《强化管控落地 助力完美交付》-江苏区域“精装八条”管控措施分享

江苏区域工程管理部

2018年8月内部资料

严禁外传

│1完美交楼的思考98个项目

土建93个标段

年底超110个标段

目前装修标段

45个

交付550万方2018管理品质年

工程质量精装修质量客户关注点和体验感内部资料

严禁外传

│2部门总助：李海超专项检查、精装

督办组

组长：夏力一、区域精装综合组组织架构及职责

区域工程管理部总经理：陈文锋

综合二组组长：王贤登组员：魏中亚工地开放日组组长：胡圣涛副总经理兼总工：沈宏亮

综合一组组长：赵昌飞组员：王华燕马鞍山城市公司镇江城市公司南京城市公司宁南城市公司常州城市公司扬州城市公司滁州城市公司内部资料

严禁外传

│3分类具体事项城市公司项目管理部区域工程管理部区域抽检比例展示区/货量区精装修管控工作展示区主体评分组织评分、资料留存区域初验出示，后评估中体现/展示区实测实量组织评分、资料留存区域初验出示，后评估中体现/展示区灯光检测组织评分、资料留存区域初验出示，后评估中体现/图纸会审参加要求策划中体现15%装修方案审核BIP流程BIP流程/交底、培训、宣贯负责组织交底、培训、宣贯，3日内提交资料选择性参加20%整层样板验收负责组织验收选择性参加50%场地移交（土建、四大件）负责组织移交工作，明确移交标准选择性参加20%材料验收检查、收集、整理、存档/20%职责下放明确各级管控的职责划分和责任主体，提高管理效率，强化

城市公司管控，加快城市公司做实做强一、区域精装综合组组织架构及职责内部资料

严禁外传

│4◼区域根据具体的施工工艺编制相应的课件；◼按照培训计划组织针对性的培训。◼新项目开工前，将集团、区域的精装八条管控文件组织进行宣贯培训◼组织区域所有工程人员每个月进行装修培训并考核。及时、有效的培训活动课

件线上培训、线上考核

学

习线上考核二、人员梯队建设

培训宣贯

不合格2018年重点加强线上培训考核工作

人人是老师，人人懂精装修，人人会管精装修对标集团对标行业·碧桂园

凤凰城地块七三标段

三、标杆引领

精准对标◆区域要求每个城市公司至少选出一个项目试点打造区域标杆，冲刺集团标杆！◆工艺工法推行，管理经验积累◆区域内交流、培训、学习，整体提升各批四大件移交展示区验收样板层验收首批次场地移交

过程巡查

工地开放日

（验收、开放）

首批四大件移交

专项检查整改复查模拟验收及整改

联合验收

交底培训

货量精装策划工地开放策划全过程管控

（营销、工程）精装修制度平台进一步完善细化，为精细化管理奠定坚实基础精装修管控流程1图纸会审（初次深化）

四新体系穿插

展示区评分变更

展示区管控展示区策划

标杆评优预交楼机制

业主收楼

问题闭合

图纸会审

各批次

整改复查

重点工序检查（二次深化）

场地移交

（建立全过程档案）

精细化督查

集中+定尺加工“精装八条”

管控措施培训宣贯2提醒施工注意亊项

针对性强、实用性高、时效性好要求城市公司对所管辖项目进行二次转化，区域结合日常巡查，对所

有项目培训落地情况进行抽查。

解读质量管控制度

宣贯最新管控动作

分享亮点施工工艺知鸟E-learning

线下培训

及时组织对集团发布的精装“八条”进行培训宣贯，让每位工程管理人员铭记于心，并严格执行落地。“精装八条”

管控措施3土建移交工作面

交楼样板层假冒伪劣材料重点工艺控制模拟验收成品保护

图纸深化集中+定尺加工精装六条精装八条过程管控标准升级图纸深化

结构深化

水电深化

墙地砖深化

工艺深化新增过程管控动作

集中+定尺加工

量化加工清单

装修工作量化

固化加工人员

加工质量可视可控通过不断完善全过程管控要求，全面推行精装修精细化管理“精装八条”

管控措施区域要求“精装八条”

管控措施考核管控要点1.货量施工前必须上报瓷砖排版图，未通过区域审核项目不予进行整层样板验收；2.货量施工前必须设置集中加工区及货品仓库，未设置项目不得进行货量施工；3.区域、城市公司全过程对以上两项工作进行监督检查，发现问题及时纠正。墙地砖排版图水电点位定位全体尺寸复核

加工区设置

材料仓库加工成品堆放图纸深化集中

+定尺加工

4

图纸深化、集中+定尺加工

精装修策划图纸深化：根据集团图纸深化指引完成相关内容深化，并将深化内容上报区域，通过审核后实施；集中+定尺加工：设置与项目体量匹配的集中加工区，根据排版及复核尺寸进行加工，成品运至施工现场，现场不得进行大面积切割。重点检查内容：1).依据指引要求进行图纸深化；2).现场必须按图纸深化要求施工；3).没有按时进行图纸深化、现场未按照深化图纸施工的项目，处罚项目10000元；4）墙地砖加工必须设立集中加工区、分类堆放,做到集中加工、定尺加工、集中配送；鞋柜、橱柜等具备集中组装的家具，必须设立集中组装点加工。“精装八条”

管控措施4图纸深化、集中+定尺加工

常见的问题

小条砖、不通缝铺贴

水电点位跨砖缝、冲突

门垛缺失门套线不完整

浴室柜台面与门套冲突

标高不准确

细部问题未提前考虑通过图纸深化、

集中+定尺加工提前规避江苏区域材料集中加工区管理办法（2018试行版）装修单位进场设置

未完成验收未通过

验收通过

评审通过

不得展开货量区

大范围精装修施工

按照样板对工班落实

三级交底，按照样板

及策划报告拟定的节点

有序展开施工，并

加强过程管控“精装八条”

管控措施5

交楼样板层

---样板先行

为保证集团精装修交楼战略的实施，更好地把控货量精装修工程质量，达到集团要求的完美交楼状态，同时也为提升一线管理人员素质，指导施工班组现场交底、学习，要求各项目加强对装修工程质量的管控，要求各项目落实“样板先行”制度，未验收或验收不合格的，不得开展货量区大范围装修施工。

交楼样板

工法样板

材料样板场地移交样板

成品保护样板

整层施工样板精装修策划会

施工组织方案“精装八条”

管控措施场地移交样板

工法样板

交楼样板层

施工样板材料工具样板成品保护样板六大样板➢明确移交标准，组织有序移交，三方会签，奠定良好基础；➢统一精装修做法，控制工序错漏隐患，真正指导货量施工；➢通过交楼样板层暴露所有问题，提早发现，提早解决；➢检验精装修施工班组施工的作业水平；➢把好材料质量关，通过工具的应用提升观感；➢提高意识，减少成品的损坏和返工。

重点检查项内容：精装交楼样板层要求所有精装单位的每个班组必须按每栋（一个单元、包括公共部位）做整层施工样板，经区域工程管理部验收合格后，才能开始大面施工；无施工样板层的，勒令停工，处罚项目5000

元，情况严重的，区域月检会通报批评。5交楼样板层区域组织督办城市公司督办

项目整改整改不合格区域组织督办城市公司督办

项目

落实

整改

合格

区域由督办转变为组织督办检查情况通报明确整改内容、计划及移交要求完善整改内容及移交时间明确整改计划、方案和责任人负责落实现场整改按整改计划落实人、料、机，及时反馈整改进度，达到整改目标

总结区域由督办转变为组织督办6土建移交工作面（强督办、重落实）“精装八条”

管控措施

6.1场地移交流程

明确移交标准，移交样板先行

编制移交计划,成立验收小组

逐户排查形成问题排查记录表（一户一表、问题统计表、实测汇总表）

落实整改，形成相关移交记录“精装八条”

管控措施6土建移交工作面

6.2场地移交要求➢以标段为单位首次工作面移交由区域组织实施，通过后申请集团复验；➢后续工作面移交由城市公司组织，

按照集团、区域要求统一进行场地移交；➢区域对城市公司工作面移交工作进行抽查、考核，集团将全过程进行随机抽查。

有序移交，三方会签，督办整改土建施工界面土建施工界面现代家居界面总包组织管理分批次移交（每批次洋房不少于5层，别墅不少于

40户），重点检查外窗淋水、卫生间沉箱试水、

给水管试水试压、各项控制线“精装八条”

管控措施

6.4重点检查项内容：（以户为单位，≥3户不合格）1）、土建移交工作面记录表：没有书面签名移交手续的，处罚项目10000元，勒令停工，情况严重，集团通报批评。2）、实测实量交接验收：数据真实、无弄虚作假。（触碰须停工整改，真实实测数据上墙后方可复工）3）、移交后出现严重质量问题：完成移交后，出现大面积砂浆强度不足、空鼓、开裂、渗漏等重

大质量隐患。

落实土建工作面移交各项管控要求6

土建移交工作面

正式移交，定人定责1、避免人把握标准的不统一

性，原则上验收参与人不能随意更换；

2、问题整改必须整改样板先行，对工班专业交底培训；

3、

结合项目特点，提前预判整改工作量，确保整改节点闭合。6.3案例：江苏宝应项目一标段场地移交亮点如下：1、排查出的问题，“一户一表”记录与现场同时标识，

一

一对应；2、区域复核、验收、确认，符合要求，报中心复检；3、中心复查，资料齐全、真实；4、“一户一表”问题记录与现场存在问题相符，整改

符合要求。“精装八条”

管控措施7专项行动蓄水、淋水试验外墙观感重点工艺控制专项行动检查城市公司项目管理部月度常态化全查，但

不限于以上9项，全查结果上报区域，区

域抽查第四季度：模拟验收2016年工程质

量专项行动

2017年工程质

量专项行动2018年工程质

量专项行动

假冒伪劣材料第一季度：第二季度：

同层排水第三季度：

木地板第四季度：

成品保护

第一季度：墙地砖铺贴及勾缝质量

第二季度：场地移交

第三季度：假冒伪劣材料

第四季度：乳胶漆墙面观感

第一季度：机电工程

第二季度：假冒伪劣材料

第三季度：集中加工一季度➢

图纸深化类➢

机电点位类三季度➢➢➢➢成品保护屋面防水部位地下室外墙板开裂瓷砖集中加工检查➢

卫生间闭水试验➢

同层排水施工➢

假冒伪劣材料检查➢➢➢➢墙面开裂，墙砖空鼓地下室渗漏专项检查室内阴阳角模拟验收专项检查每月月度总结会对发现的问题进行通报处罚二季度四季度7专项行动

区域月度抽查过程中，对区域工程质量薄弱项进行重点专项检查“精装八条”

管控措施⚫

对整改不力且造成不良后果的，

勒令限期整改的同时，对项目部

进行相应的处罚。

成品与半成品保护

不按合同约定进行成品保护导致破损严重的，如：木地板、橱柜、洁具、门等。

（以户为单位，≥3户不合格）成型效果较好多次周转

“精装八条”

管控措施

专项行动---成品保护7

⚫

事前控制：负责对各在建项目进

行培训和宣贯。

⚫

事中控制：对各项目样板间、场

地交接及货量施工中，成品保护

不到位的进行指正，并下发整改

联系单督促整改。处罚措施：1）、施工单位有假冒伪劣材料或偷工减料行为的，材料退场，罚款，月检会通报批评，列入黑名单；2）、对于项目责任人通报批评、降级、降职、降薪。“精装八条”

管控措施区域将根据上报结果进行抽查。

好质量

始于源头把控

过程精品7

专项行动---假冒伪劣材料

材料管理要求

材料样品

经设计部门确认并封样

材料报验制度

有完整材料台帐

城市公司每月对项目标段甲指材、甲供材品牌、规格、型号、数量进行全面摸排检查并将结果上报，门槛石挡水石机

电湿铺贴瓷砖开孔开裂两

防墙地砖勾缝渗漏集实行片区责制建立项目精装修档案对巡查及整改全面把控团域“精装八条”

管控措施7

专项行动---重点工艺控制

给水

地暖

水

路

排水

新风

空调

智能化

等电位区

以集团重点工艺为基准拓展重点工艺项形成常态化标准

门槛石、挡水石：未采用湿铺贴、门槛石填充不密实、有渗水；

给水管带压施工：给水管未带压施工处罚施工单位20000元；

瓷砖开孔：

瓷砖未采用专用开孔器开孔；

墙地砖勾缝

：未采用专用填缝剂。

（以户为单位，≥3户不合格）项目申请模拟验收前15天城市公司自评自评通过整改区域模拟验

收

审核通过区域职能部门审核模拟验收前5天

发自评及整改

结果

整改审核不通过处罚自评通过自评不通

过

整改

处罚整改不通

过无城市公司自评，不予发起模拟验收“精装八条”

管控措施8模拟验收---城市公司自评

模拟验收与整改流程图验收节点及处罚措施：

城市公司按照《交楼区模拟验收管理办法（2018版）》在模拟验收前15天对所管辖项目交楼区进行自评，评分达到85分及以上为符合交楼标准，并将评分材料发区域工程管理部备案，城市公司对自评分负责。未按节点发自评结果的对城市公司项目管理部总监进行口头警告；自评分弄虚作假的对城市公司项目管理部总监、项目总各处罚贰仟元。！责任主体把控能力交楼机制

物

业

城市公司区域工程管理部1.

门卫岗亭不能满足移交使用；2.

沥青道路、道路划线无联合验收前具体浇筑时间；3.

路灯监控预埋未结束；4.

园建