知名房企商业地产项目运营模式

“xx速度”的背后—xx商业运营模式浅析2012年2月策略一：订单地产策略二：房地产开发补贴商业经营策略三：多渠道资金来源策略四：畅通的融资渠道1订单地产策略一：订单地产1——采用备受政府认可的运营模式xx采取土地增值，区域升级的城市运营模式，与各地政府发展的需求高度吻合，从而备受政府的认可。在政府的支持下，xx在拿地、开发、税收、招商等方面都具有极大的优势。2——标准化的产品设计：xx标准化的产品设计带来的项目前期高效率推进。广州xx广场在《xx商业综合体规划设计准则》控制下，从拿地到全面开工耗时不到两个月。3——长期稳定的工程战略合作带来的工程质量和工期保证。与中建二局的稳定合作使其工程实现了超常规的建设速度，工期得到充分保障。策略一：订单地产策略一：订单地产也叫共同选址。即xx集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。与xx签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论xx到什么地方开发xx广场，这些合作伙伴都要跟随开店。联合发展大大缩短了前期选址的周期。4——联合发展5——统筹谈判xx将全国的城市分三等租金：一等是北京、上海、广州；二等是省会城市；三等是其他城市，xx对核心主力客户将定期发布各个城市租金市场的数据。针对这部分核心客户不就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。策略一：订单地产6——先招商，后设计：招商在前的原因是：一个购物中心一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高所有商家的效益。主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手，这些问题在建设前先处理，可以降低经营风险。由于xx广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的第91天起开始计租，因此租户不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。策略一：订单地产7——技术对接：也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积、高度、出入口、交通体系等，再由xx做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保证金。保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，缩短工期，减少浪费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积。策略一：订单地产8——发展战略合作伙伴：xx广场每到一个城市，都会从中选择适宜的合作伙伴。具有战略伙伴关系的主力店可以消化购物中心70%面积的商业。主力客户包括：沃尔玛、家乐福、欧倍德、百安居、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦、国美电器、一兆韦德、神采飞扬、运动100、大歌星KTV、百盛购物广场、灿坤3C数码广场、红星美凯龙国际家居广场、新加坡大食代美食广场等等。策略一：订单地产2房地产开发补贴商业经营策略数二、碗房地划产开壤发补间贴商鼓业经胀营“以傻售养矮租”河、“买房地按产开悟发补透贴商卸业经卡营”：通贡过项成目的供销售毕部分激的销择售还纸款平膝衡投强资现认金流粪，商吹业持加有部跨分的涉低租滴金以旱达到怠“稳以定开殖业”恩为核男心目践标。籍以售坡养租车的做浸法很翁多公您司都饥有，糊xx劈燕的优段势在育于产论业链扒条比占较完疯整，留前端华和后绿端能魂够无饱缝衔缓接，聚并且宇形成泰核心晒竞争肢力。整体昏业态快组合娘优化卸：由于蒜xx份自主子持有呀物业沿比例嫩很高吓，主坛力店池的租车金收眯入比秧较低虫，回垫报慢号，且跟占了佣大部塌分面纽奉积，肿影响尼整体画经营怪收入牙，而讽xx路广场旁采取苗的又类是快择速复伏制扩载张战浪略，茶在资漏金周领转上痒要求吸非常辅高，衰曾经蹈一度粱陷入红资金佣紧缺额危机盟，所览以在蹲第三孙代产时品x冲x调斤整了孩物业智结构旺：在做涛购物绣中心闸的同晚时，敢开发刑部分辽写字毙楼、由住宅佩或者底商务马公寓澡，通卖过出却售这瞧部分悲物业斑，获花取充刻足资皱金来延支持补商业守经营们。策略浇二、嘴房地难产开羞发补斤贴商繁业经捐营xx吵广场殖商业荐租售垒比例扩的优天化：1、2代x细x产茧品中疲，商侍场大面部分借以卖绒散为列主。少从第3代产荐品开毁始，舍xx虚广场球调整搜策略月，对桑外围淋的商圆业街性进行窜销售帮，回尾笼投容资资降金，沙核心幼商业昂部分戒进行制持有殿，长龄期经翁营收唐取租允金及莫作为捞后期疫融资凯载体裙。3多渠道资金来源策略前三、跟多渠淹道资福金来堆源资金录来源：自晌有资半金、推银行鸦贷款耍、建浇筑商齿垫资括、销湿售回架款、罪租金拼收入乖、经愿营性拨物业加中长团期抵川押贷坡款等咬。在扔分期哨滚动临开发胀下，泄前期阔销售作收入垃对持叫有型任物业按的资件金来肤源支逆持作鸟用很维大。商业给地产杆开发佩所需落资金摔，约20誓%由x剃x直冶接投葱资——夺“销售母利润+内部钻资金白调配么”；商所业地依产约60汽%投资袖向项贼目当帮地银先行贷隶款；仙另20快%左右颂由主飘力店跳企业孕自己穷投资——如沃腾尔玛兼，前仆台、蓬后台损、配肢供系环统、棕电脑锈系统见和结隶算系迅统等榜均由绞企业叛自行点设计批投资盯。4畅通的融资渠道策略师四、蝴畅通弟的融剪资渠束道银行真资金语：从x跌x的掘开发贤项目器分析何，贷粗款类佳型包裤括：土地堂抵押防贷款验、开锤发贷号款、乌资产纲抵押悲贷款脆、资杏金贷沫款、锦租约蓬抵押追贷款尽和银粥行贷葱款的着异地测使用坚等。xx汉集团安与国曾内银爱行保穷持良纽奉好、匙深度虽的合牙作关炒系。央行团金融烘管理瞒部门烦金融苹司把激xx造列为疤了全策国房顿地产骗金融饲改革丸试点畜企业黄，享受窑“绿苏色贷递款”踩通道斜。xx泼已经唉分别程与中累国银槽行、奇建设文银行司、农吧业银车行签响订了“总卷对总很授信聋”的协票议。称所谓弱“总永对总出授信动”，遭就是踩指由疗商业午银行博总行双与企链业签略订授夏信协贪议，门在协丑议签坏署后迫，企纸业在含该商匀业银涛行各峰地各费分行梦的贷搁款，貌将无躁须再铲履行虽既有蹲的信旷贷逐爪级审羽批程撞序。国内舞私募社：与麦尘格理狡在20矿05年完罩成的9项商勤业物绣业的24系%股权葛转让修，涉锦及资着金高台达32亿元勇。配合A股上乏市进姿程，观与橡建银荷国际朵已完筑成的报股权俊私募毯，拒具体醉金额党不详底（有好调研别信息拘为10亿元践左右敲），霞未来盐xx竹为配松合上冶市进挂程，窑仍将盒增加图战略把投资说者。信托伍融资书：20射09年x之x尝协试信匪托融什资，箭国内影信托触融资等的综桌合成戒本普悬遍在12嫂%左右建，霸明显越高于萄xx科早前鹅重点嫂依赖冒的银蔽行资洞金成片本策略井四、慎畅通地的融侦资渠狸道销售包回款勿对现叠金流御的支闲撑：对城谢市综稿合体弱的销够售回谊款部焦分，咽xx馆内部兴从“木生命箩线”鹊的奴定位央，提富升到或“长社