商场运营方案

--#-第五章招商运营1、招商团队建设与人员的培训对于商场的前期运营来说，招商至关重要，而招商的成功必需要有良好操作能力的招商团队，招商团队的建设和招商平台的建立，需要有组织架构、专业化操作、商业资源整合等方面，因此，要对招商人员设定目标，做好工作进展计划控制，也需要进行业务知识和招商政策培训，统一招商说辞。2、招商部的组织架构与工作职责。1）、招商部的组织架构。运营经理一层）（2层女装）（2层男装）（3一层）（2层女装）（2层男装）（3层运动）（3层娱乐）经理2名专员2名专员2名专员2名助专员2名专员招商人员开业后转为商管干部。2）、招商部人员工作职责。A、运营经理职责：（前期招商工作职责）1、负责企业发展规划，拟定企业经营发展计划；2、负责安排楼层经理全面招商工作；3、负责制定市场经营格局（图纸）及租金测算；4、负责协助各部做好市场调查工作；5、负责参与市场招商及租金、押金收缴工作。6、负责完成领导交代的其他工作。B、楼层经理职责（前期招商工作职责）1、负责本楼层招商工作及员工日常工作。2、负责前期市场调研，并做好市场分析，将资料按需归类，做好资料积累工作；3、负责与客户面对面、一对一，认真洽谈，以诚相待；4、负责对管区摊位布局进行合理调整，并提出修改意见；5、负责完成领导交代的其他工作。C、楼层招商专员：（前期工作职责）1、负责所在楼层的招商工作。2、负责本楼层经营商品的市场调查、市场分析，并提出可行性建议。3、负责招商的接待工作。4、负责外围市场的招商洽谈工作，并做好记录统计，上报部门负责人。5、负责商铺的租金收交及签订合同。6、负责完成领导交代的其他工作。3）招商部工作内容1、合理安排工作人员进行招商调研，并做好详细记录，以便备案。2、制作科学合理的摊位布局图，同时出台摊位租金、面积核算台帐。3、每天总结调研情况，对招商中出现的不利因素进行调整。4、结合过去工作经验，与客户洽淡，针对性招商。5、掌握国家政策、法规，以优惠政策吸引客户入驻。6、负责与有意向客户签订合同，完成招商工作。3、招商政策1）、指导思想围绕全局招大商，合理定位塑商场。突出品牌，形成特色，把本案打造成精品化、个性化、品牌化、时尚化、休闲化、娱乐化的时尚购物中心。2）、招商的政策A、招商的具体政策（根据世纪广场现有每平米租金35元月平衡估算）租金：一层50--60元/月/平方米；二层35-55元/月/平方米；三层25-35元/月/平方米；交租形式：年交押金：10,000-30,000元间，视单品面积而定B、招商的优惠政策的建议为了加快招商进度，尽快的招大商、招满商，在优惠政策方面采取以下措施。a、一次性交纳1年租金享有政策：b、一次性交纳2年租金享有政策：c、签约XXXX，享有政策：d、政府相关扶持政策：e、签约客户每介绍一户新户享有政策：e、租赁两个或多个商铺享有政策：f、免费为商户提供服务：g、在本案租赁商铺，免网络初装费。h、商户手机统一铃声等：C、招商的方式与方法（1）为了实现大招商、招大商的目的，主要采取以下几种形式进行运作：1）、造声势，广泛宣传。利用电视、商场楼体及街道悬挂条幅报刊上打广告、印发DM单、做纸巾袋等形式进行广泛宣传。2）、走出去面对面宣传招商。主要招商领导亲自去外地挑选合适与本商场经营的业户在本地或外地进行洽谈招商。3）、号召全体员工进行招商。4）、做好招商工作的领导工作，本次招商工作在总经理的统一部署下开展，各部门通力合作、紧密配合把招商工作做好。5）立项后，对想引进的项目做好前期调查，直导总部特邀招商（如国美、苏宁、肯德基、屈臣氏等）（2）招商推广主题的阐述提供稳定回报、巨大升值潜力的投资型购物中心；XXXX崛起的中心商圈；未来CBD金坐标突出投资价值；以商铺的投资作为推广重心。从以下几方面支撑本项目的投资价值：a、地段优越：b、未来的中心商圈：c、投资前景：d、经营品牌：e、出租策略。对于项目的出租，以先确定大型商家，再确定中型商家、小型商家的策略进行。通过大型商家的行业影响力和社会影响力，带动整个项目的租赁快速进行，从而实现整体目标的实现。在招商的运作上必须把握好市场上一切利我因素，回避不利因素，根据市场情况和运作情况灵活调整相应策略，促使项目成功运作。（3）招商的建议为了取得较好的招商业绩，建议如下：a、引进品牌经营者入场，树立消费者购买信心；b、内铺实行租赁、统一收款形式；c、店铺小分割，压缩铺位投资总额；d、付租款方式优惠，降低投资门槛；e、为专营店或批发大户一站式服务，统一收款、统一经营，统一管理、统一服务，免除投资者后顾之忧。（4）招商工作的开展与执行1、招商的范围与时间（1）、范围。a、在长春、哈尔滨、沈阳等地引入商户，重点在长春进行招商。b、在长春进行招商。一是批发市场的中档品牌：可以引入远东、温州城、长客隆的经营业户。这些商户积累了雄厚的积金和丰富的经验。二是普通商场的中档品牌：可以挖掘华正、崇智、中东的业户。这些商场一直走中档的路线，经营的商品适合于我们的商场。三是欧亚商场的二三线品牌，可提升商场的档次。四是协商引入品牌专营店经营业主。这些品牌很有知名度，对于吸引消费者和商场经营起一定的作用。C、本地路线，一是本地大品牌代理商；二是本地有实力的有经验的客户；三是本地具有代表性的客户；（2）、时间。招商时间分为四个阶段：第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段（3）、内容。商场总面积为6,210.2+9,179.4+7,105.8=2,2495.4平方米，其中：一层：（30+47.7）*159.85/2=6,210.2平方米（含柱子及楼梯间等）二层：（48.5+66.35）*159.85/2=9,179.4平方米（含柱子及楼梯间等）三层：9,179.4-（144*14.4）=7,105.8平方米，（含柱子及楼梯间等）按正常商场招商比例6：4的比例（含楼梯间、柱子及通道），招商面积为13,497平方米。针对所处商圈及其经营品牌定位，建议形成三卖场，即：一层：超市类（综合超市、单品超市等）招商面积为3,726平方米；二层：卖场类：招商面积为5,507.6平方米，品牌男女服饰、珠宝首饰、手表、眼镜、化妆品、鞋类、手袋、箱包皮具、儿童服饰、儿童用品、妇幼用品、针织品等；三层：综合休闲类：招商面积为4,263.4平方米，1、运动类：品牌旗舰店、体验店、健身会馆；2、餐饮类：日韩料理、甜品屋、烤涮快餐，特色风味等3、娱乐类：电玩、网吧、酒吧、足疗会馆、数字影院、儿童娱乐项目等4、服务类：银行、移动营业厅、婚纱摄影、美容美发SPA、旅行服务、鲜花、干洗。2、招商进度中的比例分配招商的前期阶段，完成招商面积的比例计划为：招商占商场总面积20％左右；招商的中期阶段，完成招商面积的比例计划为：招商占商场总面积60％左右；招商的后期补充和调整阶段，完成招商面积的比例计划为：招商占商场总面积20％左右；招商至80%即可开业，在开业后可相继入驻商户，完成后期招商的全部工作，随后进入招商调整阶段。第六章商场运营及利润计算1、交纳（一年）租金计算按每平方米租金计算整体收入（4种租金/平米）楼层招商面积租金/平米租金/月租金/年租金/平米租金/月租金/年一层3,72650186,3062,235,67255204,9372,459,239二层5,50835192,7672,313,20940220,3062,643,667三层4,26325106,5871,279,04430127,9041,534,853合计13,497485,6605,827,925553,1476,637,759楼层招商面积租金/平米租金/月租金/年租金/平米租金/月租金/年一层3,72660223,5672,682,80665242,1982,906,373二层5,50845247,8442,974,12650275,3823,304,584三层4,26335149,2221,790,66240170,5392,046,470合计13,497620,6337,447,59468&1198,257,4282、履约保证金计算每个档口履约保证金为10,000-30,000元

3、年费用支出（参照XX每年费用支出）此项目内所列费用系17年中每年支出项目，许多项目本案运营中未必会出现，只列为参考。XXX营业面积为30,000项目金额员工及临时工资71人1,400,400办公费19,500差旅费40,000业务招待费175,000宣传费400,000劳动保险费108,000医疗保险费16,200企财保险费10,000住房公积金16,200维修费250,000物料消耗60,000低值易耗品摊销60,000卫生费49,100水费62,400电费1,776,000电话费14,400工作餐56,400采暖费6,000,500劳动保护费30,000煤气费12,000土地收益金100,000垃圾清运费60,000扫雪费20,000占道费议价租赁管理费120,000临时用工管理费4,000消防费用40,800运杂费1,200洗涤费5,000燃料费3,000机动车费用30,000其他费用36,000总计5,465,300本案第一年的支出费用，以实际发生情况为准，第二年按第一年情况制定预算，由公司财务审计核定后执行。4、本案总利润以收入减去支出为纯利润。第一、二年以稳定市场为基础，租金保持不变，第三年开始，每年以递10%为基础，逐年递增。5、合同的制定与签订1、合同的制定应该以法律为依据，经营为准绳，招商正式实施时定稿印制。招商人员要求理解合同、每人都能独立完成合同的签订。2、签订合同是要收取租金和保证金，并交纳商场促销费和营业员的工装费、工牌费。第七章商场的装修与开业铺货（一）商户装修商场签完合同的商户这个时期应该提交装修方案及图纸，管理人员审核后进入装修，每个商户需交纳装修保证金3000元-5000元，待商场管理人员组织验收，合格后通知业户开业前一周铺货，开业一个月后，在无任何事故发生后，可将装修押金返还商户。（二）、商场的开业前与开业宣传策划1、商场的开业时间确定。商场的开业时间为2、开业前的宣传（待定）3、开业当日的宣传活动（待定）（三）、商场部门的组建及人员结构1、设置的部门及商场的组织架构。1）、部门设置：

招商部商管部企划部办公室安保队物管处人员配置说明岗位设立人数岗位描述总经理1人直管副总经理及财务部工作，掌控企业大局副总经理1人对总经理负责，直管总助工作总助2人对总经理副总经理负责，直管运营部、政务部招商部经理1人对主官总助负责，直官商场招商工作招商专员1人对部门经理负责，主抓商场招商工作商管部经理3人对主管总助负责，直管楼层日常管理商管部主管6人对部门经理负责，管理楼层日常事务企划部经理1人对主管总助负责，直管策划宣传工作企划部文员1人对部门经理负责，主抓文案、美工、平面设计企划部广播员1人对部门经理负责，抓好广播窗口工作办公室主任1人对主管总助负责，负责企业对外协调及人力资源相关工作安保队长1人对主管总助负责，负责企业四防安全工作安保员9人（含防火专员），对队长负责，负责企业四防安全检杳工作。物业部库管员1人对主管副总负责，并负责与公司物业部联系相关事宜财务经理1人对总经理负责，负责企业财务支出与核算，费用管控工作。财务部出纳1人对部门经理负责，负责企业现金收支及往来财务账务工作。总计32人

2）员工工资测算员工工资职员人数工资基数资金月工资月工资总额年工资总额总经理11000010,00010000120,000副总1550010006,500650078,000总助240008004,8009600115,200中层正职823005002,80022400268,800主管714003001,70011900142,800文员114002001,600160019,200出纳员114002001,600160019,200保安员912002001,40012600151,200广播员112002001,400140016,800库管员112002001,400140016,800小计3279000948000更夫6900540064,800保洁员1890016200194,400合计56100,6001,207,200统一收费，还将设立收银员，核算员等，具体人数待实际操作后决定。3）、人员的录用与岗前培训。商场的招聘具有商业管理经验的人员经过统一的培训后进入岗位。4）、商场各部门的制度制定。商场的运营需要制定相关的管理制度，按制度办事。（四）商场的运营可提供开业后商场运营章程（暂略）第八章合作方式XXXX对本案提供为期5-10年的管理输出，整个管理过程为：1、收入，提交每年完成预算方案，公司可按此审计；2、支出，提交每年费用支出方案，公司可按此方案管控；3、安全，提供四防安全培训全过程，确保安全运营；4、维修，为商户提供最可靠保证，3分钟到位10分钟解决问题。具体方式：（XXXX地产为甲方，XXX管理输出为乙方）1、甲方向乙方提供商场现有土地资证、营业执照、税务登记、消防验收合格批件、环保排污批件等相关文件。2、甲方同意乙方运营管理委托文件。3、人员管理由乙方负责，甲方提出用人方案，双方达成协议后，由乙方全权负责人员管理。（含聘请与辞退）4、甲方付给乙方管理费用为20万元/年/店（此数为全国统一价格。20,000平方米内，超出另行计算）（如乙方只负责为甲方招商开业，此项费用为58万元/次/