崇左市扶绥项目整体定位及物业发展建议

扶绥工程

整体定位及物业开展建议扶绥工程组2021年7月13日目标梳理核心问题界定宏观大势本体分析工程定位规划建议产品定位客户定位形象定位战略选择市场分析报告结构图客户分析总体规划重点展示区域首期推售建议经济测算老城区新城区本案高速公路南宁崇左二级路区域属性：工程位于扶绥县城新城区，西临扶绥大道，接驳南友高速，周边市政、商业配套不成熟。区位、交通：工程临近扶绥县进城主干道扶绥大道，离县中心仅5分钟车程，有2条公交车线路；该区域属于扶绥规划的新城区，未来的行政、经济、教育中心。伴随着桂林理工大学等高校的进驻，和空港经济区的规划建设，该区域未来极具投资价值；扶绥被誉为南宁的后花园，交通极其便利，高速路仅需40分钟，二级公路即将通车，一级公路和高铁也在建设中，未来到南宁仅需20分钟。生活配套：周边区域商业配套欠缺，各大工程商业配套都在建设中；区域内学校有龙华中学和大唐小学〔村校〕，以及城市职业学院、桂林理工大学〔在建〕等高校空港经济区县城新城区关键词：教育资源集中工程背景区域竞争：大工程都集中在新区，区域商品房供给量充足、竞争剧烈，但多个工程的建设也促进该区域的迅猛开展。大景城东信华府实德金源国际汇豪雅苑碧园未来城新世纪花园本案在售工程：将售工程：大景城实德金源国际未来城东信华府汇豪雅苑新世纪花园顺邦地块实德地块博协地块本工程供给量充足大盘集中关键词：区域资源共享工程背景博协地块实德地块顺邦地块开展商目标与工程使命：

工程开发目标：实现高利润下的快速销售，成为当地市场的标杆工程

期望的结果开展商在扶绥县的首个工程，需树立工程高端形象和企业品牌形象，为后期的拿地开发建立市场口碑本报告需要重点解决的问题：开发何种类型的物业？社区总体如何规划？首期推出多少物业？首期户型配比方何设置？目标梳理核心问题界定宏观大势本体分析工程定位规划建议产品定位客户定位形象定位战略选择市场分析报告结构图客户分析总体规划重点展示区域首期推售建议经济测算房地产市场经07、08年的市场低迷后，09年起房价全面复苏，涨势迅猛，直到各地限购令启用后，房价上涨相对有所缓和。房价走势房地产业已成为中国GDP开展的支柱产业。政府为了限制房价增长过快，在“国十条实施细那么〞中明确提出全国主要房产过热的城市，实施“限购令〞政策。限购政策限购限购令内容：本市户籍居民家庭(含局部家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。全国主要城市公布限购令时间北京：2021年5月1日深圳：2021年10月1日广州：2021年10月15日上海：2021年1月31日南宁：2021年3月1日扶绥目前不限购限购令启用后，投资客纷纷持观望态度，刚需产品成为市场的主流。为解决低收入者住房问题，住建部提出未来五年，我国方案新建保障性住房3600万套。保障房政策保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。2021年2月28日，住建部提出未来五年我国方案新建保障性住房3600万套，到“十二五〞末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%到8%提高到20%以上，根本解决城镇低收入家庭住房困难问题。2021年4月15日扶绥县保障性住房建设工作指挥部在扶绥县住房和城乡建设局揭牌成立。从2007年开始实施保障性安居工程以来，共投资1.12亿元，建设了廉租住房300套，经济适用房1100套，解决了1400户低收入家庭住房困难问题。县委、县政府决心用3-4年时间完成城区2650套、东罗矿区4500套保障性住房建设任务。同时方案今年完成1000多户农村危房改造任务。经济调控今年一季度，我国GDP增幅到达11.1％，3月CPI上涨了3.3％，虽然4月CPI环比涨幅下降了0.3个百分点，但仍触到政府今年3％的通胀警戒线；从投资看，1至4月份，固定资产投资增速比去年同期增长25.5%，增速较一季度上升；从信贷看，4月贷款也重回快车道，同比多增了1058亿元；从货币供给看，4月M2增长17.1%，继续高于央行此前设定的16%的水平。中国人民银行行长周小川5月17日说“为了使宏观经济稳定增长，抑制通货膨胀，我们不排除任何的可能性更往前走一步。使用包括提高存款准备金率、提高利率甚至其他工具在内的货币政策工具。〞经济调控制度频出：1、5月18日黄昏，央行一气宣布了三条政策：扩大人民币汇率浮动区间至5％；分别提高存贷款基准利率0.27%和0.18%；从6月5日起提高存款准备金率0.5个百分点至11.5%。2、从2021年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这已是央行年内第六次上调存款准备金率。至此，大型金融机构的存款准备金率已到达21.5%的历史最高点。3、6月23日，上海银监局局长廖岷表示银行被要求减少房地产贷款，要求对有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制。4、7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整调控政策频出，释放强烈的紧缩信号房市反响2021年7月1日发布的?2021年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30?TOP10企业底线到达155亿，同比增幅近五成。虽然2021年政策紧缩，但一线开发企业都取得了不错的销售业绩。越是在这种调控频出的环境下，大开发商越是注重资金的储藏，不一味的追求高价，而是在稳定的价格下，追求量的突破。对于小开发商来说，已经开发的工程，经历了前期的热销，短期内不会主动降价，而是观望市场的情况，准备随时调整策略。未开发的土地，或是犹豫是否转手，或是推迟开发时间，静观未来政策。市场预测第一、调控主线：中短期以抑通胀、降房价为核心，中长期将逐步推进制度化改革，促进房地产业平稳健康开展。降房价，是民生问题，抑通胀是经济问题，两个问题在2021年交织在一起，共同形成“降物价〞这个问题。这是短期。从长期来看，2021年的宏观调控，政府被动地拉开了房地产市场制度性改革的序幕。主要表现在保障房建设提升到政治高度、房产税在全国范围制造政策舆论环境。保障房大家没有异议，只有期待，政策的舆论环境很好；而对房产税来说，各方面依然充满了异议，政策的舆论环境并不支持。第二、调控逻辑：“抑需求、促供给〞的调控逻辑不会变化，主要原因是没有可以替代的更好的逻辑。抑需求，主要还是继续以“限贷、限购〞两个主要政策为核心，打击投资投机，挤压市场泡沫，把市场需求向住房的消费或者叫居住需求引导；促供给，主要是针对开发商，收紧银行信贷向开发商的流动，加之需求被抑制，商品房的预售款减少从而收紧开发商的资金链，逼迫其降价销售，到达让房价下降的目的。第三、调控政策：从政策储藏来看，2021年的宏观调控政策，主要会有问责、信贷、限购、税收、供给、监管等六个方面。第四、市场走势：房价在短时间内下降将呈现刚性。市场走势包括供给和需求两个方面，如果开发周期以1.5年来算，那么2021年上半年或面临着供给缺乏的局面，真正的供给顶峰应该在2021年下半年和2021年上半年。这就意味着有效供给的缺乏依然会对房价形成有力的支撑。政策继续趋紧、市场上升的因素依然存在，市场在两股力量的博弈中保持平衡开展。宏观大势小结对本案的启示：限购令下刚需产品成为市场的主流；“抑需求、促供给〞的调控逻辑不会变化；未来市场短期内价格不会大幅上涨，也许会小幅下跌，但依然看好长期市场。“牛市〞求价值最大化，“熊市〞求控制风险在“牛市”中价值实现是关键性的指标。市场好，价高是必然反映价值最大化牛市衡量营销的标准在“熊市”我们更关注是的如何跑赢大市，对市场发展趋势的把握和利用成为核心能力控制风险熊市衡量营销的标准顺应市场节奏，在正确的时间做正确的事。大方向上的正确比细节的精致更重要。对本工程来说，在未来1年的市场，抓住刚需客户和改善型客户，是平安的战略性决策。目标梳理核心问题界定宏观大势本体分析工程定位规划建议产品定位客户定位形象定位战略选择市场分析报告结构图客户分析总体规划重点展示区域首期推售建议经济测算县城简介扶绥县城位于广西西南部，辖11个乡镇，总面积2836平方公里，被誉为“首府后花园〞。扶绥县全县人口44.2万，县城常住人口11万人，农业人口33.1万人。2021年全县地区生产总值完成82.29亿元，财政收入10.03亿元，农民人均纯收入5519元，城镇居民人均可支配收入16316元。区域特征扶绥作为“首府后花园〞、“首府半小时经济圈〞、“空港门户〞，区域优势明显。交通优势明显：离南宁吴圩国际机场18公里，离南宁市区52公里，离广州650公里，离凭祥友谊关口岸152公里，离越南首都河内300公里，具有机场、高速铁路、高速公路、一级路、二级路、码头等“六位一体〞的交通优势空港经济区：经济区具有加工制造、临空效劳、物流配送等功能，是开放的外向型经济区域。产业开展依托空港区域优势，县区产业在原有农业生产为主的根底上，开展成为物流基地、效劳业基地、加工制造业基地、“首府后花园〞居住旅游基地和教育科研基地。扶南东亚糖厂2021年全县工业总产值68.16亿元。制糖业和水泥制造业作为扶绥县两大支柱产业，一直都是牵引全县工业生产快速增长的源动力和支撑点，它们的生产比重占据全县工业规模的80%以上。新宁海螺水泥厂区域规划工程所属区域——城南新区：县城未来行政、教育、经济中心区。

扶绥县城南新区以过境湘桂铁路为界线，以进城大道为主轴，规划面积为945公顷，规划建设成集文化、体育、科研、行政办公、商住、休闲景区等为一体的现代综合城区。行政中心首批搬迁单位：县交通局、劳动人事和社会保障局、检察院、法院、工商局等。教育中心：广西城市职业技术学院、广西科技职业学院、武警总队扶绥训练基地、广西银行学校、龙华中学、桂林理工大学分部等；本案地块地块四至地块现状：地形方正，土地平整，西临扶绥大道，其他三面为规划路，周边无高大建筑或山体，视野开阔。北21区域价值——空港经济区借助南宁机场空港优势，成为“产业集聚、功能复合、生态宜居、充满活力〞的综合经济功能区。地块价值——新城中心，交通便利，连接新老城区的扶绥大道，是县城出入高速的主干道。南宁后花园·空港要道·大社区工程价值——行政高端人才积聚地和教育高端人才聚集地，具有高端工程根底价值城市价值——首府后花园，离南宁仅52公里，是扶绥县城进入南宁，南宁市到崇左市的必经之地；目标梳理核心问题界定宏观大势本体分析工程定位规划建议产品定位客户定位形象定位战略选择市场分析报告结构图客户分析总体规划重点展示区域首期推售建议经济测算23从现有市场和客户出发，寻找可能的发力点和提升空间土地供给2021年始扶绥住宅土地供给量开始急剧增加，市场商品房供给量从2021年起急剧增大成交数据根据当前扶绥县住宅性质土地出让供给量和消化量，足可供未来消化10年。2021年截止6月份：全县商品房供给量为2769套，面积320857平米。成交价格扶绥县商品房售价处于高位运转态势，高层与多层产品价格相差约400-900元/㎡据市场公开数据显示：2021年，扶绥多层住宅售价约为2900元/㎡，高层售价约为3300元/㎡；多层价格上涨幅度较快，高层较慢；扶绥县房地产经历三阶段：起步期、缓慢开展期、快速开展期。目前属于快速开展期初级阶段！市场产品产品相对单一。目前市场的产品主要有：天地楼、多层楼梯房、高层电梯房三种，面积区间主要集中在100—130平米，三房户型是市场绝对主力。根据市场调查，扶绥房地产市场各工程建筑形态为：多层多为砖混结构、小高层及高层为框架。市场以三房绝对为主，自住需求为主的市场特征。供给格局老城区楼盘售价：2800—3200元/㎡新城区楼盘售价：2500—3300元/㎡中央豪庭闽台商贸城大景城东信华府未来城汇豪雅苑金源国际本案新世纪花园新南佳洲老城区：以多层建筑为主，大多楼盘已售完。新城区：以高层建筑为主，多层与高层产品价格相差较大。博协地块实德地块顺邦地块供给量市场未来供给量充足，且主要集中在城南片区，区域竞争剧烈。本工程高层，占地150亩，30万㎡建面2012年2011年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月汇豪雅苑东信华府占地500亩，建面60万，年底入市金源国际占地170亩，建面30万，在售，已售600多套，剩余1800多套，约24万平米大景城占地约80亩总建面约10万平米占地95.7亩，总建面25万平米，年底入市未来城在售，占地38亩，建面6.7万目前区域内集中了10个中大型工程〔地块〕，总占地约1260亩，总建面约232.6万㎡，未来市场竞争剧烈新世纪花园占地100亩，建面30万平米，全高层洋房实德地块博协地块占地20.5亩，建面3.5万，入市时间未定占地83.8亩，建面16.7万平米占地150亩，建面29万平米，入市时间未定顺邦地块个案分析个案分析——大景城开发商：广西宏源置业投资有限公司代理商：南宁经纬行咨询顾问公司占地面积：172.07亩建筑面积：30万㎡容积率：2.8绿化率：35%总户数：2143户建筑产品：37座多层、6座小高层及8座高层户型：在售户型113—127平米三房、四房售价：多层销售均价约2800元/㎡，高层电梯房3300元/㎡（折后）其他信息：车位售价7—8万，杂物房售价5—6万，多层物业费0.3元/㎡，高层物业费0.8元/㎡。扶绥县首个大型地产工程，产品比较符合当地人生活习性，社区规划有绿化水景，在当地有一定的口碑。缺点：社区建筑较密。31成交客户：根本上都是本地客户和县下面的乡村客户；也有局部外地客，外地客多为在扶绥工作或做生意的，纯投资客几乎没有。客户关注点：对价格比较敏感，多层价格低，比较容易接受，电梯房价格及物业费高，销售速度相对较慢；对社区水景园林比较认可；对物业管理比较认可；对区域前景关注不够，普遍觉得区域配套不完善；销售速度：每月至少20—30套，最多50套。销售中心：销售中心位于县城中心，无现场展示。个案分析个案分析——金源国际开发商：广西实德房地产开发有限公司占地面积：38.07亩建筑面积：6.8万㎡容积率：2.55绿化率：25%总户数：643户建筑产品：天地楼、多层和高层产品户型面积公寓、1房1厅30~50㎡二房、2+1房64~86㎡三房106~125㎡天地楼158~250㎡价格多层产品均价2700元/㎡，天地楼130万/套一期二期三期〔在售〕依托城市职业技术学院学校资源，前期推出的小户型产品获得热销。缺点：社区规模较小，园林规划较差。33成交客户：根本上都是本地客户和县下面的乡镇客户；也有局部外地客，外地客多为在扶绥工作或做生意的，有局部外地客想在此养老；销售速度：三期5月1日开售，目前已售30多套，平均每天一套。销售价格：一期开盘时间：10年9月二期开盘时间：10年11月户型配比户型配比楼栋户型面积推售套数销售套数楼栋户型面积推售套数销售套数3#单间31㎡24407#两房65㎡24201房1厅42㎡248#单间31㎡24304#两房65㎡24121房1厅42㎡245#2+1房80㎡1214总计——72503房93㎡12均价2600元/㎡6#2+1房80㎡1242三期开盘时间：11年5月均价：2700元/㎡3房93㎡12总计————120108后期电梯房价格预计上3000元/㎡均价2500元/㎡个案分析个案分析——东信华府开发商：广西东信置业发展有限公司占地面积：95.7亩建筑面积：25万㎡容积率：3.99绿化率：39.6%总户数：2280户建筑产品：18栋全高层，一期将推出6栋楼户型户型面积区间套数套数配比3房2厅106-131㎡32250%2+1房91-105㎡11229%2房2厅84-87㎡21021%合计————644100%一期全高层法式社区，中心园林水景，背山看水。个案分析个案分析——碧园未来城开发商：广西碧园房地产开发有限公司占地面积：507亩建筑面积：60万㎡容积率：1.8绿化率：30%总户数：4850户销售时间：8月份销售中心开放，预计今年底推出户型产品：80—130平米两房、三房、四房建筑类型：首批推出多层产品社区配套：商场、剧场、小学、幼儿园一期无论从工程规模、规划，还是开发商的实力，可以预见未来城工程将成为本区域的首席楼盘工程。市场小结1、扶绥房地产市场处于初步开展阶段，营销水平相对落后，缺少高品质的高端工程，目前市场无工程有现场展示。2、城南新区是未来的行政和教育中心，但目前生活配套不完善；3、三房产品是市场的主力产品，大面积的复式楼普遍去化速度较慢；4、未来市场工程主要集中在城南新区，并且普遍是中大型工程，货量充足，市场竞争剧烈；5、成交客户以县城本地及下面乡镇刚需客户为主，对价格比较关注，外地客占地比重较小，投资型需求极少。目标梳理核心问题界定宏观大势本体分析工程定位规划建议产品定位客户定位形象定位战略选择市场分析报告结构图客户分析总体规划重点展示区域首期推售建议经济测算工程启动在即，客户需要什么样的产品？客户能承受的什么样的价格？客户置业时所关注的是什么？客户来自哪里？客户对于新的区域会有什么样的疑虑？……带着众多的疑问，我们对扶绥县城及周边乡镇进行了客户走访，给工程的启动带来启示。客户访谈以客户需求为出发点农业银行行长〔向行长〕典型案例1-银行行长购置力强目标客户群改善需求、投资根本情况：50岁左右，已有住房对工程所处区域的了解：了解看待工程所区域：新区是未来扶绥的行政中心，周边的配套日渐完善，空港、中海油、瑞康医院及多所大中专院校将在新区成形，未来片区的人口激增，投资前景看好。购置意向：有意购置大面积户型〔120平米左右〕，改善目前居住环境小户型可考虑投资，对于银行团购有意向〔团购价格2300-2500元/平米〕关注因素：小区规模较大，最好有较好的居住环境，在小区的绿化、配套上均有较高的要求，如小区的园林有一定的特色，同时有一定的公共活动场所，配套有羽毛球场、篮球场。其他：套房客厅及主卧室要求空间较大，且要求小区有杂物房及停车位，对于工程的建筑风格，要求有一定的个性，能在其他工程中眼前一亮的感觉。国土局公务员

马丽典型案例2-公务员购置力较强目标客户群解决居住问题根本情况：刚步入社会大学生对工程所处区域的了解：了解置业动机：解决居住问题购置意向：有意购置100-120平米左右户型，同时要求户型通风采光较好，主卧室要求有独立卫生间。单价在2500—3000元/平方米区间，总价在35万以下较容易接受。关注因素：工程的价格；工程的楼间距，小区内有满足生活所需的娱乐设备，如羽毛球场、排球场、乒乓球馆等，另外如有幼儿园配套更佳。其他：置业目的除了解决居住问题外，还考虑离单位的距离，主要是为了方便就近上班。发改委汪局典型案例3-政府机关购置力强目标客户群根本情况：45岁左右，已有住房对工程所处区域的了解：了解置业动机：改善居住条件、投资购置意向：自住型物业要求140平方米以上四房，如是投资型物业，那么控制在80平方米左右二房，对于电梯房无抗性，要求有独立的车库，用于停放车辆及存放物品，如没有车库，地下停车场/地面停车位亦可接受，但最好配有杂物房存放物品；关注因素：工程所处区域有较大的开展潜力，也会选择购置；其次是环境，主要考虑的是工程本身的绿化及园林特色，最好是可种植较名贵树种；最后是教育，由于目前扶绥尚无学区的严格划分，所以在教育层面上考虑的主要是居住及学校的距离，如学校周边有师资力量较强的学校，将会成为购置的附加值；工程在周边的口碑传播也是影响购置的因素之一。其他：在工程的配套上，主要考虑为小孩及老年人提供较良好的活动场所，如儿童游乐场所及老年人康体娱乐中心、棋牌室等。教育局典型案例4-事业单位购置力一般潜在目标客户群根本情况：45岁左右对工程所处区域的了解：了解置业动机：解决居住问题购置意向：扶绥县规划将建有一大型经济适用房工程，主要解决全县教师居住问题，所以根本上对于商品房工程暂时不予考虑。教师群体关注因素：教师群体购置物业的区域主要是为解决住房问题、改善目前居住环境为主要动机，购置户型集中在100—120平方米的三房为主；集中于县城中心，主要是基于区域内的成熟配套，且要求有杂物房配备；比较关注户型的功能布局是否合理，同时价格也是决定其购置的主要因素之一；其他：全县总计有近3000名教师，普通教师平均根本月工资集中于2000—2500元之间，高级教师根本月工资在3500元左右；电信局张总经理典型案例5-事业单位购置力强目标客户群改善居住环境根本情况：40岁左右对工程所处区域的了解：了解置业动机：改善居住环境问题购置意向：户型南北朝向，考虑130平方米以上三房户型，且要求主卧、客厅空间较大，客厅用于日常接待朋友及客户，所以要表达出大方；最好配有杂物房，用于放置杂物；同时错层结构、楼中楼等均有较大的意向；城南新区是扶绥县城开展的重点区域，区域内的配套也将逐步得到完善，所以对于在新区内置业及电梯房无抗性，而且新区的投资价格也较高〔投资型物业主要考虑50平方米左右产品〕。关注因素：小区如配套较为健全、物业管理效劳对小区在形象、知名度等方面环保局汪副局长典型案例6-政府机关购置力强目标客户群改善居住环境、投资根本情况：46岁左右，是县城多个协会成员对工程所处区域的了解：了解置业动机：改善居住环境问题购置意向：自住型物业考虑140平方米左右四房；投资型物业以二房为主，要求户型功能齐全，互不干扰；客厅要求空间较大，且要求有2个阳台；户型的通风采光要求较好，且公摊应合理。关注因素：以运动型配套为主，考虑小区内有羽毛球场、乒乓球场、排球场，同时有较大的活动空间可以进行瑜伽、太极运动；如小区内配有幼儿园最好，主要是考虑到工作因素影响到小孩的接送及平安问题，同时对小区的物业有较高的要求。对于价格方面较为敏感，单价控制在3000元/平方米左右可接受。其他：工程的外立面是小区的标识，同时也是住户的面子，除了要求小区的外立面有独特的味道外，同时要求小区的形象能在一定程度上表达住户的身份，较钟情于欧式建筑风格；东门镇岜楼村何书记典型案例7-村干部购置力弱非目标客户群根本情况：55岁左右，在农村有自建住房对工程所处区域的了解：不了解置业动向：无在县城置业想法原因：县城离村里较远，出于工作的考虑，不方便往来；比较倾向于在镇上购置房产，镇上的房产相对县城也比较廉价；其他：该村有约400户，总计有约1460多人，该村主要以种植产甘蔗为主，人均年产值约60吨，收入在全县排名中位列前茅。村里有少数村民在县城置业，主要是出于小孩读书、做生意、养老等考虑。对于商品房的购置要求：户型设计合理、实用，且价格要相对廉价；另外住的地方离村里较近，方便工作；有一定的停车位〔最好是车库〕及杂物房；村民的积蓄主要用于存放银行，对于房地产投资没有概念；渠黎镇岜邦屯多位村民典型案例8-农民购置力一般潜在目标客户群根本情况：在农村均有自建住房对工程所处区域的了解：不了解置业动机：主要是为了方便做生意及小孩读书购置意向：对于购置商品房，主要考虑100平方米以上的三房，要求有2个阳台；同时对于小区的物业管理效劳要求到位，有地方停放单车、摩托车等；同时表示对于初装修交付的产品较为感兴趣，免去装修的繁琐及时间。对于价格，较为关注，总价超过30万以上，表示有较大的压力；在付款方式上，不考虑按揭，通过自有资金及借钱完成房价支付。其他：区域上，县城是首选，不考虑周边乡镇及崇左市；如有县城直通村上的公交车，那么更佳，方便农忙时回村务农；该村有约150多户，近700人；国土局凌副局长典型案例9-公务员购置力一般潜在目标客户群根本情况：刚毕业不久，目前租房住对工程所处区域的了解：了解置业动机：解决居住问题购置意向：购置的最正确选择以120平方米左右的三房为主，同时要求主卧室和厨房的空间较大，可接受3500元/平方米左右的价格。工程配套：对于小区的配套主要倾向于小区的运动设施，如羽毛球场、排球场、篮球等，越健全越好；物业管理效劳有较高的要求，主要是好的物业管理效劳，可提升工程的知名度及居住的舒适性。其他：工程的建筑外立面要求有自己的个性，较具前卫，同时能表达一定的身份，欧式建筑可接受。投资意识较薄弱。海螺水泥厂办公室李主任典型案例10-公司职员购置力较强潜在目标客户群根本情况：海螺水泥厂主任，已有住房对工程所处区域的了解：了解置业动机：解决、改善居住购置意向：比较喜欢100㎡左右的三房；要求客厅大，主卧带卫生间；工程配套：社区里能有一些休闲器材、园林、广场、休闲椅子；生活配套比较重要，附近一定要有菜市；其他：目前共有员工948人，90%是扶绥本地人，多是年轻人，工厂扩建后将会增加6、700人；人均收入达3500元/月；如工程价格等各方面较优质，可考虑发动厂内员工进行团购。钢材店凌老板典型案例11-个体户购置力较强潜在目标客户群根本情况：已有二套住房，当地做了6—8年钢材生意对工程所处区域的了解：了解置业动机：不考虑重新置业对于理想居所的要求：喜欢天地楼，要求有自己的车库方便停车，需要2个车位以上；对于价格期望在2800—3100元/㎡。工程配套：运动设施要求健全其他：之前购置以10万左右价格购置一地块，目前已升值至30万左右，凌老板对此津津乐道。旅游局甘董、梁副总典型案例12-事业单位购置力强潜在目标客户群根本情况：均已有住房对县城销售工程的了解：客户群以乡下的客户比较多，主要有三类：种植户、公务员、外地打工仔，购置的目的一是考虑到小孩读书二是家里有局部闲钱购房投资；面积在110—130的三房比较好卖，四房比较难卖；购房主要考虑因素：物业安保、园林环境、天地楼功能布局较差；园林绿化、车位、健身场所等是客户比较注重的因素。口碑宣传比较重要，人气越旺的盘越好卖。其他：主要宣传渠道：DM，扶绥电视台、户外牌；客户对片区的认识1所拜访的客户中，清楚城南片区是县城未来中心区，认可那边的开展前景；对于片区认为目前生活配套不成熟，觉得比较偏僻；认为离县城老城区有一定距离，如果未来工作地点搬到城南新区，会考虑在那边买房。客户对产品、户型面积需求2多数客户还停留在多层产品的认识，对于电梯房比较担忧，一是价格原因，二是县城经常停电的状况和经常需要维护影响电梯使用；客户普遍要求三房，面积区间在100—120平米，局部客户会考虑稍大面积的三房或四房；客户小结客户购房的目的需求3客户购置的目的根本都是考虑自住，对于价格比较敏感；局部企业白领有投资意识，相对南宁的高房价，有考虑购置小户型做投资；私营企业主和局部公务员有投资能力，但投资意识未被挖掘；比较高端的公务员及企业领导，多在南宁已购房或会考虑在南宁购房；农户无投资意识，多为下一代的成长考虑购房。客户对社区配套要求4对社区园林比较期待，希望住在绿化较好的环境中；社区内有专属幼儿园和老人休闲娱乐的广场，适合家庭成员活动；最好能有运动场所，比较喜欢羽毛球、乒乓球、气排球及篮球运动，游泳池需求不是非常强烈；商业分布在社区外围沿街即可，需要有生活配套的超市、菜市场〔不一定是社区配套，但周边必须有〕。比较看重物业管理，希望住在比较私密的社区；客户小结客户构成特征描述需求产品换房客户为主县城本地居民/公务员/企事业单位中级管理者/个体企业主35－45岁，一般有一个子女，在本地有天地楼，长子或小子与父母同住，有稳定收入来源，朋友圈广，喜欢运动、喝茶，通过物业彰显身份110—140平米三房、四房周边乡镇公务员/种植户30-45岁，4口以上家庭组员为主，关注子女教育100—120平米三房首次置业为主企事业单位年轻白领/外来公务员20-30岁，有稳定收入，到了适婚年龄，为二人天地购房，并为未来生儿育女考虑80-100平米两房、小三房小型个体企业主积蓄较少，事业刚起步90-100平米两房、小三房复合需求本地投资客关注周边环境和投资前景，以及户型产品50平米一房、两房南宁客户度假、养老型或投资型50平米一房、两房，110—140平米三房、四房客户构成客户构成预判：本地公务员/企事业单位白领/个体企业主/乡镇公职人员/农户，以满足他们的需求为导向SWOT战略推导发挥优势，抢占时机利用时机，克服劣势减少劣势，防止威胁发挥优势，转化威胁优势S时机O威胁T劣势W交通便利，昭示性好；教育资源丰富；高品质社区环境；区域是扶绥未来的行政中心、商业中心和教育中心；空港经济区的规划建设，带动区域经济开展和人口开展；高速路、高铁、一级路、二级路等交通线路，加强县城与南宁的经济联系。生活配套不全，区域居住成熟度低；区域内大盘林立，工程竞争剧烈。构建以教育地段为核心的生态居所利用交通优势与强昭示性放大市场范围通过产品创新与竞争对手差异化竞争通过产品的展示与营销的引导，强化区域印象和未来前景。通过社区环境和产品〔内因〕塑造区域内标杆楼盘，利用区域开展及交通优势〔外因〕吸引外地客户，最终实现第一阵营楼盘〔结果〕营造高品质环境引领市场；打造“具有强辐射力的第一阵营楼盘〞通过“产品和环境配套〞撬动市场世联思考—垄断价格—有不可重复性—过河拆桥追随者—搭便车，借势—以小博大，杀伤战术—价格战的制造者补缺者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点挑战者—改变游戏规那么—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值行业老大非行业老大，中大规模市场次/非主流市场敏锐的时机主义者战略选择挑战者+补缺者战略！领导者工程的开展方向：区域产品线的主流跟进者\补缺者及创新产品和工程形象的挑战者营造工程自身的差异化特征，建立其存在的市场价值建造满足市场及客户的需求化的产品，战略方向为开展商和后续工程建立品牌化口碑『客观性』主动式被动式『主观性』1423产品效劳人文环境新进者品牌和影响力社会资源和气氛园林景观社区配套环境：包括区域环境和自然环境，表达了区位价值和自然资源禀赋人文：需要长时间积累，为领导者品牌的标志效劳：品牌的力量，属于真正主流品牌开发商的竞争力要素产品：典型的单一工程成功要素和高价楼盘的充分条件我们的竞争策略是：环境＋产品√√通过与竞争对手比对，同属一个区域，区域环境和优势是大家所共用，工程的核心竞争力在于社区环境的营造和产品的创新设计！核心竞争力目标梳理核心问题界定宏观大势本体分析工程定位规划建议产品定位客户定位形象定位战略选择市场分析报告结构图客户分析总体规划重点展示区域首期推售建议经济测算市场上产品线丰富，多层产品3房〔110-130平米〕供给量和消化量最大；市场主流销售速度20—40套/月，在售工程产品总价集中在27-40万，销售速度3房〉2房〉4房；天地楼区域内产品总价130-150万，销售速度1-2套/月，县城内二手房总价60-80万，面积约250平米左右。别墅产品目前市场属于空白。扶绥南城新区未来供给量大，竞争剧烈；未来区域市场供给产品集中在高层3房产品〔100-130平米〕，区域市场进入品质走向的居住改善期；客户需求以刚需和改善型产品为主，100-120平米改善型三房是市场的主流，90-100平米的刚需小三房也将存在一定的市场现有市场潜在市场市场盘点启示：

1.做区域第一阵营楼盘；

2.做市场主流消化产品、填补区域内空白创新产品。市场回忆产品定位思考开发何种产品，实现高销售速度下的利润最大化。市场竞争剧烈，在同区域内第一阵营楼盘中突围，树立工程个性和标杆。开发满足改善型需求和刚需的客户的产品为主，实现高速下利润最大化，后期根据区域成熟度和市场情况决定是否开发小户型以及大面积产品。解决方案打造高品质社区和极具特色的经典户型产品定位难点问题：

1.开发何种产品，实现利润最大化？

2.如何在剧烈的区域竞争中展示本工程个性及标杆气质？KPI之一:大社区\园林景观\配套扶绥客户置业经历还处于起步阶段，比照老工程简单的社区园林景观、配套，新工程的社区园林打造和配套设施，渐渐成为扶绥客户选择购置所考虑的重要因素。KPI之二:户型设计面积合理\具有创新性客户对于户型产品有一定的理解，考虑产品的朝向、采光及产品的功能分区有一定的要求。KPI之三:物业管理物业管理是客户入住后的长期平安保证及物业保值的保证。通过对大景城\未来城\实德金源国际3个区域客户认可的工程归纳分析,得出结论.第一阵营KPI方向选择：全高层〔18-25层〕电梯房社区,超宽楼间距〔50米以上，至少30米〕，点式布局错落排列，产品创新设计。主入口沿街商铺次入口点式布局外围以100平米左右的刚需产品为主，内部以130平米左右的改善型产品为主产品定位次入口次入口入口以90—100平米的刚需型小三房以及110—130平米改善型三房为主力户型，后期根据市场情况决定是否增加小户型产品或大面积产品户型定位客户户型偏好公寓0一房3两房一厅0两房两厅32+1房6大三房83+1房4大四房2客户访谈及问卷调查：扶绥客户对住宅产品的认识集中在天地楼和多层平层产品，电梯房偏好集中在100—130平米的刚需和改善型产品目标梳理核心问题界定宏观大势本体分析工程定位规划建议产品定位客户定位形象定位战略选择市场分析报告结构图客户分析总体规划重点展示区域首期推售建议经济测算目前在售工程成交客户群：1、成交客户主要来自县城和周边乡镇；2、有局部在扶绥有工作和业务往来的外地客户，以自住型为主；3、来自南宁及外地的投资客极少。客户回忆对于本工程的启示：在区域未形成规模效应时，以本地自住型客户为主，降低工程风险，形成口碑，后期深挖投资客，带开工程消化速度。客户访谈：1、扶绥县有局部客户有一定的购置力，但投资意识未获挖掘；2、少量客户有投资意识，总体投资意识较差。

游离客户群重点客户群核心客户群

重点客户群40%核心客户群50%游离、偶得客户群10%县城公务员；企事业单位白领；本地工厂高级管理人员及专业技术人员；个体经营户；周边乡镇的种植大户；周边乡镇的公务员；改善居住品质的原住民；南宁及崇左市投资客；其他外地投资客；周边镇区的客户；先以扶绥县城刚需和改善型买家启动首期，扎扎实实抓好县城本地客。逐渐形成“本地客户追捧、周边镇区和南宁客跟风〞的局面，建立品牌形象盘可持续开展的客户动力营销启示：本工程前期推广将主要围绕县城及周边乡镇的客户进行，深挖渠道客户。客户定位目标梳理核心问题界定宏观大势本体分析工程定位规划建议产品定位客户定位形象定位战略选择市场分析报告结构图客户分析总体规划重点展示区域首期推售建议经济测算价值支撑新中心新城区接驳南宁\社区环境、配套\高附加值产品\物业管理在扶绥城市化进程中，我们如何从区域第一阵营中跳出，树立标杆？镇政府新办公区新中心生态居住区空港经济区南宁城市后花园园林水景休闲广场幼儿园健身场所商业中心新中心社区配套管家式效劳物业管理高附加值的高层洋房产品形象定位从扶绥的客户角度：向往城市生活，追求流行，希望居住在环境优美的高档社区，表达身份地位！简单、直白比含情脉脉更容易理解和接受

现代的、奢华的、城市中心、生态公园！

营销立意的诠释：一种融入城市生活、享受城市效劳的精神自豪感！[迎合客户的理解和需求]70展示工程奢华气质和高端形象，令居住在此的每一位业主充满尊贵感和自豪感形象定位[备选：世玺领地、金铭府邸]恒信·公馆1号形象定位推广名建议方向一尊贵不是每个人都能拥有奢华不是每个人都能享受72体验城市居住品质，享受生态公园环境形象定位[备选：公园世家、南城大地]恒信·城市公园形象定位推广名建议方向二向前一步城市生活不需想象目标梳理核心问题界定宏观大势本体分析工程定位规划建议产品定位客户定位形象定位战略选择市场分析报告结构图客户分析总体规划重点展示区域首期推售建议经济测算景观价值最大化以尊贵感的表达点布局社区高附加值产品创新ⅠⅡⅢ风格鲜明色彩艳丽的异域风情Ⅳ规划理念通过景观资源最大化利用,配合产品创新及对产品赋予异域“尊贵〞的精神气质,进行工程的规划理念导入。工程地块方正，地势平整，西面临扶绥大道，南门和东面是规划路。编号地块属性景观评价其它特征A西面临扶绥大道，北面临未来城商业中心景观差商业价值大，有道路交通噪音B中心地块、临近中心景观景观最好居住价值高，可做中心楼王C南面临规划路景观较好居住价值和商业价值兼备D东面单独地块，三面临规划路景观好居住价值较高地块居住价值排序：B>D>C>A地块价值分析ADCB77客户看重的工程卖点——排名前三位分别是：园林、交通、配套;

客户需要的工程配套——排名前三位分别是：广场、车位、商场;工程卖点工程配套区域价值2大社区0

园林10配套5建筑品质4产品户型3价格4教育2物业4交通7区域商业2幼儿园4小学1篮球场5游泳池5商场7会所5车位10杂物房7水景3广场11主入口产品定位沿街商铺商业中心区中心景观区〔小水景、大公园〕社区商业街点式布局社区入口水景平面规划建议建筑点式布局，小区四周沿街商铺，中心规划路作为社区商业街，社区入口设在地块东南面运动休闲区入口入口入口入口中心景观区中心景观区销售中心利用原有池塘改建成地下室停车场园林风格——客户偏向江南园林风格，希望宁静、绿化优美；

园林风格喜好北方庭院风格1江南花园风格7英式风格1法式风格1地中海风格0

美式风格1东南亚风格

0不需要特别风格，只要宁静、绿化优美就好5产品定位园林特点：岭南园林以庭院式为主，集北方园林和江南园林之所长，并吸收近代西方造园手法，采用崖瀑、石潭、曲水、湖池、水庭、船厅、廊桥等较多，叠山多姿态嶙峋；整体较江南园林更现代化。园林规划方向选择：岭南风格园林【案例】岭南风格-中信红树湾园林组团产品定位中央大型景观区、各楼栋附近园林景观点，通过幽曲的道路连接，处处有景、绿树成荫，形成公园式社区。中心景观区：采用小面积水景、大公园的方式，形成社区业主休闲、聊天的主要聚集地园林规划园林组团中心景观区中心景观区园林组团园林组团园林组团园林组团风情组团——私密休闲场，以道路为纽带,形成不同主题的景观带设置小型瀑布水景，形成园林景观的变化以蜿蜒曲折的道路为轴线，沿路设置水景、雕塑，同时通过植被的变化形成富有生气、灵活的园林景观沿路设小型驻留场所，供业主两至三人的私密休闲娱乐场所采用不同的地面铺花，打造富于变化的园林景色，结合东南亚风格，增强符号元素园林规划园林功能-休闲娱乐场所儿童娱乐场老年人健身场园林规划建筑风格——客户选择方向比较分散，但要求外立面比较鲜艳；

建筑风格喜好中式5英伦2法式3地中海2现代简约4后现代风格0产品定位竞争对手的建筑风格以异域风格为主，做工比较粗糙，纯粹、高档次的建筑立面是本工程的突破点建筑风格东信华府大景城世纪花园碧园工程简欧风格法式风格现代、欧式现代产品定位方向选择：地中海风格建筑——原特指地中海北岸沿线的建筑，后来融入欧洲其它地区的建筑特点，逐渐演变成一种豪宅符号。闲适、浪漫却不乏宁静是地中海风格建筑所蕴含生活方式的精髓所在简单、圆润的线条，给人感觉格外返璞归真、与众不同，漳显极其休闲的生活方式。色彩的组合与碰撞。色彩简单却明亮、大胆、丰厚，呈现出色彩最绚烂的一面，最典型的三种色彩搭配：蓝与白、金黄与蓝紫、土黄与红褐。门廊、圆拱和镂空。最常见的三个元素：长长的廊道，延伸至尽头然后垂直拐弯；半圆形高大的拱门，或数个连接或垂直交接；墙面通过穿凿或半穿凿形成镂空的景致。细节处理细腻精巧。运用螺旋形结构配件，包括阳台、窗间柱子等多用螺旋形铸铁花饰。此外，往往采用建筑圆角，让外立面更富动感，外墙局部用文化石和特别的涂料，露台上采用弧形栏杆等，而装饰性用的烟囱带有传统英国风味。香蜜湖一号建筑风格产品定位外立面：立面采用白、淡黄、土黄三种色调的涂料，屋顶采用桔黄色的瓦，通过鲜明的色彩比照形成建筑的层次感建筑立面产品定位社区内配套：幼儿园、篮球场、室内健身馆〔羽毛球馆、气排球馆、乒乓球馆〕。社区配套89商业布局安排——客户比较偏向商业中心或沿街商业;

商业布局沿街商业5社区内步行街2商业中心8产品定位小区四周为沿街商业，南面为一层商业，西临扶绥大道北面碧园沿街为2~3层商业，社区商业街为一层。商业规划将开间控制在4~8m，进深12~15m，层高控制在4~4.2m；功能：预留卫生间、水电管道、排污及油烟管道等；配置：室外停车位，至少每个商铺2个注意：尽量减少梁柱，增强使用面积，同时以便业主装修产品定位汽车停车位主要设在地面以及沿商业街道路，利用地块原有池塘改建成地下室停车，非机动车位设在一楼架空层位置，道路实现人车分流。停车位目标梳理核心问题界定宏观大势本体分析工程定位规划建议产品定位客户定位形象定位战略选择市场分析报告结构图客户分析总体规划重点展示区域首期推售建议经济测算开发节奏：由于目前只获得70亩地块，西面地块上有池塘，因此本工程的开发方向建议由东向西、由南至北。销售周期：参照目前扶绥的工程的销售速度30套/月，本工程前70亩地块需销售36个月；按乐观情况估计45套/月计，销售周期为24个月；整个150亩地块需销售5年。一期展示：扶绥大道社区销售中心，主入口广场景观、扶绥大道形象围墙、南面规划路；一期A地块二期B地块三期C地块景观最好产品，全面提升工程价值和价格景观较好产品，形成社区规模，实现高利润BCA居住功能较低，展示形象，收回本钱开发节奏主入口销售中心推售思路：本工程预计在2021年春节后推出首批货量，第二批将在五一期间加推。按照目前市场的销售速度30-50套/月，我们首期应推出两栋楼100-180套约2万平米货量。推售目的：一方面可引发市场关注树立工程高端形象，另一方面可为后期的工程运作回笼资金。工程配合：首期需至少四栋楼开工，其中两栋开盘前需到达预售条件，另外两栋在五一前到达预售条件。〔南面留出商业铺面位置，待后期再开工建设〕推出货量：首期推出约两万平米，100—200套住宅，在三个月内销售完毕。首期推售楼层户数——客户偏向四户以下；

户型设计——客户对于平层、错层和复式楼偏向比较分散，市场上目前无错层产品；期望每层户数1—2户73—4户75—6户07—8户0无所谓1本工程的楼层及户数：建议本工程首期做4栋18层高层产品，每层4户，产品设计为平层，躲避市场风险。喜欢户型设计平层5错层6复式4大景城83平米2房优势：客厅开间4米，主卧带阳台。劣势：客厅朝北，厨房位于户型中心。竞争对手户型分析：80—100平米户型〔大景城、金源国际〕金源国际84平米2房优势：户型方正；劣势：主卧朝北。产品分析东信华府87平米2+1房优势：附送空中花园，双阳台劣势：客厅开间3.8米。竞争对手户型分析：80—100平米户型〔东信华府〕东信华府91平米2+1优势：附送空中花园，双卧朝南，主卧带卫生间劣势：次卧影响对客厅采光有些影响。东信华府84平米2+1房优势：附送空中花园，带入户花园劣势：无生活阳台。竞争对手户型分析：80—100平米户型〔东信华府〕东信华府101平米2+1房优势：附送空中花园、入户花园，主卧带卫生间东信华府103平米2+1房优势：附送空中花园、主卧带卫生间，超宽生活阳台广西碧园开发工程户型分析：产品比较中规中矩，亮点不明显，有局部附加值较高的产品设计。桂林印象桂林89平米2房优势：飘窗设计户型分析：户型比较方正，无生活阳台。南宁台湾街91平米2+1房优势：空中花园设计，主卧带卫生间户型分析：附加值较高，有空中花园、入户花园及飘窗设计，客厅开间较小柳州大城小院99平米3房优势：飘窗设计户型分析：户型比较方正，无生活阳台，卧室朝北。竞争对手80—100平米户型分析小结面积区间户型优势劣势项目备注80—85㎡2房客厅宽阔附加值低大景城、金源国际两房户型较少，户型亮点不足85—95㎡2+1房附加值较高，有双阳台和空中花园，少量带入户花园主卧无卫生间东信华府户型充足95—100㎡2+1房——————市场空缺100—105㎡2+1房附加值较高，主卧带卫生间面积较大东信华府与三房产品存在竞争对于本工程的启示：做95平米左右的刚需型2+1房产品，高附加值，主卧带卫生间，抢占2房市场，并且可以和市场上3房产品竞争，最终实现高出市场同类产品300—500元/㎡。95平米左右两房户型设计参考方案户型建议：1、面积在95平米左右；2、高附加值：赠送空中花园、观景阳台、生活阳台、飘窗。3、层高不低于3米。4、客厅开间4米，客厅与餐厅连成一体，彰显主人气度；5、卧室、客厅全朝南向设计，充分采光；6、主卧带卫生间、观景阳台、飘窗。客户可根据个人喜欢，将阳台改成衣帽间或小书房；7、超宽空中花园可改成+1房；8、双卧室、客厅全飘窗设计。户型建议87㎡大景城123平米3房优势：客厅开间4.2米，主卧卫生间，次卧带阳台；劣势：无生活阳台。竞争对手户型分析：110—130平米户型〔大景城〕大景城123平米4房优势：客厅开间4.2米，主卧卫生间，次卧带阳台；劣势：客厅朝北。大景城126平米4房优势：入户花园，主卧带弧形窗；劣势：客厅采光较差。产品分析金源国际113、115平米3房优势：主卧带卫生间，双阳台设计，主卧、次卧、客厅朝南；竞争对手户型分析：110—130平米户型〔金源国际〕金源国际113、115平米3房优势：主卧带卫生间，双阳台设计，主卧、次卧、客厅朝南；东信华府105-109平米3房优势：入户花园，双阳台设计；劣势：客厅朝北；竞争对手户型分析：110—130平米户型〔东信华府〕东信华府119平米3房优势：入户花园、主卧带八角阳台劣势：无生活阳台。东信华府112平米3房优势：带入户花园。劣势：无生活阳台。东信华府116平米3+1房优势：赠送空中花园，主卧带卫生间、八角窗；劣势：客厅朝北；竞争对手户型分析：110—130平米户型〔东信华府〕东信华府131平米3+1房优势：赠送空中花园，主卧带卫生间、八角阳台，带入户花园，卧室、客厅送落地飘窗广西碧园开发工程户型分析：产品比较方正，有一定的附加值，如飘窗、入户花园设计。桂林印象桂林116平米3房优势：入户花园、飘窗设计南宁台湾街121平米2+1房优势：入户花园、飘窗设计、双阳台柳州大城小院100平米3房优势：入户花园、飘窗设计竞争对手110—130平米户型分析小结面积区间户型优势劣势项目备注105—119㎡3房带入户花园，主卧带阳台或八角窗无生活阳台或客厅朝北东信华府优势不明显，与本项目2+1房差别不大113—123㎡3房户型方正，功能分区清晰附加值低大景城、金源国际各功能区阔绰，附加值低116—131㎡3+1房有入户花园，空中花园，附加值高动静分区有干扰，或客厅朝北东信华府附加值较高123—126㎡4房有一定的附加值功能分区有干扰大景城与三房产品面积区分不大对于本工程的启示：做市场缺失的110—120平米3+1房产品，利用高附加值赠送抢占3房产品市场，利用总面积小抢占3+1房产品市场！110—120平米3+1房户型设计参考方案户型建议：1、面积在115平米左右；2、高附加值：双阳台、飘窗。3、客厅开间4.2米，餐厅与客厅连成一体。4、层高至少3米。5、主卧、客厅全朝南，卧室、客厅全带飘窗设计。6、多变设计。可将空中花园改成房间或书房；户型建议113㎡推出次序产品户型面积区间面积面积比套数套数比第一批推出产品（春节左右推出）两栋18层高层（首层架空）2+1房95㎡左右6460㎡22%6822%3+1房115㎡左右7820㎡26%6822%第二批推出产品（五一期间推出）两栋18层高层（首层架空）1+1房65㎡左右4420㎡15%6822%2+1房95㎡左右3230㎡11%3412%3+1房115㎡左右7820㎡26%6822%合计29750㎡100%306100%户型配比根据前期客户访谈情况，可与一些合作单位〔如海螺水泥厂、农业银行等〕联系，定向团购。该局部客户在当地有一定的购置力，属于本地刚需的主力客户，并且有一定的见识，对于好的工程产品能在短时间内理解和消化。剩余局部产品面向市场，形成首期产品热销的场面，在最短的时间内消化。首期客户首期目标客户：以渠道客户为主，带动本地市场刚需客户价格策略目前市场在售高层产品较少，片区内仅有大景城工程在售高层产品。参考其销售价格，形本钱工程物业的价格预估整体住宅价格：3300元/㎡商业首层价格：9000元/㎡考虑到工程首期产品推出时的展示度以及社区成熟度与大景城工程比照有一定的差距，为了首期产品快速去化，形成市场口碑，建议采用平价入市策略，首期产品的均价约为：3000~3100元/㎡〔产品入市时再根据市场的情况及客户情况确定入市价格〕平价入市，建立工程口碑及美誉度，后期价格稳步上扬。目标梳理核心问题界定宏观大势本体分析工程定位规划建议产品定位客户定位形象定位战略选择市场分析报告结构图客