天津某商业地块项目总体策划方案

天津**公司***项目

总体策划方案**2002年4月策划依据经过与**公司的几次沟通，就以下问题已达成共识。本案策划的出发点即在此：进入21世纪，天津正在重新审视自我，进行反思，洗牌和自我定位。城市化进程正处于升级换代的关键时刻，新天津呼之欲出。**公司应抓住这个历史性的机遇，并有效地引导政府的规划，从而成为政府的战略同盟伙伴，相得益彰；**公司是一个城市开发商。“政府请客，企业买单”，做的是天津城市营销，是天津新造城运动的领军者；以经营地产，搭建平台为初期要务。把总体理念和前景规划做好之后，就可以划地而售，让其他专业公司进来进行实际具体分项目的开发。

站在整个中国和大北京地区的角度重新定位天津和本案，从历史发展沿革和区位空间布局以及趋势，梳理出本案所应承担的城市功能；按照新城市主义的原则对本案进行功能定位和规划设计；要从功能层面、战术层面和战略层面理清楚近期、中期、远期的开发思路。做到一次性规划，多次性、多元化开发。近、中、远期的各功能规划与开发，应是有机的复合叠加，起乘数效应甚至是原子核裂变效应，而不是简单的切豆腐块的机械分割开发。

核心问题大势把握——站在整个中国、大北京及大天津的角度重新审视地块的核心价值、空间和时间定位，确定其辐射和聚合区域。解决“为什么”的问题。理念创新——形象定位、概念定位和功能定位。解决“是什么”的问题。策略设计——设计开发模式，解决“怎么做”的问题。资源整合——设计商业模式，解决“谁来做”的问题。首先需要明确的是：通过本案，**公司所要达到的战略目标战略目标为城市创造价值：全面提高城市品位和城市化进程，经营城市。

为企业创造价值：全面提升品牌，成为天津地产第一品牌。为顾客创造价值——投资者得到理想的投资收益。老百姓得到生活方式的革命。

大势把握津京**城为什么？站在全中国的角度来看：

天津是什么？上海影响力辐射南方地区，北京+天津影响力辐射北方地区天津影响力〈上海影响力天津+北京影响力〉上海影响力结论天津——“北方上海”站在大北京的角度来看：

天津做什么？

北京天津行政（西部）港口优势CBD（东部）制造业中心（已形成）信息、体育、文教（北部）物流中心（正在形成）现代商业中心（欠缺）2008年奥运会与WTO催生大北京，大北京催生新天津。大北京并不仅仅是吴良镛院士受建设部委托所做的一纸规划，而是经济发展的必然。大北京的潜力在于发展沿大北京主轴的双核（北京、天津）之间，而不是各自为政摊大饼式发展。

“大北京”蓝图中北京是全国知识经济基地、重要现代化服务基地、全国经济调控与管理中心、国际经济交往中心；天津则以制造业、海洋、石油、化工为主，同时是华北重要港口枢纽和物流中心；各地区、各产业间密切联系、互利互惠、取长补短。

天津咬**看国际背机场缴扩建柔以及肠与北环京机魄场的者合并克，京拢津联普动已掀见端犁倪。京津束磁悬耀浮列起车的贷连通已，缩辰短京碰津距筑离，叛两者隆联系匙更加因紧密汁。实际绝上，善大北洋京不已仅给俩北京逝带来收了新凶的发队展机宜遇，乘更重俭要的帜是，粗天津肚成为彻大北渐京主底轴上肾的“搏双核街”之每一，肃天津慢的地接位得猾以提框升，侍在这哪种发突展机达遇下传，新球天津皂必将唐呼之裁欲出赢。京津野塘黄丙金走篇廊上哀分布出着七跌个高柜新技败术开夜发区径（其桥中天虽津占奏4个铺），行承接胡了北卸京大及部分增的工垫业迁验移。结论强：大痛北京套作为迹未来级的世准界城裹市，逮缺乏列一个厦可辐恩射本离区域晶的现障代新菜型商差业贸赔易区聪。站在秒大天兄津的惕角度酬来看路：国天津救缺什著么？大天惧津的图未来脱发展迈方向哀不是订从市恰中心木向四钻周摊骂大饼威而是袍从天留津市京区和协塘沽叮区之稠间沿带津滨尘高速丙路两撞侧发锻展本案芬代表稿天津腔市区荷发展趴的方六向天津区城市奶的双东核之碍间缺变少有取效的两连接天津响开发传区是刊中国秒最好掌的开累发区爪之一漆，是塑天津悔及中拨国北好方地缎区的悼制造铲业中史心和船外商放投资朽的首凯选区怀域，暖人均祸GD掠P已丛过1内0万类元。疤中心裳城区塘则承没担了王几乎吊所有善的城逐市功崭能。在开谋发区孝及老案城区烈内保需留着赛大量颂的土渡地，鞠依造驴津滨霉高速持公路域的连菜接，极开发纺区和柔老城篮区形虾成了愿旺盛播的人秩流、局物流胜和信欣息流注。而然这些璃大量少的土英地可蹦以承畏担补弃充开菊发区艰和老忍城区具的其挪他城草市功制能，降如商米务、负贸易黄、物晶流功荐能。结论缺：本粱案正驴是位辆于开味发区盛与老驱城区挣的黄没金轴金带上粥，可问以发建展成仅为现敢代化始商业轧、物学流业赠。站在愚**顶*的墙地块膜上看猎：青本案草适于聚做什额么？天津般最漂律亮最详宽阔慰的迎涝宾路冰——绵世纪条大道垄贯穿完本案鸦基地临空浴：紧神邻天苹津*拴*国垦际机材场，蚕天津报机场遭正在僵发展塔成为寄北方放最大芬的货熊运机耻场，拾可发驱展临凉空经广济，膜并与就北京论机场丸与天尼津港际口联新动，牢达成悠高度售外向寒型辐虹射功打能。临路般：紧表邻华磁北第卖一陆转地大俭动脉监——架京津购塘高累速路芬，辐拘射北暑京非医常方霜便。叔并紧华邻天励津外福环线领，可产顺利跌通达表天津屿任何径地方灭。拥堂有天键津最段宽最私美的划标志要心性换大道崖——型世纪狱大道春，既邀得景瞧观之婆利，族又得偶交通贞之畅卸。三意路邻毅我，解则不楼仅近驾通天遥津各歉处，准更远吹达大魂北京爬各地猴，并露为天煮津城箱市之卵标志最与骄甜傲。劝同时记还临捎近“搭京哈淡”、叫“京跌山”畏铁路聚大动米脉。近海隙：本损案靠阴近北孔方最跳大的糟出海盘口天桃津港缎，天稠津港煌是北幼方重觉要的佛国际盲贸易呼港口停。此外束，本稿案还灵邻近滨东丽东区政淋府，讨邻近源消费稍力比勺较强侨的河女东区新河西成区；贝项目假规模在宏大败，更租有1置60辣0亩陪的大盛型苗疮圃区伟在其欢中。综述推：从忧以上税几方吨面分辛析，愿我们言认为狱：本补案在棕空间水和功型能上河有以堡下几闻大特印点：它是惭大北贱京的稼重要滋组成柿部分枝；它是丘京津帝塘经许济物帅流链嘱上的冷重要墙一环分；是天池津东豆部新哈的经忘济增欢长极系；是天遮津新辅机场涛经济示区的评重要隐组成痰部分既，京首津机板场集赶团的块重组慰以及援磁悬父浮列线车的绿到来贺将提纯升天蝇津机辣场地映位，炼北京毯就在呢家门电口；它是承天津厚经济特技术修开发塘区与结中心提城区音之间狠的粘紧合剂祖，使兼之构辈成互该相呼显应的纠哑铃羽结构房诚，使稍天津牢物流逼空海威联动寄便捷悉，并哗带动朝京津判冀诸杏多开辈发区咏。理念哄创新津京凉**抵城是痕什么某？代表斩21过世纪值天津蛋新城倘市形徒象的支标志赠性项晃目天津问的门剑户天津累的第显一城逼市客专厅天津走的新莫名片天津奇开发束区与治老城秀区之用间的锈超级镜粘合飞剂它的酬辐射下力不渐仅限数于天毙津，每而是杀大北够京地喇区，甜2小茅时车透程内很，甚样至辐肥射整钻个北厉方地垂区。它是惹现代裙化的亲商业闻中心屈，并猜以商锡业为璃龙头劈燕，集糠商务罢、旅糕游、菠仓储血、加避工、促居住妨为一使体，量同时倒复合洒了作现为一宪个城忠市开真发所迫应有蔬的教对育、偷休闲恒、娱膊乐、界文化怀等功京能。它是载真正廊产业敢化的慌、具攀有造粥血功房诚能、坚能自鼻我循缸环的各主题谷性城种区。以商姓业带米动商违务、棵旅游酿、居握住、那休闲在娱乐疲，旅疤因商日而兴笨，住惧因商州而旺盏。浑诵然一瓦体，踩相得滴益彰仙，共烫同发连展。**钳公司恨作为耳城市炊开发沃商，越**透*地引块作钉为一雪个主叉题新洲区，肾最主碎要的垃功能驶是商尸业，股融合照了为爸商业广服务剂所衍扯生出重的商急务、光旅游顷（商逐业本唱身复更合了拿部分浪的旅要游概浸念）灭，同伞时包炊括城差市开房诚发中之必须县具备架的居槽住、茄教育闷、娱垃乐、怜文化岂、工记业功抵能。与传坦统商巷业区群的不承同？名称及：津割京*洪*城津京排：立吹足天透津，锈辐射尸大北释京**乞：既楼是公悟司名携，也逼意味挎着临珠机场温（暮**谨国际蜻机场富）、滥临港辰口、蠢临海城：肤城市栽概念策略离设计津京奋**排城怎梁么做鱼？三老锯策略处理搅好“咐三老矩”关充系，闯特别监是争爸取“甚一老饶”的汁支持别是项槽目运克作成话败的回关键喂。只有姥和政朽府结芦成共葵同体虽，争辅取到祥政府皱的支喜持，训纳入功政府性的工捕作范胸畴，眯由政歇府通晕过政聋策和铺宣传派引导座老板票们参厌与，代再由眠老板死们去局吸引脊老百肾姓。趣这个那模式财才会料成功吴，否贤则以瓜目前摘**多公司闹的实妥力来伍运作坊本项崭目可熊能力括不从委心。在与默天津见市政御府的破关系胜定位碰方面短，*秋*公飘司应蔬强调授本项舌目对醋再造辛天津心新形弊象的付重要勺作用敬，对亮天津忙经济毒的拉呆动作弱用，吧对城虾市功饥能的乒完善习和优航化作赠用，沸以及猜对政返府部匪门职循能的左优化失作用鹅，搞脂好与泛市领忘导、长主管让领导问和相餐关业藏务部钻门的器关系野，让哀政府沿理解前并认脑可*照*公举司存紫在的岁巨大雨价值巨，从超而扫涂清来畏自政拨府方赠面的饭障碍承，获掘取政铜府在豆资源骗、政工策方如面的肉大力杠支持塞，为盲**夹公司选的腾亩飞创香造良香好的闭政策驴基础民。坚持道“品扇牌经换营”多的战野略方封针。栋借力农造势灿，打扔造品侵牌，阳要通胁过品群牌经洁营，枪以无匪形驾刷驶有痰形，诱并以细品牌盒经营讲拉动厕产品滔经营谨。结权合到竭本项睡目的陶具体桨情况紧就是动：*波*公雀司设低计游堆戏规倾则（径照顾知老板宜们和彻老百图姓的乞双方渡利益吊，找宋两者芒平衡亦点）沙，为哈老板咸们提减供服林务，刮为老议百姓趴提供杨信誉删保障蛙。类驳似大亲型商押场中牺，商驻家（粱**旦公司衡）、级厂家肚（老浩板们聪）、反消费炸者（厌老百全姓）鸣。以点摩带面澡，炒早热地控块。舌以某童一项锤或几苍项得碧到政揉府大隆力支俘持的质核心唯功能印为起绪点，蹦撕开思一个握市场厉缺口得，再半顺势万扩大岔战果忧。而验其他截的城赚市基搭本功驾能部类分则猫随着链这个貌功能笋的需勤求走晨，通赔过这捎样把露地块狱炒热阀，把把“麻政布”挨变成堡“锦疮缎”打，把判生地除变成细熟地槽、熟竹地变罪成旺久地、楼旺地邀变成暖宝地盲。引爆夹点和侧支撑劣点汽车还城天时杨。随培着中环国加剥入W登TO什，汽币车关晋税下劫降，安进口售配额类逐渐猪放开团，国钉内个伙人消房诚费能恭力提简升真。中张国汽匹车的绢大众博消费拘时代嗓已经蒜来临父。地利堡。中布国汽封车的隔进口粗的7雾0%镜是通宰过天柱津港邀进入炊国内是市场肆，天告津市瓦本身尚也是钥一个好汽车晴生产视基地弄，是外全国趋最大有的汽乎车物律流基惜地之斥一，撕交易吵分散钳。汽车艘行业匆在国削民经希济中御既是惜一个予支柱侦型行呼业，斩又是要一个揉直接若面向姥终端锐的行狠业，债汽车优背后邀又蕴誓涵着森深层塔次的感汽车纪文化妥和历祥史，轨代表枕着时请尚的贞生活寻方式康。汽车口展览调对相编关行供业拉赞动作客用强优，据序测算哗，2欺00叮0年血北京肥国际优汽车晕展直愚接与浇相关显收入允的比躁例为谜1：咏6.闻07把。汽车拆城战碰略定烘位依托糊大北侍京，行辐射纷中国恨整个奥长江删以北凑地区正，中锹国北叹方最土大的留汽车亡博览纠中心姿、流巾通中咳心和息汽车趣商务听中心中国渔加入飘WT烤O之睛后世牙界汽狗车产禁业相胡关产蔬品与法品牌峡进入彻中国标市场胖，尤弯其是潜进入绕中国率北方罪市场购的超荐级门侨户与老平台浑。天津奴市城票市经搞济发布展战裕略的愉重要奏突破阶点（蔑汽车织城与偷汽车渡节）数，成株为京鸣津地顺区经见济发厉展的欧粘合折剂，艺天津牺市区败与*槐*新舟区区吼域经画济的与粘合盖剂，芳促进骆大北纱京地迟区经棕济一岛体化追。天津烦市城骗市营提销与颗城市罗品牌芬的重吓要支磨撑点搜，天合津市变第三赖发展搞阶段绸的新初形象挑、天者津市勉城市齐的新葡名片绩、大金北京识地区蓬的客仇厅。天津椅市东却部商品业中初心（督**傅*项陪目）锄的核旁心支摧撑点笼。绝对专迥异董于北辞京车盒展，黎它包誓括：（1蔬）汽车月品牌若的展菠览展篮示功谅能；（2疯）汽车衬旅游貌功能鞭：开喜发汽轧车主卡题公逼园，撑与定心期汽妇车展石示、技汽车收集中帐展览坟和与袖汽车兴相关应的其何他活犬动（拒如名国车试袄驾活测动）将相结赴合发各展汽臭车旅僵游；（3蕉）企业四间交肃易功屯能；（4戴）企业确与个险人之筛间的皮交易凶功能每；（5缝）汽车搞物流枝功能馋；（6朝）汽车垂售后吧服务招功能滑。（7倍）辅皱助商勒务办社公功占能：件汽车岂产业乖及相疑关行而业的垫办公岁用地县；（8吵）会激议功裕能：宏举办他各类冰与汽点车相灿关的毕会议驾；（9絮）休找闲居奴住功条能：只酒店袭、商鸣业、呜住宅通，为纺商务竹功能隔进行蛾配套概；为谁伴服务由？汽车舒厂家壮：中位国汽副车的吼进口闲的7献0%臣是通狼过天悉津港由进入情国内贤市场盏，天黑津市毁本身蒜也是日一个逝汽车陶生产萄基地外，是抬全国窑最大牙的汽有车物送流基惹地之史一，件交易葛分散搏。随臣着中定国加泛入W范TO万，汽灾车关顿税下亿降，味进口旁配额脏逐渐明放开稍，国士内个匙人消昨费能搭力提之升，息汽车神物流安量将锈大幅确度上欲扬，粥极需胞要更课高层寺次的敢展示叫交易乏的场哑所。汽车敏代理熄销售蚁企业共：进币行品尊牌展签示和忌交易铅；最终沉消费聪者为环京津形塘地臂区重牙点，缓辐射昌整个片长江要以北翅的广闻大区点域的孟汽车诞消费命者及胡汽车踢爱好庆者，揭购买魂和参曾观。汽车临城的赛特点有固占定的夕经营针场所若和汽维车信寒息、题结算危、分招装、怎储藏煤、运级输等久配套收服务赌设施当；陈列浮大量