企业国有资产评估报告指南讲解及在实务中的应用

讲解人：肖力?企业国有资产评估报告指南?讲解及在实务中的应用

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety主要内容第一局部“指南〞背景及功能定位第二局部关于报告声明、摘要的编写第三局部关于报告正文的编写第四局部关于报告附件第五局部关于评估说明的编写第六局部关于评估明细表

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety第一局部“指南〞的背景及功能定位中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety一、指南出台的背景〔一〕资产评估报告属性的要求〔二〕效劳于市场、效劳于特定客户的需要〔三〕资产评估准那么体系建设的需要〔四〕财企[2021]343号文件后的制度安排

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety二、与其他准那么的关系〔一〕从准那么体系层面上理解，指南与?资产评估准那么——评估报告?评估报告准那么是〞母子关系根据我国资产评估准那么体系的规划，评估指南包括对特定评估目的、特定资产类别〔细化〕评估业务以及对评估中某些重要事项的标准。2007年11月28日，中评协发布、并于2021年7月1日执行的?资产评估准那么——评估报告?，是根据市场变化和执业实践不断完善评估报告的技术标准，是评估报告的根本要求。根据监管部门的不同要求，从其监管角度对评估报告提出更细的要求，作为?资产评估准那么——评估报告?的“子准那么〞，是更好效劳于国有资产评估领域的重要举措，也是资产评估准那么体系不断完善的必要步骤。国有资产评估关系到国有资产权益，对国有资产评估工程的管理不可能脱离对资产评估报告的管理。?资产评估准那么----报告准那么?是资产评估报告的最低要求，其主要内容是评估报告的根本要求和一般内容构成。?企业国有资产评估报告指南?，是在资产评估报告最低要求的根底上，为满足企业国有资产评估管理的需要，根据企业国有资产评估管理的相关规定，针对性地对五局部内容做出更为详尽的规定，充分反映企业国有资产评估监管的要求。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety〔二〕与各“实体性〞准那么的关系1、实体性准那么、甚至其他程序性准是指南的依据。实体性准那么、其他程序性准那么主要标准评估操作要求的，如：?资产评估准那么——机器设备?第一条，“为标准注册资产评估师执行机器设备评估业务行为……〞；?资产评估准那么——不动产?第一条，“为标准注册资产评估师执行不动产评估业务行为……〞?资产评估准那么——评估程序?第一条为标准注册资产评估师履行评估程序行为，?资产评估准那么——业务约定书?第一条为标准业务约定书的签订、履行等行为……，报告指南必须以这些准那么的要求，提出披露的标准。2、评估报告指南不讨论如何操作的问题。评估报告标准，是反映如何编写、如何出具评估报告的标准性问题，不反映也不讨论具体的评估操作技术问题。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety指南提出评估报告由标题及文号、声明、摘要、正文、附件、评估明细表、评估说明等构成。与?资产评估准那么——评估报告?相比，增加了评估明细表、评估说明。?资产评估准那么——评估报告?未强制要求注册资产评估师在出具评估报告的同时，另行出具资产评估说明和评估明细表。中评协编制出版的?资产评估准那么——评估报告?讲解中提出“对于国有资产评估工程，注册资产评估师可以根据所属的国有资产行政主管部门的要求，另行提供相关评估说明和明细表，作为国有资产评估核准备案专用材料的一局部〞。实际上，本指南中提出的评估明细表相当于?资产评估准那么——评估报告?附件内容中“评估对象涉及的资产清单或资产汇总表〞的细化。〔三〕国资报告指南与评估报告准那么的构成衔接

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety二、关于评估报告准那么与现行国有资产评估报告标准的关系〔一〕评估实践中，已经对现标准进行“取舍〞使用现行国有资产评估工程，主要依据?资产评估报告根本内容与格式的暂行规定〔财评字【1999】91号〕、?资产评估报告内容与格式的补充规定?〔财评字【1999】302号〕、?资产评估操作标准意见〔试行〕?〔国资局国资办发【1996】23号〕等规定的内容与格式编制出具资产评估报告。由于：国有资产管理方式和要求内容的变化；新会计准那么的发布执行；评估准那么的陆续出台原国有资产评估报告内容与格式不适应相关法规准那么的变化。评估实践中，根据国有资产管理方式和要求内容的变化、新会计准那么的发布执行、新出台的评估准那么，对评估说明、评估明细表进行了相应调整做法已经大量出现。这也是制定指南的必要性所在。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety财政部关于实行资产评估准那么有关制度衔接问题的通知财企[2021]343号?企业国有资产评估报告指南?实施后，除金融企业以外的企业国有资产评估报告应当执行?企业国有资产评估报告指南?。金融企业、行政事业单位及其他的国有资产评估报告指南另行制定。在相关指南实施前，金融企业和行政事业单位国有资产评估报告暂参照执行?企业国有资产评估报告指南?的相关要求。?财政部关于印发〈资产评估报告根本内容与格式的暂行规定〉的通知?〔财评字[1999]91号〕即予废止。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety增加了收益法、市场法运用的要求和指导；根据新的企业会计准那么，调整了评估明细表的格式和内容；固化实践中的有效做法，澄清了局部模糊的做法，最大限度地表达可操作性；比方：明确了引用土地使用权、矿业权评估结论的方式和要求等；针对实践中两种方法评估结论差异原因的复杂性，强化评估范围、委托评估资产分析等方面内容；作为评估的根底工作，资产清查应当首先由企业进行，然后根据清查的结果申报资产，将所有评估明细表中“调整后账面值〞取消；将一些重复的内容进行了合并，调整，以进一步方便注册资产评估师编制报告，同时方便国资监管部门对评估工程的审核。〔二〕?企业国有资产评估报告指南?重点予以标准的方面：

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety第二局部关于声明和摘要

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety一、关于报告声明〔一〕国有资产评估报告声明提出的依据?资产评估准那么——根本准那么?第二十二条规定，注册资产评估师执行资产评估业务，应当对评估结论的合理性承担责任。第二十三条规定，遵守相关法律、法规和资产评估准那么，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。?资产评估职业道德准那么——根本准那么?第五条规定，注册资产评估师应当老实正直，勤勉尽责，恪守独立、客观、公正的原那么。第六条规定，注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守相关法律、法规和资产评估准那么。?资产评估准那么——评估报告?第十三条规定，评估报告的声明应当包括以下内容：〔一〕注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原那么，遵循有关法律、法规和资产评估准那么的规定，并承担相应的责任；〔二〕提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制；〔三〕其他需要声明的内容。为了使注册资产评估师有效地防范评估风险，防止评估报告被滥用，并使报告使用者更好地理解报告的内容，注册资产评估师在评估报告中应当重点提醒评估报告使用者关注特别事项可能对评估结论产生的影响，提醒报告使用者注意评估结论所对应的使用限制条件，如评估目的与评估用途、评估报告的使用者等。本指南全面反映了?资产评估准那么——根本准那么?、?资产评估职业道德准那么——根本准那么?和?资产评估准那么——评估报告?的根本要求。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety〔二〕国有资产评估报告声明的内容?资产评估准那么——评估报告?第十三条规定，评估报告的声明应当包括以下内容：〔一〕注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原那么，遵循有关法律、法规和资产评估准那么的规定，并承担相应的责任；〔二〕提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制；〔三〕其他需要声明的内容。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety根据?资产评估准那么——根本准那么?、?资产评估职业道德准那么——根本准那么?和?资产评估准那么——评估报告?的根本要求，结合国有资产评估工程的特点，“指南〞提出声明的根本内容，并提供了可以参考的声明的通用内容。声明的根本内容包括两个方面，一是遵循法律法规，恪守资产评估准那么，并对评估结论合理性承担相应的法律责任；二是提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项和使用限制等内容。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety“注册资产评估师声明”指引

可供参考的内容解释一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。主要是评估遵循的原则和承担的责任，以及评估依据的由委托方和被评估单位（或者产权持有单位）所提供资料本身应承担的法律责任二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位（或者产权持有单位）申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。主要是利益冲突的声明，以切实保证评估公正性四、我们已（或者未）对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。专门对现场工作和产权权属进行了声明，说明注册资产评估师的法定执业范畴五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。专门就评估假设和限定条件的限制做出说明，目的是让评估报告使用者完整准确理解并利用评估报告。理论上，任何一个评估结论都是在一定的假设和限定条件下成立的，假设和限定条件的任何变化都将改变评估结论。基于这一理论设定的声明，不仅有助于评估报告使用者全面准确理解评估报告和合理利用评估结论，也有助于评估机构和注册资产评估师有效地规避评估风险。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety〔三〕本卷须知：提供的可以参考的声明指引内容，仅仅是针对一般情况提示的一般性声明内容，在执行具体评估业务时，还应当就评估工程的具体情况，增加或细化声明内容。——如境外资产，因时间或费用的限制，委托方和相关当事方提出不进行现场核实工作，在不违背评估准那么的前提下，评估师采取了其他有效程序进行了核实，并对评估对象的价值进行估算发表了专业意见，在特殊事项充分披露的前提下，应当声明未进行现场核实的原因以及可能对评估结论产生的影响，以及对经济行为实现的参考作用的适用性。本指南第八条提出，评估报告声明应当提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项和使用限制等内容。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety二、报告摘要〔一〕评估报告摘要的作用?资产评估准那么——评估报告?第十四条规定，评估报告摘要应当提供评估业务的主要信息及评估结论。91号文件规定，评估机构应以较少的篇幅，将评估报告书中的关键内容摘要并刊印在评估报告书正文之前，以便使各有关方了解该评估报告书提供的主要信息，方便企业在注册等情况下的使用。“摘要〞与资产评估报告书正文具有同等法律效力，并按评估报告的统一格式要求由注册资产评估师、评估机构法定代表人及评估机构等签字盖章并暑明提交日期。此规定的旨在将“摘要〞作为一个独立的文件〔或者与评估报告同等法律地位的〕，以在一些情形下独立使用。本指南提出，简明扼要地反映经济行为、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、评估方法、评估结论及其使用有效期、对评估结论产生影响的特别事项等关键内容。尽管与?资产评估准那么——评估报告?和91号文件衔接一致，但对其作用进行了调整，改变了“摘要与资产评估报告书正文具有同等法律效力〞的说法和做法，具体由“不需要另行签字盖章〞表达。其作用是方便评估报告使用者快速了解评估的主要情况和评估报告的主要信息，摘要仅仅是为了方便国有资产评估工程管理〔如出具“评估核准文件〞和“评估工程备案表〞；企业办理产权登记；股权设置等相关手续〕，而不能将摘要单独用于其他经济或行政行为〔如工商注册〕。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety〔二〕评估报告摘要的内容特别指出：对评估结论产生影响的特别事项，并不是将评估报告正文的“特殊事项说明〞的内容全部反映在摘要中，而是反映在已确定评估结论的前提下，已发现可能影响评估结论，但非注册资产评估师执业水平和能力所能评定估算的有关重要事项。对资产评估结论影响程度较大的判断标准，应根据事项本身的性质和事项影响的金额判断和选择。比方，一笔涉诉的、法院正在受理的或有债务，账面未反映，但难以判断最终情况，它将直接导致评估结论的不确定性，同时也应提醒报告使用者。有的对评估结果影响重大的“评估基准日期后重大事项〞，直接导致评估结论使用时的不确定性，也应提醒报告使用者，评估结果未反映该期后事项的影响。再比方其他专业机构出具的报告结论“引用〞，涉及到“引用〞土地、矿权评估的情况。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety〔三〕摘要的效力和签字问题1、评估报告摘要签字及位置本指南明确提出摘要一般不需要签字盖章，并且置于评估报告正文之前。既然不需要签字，一般不认为可以单独使用。2、评估报告摘要提示文字本指南沿用91号文件规定的内容，“以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估工程的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文〞。本段规定可以理解为，摘要尽管反映了评估报告的关键内容和主要信息，但还缺乏以合理理解评估结论，以提示评估报告使用者应当按照评估报告正文的内容理解评估报告和合理使用评估结论。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety第三局部关于报告正文

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety一、报告正文的构成与?资产评估准那么——评估报告?相比，除为了标准和统一企业国有评估报告格式，从而增加“绪言〞格式内容外，其他构成根本一致。《资产评估准则——评估报告》《企业国有资产评估报告指南》第十五条评估报告正文应当包括：第十条评估报告正文应当包括：无（一）绪言；（一）委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者；（二）委托方、被评估单位（或者产权持有单位）和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况；（二）评估目的；（三）评估目的；（三）评估对象和评估范围；（四）评估对象和评估范围；（四）价值类型及其定义；（五）价值类型及其定义；（五）评估基准日；（六）评估基准日；（六）评估依据；（七）评估依据；（七）评估方法；（八）评估方法；（八）评估程序实施过程和情况；（九）评估程序实施过程和情况；（九）评估假设；（十）评估假设；（十）评估结论；（十一）评估结论；（十一）特别事项说明；（十二）特别事项说明；（十二）评估报告使用限制说明；（十三）评估报告使用限制说明；（十三）评估报告日；（十四）评估报告日；（十四）注册资产评估师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人或者合伙人签字。（十五）签字盖章。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety资产评估报告基本内容与格式的暂行规定（财评字【1999】91号）《企业国有资产评估报告指南》评估报告书正文应按照以下基本内容和格式撰写：第十条评估报告正文应当包括：1、首部；无2、绪言：1、绪言；3、委托方与资产占有方简介：2、委托方、被评估单位（或者产权持有单位）和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况；4、评估目的；3、评估目的；5、评估范围与对象；4、评估对象和评估范围；无5、价值类型及其定义；6、评估基准日；6、评估基准日；7、评估原则；无8、评估依据；7、评估依据；9、评估方法；8、评估方法；10、评估过程；9、评估程序实施过程和情况；无10、评估假设；11、评估结论；11、评估结论；12、特别事项说明；12、特别事项说明；无13、评估报告使用限制说明；13、评估基准日期后重大事项；（含在特别事项说明内）14、评估报告提出日期；14、评估报告日；15、尾部。15、签字盖章。与91号文件相比，指南无首部、评估原那么、评估基准日期后重大事项，增加评估假设、评估报告使用限制说明。91号文件规定的“首部〞，是对标题的格式与内容和评估报告书序号的标准，在本指南中单独予以标准。91号文件中的“评估基准日期后重大事项〞，在本指南中第22条专门标准了“特殊事项说明〞的内容〔含评估基准日期后重大事项〕

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety格式化的评估报告有利于提高管理部门的工作效率，这是制定国有资产评估报告指南的目的之一，由此，细化要求显得很有必要。因此，本指南参考91号文件的相关内容，提出应写明该评估报告的委托方全称、受托评估事项及评估工作简要情况，并提出企业国有资产评估报告绪言的格式内容如下：×××〔评估机构全称〕接受贵单位〔公司〕的委托，根据有关法律、法规和资产评估准那么、资产评估原那么，采用×××评估方法〔评估方法名称〕，按照必要的评估程序，对×××〔委托方全称〕拟实施×××行为〔事宜〕涉及的×××〔资产——单项资产或者资产组合、企业、股东全部权益、股东局部权益〕在××××年××月××日的××价值〔价值类型〕进行了评估。现将资产评估情况报告如下〞。在描述中，应当注意：评估方法应采用“公允〞二字，不应采用“法定〞等其他文字；评估程序应采用“必要〞二字，不应采用“法定〞等其他文字；市场价值采用“作出公允反映〞，不应采用“确定〞、“评估〞等其他文字。二、评估报告绪言

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety1、根本要求〔1〕所有描述，应客观、真实，并有依据来源。比方一些经营统计资料、获奖情况、行业地位、名次、排位等数据，因评估师并未对该信息尽职调查和核查，原那么上应谨慎在报告书中出现。〔2〕篇幅不应太大，有的报告书70%是委托方与资产占有方简介的内容，而且根本与?资产评估说明?中委托方和相关当事方编写的?关于进行资产评估有关事项的说明?内容一致。报告书中该内容，应该是评估师尽职调查的结果的客观而真实的反映。〔3〕不得带有诱导、恭维和推荐等情形的陈述，也不得出现评估机构介绍性内容。比方：“是西北地区最大的钢铁企业〞、“市场占有率到达90%〞等内容。〔4〕应清楚介绍涉及的经济行为文件〔比方：协议、决议、批复文件等〕的形成过程和日期。并将该经济行为文件列示于备查文件中。三、委托方、被评估单位〔或者产权持有单位〕和业务约定书约定的其他评估报告使用者的概况

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety2、关于被评估单位〔或者产权持有单位〕〔1〕“被评估单位〞的概念是?企业价值评估指导意见?〔试行〕中提出的〔该意见提出的“被评估企业〞的概念〕。〔2〕2006年12月12日，国务院国有资产监督管理委员会下发的?关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知?〔国资委产权[2006]274号〕附件3“?国有资产评估工程备案表?、?接受非国有资产评估工程备案表?填报说明〞中，提出产权持有单位是“评估对象的产权持有单位〞，评估对象分为企业法人财产权范围内的资产〔如:流动资产、固定资产、无形资产等〕和企业所持产权〔股权〕，该附件提出，当评估对象为企业所持产权〔股权〕时，填写被评估企业的单位全称〔如：XXX有限责任公司、XXX股份等〕。如果评估对象为非国有单位企业法人财产权范围内的资产，那么填写相应资产名称，如:流动资产、固定资产、无形资产等；如果评估对象为非国有单位企业所持产权〔股权〕，那么填写被评估企业的单位全称，如：XXX有限责任公司、XXX股份等。〔3〕指南除沿用?资产评估准那么--评估报告?的委托方、业务约定书中约定的其他评估报告使用者外，增加“被评估单位〔产权持有单位〕〞，将被评估企业与产权持有单位列为互用概念，当为单项资产或资产组合时，被评估单位〔产权持有单位〕即是该单项资产或资产组合的拥有者〔法人资产〕，当为企业价值评估时〔企业整体价值、股东全部权益价值或局部权益价值〕，被评估单位〔产权持有单位〕即是该国有单位企业所有产权〔股权〕的被投资单位企业。在实践中，委托方、业务约定书中约定的其他评估报告使用者，可能多与被评估单位〔产权持有单位〕为同一人，此时应按照本指南的要求，委托方与被评估单位〔或者产权持有单位〕为同一企业，按对被评估单位的要求编写。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety3、关于繁简程度根据国有资产评估工程的实践，指南中：对委托方和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况描述要求较简单，对委托方或可以具体明确的使用者，一般包括名称、法定住所及经营场所、法定代表人、注册资本及主要经营范围等。对被评估单位〔或者产权持有单位〕概况分企业价值评估和单项资产或者资产组合评估两种不同的业务，提出不同的繁简要求。委托方与被评估单位〔或者产权持有单位〕同一人时，按被评估单位〔或者产权持有单位〕要求编写。

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从评估机构的角度看，评估目的是通过评估工作为委托方提供特定经济行为所涉及资产的公允价值尺度；从委托方的角度看，评估目的是为实施经济行为所涉及的资产寻求公允的价值尺度。无论是评估机构还是委托方的角度，评估目的决定了评估价值的内涵，从而决定了评估应选择的价值类型，进而影响着评估方法的选择与运用。同样的资产，评估目的不同，其价值也不同。资产评估是为特殊经济行为涉及的资产提供价值参考依据的执业行为，其评估目的是依据拟实施的经济行为确定的，依据拟实施的经济行为确定了评估目的，评估价值类型、评估方法才得以确定。四、评估目的及对应的经济行为企业国有资产拟实施经济行为依法实施审批。“指南〞要求注册资产评估师应当在评估报告中清晰、明确地说明两方面的内容，一是本次资产评估的目的，二是评估所对应的经济行为以及该经济行为获得批准的相关情况或者其他经济行为依据。评估报告只能在特定的评估目的下具有有效性。1、评估对应的经济行为

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety根据中华人民共和国某部委199×年×月×日某函[××]号文?关于中国AA重组方案有关问题的批复?、中国AAA股份〔境外〕200×年×月×日给某委的报告及中国AA200×年×月×日向中国证券监督管理委员会报送的?中国AA关于将CC业务资产和业务注入〔境外〕上市公司的报告?〔中国AA计财字[2003]××号文〕，中国AA拟出售其拥有的CC有限责任公司的股权给中国AAA股份。本次评估目的为：为中国AA拟出售其拥有的CC有限责任公司股权事宜，提供CC有限责任公司股东权益价值参考依据。上述经济行为文件收录于本报告书备查文件中。2、评估目的描述例如

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety1、?资产评估准那么——评估报告?第十八条：评估报告中应当载明评估对象和评估范围，并具体描述评估对象的根本情况，通常包括法律权属状况、经济状况和物理状况。不仅规定在评估报告中应该载明评估对象和评估范围，还规定要具体描述评估对象的根本情况，通常包括“法律权属状况〞、“经济状况〞和“物理状况〞。2、?企业价值评估指导意见?第十二条：企业价值评估应当明确“评估对象及其相关权益状况〞。企业价值评估工程评估对象的披露至少可包括四个方面的内容：一是企业价值的评估对象及根本情况：即是企业整体价值或全部股权价值或局部股权价值；涉及交易的为局部股权价值时的持股人及股权比例；涉及交易的股权为流通股或非流通股、控股权或少数股权等等。二是纳入评估范围的资产及权益状况：即资产类型、帐面金额及主要资产权益状况；特殊资产，如无帐面记录的无形资产，租赁使用的帐外的，挂靠的资产及权益状况。三是需作单独评估或处理的溢余资产，非经营资产，无效资产等资产及权益状况。五、评估对象与评估范围〔一〕相关已有标准

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety与91号文件，指南根据?资产评估准那么——评估报告?的规定，在明确相关概念的根底上，细化标准了国有资产评估工程不同情形下的评估对象与评估范围的描述。1、明确了相关概念实际上，在中评协已经发布的一系列评估准那么，均对评估对象和评估范围根本情况的描述进行了标准。如：?企业价值评估指导意见〔试行〕?第四十三条：“注册资产评估师应当在评估报告中明确说明评估对象、评估对象的存在状况、权利状况和受到的限制。〞?资产评估操作标准意见(试行)?第一百二十一条：“评估范围和对象说明经济情形涉及的资产的范围、类型、所处位置、归属的生产经营单位、处置方式等〞。对于企业价值评估，评估对象分为两类，即企业整体价值、股东全部权益价值或股东局部权益价值，与此对应的评估范围是评估对象涉及的资产及负债内容，包括房地产、机器设备、股权投资、无形资产、债权和债务等。特别指出的是股东全部权益价值和股东局部权益价值作为评估对象，采用资产根底法对其评估时，股东权益对应的法人资产和负债是评估范围，本身并不是评估对象。〔二〕本指南标准

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety2、细化标准了国有资产评估工程不同情形下的评估对象与评估范围指南，分企业价值评估工程和单项资产或者资产组合两种不同的情形，标准了评估对象和评估范围的信息披露。单项资产或者资产组合评估工程，除?资产评估准那么——评估报告?规定的描述评估对象的法律权属状况、经济状况和物理状况等根本情况外，借鉴了91号文件规定内容的精神，增加了说明委托评估资产的数量〔如土地面积、建筑物面积、设备数量、无形资产数量等〕内容。如资产类型、规格型号、结构、数量、购置〔生产〕年代、生产〔工艺〕流程、地理位置、使用状况、企业名称、住所、注册资本、所属行业、在行业中的地位和影响、经营范围、财务和经营状况等。资产评估机构和人员应当特别了解有关评估对象权利受限状况。企业价值评估工程，评估对象与评估范围的描述，考虑了采用两种评估方法的实际情况，也考虑了国有资产评估工程管理对审计的要求，考虑了国有资产评估工程同时委托其他专业评估并引用其评估结论的情况，同时考虑到采用收益法和资产根底法两种评估方法对企业价值评估时，被评估企业申报的账面记录或者未记录的无形资产、企业申报的表外资产等具体情况，对最终分析确定评估结论时的前后照应。比方：，被评估企业账面未记录的无形资产或者账面有记录，根据资产重组方案或类似文件不纳入评估范围，而收益法评估收益预测中难以分割的经营性资产，在分析确定评估结论时，应当考虑选择与资产重组方案或类似文件相一致的评估范围的评估结论。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety3、评估对象和评估范围与经济行为一致性的问题评估对象和评估范围与经济行为一致性，是国资监管机构的要求。2005年8月25日，国务院国有资产监督管理委员会发布的?企业国有资产评估管理暂行方法?〔国资委第12号令〕第十二条规定，凡需经核准的资产评估工程，企业在资产评估前应当向国有资产监督管理机构报告“资产评估范围确实定情况〞；第十五条规定，企业提出资产评估工程核准申请时，应当向国有资产监督管理机构报送“与评估目的相对应的经济行为批准文件或有效材料〞、“所涉及的资产重组方案或者改制方案、发起人协议等材料〞、“与经济行为相对应的审计报告〞；第十六条规定，国有资产监督管理机构应当对以下事项进行审核“资产评估范围与经济行为批准文件确定的资产范围是否一致〞。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety本指南中提出企业价值评估中，应当说明“委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围是否一致，不一致的应当说明原因〞。是要求注册资产评估师反映企业出具的?关于进行资产评估有关事项的说明?关于评估对象与评估范围的说明的内容要求，以从评估报告内容层面，满足国资监管机构的要求，而不是由注册资产评估师判断委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致性。企业价值评估的一般范围即企业价值评估的产权范围。从产权的角度界定，企业价值评估的范围应该是企业的全部资产。包括企业产权主体自身占用及经营的局部，企业产权主体所能控制的局部，如全资子公司、控股子公司，以及非控股公司中的投资局部。在具体界定企业价值评估的资产范围时，应根据以下有关数据资料进行：〔1〕企业的资产评估申请报告及上级主管部门批复文件所规定的评估范围；〔2〕企业有关产权转让或产权变动的协议、合同、章程中规定的企业资产变动的范围。因此，评估对象和评估范围是委托方和相关当事方根据其拟实施的经济行为确认，并提供给评估机构的，一般应要求委托方和相关当事方在申报表或申报材料上签名盖章，在形式上确认评估对象和评估范围。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety〔一〕标准价值类型的依据?资产评估准那么——根本准那么?第十四条规定，注册资产评估师执行资产评估业务，应当根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型，并对价值类型予以明确定义。?资产评估准那么——评估报告?要求披露评估选用何种价值类型、选择该种价值类型的理由、并对价值类型进行明确定义。?资产评估价值类型指导意见?第二十六条规定，注册资产评估师应当根据?资产评估准那么——评估报告?对价值类型及其定义进行披露。六、价值类型

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety〔二〕国有资产产权管理领域一般使用市场价值类型根据国有资产评估工程，特别是涉及产权管理领域中的评估工程，无论是协议转让还是进场交易，一般都要求选择市场价值类型。2005年8月25日，国务院国有资产监督管理委员会发布的?企业国有资产评估管理暂行方法?〔国资委第12号令〕第二十二条规定，企业进行与资产评估相应的经济行为时，应当以经核准或备案的资产评估结果为作价参考依据；当交易价格低于评估结果的90%时，应当暂停交易，在获得原经济行为批准机构同意前方可继续交易。根据自2021年5月1日起施行?中华人民共和国企业国有资产法?第五十五条规定，国有资产转让应当以依法评估的、经履行出资人职责的机构认可或者由履行出资人职责的机构报经本级人民政府核准的价格为依据，合理确定最低转让价格。这些规定都表达了市场价值类型的根本要求。投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。而且在评估业务执行过程中，考虑并使用了仅适用于特殊投资者或者某一类投资者的特定评估资料和经济技术参数。尽管目前国有资产评估工程实践中，外表存在已经确定特定投资者或者某一类投资者的情况，但根据国有资产管理的宗旨和评估业务执行中很难考虑并使用仅适用于特殊投资者或者某一类投资者的特定评估资料和经济技术参数，投资价值类型一般不适用产权管理领域中的评估工程。鉴于上述情况，本指南明确规定，企业国有资产评估工程应采用市场价值类型，选择市场价值以外的价值类型时，应当说明选择理由及其定义。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety〔三〕特殊交易情形下价值类型的选用在非产权管理领域中的评估工程，如处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值评估；机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计，一般认为是可以采用非市场价值类型。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety〔四〕市场价值类型定义例如市场价值与市场价值以外的价值〔非市场价值〕的划分有三个根本标准，一是资产评估时所依据的市场条件，是公开市场条件还是非公开市场条件；二是资产评估时所依据的被评估资产的使用状态，是正常使用〔最正确使用〕还是非正常使用；三是评估时所使用的信息资料及其相关参数的来源，使用的是公开市场信息数据还是非公开市场的信息数据。据此，市场价值可以理解为资产在评估基准日公开市场上最正确使用〔或正常使用、最有可能使用〕状态下可能实现的交换价值的估计数额。或者说评估资产价值依据的所有信息资料都来源于公开市场的资产评估价值结论是市场价值。根据?资产评估价值类型指导意见?，“当注册资产评估师所执行的资产评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时，注册资产评估师通常应中选择市场价值作为评估结论的价值类型〞。“市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额〞。国有资产评估报告中市场价值定义可使用此定义例如。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety〔一〕评估基准日的涵义资产价值是时点价值，资产价值不同的时点其价值是不同的。资产评估，就是以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。为了表达一定时点上的价值，评估选择的作价标准、参数等依据，应该在评估基准日有效。?资产评估操作标准意见〔试行〕?中第二十二条指出：“评估基准日是评估结论开始成立的一个特定时日。在形成评估结论过程中所选用的各种作价标准、依据也要在该时点有效〞。七、评估基准日

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety〔二〕评估基准日确实定1、国有资产评估工程评估基准日确定主体?资产评估操作标准意见〔试行〕?中第二十二条规定，在征求委托方意见的根底上，评估机构选定评估基准日。?评估报告根本内容与格式的暂行规定?〔财评字［1999］91号〕中规定，评估基准日确实定应由评估机构根据经济行为的性质与委托方协商确立，并尽可能与评估目的的实现日接近。由国务院国资委编写出版的?企业国有资产评估管理操作指南?中提出：“评估基准日一般由委托方和评估机构根据经济行为的性质协商确定〞。这些规定均表达“共同〞、“协商〞的观点，现实评估实务当中也多为此情形，与?资产评估准那么——业务约定书?也根本接近。评估基准日确实定在资产评估中影响重大，评估基准日应根据经济行为的性质确定，并尽可能与评估目的的实现日接近是根本原那么。究竟是谁确定，是完全由委托方确定，还是由“委托方确定，注册资产评估师可以根据专业经验提供建议〞，“注册资产评估师根据评估业务具体情况确定〞。主流的看法是“委托方确定，注册资产评估师可以根据专业经验提供建议〞，即协商、约定等方式下，主体还应是委托方，注册资产评估师可以提供建议。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety2、确定评估基准日需考虑的主要因素?资产评估操作标准意见〔试行〕?中第二十二条规定，选择的评估基准日，应有利于保证评估结果有效地效劳于评估目的，尽量减少和防止评估基准日后的调整事项，准确划定评估范围，准确高效地清查核验资产，并合理选取评估作价依据。评估过程中要及时地调整不适宜的基准日。由国务院国资委编写出版的?企业国有资产评估管理操作指南?中提出，基准日的选择应可能与相应经济行为的实现日接近，同时考虑会计报表的编制日期，一般选择在月末、季度末或年末。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety〔三〕评估基准日的披露内容作为程序性准那么的本指南，仅仅是标准披露那些内容的问题，因此本指南并不涉及由谁确定、考虑那些因素，而是标准应披露那些应当披露的内容。有意见提出，由委托方确定的基准日，一无需披露委托方的考虑，二也无法披露委托方在确定评估基准日时考虑了那些因素，这种意见是不全面的。?资产评估准那么——评估报告?第二十条规定，评估报告应当载明评估基准日，并与业务约定书约定的评估基准日保持一致。?资产评估准那么——业务约定书?中规定，业务约定书的内容也有评估基准日，也就是说至少评估基准日确定是约定达成一致的结果，不存在委托方在确定评估基准日时考虑了那些因素的问题。与?评估报告根本内容与格式的暂行规定?〔财评字［1999］91号〕相比，本指南仅仅要求披露评估基准日本身〔含格式〕以及确定评估基准日所考虑的主要因素。没有要求对确定评估基准日对评估结果影响程度做出明确的揭示，申明评估中所采用的价格是不是评估基准日的标准，如不是那么说明原因等内容。与?资产评估操作标准意见〔试行〕?相比，也没有要求说明一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。主要考虑是：〔1〕“评估基准日对评估结果影响程度〞难以确定，即使在市场环境频繁变动，不同基准日对评估价值影响较大，也存在国有资产流失等，充其量是基准日选择不当。〔2〕“申明评估中所采用的价格是不是评估基准日的标准，如不是那么说明原因〞本身不符合评估基准日的涵义。〔3〕“一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准〞，本身也是评估基准日的涵义。因此，本指南不再要求披露确定评估基准日对评估结果影响程度，以及评估中不采用非评估基准日的价格标准。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety评估师应当在评估报告中说明执行资产评估业务过程中遵循的法律、法规、评估准那么和指导意见以及取价标准等评估依据，是我国资产评估一直要求的做法。?评估报告根本内容与格式的暂行规定?〔财评字［1999］91号〕中规定，评估依据一般可划分为行为依据、法规依据、产权依据和取价依据等。?资产评估操作标准意见〔试行〕?中规定评估报告书正文概括写明评估依据的主要法律法规和标准。?资产评估准那么——评估报告?中规定，评估报告应当说明评估遵循的法律依据、准那么依据、权属依据及取价依据等。为了方便注册资产评估师编制评估报告，国有资产评估工程监管单位审核评估工程，结合国有资产评估业务的实际，指南：解释了?资产评估准那么——评估报告?中的法律依据和准那么依据；细化了权属依据和取价依据；增加了经济行为依据。八、评估依据

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety〔一〕法律依据和准那么依据法律法规依据解释为“通常包括与国有资产评估有关的法律、法规等〞；评估准那么依据解释为“包括本评估工程中依据的相关资产评估准那么和相关标准〞。特别指出的是，近几年国家法律、法规的调整完善进度较快，相关资产评估准那么和相关标准较多，但不是每一个具体工程都遵循了全部的法律、法规和评估准那么标准，注册资产评估师应当根据与评估工程的相关性在评估报告中列示反映所遵循的法律法规。也应当列示最新的、现行有效的法律、法规和评估准那么标准。评估实务中存在列示废止的、失效的或者已经修订的法律、法规和评估准那么标准的情形，都是不符合评估准那么要求的。本指南遵循“相关性“原那么，采用了“与国有资产评估有关的〞、“本评估工程中依据的〞等词，旨在具体表达这些要求。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety〔二〕细化了权属依据和取价依据1、权属依据资产的法律权属状况本身是个法律问题，而且是个很复杂的法律问题。对资产的所有权及其他与所有权相关的财产权利进行界定或发表意见需要履行必要的法律程序，由具有相应专业能力的人士〔如律师〕或部门〔如产权登记部门〕来进行。?资产评估准那么——根本准那么?第二十三条的规定，委托方和相关当事方应当提供评估对象法律权属等根底资料，并对其真实性、合法性和完整性承担责任；注册资产评估师执行资产评估业务是对资产价值进行分析并发表专业意见，但是，注册资产评估师应当认识到由于评估对象法律权属对评估结论具有重要影响，注册资产评估师应当予以关注和恰当披露。?资产评估准那么——根本准那么?第二十四条规定了注册资产评估师执行资产评估业务，应当关注评估对象的法律权属，并在评估报告中对评估对象法律权属及其证明资料来源予以必要说明。注册资产评估师不得对评估对象的法律权属提供保证。因此，我国注册资产评估师应当重视如何对评估对象法律权属进行恰当关注。当然，一些权属证明文件如房屋产权证明上注明的房产面积、结构等仍是注册资产评估师重要的取价依据，这时产权证明材料可以作为取价依据对待。?注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见?中，强调注册资产评估师在产权问题上应履行收集产权资料、对产权情况进行查验、完整披露产权情况及存在的瑕疵、关注产权瑕疵对评估结论的影响等工作程序。执行国有资产评估业务，当然应首先遵循这些资产评估准那么的要求。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety本指南作为国有资产评估报告的编制和出具的标准，在严格坚持这些资产评估准那么的要求前提下，列示了现行相关法律法规框架下产权依据名称以及市场交易中合法的产权证明文件名称。同时，应注意：①相关法律法规调整、不同地区管理体制的不同等，可能涉及的产权依据名称的变化或不同。如：对于房屋和土地，有的地区是房产地产合一的产权证，有的是房屋所有权证、国有土地使用权证，本指南仅列示了分别的情形，即“国有土地使用证〔或者土地使用权出让合同〕、房屋所有权证〞。②建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证/施工许可证等自建在建工程的相关证明；外购在建工程的购置合同〔转让合同〕和付款凭证，是未竣工验收办理确权和房屋所有权证重要的权属依据。共有物业的合作建房协议〔合同〕，是未办理房屋所有权证重要的权属依据。融资租赁物业的物业租赁合同，以租代购的物业以租代购合同等是相应行为重要的产权依据。?中华人民共和国国有建设用地划拨决定书?是划拨用地权属的依据。③国产和进口设备的订货合同及其购货发票、进口设备的报关手续资料等是国产和进口设备的产权依据。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety④在评估报告出具时，产权取得前签署的合同、权属确权、办证等正在进行中，评估依据这些文件资料作价，但并不能必然说明其权属不存在瑕疵。应当据实列示依据的文件资料，同时在特殊事项说明中说明该事项。如，已经签署的土地出让合同，也已全部或局部缴纳出让金，在经济行为实施的不同阶段，不同的监管部门要求可能并不一致，对已经签署的土地出让合同，全部或局部缴纳出让金，在明确出让金缴纳的主体，并不影响国有权益的前提下，国资监管部门是允许评估处理的，而证券监管部门可能要求必须取得产权证明。又如，探矿权可以依法转为采矿权时对采矿权的评估，是以“划定矿区范围批复文件〞作为权属依据评估的，虽然未取得“采矿权许可证〞，但在“划定矿区范围批复文件〞允许的有效期内如可以依法并在有效期内取得采矿许可证时，并不存在权属瑕疵。评估应当列示“划定矿区范围批复文件〞。⑤?中华人民共和国企业国有资产产权登记证?及?登记证?附属内容的相关材料，是根底性产权依据。⑥存在权属瑕疵的评估对象，应要求委托方和相关当事方提供承诺函或说明函予以充分说明。委托方和相关当事方应对该产权作出有关控制、使用并拥有的承诺，保证日后不因产权问题导致评估值变化；一旦出现，用相应的补救方法，保证评估值的足额，从而不影响经济行为实现的权益安排，并承担相应的法律责任。并将该承诺函原件附在评估报告书备查文件中，同时在该报告书“特别事项说明〞中予以披露。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety2、取价依据本指南细化了?资产评估准那么——评估报告?列示的取价依据。根据取价依据的来源途径划分为三个方面，即企业提供的、国家有关部门发布的和评估机构收集的〔含询价〕。〔1〕企业提供的取价依据一般包括企业本身的财务会计和经营方面的资料，列示时应当全面准确，而且该等资料应当在评估工作底稿中有所反映。〔2〕国家有关部门发布的的统计资料、技术标准和政策文件，不一定在每一个具体评估工程的评估工作底稿中都有反映，但对于评估机构而言，应当存在现时有效的统计资料、技术标准和政策文件，支持本评估机构一个或多个评估工程。另外，同一指标的统计资料可能因不同的部门其结果存在差异，不管是因口径等何种原因形成的，评估取价依据应当列示发布的部门。国家有关部门发布的政策文件，可能存在屡次调整标准的情况，取价依据应当列示评估采用的文件发布的时间和部门。如?中华人民共和国资源税条例?尽管未修改或废止，但财政部、国家税务总局屡次发布了调整资源税标准的文件，而计税方式未变化，评估应依据?中华人民共和国资源税条例?以及相应的调整资源税标准的文件，取价依据也应当同时列示该条例和文件。又如，?中华人民共和国车辆购置税暂行条例?尽管未修改或废止，但2021年1月16日，财政部、国家税务总局下发了?关于减征1.6升及以下排量乘用车车辆购置税的通知?〔财税[2021]12号〕，减征局部乘用车车辆购置税税率。评估应依据并列示?中华人民共和国车辆购置税暂行条例?以及财税[2021]12号文件。〔3〕评估机构收集的〔含询价〕的取价资料，并不与国家有关部门发布的的统计资料、技术标准和政策文件以及企业提供的财务会计和经营方面的资料重复，应当是除国家有关部门发布的的统计资料、技术标准和政策文件以及企业提供的财务会计和经营方面的资料外，评估机构收集并依据的取价资料。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety〔三〕增加了行为依据?评估报告根本内容与格式的暂行规定?〔财评字［1999］91号〕中规定，行为依据应包括进行资产评估的工程委托方的申请、股份企业董事会决议及资产评估立项批复等。随着社会主义市场经济的开展和现代企业制度的逐步建立以及证券市场的不断完善，涉及国有资产评估的新的经济行为日益增多，再加上国有资产评估工程管理方式的改革，行为依据的内容已发生了很多变化，难以枚举。本指南提出的经济行为依据包括两个方面，一是有效批复文件，二是其他文件资料。有效批复文件有国务院批准经济行为的文件、各级人民政府批准经济行为的文件、国务院国有资产监督管理机构批准经济行为的文件、中央企业及其各级子企业批准经济行为的文件、地方国有资产监督管理机构批准经济行为的文件以及由地方国有资产监督管理机构根据各地实际情况规定的批准经济行为的文件等。其他文件资料，其根本原那么是可以说明经济行为及其所涉及的评估对象与评估范围的其他文件资料。如：〔1〕国有企业在诉讼过程中以及民事强制执行中，由人民法院委托资产评估机构评估涉诉国有资产价值的情形，人民法院出具的委托函〔兼有业务约定和经济行为依据的性质〕；〔2〕中央企业涉及经济行为决策的党组会议纪要；〔3〕国有独资公司董事会决议；国有资本控股公司、国有资本参股公司股东会、股东大会或者董事会决议；〔4〕资产转让、置换合同协议：〔5〕人民法院破产公告；〔6〕可以说明经济行为及其所涉及的评估对象与评估范围的其他文件资料。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety特别指出的是，企业改制制定的改制方案，往往涉及到企业占有的土地的处置、拥有的商标及其他无形资产以及账面未记录产生收益的资产的处置，这些资产的处置方式一方面决定了评估范围〔采用资产根底法时〕，更为重要的是采用两种方法评估时，收益法评估，难以分割未纳入重组改制范围的、对企业收益产生重要影响或直接产生的收益，确定最终评估结果时应当首先考虑与重组改制范围一致的评估结果。如某旅游集团公司整体改制设立股份公司资产评估工程，根据经批准的改制方案，旅游集团公司品牌无偿进入拟设立股份公司，资产根底法评估时，未对旅游集团公司品牌进行单独评估，而收益法评估时，旅游集团公司品牌必然对收益产生较大的影响，因此，两种评估方法评估结果不具可比性，再考虑收益的不确定性等其他原因，最终选择资产根底法评估结果作为评估结论。因此，经由有权部门、机构批准的企业改制方案应当是很重要的经济行为依据。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety〔四〕需要注意的问题1.评估依据的表述方式应当明确、具体，具有可验证性。任何评估报告阅读者可以根据报告中披露的评估依据的名称、发布时间或文号找到相应的评估依据。例如，取价依据应披露为“?××省建筑工程综合预算定额?(××年)〞，而不是“××省及××市建设、规划、物价等部门关于建设工程相关规费的规定〞。2.评估依据具有代表性，且在评估基准日是有效的。作为评估依据应满足相关、合理、可靠和有效的要求。相关是指所收集的价格信息与需做出判断的委估资产具有较强的关联性；合理是指所收集的价格信息能反映委估资产载体结构和市场结构特征，不能简单地用行业或社会平均的价格信息推理具有明显特殊性质的资产价值；可靠是指经过对信息来源和收集过程的质量控制，所收集的资料具有较高的置信度；有效是指所收集的资料能够有效地反映评估基准日委估资产在模拟条件下可能的价格水平。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety作为程序性准那么的本指南，仅仅是标准披露那些内容的问题，因此本指南并不涉及评估方法如何选择，选择时考虑那些因素等有关专业性准那么标准的内容。这些内容在其他专业性准那么中均有标准。本指南标准应披露哪些应当披露的评估方法的内容。?资产评估准那么——根本准那么?第十五条规定，注册资产评估师应当熟知、理解并恰当运用评估方法，资产评估根本方法包括市场法、收益法和本钱法。?资产评估准那么——机器设备?、?资产评估准那么——不动产?、?资产评估准那么——无形资产?、?企业价值评估指导意见〔试行〕?和?以财务报告为目的的评估指南〔试行〕?等专业准那么均由专门一章标准评估方法的选择，对本钱法、市场法和收益法三种资产评估根本方法的选择进行了较为系统的标准；?金融不良资产评估指导意见〔试行〕?和?专利资产评估指导意见?操作要求中均有专门标准评估方法的条款，同样对本钱法、市场法和收益法三种资产评估根本方法的选择进行了标准。执行包括国有资产评估工程在内的任何评估工程，都必须首先根据对应经济行为、评估对象、选择的价值类型、资料收集情况等相关情况，严格按照已经发布施行的评估准那么，选择确定评估方法；其次才是在评估报告中如何说明评估方法的内容的问题。九、评估方法

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety91号文件规定，评估报告应简要说明评估人员在评估过程中所选择并使用的评估方法、选择评估方法的依据或原因。不难看出，要求披露的两个根本方面，即所选择的方法和选择方法的理由〔或原因〕。与此根本一致的是?资产评估准那么——评估报告?规定，评估报告应当说明所选用的评估方法及其理由，同样是两个根本方面。?企业价值评估指导意见〔试行〕?第四十七条规定，注册资产评估师在评估报告中披露评估方法运用实施过程和情况时，通常应当包括以下内容：〔1〕选择评估方法的过程和依据;〔2〕评估方法的运用和逻辑推理计算过程;〔3〕资本化率、折现率、价值比率等重要参数的获取来源和形成过程；〔4〕对初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论的过程。〔一〕已有的评估方法披露标准

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety根本采用了?资产评估准那么——评估报告?的规定内容，即评估报告应当说明所选用的评估方法，以及选择评估方法的理由。但在具体评估报告编写时，应当充分考虑国资评估工程监管单位对评估报告中评估方法内容披露的相关要求。由国务院国资委编写出版的?企业国有资产评估管理操作指南?中，总结了国有资产评估工程实践中成熟的、被广阔评估机构普遍接受的做法而提出的需在评估报告中说明评估方法的内容包括：首先简要说明总体思路货主要评估方法即适用原因；再按涉及的资产〔含负债〕顺序逐项说明其具体评估方法。采用重置本钱法的，应介绍估算公式，并对所涉及的资产的重置价值及成新率确实定方法做简要说明；采用市场比较法的，应简要介绍参照物〔交易案例〕的选择原那么、比较分析与调整因素等；采用收益现值法等方法，应介绍估算公式或模型，并对估算过程中的预测方法与过程、折现率的选择和确定情况做简要说明。对采用收益法评估企业，提出的评估报告评估方法说明的内容]包括：介绍采用收益法的技术思路，主要测算方法、模型或计算公式；明确预测收益的类型、根据评估对象，区分企业整体价值、股东全部权益价值和股东局部权益价值。应说明选择收益法的合理性和必要性，揭示方法使用与评估对象、评估目的、价值类型、评估条件之间的合理内在逻辑关系。〔二)本指南的要求

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety企业价值评估两种评估方法的相关规定和标准91号文件规定，如对某项资产评估采用一种以上的评估方法，应适当说明原因并说明资产评估价值确定方法，这是针对某一单项资产采用一种以上的评估方法时，评估报告需说明的内容。该文件提出，对于整体资产评估，“收益现值法评估验证说明〞中的评估结论要求“写明本评估结果仅仅是一种其他评估方法的验证〞，而在评估报告中未要求收益现值法的内容。?企业价值评估指导意见〔试行〕?第二十三条规定，注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和本钱法三种资产评估根本方法的适用性，恰中选择一种或多种资产评估根本方法。第三十四条规定，企业价值评估中的本钱法也称资产根底法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的根底上确定评估对象价值的评估思路。以持续经营为前提对企业进行评估时，本钱法一般不应当作为惟一使用的评估方法。第三十八条规定，注册资产评估师对同一评估对象采用多种评估方法时，应当对形成的各种初步价值结论进行分析，在综合考虑不同评估方法和初步价值结论的合理性及所使用数据的质量和数量的根底上，形成合理评估结论。?关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知?〔国资委产权[2006]274号〕规定，“涉及企业价值的资产评估工程，以持续经营为前提进行评估时，原那么上要求采用两种以上方法进行评估，并在评估报告中列示，依据实际状况充分、全面分析后，确定其中一个评估结果作为评估报告使用结果〞。本指南提出，以持续经营为前提，采用两种以上方法进行企业价值评估，应当分别说明两种评估方法选取的理由以及评估结论确定的方法。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety〔一〕关于评估结论的相关标准91对评估结论内容的要求为：评估结论应包括评估结果汇总表、评估后各资产占有方的份额和评估机构对评估结果发表的结论；须使用表述性文字完整地表达资产、负债、净资产的账面值、调整后账面值、评估价值及其增减幅度，并含有“评估结论详细情况见评估明细表〞的提示；评估结果除文字表述外，评估报告中还须按统一规定的格式列表揭示评估结果；存在多家资产占有方的工程，应分别说明评估结果；对于不纳入评估汇总表的评估结果，应单独列示；评估机构如对所揭示的评估结果尚有疑义，那么应对实际情况充分揭示并在评估报告中发表自己的看法，以提示资产评估报告使用者注意；对评估中已查明的盘盈、盘亏、毁损、报废、资金挂账、呆坏账、无需支付的负债等原因造成的资产价值变化，评估结果中应作增减值处理，如因企业尚未报经政府有关部门批准而未对上述资产进行会计处理，评估机构应在评估报告中提示企业按现行规定程序报批后进行处理；对不纳入评估结果的各类租赁资产，其评估结果应单独表述，并说明是否纳入评估结果汇总表。显然，内容要求仅仅是针对采用资产根底法评估企业价值时，评估结论的要求。?资产评估准那么——评估报告?第二十五条规定，注册资产评估师应当在评估报告中以文字和数字形式清晰说明评估结论。通常评估结论应当是确定的数值。经与委托方沟通，评估结论可以使用区间值表达。这从原那么上规定了评估结论的表达方式。十、评估结论

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety1、明确了评估结论应当是确定的数值?金融不良资产评估指导意见〔试行〕?考虑到金融不良资产评估业务的特殊性要求，首次引入了评估〔分析〕结论区间值的概念。?资产评估准那么——评估报告?考虑到评估业多种业务的需求，在通常情况下，评估结论应当是确定的数值。在特定情况下，经与委托方沟通，评估结论可以使用区间值表达。这是评估报告准那么制定中的一项重大突破，但这并没有对确定数值表达评估结论否认。以确定数值表达评估结论是评估行业中的客观要求，区间值仅可以作为一个特殊的表达方式。〔二〕本指南关于评估结论的标准2、采用两种方法进行企业价值评估，不但要求单独说明评估价值和增减变动幅度，还需要说明两种以上评估方法结果的差异及其原因以及最终确定评估结论及其理由。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety企业价值评估方法的选择不是主观随意、没有规律可循的，无论是哪一种方法，评估的最终目的是相同的，殊途同归的效劳于市场交易和投资决策，因而各种方法之间存在着内在的联系，结合前评估方法本身的局限及适用范围，可以总结出企业价值评估方法选择的一些原那么：①依据相关准那么、标准和规定的原那么②借鉴共识性研究成果的原那么企业价值评估方法选择的一些共识性研究成果是众多研究人员共同努力的结果，是基于价值评估实践的一些理论上的提炼，对于选择合理的方法用于价值评估有较大的参考价值。如在涉及一个仅进行投资或仅拥有不动产的控股企业，或所评估的企业的评估前提为非持续经营，应该考虑采用本钱法。以持续经营为前提进行企业价值评估，不宜单独使用本钱法。在企业的初创期，经营和收益状况不稳定，不宜采用本钱法进行价值评估。一般来说，收益法更适宜于无形资产的价值评估。此外，如果企业处于成长期或成熟期，经营、收益状况稳定并有充分的历史资料为依据，能合理的预测企业的收益，这时采用收益法较好。在参考企业或交易案例的资料信息较完备、客观时，从本钱效率的角度来考虑，适合选择市场法进行价值评估。两种以上评估方法结果的差异及其原因确定评估结论需要考虑的因素：

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety在实际操作中，应关注如下几点：①应建立在相同的评估对象和评估资产范围。资产负债表是依会计准那么关于资产定义和确认计量标准形成的，不符合会计资产定义、不能准确计量的资源，如企业资质等无法合法计量的资产、人力资本不满足资产定义的资产，不符合会计资产定义的，均未在资产负债表中反映。以企业提供的资产负债表为根底采用资产根底法评估企业价值，明显也未考虑上述资源的价值。而采用收益法评估企业价值是难以分割这些可能为企业收益产生重要的影响的资产。收益法和资产根底法评估结论产生差异也就成为必然。另一方面，对于企业重组改制，其依据重组方案确定的模拟的资产负债表，直接形成了这种差异。②采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值的收益法，涉及三个根本要素：一是被评估资产的预期收益；二是折现率或资本化率；三是被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否清晰地把握上述三要素就成为能否运用收益法的根本前提。预测企业收益的不确定性，会直接影响评估结论的使用效果。如一个企业稳定的客户资源，完善的销售网络，科学的管理体制，雄厚的产品研发能力及高素质的员工队伍，显然会综合表达为企业价值，但对其量化显然是十分困难的。③本钱法实际上是通过对企业账面价值的调整得到企业价值。其理论根底也是"替代原那么"，即任何一个精明的潜在投资者，在购置一项资产时所愿意支付的价格不会超过建造一项与所购资产具有相同用途的替代品所需的本钱。本钱法以企业单项资产的再取得本钱为出发点，有无视企业的获利能力的可能性，而且在评估中很难考虑那些未在财务报表上出现的项日，如企业的管理效率、自创商誉、销售网络等。因此，以持续经营为前提对企业进行评估时，本钱法一般不应当作为惟一使用的评估方法。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety十一、特别事项说明1、已有标准?资产评估准那么——评估报告?将91号文件中的“特别事项说明〞、“期后事项说明〞和“瑕疵事项〞合并为特别事项说明。2、指南的处理本指南遵循了?资产评估准那么——评估报告?的原那么，将“特别事项说明〞、“期后事项说明〞和“瑕疵事项〞合并为“特别事项说明〞。3、与?资产评估准那么——评估报告?的衔接本指南根据国有资产评估工程实际情况和相关要求，进一步做出了细化。

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety《资产评估准则—评估报告》《企业国有资产评估报告指南》总体要求注册资产评估师应当说明特别事项可能对评估结论产生的影响，并重点提示评估报告使用者予以关注。评估报告应当说明对特别事项的处理方式、特别事项对评估结论可能产生的影响，并提示评估报告使用者关注其对经济行为的影响。特别事项的种类1无引用其他机构出具的报告结论的情况，并说明已了解引用报告结论的取得过程，承担引用报告结论的相关责任2无担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的关系3产权瑕疵权属资料不全面或者存在瑕疵的情形4未决事项、法律纠纷等不确定因素评估基准日存在的法律、经济等未决事项5重大期后事项评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项6在不违背资产评估准则基本要求的情况下，采用的不同于资产评估准则规定的程序和方法评估程序受到限制的情形；评估资料不完整的情形；7无本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety〔1〕总体要求中，在要求“说明特别事项可能对评估结论产生的影响，并重点提示评估报告使用者予以关注〞的根底上，补充了“说明对特别事项的处理方式〞的要求。〔2〕引用专业报告尽管土地资产评估是其他机构承做，但站在资产的整体性角度，从优秀的职业道德出发，现场勘察资产时，对土地的账面记录、数量、面积、权属等进行核查，并与现场的土地估价师进行沟通。引用结果时，应建立在仔细分析所得到的完整的土地估价报告和技术报告的根底上。分析评估结果时，尽管不对土地估价结果本身发表看法，也需分析账面记录的构成，以及人账时土地市场价格水平，提高资产评估结果的合理性和说服力。?资产评估准那么—根本准那么?第九条规定，注册资产评估师执行资产评估业务，可以聘请专家协助工作，但应当采取必要措施确信专家工作的合理性。如果将“引用〞看成是“专家工作〞，也应采取上述措施确信土地估价结果的合理性。衔接：

中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety〔3〕调整了“产权瑕疵〞说法根据?注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见?第四条规定，注册资产评估师执行资产评估业务，应当关注评估对象法律权属并予以恰当披露。第五条规定，对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。注册资产评估师不得明示或暗示具有对评估对象法律权属确认或发表意见的能力，不得对评估对象的法律权属提供保证。据此，“产权瑕疵〞是一种判断得出的结论，是对评估对象法律权属确实