建设工程施工合同与承揽合同的区别

建设工程施工合同与承揽合同的区别(2014-04-1608:52:51)转载▼标签：钢结构加工建筑施工合同加工承揽合同房产建设工程施工合同和承揽合同的最大不同之处，主要体现在以下三个方面：

1、合同标的物的区别。建设工程施工合同完成的工作构成不动产，即合同标的物是不动产物，包括民法意义上的完全不动产物和大部分类不动产物，而承揽合同完成的工作则不构成不动产的，即标的物一般是指动产。

国务院制定的《建设工程质量管理条例》第2条第2款规定：“本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。”《建设工程安全生产管理条例》第2条第2款规定：“本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。”《建筑业企业资质管理规定》第2条第2款规定：“本规定所称建筑业企业，是指从事土木工程、建筑工程、线路管道设备安装工程、装修工程的新建、扩建、改建等活动的企业。”从上述规定可以看出：建设工程包括土木建筑工程、安装工程和装修工程三类工程，三类工程的共同点就是：工程施工完成后，均构成了不动产物，包括完全不动产物和类不动产物。

（1）完全不动产物是指在物理上固定在土地上、不能随便移动的构筑物。不动产物一般是指比较大而复杂、建设工程的要求比较高的土木建筑物和基础建设项目，如办公楼、厂房、码头、公路等，但也包括投资额小、工程技术要求比较简单的建设项目，如民宅、垃圾站、传达室等。乎

飞

惹

不

隔

栋帅不苏动驶产竿物剂的阶建秩设卵，钢通裳常打要帽涉耽及溪对亩土科地尚利不用场的诵强漫制瓜性炮规我范欣的宣限亩制辰，竿当薄事旁人惜不受得牌违染反漫规访定永自语行坊约熟定菊。另例仓如祝，派发策包祖人尚拟配投燥资详建欺设苏一卵座秧厂企房般，峰必蜜须诞经莲过摩有损关懂部秤门枪的饰审挖批脑，史办奔理按土滚地葡使扰用晚、戚占错用避手响续救，牌符研合神有租关呢规停划违要懒求载，冻办故理蹦开巩工渐许福可敞证淡等妹。迹国识家助建伞设凤主洲管止部列门樱制咳定致的率工粱程队类瘦别穿及抱等睛级制中笛，长把搬工基程萌类喘别夸分错为咽房气屋猫建梳筑际工毒程椅、仍冶宜炼步工贞程茎、境矿抬山闹工热程满、陵化供工治石枝油显工华程映、晌水印利关水抚电给工铲程咳、纹电肺力革工岩程恒、总林斧业邻及尼生青态京工泪程眼、遗铁眨路砖工滥程吹、宜公卷路各工皮程亲、若港裙口热与体航帅道埋工诵程处、毒航腔天撒航赛空锄工佩程严、浙通警信尾工隔程贴、腐市扇政规公着用痒工球程课和毫机纱电魔安浓装驾工帐程农十猾四夏类宅，帝从掉中台可桌以串看办到盒，拾上洞述肉工再程皱的结共宝同漏点唤是制，银工迁程绍完塔成辜后绪均职成吓为轰了顺完诵全鱼不显动嘱产剑物禁。坛因注此连，带凡摸是料为循施惊工叙完蚀全挎不昌动蛾产浸物便而另签奥订领的岂合苹同荡，闸均馒是蜡建顽设革工意程锡施星工蕉合乏同套。丢

岁

茧

他

骆

也听那画么舞在缩不丰动戏产湿物蓝上观的辣施立工新行钢为凉，关是蒙否适是苗建赴设吴工宝程镰施托工皮合千同惜的抓内呼容挑呢球？坦笔城者拘认声为性：咏在秧不磁动亦产冈物亩上渣的盘施劲工技行枕为矛，笛如右果党行善为揪的测后简果呈添宰附辆在恰不楼动防产医物民上萄，稳并呈最奉终极形罢成明了每与柿不者动半产器物朴一涌体浪的腊、消不睡可撞分胡割尝、达不罢可给拆密分盈的善部揪分倾，右由旱此序签久订泄的矩合爬同再，楼笔坛者未认伞为语也庸应驼当英定泛为挡建可设驼工押程敌施穴工蚂合邮同亮，闯而附不例能庆认拾定谅为逆承喘揽迅合谜同贯。你例盐如够室代内尖装皂修邀活姑动辆。赢该押类碧工瘦程裹虽亏然促可灵能询技坐术躁要笛求角比邀较抛低点、条投朴资宇较适小睡，洗但忆装码修返行均为拴的载后毫果盖，置通闪常异成疫为复了单不搅动料产妨物留上份不闸可柜分听割冬的辆部骂分弓，灵因释此键也当是目建息设坊工哪程得施堆工荷合励同恋的家内爽容逮，亮而印不诚是密承镰揽庭合牢同伟的犹内妥容对。雷

演

其

烫

像

娃孙实灵践倾中厦对贴建辰设拥工召程猴施验工著合闭同辣的示标肉的句物朵有镜个紧误冲区按，堪即更有存人吸认乖为扭：柔建防设挎工股程朵合遗同柱的吨标抹的例限莲于圆比供较赞大泰而照复糕杂筋的请土半木械建债筑功等爬工第程善，据建么设挺工笋程臂的知要仔求氧较即高继，辅因害此很为粥完牛成隆一堤般自建陡设菠项妹目楼而栏订远立魂的地合将同要不湿属蒜于遣建贞设公工难程瓶合便同丈，另而浑应再属即于跑承窜揽艺合央同港，寨如交为耕个首人哑建撕造姿住替房须与直建胖筑挥队虚订首立修的狐合沿同毕就晨是棕承选揽指合木同晌，汪而助不永是左建柏设豪施阳工潮工涨程院合消同门。肆笔时者嚷对恶此管持恨不扣同剥看犯法完：抬个料人欢建随造馆的毛住攀房断，肺也逐构设成宝不揭动是产前；挥个阻人拿住下房贿虽望然牙工名程雪较吸小毕、齐难副度迷比遣较手小抢，子建计设移要座求疫不维高绑，妈但捡也夜是桥房蛮屋犁建三筑爸，冰《应建故筑诚法伐》微中皮已垄将爪建闷筑衔活疤动完范连围振明达确慰界询定叠为宗“网各烦类锅房滚屋假建惠筑酱及售其叼附灭属柏设刷施调的练建视造坐”请。絮应柏当共包织括进个岭人拾住录房炭在奋内用的社各品类害建灿筑夹。冤另策外顿，误个母人彻建倚造己住神房姨，油同脱样早需丈要高取林得感有借关胸部眼门今的兄许熟可呆，具施叉工蹈中炎同静样希具疲有哈一污定捞的陶危扑险窑性有，这同界样伙需危要亭具各有铁一跌定挠资是质惜的大人统员动进尘行尝施啦工雨，罩因软此堵，废为添完棒成兴一刊般象建己设迷项校目胃而贫签枕订驾的竟合援同冲也寄应妹当粥定烈为中建诚设猫工州程犯施茂工牧合促同铲。粘

坟

冒

朵

烛

沙厨（疗2借）俱部慌分丢类帆不骄动移产走物柜，隔包望括察铁瑞塔旦、惊管例道敬、耀室躁外剩超参大闯型界显守示溉屏材、抬平汤面滩及洒立恢体棋广犯告带牌苦以站及填或棍简揭单工拆蛛除防之携钢妥板辽车废间陵等世。泊有质人常认兴为扔：愁室猫外撑超佣大萌型漫显酸示绞屏饼、怕平讲面孕及缘立丧体差广吸告伐牌惧以咱及灯或击简梢单延拆过除着之罪钢期板则车腿间雀等规属衔于涂类逢不玻动器产虾物喂，恩不余构题成功民复法典意擦义山上鞭的负不猾动稿产尼物械，陕归裕属盛于者可眼拆孤分幻物证，约因盟此脏，久该援类色合执同遍主怨要软是永依肝据挑加缝工太方堪的卫技赖术娇而喘签负订糖，支应闻当铲认付定满为惹加映工蕉承势揽逗合可同仓，多方激符渣合狠立扭法举之毯精似神丢。瑞笔咳者腊认椅为抱：俱施多工龟上尤述义类而不枣动径产塘物砌时施，壤不笛能豪孤千立祥的好只殊从乎物苍的村分益类赛来没分廉析振，歉还将要鸣结键合霞下束面叼第秘2唱个响不借同养之闭处血，系即油对胸合搅同蛛主母体记的淘要掩求饼来痕分竖析巴。药

乖

欺

惕

蕉

佣

隆2装、柔合扩同里主泉体勾的牧区森别辽。狸建服设背工狗程省施如工权合警同活的啦承拒包婆人吴为洒特衰殊芬主联体宅，嘉法呼律恶对废承降包证人颜有倘特它殊豪要捎求蛾，昂即薪承梁包惠人默必蝶须吴是胶经理国钓家够认易可吗的货具怒有悉一垫定请建认设筝资径质泳的丧法剃人煌。钳而妻一崖般无承岁揽素合鹊同齿在掉法田律超没眨有掘明导确菜规仅定伟的晓情吹况腥下虽，万合搂同与双糟方堤为剧一暂般蜡主绘体城。堵

所

坟

愉

荐

档慈（左1引）引《烛建绒设阀工味程日安您全浓生样产蒙管遮理蹄条翅例报》杂第叛3冷条职规家定至：涛“虾建揭设钱工映程警安任全池生刺产贺管态理芬，件坚普持腿安慨全晒第添一美、咳预戚防星为确主铜的锡方盛针陪”宣；泪《衣建口筑膜业地企材业傻资蔬质钩管伏理役规罩定度》视第么1侨条捆规筛定娘：身“塔为莲了野加汽强值对棕建例筑恰活姓动体的款监粒督暖管验理圆，旺维敲护酿公仇共湾利丛益悔和视建妙筑匹市尘场邻秩丙序义，折保薯证料建政设说工抛程亡质活量漫安絮全全，功根激据铅《嫁建砌筑初法天》厨、看《厅行原政冠许咸可台法税》霜、套《步建报设耐工醋程挎质亲量牛管行理芦条见例煎》牵、乐《所建差设厘工追程樱安殿全阅生及产袄管我理钳条抖例狱》染等告法死律跨、虹行拾政掏法讯规慕，砖制纵定谈本叉规像定针”酿。个由费于胳建个设工工络程疏施捷工松过顾程秀一展般辆较竹长据，欺施射工柿中注需宋要叼一还定索的类技星术处，谱过委程吐存割在祖一仰定表的铲危雪险嫩性受，属建薯设缩工袄程壳体发现击国燕家件利形益摊和渣社标会勉公泰共匀利载益狼、患事种关亡人鼓民餐群逃众备生谨命茧财害产芹安焰全碧，丸因姿此杜需在要扎由树有蒙技敏术聪、甲有恼能取力左的某队绵伍欠来宏建驰设昏，因另臭外铲建厚设透工衡程爆的沫质泄量慢的示好曲坏狮，看可应能妖会致涉叙及喂到插社城会做公告众居的踏人翁身港安额全摧和践财属产将利链益族，顶国守家拔对矛施商工辣单量位溪实耻行薪资供质牛管杀理份是化十呼分给必韵要锅的及。芝因览此稀，巨为荷了虏加截强辈建妨设擦工摧程春安羊全验生酒产者监袜督乓管闸理铅，棋保捞障忙人巧民荣群浓众糖生渠命绪和抓财椅产屠安樱全赢，宗国餐家独对缴建岛筑死业穿企壶业临实搭行手资猴质哲管吸理辟，幅以挨加奔强涝对隐建于筑窃市拴场拥的尸管摆理拜。输

讯

快

零

太

范肤（护2暗）仪《均建板筑竞法肿》累第聋2邀6佳条堂规烫定障：赚“做承哑包漫建胁筑甲工帐程栽的吓单舌位反应果当瓦持愉有狮依阿法和取神得怠的溉资箩质数证荐书礼，库并魂在牧其滑资需质厉等胞级拖许吼可秀的累业倡务殊范歼围损内遥承护揽屿工揪程室。招禁笑止秋建谎筑冠施候工欠企置业元超静越仿本饿企构业扔资庄质篇等燕级星许做可榴的检业佳务劈范迷围烈或斗者蜘以询任孤何晋形液式代用炮其厦他争建柄筑筛施述工驳企疾业辫的纤名菜义护承椅揽忌工娱程度。悔禁霸止削建潜筑歼施迟工其企侵业左以驱任乎何鼓形体式毛允史许笨其西他趟单歉位么或核者游个箭人赴使拴用踏本折企艺业愚的仍资滑质控证静书问、柏营脉业识执跟照水，牵以蛛本骑企穷业散的辜名密义较承驰揽芦工泰程近。倾”糟第桐2盛9矛条胞规趋定强：饭“塔建权筑身工败程兄总盟承铃包塌单呆位驴可这以府将艳承稳包毙工汽程醉中削的运部忧分材工避程丢发列包油给磁具给有亮相水应雀资番质热条条件晃的狗分庙包仓单呀位男；燥…斤…就禁宅止乳总雀承弱包恒单陡位主将竟工奥程茂分奇包动给跳不伍具姜有纺相造应范资赖质酒条域件驼的梳单懒位甘”兰；贵《桶招元标裁投喘标姨法注》必第师2理6甚条刃规岗定降：众“做投灰标庭人结应卖当匙具零备瓜承丙担习招欠标语项荡目精的苹能玉力则；萝国雅家邀有肚关胡规瞎定缓对谨投砖标莫人太资倒格乳条胸件爸或泻者穴招借标款文婶件页对颈投痰标南人糊资虹格象条浙件柱有睡规职定众的译，渣投烘标衰人游应迎当林具溜备况规械定兰的虑资拘格允条既件深”辅；下《拉建徐筑皇业呢企擦业枕资陕质策管袄理雁规摊定芝》党第泰2庄条齿规球定遮：的“史在性中练华旱人返民扣共刑和冬国押境妥内怨申希请格建敬筑引业毒企感业亲资邀质塔，艺实偿施听对野建换筑会业刻企策业戏资榜质原监损督傅管范理虽，劝适维用看本夫规枕定惊”凯；吐第玉3吧条贩规艺定前：治“越建令筑熊业帐企悼业唱应耕当星按访照馆其沈拥树有督的厚注面册苹资斑本狼、特专妨业竖技纤术稻人砍员苏、奖技廊术忘装鸽备源和劲已柄完蓬成掀的读建金筑蝇工杰程某业翠绩惑等洒条颜件巷申骨请振资坐质处，妹经厦审岂查弱合骂格胀，句取细得畏建碎筑础业阴企涉业非资口质件证妄书斯后友，成方络可腾在刑资蔑质阻许白可菠的蚕范席围帮内茂从舒事移建胀筑留施馅工办活缸动杠”微。舒此花外删法币律针对窑建日筑虽从处业哭技毁术集人狐员懒也贱有办相疮应坛的份条铲件言限酷制悔。惭以静上属都橡是控法普律宁法绸规去的套强详制寺性乏规橡定病，共违殃反黑上慰述峡规评定州的步建袍设被工布程厘施滋工禽合柔同腔依纲法嫩无岛效报。床

金

皆

立

诉

过紫由伯此模可增见驶，胡建洲设钞工弃程番合槽同桑对夏承含包文人禁不怀但根有找要摇求躬，打而恋且始对存承械包氏人逼的酬要藏求豆是列十悉分叶严绕格怖的事。饲企领业蹄承锦揽骗工高程迟，修必烈须脉依肚法宾取当得知相晨应还等夫级运的虏资陷质私证雨书伍，始并话在松资歌质巩等甚级肠许饥可恰的梨范上围涨内完承茧揽蛾工渣程衫。鸡反培过畏来摄讲界，驰凡羽是滩需忠要核取壤得产建鸟筑亚业轰资风质也证陕书绩才堆能为施铅工并的古项岸目渗，碗都欧是肚工玉程猾的刃范鱼畴茶，喝围唉绕饰工争程摆签交订乡的薪合凑同皱都画是研建泛设恶工虎程管施旺工言合煎同志。壮

沿

喜

熄

慌

观亚（交3亡）划建喂设绣部宗会叙同便铁诱道殃部否、弹交杨通党部忆、弊水洁利劝部重、亲信葱息牧产惜业株部衣、糖民狱航贱总发局蕉等介有垫关赚部溉门怪组亩织痒制窃定筋的愚《奥建底筑伍业昏企勉业愧资恒质呆等宾级阁标偷准澡》间将芒企德业顾资宋质愚分奋为香施沉工垃总解承悬包搞企梁业毙资援质裤、第专拾业呜承斤包葛企烤业淹资箱质什和相专姜业哑承蜓包稍企千业润资溜质访三疤大铅部兵分颤。庆其暑中蓝施浙工鸦总至承寺包艰企颜业岭资丸质父包眨括洪房佩屋锯建胃筑益工捆程摄、汪公乌路划工些程寨、辉铁少路馋工汽程移、靠港棵口傻与宅航赠道途工管程我、补水抹利筒水拌电胞工读程然、粒电恩力仇工哗程兴、缝矿品山饱工曲程米、朱冶建炼棕工殿程维、柏化竭工敢石昨油尤工慌程惠、东市捆政蒜公丙用贫工亚程摩、籍通竖信约工骄程死和疏机娇电适安续装仅工安程辫等健1陪2彻个垦专咳业魔资离质居。闷专筐业喇承银包却资僵质索包伍括活地助基杠与冬基点础尸工惩程荐、雀土福石棵方神工州程兽、婆建院筑守装告修蜓装版饰杨工礼程饥等际6哪0柴个燃专傍业需资嫌质耍；裳劳饰务粗分杨包胞工致程彼包县括隶木乏工俗作浸业桥、局砌扩筑马等近1脑3敏各俯专菌业愁资辨质漠。提从惨上就述虾资铲质毒分碗类蔬看典，缸国叼家谊对纪从山事征上肚述毯工撒程掠的贤企百业跳，肆包臣括箭施纲工话总接承龄包役、题专口业幻分撒包盯和鼠劳碎务守分宅包必，闸均皱实浊行帮资组质叹管其理授，拔企速业毁均粉需腾办币理属相久应疼的械资课质滨证袄书妥，桐否腹则舞，哀不屠能派承菜揽梯工蓝程梳，破也恐不夜能膨承毁担矩工鲁程胳施坏工艘任暴务胡。乒建罩设阁工街程品施腐工桐合欲同筹中葵的掏承晶包敌人视，管必秃须第具室备烧相角应仍的仅施迷工学资禁质拉，凳才护能询承险揽推工杆程未，导否驳则摸，搁双显方东当卧事懂人溜签盖订丝的覆建兵设阿工普程银施呆工闯合意同导会乡因烟为轻承麻包识人灾没贺有卵施院工爹资舰质滤而绢无为效蔑。串因唐此信也滤可玻以谦说穷：萍凡狮是伸必崇须迁具锤备扮上期述分资庆质桐才缝能刑施出工绑的种项条目侄，怨就州是你建顾设吩工征程晨，性为汗此仓签卸订宏的鸣合思同汇，邪就续是支建花设载工被程世施柿工筋合坊同暗。

现实中，当事人对建设工程施工合同中的安装工程合同和承揽合同最容易混淆。从国家对建设工程施工合同承包人的特殊要求可以看出：安装工程合同与承揽合同的最明显的区别就在于国家对合同中的承包人有无资质的要求。如果无资质的要求，就是承揽合同；反之就是建设工程施工合同中的安装工程合同。

还要注意的一个问题就是：有的建设工程施工合同的承包人没有资质或超越资质订立的合同，只能认定合同为无效合同，而不能因为承包人没有资质就认定合同是承揽合同。

3、结算方式的区别。通常情况下，建设工程施工合同签订时，合同价款是不确定的、暂定的，需要双方当事人根据合同履行情况，通过专门的工程造价咨询单位，依据国家或地方编制的结算定额，计算出合同的最终价款。而承揽合同往往在签订合同时就约定了明确的价款或价款的计算方式，双方当事人根据合同的约定，不需要通过专门的审计机关结算就能轻易计算出合同的最终价款。

建设工程施工合同需要进行工程结算才能确定最终价款。所谓工程结算是指承包人在工程实施过程中，依据承包合同中关于付款条款的规定和已经完成的工程量，并按照规定的程序向建设单位收取工程价款的一项经济活动。工程结算关系到建设单位和施工单位的直接经济利益，它是建设单位控制建设投资的最终环节和关键环节，同时也是施工单位实现经营收益的最终环节和关键环节。国家为此出台了一系列关于工程结算的规定：如《建设工程价款结算暂行办法》第2条规定：“凡在中华人民共和国境内的建设工程价款结算活动，均适用本办法。”《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》第2条规定：“在中华人民共和国境内的建筑工程施工发包与承包计价管理，适用本办法。”为了统一工程造价的结算标准，国家建设部和各地建设行政主管部门，还制定了《全国统一建筑工程基础定额》《全国统一安装工程预算定额》《全国统一装饰工程定额》《全国统一建筑消耗量定额》等计价依据。另外，国家对工程造价咨询单位和人员也进行资质管理。

由于建设工程的结算比较复杂，而建设单位一般没有专门的工程造价咨询人员，所以建设单位一般要委托有资质的工程造价咨询单位审核承包人编制的结算书。审核结果经双方当事人认可后，才具有效力。通常情况下，如果依据约定不能直接计算出最终价款的合同，是建设工程施工合同，反之就是承揽合同。

建设工程施工合同和承揽合同除了从上述三个最明显的不同之处外，还可以从以下几个方面区分：

1、合同形式上的差异。承揽合同既可以是书面的也可以是口头形式，而且在定作人为自然人时多采用口头形式。而建设工程施工合同属要式合同，应当以书面方式订立。这是国家对基本建设进行监督管理的需要，也是由建设工程合同履行的特点决定的。《合同法》第270条明确规定：“建设工程合同应当采用书面形式。”但法律对承揽合同并无规定。

2、订立合同方式上的差异。一般承揽合同在订立时经合同双方协商达成一致即可成立。而根据《建筑法》和《招标投标法》的规定，建设工程施工合同的订立一般应当经过招标投标程序，还应接受有关行政监督部门依法对招标投标活动的监督。《建筑法》第19条规定“建筑工程依法实行招标发包”；《合同法》第273条规定：“国家重大建设工程合同，应当按照国家规定的程序和国家批准的投资计划、可行性研究报告等文件订立”；《招标投标法》第3条规定：“在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：……”；第7条规定：“招标投标活动及其当事人应当接受依法实施的监督。有关行政监督部门依法对招标投标活动实施监督”。因此，无论是订立合同的前提，还是订立合同的方式，建设工程合同都比一般承揽合同严格许多。从意思自治方面来说，建设工程合同所受的限制比一般承揽合同要多得多，很多合同条款都由国家法律和法规，甚至规章都规定好了的。建设部、国家工商总局制定的《建设工程施工合同》和《建筑装饰工程施工合同》示范文本，就是根据《建筑法》等法律法规规定，并结合我国建设工程实际以及相关国际惯例制定，现在已广泛应用到建筑工程领域。

3、合同内容上的差异。建设工程施工合同的内容比承揽合同的内容范围更窄，专业性更强。前者是进行工程建设，从狭义上讲只包括土木建筑工程、安装工程和装饰装修工程三类合同，但无论是土木建筑工程、安装工程，还是装饰装修工程，均需交由有相关资质的单位进行。而后者是加工、定作、修理、复制、测试、检验，其外延更为广阔。承