万科房地产项目可行性研究报告(模板)

湘水明珠居住小区一期1湘水明珠居住小区一期1、2、3号楼工程可行性争论报告第第154页万科.房地产工程可行性争论报告目 录11.1.1.2.1.3.22.1.2.2.2.3.2.4.33.1.3.2.3.3.44.1.4.2.4.3.4.4.4.5.4.6.55.1.5.2.66.1.6.2.6.3.6.4.77.1.7.2.7.3.88.1.8.2.9

总论 3工程背景与概况 3主要技术经济指标 7问题与建议 8工程投资环境与市场争论 9投资环境分析 9区域房地产市场分析 11销售推想 15营销策略 19建设规模与工程开发条件 21建设规模 21工程概况现状 21工程建设条件 22建筑方案 26设计依据 26工程设计主题和开发理念 26工程总体规划方案 27建筑设计 28构造设计 29给排水设计 30节能节水措施 32设计依据 32建筑局部节能设计 32环境影响评价 33编制依据 33环境现状 33工程建设对环境的影响 34环境保护措施 34劳动卫生与消防 35指导思想 35职业安全卫生安康对策与措施 35消防设计 36组织机构与人力资源配置 38组织机构 38人力资源配置 38工程实施进度 399.1.9.2.9.3.1010.1.10.2.10.3.10.4.10.5.1111.1.11.2.1212.1.12.2.12.3.12.4.1313.1.13.2.13.3.1414.1.14.2.

工程开发期 39工程实施进度安排 39工程实施过程把握措施 39工程招投标 41工程工程招标投标概述 41工程工程招标投标因素分析 42招标依据 44招标范围 44招标方式 44投资估算与资金筹措 45投资估算 45资金筹措 45财务评价 47工程评估依据 47财务评价根底数据的选择 47财务评价 47不确定性分析 48社会评价 49工程对社会的影响分析 49风险分析 50社会评价结论 51争论结论与建议 52可行性争论结论 52建议 52湘水明珠居住小区一期(1湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)工程可行性争论报告354页第1章总论工程背景与概况1、工程名称：湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)工程2、承办单位概况：衡阳富邦升辉房地产开发单位性质：有限责任公司(外国自然人独资)注册资金2,000单位住宅：衡阳市珠晖区沿江路29号：房地产开发、销售法定代表人：吴小平企业负责人：吴小平，男，196593043202337州广铁集团任职；1989；1990永裕楼、君兰苑、龙华楼、阳光倚翠阁、阳光家园、翠华花园等住宅小区，屡次获得花都区纳税先进民营企业家称号。期间，在加拿大、江西、广东连州、清远及其地区2023412湘江东岸南段风光带并建设大型住宅小区——湘江明珠。为提高衡阳人民的生活质量、提升衡阳的城市品位奉献力气。2023年中2617人，50万多平方米。60余万平方米的中、5000多套，销售业绩始终良好，曾创广州市花都区楼盘销售2023年35人亲赴广东对湘江风光带南段建设意向单位广州市富邦升辉房地产开发进展了为期3天的考察并参观了其开段建设成为抱负中的人文和谐小区。2.4亿，其中已拥有土地使用权面积70万元估价〔已完成征地拆迁〕1.7亿，另外风光带建设投资7521万元。3、可行性争论报告编制依据与托付方签订的询问协议；国家计委计办投资[2023]15〔试用版国家进展改革委员会、建设部联合颁发的《建设工程经济评价方法与参数〔第三版4、编制范围(1、2、3号楼)工程建设的目的、必要性、工程区域概况、工程规划方案及建设内容、工程建设组织治理、工程招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、工程风险554页湘水明珠居住小区一期1、2、3号楼工程可行性争论报告分析等方面进展全面论证和争论。5、工程提出的理由1.5—2GDP2215%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期进展目标是户均一套、人均一室，力争20233520231224“3+5”型城市群建设及产业进展思路与对策争论总报告》中，提出要把“3+5”型城市群打造成为功能互补的高产业聚拢生态区。衡阳作为“3+5”型城市群建设的中心城市之一，其经济进展速度在湖南区域经为中心的“3+5”城市群进展建设的环境下，衡阳市委市政府提出要突出衡阳城市形202310332730.18654页湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)工程可行性争论报告市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)工程符合衡阳城市建设总体规划，贯彻了“3+5”城市群建设的进展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，制造的城市景观，提升城市品位都具有乐观意义。连续保持投资总量的稳定增长，以制造更多的就业时机。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可供给80多万个就10%，大约可以拉动GDP0.540会就业岗位作出确定的奉献。6、拟建地点20,936.7东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小5007、预期目标24.4%,65,913.473栋(1-3〔其中住宅面积47,652.31-210,842。8、主要建设条件湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)建设工程是“湘水明珠”房地产开发工程湘水明珠居住小区一期1湘水明珠居住小区一期1、2、3号楼工程可行性争论报告1554页〔沿江风光带〕和商住房开发两部门进展，工程2023年中国中西部招商会中引入了富邦升辉房地产该工程享受相关优待政策，并下发了衡政发020%的回报件执行，整宗土地实行挂牌方式供地，市天翔公司〔原三机厂、市住宅公司、砂石纳入湘江东岸南段堤坝路及东厢土地的综合开发。主要技术经济指标序号工程单位数值1总用地面积㎡20,936.72规划总建筑面积㎡65,913.472.1其中：住宅建筑面积㎡47,652.32.2其中：1-2㎡7419.12.3其中：地下停车场建筑面积㎡108423建筑密度%24.44容积率2.635绿地率%38.36工程总投资万元11,650.447财务净现值万元3,001.068财务内部收益率%73.869静态投资回收期年0.8310动态投资回收期年0.88问题与建议产工程开发程序及规定。依据测算，在估量的销售价格、销售率条件下，本工程具备良好的可行性。场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格把握工程本钱和治理本钱。营销推广，保证销售资金回款。第2章工程投资环境与市场争论投资环境分析111.4%。分产业看，第一产28,9103.7%；121,38113.4%；第96,32811.4%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；其次产业增加值比重为49.2%，上升0.339.1%，0.3固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资137,239亿元，比上年增长24.8%。在城镇投资中，第一产业投资1,46631.1%；其次产业投资51,02029.0%；64,92823.2%。58,2364.3%。商品房销售面积76,19323.2%，69,10424.7%。2023202312811CPI6.9%；随后央行、银监2023巨大的作用。2、工程开发地区的经济社会状况及治理、政策因素15.3%。其中第一201.44.1%；335.4320.2%；第三产业增加值286.68亿元，增长17.3%。按常住人口计算，全市人均生产总值122872023432.342023823.51GDP20235.23GDP20230.552。就业再就业成效显著。年末就业劳动力397.55.755.61员再就业4.195.34.3%，就5.271.236.4712.315.49%，其中商品房销售价格上7.23%。安全生产形势好转，全年共发生各类安全事故86414.88％；24226.89％；亿元GDP0.55，道路交通万10.1；8.3；工矿商贸企业十万从业人员生产安全事3.75，四项安全生产事故死亡率均比上年有较大幅度的下降。728.83其中城镇人口300.4311.8%；428.456.4%。人口诞生改善。2023年衡阳市全部职工年平均工资17673元，月平均工资1473元。城市居民1068116.5410.7%。15.3%，9.5355467。社会保障事业稳步推动。19.31196.6617.26〔含企业养老保险清欠20.9865.45其中职工数46.2219.35155家，参与13.0450.874.6116.0922.1235.0920.180.892023投资完成227.9亿元，比上年增长28.3%。从产业投向看，第一产业投资3.4亿元，114.952.4109.610.8114.953.3%。82.18.57.4%23.541.7%，最近五年是衡阳投资额增加最快的五年。区域房地产市场分析1、衡阳房地产市场区域分布及特点主城区为衡阳市老的行政、商业、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，1800-3000/平方米左右。老城区比较有代表性的有熙园、中泰·峰境、亚华名都、世纪名城等。多为高层，居住环境一般，小区景观，面积以中、大户型为主，售价多为1800-3000元/平方米左右。市民购房置业的首选区域。120-150,120-130160-190几个区快。的气氛远未形成。通过价格优势抢占市场份额，如蒸湘奥运世纪城为代表的楼盘，价格相比照较低。环境等都大大提升，江岸沿线正催生着衡阳将来的江景豪宅板快。的豪宅地标。2、衡阳房地产投资分析2023-2023衡阳房地产开发投资状况一览表2023-2023衡阳房地产开发投资状况一览表3023.512010013.2316.595.987.4811.5112.482023 2023 2023 2023 2023 2023 2023房地产开发完成投资额(亿元)一次是2023年，一次是2023年。2023年开头消灭房地产投资的热潮兴起，也可以说2023需求的筹划，两者呈现着良好的增长势头。从近几年的数据，我们分析其房地产投资增长，如下：年 份年 份2023202320232023房地产开发投资金额〔亿元〕12.4813.2316.5923.51增长幅度8.43%6.01%25.4%41.71%202320231-23、衡阳房地产供求分析供给分析5005004003002001000460.13248.41271.49311.5881.4894.4283.9997.842023 2023 2023 2023商品房施工面积(万平方米)其中开工面积(万平方米)年份2023202320232023〔万平方米〕248.14271.49311.58460.13〔万平方米〕81.4894.4283.99197.84开工面积增幅33.4%15.88%-11.05%135.55%100135.55%,与市场投资呈现着明显的正比递增关系，2023一个不折不扣的衡阳房地产开发年。需求分析2023-2023商品房销售面积一览表2023-2023商品房销售面积一览35107.85120.922023 2023 2023商品房销售面积(万平方米)年 份〔万平方米〕年 份〔万平方米〕增幅202386.3514．08%2023107.8524．90%2023120.9212．12%2023-2023商品房销售总额一览表2015105017.4213.59.682023 2023 2023商品房销售总金额(亿元)年 份〔万平方米〕增幅20239.6816．04%202313.539．46%202317.4229．04%的增长势态，市场需求整体向好。4、衡阳房地产市场特征分析：综上所述，我们可以对近几年衡阳房地产市场的特征总结如下：①房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性进展关系。②增量地供给大幅度增加，存量地削减，住宅用地供给总量增加。③商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。方面，任何工程都不会具有格外明显的优势。5、20232023将呈现以下特点：房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱，注册房地步减缓已批准工程的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。住房供给构造调整加快。依据国家调控政策的要求，套型建筑面积90市场的主流产品。土地供给将进一步紧缩。连续执行从严从紧把握增建设用地的政策，住宅产投资需求减弱，将缓解土地供求的冲突。②2023对衡阳房价的走势，目前受到宏观调控政策、CPI30002023上涨空间。销售推想1、工程需求分析本工程所在地珠晖区是衡阳市最大的一个区,人口众多,交通兴盛,但湘江以东尚没有一个具有确定规模的高档商住小区,在这里工作和经商的人很多,火车站、学校、医质生活的一种必定。2、工程销售目标群定位本工程规划为衡阳地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下：门职工等等。中钢衡重企业职工〔原湖南金阳机电设备制造〕是集科研、设19642600012.53800-1000衡阳铁路部门职工衡阳铁路系统，包括中铁五局员工及家属近5万人，目前集中居住在珠晖区和平力客户群。居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。珠晖区学校众多，从小学到大学皆而有之，如珠晖区试验小学、衡阳师范学院、教师待遇较高，具有较强的购置力气。珠晖区公务员系统，包括企事业单位员工近万人，该局部客户主要考虑就近工作转移到江东。作为湘水明珠的准业主，对工程内在品质的提升是更大的促进。了改善父母的居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个好的居住环境。⑥六类客户：各下辖县区、乡镇成功人士件较好的必将置业眼光投入到市区，对湘水明珠的销售也将起到很大的促进作用。衡阳房价目前在全国来讲都偏低，20232700/㎡，有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来购置。本工程临时未作任何广告宣传，已经有近500批客户慕湘水明珠风光带的名声前330002鉴于目前湘水明珠工程进度，销售部依据目前市场状况，制定以下销售打算。①销售量1337265913.472.亿；20231090002023170260宅，销售金额约1.4亿；4802981.602023790335宅，销售金额约1.8亿；231〕周边城市房价比较：很多业内人士认为，衡阳目前房价水平处于全省中等水平，经济进展潜力大，在10统计局、国土资源厅、发改委、中国人民银行长沙中心支计行，湖南银行监局，国家统计局湖南调查总队等部门在长沙召开的全省前三季度房地产市场联席会议上得悉：2291/1972.9/平方米，低于全省平均水平。从周边城市开发办了解到局部城市前三季度商品房均价，长沙为3709/2222/平方米，永州市建商品房平均销售价格为15621905/平方米以上。从单纯的书记来看，衡阳的房屋均价低于长沙、邵阳，略高于郴州、永州，处于中等水平。：9020232023章的一个重要时期。这一阶段全市共完成开发投资61.29亿元，完成土地开发面积117.81万平方米,竣工房屋面积434.39万平方米,实现商品销售额33.29亿元。2023端方向进展。经过前面两个阶段的预备，很多业内人士认为，衡阳房价上涨已是万事惧备，并自然促进房屋价格上涨；其次是本身就稀缺的土地，协议出让方严管后，地价还有进一步上升的趋势；其三是建材价格在上涨，提高了建筑本钱；第四是随着人居环境和小区规划的日益完善，房屋本钱上涨；最终城市变化带来了较大的有效需求促进房地202361972.9/2023/平方米,上涨势头迅猛。2〕衡阳楼市价格现状：依据衡阳业内人士市场调查，衡阳电梯楼价大致如下：中泰峰景均价3000/平2700/平方米，江东的云森湘江风光2600/2600/2500/2500/平方米。工程销售价格定位：依据本工程住宅和商铺房推想销售价格，标准层住宅实现销售均价不低于270065913.423营销策略上涨空间，升值的潜力很大。本工程将确定以下推广策略：1、推广渠道包括衡阳日报、衡阳晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推1－23－4本钱低，掩盖面广，操作简洁灵敏，可以作为一种长期的营销手法。态广告平台，值得周期性的高密度投放。贯穿工程营销始终的宣传利器，衡阳地方小，人口集中，单张派发能起到良效。沿江风光带竣工典礼”、“湘水明珠开盘庆典”。广州炒房团衡阳购房动”。“百年衡阳湘江风光带”摄影图片展”。活动四：衡阳人说衡阳大型文化论坛。活动五：系列名人讲座。活动六：衡阳人说衡阳大型文化论坛2、媒体宣传组合开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。路桥广告：贯穿工程营销始终。影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推货时前一周每天投放。3－41次。单张派发：每天均需进展的推广方式,力求单张涉及到衡阳的每一个角落。4－62－3次。1－2场，开盘后视销售状况进展。湘水明珠居住小区一期1、2、3号楼工程可行性争论报告第3章建设规模与工程开发条件建设规模65,913.4710,842平方米。工程概况现状1、地点与地理位置20,936.7东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小500是一个抱负的商业、住家的风水宝地。2154页湘水明珠居住小区一期1湘水明珠居住小区一期1、2、3号楼工程可行性争论报告2254页2、土地权属类别和土地状况15420,936.7宅用地。本工程土地的开发建设规划，已经衡阳市规划局审议通过。工程建设条件1、地形、地貌、地震状况山地，内镶大面积白垩系和下第三系红层的红色丘陵台地，构成典型的盆地形势。衡盆地北面相对偏低，衡山山脉虽较高，但各峰呈峰林状矗立于中间，其东西两侧都有较低的向北通道，其东侧的湘江河谷两岸海拔高度均在100米以下。整个地形由西南150米四级夷为平面。地貌类型以岗丘为主。四周山、丘围绕，中部平、岗丘穿插。景峰坳；西部为越城岭的延长熊罴岭、四明山、腾云岭；西北部、北部为大云山、九峰山和南岳衡山。中部大面积分布白垩系和第三系红层，构成衡阳盆地的主体，面积355060012655001044300-500129039.27.9‰。地貌21%，27%，27%21%，水面占4%51039383550.55226300087.6164.17等百余种，储量丰富，在国内外占有重要地位。依据《中国地震惊参数区划图〔GB18306-2023，该区域地震惊峰值加速度分区2、气候条件丰富。①气温年平均气温 18.4℃一月份气温 3.5℃七月份气温 28.3℃极端最低气温 -2.9℃极端最高气温 38.7℃②降水量年平均降水量 1660.4mm年降雨天数 150天日最大降水量 192.5mm③湿度最冷月平均相对湿度 81%最热月平均相对湿度 75%④风风速年平均值2.7m/s主导风向夏季NNW2.6m/s冬季NNW2.8m/s3023m/s⑤最大积雪深度10cm⑥最大冻土深度5cm⑦全年日照时数 3、水文地质60336大小河川呈树枝状分布市境，是典型的江南水乡，水资源总量为40.926.3550—7007.7218.53米。4、交通运输条件451.2万辆。大路纵横穿插、四通八达，京珠高速大路与衡昆高速大路在衡阳Ｔ接，北322170245交通网络，并从抓根底设施入手，切实加强水路航道港口建设，实现了质的飞跃。5、生态环境条件800米,属湘江衡阳段最为宽阔之地,水脉绵长而流远,整体呈江水围绕之势,处态非凡,俯瞰广远,吞吐万汇,敛气纳财,乃物阜人丰之天象,足以世袭湘江千年贵胄气脉。隔河相望,今日的东洲岛，森林茂盛，鸟语花香，香烟缭绕。仁者乐岛，智者乐水，湘水明珠居住小区一期(1湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)工程可行性争论报告2554页然生活，这正是中国人所追求的抱负居家之地。6、施工条件成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。7、政策环境市政府城市建设的进展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，制造的城市景观，提升城市品位都具有乐观意义。目前，衡阳珠晖区已经成立了衡阳市湘江东岸南市委市政府相关职能部门的领导及珠晖区负责人担当成员，考虑到该工程投资大、建0号文享受区政府赐予的有关有关优待政策。第4章建筑方案设计依据1《城市居住区规划设计标准》 GB50180-93〔2023年版〕2《民用建筑设计通则》 GB50352-20233《高层民用建筑设计防火标准》 GB50045-954《汽车库、修车库、停车场设计防火标准》 GB50067-9756720238、本工程邻近的湘江风光带设计工程设计主题和开发理念湘水明珠，地处被誉为衡阳八景的“平沙落雁”——东洲岛之侧，立于湘江东3.2公里，独享原生态江岸文化，成就区域唯一性大规模江景文脉大宅社区。工程建筑设计由全球知名的“澳大利亚汤臣邓肯建筑设计事务所”承接，该设享受开阔视野和捕获天生禀赋的自然美景。际生活标准社区，为业主营造高品位、高质量的居住气氛。湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)工程可行性争论报告造融入社区文化建设的精神层面。工程总体规划方案1、规划设计原则①挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区；②以销售为主导的分期规划设计，保证工程滚动有序运作；③节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合制造灵敏多变的环境空间；2、工程构造和布局20,936.765,913.472754页2854页湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)工程可行性争论报告们诠释“居住文化”的阳光理念。组团水景、水岸岛居，强化了“水景”住宅概念。居住模式从有限的室内居住空间随着水系延长到小区，延长到湘江岸边，真正做到景观的均好性。②更多的广场和绿化开放的空间。小区内曲径通幽、步步为景，设计了地下阳整个空间错落有致。③充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统畅通。3、住宅物业类型和商业布局居，同时办公性质的高层公寓，物业类型较为多样。街，沿小区东侧市政路规划了底层沿街商业，增加了小区外围的商业气氛。建筑设计1、主要标准及标准《建筑构造荷载标准》 [GB50009-2023]《建筑地基根底设计标准》 [GB50007-2023]《混凝土构造设计标准》 [GB50010-2023]《建筑抗震设计标准》 [GB50011-2023]《建筑桩基技术标准》 [JGJ94-94]《地下工程防水技术标准》 [GB50108-2023]《砌体构造设计标准》 GB50007-2023湘水明珠居住小区一期1湘水明珠居住小区一期1、2、3号楼工程可行性争论报告2954页《高层建筑混凝土构造技术规程》 JGJ3-2023《高层建筑箱形与筏形根底技术标准》 JGJ6-99《建筑地基处理技术标准》 JGJ79-2023《人民防空地下室设计标准》 GB50038-94CECS51：932、建筑风格及立面特点美学的精细、质感、厚重和美感充分表达。②在建筑立面上承受欧洲古堡的颜色，用简洁的线条曲线表现出秀丽、动感、又尽显尊贵、高雅，浸透豪华的设计哲学③建筑立面表达高雅细腻的古典风格，承受大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出高雅尊贵的艺术气息。3、建筑户型特色模式。明厨、明卫，提高生活品质。③住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间构造紧凑。阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。⑤承受最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能削减公摊面积。构造设计1、指导思路在构造设计中充分考虑以下内容：Ⅰ、使构造具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。Ⅲ、对可能消灭的薄弱部位，拟实行措施提高抗震力气。2、构造设计50等级丙级，地下室防水等级二级。3、构造选型：6，4-6下车库，确定承受砖混构造或框架构造。楼层盖均休用现浇梁板构造。4、地下室设计S8。5、使用工具及软件中国建科院PKPM系列构造软件2023年标准版。给排水设计1、给排水①设计标准1)《建筑给水排水设计标准》[GB50015-2023]〔03〕2)《建筑灭火器配置设计标准》[GB50140-2023]3)《自动喷水灭火系统设计标准》[GB50084-2023]〔05〕4)《建筑设计防火标准》[GB50016-2023]5)《室外给水设计标准》[GB50013-2023]6)《室外排水设计标准》[GB50014-2023]7)国家和本地区现行的有关标准、规程、标准等Ⅰ水源概况本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水小区西侧海棠路上市政给水管管径DN600；小区东侧杨柳路上市政给水管管径DN600。市政给水管网的供水流量能满足小区用水量要求；压力能保证小区低层建筑的压力要求。Ⅱ用水量Q=1440M3/D〔138M3/HQ=20L/SⅢ给水系统Ⅳ消防系统DN150，并分别从星沙大道及天华路两条市政给水管上接入进水管。小区室外有按标准设置室外消火栓。③排水设计小区承受分流制排水。雨水、污水分别排放。小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。下水道。第5章节能节水措施设计依据为依据。建筑局部节能设计1、外窗均承受浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。2、建筑的屋顶和外墙承受以下节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。温处理，保证其内外表温度，不低于空气露点温度并削减附加传热损失。4、层室内地面局部架空并承受了良好的隔热保温措施。5、楼梯间承受封闭式并可开启外窗。第6章环境影响评价编制依据《污水综合排放标准》GB8978-1996；《城市区域环境噪声标准》GB3096-93；《地表水环境质量标准》GHZB1-1999；《大气污染物综合排放标准》GB16297-96。环境现状1、气象10影响，对环境有极大影响，例如:留鸟提前北归、作物过早发芽等。入春后降水较集18.2℃(衡东、西渡、祁东)—18.6℃(市区),0.3()～0.7-2.9℃,消灭在西渡、衡东(12月26日),当日全市都消灭低于0.0℃的极端最低气温,其中市-1.3℃38.7℃,消灭在衡东(7337.7℃(73≥35℃23(祁东)～32(衡山)天,北部多于南部。依据气温等级划分标准:202352、大气质量现状依据检测结果，建设区域内的SO2、NOX污染程度略微，TSP量现状根本符号国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。工程建设对环境的影响保要求。环境保护措施1、设计依据2、设计原则使用，各类污染物经处理后符合国家和长沙市有关排放标准。②坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染削减到低限度。3、治理措施①污水治理本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。②噪声治理器，必要时可对相关部位实行隔音处理。可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。③固体废物治理公司派专人负责收集，送到城市垃圾站处理。第7章劳动卫生与消防指导思想以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障工程施工人员的生命财产安全为根本动身点，以遏制同时投入使用。职业安全卫生安康对策与措施1、安全施工保障措施的本质安全，从源头上消退事故隐患。②对重大危急源进展有效把握，重大事故隐患得到有效治理。管执法装备水平和执法力气。④建立健全工程安全施工应急救援体系。⑤建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。⑥建设工程的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。2、职业卫生安康对策与措施①建设工程的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。②建立和完善职业卫生监视检查机制，配备必要的专业监视和检查装备。职业卫生状况的改善。④落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。⑤加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。使用。消防设计1、设计依据与原则《建筑设计防火标准》 [GB50016-2023]《建筑灭火器配置设计标准》 [GBJ140-90]《自动喷水灭火系统设计标准》 [GB50084-2023]《火灾自动报警系统设计标准》 [GB50016-98]《建筑内部装修设计防火标准》 [GB50222-95]统筹考虑，全面满足消防及安全施工、经营的需要。2、总体消防设计本工程为多层建筑,耐火等级为二级。集散。设计充分考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等主要消防设计备的可能性。3、室内装修防火〔GB50222-1995〕执行，依据均能满足标准要求的耐火极限。4、消防道路设计商业局部：四周形成了环形路，消防车能到达大局部位置。住宅局部：住宅四周已有环形道路，小区内设不小于4米的环状道路。5、水量：30L/S：25L/S自动喷水用水量：30L/S6、室内消火栓系统小区的四周按标准设置室内消火栓，城市室内消火栓在范围内可记入。7、室内消火栓系统SN655028、自动喷水系统小区停车库防火分区设置自动喷水灭火系统。3854页湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)工程可行性争论报告第8章组织机构与人力资源配置组织机构董事长总经理治理部技术部财务部工程部销售部衡阳富邦升辉房地产开发是由衡阳市政府在董事长总经理治理部技术部财务部工程部销售部人力资源配置2617人，公司人员大都是阅历丰富的专业人员，完全能满足企业现阶段进展和本工程顺当实施的人员需要。湘水明珠居住小区一期1湘水明珠居住小区一期1、2、3号楼工程可行性争论报告3954页第9章工程实施进度工程开发期2023120236工程实施进度安排1.5年，从2023年1月至2023年6月。2023年7月，完成工程规划、报批、前期勘察设计和拆迁工作；2023年2月，1-3号楼商品住宅房、商铺房工程主体完工；2023年4月，1-3号楼公共停车场建设主体完工；2023年6月，完成工程扫尾工程和关心公共设施的建设。工程实施过程把握措施1、工程进度把握措施进展检查,并准时对检查状况进展分析,找出影响进度的缘由,做好进度打算的调整和完善。检查方法有以下三种:建立工程实施进度报表；(3)定期召开现场会议。2、工程质量把握措施量治理制度化、标准化，从而建筑出百姓满足的工程。3、工程资金把握措施考评和追踪问效。第10章工程招投标工程工程招标投标概述得到经济的、有效的使用，确保招标工程质量优化。1、招标制度有助于技术引进的成功性、有用性，激发企业的活力。进的生产技术，开发产品，以领先者的姿势冷静面对市场一轮竞争。2、招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。复建设过多，投资效益低下，银行不良贷款增加，贷款资金本息不能如期收回。3、招标制度能够降低引进技术设备的价格。标过程中竞相压价，争取中标。4、招标程序标准、操作简洁、节约时间费用和劳动力。为企业节约大量的时间和精力。5、招标制度公开、公正、公正的特性保证了企业选购过程的透亮化越来越多来地运用于各个领域，为我国经济建设的进展作出更大的奉献。工程工程招标投标因素分析任何一个因素不协作，就有可能造成招标工程的失败。1、业主与招标机构的协作是否默契是招标工程成功的根底。招投标带给企业良好的效益。机构“步调”、“口径”全都，不致产生误导投标人的结果。大化。2、招投标文件技术及商务条款的编制是否合理是招投标工程成功的关键。的参数过于简洁。3、招投标程序的标准运作是招标工程成功的坚实支柱。济效益为其最高的追求目标，从而给标准操作的招标机构带来巨大的冲击。4、招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标工程成功的根本保证。“效劳”意识，一切从业主利益动身，以高度的敬业精神要求自己，协作选购业主的时间安排加班和出差，主动办理好各种手续并勤从业人员严格自律，遵守《招标投标法》和国家有关招标治理的规定，敬重评标委员会的打算，不做损害选购业主利益的事。5、业务素养高，专业分协作理的专家评委为招标工程的成功供给有力的技术支持。的成功是一个有力的保障。6、做好招投标工程的前期预备和后期跟踪、回访是确保招投标工程成功的一个重要条件。一个招投标工程的运作并不是从发标到开标、定标的简洁过程，从招投标从业人员角度说，它是包含了工程前期和后期两个阶段的较长周期的工作。也就是说：招投标并不仅仅局限于从编制招投标文件到开标、定标完毕这么一个过程，工程开展前，招投标从业人员仍应准时跟踪工程进展，在货物验收合格，正式投产后，还应回访业主，了解设备使用状况。也就是说，招投标从业人员真正将业主的事情当成自己的事情一样对待，招投标这种选购方式才能完全表达其优点和好处。招标依据<中华人民共和国招标投标法>方法》第十一条之规定，到达以下规模标准之一的，必需招标：100②重要设备、材料等物资的选购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；③勘察、设计、监理等效劳，单项合同估算价在30万元人民币以上的；1,000万元人民币以上的。招标范围序序号名称招标状况不招标备注1工程勘察、设计招标招标2土方工程招标3桩基工程施工招标4土建工程施工招标5装修装饰工程招标6水电工程招标7小区绿化、景观塑造招标8小区道路及根底设施施工招标9重要设备、建筑材料等物资的选购招标10工程监理招标招标方式工程招标均承受公开招标的方式。绿化、景观塑造，小区道路及根底设施建设，重要设备、材料等物资的选购，工程监理宜承受托付招标的组织形式。第11章投资估算与资金筹措投资估算1、法律依据Ⅰ、国家和有关部门公布的有关投资的政策、法规；〔试用版GB/T18508—20232、投资估算结果工程总投资为11,650.44万元，包括工程费用8,479.07万元，前期费用102.621,287.454884.7961.95396.04266.62见附表一《总投资估算表》资金筹措1、资本金筹措8,650.44〔74%发和建设。2、债务资本筹措27.56%40%计算，本金及利息拟用销售款进展归还。3、资金来源落实状况房地产开发企业资金运作方式一般如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除有关税费后用于投资；假设资金还短缺，则通过金融机构借贷来弥补。本工程开发〔不含经济适用房〕工程资本金比例35%8,650.4474%)，向金融机构3,00026%)，本工程未考虑以销售回款补充建设资金。本工程资金筹措状况如下表所示：投资打算与资金筹措表项目项目2023上半年2023下半年2023上半年2023下半年合计利一、总投资2084.767933.171632.5111650.441、固定资产投资2