2住宅使用条约

1.3业主手册

1.4装潢管理方法

1.5装潢管理协议

1.6业主入住手续流转单

1.7代办服务委托书

1.8保管钥匙委托书

1.9保管钥匙承诺书

1.10钥匙签收表

1.11业主信息表

1.12入住资料签收表

1.13入住须知

2.入住发放文件

业户入住时以下文件由业户接待负责发放并请业户签收。

2.1入住须知

2.2业主手册

2.3住宅使用条约

2.4装修管理协议

3.入住统计

管理处于受理业户入住时由业户接待和陪同验房人员做好以下统计。

3.1业户登记。

3.2验房签收统计。

3.3入住资料签收统计。

3.4领取钥匙签收统计。

3.5委托代办服务统计。

3.6业主信息记录表。

3.7入住收费统计。

4入住工作方式

4.1入住程序

4.1.1业户办妥售房手续后到管理处办理入住手续。

4.1.2管理处接待人员审核业户《入住通知书》、《业主入住手续流转单》及售房单位要求相关资料。

4.1.3管理处接待人员审核资料无误后按入住收费项目开具票据并收费。

4.1.4管理处接待人员介绍小区管理服务情况,与业户订立《住宅使用条约》、《装修管理协议》。

4.1.5管理处接待人员向业户发放入住文件并请业户签收。

4.1.6管理处接待人员登记业户委托代办服务项目。

4.1.7管理处接待人员陪同业户验房,抄水、电表底数,业户验房合格后办理收房、钥匙交付签收手续。填写《房屋验收单》,验收不合格限期整改。

4.2入住流程图

售房协议否

5收费管理

5.1管理处按照物业管理委托协议内容向业户收取物业管理费、有偿服务费;向开发商收取空房管理费。

5.2物业收费项目、标准应上墙公布。

5.3业户管理人员应做好费用日清月结、解缴与妥善保管工作。

5.4管理处每个月制作费用收缴月报表,由管理处经理审核。

5.5对逾期不交纳费用业户,管理处经理应及时组织力量催缴。

5.6对无故逾期不交纳费用业户,管理处应依据《住宅使用条约》或关于要求处理。

二、业户装修管理

1装修管理流程

1.1业户向管理处提出装潢申请,携带装修图纸,施工单位资质证书及施工人员身份证复印件到各管理处填写《住宅装修申请表》与《施工人员记录表》,签署《装修管理协议》。

1.2管理处经理协同秩序管理人员向业主和施工队介绍小区管理要求。

1.3管理处于接收装修申请后,经管理处审批合格后,方可施工。

1.4在办妥以上手续后,接待人员办理施工人员暂时出入证。由施工人员责任人持施工人员身份证或暂住证及照片,到管理处办理施工人员暂时出入证,填写施工人员记录表,并缴纳施工人员出入证工本费10元/张。

1.5现场跟踪:秩序管理人员必须天天到装修户施工现场跟踪视察,了解施工情况并做好统计,必要时请设备人员同往。

1.6装修完成后,经管理处验收后,在装修申请表上填写装修验收情况,并署名。

1.7在跟踪时,如发觉有违章和妨碍公共行为,应及时采取方法进行整改,必要时填写《整改通知单》、现场拍照等,以备留用与归档。

1.8违章处理方法,对违反装修要求者将依关于条例采取以下方法:

1.8.1批评、劝戒

1.8.2责令停工整改

1.8.3报业主委员会、前期管剪发展商、或政府关于部门。

1.9对于材料进出、施工人员办证、施工工具管理:

业主装修材料搬运出小区时,必须由业主亲自到管理处办理出门证,签字认可,不然任何人一律不准把材料带出小区。办理暂时施工人员出入证和工具出小区手续必须由业主或施工责任人来管理处办理,其它人不得办理。

1.10管理处经理每个月不定时抽查4次装修管理情况。

2.装修管理要求

2.1装修申请程序:

2.1.1业主办完全部入住手续并仔细阅读《装修管理方法》。

2.1.2业主携带装修图纸、施工单位资质证书到管理处填写《住宅装修申请表》签署《装修管理协议》;施工单位填写《施工人员记录表》。

2.1.3管理处审验业主、施工单位装修资料时,如发觉有不合理处应立刻通知业主、施工单位对方案进行修改,直至修改合格后,方准予施工单位办理施工管理手续,开始施工,发放施工许可证。

2.1.4施工单位责任人带好施工人员身份证或暂住证到管理处办理施工管理手续,交纳出入证工本费,领取施工人员出入证。

2.1.5为防止有违政府和有损自己和邻居利益,为确保住宅小区完整、安全、平静、整齐,维护全体业主共同利益,促进物业保值升值。在装修过程中,请您在装修前仔细地阅读关于要求。

2.2装修前

2.2.1住户应明确,您只能对自己名下住宅自用部位进行必要装修(户门之内四壁、地面、顶面),不要对室外公用部位、走道进行任何改、移、加、拆类施工。

2.2.2装修禁止行为:

2.2.2.1拆改原房屋承重墙。

2.2.2.2改变房屋及配套设施使用功效。

2.2.2.3随意封闭阳台。

2.2.2.4以安装防盗门为由,私自占用楼道公用部位及占用公用管道间。

2.2.2.5在预留或指定以外位置安装空调机、衣架与排放冷凝水。

2.2.2.6在外墙、门外搭建、加建、悬挂任何建筑物及晾衣架。

2.2.2.7大量使用易燃装修材料。

2.2.2.8随意改变或移动电话、电视、对讲、煤气、水管、电线管等设施。

2.2.3填写《装修申请表》、《施工人员记录表》并将装修图纸、施工单位资质证书一并交物业企业各管理处审验同意。订立装修管理协议、安全责任书及办理其它相关手续。

2.3装修施工中

2.3.1随时接收物业企业管理处工作人员上门检验、监督、核实,是否严格按照装修图纸要求施工,检验施工人员是否办理了暂时滞留证手续。

2.3.2业主应自行随时督查施工人员在为您装修时,是否将装修材料以次充好,工艺简单粗糙,质量能否确保可靠。

2.3.3装修施工应于天天8:00时—18:00时之间进行,晚间18:00—次日早晨8:00(包含节假日、双休日)不得进行有噪音施工。

某小区物业管理方案(三)

三、日常服务与联络

管理处日常服务与联络是物业管理服务最基本一项日常工作。物业管理宗旨是为业户提供服务,物业企业经过有效服务来确保业户需求树立企业形象。

管理处经理负责日常服务与联络工作,对管理处业户接待服务质量进行检验、指导。

1.日常服务与联络内容

1.1日常服务内容

1.1.1维修保养服务;

1.1.2绿化养护服务;

1.1.3治安消防服务;

1.1.4环境卫生管理服务;

1.1.5停车管理服务;

1.1.6特约服务;

1.2日常联络内容

1.2.1小区中设置业户联络箱,天天定时开箱;

1.2.2设置投诉电话接收业户投诉;

1.2.3及时回访业户咨询意见。

2.日常服务与联络质量控制

2.1业户人员应多路径与业户保持沟通,经常走访业户听取意见,满足合理要求,及时提供各类服务。

2.2每六个月最少开展一次公益性活动,事先做好可行性调研,报计划并做好策划,事后要分析小结,使该项工作不停改进提升。

2.3业户接待要做好清洁、绿化、停车工作巡检,确保服务质量。

3.日常服务与联络质量要求

质量要求以《物业管理条例》为依据,以威海市物业行业服务规范为依据,严格按各项服务管理制度及标准进行操作,做到业户评议满意率90%以上;业户投诉率万分之五以下;投诉处理率100%。

四、业户档案管理

管理处建立业户权籍档案时,应将业户个人资料、报修统计、服务统计等一并归档。

1.管理处负责建立业户档案,业户档案一户一档。

2.业户档案管理方法按企业档案要求操作。

3.物业管理处经理负责业户档案搜集、整理、归档、利用。

4.管理处于每个月5日前把上月关于业户资料、产权清单、租赁清单整理好并归档。

5.管理处经理每季度检验一次业户档案工作,对发觉问题应立刻整改。

5.1权籍档案中包含以下内容:

5.1.1入伙通知书

5.1.2入伙手续书

5.1.3业主使用条约

5.1.4装修管理协议

5.1.5房屋验收表

5.1.6入伙手续资料签收单

5.1.7产权清单

5.1.8租赁清单

5.1.9协议复印件

5.1.10权证复印件

5.1.11关于业户其它资料

5.1.12业主信息表

5.1.13报修项目表

5.1.14服务项目表

5.1.15保管钥匙委托书

5.1.16代办服务委托书

5.1.17安全责任书

每个月由经理将上述资料进行检验归档,发觉疏漏,立刻补齐。

五、权籍管理

1.经理要掌握管理区域内入住业户权属情况,负责业户资料搜集,并将业户相关资料统计在管理手册中,管理手册要动态反应业户产权转移、使用权变更情况;能正确反应业户权属转移、变更时间和方式。

2.物业管理科负责编制产权清册、租赁清册,并输入计算机.

3.产权清册内容

3.1房屋类型

3.2使用面积、建筑面积

3.3土地分摊面积

5.3.4使用情况

3.5附设设施情况

3.6车库使用情况

4.租赁清册内容

4.1租赁户姓名

4.2租赁时间

4.3使用房屋地址

4.4内部装修情况

4.5其它

5.经理每个月出一份产权清单、租赁清单,清单要系统正确反应该前实际情况。

6.管理处经理负责审核产权清单、租赁清单。每个月一次抽查业户接待管理手册,对于抽查中发觉统计不规范或不及时登录权属变更情况,管理处经理应书面通知业户接待整改。

六、业户接待

1.管理处设接待窗口、监督投诉电话受理业户业务咨询、报修、收费、投诉。

2.管理处实施周一至周日全天业户接待,并公创办事制度、公开收费项目和标准。

3.管理处监督、投诉电话全天开通,72小时内有回复。

4.管理处实施回访制度。

4.1管理处必须及时对安全设施维修、房屋渗漏水项目维修进行回访;管理处经理每个月随机进行抽查,确保回访质量。

4.2回访时间,安全设施维修2天内回访;房屋渗漏水项目维修3天内回访,雨天后再作一次回访;其它项目维修一星期内回访。

5.对回访中发觉问题,二十四小时内书面通知维修人员整改。

6.接待窗口要认真听取投诉意见并做好统计。

7.处理投诉要做到让业主满意,及时与业主沟通,处理结果做好统计。[/sell]

某小区物业管理方案(四)

七、秩序管理服务

1.秩序管理服务内容

1.1小区基本实施封闭式管理;

1.2实施二十四小时值班及巡查制度;

1.3执行小区内安全巡查,做好防火防盗安全防范工作及巡查时帮助统计维修事项,如:照明、漏水等;

1.4结合小区特点,制订安全防范方法;

1.5进出小区各种车辆管理有序,无堵塞交通现象,不影响行人通行;

1.6小区停车有专员疏导,管理有序,排列整齐;

1.7非机动车辆有集中停放场地,管理制度落实,停放整齐,场地整齐;

1.8危及人身安全处设有显著标志和防范方法。

1.9及时处理小区内各突发事件,必要时疏散人员,及时汇报物业管理部门并做好统计;

1.10检验小区设施是否完好;

1.11负责停车场区域巡查、管理,确保车道通畅,设备、工具装卸区车辆、人员管理;

1.12检验进口设备、工具及非开放时段进出人员凭证,责任人员登记工作;

1.13监督小区内装修项目标施工,装修人员出入登记,装修工具物料出入登记。

2.门岗服务

2.1门岗值岗时要认真、负责,在管理区域门岗实施二十四小时立岗秩序管理服务;

2.2在指定位置,指定面向立岗,禁止脱岗;

2.3立岗姿势端正,面带微笑行注目礼,热情回答问询,禁止与她人闲聊。

2.4外来人员进出管理

2.4.1装修施工人员应到秩序管理服务处办理手续,经查对身份后佩带《施工人员出入证》,方可进入管理区域,离开管理区域应交回《施工人员出入证》;

2.4.2对装修施工人员进出情况,天天下午5:00查对一次,确保人、卡数量相符;

2.4.3非开放时外来人员,应到秩序管理服务处办理手续,佩带《暂时出入证》,方可进入管理区域。

2.5物品进出管理

2.5.1非开放时大件物品应凭业主签发出门证,经查对物品名称、数量准确无误后,方可放行;

2.5.2进入管理区域装修材料或货物在指定地点卸货,20:00-次日7:00放行。

2.6机动车辆进出、停放管理

2.6.1对机动车进出管理域区实施出入证制度、登记制度和收费制度,禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品车辆进入管理区域。

2.6.2向进入管理区域车辆发放《暂时停放证》,放在车辆左侧挡风玻璃后,并做好统计。

2.6.3地面停车场车辆停放有序,并做好车辆情况检验,发觉漏油、破损等缺点立刻提醒车主,并向管理处汇报,做好统计。

2.6.4对于外来车辆实施计时收费制度。

2.6.5车辆驶出小区时,收回停放证,并按停放时间收取停车费,做好统计。

2.7地下车库管理

2.7.1车辆凭管理处所发《停车证》进出车库;

2.7.2无《停车证》车辆,应经管理处同意后方可进车库,但不得占用业户车位;

2.7.3督促进车库车辆恪守车库内禁令标志,不得在车库内学习驾驶和洗车;

2.7.4保持车库及车库出入口清洁、通畅;

2.7.5经常到车库内巡视,发觉问题应作好统计并向小区经理汇报;

2.7.6车库内发生事故应保持现场,立刻向管理处汇报。

2.7便民服务

2.7.1遇业主携带重物需帮助时,请业主将重物暂放在指定点,用对讲机通知巡视岗为业主提供搬运服务;

2.7.2接到业主通知,要求代叫出租车时应为业主提供叫车服务。

3.巡岗服务

3.1管理区内实施整年365天二十四小时全天候秩序管理巡视服务,确保每小时巡遍全部公共区域。

3.2区内巡视

3.2.1巡视前检验和佩带好对讲机、电筒、笔和巡视统计表,并随身携带装小件垃圾塑料袋;

3.2.2巡视内容:走道清洁,公共场所、照明、消火栓、机房、门、窗、装修现场等;

3.2.3按秩序管理服务处指定巡视路线巡查,巡视统计中应记载发觉情况及时间。

3.2.4客户需要帮助时,应及时提供服务或通知关于人员到场处理;

3.2.5发觉可疑人和异常事、物,经过对讲机及时汇报,并快速查明情况,严密监视;

3.2.6发觉装修违规情况,立刻向客户指出,及时阻止,并汇报管理处做出对应处理;

3.2.7遇紧急情况,按《应急预案》执行;

3.2.8巡视时看到小垃圾及时拾捡,投入就近垃圾箱内;发觉灯熄灭、水管及阀门漏水、煤气管漏气等,应及时通知设备人员修复;

3.2.9巡视结束后,交接巡视器材;

3.3夜间巡视

3.3.1夜间巡视路线应经常改变;

3.3.2巡视时注意扶梯、走廊、电表房及通道等,确认有没有可疑人物藏匿于其内;

3.3.3若发觉可疑人物,须马上报警并封锁各个出入口,进行处理;

3.4突发事件处理

为应对突发事件,按指定应急预案作业,平时应定时参加演练。

3.5发生火警

3.5.1立刻用对讲机通知管理处采取必要紧急方法或直拨火警电话119;

3.5.2通知火灾周围业户撤离危险区;

3.5.3做好现场安全保卫工作,听候指挥。

3.6发生刑案

3.6.1立刻向管理处汇报或报公安部门110并保护现场,并救护伤员;

3.6.2向发觉人和周围业户了解情况并统计。

3.6.3向公安人员提供情况,帮助破案。

3.7发生盗、抢事件

3.7.1用对讲机汇报请求支援,同时设法抓住犯罪嫌疑人;

3.7.2对犯罪嫌疑人应认清特征、人数、作案工具,及时汇报公安部门110;

3.7.3保护现场,帮助破案。

3.8发觉触电事故

3.8.1切断电源,使触电者脱离电源;

3.8.2汇报管理处经理和监控中心,同时尽快施行人工抢救,并拨打医务抢救电话120,请求医务抢救中心派医生来现场;

3.8.3引导救护车抵达现场;

3.8.4无救护车时,暂时调车将触电者即送医院抢救。

3.9发觉电梯困人

3.9.1立刻用对讲机汇报,敦促设备人员快速前往处理;

3.9.2抚慰被困人员;

3.9.3帮助设备人员抢险,安全接应被困人员。

3.10发觉人员、车辆堵塞

立刻用对讲机汇报,增派秩序管理员及时疏导。

4.监控岗服务

4.1日常工作

4.1.1监控系统二十四小时开通运行,监控人员二十四小时监控值班,录像带资料保留1个月,录像带循环使用。

4.1.2监控人员亲密注视屏幕,发觉可疑情况立刻定点录像,跟踪监视,做好统计并及时汇报小区经理。

4.1.3接到周界报警系统报警时,立刻用对讲机向经理汇报,并跟踪处理过程,做好统计,然后将系统复位,重新布防。

4.1.4负责对讲机保管、充电、调换、借用和登记。

4.2监控设备系统及录像带管理

4.2.1对监控系统天天进行检验,发觉异常情况和故障立刻报修,并做好统计。

4.2.2任何人(包含秩序管理人员)未经管理处经理同意,不准查看监控录像保留内容。

4.2.3录像带保留处要有防潮方法,防止录像带发霉。

4.2.4新录像带启用时应在标价栏注明开始使用日期;每次录像后,注明录像时间;录像带连续使用24个月应更换新带;发觉录像含糊,不能有效分辨监控对象,应及时更换新带。

4.2.5监控人员天天擦拭监控设备一次,保持显示器、录像机等设备清洁。

4.3中央监控室出入管理

4.3.1与工作无关人员不得私自进入中央监控室。

4.3.2因工作需要进入中央监控室管理人员,应经管理处经理同意;外来人员进入,应经管理处经理签证认可,由秩序管理人员陪同进入。

4.3.3凡进入中央监控室人员都得办理登记手续。

5秩序管理各岗位之间轮换

5.1秩序管理岗位采取岗位固定,人员轮值方法,即各岗当值人员每隔60分钟循环换岗;

5.2换岗程序:巡视岗——→门岗——→监控——→巡视岗;

5.3换岗必须从巡视岗开始轮换,不可从门岗或监控岗开始轮换。

6秩序管理岗位设置

6.1秩序管理岗位每岗设置2人,由管理处经理确定巡视点和巡视路线,每小时一次按巡视路线巡视全部巡视点。

6.2秩序管理人员品行端正,作风正派,无劣迹统计;身体健康;具备初中以上文化水平,能处理秩序管理日常工作,能作每日执勤统计。

7秩序管理服务检验制度

7.1自查:秩序管理各岗位在换岗交接时按作业标准进行检验,发觉问题及时纠正,做好统计;

7.2秩序管理班长巡查:秩序管理班长巡回监督检验秩序管理各岗位作业情况,天天巡回监督检验不少于4次,做好统计;

7.3小区经理抽查:秩序管理巡视、车辆管理现场及客户装修现场,天天最少一次,做好统计。

八、保洁服务管理

1.外环境保洁

项目及内容保洁质量要求实施方案

日周月季

清扫地面垃圾、树叶等无瓜果皮壳、纸屑等杂物、无积水、无污渍、无烟蒂。巡回

路牌、标志、指示牌洁净、无尘灰、无污渍擦拭一次

拣拾花圃内外垃圾目视无枯枝、无果皮、无饮料罐、无废纸杂物。巡回

行人路/车路面之清扫无显著泥沙、污垢,每100平方米内烟头、纸屑均不超出2个,无一厘米以上石子。巡回

清洁照明设施、标牌无积尘、无污迹,透明度好。擦拭一次

各进出口台阶清洁无尘、无污渍、光亮。巡回一次冲洗

地下车库无异味、泥土、垃圾和堆放物巡回

外围立柱之清洁无积尘、无污垢、光亮。

垃圾箱、垃圾桶箱体内外四壁洁净无污渍、箱口箱内外无垃圾、无异味、箱桶外表洁净、无污渍、桶内垃圾超出1/2桶或发觉有异味及时处理巡回一次清洗

2.检验伎俩:

2.1视检:以眼睛直觉检验,达成光亮、清洁、视觉舒适。

2.2手检:用白色餐巾纸擦摸被检验物体表面无显著灰尘、污迹。

2.3嗅检:凭嗅觉气味进行检验,保持空气清新。

3.质量监督确保

严格检验规程是确保作业标准,作业规程等管理制度落实主要伎俩,我们主要经过三查制度,三检伎俩和培训教育来实现。

某小区物业管理方案(五)

九、绿化服务管理

1.绿化服务内容及标准

1.1草坪

1.1.1养护管理质量要求

a.草坪覆盖度不少于95%;

b.每七天巡查一次,并做好相关统计;

c.应控制病虫害,草坪色泽正常,生长良好,无杂草;

1.1.2浇灌、排水

a.浇灌必须湿透根系层,应浸湿土层深度为100mm,不发生地面长时间积水;

b.浇灌量依照土质、生长久、草种等原因确定;

c.浇灌时期和浇灌时间可按以下要求:

-冷地型草,春秋两季度充分浇水,保持生长。夏季适量浇水,宜早晨浇,安全越夏。

-暖地型草,夏季应勤浇水,宜早、晚浇,保持生长。

1.1.3修剪

a.草坪长到60-70mm时,应进行修剪,修剪高度冷地型草坪宜为50mm,暖地型宜为40mm。

b.草坪修剪频率及次数依照情况而定。

9.1.1.4去除杂草

a.应及时去除杂草,除早、除小、除了;

b.去除杂草方法有:人工除草、化学除草。

1.1.5施肥

a.冷地型草种追肥宜在春季和秋季,暖地型草种施肥宜在晚春;

b.追肥应以复合肥料为主。追肥时间和数量可依照土壤肥力、草种和幼苗生长等情况而定。早春、晚秋可施有机肥。施肥方法可撒施和根外追肥。

1.1.6病虫害防治

a.病虫害防治都应以防为主,防治结合;

b.对不一样种病虫害防治可依照详细情况选择无公害药剂或高效低毒化学药剂。

1.1.7草坪更新

a.更新复壮方法有:补播草籽复壮法、条状更新法、定时封闭法和断根更新法。

1.1.8其它养护

a.草坪应有整齐边缘线,装饰性草坪或花坛内,可利用切边机切边养护。边缘斜坡宜为300mm;

1.2乔灌木

1.2.1浇灌与排水

a.对新栽植树木应依照不一样树种和不一样立地条件进行适期、适量浇灌,应保持土壤中有效水分;

b.已栽植成活树木,在久旱或立地条件较差,土壤干旱环境中也应及时进行浇灌,对水分和空气温度要求较高树种,须在清晨或黄昏进行浇灌,有时还应适当进行叶面喷雾;

c.浇灌前应先松土。夏季浇灌宜早、晚进行,冬季浇灌选在中午进行。浇灌要一次性浇透,尤其是春、夏季节;

d.树木周围暴雨后积水应排除,新栽树木周围积水尤应尽快排除。

1.2.2中耕除草

a.乔木、灌木下大型野草必须铲除,尤其是对其危害严重各类藤蔓植物,比如兔丝子等;

b.树木根部附近土壤要保持疏松,易板结土壤,在蒸腾旺季须每个月松土一次;

c.中耕除草应选在晴朗天气,土壤不过分潮湿时候进行;

d.中耕深度以不影响根系生长为限。

1.2.3施肥

a.树木休眠期和栽植前,需施基肥。树木生长久施追肥,能够按照植株生长势进行;

”注”:花灌木应在开花前、开花后进行。果木应按关于果木种类不一样养护要求进行。

b.施肥量应依照树种、树龄、生长久和肥源以及土壤理化性状等条件而定。通常乔木胸径在15cm以下,每3cm胸径应施堆肥1.0kg,胸径在15cm以上,每3cm胸径施堆肥1.0-2.0kg。树木青壮年期欲扩大树冠及观花、观果植物,适当增加施肥量;

c.乔木和灌木均应先挖好施肥环沟,其外径应与树木冠幅相适应,深度和宽度均为25-30cm;

d.施用肥料种类应视树种、生长久及观赏等不一样要求而定。早期欲扩大冠幅,宜施氮肥,观花观果树种应增施磷、钾肥。注意应用微量元素和根外施肥技术,并逐步推广应用复合肥料;

e.施肥宜在晴天;除根外施肥,肥料不得触及树叶。

1.2.4修剪、整形

a.树木应经过修剪调整树形,均衡树势,调整树木通风透光和肥水分配,调整植物群落之间关系,促使树木生长茁壮。各类绿地中乔木和灌木修剪以自然树形为主。

-乔木类:

主要修除徒长枝、病虫枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭伤枝以及枯枝和烂头。行道树主干要求3.2m高;遇有架空线者应按杯状形修剪(悬铃木按”三主六枝十二叉”杯状形修剪);树冠圆整,分枝均衡;树冠幅度,不宜覆盖全部路面,道路中间高空宜留有散发废气空隙。

-灌木类

灌木修剪应使枝叶繁茂,分布匀称;花灌木修剪,要有利于促进短枝和花芽形成,修剪应遵照”先上后下,先内后外,去弱留强,去老留新”标准进行。

-绿篱类

绿篱修剪,应促其分枝,保持全株枝叶丰满;也可作整形修剪,特殊造型绿篱应逐步修剪成型。花球确保春秋两季各修剪一次。

-地被、攀缘类

地被,攀缘植物修剪应促进枝分,加速覆盖和攀缠功效;对多年生攀缘植物要定时翻蔓,去除枯枝,疏删老弱藤蔓。

b.修剪时切口都必须靠节,剪口应在剪口芽反侧成45度倾斜;剪口要平整,应涂抹园林用防腐剂,对于过于粗壮大枝应采取分段截枝法,防扯裂,操作时必须确保安全;

c.休眠期修剪以整形为主,可稍重剪;生长久修剪以调整树势为主,宜轻剪。有伤流树种应在夏、秋两季修剪。

1.3补植树木

1.3.1树木缺株应尽早补植;

1.3.2补植季节

a.落叶树:应在春季土壤解冻以后,发芽以前补植或在秋季落叶以后土壤冰冻以前补植。

b.针叶树、常绿阔叶树:应在春季土壤解冻以后,发芽以前补植;或在秋季新梢停顿生长后、降霜以前补植。

1.3.3补植树木,应选取原来树种,规格也应近似;若改变树种或规格则须与原来景观相协调。补植行道树树种必须与同路段树种一致。

1.4枯死植株挖除

1.4.1结合补植工作对枯死植株进行调整;

1.4.2枯死大树挖除前,必须报经市园林主管部门审批,任何部门与个人无权私自挖除。

1.5花坛花境

1.5.1花坛养护、管理

a.依照天气情况,确保水分供给,宜清晨浇水,浇水时应预防将泥土冲到茎、叶上;

b.做好排水方法,禁止雨季积水;

c.花卉生长旺盛期,应适当追肥,施肥量依照花卉种类而定。施肥后要立刻喷洒清水,禁止肥料沾污茎、叶面;

d.及时做好病虫害防治工作;

e.花坛保护设施应经常保持清洁完好;

f.花坛换花期间,每年必须有1次以上土壤改良和土壤消毒。每次换花期间地裸露不得超出5天;

g.花卉应生长健壮、花型正、花色艳、花期长,而且重视做好”五一”,”十一”花卉管理;

h.花坛内应及时做好去除枯萎花蒂、黄叶、杂草、垃圾;及时补种、换苗。花坛内缺株倒苗不得超出3-5处,无枯枝残花(残花量不得大于15%)。

1.5.2花境养护、管理

a.应按计划及时做好花卉补种、填充;

b.应依照所用花卉习性及时更新翻种;

c.花境整年能够某一季为主花期,观赏期不得少于100天;

d.修剪、整枝及时。花后及植株休眠期残花枯枝不得大于15%;

e.每年休眠期必须适当耕翻表土层,施加有机肥;

f.及时做好病虫害防治工作;

落实日常养护,做到无杂草垃圾。[/sell]

某小区物业管理方案(六)

十设备维修服务

银滩物业企业实施定人、定机、定岗及相互配合运作管理方式。依照设备机房安全管理制度,设备人员安全守则实施安全管理。制订运行管理规程,实施日常巡视与周期检验保养工作。制订设备系统安全操作规程,规范设备操作管理。按统一设备帐、卡、物管理方法,维修保养内容要求,质量检验标准实施标准化管理。依照设备完好率统计标准对设备设施完好程度进行统计,确保安全正常运行和使用。

10.1设备管理内容

物业设备在安装调试验收经过后,就进入了运行使用阶段,这时就需要物业管理企业利用先进管理方法和良好技术对物业设备进行维修保养,确保这些设备正常运行,充分发挥它们功效。

物业设备管理好坏是否,直接影响到其使用功效和使用寿命,这么对使用过程中确保设备正常运行,加强日常和维修管理提出了更高要求。

1供配电设备

1.1每日按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视配电机房设备,并统计《配电房巡视统计表》;

1.2配电机房每七天清扫一次,配电柜每个月清洁一次。

1.3按《设备、设施(年度)周期检验、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》内容要求进行周期检验、保养,并将结果统计于《设备、设施周期检验、保养统计表》内;

1.4供配电设备、设施维修工作统计于《设备、设施维修统计表》内;

1.5供配电设备发生异常和故障及时汇报管理处经理,统计《设备故障统计表》,并在经理协同下排除异常和故障。

1.6每年12月制订下一年度《设备、设施(年度)周期检验、保养计划表》,并按运行情况制订《设备、设施(年度)维修计划表》;

1.7管理处每个月定时组织电工检验供配电设备运行情况,填写《供配电系统检验表》。

2供气设备

与煤气企业保持联络,每七天巡检,请煤气企业定时专业保养,随时进行报修。

3电梯设备

3.1每七天按《设备、设施(年度)周期检验、保养计划表》进行定时保养,同时负责清洁电梯机房环境,并将结果统计表内;

3.2设备发生异常和故障及时汇报经理,统计于《设备故障统计表》上,并及时处理。

3.3定时巡视电梯设备,填写《电梯房巡视统计》。发觉异常及时通知电梯维保人员并汇报经理,督促维修保养;

3.4每年12月制订下一年度《设备、设施(年度)周期检验、保养计划表》,并按运行情况制订《设备、设施(年度)维修计划表》;

3.5管理处每个月定时组织电工和电梯维保人员检验电梯设备运行情况,填写《电梯设备系统检验表》。对每次周期检验保养统计、维修统计、故障统计进行检验验证;

4给排水设备

4.1每日一次巡视泵房设备,并统计《水泵房巡视统计表》;

4.2水泵房每七天清扫一次,机组每个月清洁一次。周交替更换一次;

4.3按《设备、设施(年度)周期检验、保养计划表》进行周期检验、保养,并将结果统计于《设备、设施周期检验、保养统计表》内;

4.4给排水设备发生异常和故障及时汇报管理处经理,统计《设备故障统计表》,并在经理协同下排除异常和故障。

4.5每年12月制订下一年度《设备、设施(年度)周期检验、保养计划表》,并按运行情况制订《设备、设施(年度)维修计划表》;

4.6管理处每个月定时组织检验给排水设备运行情况,填写《给排水系统检验表》。

5消防系统

5.1日常巡视

秩序管理人员负责消防设施日常巡视,每个月对小区内消防设施巡视一遍,将巡视结果统计于统计表内。

5.2定时检验

5.2.1每个月进行一次消火栓泵、喷淋泵、双电源开启测试,统计《设备定时开启统计表》;

5.2.2由管理处组织,并由秩序管理人员和设备维修工参加操作,每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试;电源、控制联动功效以及报警安全系统测试。统计《消火栓、喷淋系统测试统计表》。

5.3维修保养

5.3.1按《设备、设施(年度)周期检验、保养计划表》和《消防设备(设施)维修保养规程》内容要求进行周期检验、保养,并将结果统计于《设备、设施周期检验、保养统计表》内;

5.3.2消防设备、设施维修工作统计于《设备、设施维修统计表》内。

5.3.3每年12月制订下一年度《设备、设施(年度)周期检验、保养计划表》,并按运行情况制订《设备、设施(年度)维修计划表》;

5.3.4每个月定时组织设备维修工检验消防设备运行情况,填写《消防及报警系统检验表》。对每次周期检验保养统计、维修统计、故障统计进行检验验证;

6设备检验标准

6.1供配电设备

[电力变压器]

l检验电力变压器是否符合要求。

l分接开关档位是否与电源相符。

l外壳接地装置是否可靠,接地电阻是否合格。

l变压器温度是否在要求范围内,通风是否良好。

l三相电压表是否平衡,变压器声响是否正常。

l各接线端子紧固是否良好。

[低压开关柜]

l耐压试验是否符合规范要求。

l二次接线与电器或端子排连接应牢靠,绑扎排列整齐,标志清楚齐全。

l接地线连接应紧密牢靠。

l操作部分应灵活,接点和机械闭锁动作应正确。

l闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好。

l接触器和各种继电器完好,面板指示灯和按钮完好。

[照明设备]

l灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠,清洁整齐。

l开关是否切断相线,单相三极插座接地线是否可靠,照明灯头有没有触电危险。

l照明线路绝缘是否良好,接线头不应外露,灯具高度是否符合要求。

6.2电梯设备

[曳引机]

l主机运行正常,速度平稳可靠。

l冷却风机正常、有效。

l减速和润滑良好,油位正常。

l制动器完好、可靠。

[轿厢]

l内部按钮齐全完好,信号登记有效。

l照明完好,通风机运转平稳,无异常声。

l手动、自动操作运行正常。

l超载报警正确可靠。

l轿门开闭平稳,时间适中。

[安全系统]

l限速开关可靠,动作灵敏。

l各安全开关齐全、性能可靠、有效。

l各厅门及轿门安全连锁开关齐全,性能可靠、有效。

l急停开关完好,性能可靠有效。

l检修及运行状态正常。

[导轨导靴]

l连接点平滑,固定螺栓无松动,导轨不走位。

l运行时靴衬与导轨无异常声,滑动平稳。

l导轨润滑良好,油杯、油毡等齐全。

l各导轨表面无重大锈蚀。

6.3摄像监控系统

[控制台]

l各控制器件运行正常,能实施切换定机、扫描式监视等。

l操作键盘灵活、可靠。

l电源锁开关完好。

[显示器]

l各显示器上监视器齐全、完好,显像清楚,符合设计要求。

l各显示器接线清楚,无随意拉接线。

l监视器安装牢靠、可靠。

[电源设备]

l交流稳压电源工作正常、稳定。

l各输出电路熔丝配置合理,没有不规则行为。

l高、低压电源严格分离,交、直流电源分隔显著,无随意拉接线。

l二路电源切换正常、可靠。

l设备接地保护、防护等安全、可靠。

[摄像机]

l各摄像机工作正常,配置数量齐全。

l带云台、带变焦摄像机应调整自如,符合性能要求。

l各摄像机防护罩应齐全(尤其是室外型)。

l各摄像机镜头光圈调定正确,确保显像清楚,符合设计要求。

[录像机]

l所配录像机齐全,性能良好,符合性能要求。

l各摄像监视点信号,均能切换到录像机上进行录制(包含切换到备用录像机)。

[巡更系统]

l主机、序号机功效完好。

l电源、充电体充放电正常。

l配套附件完好。

l信号传输线路良好。

6.4安保防盗系统

[对讲装置]

l户内对讲装置能与大门通话。

l主机联络情况良好。

[巡更系统]

l主机、序号机功效完好。

l电源、充电体充放电正常。

l配套附件完好。

l信号传输线路良好。

6.5消防系统

[消火栓泵]

l消火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求。

l管道上阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效,无泄漏、阀门启闭灵活。

l消火泵运行平稳、无振动,润滑良好、无咬泵现象。

l电气控制和各元件齐全,正常可靠,性能完好。

l水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠,无缺损。

l管道设备等无锈蚀、无渗漏。

[增压泵]

增压泵运转平稳,各项运行参数符合出厂标准。

[消火栓及配套设施]

l各层消火栓箱及附件齐全完好。

l开启报警按钮完好、性能可靠。

l各层消火栓出水压力符合要求。

l消防接合器齐全、有效,无泄漏。

l户外立式消火栓齐全有效,开启灵活。

l消防进水环网通畅,阀门便于操作,并有显著标识。

[喷淋泵]

l喷淋泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求。

l管道附件齐全有效、各阀门启用灵活。

l喷淋泵运行平稳、润滑良好,无咬泵现象。

l电气控制和器件齐全、正常可靠,性能完好。

l泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠,无缺损。

l管道设备等无锈蚀,无渗漏。[/sell]

某小区物业管理方案(七)

7设备管理安全制度

7.1电工安全守则

7.1.1任何电气设备、装置拆装、检修、校验等工作,应有经考评合格持有操作证电工担任。

7.1.2任何电气设备(包含停用电气设备)未经验电前,一律应作为有电。

7.1.3在工作开始前应先检验一切电工工具是否正常(如电笔先校验完整有效,使用工具绝缘良好),有破损及不完整工具不可使用。

7.1.4禁止带电作业。紧急情况须带电作业时,应有监护人和足够照明、空间,并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋,确认安全方可进行。

7.1.5在检修用电线路和设备时,必须停电进行。在断开开关闸柄上悬挂”有些人工作,禁止合闸”指示牌。

7.1.6电气设备上指示牌,非经原工作人员或设备主任同意,任何人不得移动。

7.1.7自动空气开关跳开或熔断器熔断时,应查明原因再进行恢复,必要时允许试送电一次。

7.1.8不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。

7.2监控中心安全管理制度

7.2.1监控中心二十四小时监控,操作人员经培训后方可上机操作。

7.2.2无关人员禁止进入监控中心。若要进入,须经设备主任同意,由设备人员陪同进入。

7.2.3监控中心禁止吸烟、明火作业,确因工作需要动用明火须事先办理动火审批手续,经设备主任同意,按照动火作业管理要求进行。

7.2.4监控中心消防设施完备,并定时检验。

7.2.5常备应急手电筒及充电式应急照明设施。

7.2.6监控中心内、外保持清洁,室内照明、通风良好,地面、墙壁、门窗、设备无积尘、水积、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。

7.2.7监控中心内一切设备设施、元器件、线路禁止随意更改。如有损坏,要查明原因,立刻申报设备主任,经同意后及时更换。

7.2.8值班人员不得擅离岗位,进出人员应随手关门。

7.2.9各控制柜、显示器、信号灯、控制线路等运作应一直处于有效状态,各类功效标识应明确。

7.3配电房安全管理制度

7.3.1配电房应由设备人员负责。

7.3.2无关人员禁止进入配电房。若要进入,须经经理同意,由设备人员陪同进入。

7.3.3不准私自改变原设备及线路。

7.3.4供电回路操作开关用途要有显著标识,停电检修必须挂牌,禁止超负荷运行。

7.3.5操作、检修时须按要求使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套。

7.3.6机房内禁止吸烟、明火作业,确因工作需要动用明火须,按照要求进行。

7.3.7机房消防设施完备,并定时检验。

7.3.8机房内、外保持清洁,室内照明、通风良好,地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。

7.4电梯机房安全管理制度

7.4.1电梯机房内任何设备非电梯维修工禁止操作。

7.4.2电梯送电、断电必须由设备人员操作,禁止非设备人员操作。

7.4.3无关人员禁止进入电梯机房。若要进入,须经经理同意,由设备人员陪同进入。

7.4.4离开电梯机房应随手关闭门窗。

7.4.5电梯机房因维修保养等原因造成停梯,应在一楼挂通告牌。

7.4.6机房内禁止吸烟、明火作业,确因工作需要动用明火须经理同意,按照要求进行。

7.4.7机房消防设施完备,并定时检验。

7.4.8机房内、外保持清洁,室内照明、通风良好,地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍。禁止乱堆杂物和易爆、易燃物品。

7.4.9维修、保养等原因造成停梯,应在一层挂牌通告。

8应急处理方案

8.1消防应急处理

监控室值班接报,通知巡视秩序管理员三分钟赶到现场,确认火警后,及时汇报第一责任人三分钟赶到现场。如火警较小,即启用楼层现有消防设备,组织现场补救。如现场火势较大,无法自行补救时,第一责任人出任应急总指挥,监控室即为应急指挥中心,总指挥由现场回到指挥中心,指挥实施消防应急方案。

总指挥命令:

(1)拨打”119”报警电话。

(2)拨打”120”救护电话。

(3)电话通知各部门。

(4)播放紧急广播。

(5)继续组织力量现场补救。

(6)组织力量疏散救护客人。

各部门接报后,依照应急方案要求,实施详细方法

(1)监控室消防应急岗位职责

a.一切行动听从总指挥命令。

b.熟练操作监控室内全部消防、通讯及广播设备。

c.接报后,立刻通知保安巡视人员三分钟内抵达火警现场并及时通知管理处第一责任人,汇报情况。

d.如经巡视人员汇报为误警,写出事故汇报并由巡视人员和当值监控人员签字归档且复印一份,交于管理处第一责任人。

e.如经巡视人员汇报为实警,则立刻通知巡视人员实施现场补救,并将情况逐层汇报管理处第一责任人。

f.火警发生后,听从应急总指挥命令,用外线电话拨打119消防电话和120救护电话。

g.利用摄像头,观察避难客人情况,如人数较多,则通知指挥人员把客人疏散或撤离到其它场所。

h.利用对讲机实施对讲,使指挥人员及时到岗。

8.2电梯困人事故应急处理

8.2.1得知电梯故障,立刻以消防应急方案次序通知第一责任人。有些人被困时,与电梯内被困人员通话,亲切礼貌地告诉她们不要惊慌,不停抚慰被困者并通知电梯保养企业和设备维修人员立刻派人到电梯所停之最近地方,用口头通知被困人员。

8.2.2立刻通知主管领导,并在该梯门口树立停用牌。

8.2.3立刻派专业人员赶赴现场,关闭该电梯动力并着手开门放人。

8.2.4非工程及保养人员不得私自进行开门放人,以免发生危险。

8.2.5当被困人员救出以后,管理人员要向被困人员致歉,并问询她们健康情况。如有身体不适者,要陪同或叫救护车到医院进行检验治疗。要求电梯保养企业,认真检验电梯故障原因,排除隐患。

8.2.6携带工具:绳子、保险带、梯子、电梯门专用钥匙。

8.2.7当事件结束后,保安立刻撤除停用牌,恢复电梯工作。设备部依照故障原因,立刻给予整改。8.3停电事故应急处理

8.3.1发生停电事件,立刻以消防应急方案次序通知第一责任人。

8.3.2设备部领导或值班人员即时派遣电工赶赴现场,检验供电设备,查处停电原因。

8.3.3如属小区全部断电,设备部立刻向供电所查询。

8.3.4如属局部停电,设备部应立刻抢修,秩序管理人员到现场维持秩序。

8.3.5因为停电之关系,电梯有可能出现困人,秩序管理人员需立刻查明,如有,立刻按困梯程序进行处理。

8.3.6如电源于数分钟后恢复,则作停电原因解释。

8.3.7监控中心对整个事件作出统计,统计停电原因、人员撤离时间等详细资料。

8.3.8检修完成恢复供电前,应通知管理处、安保及其它部门关闭全部设备,恢复后再开启。停电恢复后,设备维修人员检验各关于设备,确保全部设备正常运作。

8.3.9事件结束后,将详细情况报物业企业,如存在管理问题,应提出纠正和预防方法。

8.4触电事故应急处理

8.4.1发觉立刻通知设备人员赶赴事故现场,通知就近保安赶赴现场维持秩序,阻止其它危险行为发生。通知客户中心人员赶赴现场。

8.4.2设备人员切断现场电源后,立刻实施抢救,以后程序同上述急症病人处理程序。

8.4.3事件结束后,设备人员及时查明触电原因,如存在隐患,提出纠正和预防方法,立刻进行整改。

8.5突发性水浸事故处理

8.5.1当接到汇报后,立刻通知安保中心。

8.5.2安保中心接到爆管浸水信息,立刻电告就近保安赶赴现

场维持秩序,立刻通知主管部门、设备部、保洁部、礼仪服务部人员赶赴现场,通知仓库准备排水工具送交现场。

8.5.3第一责任人立刻担当现场指挥,统一调分配人员。

8.5.4设备人员应立刻关闭爆管或渗水管道阀门,打开系统卸压阀(如喷淋系统末端放水阀)保护其它设施设备、预防深入扩大事件,预防因浸水产生触电事故。如附近有机房等主要场所,则要采取堵、排等方式,预防浸水至这些主要场所。

8.5.5保洁人员立刻携带排水设施进行现场排水。

8.5.6安保人员维持好现场秩序,预防有些人进行破坏活动。

8.5.7排水结束,设备人员快速查明原因,立刻实施修复,并将过程向经理汇报。提出纠正和预防方法。

8.6台风攻击前或吹强烈大风应急处理

8.6.1接到、取得关于台风等信息后,通知各部应做好预防方法。

8.6.2设备部对户外灯具、广告、天线、设备层等设施设备进行全方面检验,确保牢靠。

8.6.3管理处向业户传达台风信息,及时通知业户关好门窗。

8.6.4安保加强巡查次数,各当值保安监守岗位,无人接替不准擅离岗位。尤其加强对户外物品监视,发觉情况及时通知设备人员进行紧急维修。

8.6.5设备人员坚强夜间值班人员,增加对设施设备巡查。

8.6.7在夜间或节假日应派员进行值班。紧急情况及时向上级汇报。

8.6.8台风过后,如对小区设施及服务产生后果或影响,由各部立刻实施修复或整改,提出纠正和预防方法。[/sell]

某小区物业管理方案(八)

十一、企业物业服务质量规范

1基本要求

1.1服务与被服务双方订立规范物业服务协议,双方权利义务关系明确。

1.2承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全;移交物业管理所需资料。

1.3物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗。

1.4制订较完备内部管理制度(质量管理、财务管理、档案管理等);建有较完善物业管理档案(物业完工验收档案、设备管理档案、业主及非业主使用人资料档案、日常管理档案等);有物业管理方案并组织实施。利用计算机伎俩进行管理。

1.5管理服务人员统一着装、佩戴标志。仪表仪容整齐规范。

1.6公告24小时服务电话。急修20分钟内到现场做应急处理,其它报修按双方约定时间抵达现场,有报修、维修和回访统计,回访率达80%以上。

1.7在服务窗口公开服务流程、服务制度、收费项目和标准。提供相关特约服务和便民服务;节假日有专题活动;每年组织一定小区活动。

1.8按关于要求和协议约定公布物业服务费用收支情况。

1.9按关于要求和协议约定规范使用住房专题维修资金。

1.10制订装修登记、通知、监督、检验等装修管理制度,建立业主装修档案,对不符合要求行为及时阻止和汇报。

1.11采取多个形式如电话、走访、座谈会、问卷调查等,每年与业主沟通面不低于80%;每年最少1次咨询业主对物业服务意见,对业主反应问题处理率达95%以上。

1.12取得市级以上物业管理示范(优异)项目称号,或制订对应争创规划。

2.2房屋管理

2.1对房屋共用部位进行日常管理和维涵养护,巡查、维修、保养统计完善。

2.2每年2次以上对房屋结构及包括使用安全部位进行检验并有统计,发觉损坏及时安排专题修理。属于小修范围,及时组织修复;属于大、中修范围,及时编制维修计划或专题维修资金使用计划,依照委托方或业主委员会(业主大会)决定组织维修。

2.3每七天1次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检验,门窗关闭正常,门窗玻璃保持95%以上完好率。每年2次以上(雨季前须安排1次)对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通,保障排水通畅。定时检验屋顶,发觉防水层有气臌、碎裂、隔热板有断裂、缺损,应制订维修方案,并与委托方或业主委会员协商安排专题修理