第十章-房地产宏观调控修改稿

第十章房地产宏观调控第一节房地产宏观调控的必然性和目标一、房地产宏观调控的必要性房地产的宏观调控，是指政府通过经济的、法律的、并辅之以计划的、行政的政策手段和市场机制，对房地产行业的经济运行进行的宏观调节和控制。在社会主义市场经济条件下，对房地产经济实施宏观调控的根本目的，是为了确保房地产业健康运行，并与其他产业协调发展，促进国民经济持续稳定增长。具体来说，对房地产经济宏观调控的必要性主要体现在以下几方面。1．房地产经济的宏观调控是房地产资源优化配置的需要宏观调控是政府的基本职能之一，它是社会主义市场经济的内在要求，我国的社会主义市场经济是社会主义国家宏观调控下的市场经济。以市场配置资源为基础，相对于计划经济体制来说有利于提高社会资源配置效率；但同时必须看到市场配置资源也存在着自发性、滞后性、盲目性和分化性等问题和缺陷，容易造成大起大落等不稳定状态，也可能带来资源的浪费。为了克服市场经济的弱点，保证国民经济的健康稳定发展，政府必须对市场经济的运行实施宏观调节与控制，以达到社会资源配置最优化的目的。房地产经济是整个国民经济的重要组成部分，是市场经济中的一个子系统。按照社会主义市场经济体制的要求，既要充分发挥市场机制对房地产资源配置的基础性作用，同时又要发挥政府的货币政策、财政政策、产业政策和计划机制的协调作用，真正使房地产资源配置达到高效率。房地产行业消耗资源较多，特别是土地和房屋是重要的社会资源，作为房屋等建筑物基础的土地是一种稀缺资源，不可再生，土地资源的合理配置是关系到整个国民经济可持续发展的重大战略问题。所以，世界各国政府对房地产经济的调控和干预相对较强。我国90年代初，房地产业一度出现发展过热的问题，主要原因在于对房地产的源头——土地供应控制不力所造成的。事实证明，在社会主义市场经济条件下，政府对房地产经济的宏观调控是十分必要的。2．房地产经济的宏观调控是引导房地产业健康发展所必需同其它产业相比，房地产业具有一系列特点：一是房地产是不动产，位置固定不能移动，一旦形成建筑物就难以调整，所以必须由政府出面进行合理规划和控制；二是房地产投资具有投资量大、周期长的特点，从投入到产出一般要二、三年时间，投资决策正确与否，要经受较长时间的考验，所以，对房地产投资的调控显得格外重要。三是房地产是价值量巨大、使用年限特别长的超耐用品，对整个社会总供给量和总需求量的平衡以及结构平衡关系极大。所以对房地产投资必须有效控制；四是房地产交易是一种产权交易，要依法通过产权转让来完成，如产权的界定、分割、复合、重组、转移都要靠法律来确认和保护，因而更需要用法律手段规范其运行。上述特点决定了政府对房地产业的宏观调控较之其它产业的宏观调控更为必要。只有针对这些特点采取相应的对策措施，才能引导房地产业健康发展。我国的实践证明了这一点。在80年代以前由于计划经济体制排斥房地产的商品性，房地产业长期处于停滞状态。90年代初市场化导向的改革，推动房地产业迅猛发展，1992、1993年房地产投资增长率分别达到117％和124.9％，超常发展使商品房供给大大超过市场有效需求，导致空置量急剧上升。1995年至1997年处于低迷状态，1997年全国房地产投资出现－3.4％负增长，集中表现为阶段性、结构性供给过剩。经过调整后，1998、1999年又呈现上升趋势。这种大起大落的波动，严重影响房地产经济的正常运行和发展。所以，只有针对房地产业的特点，加强宏观调控，才能引导房地产业持续、稳定、健康发展。3．房地产经济的宏观调控是促进国民经济持续稳定增长的客观要求房地产业是先导性、基础性产业，又是国民经济中的支柱产业。房地产业的产业链长，同国民经济中的其它产业关联度强。房地产业的发展状况，直接影响相关产业的发展，对建筑业、建材业（如钢铁、水泥、森林、墙体材料、装修材料等）甚至有决定性的作用。同时，住宅建设和消费的发展，还会带动家电、家具和家用装饰品及其产业的发展。所以房地产业是拉动我国国民经济发展的新经济增长点。目前中国房地产业的增加值已占国内生产总值的7%左右。房地产投资已占社会固定资产投资的20%左右，有的大城市甚至已达30%以上。住宅消费已占家庭消费总支出的10%以上，对市场消费需求产生重要影响。正是由于这种重要地位和作用，决定了房地产业的发展，直接影响社会总供给与总需求的平衡和结构平衡，对整个国民经济的发展至关重要。因此，对房地产经济的宏观调控，就成为政府对整个国民经济实施宏观调控的重要环节。前述分析说明，房地产经济的宏观调控是经济发展的客观要求，反映了经济规律的作用，必须体现在房地产经济运行的全过程，而决不是可有可无、时有时无的。社会上有一种“现在要宏观调控了”的说法是不正确的。事实上，对房地产经济的宏观调控是自始至终必须坚持进行的，只不过宏观调控的方向、力度和重点在不同时期有所区别而已。二、房地产宏观调控的目标房地产业与其它产业相比既有共同性又有特殊性。因此对房地产经济的宏观调控，既要服从全社会的国民经济宏观调控的总目标，从全局出发考虑，同时又要根据房地产业本身的特点和特殊要求，来设定房地产经济宏观调控的具体目标。1．调节供求关系，实现房地产经济总量的基本平衡这里所说的总量平衡，是指房地产的供给总量和需求总量的平衡，这是房地产经济宏观调控的首要目标。从全社会的角度考察，房地产商品的社会总需求是指某一时期（一般为一年）内全社会或某一地区内房地产市场需求的总量，包括投资性的生产用房需求和消费性的生活用房需求两大方面。前者主要指厂房、商业用房、办公用房等，后者主要指住宅和娱乐设施等。既包括国内、地区内需求，也包括地区外和外商的需求。房地产商品的社会供给则由多种所有制经济主体投资建造的各类房地产商品的总和。房地产供求总量平衡是一个动态概念，由于房地产市场的供给和需求是随各种经济因素的变动而经常发生变化的，因此供求的绝对平衡是罕见的、几乎是不可能的，宏观调控的目标也只能是求得房地产总供给和总需求的基本平衡。房地产经济的总量平衡具有极端重要性，只有当房地产总供给和总需求平衡时，才能保证房地产市场正常运行和健康发展，优化房地产资源配置，也才能保持房价基本稳定。在实践中要尽量避免严重供过于求和供不应求的情况发生，以免大起大落造成的损失。由于房地产供给和需求的特殊性，在实现供给和需求总量平衡时，要注意以下几点：其一，房地产商品固定性的特点造成其供给和需求的地区性特别强，所以要重在一个地区或城市内实现供求平衡。其二，房地产市场需求存在着潜在需求和有效需求的区分，潜在需求是指房屋消费的欲望，而有效需求则是指有支付能力的现实需求，房地产商品的供给总量不能以潜在需求为依据，而是必须与市场有效需求总量相平衡。其三，房地产经济作为一个子系统，不仅要实现自身的供给和需求的平衡，而且要放在整个国民经济范围中加以考察，协调房地产经济总量与整个国民经济总量、特别是地区经济总量的关系，实现平衡发展。2．优化房地产业结构，提高资源配置效率结构协调和结构优化是房地产经济宏观调控的重要目标。结构协调，主要是指与现阶段经济发展水平相适应的合适的比例关系，协调发展；而结构优化则是指结构的升级换代。产业结构最优化主要包括两方面内容：一是从国民经济全局来说，房地产业的发展要与其它产业的发展相协调，同整个国民经济和地区经济的发展相适应，既能带动相关产业和国民经济的发展，又与其它产业保持合适的比例，以保证国民经济协调发展。我国现阶段房地产业增加值在国民生产总值中所占比例偏低，有较大的增长空间，随着经济发展其比重将逐步提高。二是房地产业内部的供给结构要与市场需求结构相协调，生产用房与消费用房，包括厂房、商业用房、办公楼，居民住宅、娱乐设施等各类用房，要符合市场需求的比例，一般来说住宅建设应占主体地位。而住宅的供给结构又必须与市场需求结构相适应，根据居民收入结构，合理安排高档房、中档房、中低档房建设，以满足不同层次的需求，实现结构基本合理。通过结构平衡和结构优化，以达到充分合理利用房地产资源的目的，提高其资源配置效率。3．房地产价格合理化，保持房价的基本稳定房地产价格是价格体系中的基础性价格，对于相关产品的价格具有重大影响，特别是住宅价格直接关系到居民的购房承受能力和居住水平。因此，实现房地产价格的合理化，保持房价的基本稳定，也是对房地产经济实施宏观调控的重要目标之一。所谓房价的基本稳定并不是说房价固定不变，而是指房价的涨幅保持在一个合理的界限内，避免商品房价格暴涨暴跌。从世界各国的经验来看，在经济起飞阶段，由于土地等稀缺资源价格的上涨和市场需求拉动等因素的作用，房地产价格必然呈现出一种上升趋势，关键在于控制房价上涨的幅度。一般规律是房价上涨的幅度要小于居民可支配收入增长的幅度，并与房屋升值的幅度相协调。在市场经济条件下，房地产价格是由市场机制调节的，但政府也可以运用经济、法律等手段，运用市场机制，在一定程度上控制房价。一是通过控制土地价格和合理税收政策，影响房地产开发成本，促进房地产价值构成合理化；二是通过信贷政策和财政政策，调节房地产供给和需求，促使供求平衡，从而实现房价基本稳定；三是通过法律法规和工商行政管理等手段，规范房地产市场价格秩序，制止乱涨价、价格欺诈等违法行为，使房价纳入法制化轨道。在房价问题上，要把市场调节和宏观调控有机地结合起来，实现房价的基本稳定。4．确保房地产业持续稳定健康发展，更好地满足生产建设和居民生活消费的需要这是房地产经济宏观调控的最终目标。所谓持续发展，就是指房地产经济的长期发展，不仅要考虑当前的发展，而且要为今后的长期发展创造必要的条件，决不能片面追求当前的发展，而损害今后的发展。所谓稳定发展，就是要保持适当的增长速度，避免忽高忽低、大起大落的波动。所谓健康发展，就是按比例的协调发展，既有正常的发展速度，又有比例关系的相对平衡，取得较好的经济效益。对房地产经济实施宏观调控的最终目的是，通过房地产业的健康发展，一方面满足生产建设各方面的需求，促进国民经济增长；另一方面满足居民住房消费的需求，保证居民居住水平不断提高。从总体上说，房地产经济的总量平衡和结构平均是互相制约、互相促进的。总量平衡是结构平衡的前提和基础，总量平衡了，结构平衡就较易实现；而结构平衡则是总量平衡的重要保证，结构平衡可以促进总量平衡。如果结构不平衡，也会引起供给总量和需求总量失衡。所以，要把房地产经济的总量平衡和结构平衡结合起来考虑，才能顺利达到宏观调控的目标。第二节房地产宏观调控的主要政策手段为了实现房地产经济宏观调控的目标，政府必须运用适当的政策手段进行有效的调节和控制。房地产经济宏观调控的主要政策手段有：房地产产业政策、货币政策、财政政策、投资政策、法律手段、行政手段和计划手段等。一、房地产产业政策通常所讲的产业政策，是指政府在某一时期为了实现本国社会经济增长和各产业之间的协调发展目标，所采取的产业调整政策措施。一般根据实际情况分为产业促进政策或产业抑制政策两种。房地产业是国民经济中的重要产业部门，房地产产业政策，是政府通过产业定位、产业发展规划和政策导向，对一定时期房地产业发展制定并实施的基本政策，以此引导房地产业与国民经济相协调的、稳定健康的发展。它是对房地产经济实施宏观调控的重要政策手段。（一）房地产产业政策的目标产业政策一般包括政策目标和政策手段两个方面。房地产产业政策目标，是政府根据经济发展需要和房地产业的现实状况所制定的发展目标。主要有以下三个方面：（1）房地产业发展水平目标。房地产业作为重要的产业部门，既可以带动相关产业发展，促进国民经济的增长，同时又受到其它产业和整个国民经济发展水平的制约。所以，在确定房地产业发展规模和水平时，一要以国民经济整体水平和一定时期发展规划为依据；二要以社会上的相关经济资源可供量为限度，例如土地资源、能源、建材资源等等；三要以房地产商品的市场需求为依托，适销对路；四要根据各个地区的实际情况而有所不同。综合考虑上述因素，才能使房地产发展水平目标建立在科学的基础上。（2）房地产内部结构协调目标。房地产业内部存在着各种类型的房地产，例如工业用房（厂房）、商业用房、办公用房、居住用房（住宅）、文化娱乐用房以及其他各类用房等。因此，要按各类房地产需求的比例，协调地进行建设，求得结构合理、平衡地发展。（3）房地产业效益目标。这里所说的效益目标包括宏观效益和微观效益两个方面。由于房地产业的发展对经济建设、环境建设和居民生活关系密切，因此宏观效益应是经济效益、社会效益和环境效益的统一。微观效益包括劳动生产率、投资回报率和资本利润率等。提高微观经济效益是房地产企业追求的目标，它必须服从宏观效益。只有把宏观效益和微观效益统一起来，才能达到房地产资源配置的高效率。（二）房地产产业政策的实施手段房地产产业政策的目标是通过一定的产业政策手段实现的。由于房地产产业政策是一种方向性、导向性的政策措施，因而其实施的方法主要是运用间接的经济性的调控手段，并辅之以必要的行政控制手段。具体来说，包括：（1）间接的经济调节手段。政府通过财政政策、货币政策、投资政策、技术政策等调节市场，由市场影响企业，引导房地产业按政府设定的方向和目标进行经济活动。如按房地产经济运行现实状况，运用税收政策、信贷政策，支持或抑制房地产业的发展速度，使其与相关产业和整个国民经济的发展相适应，稳定健康的发展。（2）信息引导手段。政府可以利用所掌握的产业发展现状、房地产开发建设总量和结构、市场销售情况、需求变化方向等信息定期发布，使房地产企业获得正确的信息资源；同时，还可以公布中长期的房地产产业政策，使企业明确发展方向。科学的经济信息，诱导房地产企业进行正确的投资决策，及时调整内部结构，稳定市场，促使房地产业正常发展。（3）直接的行政控制手段。针对房地产业发展中的倾向性问题，政府还可以运用行政权力，对房地产业的发展方向进行直接的行政控制，如城市规划控制、土地供应量控制，以及实施住房制度改革，调整住房政策等，使房地产业的发展符合国民经济发展的整体要求。（三）房地产产业政策的层次房地产业本身的特点决定了房地产产业政策也划分为三个层次。第一个层次是关系国民经济全局的总体房地产产业政策。主要是房地产产业定位和房地产产业发展政策。前者如房地产产业分类、房地产业在整个国民经济中所处的地位和作用、在国民生产总值中应占的比重等政策；后者如房地产业发展的规模和速度、影响商品房市场供给量和市场需求量的相关政策等。1996年中央作出住宅业是国民经济发展的新经济增长点的战略决策，加快住宅建设，扩大住宅消费，以此拉动经济增长。2003年又进一步明确房地产业的支柱产业地位，这些都是事关全局的重大房地产产业政策。第二个层次是房地产行业内部的各类政策。主要包括：土地使用制度政策、城镇住房制度及其基本政策、产业内部各类房地产商品比例结构政策、房地产综合开发和综合经营政策、培育和完善房地产市场体系政策、房地产行业管理政策等。第三个层次是各类房地产政策体系中更为具体化的政策。如规范土地市场的一级土地市场国家垄断政策、土地使用权出让与转让政策、征地拆迁政策等；规范房地产市场运行的房地产市场交易政策、房地产价格政策、房屋租赁政策、物业管理政策等；实施城镇住房制度的住房供应政策、住房公积金制度、住房分配政策等。区分上述三个层次，主要目的在于明确不同层次的房地产产业政策的决策机构应有的权力和所承担的决策责任，以确保房地产产业政策的科学性。二、房地产宏观调控中的货币政策（一）货币政策的涵义和主要任务一般意义上的货币政策，是指一个国家的中央银行通过一定的措施调节货币供应量，进而控制货币的投放量和需求量，最终达到总量平衡目的的政策手段。总量平衡即社会总供给和总需求的平衡。社会总供给是指能够向市场提供的各种最终产品和劳务，它是由投资量和投资规模决定的，与货币投放量直接相关。社会总需求指的是有效需求，它是由货币供应量及其周转速度所体现的现实购买力形成的。调节货币供应总量，就可以使之体现的社会总供给与社会总需求的规模相适应。所以，货币政策是宏观调控最重要的手段。运用货币政策对房地产经济实施宏观调控，核心是控制投入到房地产业上的货币供应量，主要体现在以下三方面：一是控制货币投放量，以保证货币供应适应房地产业发展的需要；二是控制房地产业的投资规模，使房地产市场供给量与需求量达到动态平衡；三是控制房地产信贷总规模，使之既能满足房地产开发经营和支持居民购房的资金需求，又能防止过度膨胀，确保信贷平衡。（二）货币政策的主要工具货币政策对房地产经济宏观调控的作用是通过一定的金融工具来实现的。主要有：1．利率政策。利率是货币信贷政策最重要的杠杆。国家可以通过银行运用利率杠杆来调节流入房地产业的货币投放量。当信贷规模过大、资金供应紧张时，提高贷款利率，使房地产开发融资成本上升，抑制开发量；住房消费信贷利息负担加重，减少住房消费贷款，抑制住房需求量。反之，降低贷款利率，则作用相反。1997年以来，银行已八次降低存贷款利率，不但减轻了房地产开发企业资金成本负担，为降低房价创造了条件，而且减轻了运用消费信贷购房者的利息支出，鼓励居民贷款购房，对促进住房消费和住宅市场的发展，起了良好的推动作用。2．公开市场业务。公开市场业务，是指中央银行在公开市场上，通过买卖有价证券的办法来调节货币供应量，从而调节社会总供给和总需求的金融业务活动。当国民经济出现衰退时，中央银行可以在公开市场上买进有价证券，增加货币供应量，从而刺激投资和消费，促进经济复苏。而当出现经济过热、通货膨胀时，则卖出有债证券，回笼货币，减少货币供应量，从而抑制投资和消费需求，促进经济稳定。公开市场业务不仅从总体上调节房地产供给和需求，而且通过买卖住宅债券，直接调节投入房地产开发和消费的货币供应量，达到控制房地产经济总供给和总需求趋向平衡的目的。3．法定存款准备金率。这是指政府规定的商业银行向中央银行交存的存款准备金占总存款量的比例。中央银行通过提高或降低存款准备金数量，影响商业银行的贷款能力，从而控制信贷总量。提高存款准备金率，提高商业银行向中央银行交存的法定准备金，可以使商业银行收缩信贷，从而紧缩货币供应量，抑制投资和消费增长。反之，降低存款准备金率，减少商业银行向中央银行交存的法定准备金，使商业银行可贷资金量增加，扩大货币供应量，鼓励投资，刺激消费。存款准备金率的高低，通过商业银行信贷投放量，使房地产信贷扩张或收缩，从而使房地产总供给和总需求得以有效控制。4．再贴现率。再贴现率是指中央银行对商业银行及其他非银行金融机构的再贷款利率。各商业银行主要通过两种方式向中央银行贷款：一是将各种票据如国库券等政府公债，向中央银行再贴现；二是用自己所拥有的政府债券和其他财产为担保，向中央银行贷款。中央银行运用提高或降低贴现率的办法来调节货币投放量。当经济过热时，中央银行通过提高再贷款标准和利率，限制商业银行的融通资金量，紧缩信贷；反之，当经济衰退时，则中央银行通过降低再贷款标准和下调再融资利率，扩大商业银行融通资金量，扩张信贷。再贷款利率的高低直接影响商业银行的信贷规模，从而也调节其对房地产开发投资和消费的贷款总量。上述金融工具所体现的货币政策对整个国民经济都发挥着关键性的调节作用。作为国民经济重要组成部分的房地产业，它的开发建设和消费都离不开金融业的信贷支持。政府运用货币政策，合理安排流入房地产业的资金总量，就可以达到控制和调节房地产经济发展水平的目的。三、房地产宏观调控中的财政政策财政政策，就是政府运用财政收支的各种工具，通过调节国民收入分配、再分配的方向和规模，以达到经济总量平衡和结构平衡目的的政策手段。在宏观调控中，财政政策具有最直接、最有效的作用。对房地产经济的宏观调控，财政政策也同样起着十分重要的作用。财政政策的主要内容包括两个方面：一是政府的财政收入政策；二是政府的财政支出政策。（一）税收政策财政收入政策主要是税收政策，通过税种和税率的变动，来调节社会总供给和总需求。税收对房地产经济宏观调控的作用主要体现在以下两方面：（1）税收对房地产市场消费需求的调节作用。在房地产市场交易中，税种增加、税率提高，将使市场需求减少；反之，则相反。（2）税收对房地产市场供给的调节作用。对房地产开发企业的税种增加、税率提高，导致开发成本上升，投资的预期收益减少，抑制房地产投资增长率，促使其下降；反之，税种减少，税率下降，投资的预期收益增加，促进房地产开发投资增长率上升。例如，1997年我国取消对房地产企业的48种不合理收费，减轻了企业负担，使房地产开发投资迅速回升。契税从6%降至3%，减轻购房负担，促使住房消费需求增加，所以，正确实施税收政策，合理税费，是对房地产经济实施宏观调控的重要手段。（二）财政支出政策财政支出对调节国民收入的分配和再分配，调节社会总需求，调节生产和供给，调整产业结构等方面都有重要作用。从对房地产经济的调节和控制来讲，首先，在财政支出中，增加或减少对房地产开发投资量，会直接影响投资品需求和房地产商品供给量。如近年来国家为扩大内需，增加对住宅建设的投资，既促进了房地产业的发展，又拉动了整个国民经济增长。其次，在财政支出中增加职工工资，实施住房消费补贴，增强了居民购房能力，扩大了住房消费，直接拉动了住房消费需求。再次，通过财政支出结构的变动来调节房地产业在国民经济中的比重，调节房地产业内部各类房地产的比例。如房地产开发建设中，通过增加住宅建设投资、压缩办公用房、商业用房投资，促使房地产业内部结构逐步趋向合理。四、房地产投资政策投资政策是指政府作为宏观经济管理者，根据国民经济发展的总体目标和产业政策的导向，对投资方向、投资规模和投资结构进行调节的政策手段。在市场经济条件下，由于企业是市场经济的主体，也是投资主体，因而除了政府投资可以直接控制之外，主要运用经济手段进行诱导，以达到宏观调控的目标。房地产投资政策主要把握以下两个方面。（一）房地产投资规模控制房地产投资规模直接关系到房地产业的增长速度及其在国民经济发展中的地位和作用的发挥。房地产投资规模受到一系列因素的制约，因此，政府对房地产投资规模的控制，应重点把握以下准则：（1）投资目标准则。房地产投资是全社会固定资产投资的重要组成部分，受到一定时期国家经济发展和结构调整总目标的制约，房地产投资规模必须服从宏观经济总目标的要求，避免盲目扩张或过于滞后，寻求一个比较合理的、与国民经济发展相协调的规模。（2）投资品保证准则。投资品是投资的物质基础。房地产投资必须具备钢材、水泥、木料等建筑材料、土地资源以及相应的配套基础设施条件。必须以此为根据确定投资规模。超过这个限度，会因投资品缺乏而停工待料；如果投资规模过小，也会造成投资品积压，资源浪费。（3）市场需求准则。任何投资都会形成现实的和未来的生产能力和市场供给，最终都要受到市场需求的制约。房地产投资规模的确定，必须建立在社会对房地产商品市场需求的基础上。90年代初，由于房地产投资的高回报率，曾误导一些房地产企业盲目扩大投资，不顾市场需求状况，而到90年代中期建成的商品房集中上市，造成阶段性供给过剩，商品房大量空置，这是一个深刻的教训。所以，政府实施投资政策，要充分利用各种手段，引导房地产企业正确进行投资决策，把房地产投资规模控制在一个合理的区间内。（二）房地产投资结构控制这里所说的房地产投资结构，是指房地产业内部资金投向各种类型和各个方面的比例关系。主要包括：（1）房地产投资的客体结构，即投资于生产用房、商业用房、办公用房、游乐设施和住宅等方面各种房地产类型，一般来说住宅建设投资应占主体地位，在住宅中尤以满足中等和中低收入家庭需要的普通商品住宅为主。（2）房地产投资的时间结构，即房地产投资在各个年份均衡增长，以与市场需求增长相适应。避免因过于集中而引起大起大落，造成阶段性供求失衡。（3）房地产投资的空间结构，即房地产投资要素在全国各地区中比例关系的合理配置，力求做到地区分布相对平衡。目前我国的房地产投资70％左右集中在东南沿海经济发达地区，过于集中，而中西部地区则相对落后，应作出适当调整。五、房地产宏观调控中的法律手段市场经济是法制经济，国家通过规范经济活动的准则来调节市场经济的有序运行。对房地产业进行宏观调控的法律手段，是指政府通过立法和司法，运用法律、法规来规范房地产经济运行秩序，引导房地产业健康发展的方法和手段。法律手段具有强制性、规范性、稳定性，并具有普遍的约束性，是间接宏观调控的重要手段。广义上的房地产法，是指调整房地产经济关系的各种法律和法规的总和。具体来说，就是指调整公民之间、法人之间、公民与法人及国家之间在房地产权属、开发建设、交易管理等与房地产相关的各种社会关系的法律规范的总称。狭义的房地产法仅指直接调整房地产关系的法律法规，如《中华人民共和国城市房地产管理法》等。与一般法律相比，房地产法具有以下特征：（1）主体的多样性。任何组织和个人都会与房地产发生这样那样联系，由此形成涉房利益关系，从而使房地产法律关系的权利主体和义务主体呈现多样性。（2）调整关系的综合性。房地产法调整的房地产关系较为复杂，既包括房地产所有者、使用者、经营者依法享有的所有权、使用权和经营权等各种社会关系，又包括房地产开发、经营、管理以及涉外房地产等各项活动及其引起的纵向、横向的社会关系，因而综合性特征十分突出。（3）调整手段的交叉性。房地产法属经济法、行政法、民事法下的子法，自然就有三种基本法采用手段的叠合交叉的特点。（4）权属的基础性。作为不动产的房屋财产和土地财产，其转移并非实际物体发生移位，而是权利主体发生变动（交易和转让），房地产权属的设定转移都必须办理权属登记，所以房地产法律规范是一个以权属为基础的法律规范。运用法律手段规范房地产经济运行，必须充分考虑房地产法的上述特点。房地产法律手段的调控，是通过立法和司法来实现的。立法是指房地产法规的制定。房地产法律体系应当包括：土地征用、土地批租、房地产企业的开发经营、住宅建设、房地产交易以及租赁、抵押、房地产产权登记、房地产估价、房地产金融、房地产售后服务和中介服务等内容，它主要调整房地产方面的经济法律关系、民事法律关系和行政法律关系。我国已公布的房地产法规主要有《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及一些有关的条例等，但缺门较多，如住宅法、物权法尚未出台，很不健全，借鉴国外的经验还需花大力气建立房地产法律体系。同时，还要加强房地产司法。近年来随着房地产交易活动的扩大，涉房经济纠纷明显增多，加强司法工作，能够及时、准确、公正地解决各种纠纷，有力地打击违法犯罪活动，维护正常的房地产经济运行秩序，促进房地产业发展。六、房地产行业的行政管理和计划管理（一）房地产行业行政管理的必要性行政手段包括行政政策法令、规划以及少量的指令性计划手段等，它是直接的宏观调控手段。相对其他行业来说，房地产行业的行政管理和计划管理更为必要。这是因为：第一，房地产开发与城市建设的发展关系极为密切，盲目布点和开发会导致城市布局结构失衡，而由于房地产是不动产，位置固定，一旦出现失衡，调整极为困难，或者要花费很大代价来调整，因此，必须由政府出面进行统一的城市规划，制定必要的行政法规来加以严格管理。第二，土地是稀缺资源，不能再生，城市土地的合理利用和开发，是直接关系到城市建设可持续发展的重大问题，只有政府通过行政手段，统一管理土地，加强土地规划，才能保证土地资源配置的高效率，避免浪费。第三，市场机制配置房地产资源固然能发挥基础性的调节作用，但同时也存在着盲目性、滞后性等缺陷和弱点，容易引起大起大落等不稳定性，造成供求失衡。因此，政府必须通过行政手段和计划手段，实施必要的行政管理，直接干预房地产经济活动，以保证房地产业的健康发展。正因为上述理由，世界各国政府都加强了对房地产业的行政管理，房地产开发经营已成为各国政府行政干预最深的一个领域。（二）房地产行业行政管理的内容和作用房地产行政管理的内容及其作用，大致可概括为以下几方面：1．加强土地管理，实施可持续发展战略。土地政策是宏观调控的重要手段。为了保证土地、特别是城市土地的合理利用和节约使用，发挥土地资源的最大效能，政府必须通过行政立法、行政手段等措施，加强土地管理。为此各国政府都制定了《土地法》，我国也已颁布了《土地管理法》，各省市也颁布了一些地区性的土地行政管理条例。针对我国人多地少的国情，更应节约土地，防止滥占耕地等浪费土地资源的情况发生。城市的土地管理，主要是控制土地使用总规模和使用性质、使用方向，实行土地有偿、有期限、有计划使用制度，通过建房基地计划供应控制房地产开发总规模。土地的利用不仅要满足当代人的需要，而且必须考虑后代人的土地需求，以不损害后代人的利益为原则。因此，必须坚定地实施可持续发展战略。2．制定房地产开发建设计划，协调与国民经济发展的关系。房地产业是国民经济的重要组成部分，既受到国民经济特别是地区经济的制约，又能促进国民经济和地区经济的发展。适应国民经济发展的要求，各级政府和相关部门要根据实际情况制定房地产开发建设计划，把房地产投资纳入社会总投资规模之中，控制投资增长速度和开发建设规模。计划手段主要突出战略性、宏观性和政策性，应以中长期指导性计划为主，实行必要的指令性计划。3．搞好城市规划，保证房地产开发符合城市发展的方向。城市规划是政府行使对房地产业行政管理，调控房地产开发的重要手段。世界各国的中央政府和地方政府都运用《城市规划法》或《城市规划条例》来规范房地产开发行为。城市规划是城市建设发展的整体布局，而房地产综合开发则是其中的一个局部，房地产开发应服从于城市规划的管理，必须坚持从全局出发的原则，才能达到经经济效益、社会效益和环境效益的统一，政府通过城市规划对房地产开发进行控制，引导房地产开发向健康的方向发展。我国的城市规划滞后、朝令夕改的现象比较严重，这一调控手段尚未得到有效的发挥。因此要进一步搞好城市规划，强调城市规划的严肃性和全面性，真正发挥其对房地产开发的调控作用。（三）我国房地产行政管理的发展与完善近10年来，我国政府对房地产行业的行政管理采取了一系列重大改革措施，如土地使用制度改革、城镇住房制度改革、房地产行政管理体制改革，并制定了一些专项房地产法律法规，加强了规范化、法制化管理，但仍跟不上房地产业迅速发展、开发规模日益扩大的形势需要。进一步发展和完善对房地产行业的行政管理仍是一项重大任务。一是要认真研究市场机制调节与房地产行政管理的关系，既不能越俎代庖，也不能放任不管。分清哪些由市场机制调节，哪些应由行政管理，把该管的认真管好。二是要正确处理管理与服务的关系，增强以服务为中心的管理观念，为市场经济主体提供优势服务。三是要把国有房地产企业的资产管理与行政管理区分开来，建立国有资产管理和经营机构，专司国有房地产企业的资产管理职责，精简房地产行政管理机构，专司宏观调控职能。四是要建立房地产行政管理体系，加强管理的力度，简化管理的手续，为改变施政机构杂乱、政出多门的状况，可以采取联合办公的形式，集中处理行政管理事务，使之既便捷又达到高效管理的目的。五是要坚持依法管理，增强行政管理的透明度，体现公开、公平、公正的原则，加强民主管理和科学管理，提高管理水平。第三节我国房地产宏观调控历史回顾1979~1983修改十年允许私人建房，城市居民可以自房地产业复苏、规划指标、购自建；开始住房制度改革，整顿、调整产业结构，下放管理权。1984发展房地发布城建综合开发暂行办法，推房地产开发投资和销售产业行商品化试点，防止盲目加强商品房住宅计划管理，限制房地产发展增长速度放缓。1985~1987发展商品公有住房，补贴、出售住宅，扩大房地修改‘宪法》，允许土地批租；在房地产投资额与销售量比上产业发展；全国城镇分期分批推行住房制度年有大幅度增长。1988进行住房改革；开放房地产市场．制度改革，发布《关于加强房地产市场管理房地产投资和商品房销售增产市场管的通知》，规范市场行为，整顿市场。1989压缩固定资产投资规模，加强治理治理整顿，大规模清理在建项目；房地产开发投资自1986年整顿；推进颁布深化企业经营机制改革的通以来首次出现负增长。1990紧缩银根．发布《土地管理地产业受到国家调控制度改革法实施条例》。政策影响较大．规范房地治理整顿；房地产市场建设全面房地产开发投资和销售量分产业发展；起步；房改开始在全国范围内全别比上年增长33％。1991规范房地产业发展，深化住房制度改革，房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行。1992加快房地引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产成为新的投资热点，产业发展开放房地产价格；扩大市场调控1992年房地产投资731亿；下放权力；发放开发消费元，比上年增长117％；房地产开发企业14万家，是1991年的3倍。商品房价格平均为1034元，比上年增长29％。1993理顺房地开始进行宏观调整；控制投资规由于上年房地产发展速度过快，调整投资结构，规范市场行快的带动，房地产开发投资增房地产业为调节房地产经营收益．开发投资增长165％，商品房销售比上年增长102％，均达到历史最高理，促进房地产业健康持续发展水平．可以说，1993年是房地产发展速度最快的一年。1994加强宏观发布《国务院关于继续加强固定宏观调控深化资产投资宏观调控的通知》，开展房地产开发经营机遏制，整顿金融秩序，全面检查，房地产企业由盲目随从逐步到理智操作，但由于有效需求与有效供给间存在着较大矛盾，致使房地产市场局部出现滞销。1995规范房地加强房地产市场的宏观管理；颁布《房地产管理法》，《增值税法》，房地产市场投资规模无序膨胀己得到有效控制，增长幅度整顿金融秩序；开始实施安居工23％，但供应规模仍然偏大，商品房销售市场不景气，有效需求萎缩，商品房空置严重。1996全面推行住房公积金制度；租金新开工项目得到有效控制，改革公有住房，新的进资结构趋于合理，空置面积增展；政策性抵押贷款制度开始建加。商品房价格持续增长，安居工程顺利推进。增长幅度回落；个人购买商品住宅的比例加大；本年房地产投资和销售额增长幅度分别为2％、13％，发展速度明显放缓，说明宏观治理政策收效明显。1997实行适度从紧的财政政策和货币房地产开发投资比上年同期负增长1．93％，投资结构以住宅为主；个人购买力不断增强。空置商品房仍将困扰房地产市场。商品房价格增幅趋缓，平均售价2017元。1998年

住房分配货币化。1998年7月3日，国发(1998)23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》——1998下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。

2000年：

1．统一房屋中介收费标准

国家计委、建设部联合发出的《关于房地产中介服务收费的通知》，对房地产咨询费、房地产价格评估费、房地产经纪费的收取额度作了明确规定。房地产书面咨询费每份收费300元－1000元；价格评估费按照房地产价格的总额采取差额定率分档累进计收；房屋租赁代理收费均按半月或一月成交租金额标准。房屋代理收费，按成交价格总额.5％－2.5％计收，独家代理的，收费标准可适当提高，但不应超过成交价格的3％。

2．商品房买卖合同印发新示范文本

建设部和国家工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》和有关法规、规章的规定，对过去的《商品房购销合同示范文本》进行了修订完善，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。新版《商品房买卖合同示范文本》将于2001年在全国范围内参考使用。

3．房产测量推行国家规范

我国第一个房产测量国家标准《房产测量规范》正式实施。《规范》推行预售面积的核准制度，即开发商在预售商品房面积之前，必须先到房地产管理部门取得公用面积分摊办法审核确认，并到测绘部门进行预售面积测算后，再办理预售许可证进行预售，以减少预售面积和实测面积的误差。

2001年：

1．1月，关于调整住房租赁市场税收政策的通知

为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康发展，财政部、国家税务总局对房屋出租的税费进行减免。从2001年1月1日起，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税（由5％降为3％），房产税（由12％降为4％），个人所得税（由20％降为10％），使个人出租房屋总体税收负担由原来的17.5％～30％降低为7.3％～14.57％。

2．4月19日

，关于对消化空置商品房有关税费政策的通知

财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知。为消化积压空置商品房，促进房地产市场的健康发展，积极防范金融风险，经国务院批准，《财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》规定：（1）对于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征营业税、契税；（2）对于1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售的，免征营业税、契税；同时对于开发企业在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼、住房（不含别墅、度假村等高消费性的空置商品房），不予免征各种行政事业性收费。

2002年，土地使用权转让规定：

2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为“新一轮土地革命”的开始。土地市场开始了从划拨、协议“暗箱操作”走向招拍挂“阳光操作”的“乾坤大挪移”。2003年，土地市场治理整顿年：1．土地市场治理整顿7月18日、7月30日，国务院办公厅先后发出《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》、《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》

7月31日，国务院再次专门召开全国进一步治理整顿土地市场秩序电视电话会议。8月8日，国务院责成国土资源部与国家发改委、监察部、建设部、审计署五部委联合组成十个督查组，对全国31个省（区、市）的土地市场进行督查。

11月3日，国务院又发出《关于加大工作力度，进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》，提出要通过治理整顿，使违规设立的各类开发区得到清理和规范，乱占滥用耕地和非法转让土地的行为得到依法查处，经营性用地招标拍卖挂牌出让制度得到全面推行和落实，土地市场秩序和土地执法环境得到明显改善。

至2003年12月底，全国共撤销各类开发区2426个，整合294个，基本刹住了开发区“圈地”之风。

2．垂直管理

2003年10月14日，中共中央十六届三中全会公报发布，逾300字的论述涉及土地问题，就在当天，田凤山被宣布免去部党组书记职务。10月28日，十届全国人大常委会决定免去田凤山的国土资源部部长职务。田凤山因有严重违纪问题，被双规。（在规定的时间规定的地点接受调查）（2007年12月6日在哈尔滨逝世，终年68岁）。

2003年12月28日，从全国国土资源厅局长会议上传出消息，我国国土资源管理体制将发生重大变化——省以下国土资源管理部门将实行垂直管理。国土部门虽为土地主管部门，但因人、财、物大权都在当地政府，国土部门领导能不听当地政府的？让你批地你敢不批？明知违法又能怎么样？“公章碗口大，不如领导一句话”——国土部门某种程度上成了“盖章”的部门，管理也只是走过场。

2003年，招标、拍卖、挂牌在全国全面铺开，甚至在雪域高原的西藏也敲响了拍卖的第一槌。据统计，全国以招标、拍卖、挂牌方式出让的土地占有偿用地总面积的33%，比2002年一举高出18个百分点。

3．《物业管理条例》

2003年6月，《物业管理条例》，提出物业服务收费从04年10月1日起实行明码标价。

2004年

政策年：

1．3月31日，71号令

国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，要求从即日起就"开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。2004年8月31日因此被业界称作“大限”。

2．5月13日，《经济适用住房管理办法》

为了加强经济适用房的管理，2004年5月31日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。《办法》明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右。住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。

3．7月底，《物业服务收费明码标价规定》

2004年7月底，国家发改委、建设部下发《物业服务收费明码标价规定》的通知，提出物业服务收费实行明码标价，规定自2004年10月1日起施行。规定明确物业管理企业向业主提供服务应当标明服务项目、收费标准等有关情况。

4．9月2日，《商业银行房地产贷款风险指引》

2004年9月2日中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%，这是继去年央行121文件后金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。

5．10月29日，九年来首次加息

中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。这是央行九年以来首次加息，加息意味着购房的贷款成本增加。这也意味着经过反复的深思熟虑之后，央行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节。央行加息起到一箭三雕的作用

首先，投资增长较快问题一直困扰中国经济，尽管这一现象在今年第三季度出现适度回落，但回落态势并不明显。此次央行加息将巩固中国宏观调控已有成果。通过提高存贷款利率，对抑制投资需求将起到比较明显的作用。

同时，加息还将稳定银行系统，进一步防范和化解金融风险。银行系统是中国金融的关键，也是中国经济稳定的关键。由于居民储蓄存款出现同期大幅度少增，这已经影响一部分银行资金平衡的能力。在一些地区，黑市金融比较活跃，这种状况的持续对银行系统的稳定非常不利。加息可吸引一部分居民存款，使银行资金状况有所缓解。

还有，加息可抑制房地产泡沫。一到九月份，中国商品房销售价格上涨了百分之十三，这是自一九九六年以来最高的涨幅。房价的大幅上涨引起了中低收入阶层的不满，也引起高层重视。提高利率可以抑制房地产的投机性需求，对房地产泡沫的形成起到一定抑制作用。

2004年被称为“政策年”，名副其实。2005年：1．3月17日，央行调整房贷利率，二次加息。央行调整房贷利率，个人住房贷款利率从从2005年3月17日起再次上调。是继2004年10月29日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率后不到5个月，个人住房贷款利率再次上调。

2．3月26日，旧《国八条》。3月26日，国务院向各个省市、自治区印发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，共有八条内容，简称“国八条”。政策内容（旧“国八条”）：（1）高度重视稳定住房价格；（2）切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；（3）大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；（4）严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；（5）正确引导居民合理消费需求；（6）全面监测房地产市场运行；（7）积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

3．4月27日，新《国八条》

4月27日，国务院总理温家宝4月27日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。新“国八条”：（1）强化规划调控，改善商品房结构；（2）加大土地供应调控力度，严格土地管理；（3）加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；（4）完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；（5）运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；（6）加强金融监管；（7）切实整顿和规范市场秩序；（8）加强市场监测，完善市场信息披露制度。

政策解读：旧“国八条”意见言简意赅，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，虽涉及问题较多，但提纲挈领，目标高度一致：那就是稳住房价。新“国八条”条条捆住房价，条条抑制房价涨幅。旧“国八条”以通知的形式发出，是要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，新“国八条”则是具体硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快，并指出加大经济适用房的供应量，将直接平抑房价涨幅，对交易征税力度加大，可以减少投机，加大房地产信息披露，则防止开发商自己的炒作。

4．5月17日—30日，《关于加强房地产税收管理的通知》

5月17日，先税后证。5月27日，各地要公布本地区享受优惠政策的普通住房标准，普通住房的平均交易价格，每半年公布一次。2005年6月1日以后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。符合规定条件的，免征营业税，不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。

2006年：

1．5月17日，“国六条”（即《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》）

（一）切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。

（二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。

（三）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

（四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。

（五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

（六）完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

2．5月29日，“十五条”

5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发[2006]37号），即9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出双70％的标准。此政策旨在通过对住房供应结构的调整，进一步稳定住房价格。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。“双70％”指标——90平方米以下住房须占项目总面积七成以上，居住用地供应量七成用于中低价位中小套型

3．7月11日，“外资限炒令”

7月11日，建设部等5部委下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号），被称为“外资限炒令”，加强对外商投资企业房地产开发经营、境外机构和个人购房的管理。

4．整顿二手房市场

5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发[2006]74号），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房进行销售的全额征收营业税，各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号），从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让20%的个人所得税。9月14日，国家税务总局颁发《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号），加强无偿赠与行为、受赠房屋销售、赠与行为后续管理的税收征管，是国家对二手房行业漏洞的补充，显示了国家规范二手房行业的决心。2007年：1．6月初，加强外资管理。商务部、国家外汇管理局6月初发出《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，通知要求各地商务主管部门严格控制外商投资高档房地产；并严格控制以返程投资方式并购或投资境内房地产企业。

2．8月13日，健全廉租住房制度。8月13日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)下发。文件明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。同时，“24号文”对各地建立健全城市廉租住房制度，提出具体时间表，并且明确了政府财政的支持力度，下半年各城市实施细则将陆续出台。

3．9月27日，提高房贷及二次置业首付比例

9月27日，中国人民银行下发了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，通知对开发贷款、土地储备贷款、住宅及商业用房购房贷款等都做了限制性规定，其中明确规定“第二套”住房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平会随套数增加而大幅度提高。

4．10月8日，土地开发周期

10月8日国土资源部下发《关于进一步加强土地供应调控的通知》，通知明确提出，各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，同时还明确要优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%

（整顿市场次序，打击捂盘惜售）

5．其他

（1）连续四次提高存贷款利率

（2）杭州市：11月，3万方新政。房地产开发项目规模在3万平方米以上的，一次性计划申报的预销售面积以3万平方米以上可售住宅房源为单位进行申报；总项目规模在3万平方米以下的，需一次性进行申报。作为政府的用意，自然是为了打击现今房地产市场中司空见惯的开发商捂盘，降低他们的市场操纵，抑制房价的进一步上涨，让房地产市场更为有序的发展

行内人士称：三万大限，效果有限

2004—2007年央行8次加息过程

第一次

2004年10月29日，九年来第一次加息

一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由1.98%提高到2.25%

一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由5.31%提高到5.58%

第二次

2006年4月28日

一年期贷款利率上调0.27个百分点，由5.58%上调到5.85%

第三次

2006年8月19日

一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由2.25%上调至2.52%

一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由5.85%上调至6.12%

第四次

2007年3月18日

一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由2.52％提高到2.79％

一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由6.12％提高到6.39％

第五次

2007年5月19日

一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点

个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点第六次

2007年7月20日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.06%提高到3.33%一年贷款基准利率上调0.27个百分点

，由6.57%提高到6.84%个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点第七次

2007年8月22日

一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.33%提高到3.60%

一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由6.84%提高到7.02%

个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点

第八次

2007年9月15日

一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.6%提高到3.87%

一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由7.02%提高到7.29%个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点

国家给房地产行业念起了“紧箍咒”继续加强的一年，9月27日国家出台了调节住房信贷新政策业界称之为“9.27新政”，一直跃跃欲试的物业税的开征，都体现出国家的政策调控已从“宏观”延伸到“微观”政策具体的体现。2008年：这一年是戏剧性的一年。年初货币政策将从“适度从紧”改为“从紧”，而财政政策继续保持稳健。下半年随着世界金融危机的影响扩大，央行公布“双率”齐降，货币政策再度从“从紧”向“适度宽松”转变。本来在前期调控政策和金融危机的影响下，房地产投资迅速减少，国际热钱纷纷撤出，房地产市场进入观望状态，成交量日减，房价也有所下降。然而，在调控效果刚刚显现时，政策再次松动，最终导致前功尽弃。

2009年：中国房地产市场从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，调控由“去库存”转变为“挤泡沫”。

2009年12月，为遏制部分城市房价过快上涨，政府决定不再延长2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税免征时限由2年恢复至5年，遏制炒房现象。随后提出了“增加普通商品住房的有效供应；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设”四条详细措施(简称“国四条”)，以岁善促进房地产市场健康发展为目标。国务院各部委陆续出台调控细节，逐渐废除了2008年的刺激房市政策，再次转向稳定房价。2010：遏制房价过快上涨“国五条”“国十条”2010.04.27：以稳定房价为主的房地产调控到了要害时刻。4月27日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)，被称为“史上最严肃的调控政策”

2010.08.02：国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交玙银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。2010.09.04：国家已正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。

2010.09.08：国家统计局开展空置房的调查，试点城市包括北京、上海、广州等四五座城市。2010.09.18：快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。会议强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房。

2010.09.27：国土资源部、住房和城乡建刹涌联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设治理调控的通知》，要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继承向好发展。

2010.09.29：暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居帽岷房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。2010.11.03：住建部等通知，公积金贷款购买90平米以下首套房，首付比例不低于20%，90平米以上不低于30%；二套房首付不低于50%。禁用公积金贷款投机性购房。2011：史上最严厉的调控政策“新国八条”

2011.1.26：日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了八条调控措施。2011.1.27国务院办公厅27日发出通知，对新一轮房地产市场调控作出具体部署，要求进一步做好房地产市场调控工作。通知提出，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。

2011.1.27：财政部国家税务总局发文调整个人住房转让营业税政策：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。第四节我国房地产宏观调控绩效评价中国的房地产市场作为国民经济的重要要素市场之一，一直是国家宏观经济重点调控的对象和领域之一。中国的房地产市场自建立以来，一直受到国家宏观政策的调控和干预。在房地产业的发展过程中，每一次的调控和干预都有力地影响了我国房地产业的发展进程和特征。国家历年对房地产市场的干预和调控简单总结如下：表4．1中国房地产业制度变迁与发展特征(1979-2003)中国房地产市场两次重要的宏观调控评价：1．1993年房地产市场的宏观调控我国经济在经历了1987--1990的发展周期后，1991年经济开始快速回升。以房地产业为例，1990年房地产开发投资出现了自1986年以来首次负增长，1991年房地产开发投资和销售额分别比1990年增长33％和18％，增长幅度较为明显，表明房地产业发展新的一轮增长已经开始(见表4.2，表4.3，图4.1)。1992年以来，随着经济的快速发展，我国的房地产业在市场机制逐步形成、产业政策框架基本确立的背景下，进入了快速发展的时期，并出现了一些热点地区。房地产成为新的投资热点，1992年房地产投资731亿元，比上年增长117％，房地产开发企业1．4万家，是1991年的3倍。商品房价格平均为1034元，比上年增长29％。而到了1993年上半年，房地产开发投资增长速度己达到143.5％。由于1992年房地产发展速度过快的带动，当年房地产开发投资增长165％，商品房销售比上年增长102％，均达到历史最高水平(见表)。可以说，1993年是房地产发展速度最快的一年。(见表4.2、表4-3、图4.1、图4.2、图4.3)。1993年国家对房地产市场的宏观调控取得了明显的成效，主要表现在以下几个方面：（1）房地产开发速度明显减缓到1994年上半年，开发速度已从1993年上半年的143.5％降低到43％左右。从清理开发区、清理土地供应开始，控制房地产开发投资的无序膨胀，消除地产的“虚热”，尽量使房地产的增长速度与社会经济的发展相适应，使房地产的与社会的有效需求相适应。（2）房地产投资结构得到改善各地采取各种重要措煎，加大住宅建设的速度。对已立项的别墅、写字楼、度假村等高