2008年上半年广东省房地产市场分析报告-市场分析

2008年上半年\o"点击搜索所有关于［广东］的文章"广东省\o"点击搜索所有关于［房地产］的文章"房地产\o"点击搜索所有关于［市场分析］的文章"市场分析\o"点击搜索所有关于［报告］的文章"报告-\o"点击搜索所有关于［市场分析］的文章"市场分析2008年上半年\o"点击搜索所有关于［广东］的文章"广东省\o"点击搜索所有关于［房地产］的文章"房地产\o"点击搜索所有关于［市场分析］的文章"市场分析\o"点击搜索所有关于［报告］的文章"报告.doc2008年上半年\o"点击搜索所有关于［广东］的文章"广东\o"点击搜索所有关于［房地产］的文章"房地产\o"点击搜索所有关于［市场分析］的文章"市场分析\o"点击搜索所有关于［报告］的文章"报告\o"点击搜索所有关于［广东］的文章"广东省房协\o"点击搜索所有关于［市场分析］的文章"市场分析课题组（\o"点击搜索所有关于［广东］的文章"广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与\o"点击搜索所有关于［房地产］的文章"房地产研究所、

\o"点击搜索所有关于［广东］的文章"广东省统计局固定资产投资统计处）

一、社会经济环境

上半年\o"点击搜索所有关于［广东］的文章"广东宏观经济运行降温，完成国内生产总值16018亿元，同比增长10.7%，增幅回落3.6个百分点；完成全社会固定资产投资4547亿元，同比增长18.0%，增幅下降1.2个百分点。城镇居民人均可支配收入10294元，同比增长10.8%；扣除物价因素，实际增长3.8%。二、数据分析

（一）\o"点击搜索所有关于［房地产］的文章"房地产投资

1、完成开发投资

\o"点击搜索所有关于［广东］的文章"广东\o"点击搜索所有关于［房地产］的文章"房地产完成开发投资1342.87亿元，同比增长34.13%，与全国增长大体持平；增幅同比上升2个百分点。\o"点击搜索所有关于［房地产］的文章"房地产开发投资占GDP比重为8.38%，同比高出1.46个百分点，低于全国水平1.72个百分点（见表1）。

表1

完成开发投资增长数据表

单位：亿元

地

区

时

间

国内生产

总值

固定资产

投资

\o"点击搜索所有关于［房地产］的文章"房地产开发

投资

固定资产投资占GDP比重

\o"点击搜索所有关于［房地产］的文章"房地产投资占

固定资产投资比重

\o"点击搜索所有关于［房地产］的文章"房地产投资占

GDP比重

全

国

2007年上半年

118314

54158

9887

45.77%

18.25%

8.39%

2008年上半年

130619

68402

13196

52.37%

19.29%

10.1%

同比增长(%)

10.4

26.3

33.47

6.6百分点

1.04百分点

1.71百分点

广

东

2007年上半年

14469.74

3853.15

1001.17

26.63%

25.98%

6.92%

2008年上半年

16018.01

4546.72

1342.87

28.39%

29.53%

8.38%

同比增长(%)

10.7

18.0

34.13

1.76个百分点

3.55个百分点

1.46个百分点

图一：\o"点击搜索所有关于［广东］的文章"广东固定资产投资与\o"点击搜索所有关于［房地产］的文章"房地产开发投资增长比较图按用途划分的完成开发投资当中，住宅增幅在上年同期增长32.41%的基础上，又有36.22%的增长；办公楼、商业用房同比分别增长-11.34%、5.98%，与上年同期24.80%、16.0%增幅相比下降较大；其他投资增长54.17%，同比提高近10个百分点。数据表明，投资者进一步加大了对住宅的开发投资，其它投资则成为新的投资热点（见表2）。

表2

按用途完成开发投资数据表

单位：万元

投资总额

住宅投资

办公楼投资

商业用房投资

其它投资

2007年上半年

10011729

7035117

467473

906813

1602326

2008年上半年

13428720

9582944

414474

961074

2470228

同比增长(%)

34.13

36.22

-11.34

5.98

54.172、开发资金来源

上半年到位资金1900.23亿元，同比增长16.42%,同比增幅下降8.73个百分点。其中，国内贷款445.43亿元，同比增长18.18%，占本年到位资金的比重基本持平，增幅同比下降6.32个百分点；外资34.77亿元，同比下降27.93％，占本年到位资金比重下降1.13个百分点；自筹资金690.98亿元，同比增长60.93%，占本年到位资金比重增加10.65个百分点；定金和预付款729.04亿元，同比下降6.26%，占本年到位资金比重下降9.28个百分点。（见表3）

表3

\o"点击搜索所有关于［房地产］的文章"房地产资金来源基础数据表

单位：万元

资金来源

国内贷款

外资

自筹

其它（定金、预付）

金额

%

金额

%

金额

%

金额

%

2007年上半年

16322268

3769164

23.09

482409

2.96

4293653

26.31

7777042

47.65

2008年上半年

19002250

4454317

23.44

347694

1.83

6909834

36.36

7290405

38.37

同比增长(%)

16.42

18.18

0.35个

百分点

-27.93

-1.13个

百分点

60.93

10.05个

百分点

-6.26

-9.28个

百分点

图二：\o"点击搜索所有关于［广东］的文章"广东\o"点击搜索所有关于［房地产］的文章"房地产到位资金占开发资金比重图

图三：\o"点击搜索所有关于［广东］的文章"广东\o"点击搜索所有关于［房地产］的文章"房地产资金总额及增长态势图

图四：\o"点击搜索所有关于［广东］的文章"广东\o"点击搜索所有关于［房地产］的文章"房地产资金来源结构图

（二）购置土地与购置单价

与上年同期相比，\o"点击搜索所有关于［房地产］的文章"房地产企业购置土地面积增长49.76%，应与去年大量购置土地后办手续原因延后统计有关。购置金额增长46.27%，增幅减少近40个百分点。购置单价同比下降2.52%，增幅大幅度下滑48个百分点。（见表4）。表4

\o"点击搜索所有关于［房地产］的文章"房地产企业购置土地数据表

单位：万元、万m2

时

间

土地购置

面积

投资

单价（元/m2）

2007年上半年

1254.47

1786854

1424

2008年上半年

1878.72

2613658

1391

同比增长(%)

49.76

46.27

-2.52

同比增幅

22.29个百分点

-39.5个百分点

-48.27个百分点

图五：\o"点击搜索所有关于［广东］的文章"广东\o"点击搜索所有关于［房地产］的文章"房地产企业购置土地面积和单价走势图

（三）商品房建设

商品房施工面积同比增长35.18%，增幅增加24.95个百分点；新开工面积同比增长18.5%，增幅下降7.42个百分点；竣工面积增长4.04%，与去年同期下降3.81％对比，增幅明显。

商品住宅施工面积同比增长36.01%，竣工面积同比增长4.99%，未来一段时间住宅市场供应加大（见表5）。

表5

各类商品房建设数据表

单位：万m2

面积

总数

住宅

办公楼

商业

其他

2007年

上半年

施工面积

14362.20

11141.40

588.40

1307.60

1324.81

新开工面积

3536.90

2970.41

41.67

210.98

313.84

竣工面积

1498.46

1214.85

56.63

135.73

91.25

2008年

上半年

施工面积

19415.52

15153.76

699.22

1620.01

1942.53

新开工面积

4191.28

3331.02

124.53

292.29

443.43

竣工面积

1558.97

1275.49

18.31

141.53

123.64

同比增长(%)

施工面积

35.18

36.01

18.83

23.89

46.63

新开工面积

18.5

12.14

198.85

38.54

41.29

竣工面积

4.04

4.99

-67.66

4.27

35.5

图六：\o"点击搜索所有关于［广东］的文章"广东商品房建设状况图

（四）商品房交易

商品房销售面积2012.58万平方米，同比下降20.35％；销售额1180.2亿元，同比下降20.66％。其中，第二季度销售面积1199.84万平方米，环比增长47.63%；销售额720.17亿元，环比增长56.55%。上半年商品房均价是5864元/平方米，同比微降0.39%,环比下降0.51%；其中第二季度6002元/平方米，环比增长6.04%。

商品住宅均价5711元/平方米，同比增长2.77%,环比下降0.12%；其中第二季度均价5821元/平方米，环比增长4.96%（见表6）。表6

\o"点击搜索所有关于［房地产］的文章"房地产交易数据表

时

间

商品房销售面积（万m2）

商品房销售额（亿元）

均价

（元/m2）

住宅销售面积（万m2）

住宅销售额（亿元）

均价

（元/m2）

2007年上半年

2526.73

1487.44

5887

2298.79

1277.50

5557

2008年上半年

2012.58

1180.20

5864

1849.53

1056.28

5711

同比增长(%)

-20.35

-20.66

-0.39

-19.54

-17.32

2.77

2008年1季度

812.74

460.02

5660

739.09

409.89

5546

2008年2季度

1199.84

720.17

6002

1110.44

646.39

5821

环比增长(%)

47.63

56.55

6.04

50.25

57.7

4.96

图七：\o"点击搜索所有关于［广东］的文章"广东商品住宅销售状况图（五）市场消化系数

市场消化系数（注1）越大，说明市场越活跃，消化能力越强。与上年同期相比，上半年市场整体消化系数均为负增长，下降0.4270，反映市场活跃程度不够，消化能力较差（见表7）。表7

生成指标数据表

名

称

2007年上半年

2008年上半年

总体增长

市场消化系数

1.7719

1.3449

-0.4270

图八：\o"点击搜索所有关于［广东］的文章"广东商品房消化系数走势图

（六）二手房交易

上半年全省二手房销售面积1645.54万平方米，销售额434.40亿元，同比分别下降24.79%和32.61%；销售均价2640元/平方米，同比下降10.39%。其中广州、深圳二手房销售面积分别为327.71万平方米和224.94万平方米；销售额分别为142.64亿元和128.71亿元；销售均价分别为4353元/平方米、5722元/平方米；同比分别增长17.08%和9.87%。

第二季度广州、深圳二手房销售面积分别为168.61万平方米、140.36万平方米，环比分别增长5.98%和65.95%；销售额分别为74.26亿元、75.67亿元；环比分别增长8.61%和42.69%。二季度广州二手房均价4404元/平方米，环比增长2.48%；深圳二手房均价5391元/平方米，环比下滑14.02%（见表8）。表8

二手房交易数据表

地

区

时

间

销售面积（万m2）

销售额（万元）

均价（元/m2）

全省

2007年上半年

2188.07

6445686

2946

2008年上半年

1645.54

4343983

2640

同比增长(%)

-24.79

-32.61

-10.39广州

2007年上半年

483.08

1796308

3718

2008年上半年

327.71

1426421

4353

同比增长(%)

-32.16

-20.59

17.08

2008年1季度

159.1

683787

4298

2008年2季度

168.61

742634

4404

环比增长(%)

5.98

8.61

2.48

深圳

2007年上半年

668.03

3479200

5208

2008年上半年

224.94

1287060

5722

同比增长(%)

-66.33

-63.0

9.87

2008年1季度

84.58

530330

6270

2008年2季度

140.36

756730

5391

环比增长(%)

65.95

42.69

-14.02

数据来源：\o"点击搜索所有关于［广东］的文章"广东省建设厅

（七）商品房空置

上半年末商品房空置总量1586.42万平方米，较2007年末增加7.2万平方米，增长0.46％。其中住宅空置增加60.35万平方米，增长8.03％。值得关注的是，其他物业待销面积大幅度减少，滞销和积压面积大幅度增加，反映其空置的时间结构恶化（见表9）。

表9

\o"点击搜索所有关于［房地产］的文章"房地产空置数据表

单位：万m2

总数

住宅

办公楼

商业

其他

2007年

末

空置面积

1579.21

751.61

104.59

439.42

283.59

其中

待销

491.74

268.05

33.97

100.04

154.59

滞销

689.57

352.77

25.71

189.32

121.76

积压

397.9

130.79

44.91

150.06

72.14

滞销和积压

1087.47

483.56

70.63

339.39

129.0

2008年

2季度末

空置面积

1586.42

811.96

98.06

396.42

279.97

其中

待销

498.54

293.33

29.80

87.68

87.73

滞销

729.29

402.9

31.22

178.11

117.06

积压

358.58

115.73

37.03

130.63

75.18

滞销和积压

1087.87

518.64

68.26

308.74

192.24

增长(%)

空置面积

0.46

8.03

-6.24

-9.79

-1.28

其中

待销

1.38

9.43

-12.28

-12.36

-43.25

滞销和积压

0.04

7.25

-3.36

-9.03

49.02

图九：\o"点击搜索所有关于［广东］的文章"广东商品房空置状况变动图

三、结论

1、关于资金供应和土地供应。在商品房施工面积大幅度增加的同时，开发到位资金增幅下滑近9个百分点；到位资金占开发资金的比例下降至2003年上半年以来最低。从资金来源看，国内贷款增