2020年房地产企业十四五规划回顾及展望

2020年房地产企业十四五规划回顾及展望

一、对《破产法》的理解与接受自“政府与法院一体化”模式不断推广以来，许多省市制定了相应的“政府与法院一体化”工作计划。为了实现政府机构与司法机关之间的协调，有效解决企业破产处置相关问题，以“府院联动”机制为基础，充分发挥法院的司法审判职能以及政府部门社会管理和社会服务职能，建立有效的协调机制。在保障民生、社会稳定、财产分配、税收政策、资产分配、金融联动、信用监督、抑制逃税、成本保护以及与企业破产分配有关的其他问题方面，提供适当合法的方法与渠道来规范沟通机制，推进企业破产处置的合法化与高效化，促进高质量的经济发展。但因部分房地产企业缺少对《破产法》，特别是破产重整制度这一法律规定的理解，对破产存在一定抵触心理。当市场经济出现诸如交易不安全、活力不足等问题时，本可以由破产重整程序进行挽救解决，但由于一部分企业甚至有的政府机构部门对于破产重整制度的不了解，对启动破产程序产生了回避、抗拒心理，不愿意启动破产程序，只是一味采用一些治标不治本的方式掩饰企业经营困难这一问题。这种观念导致了“府院联动”机制有时形同虚设，无法真正发挥其作用。政府各职能部门分别掌握着大量企业经营数据，从员工的劳动社保到企业的税收情况以及金融方面的外债担保，等等。但目前的“府院联动”机制，并未将这些数据实时运用起来，只在破产程序开始后各部门才开始调集各项数据，为法院破产审判工作的开展造成了一定阻碍。二、房地产公司破产的困难分析（一）房地产企业破产重整程序中存在的风险房地产企业的行业特性存在前期投入资金多、多方投资、后续资金需求持续期久等特点；存在企业不考虑实际情况盲目扩大规模、民间借贷证据不足债权虚假申报、涉案债权数额庞大，债权抵押权等种类繁多共存等现象。预售是房地产企业常见的经营手段，预售合同的签订使得购房者在未看到实物前就支付了部分价款，一旦房地产开发商背负大量债务发生资不抵债的情况进入破产程序，就无法按照合同约定实际交付房屋，提升了购房者承担的风险。房地产企业一旦因资不抵债走入破产程序，购房者不能按照合同约定验收新房、建筑工人工资无法得到可靠保障等情况无法避免，因涉及面广泛群体数量多，极易激化矛盾。房地产企业因各种特殊性的存在，楼盘的建设需要历经国土部门出让土地、规划部门审批、开发建设、买卖登记等步骤。这些行政单位的职责也并未因房地产企业进入破产重整程序而结束，恰恰相反，在破产重整程序中更加需要各部门之间的配合，从而推动破产重整程序的顺利进行。政府部门作为行政区域内的总指挥，也应对房地产企业破产重整指明方向、提供便利，协调配合。（二）破产重整的统一目标房地产企业破产重整是一项系统性工程，虽有破产管理人协助法院进行工作，但仅依靠双方的力量难以保障效率。实际上，在“府院联动”模式下，虽然政府行政机构与法院对于破产重整程序的目标各不相同，但都需在同一个破产重整程序下实现各自的目标。从政府的角度来看，运用“府院联动”政策推动破产重整进程前行，运用破产法的相关规定平衡各方权益，维系社会稳定的同时拯救危困企业重新立足于市场，促进当地市场经济的繁荣发展。从法院的角度来看，在“府院联动”政策的协助下，提高破产管理人工作效率，通过债权债务的整合来更好解决“难以执行”的问题，为市场经济发展提供了有力的司法保障，并从正面鼓励了其他对于破产一事具有抗拒心理经营困难的房地产企业。为了上述目标的共同实现，必须经过同一破产重整程序，最终实现推动市场经济发展的统一价值目标。从长远的角度来看，形成法院与政府衔接一体，程序化、模式化处置破产重整案件的工作机制。法院主导破产重整工作的方向、政府予以行政辅助、管理人具体执行的联动模式，把三方作为一个整体弥补破产重整工作的不足，提高破产重整工作的市场接受度，让更多的房地产企业愿意通过这一方式重新立足于市场。三、处理好政府职能部门与法院的关系房地产企业的破产重整案件审理周期长、工作繁杂，合理推进房地产企业破产重整案件的工作进行，离不开法院对破产重整案件前进方向的主导，也要依仗政府行政部门在社会管理方面提供的便利。“府院联动”政策出台的目的是使政府更好地发挥其在破产司法程序之外的在社会调整中的作用，通过政策的出台推动制度的建立，最终实现破产市场化、规范化、便捷化，为执行破产重整程序创造条件。在司法部门与政府行政部门协同合作的大前提下，也要把握好各自的职能边界。政府行政部门负责对相关社会问题的解决。政府既不能够缺位，也不能够越位，法院更不能够让位。法院负责房地产企业破产重整的审理工作，明确坚持以法院司法主导为原则，把握程序进行的方向，通过对管理人进行指导监督的方式，不断推动破产重整程序的运行。对于政府部门，可以常设破产协调工作小组，作为长期对接法院破产工作，响应“府院联动”政策的行政部门。除了在破产进程中配合法院工作外，还可以在日常对区域内的企业经营情况进行监测、分类，确定目标企业，有针对性地帮助其顺利走入破产程序。要实现房地产企业破产重整工作的高效完成、质量保证，政府部门要改变当前“独善其身”的工作方式，从行政部门角度服务于破产重整工作，协调各部门及时提供法院或破产管理人需要的相关材料、数据，不增设其他额外要求。对于区域内需要依靠破产重整方式予以挽救的房地产企业帮助其顺利走进破产重整程序，让其重现生机。在当前这个信息飞速传播、数据实时共享的时代，对于破产重整案件的处置也可以搭上时代的“顺风车”。法院可以与政府各相关部门构建区域内房地产企业信息数据共享机制，当其中的某家房地产企业进入破产重整程序时，就可以从中提取相关税务、职工、诉讼等所需数据。减少破产管理人各部门调查、整理材料的时间，加速破产重整程序的进行。四、“府院联动”模式下房地产企业破产重整制度的实现路径由于受新冠疫情全球化、持续化的影响，可能会有越来越多的房地产企业无法继续开展经营活动，需要走入破产重整的程序中。为了市场经济的稳定发展，保护企业及其债权人的合法权益，经营不善的房地产企业依靠破产重整程序起死回生是当前首选。法院、政府部门、破产管理人协同工作是破产重整程序高效完成的基本保障。实践证明，“府院联动”模式下，房