2008年满洲里市基准地价评估

2008年满洲里市基准地价评估

1总结1.1评价条件及标准一般来说，一个级别的使用基准价格应该是该级别所需土地的平均价格。为使分类地价评估成果更加直观,并与市场地价水平相互协调、实现各城市之间地价的可比性,其应具有明确且较为一致的评估条件:(1)级别平均容积率;(2)级别平均基础设施完善程度;(3)宗地平均开发程度;(4)宗地平均区位条件及个别因素优劣度;(5)国家规定的该用途土地最高使用年限(如商业为40年,住宅为70年,工业为50年);(6)指定期日的时点地价;(7)反映该级别该用途土地平均收益水平。按照《城镇土地估价规程》的定义,基准地价是指在某一时点上,在城镇各土地级别或均质区域内,在平均容积率水平和一定开发程度下的同一用途(商业、住宅、工业等)的法定最高出让年限的完整土地使用权的平均价格。1.2区域总结1.2.1虎左旗虎左旗满洲里市位于自治区东北部,呼伦贝尔市西部,区域东邻新巴尔虎左旗,西接新巴尔虎右旗,南濒达赉湖,北与俄罗斯联邦接壤。是内蒙古自治区计划单列的一个准地级边境城市,具有西邻俄、蒙,东连东北经济腹地和环渤海经济圈的优势,是真正的东亚之窗。1.2.2通枢纽的作用满洲里市是我国第一大陆路口岸,是“欧亚大陆桥”上的重要城市和交通枢纽,是以进出口资源加工业和煤炭工业为主导的国际贸易旅游城,是我国环渤海港口通往俄罗斯等独联体国家和欧洲的最便捷、最经济、最重要的陆海联运大通道,承担着中俄贸易60%以上的陆路运输任务。1.2.3烟台市中小企业含量2008年满洲里市生产总值达79.64亿元,增长20.3%(按可比价格计算,下同)。其中,第一产业增加值完成1.52亿元,下降0.9%;第二产业增加值完成25.46亿元,增长18.7%;第三产业增加值完成52.65亿元,比上年增长21.6%,第三产业贡献率达62.4%。三次产业结构比例为2:32:66(总体为100)。2本研究的内容和意义2.1不同生长阶段基准建设价在阐述基准地价动态变化研究现状的基础上,分析满洲里市1999、2005、2007年城市基准地价的变化情况,探讨基准地价变化的影响因素及其作用机制,研究基准地价变化的内在机理,考察基准地价变化的历史过程,发现基准地价变化的规律,预测未来基准地价变化趋势及其在未来几年内的空间分布状况。满洲里市自1999年以来开始基准地价评估,2005年进行了一次更新。由于2007年尚未进行基准地价更新,因此在经过详细调查的基础上,对满洲里市进行了地价评估,并使用该地价代替基准地价,进行动态变化分析。比较满洲里市区1999年、2005年、2007年三个阶段的地价评估工作,由于是三年的地价所以首先定义只准地价的内涵以2005年为准。可以明显看出土地质量评价的范围不断扩展,三次评估确定的基准地价也有一定的差异。但三轮土地估价研究采取的技术路线基本一致,即以土地定级为基础,用市场交易资料与土地取得成本测算出商业、居住、工业等用地类型的基准地价,并将城区土地划分为四个级别,充分体现了土地质量的空间差异。2.2基准地段及其动态变化是城市总体规划的重要内容之一,但同时还有助于分首先,基准地价的动态变化是检验满洲里市城市土地合理利用的准绳。从理论上来讲,城市土地的合理利用与否是以是否获得土地最高价值为标准;对于所有者来讲,是尽可能获得最高的地租;对于使用者来讲,是希望尽可能在有限的土地上获得最大的利润;对于同一块土地来讲,它的用途是可以互相代替的,规划部门是想在这一块土地上获得最大效用,用户想方设法找,获得最大利润的地方。因此,根据马克思的地租地价理论可知,不同区位土地的级差收益所确定的基准地价及其动态变化,就可以为城市规划的编制和修订提供重要依据。其次,基准地价的动态变化也是检验城市总体规划空间布局合理与否的重要依据。城市总体规划中规模合理程度,环境卫生条件适宜程度,公共基础设施、服务设施、文教设施配套程度、交通便捷程度、距离市中心的远近程度等,均通过地价的高低及其变化反映出来。最后,基准地价的动态变化为规划部门制定城市详细规划提供依据,标准宗地地价的动态变化是城市规划区块大小和限制性指标确定的重要依据。3满洲里市标准土地的动态变化分析3.1主要不同地形结构的等级基准地价内部比率结构是指不同地类之间以及不同级别之间的地价比率指数。包括同级各类地价比率指数、同级各类地价环比指数、同类各级地价比率指数和同类各级地价环比数四种类型。不同的城镇规模、不同的经济发展水平以及不同的聚集程度都会影响到地价的比率结构。本文计算出满洲里市1999、2005、2007年城市土地同级内部不同用地类型地价比率结构和同类用地不同级别的地价比率结构的特征值,在此基础上分析了满洲里市城市基准地价内部结构的动态变化。3.1.1商业用地基准地段与商业用地基准建设地基准地比值的确定同级各类地价比率结构。的表示方法是以商业用地的基准地价为基准值,住宅用地基准地价和工业用地基准地价分别与商业用地基准地价的比值作为比率指数,即:(1)式中,Ps为商业用地基准地价,Pz为住宅用地基准地价,Pg为工业用地基准地价。通过对满洲里市1999、2005、2007三年的基准地价统计、计算得到各类用地基准地价的a值。3.1.2满洲地区各类土地价值a的修正分析(1)不同立地条件下土地价格的多样性①αzs和αgs均小于1,且αzs大于αgs。表明各级地内均以商业用地价格最高,任意级别用地的基准地价比率指数均从商业用地向住宅和工业用地依次降低,这充分说明满洲里市经济是以商业为主,工业发展相对缓慢。②除1999年外,其余各年用地的α值由Ⅰ级到Ⅳ级都有逐级增大的趋势,说明由商业地价向住宅、工业地价的降变幅度随土地级别降低而逐渐减小,反映了各类地价差别由城市中心向外围地区逐渐变小的特征,体现出城市土地价格的决定性影响因素是区位。③由一级地到四级地,αgs的增长幅度大于αzs,说明工业用地价格随土地级别降低而降低的程度小于住宅,反映出工业用地的发展有向城市外围扩展的趋势,体现了现代城市工业布局和城市土地利用结构的变化特征,为利用地价政策杠杆来促进城市产业结构的调整和生产布局优化提供了科学依据。(2)、、级地采用不同用地①2007年的αzs与αgs值小于2005年,说明由2007年到2005年,商业地价与住宅地价、工业地价之间的差别越来越大,即商业地价上涨幅度远大于住宅与工业地价的上涨幅度,体现了不同土地利用的收益能力差异悬殊。②从1999年到2005年,αzs值增长幅度较大,表明住宅地价整体水平有很大提高,尤其是在Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ级地内αzs值明显升高,说明Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ级地是居住用地的理想区域或集中地段。③1999年到2007年,αgs值相差不大,表明工业地价涨幅不大。④由1999年到2007年,α值在Ⅰ、Ⅱ级地变化较小,在Ⅲ、Ⅳ级地变化最大,说明在城市中心区域内基础设施已较完善,用地结构相对合理,不同用途地价之间比例关系较为固定;而随着城市建设与发展,城市规模不断扩大,城市用地和后备发展土地面积明显扩张,Ⅲ、Ⅳ级地区域在基础设施、交通条件、生活便利程度等方面有较大改善,致使土地供求关系发生变化,土地质量显著提高。3.2满洲市平均土地价格的动态分析3.2.1不同级别土地的基准建设因为城镇规模不断扩大,使满洲里市三次基准地价的评估范围有很大不同,且评价区内部土地级别的边界与面积变动较大,若仅以三轮基准地价的绝对数值对其动态变化进行比较与分析,可比性较差。因此应对三期土地定级估价成果进行适当的处理,计算其在同一分级面积内地价的变化幅度。根据公式1计算各用途土地在现状(2007年)土地级别内平均基准地价。根据数据,以2005年各级别土地面积为比较范围,用公式2、公式3和公式4分别计算出满洲里市各年度分类地价均值、分级别地价均值和综合地价均值。P¯¯¯Ρ¯oj为第i类用地的平均基准地价;Poij为第i类用地第j个级别的基准地价;Sij为第i类用地第j个级别面积;n为第i类用地地价级别个数。P¯¯¯Ρ¯oj式中,为第j级土地的平均基准地价;Poj为第j级地中第i类用地基准地价;为第j级地中第i类用地面积。P¯¯¯=∑i=13PoijSi∑i=13SiΡ¯=∑i=13ΡoijSi∑i=13Si公式(4)式中,P¯¯¯Ρ¯为综合地价均值,Poi为第i类用地平均基准地价,Si为第i类用地面积。3.2.2满洲房地产价格水平评价的评价(1)不同用途的土地收益从结果可以看出,满洲里市各类用地基准地价随时间变化表现出不同变化趋势,其变化结果如下:①在商、住、工三类用地中商业用地的价格最高,居住用地次之,工业最低,体现了不同用途的土地收益与土地质量的相关关系。②各类用地价格之间存在较大的差异,其中商业用地与居住用地之间、商业用地与工业用地之间差别明显;居住用地与工业用地之间的差别不如前者显著,但仍存在一定的差距。③三类用地的地价都随时间的推移发生了变化,均呈现为上升趋势。商业用地价格上升幅度较大,居住次之,工业变化幅度最低。(2)不同等级和四级的地段土地价格随时间变化特征①我们从数据可以看出各级别用地均以一级地价最高,二、三、四级依次降低,表现出级差地租的显著差异。②一级和二级地之间降幅最大,二级、三级和三级、四级之间地价变化较为平缓。一级地地处市中心,可知各级地价的差别由城市中心向外围地区逐渐变小的特征,表明区位条件是形成土地价格的决定性因素。③各级别地价曲线随时间变化波动程度逐渐加大,表明各级别间地价在逐年增大。④从1999年-2005年-2007年,各级别地价均呈上升趋势。(3)综合成本效益分析从结果可以看出,各年度综合地价均呈上升趋势,1999年—2005年,地价增幅显著,但2005年—2007年地价增加幅度不大。4基于满洲里市标准价格变化的原因4.1中俄对满洲里市的共同影响自土地政策改革以来,满洲里市的土地市场日趋活跃,且满洲里地处我国北疆,与俄罗斯及蒙古接壤,是我国最大的陆路口岸,中俄贸易的主要过货口岸,外来经商人口较多,多方面刺激了满洲里市的地价增长。社会经济发展持续向好、社会购买力增强、全市良好的社会经济发展趋势对土地生产要素的需求压力仍然存在,而土地供给从紧,势必通过供需关系的改变,带动城市地价水平的上涨。4.2土地供给缺乏弹性和需求不断增长之间的矛盾,土地供给与土地供给需求两满洲里市建成区规划面积为81.09平方公里,人多地少是我国的基本国情,土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性,客观上决定了土地供应的相对不足和土地供需不平衡。从土地区位看,在满洲里市城市内部,城市中心区人口集中,拆迁成本进一步加大,存量土地的可供量日益减少。在当前住房需求快速增长的情况下,进一步加剧了房地产开发的土地供需矛盾,土地供给缺乏弹性和需求不断增长之间的矛盾尤为突出。所有这些矛盾将进一步增加土地价格上涨的压力。4.3土地供给从紧、供需关系改变,城市建设滞后满洲里市良好的社会经济发展趋势对土地生产要素的需求压力仍然存在,而土地供给从紧,势必通过供需关系的改变,带动城市地价水平的上涨。城市化进程的加快、外来人口的不断增长增加了对土地的需求,促使地价抬升。4.4调控新制度了住房价格。根据《九具有从国家政策分析,自2006年4月以来,中央相继出台了“国六条”、“九部委十五条”等一系列新的、更具有操作性的调控措施,以稳定过快上涨的住房价格。这些措施在一定程度上遏制了房地产的过快、过热发展,对稳定房价起到了一定的作用,也减缓了地价上涨速度。5满洲房地产市场未来趋势的预测5.1土地产出的原因城市区位、人口与城市化、经济发展状况、基础设施及城市规划都是影响城市土地价格的主要因素。满洲里地处中俄蒙三国交界处,地理位置尤为重要。近几年随着基础设施和城市规划的逐步完善,吸引了大量的投资,经济发展速度加快,对土地的需求也逐年增加。但土地供给却受到严格限制,供不应求,因此满洲里市土地价格会持续上涨。5.2商业服务业的用地需求增加随着社会经济发展,城镇居民收入水平不断提高,社会消费能力不断增强,对商业服务业的需求增加,随之而来的即是城镇第三产业规模扩大,商业用地的用地需求量将逐步增加。满洲里市中心有大量俄罗斯商人出入,因为对俄贸易利润较大,满洲里市中心商业用地是商家的必争之地,造成了“寸土寸金”竞争局面。5.3福利分房政策取消后,居住用地价格迅速上升近年来,随着满洲里城市建成区的不断扩大,满洲里市居住用地面积不断扩大,居住用地供给量增加,必然影响土地价格的上涨。1999年-2005年居住用地价格有较大增加,之后经过调整,2005年-2007年,其价格涨幅不大,另