房地产经营学复习提纲

房地产经营学复习提纲第一章经营与房地产经营单选题：1.对未来客观实践的方向、目标、原则和方法所作的决定是（）A.战略职能B.决策职能C.开发职能D.财务职能2.经营思想的核心是（）A.面向市场的经营思想B.竞争致胜的经营思想C.注重信息的经营思想D.注重效益的经营思想3.按目标规划的时间不同，把企业的经营目标分为远期目标的是（）A.年度内B.五年左右C.十年以上D.三十年4.不属于经营目标在现代企业经营中的作用表现是（）A.经营目标形成了企业经营管理活动的中心B.经营目标构成了考核与检验企业成果的标准C.经营目标的制订和推行是强化企业经营管理D.经营目标是企业所有者利益的集中体现5.房地产经营项目的分析风险方法是（）A.定量分析法B.定性分析法C概率分析法D.投资收益法多选题：1.经营管理的职能（）A.战略职能B.决策职能C.开发职能D.财务职能E.公共关系职能2.企业经营管理财务职能包括（）A.资金筹措职能B.资金管理职能C.资金运用职能D.经济核算职能E.经营分析职能3.房地产经营环境A.政治环境B人口环境C.社会环境D.经济环境E.地域环境4.房地产经营风险的基本特征（）A.客观性B偶然性C目的性D相对性E风险与效益共生性名词解释1.经营思想2.经营方针简答题1.简述以经营效益为核心的经营思想。2.简述房产开发与市场开发的关系。论述题1.试述经营目标制订的原则。第二章房地产经营的基本运作单选题1.不属于房地产经营的基本环节是（）A.生产过程的经营B.流通过程的经营C.消费过程的经营D.售后过程的经营2.城市土地开发包括新区开发与（）A.房产开发B.房产销售C.旧城改造D.房产抵押3.农村土地属于（）A.国家所有B.农民集体所有C.农民个人所有D.地方政府所有4.房地产开发从满足人类生产和生活的需要角度考虑，属于生产资料的为第Ⅰ，属于消费资料的为Ⅱ类。下面哪一项属于第Ⅰ类（）A.住宅B厂房C.商店D.学校5.国有土地出让人是当地市县政府的（）A.规划部门B.土地管理部门C房产部门D.计划部门6.房地产一级市场是（）之间的交易A.土地所有者B.土地所有者与使用者C.土地使用者D以上都有可能7.如果出让的土地属于住宅用地，则国家规定土地使用权出让的最高年限为（）A.30年B.40年C.50年D.70年8.土地使用期的年限规定与回收处理，参照国际惯例。土地使用权期满，土地使用权由国家收回，其地上建筑物、附着物的所有权由国家（）A.协议取得B招标取得C拍卖取得D无偿取得9.在房地产市场，属于政府垄断市场的是（）A.房地产一级市场B.房地产二级市场C.房地产三级市场D房地产四级市场10.依据《中华人民共和国土地管理法》第二十五条规定：国家建设征用耕地（）以上，由国务院批准。A.500亩B.800亩C.1000亩D2000亩11.下面不属于按建设工程招标内容类型A总工程承包招标B.建设项目招标C.专项招标D.设备资料招标12.在规定的日期内，买方未发出卖方已经签字接受的出价草约的话，法律上即判定买方已（）这份销售合同A.不认可B.认可C.难说D.放弃13.同一房产设定数个抵押权时，房地产所有证及其他证明，归（）抵押权人保管A.与抵押人居住最近B.抵押人贷款最多C.银行规模最大D.第一顺序14.在抵押房产的处分中，不具备优先购买权的人是（）A.抵押人B.抵押权人C.企业D.银行多选题1.无论是新区开发，还是旧城改造都实行（）的方针A.统一规划B.合理布局C.综合开发D.配套建设E.保证供给2.房地产交易是指把房产和地产作为商品而进行的（）等的流通活动A.买卖B.租赁C.抵押D.典当E.交换3.住宅区管理原则（）A.服务第一、方便群众B.统一经营、综合管理C.企业化管理、独立核算D.专业管理与群众管理相结合E.产权与经营权分离4.土地使用权转让的条件（）A只有国家出让的土地使用权才能转让B.土地使用权转让应签订合同C.土地使用权转让必须办理过户手续D.只有通过拍卖受让的土地才能转让E.只有依据出让合同规定进行开发利用的土地使用权才能转让5房屋买卖程序（）A.确认资格B.签订房屋买卖合同C.查验房屋D.付款成交E.房地产过户6.房地产抵押借贷关系的主要运作程序（）A.抵押权的设定B.房地产抵押贷款合同C.抵押登记D.抵押房产的占有、收管E.抵押房地产的处分名词解释1.城市土地使用权转让2.房地产抵押3.房地产开发经营运作简述题1.简述房地产经营的其他经济活动。2.简述城市土地使用权出让的国家垄断经营制度。3.简述土地使用权转让与出让的区别。4.简述房屋出租方的权利与义务。论述题1.试述开发商在城市土地开发中应遵循哪些法律规定？第三章房地产经营企业单选题1.按所有权性质划分的房地产企业类型中，下面不属于该类型的是（）A.全民所有制企业B.私营企业C.合伙企业D外商独资企业2.设立有限责任公司，股东法定人数由（）股东共同出资设立。A.1个以上50人以下B.2个人以上50人以下C.5人D.50人3.二级资质的房地产开发企业，其注册资金应不低于（）万元A.500B.800C.1000D.20004.由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报建设部审批的房地产开发企业（）资质企业A.一级资质企业B.二级资质企业C.三级资质企业D.四级资质企业5.设计和建立组织结构的最高准则是（）A.效率原则B.分工协作C.分层管理D.统一指挥6.以直线领导为主体，同时又发挥职能部门的参谋作用的组织形式是（）A.直线制B.直线职能制C事业部制D矩阵制多选题：1设立股份有限公司，应具备的基本条件包括（）A.发起人为5人以上B.注册资金最低限额为人民币1000万元C.发起人应是公司董事长D.发起人认缴和社会公开募集的股本达到法定的资本最低限额E.有公司名称2.为了明确各个等级企业应当具备的资质标准，《房地产开发企业资质管理规定》把房地产开发专营企业划分为（）A.资质一级企业B.资质二级企业C.资质三级企业D.资质四级企业E.资质五级企业3.组织由（）因素组成A.人员B.职位C.职责D.联系E信息4.建立健全企业组织的原则（）A.效率原则B.管理幅度原则C.权责对等原则D.协调原则E.弹性原则5.企业组织的基本形式（）A.直线制B.职能制C.直线职能制D.事业部制E矩阵制名词解释1.全民所有制企业2.弹性原则简述题1.简述有限责任公司的设立条件和程序。2.简述企业组织的重要作用。3.简述房地产企业的管理制度。论述题1.试述建立健全企业组织的原则。第四章房地产市场与房地产经营预测单选题1.关于市场含义的表述有（）A.一种B.二种C.三种D.四种2.不属于市场要素的是（）A.商品要素B.购买力要素C价格要素D.愿意买卖商品的当事人3.在房地产上，在供给总量中要有相当部分房地产为国家所有。英国占（）A.36%B.31%C.20%D.10%4.房地产的市场架构为（）A房地产一级市场架构B.房地产二级市场架构C.房地产三级市场架构D房地产四级市场架构5.下面不属于房地产市场机制的内容是（）A.价格机制B.竞争机制C.税收机制D.法律机制6.描述性调查是（）A.了解某些变量对某一个因变量的关系B.说明其“是什么”的问题C.为了弄清某一问题而进行的调查研究D.从调查中找出问题的结症7.可控因素调查的内容（）A.政治法律环境调查B.经济环境调查C.消费者状况调查D.产品调查8.预测只是对未来事物发展的一种判断和估计，因此，预测结论总会出现误差。一般来讲，误差保持在一定幅度内是正常的，体现着预测的客观性。中期预测误差应为（）A.±5%B.±10%C.±15%D.±20%9.直观预测法属于定性预测，又称（）A.个人判断法B.专家会议法C.德菲尔法D.判断预测法10.通过对统计数据的处理，来研究经济事物变量间的关系形态及关系程度，建立数学模型，描述经济事物的因果关系，实现对经济事物的预测的方法是（）A.直观预测法B.时间顺序预测法C.回归预测法D指数平滑预测法多选题1.现代市场经营观念的要点是（）A.顾客导向B.不断创新C.竞争制胜D.扬长避短E整体营销2.房地产市场的宏观调控包括（）等若干子系统A.决策控制系统B.市场调节系统C.信息反馈系统D.控制系统E.监督系统3.市场调查的原则（）A.实事求是原则B.有的放矢原则C.虚心求知原则D.系统性原则E.效益性原则4.调查方式是（）A.全面调查B重点调查C.典型调查D.现场调查E.抽样调查5.专家会议法由于各种心理因素的影响，往往会干扰专家的正确判断，从而影响分析结论的正确性，人们一直在设法改进它。由此派生出（）A.头脑风暴法B.哥顿法C.对演法D.德尔菲法E.定量分析法名词解释1.市场经营观念2.房地产市场调查3.房地产市场预测4.调查预测法简述题1.简述房地产市场的特征。2.简述房地产市场调查的类型。3.简述房地产经营预测的步骤。论述题1.试述房地产市场宏观调控的手段有哪些？计算题【例4-1】某房地产开发公司历年的商品房开发面积如下表所示，试用一次移动平均法（N=3，N=5）、二次移动平均法（N=3）模拟该时间序列，并预测其1995年的开发面积。某公司商品房开发面积统计年份1988198919901991199219931994开发面积（万M²）0.792.282.598.159.795.4610.21解：设N=3根据分别计算各周期的移动平均值：=1/3（0.79+2.82+2.59）=2.07=1/3（2.82+2.59+8.15）=4.52=1/3（2.59+8.15+9.79）=6.84=1/3（8.15+9.79+5.46）=7.80=1/3（9.79+5.46+10.21）=8.49据此，可预测该公司1995年的商品房开发面积为：=8.49(万M²)设N=5，则各移动平均值计算如下：=1/5（0.79+2.82+2.59+8.15+9.79）=4.83=1/5（2.82+2.59+8.15+9.79+5.46）=5.76=1/5（2.59+8.15+9.79+5.46+10.21）=7.24=7.24（万M²）答：该公司1995年的开发面积预测值为7.24（万M²）。解：设N=3，根据，分别计算数列的二次移动平均值如下：=1/3（2.07+4.52+6.48）=4.48=1/3（4.52+6.48+7.80）=6.39=1/3（6.48+7.80+8.49）=7.71求预测模型系数：根据=2×8.49-7.71=9.27根据=1/（3-1）（8.49-7.71）=0.39由此，求得该公司商品房开发面积1995年的预测值。根据=9.27+0.39×1=9.66（万M²）【例4-2】某房地产开发公司历年的商品房开发面积如下表所示，试用一次指数平滑法、二二次指数平滑法模拟该时间序列值，并预测其1995年的商品房开发面积。某公司商品房开发面积统计年份1988198919901991199219931994开发面积（万M²）0.792.282.598.159.795.4610.21解：取初始值：=1/3（0.79+2.82+2.59）=2.07取平滑系数=0.40根据，分别求得该数列的一次指数平滑值为：=0.40×0.79+（1-0.40）×2.07=1.56=0.40×2.28+（1-0.40）×1.56=2.06=0.40×2.59+（1-0.40）×2.06=2.27=0.40×8.15+（1-0.40）×2.27=4.62=0.40×9.79+（1-0.40）×4.62=6.69=0.40×5.46+（1-0.40）×6.69=6.20=0.40×10.21+（1-0.40）×6.20=7.80据此，可预测该公司1995年的商品房开发面积为：=7.80（万M²）取平滑系数=0.70根据，分别求得该数列的一次指数平滑值为：=0.70×0.79+（1-0.70）×2.07=1.17=0.70×2.28+（1-0.70）×1.17=2.33=0.70×2.59+（1-0.70）×2.33=2.51=0.70×8.15+（1-0.70）×2.51=6.46=0.70×9.79+（1-0.70）×6.46=8.79=0.70×5.46+（1-0.70）×8.79=6.46=0.70×10.21+（1-0.70）×6.46=9.08据此，预测该公司1995年度的商品房开发面积为：=9.08（万M²）解：设该序列二次指数平滑的初始值为：==1/3(0.79+2.82+2.59)=2.07取平滑系数=0.70根据，分别求得该数列的一次指数平滑值为：=0.70×1.17+（1-0.70）×2.07=1.44=0.70×2.33+（1-0.70）×1.44=2.06=0.70×2.51+（1-0.70）×2.06=2.38=0.70×6.46+（1-0.70）×2.38=5.24=0.70×8.79+（1-0.70）×5.24=7.72=0.70×6.46+（1-0.70）×7.72=6.84=0.70×9.08+（1-0.70）×6.84=8.40根据=2×9.08-8.40=9.75根据=(9.08-8.40)=1.59由此可得该公司1995年度商品房开发面积的预测值为：根据=9.75+1.59×1=11.34（万M²）【例4-3】某企业为了以企业的年度管理费用预测其年度人均建安价值，收集了12月份的12组数据如下表所示，试据此进行相关与回归分析，提出预测模型。人均管理费用及建安价值统计表月份123456789101112管理费（千元）3.12.62.92.73.03.43.82.73.52.52.93.0人均建安价值（千元/人）3.93.53.83.93.94.04.23.64.03.43.23.8解：（1）数据处理。如下表统计数据处理表序号管理费X人均建安价值YX²Y²XY1234567891011123.12.62.92.73.03.43.82.73.52.52.93.03.93.53.83.93.94.04.23.64.03.43.23.89.616.768.417.299.0011.5614.447.2912.256.258.419.0015.2112.2514.4415.2115.2116.0017.6412.9616.0011.5610.2414.4412.099.1011.0210.5311.7013.6015.969.7214.008.509.2811.4036.145.2110.27171.16136.90即：=36.1，=45.20，=110.27，=171.16，=136.90故=110.27-（1/12）×（36.0）²=1.667=171.16-（1/12）×（45.20）²=0.910=136.90-（1/12）×36.10×45.20=0.923（2）建立方程，一元线性回归方程系数计算式为：将数据代入得：b=0.923/1.667=0.553a=1/12×45.20-1/12×0.553×36.10=2.103故得回归方程Y=2.103+0.553X（3）相关分析。相关系数为：由N=12，=0.05，查相关系数检定表（表4-3）得相关系数临界值=0.532。由于＞。故判定该企业的管理费用与人均建安价值在=0.05的水平上是显著相关（4）误差分析。原始数据标准偏差（）的无偏估计量为：2s=0.38（5）预测模型：Y=2.103+0.553X±0.38（6）预测下月份人均建安价值计划值。设下月份人均管理费X=3.00千元，则人均建安价值计划值估计为：=2.103+0.553×3.00±0.38=3.38～4.14（千元）【例4-4】某公司逐月的人均建安价值与工人的累计作业时间、完成任务量的统计数值如下表所示。试据此建立公司人均建安价值预测模型，设8月份公司计划完成2.5（千M²）的任务，工人累计作业时间计划3.65（千小时）试预测该公司8月份的人均建安价值。某公司的逐月统计数据月份项目1月2月3月4月5月6月7月人均建安价值（千元/人）累计作业时间（千小时）完成任务量（千M²）3.13.92.42.63.62.12.93.82.32.73.91.92.83.71.93.03.92.13.23.82.4解（1）数据处理。设人均建安价值为Y，累计作业时间为X1，完成任务量为X2，数据处理过程如下表。统计数据处理表月份YX1X2X1²X2²Y²X1YX2YX1X21月2月3月4月5月6月7月3.12.62.92.72.83.03.23.93.63.83.93.73.93.82.42.12.31.91.92.12.415.1212.9614.4415.2113.6915.2114.445.764.415.293.613.614.415.769.616.768.417.297.849.0010.2412.099.3611.0210.5310.3611.7012.167.445.466.675.135.326.307.689.367.568.717.417.038.199.1220.326.615.1101.1632.8559.1577.2244.0057.41由上表可知如下数据：根据L11=101-1/7×26.6²=0.08L12=L21=57.14-1/7×26.6×15.1=0.03L22=32.85-1/7×15.1²=0.28（2）建立方程。L1Y=77.22-1/7×26.6×20.3=0.08L2Y=44.00-1/7×15.1×20.3=0.21LYY=59.15-1/7×20.3²=0.28根据：可直接写出正规方程：根据解线性方程组可求得：由此，建立回归方程式：（3）相关分析根据式中=0.28由=0.05，N-2=5，查表4—3得：=0.754由R＞，可判定在=0.05的显著性水平上，Y与、从总体上显著线性相关。偏相关系数按下式计算：将上式计算数据代入,便得偏相关系数：＜=0.754＞=0.754由上述分析可知，在排除了因素之后，Y与在=0.05水平上不显著相关。即在回归方程式中，纳入累计作业时间因素并无实质意义；在排除了因素之后，Y与在=0.05水平上显著线性相关。（4）回归预测模型的建立式中故得回归方程式：（5）精度分析。剩余标准差的无偏估计量按下式计算=取±2s为误差范围。得该问题的回归预测模型：（6）预测。将=2.5（千M²）的题设条件代入上式回归预测模型，便可预测该公司八月份的人均建安价值为：～3.44（千元/人）可信度95%，误差范围0.28（千元/人）。第五章房地产经营决策单选题1.房地产决策是从发现房地产经营问题入手，确定未来经营活动目标，涉及实现目标方案，从（）以上行动方案中优化选择A.一个B.两个C.三个D.四个2.按照经营决策所涉及的问题是否重复出现来划分，经营决策又可分为（）A.战略决策与战术决策B.程序化决策与非程序化决策C.数量型决策与非数量型决策D.确定型决策与非确定型决策3.所谓决策程序，是根据决策（），所编制出决策的制定与实践的步骤顺序A．决策规则B.决策体制C.决策模式D.决策规律4.房地产经营决策分（）步骤A.三个B.五个C.七个D.九个5.当影响经营决策的自变量和因变量之间呈比例关系时，确定有限资源最优分配的一种数学方法是（）A.线性规划法B.效益费用比法C.最大概率法D.决策树法6.乐观准则又称（）A.赫威兹准则B.瓦尔德准则C.拉普拉斯准则D.塞维奇准则7.在多目标决策时，最理想的解为（）A.最优解B.满意解C.非劣解D.劣解8.可具体化为定量或定性指标要求的层面是（）A.总体目标层B.准则层C.指标层D.方案层多选题1房地产经营决策的类型A.战略决策B.程序化决策C.数量型决策D.追踪性决策E.风险性决策2.决策者的素质（）A.政治素质B.品德素质C.心理素质D.身体素质E.智能素质3.房地产经营决策体制（）A.决策系统B.信息系统C.咨询系统D执行系统E.监督系统4.方案优选的要点（）A.要对决策方案进行价值判断B.对各种备选方案再次进行排队比较C.选择方案和确定方案时应特别注意方案差异方面D.方案的选择和优化是同时进行的E.方案在实施过程中要进行反馈调查。5.风险型决策方案（）A.最大概率法B.期望值法C.决策树法D.定量分析法E线性规划法名词解释1.房地产经营决策2.房地产经营决策体制3.定性决策方法简述题1.简述房地产经营决策的基本属性。2.简述决策者如何提高自己的决策素质修养。3.简述房地产经营决策的程序。4.简述不确定型决策的依据。5.简述多目标决策要面对的问题。论述题1.试述房地产经营决策的特征与决策原则。计算题【例5--1】某房地产企业编制出开发建设居住小区的两个方案。方案①为大面积开发，方案②为小面积开发。两方案的建设经营期都为6年。其中，大面积开发需要投资5000万元，小面积开发需要投资3000万元。根据市场预测，市场商品住宅需求量的概率及两个方案年损益值如下表所示。试问选用哪个方案受益最大？决策表（万元/年）自然状态损益值行动方案需求量高=0.70需求量低=0.30E(A)大面积开发（）2000-4001400小面积开发（）9006001050解：根据，分别计算出两个开发建设方案在6年内的净收益期望值。E（）=[2000×0.7+（-400）×0.3]×6-5000=2680（万元）E（）=[900×0.7+600×0.3]×6-3000=1860（万元）由于E（）＞E（）。故选择大面积开发方案为受益最大方案。【例5--2】将上例的建设经营期分为前3年和后3年两期考虑。根据对该地区房地产市场调查，预测前3年商品住宅房需求量较高的概率为0.7，如果前3年市场销售量较高，则后3年住宅商品房的需求量较高的概率为0.9；如果前3年需求量低，则后3年需求量肯定低。试问在这种情况下哪个方案为最优方案？解：应用决策树法解题。第一步：第一步：绘制决策树如下图所示：5280需求量大（0.9）2000万元/年2176需求量最大（0.7）④需求量小（0.1）②需求量最小（0.3）-1200-400万元/年1大面积开发（5000万元）⑤需求量差（1.0）-400万元/年1797⑥需求量差（1.0）600万元/年小面积开发③需求量小（0.3）1800需求量小（0.1）600万元/年（3000万元）需求量大（0.7）⑦2160需求量大（0.9）900万元/年第二步：计算节点期望值：点④：[2000×0.9+（-400）×0.1]×3=5280（万元）点⑤：(-400)×1.0×3=-1200（万元）点②：[2000×0.7+（-400）×0.3]3+5280×0.7+（-1200）×0.3-5000=2176（万元）点⑥：600×1.0×3=1800（万元）点⑦：（600×0.1+900×0.9）×3=2160（万元）点③：（900×0.7+600×0.3）×3+2160×0.7+1800×0.3-3000=1797（万元）第三步：方案选择如图所示，经各决策方案比较，大面积开发建设方案为最优方案。【例5--3】设某一房地产经营项目制定了甲、乙、丙三个方案。并规定了方案评价的四个主要目标（经济效益）、（风险程度）、（环境效益）、（社会效益）。其中，经济效益是以盈利额的期望值来描述的，风险程度则以盈利额的标准偏差来描述，而环境效益与社会效益则分别是由对环境的污染程度和抽样调查的满意程度来确定的。各方案的目标值及各目标的预期要求如下表所示。项目开发方案的目标值目标方案（x）经济效益(x)风险程度(x)环境效益(x)社会效益甲9600（万元）0.256有一定污染满意乙8100（万元）0.125有较大污染基本满意丙9100（万元）0.100仅有少量污染相当满意预期要求9800（万元）0.100无或极少污染满意试按上表所示的目标评分标准对本题各方案标准值计分。解：分别计算各方案目标完成比率（目标值与相应预期值之比）、确定计分状况：如经济效益目标（x）计分=9600/9800=98（分）=8100/9800=83（分）=9100/9800=93（分）如风险程度目标(x)计分=0.100/0.250=40（分）=0.100/0.125=80（分）=0.100/0.100=100（分）如环境效益目标(x)计分（直接计分）=60（分）=30（分）=85（分）如社会效益目标(x)计分（直接计分）=80（分）=60分）=100（分）各方案各目标值计分结果如下表所示。项目开发方案目标评分值方案目标经济效益风险程度环境效益社会效益备注甲98406080乙83803060丙9310085100=37.5×98+37.5×40+12.5×60+12.5×80=6925（分）（参考下表）=37.5×83+37.5×80+12.5×30+12.5×60=7237.5（分）=37.5×93+37.5×100+12.5×85+12.5×100=9550（分）显然，由于==9550（分）此多目标决策问题的评选方案为丙方案。根据【例5-3】各方案目标值计分结果直接套用加权平均公式计算各方案的效用值（得分值）目标目标（得分）备注（经济效益）—111337.5（风险程度）1—11337.5（环境效益）00—1112.5（社会效益）001—112.5100【例5--4】试用方根法求判断矩阵特征向量及特征根。解：根据，由已知矩阵得：根据求得：根据最大特征根为：根据【例5--5】试用和积法近似求解，判断矩阵的特征向量及特征根。解：根据即=1+7+9=17=1/7+1+2=3.1429=1/9+1/2+1=1.6111根据故按列规范化后的矩阵数据为：根据则：所有：根据即该判断矩阵的最大特征根为：第六章房地产经营计划单选题1.企业经营管理的首要职能是（）A.计划B.组织C.指挥D决策2.房地产开发社会效益指标（）A.流动资金周转率B.自有资金增长率C.利润总额增长率D.综合开发率3.人均利税额=（）/企业平均职工人数A.房产计划销售收入B.计划利税总额C.计划经租房产建筑面积D.房屋出售计划利润总额4.在经营计划编制应遵循的基本原则中，作为重要原则的是（）A.调查研究，尊重客观规律的原则B.以经济效益为中心的原则C.综合平衡的原则D.动态平衡的应变原则5.进度计划提供的房地产商品进入市场的时机和数量的选择是指（）A.开发量与市场需求的平衡B.开发量与开发能力的平衡C.开发量与资金的平衡D.开发量与其他制约条件的平衡6.计划控制的基本职能是（）A.发现问题、揭示矛盾B.采取措施C.纠正偏差D.解决问题7.用于测定由多种相互关联的因素构成的经济指标中，各组成因素的变动对指标差异总额影响程度的一种重要分析方法是（）A.盈亏分析法B.利润分析法C.连环替代法D.盈亏平衡分析法多选题1.经营计划的基本任务是（）A.制订目标B.资源配置C.协调生产经营D.提供管理效率E.提高经济效益2.房产租金收入的主要指标（）A.出租房产流转率B.租金收缴率C.租金收入增长率D.旧欠租金收缴率E.欠租户发生率3.长期经营计划的编制程序（）A.环境预测与现状分析B.目标及经营方针的提出C.战略措施的提出D.审议修订E.运行反馈4.计划控制的步骤（）A.测定计划执行结果B.比较执行结果与相应计划标准C.研究问题所在D.制订并执行纠正措施E.检查措施执行效果5.盈亏分析法的内容（）A.固定成本与变动成本的分离B.线性盈亏平衡点C.边际利润与边际利润率D.非线性盈亏分析E.盈亏平衡分析在房地产经营分析中的应用名词解释1.计划管理2.房产流转3.连环代替法简述题1.简述计划管理工作的基本步骤。2.简述房地产销售与租赁经营的指标。3.简述经营计划编制应遵循的基本原则。4.简述盈亏分析法的步骤。论述题1.试述房地产企业的年度经营计划应包括的主要内容。计算题【例6--1】已知某房地产经营项目固定成本为350万元，单位变动成本为920元/M²，商品房平均售价为2000元/M²。开发商拟投资获利530万元，试求该项目开发的盈亏平衡点及目标利润开发量。解：已知=350万元，=920元/M²，P=2000元/M²，E=530万元根据将已知条件代入上式得：根据得答：该项目最少要开发3241M²的商品房，才能保证不会亏损。若希望盈利530万元，则应开发8149M²的商品房。【例6--2】若【例6--1】所示房地产开发项目，由于市场原因，单位变动成本下降2‰，单位售价亦下降5‰，试求该项目盈亏平衡时的商品房开发量及利润最大时的商品房开发量。解：已知=350万元，=920元/M²，P=2000元/M²，b=2‰a=5‰根据根据根据得：根据＜0得=-0.006＜0故上式求得的是该项目获最大的利润的最佳规划商品房开发量。【例6--3】某住宅区开发项目，已知其固定成本为400万元，单位变动成本为560万元/M²，商品房平均售价为1500元/M²，经营者期望从该项目中赚取500万元利润，而各种税金的综合税率为16%，试求该项目拟开发的商品房面积。解：综合税率是所得税，营业税，契税等各种税费的累积税率。由于综合税率的影响，实际商品房的销售单价要打一折扣，故前述目标开发量的计算式，要改为如下形式。由题设条件，已知：，，，，=16%代入上式，求得目标开发量答。即该项目欲实现500万元的目标利润，至少应保证12860M²的商品房开发面积。【例6--4】设【例6--3】所示房地产投资项目占地8430M²，规划容积率2.该项目首轮拆迁方案有临迁户106户，回迁安置面积7950M².试分析该拆迁方案是否可行？这种方案能否实现经营者欲求的利润目标？解：由【例6--3】题设条件：，，，，=16%将上述数据代入保本点的计算公式，求得该项目的盈亏平衡点：根据即由题设条件，该项目房屋建筑面积：F=8430×2=16860M²得房率100%=52.85%实际可供出售的商品房面积：F′=16860-7950=8910（M²）由于F′＞，即按第一轮拆迁方案所作安排，该项目得房率52.85%，实际可供出售的商品房面积大于保本总面积，尚不至于亏损。按题设利润目标E=500万元，【例6--3】已求得其目标开发量：而F′＜，即按第一轮拆迁方案的安排，该项目实行可供出售的商品房面积小于目标开发面积，经营者期望的目标利润无法实现。按此拆迁方案提出的得房率（52.85%），投资利润为：F′-=[1500（1-0.16）-560]×8910-400×=223.7（万元）为目标利润的：×100%=44.74%因此，开发商欲检查期望的目标利润，只有重新制订该项目的拆迁方案，采取新的措施，简述临迁户，大幅度提高得房率。第七章房地产经营企业财务管理单选题1在财务管理的职能中，（）是企业经营目标最重要的内容A.参与决策、规划未来，确定财务目标B.资金筹措、安排和使用C.考核资金利用效果D.监督企业经济活动2.在房地产经营企业财务管理的原则中，（）是企业经济活动的基本目的A.遵守国家财经制度，遵法守纪的原则B.坚持经济核算，以经济效益为中心的原则C.精打细算，厉行节约的原则D.计划管理的原则3.一些本身不具备施工生产能力，不从事房屋建筑与修缮施工生产活动的房地产企业，其固定资金在企业总资金额中所占的比例很小，一般不到企业资金的（）A.1%B.2%C.3%D5%4.不属于房产租赁经营资金流通图中的项目是（）A.货币资金B.结算资金C.成品资金D.生产资金5.房地产企业的流动资金占其资金总额的（）以上A.80%B.85%C.90%D.95%6.筹资成本的内容是（）A.自有物业收入B.银行贷款C.抵押贷款D.借款利息7.规模效益分析法通过预期融资利润率与（）的比较，来反映这种规模效益。A.预期税后利润额B.融资额C.筹资成本率D筹资成本额8.属于土地开发成本构成项目的是（）A.土地出让金B.公关服务及生活设施配套费C.小区内外的市场工程建设费D建筑及安装工程费9.“七通一平”按土地开发受益面积平摊到（）中去A.房产开发成本B.土地开发成本C.房地产开发成本D.房地产综合成本10.我国1958年规定砖混结构的耐用年限为（）A.80～100年B.70～90年C.50～80年D.25～70年11.发生在经济活动进行之前和经济活动进行过程中，对即将形成的成本进行的估测叫（）A.成本预测B.确定目标成本C.实施过程控制D.工资成本差异分析多选题1.流动资金占用情况分析（）A.流动资金结构分析B.流动资金增减速度分析C.流动资金周转速度分析D.流动资金占用水平分析E.流动资金安全性分析2.抵押贷款的一般原则（）A.公司债务与其自有资本必须保持适当平衡关系B.尽可能均匀安排债务偿还期C.妥善安排、有效利用D.统筹兼顾、全面考虑E.妥善制订还款计划3.成本在现代企业管理经营中的作用是（）A.成本是补偿生产消耗的尺度B.成本是反映和各种劳动耗费的工具C.成本是制订商品价格的重要依据D.成本是企业经营决策的重要信息E.成本是企业获取利润的基础4.对房地产开发企业而言，成本差异分析一般包括（）内容A.材料成本差异分析B.工资成本差异分析C.间接费用差异分析D.直接费用差异分析E.企业间的差异分析名词解释1.财务管理2.流动资金3.成本4.利润简述题1.简述房地产经营企业财务管理的原则。2.简述房地产资金运动过程。3.简述成本在现代企业经营管理中的作用。4.简述成本差异分析一般包括的内容。论述题1.试述房地产租赁与销售成本的构成。计算题【例7--1】某公司向银行贷款1200万元，要求在三年内定期等额偿还。年利率12%，试分析计算按年等额偿还或按月等额偿还的还贷系数与还本付息额。解：按年等额偿还已知：n=3i=12%根据得：年还贷额=P=1200×0.4163=499.560（万元）按月等额偿还：月有效利率i=r/N=0.12/12=0.01还贷期限n=3×N=3×12=36（个月）所以：月还贷额=P=1200×0.033221=39.857（万元）【例7--2】某公司以一物业向银行抵押贷款1500万元，贷款利率12%。要求10年内按月等额付息。若5年后该物业转让易主。试问物业转让时尝欠贷款为多少？解：月计息利率i=r/N=0.12/12=0.01原始贷款还贷期=12×10=120（个月）结余贷款还贷期=12×（10-5）=60（个月）原始贷款还贷系数===0.014347结余贷款还贷系数===0.022244由此可得，经营5年后，该项目：结余贷款占原始贷款之比=0.014347/0.022244=0.64497该物业5年末转让易主时，尚欠贷款债务：1500×0.64497=967.455（万元）【例7--3】试求【例7--2】贷款后1～5年年末的债务本息分布，即编制1～5年末的还本付息计划。解：该笔抵押贷款1～5年的债务本息分布如下表所示。表中各项数据算式如下：（1）结余贷款占原始贷款比=原始贷款还贷系数/结余贷款还贷系数（2）年末结余贷款=贷款总额×结余贷款占原始贷款之比（3）年还贷本息=贷款总额×月还贷系数×12个月=1500×0.014347×12=258.246（万元）（4）年偿付利息=年还贷本息-年偿还本金（5）年偿付本金=上年结余贷款额-当年结余贷款额贷款1～5年债务本息分布表（万元）年份结余贷款占原始贷款之比年末结余贷款年还贷本息年偿付利息年偿付本金（1）（2）=1500×（1）（3）（4）=（3）-（5）（5）=（2）（i-1）-（2）10123451.00000.94490.88270.81270.73390.644915001417.351324.051219.051100.85967.35258.246258.246258.246258.246258.246175.596164.946153.246140.046124.74682.6593.30105.00118.20133.50【例7--4】某房地产开发公司历年的开发工作量与成本统计资料如下表所示。试据此进行回归分析并预测该公司1995年度成本总额（设其开发工作量为38500万元）。某公司成本统计表年份开发工作量（万元）成本总额（万元）19922568019762199334562 2643219944042830636解：数据处理，如表所得。统计数据处理表年份成本Y（万元）工作量X（万元）Y²X²XY19921.9762×2.5680×3.9054×6.5964×5.0749×19932.6432×3.4562×6.9865×11.9453×9.1354×19943.0636×4.0428×9.3856×16.3442×12.3855×7.683×10.067×20.2775×34.8841×26.5958×故=34.8841×-1/3（10.067×）²=20.2775×-1/3（7.683×）²=26.5958×-1/3（10.067××7.683×变动成本=2.4426/3.3078=0.738（万元/万元）固定成本=1/3×7.683×-1/3×0.738×10.067×=845.18（万元）回归方程为：Y=845.18+0.738X将1995年度的开发工作量计划值38500万元代入上式得：Y=845.18+0.738×38500=29258.18（万元）【例7--5】某开发项目征地13000M²，城市规划要求该地容积率不得超过1.2.开发方案确定的固定成本费用为1720万元，单位变动成本（建安工程费）为820元/M²，射程调查项目建成后，平均单位售价可达2500元/M²。由于市场原因，单位售价可能下降5%至10%，即商品房的平均售价可能由2500元/M²降到2375元/M²至2250元/M²。试分析要维持500万元的原订目标利润，开发面积应增加多少？这时的容积率是否符合规划要求？解：已知E=500=1720P=2500P′=2375P″=2250=820根据：得目标利润开发量=1.3214（万M²）根据：得：=1062M²=2310M²即当销售单价下降5%时，开发面积应增加1062M²，这时的容积率：（13214+1062）/13000=1.098＜1.2符合规划要求。当销售单价下降10%时，开发面积要增加2310M²，这时的容积率为：（13214+2310）/13000=1.194＜1.2仍然符合城市规划要求。第八章房地产经营企业人力资源管理单选题1.人力资源管理的基本任务，是最大限度地（）人力资源A.招聘B.录用C..开发D.管理2.房地产企业劳动人事管理的重要职能之一的是（）A.招聘和录用B.调配和使用C.人事考核D.晋升与奖励3.企业人员录用计划必须建立在科学的（）基础上A定量分析B.定性分析C.企业战略D企业经营计划4.通常的职务分析是按照（）四个基本程序而进行的A.问、看、记、研B.看、问、记、研C.看、问、研、记D.问、看、研、记5.能较客观地评价与比较岗位等级，适用于较大型的企业管理部门的岗位设置研究的职务评价方法是（）A.排列法B.分等法C.因素比较法D.评分法6.在现代管理理论中，提出“非正式群体”的是（）A.麦格雷戈B.阿吉里斯C梅奥D.沙因7.对员工的工作态度、事业心、责任感、服务与献身精神等作出判断的是（）A.德B.能C.勤D.绩8.马斯洛把人类的一切需要统统纳入一个由低级向高级依次排列成金字塔型的层次结构中，由低级向高级依次排列的顺序是（）A.安全的需要、生理的需要、社交的需要、尊重的需要B.生理的需要、安全的需要、社交的需要、尊重的需要C.生理的需要、安全的需要、尊重的需要、社交的需要D安全的需要、生理的需要、尊重的需要、社交的需要多选题1.人力资源管理的内容A.招聘和录用B.调配和使用C.人事考评D.晋升与奖励E教育和培训2.人事安排要处理好的几个关系A.关于量才录用的关系B.关于人才互补的关系C.关于人际关系D.关于努力与素质的关系E.关于年龄结构的关系3.人事考评的常用方法A.量表评定法B.等级排列法C.分析性排序法D.硬性分配法E.心理测验法4.霍桑试验结论所提出的区别于传统管理理论的主要观点为（）A.有关“社会人”的观点B.有关“士气”的观点C.有关“非正式组织”的观点D.有关“领导能力”的观点E.有关“复杂人假设”的观点名词解释1.职务分析2.人事考核3.心理测验法4.需求层次理论简述题1.简述人力资源管理的内容。2.简述职务评价的方法。3.简述人事考核的原则。4.简述激励的手段。论述题1.试述人事考核的内容和形式。第九章房地产营销单选题1.不属于营销环境特点的是（）A广泛性B.区域性C.目的性D时间性2.地产价格是指（）A.住宅房屋价格B.商业用房价格C.土地（所有权）价格D.土地（使用权）价格3.在实际投入成本额的基础上加上应缴纳的税费和利润来确定价格的定价方法是（）A.目标成本定价法B.成本加成定价法C.需求导向定价法D.竞争导向定价法4.广告策划的核心内容为（）A.媒体选择B.时机确定C.预算D.文案设计5.在房地产商品促销活动者中，花费最大，效果最好的推销形式是（）A.电视广告B.网络广告C.平面广告D.人员推销多选题1.促销活动的作用主要有（）A.唤起需求B.宣传产品C.联系客户D.提高声誉E.促进销售2.房地产销售价格的构成（）A.房地产开发成本B.房地产经营成本C.房地产流通成本D.房地产税费E房地产利润3.市场推广的手段有（）A.广告B.售楼书C.展销会D.楼盘正式推出仪式E.样板房展示4.人员推销的组织形式A.内部组织形式B.地区组织形式C.产品组织形式D.客户组织形式E复合式组织形式名词解释1.房地产营销2.竞争导向定价法3.销售渠道简述题1.简述房地产价格的形成。2.简述房地产价格的构成。3.简述房地产商品推销过程。论述题1.试述房地产销售策划的手段。计算题【例9--1】某物业投资100万元，设其寿命50年，经济寿命10年，50年后残值率为2%，10年后残值率20%，试分别用直线折旧法、递减加速折旧法、级数加速折旧法计算该物业10年内每年提取的折旧额及10年内累计提取的折旧总额解：按题设条件，该物业有关数据计算如下：（1）使用寿命n=50年，经济寿命n′=10年（2）50年后净残值s=100×2%=2（万元）10年后净残值s′=100×20%=20（万元）（3）直线折旧法年折旧率：=1/50=0.02年折旧额=×（100-100×0.02）=1.96（万元）（4）递减加速折旧法年折旧率：年折旧额为：，其中：=80（万元）（5）级数加速折旧法的年折旧率：因