房地产估价东南大学版

绪论一、房地产业对国民经济的作用1.支柱产业，带动城市经济发展的重要力量衣食住行离不开房地产业房地产业与其他产业关联度较高：建材、建筑、装饰等2.城市经济转型的桥头堡工业型城市经济转型要依托房地产健全城市功能、提升城市地位离不开房地产3.商业、工业地产是从属产业，该类需求是一种引致需求房地产估价概述一、价值、价格1.价值凝结在商品中的抽象的人类劳动衡量商品价值的多少，以生产产品必要劳动时间来衡量2.价格是商品价值的货币表现，为获得一种商品或劳务所必须付出的代价房地产的价值与价格价值表现在住宅的有用性，提供空间场所；价格的形成基础是：有用性、稀缺性和可交换性二、学习房地产估价的目的1.基于房地产产品、市场的特点房地产产品个别性、持久性、价值量大、位置固定、稀缺性房地产价格形成的复杂性房地产市场的不完全性2.为房地产交易提供依据房地产已成为一种投资品2.为房地产开发资金信贷管理提供参考房地产开发资金信贷风险较大3.为政府房地产市场管理提供技术支持土地管理部门需对城市土地定级、用途、转让价格进行管理需要对房屋出租出售的价格进行直接和间接的管理4.为企业改制、兼并、重组提供依据三、课程的主要内容掌握房地产价格的影响因素掌握房地产估价的原理及原则掌握房地产估价的常用方法四、学好课程需具备的相关性知识房地产、土地经济学、技术经济学：供求、价格形成、区位经济理论、选址理论等金融、财务管理：利率、贴现、折旧、现金流量表等工程造价：估算方法、费用成本内容统计学：了解统计规律、对趋势风险进行分析经济增长：城市发展潜力、区域发展机会和潜力城市规划：功能布局与结构的安排、交通布局与辐射范围市场调研与分析：潜在客户数量、需求特征、承受价格第一章产权理论1.产权的概念（propertyright）概念：本意指财产所有权：存在于任何客体之中或之上的完全的排他性一组权利，包括占有、使用、收益、处分权等与财产有关的权利发展到与他人之物的关系：抵押权、地上权等财产他物权和债权产权的性质（特点）基于物的存在和使用而引起人们之间被认可的行为关系产权是正式的或非正式的安排产权是排他的完备的产权是由诸多产权组成的权利束产权应该明晰、有界第一节产权及其类型2.产权与效率现代产权理论认为：交易是产权的交易，只有对产权进行明确的界定，才能使交易顺利进行科斯认为：如果交易费用为零，无论产权如何界定，资源配置都可以达到帕累托最优当交易费用不为零，可以通过产权的明确界定来达到最佳的资源配置，克服市场机制的外部性3.产权类型（1）所有权概念：所有人在法定限度内对所有物享有占有、使用、收益、处分并排除他人干扰的权利特征：绝对性、排他性、永久性所有权人的权利使用权、收益权、处分权、占有（2）用益物权概念：以物为标的的使用、收益为内容的物权。与担保物权相对应1）用益权指对他人物品享有使用和收益的权利，除处分权外，用益权人具有所有人相同的权利2）地役权为了增加自己土地的利益而利用他人土地的权利，如通行、取水、通风、采光、眺望约定地段地役权与法定地段地役权：约定地段是双方当事人约定产生；法定地段依据法律取得（相邻关系）地役权涉及两块土地，一是需役地，一是供役地，对应地役权人和地役人（负有义务）地役权不是一种独立的他物权，不可以独立转让、继承或进行其他处分道路供役地/地役人需役地/地役权人3）空中权、地下权、地上权均是空间权利，指空间权的客体在地表之上或之下，分为地上空间权（空中权），地下空间权地下空间权：土地地表下一定范围内空间的权利，如地下开发权、资源权地上权：是以在他人土地上有建筑物或其他工作物或竹木为目的而使用其土地之权（用益物权的一种），地上权又可存在土的上空与地下。地上物所有权与土地所有权分离，是存在于他人土地上的权利（3）担保物权从属于债权，它赋予债权人就设定担保的财产的优先受偿权，是对债权效力的加强抵押权：债务人或第三人以其不动产所有权作为债务的抵押物，当债务人不能履行债务行为时，债权人可将抵押物变现并优先受偿的权利（4）债权概念：指一方当事人相对于另一方当事人的权利，它反映债权人与债务人之间的关系性质：财产权、请求权、相对权4.物权及其特征（1）物权的概念物：是指依法能够成为民事、经济等法律关系的客体，并能够为人们所实际控制和支配的一切物质的和非物质的资料或财产物权：基于物而产生且当事人对物的占有、使用、收益、处分并排除他人干扰的权利（2）物权的特征1）一般特征（相对于债权）物权直接设定于有体物（确定、存在）物权包含有占有权物权可依权利人单方意志而放弃2）法律特征追及权物权享有者在事实上和法律上追及至物之所在地，直接对被他人所占有的财产行使权利的权力优先权对于物权享有者，优先权是其排除在物上设定的债权或后设定的物权的权力（3）物权与债权的区别物权对于物，无需第三人的介入，物与人之间的关系；债权是债权人与债务人之间的关系，不直接指向物，但包含债权人对抗债务人的权利第二节房地产产权一、房地产概念1.地产：土地产权（所有权）资产或财产不动产（土地及地上附着物）在我国地产是法律上认可的土地产权和资产的总称2.房产：是房屋及其内外附属设备等的综合体3.房地产：是房产和地产的统称。房地产可以包含三种形态：地产、房产、房地产房地产具有三个基本内涵：物质（物质属性）、产权（法律属性）、财产（经济属性）4.不动产：土地及其地上附着物（建筑物、构筑物）5.物业：单元性地产二、房地产产权1.所有权、使用权、他项权（1）所有权对所有物拥有的占有、使用、收益、处分等权力之和（2）使用权使用权人在一定范围内，对标的物的占有、使用和收益的权利（3）他项权在已经确认了他人所有的土地所有权和使用权的土地上保留的其他土地方面的权力他项权的种类：役权（地役权、用益权和人役权）空中权、地上权、地下权、租赁权、借用权、抵押权1）用益权指对他人物品享有使用和收益的权利，包括：典权、永佃权、地上权、地役权2）人役权为了特定人的利益而利用他人所有之物的权利包括用益权、使用权、居住权、和奴畜使用权。来源：古罗马法律制度，部落首领或酋长妻子没有继承权，目的在于提供生活养老，对象可以是奴隶、牛羊、农田等（3）他项权（1）土地所有权制度

土地所有权是指土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益、处分的权利我国土地所有权分为：国有土地和集体土地所有权（2）土地使用权是指土地使用人根据法律合同规定，在法律允许的范围内，对国家或集体所有的土地，所享有的占有、使用、收益、处分的一种权利具体表现为土地使用人对土地享有使用权、出租、转让、和抵押权2.我国土地所有权和土地使用权是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权的出让金的行为土地使用权出让是解决房地产开发用地问题的主要方式土地使用权出让的期限：居住：70年；工业：50年；商业、旅游、娱乐：40年；综合：50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（3）土地使用权的出让1）土地使用权转让土地使用者将土地再转移的行为转让必须签订转让合同，受让人必须取得登记2）土地使用权抵押用土地使用权向抵押权人提供债务担保的行为抵押形式要件：签订书面抵押合同；办理抵押登记抵押的性质属于担保物权3）土地使用权租赁土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为（4）土地使用权的转让、抵押和租赁抵押权的设定：双方协商形成书面合同；抵押登记抵押权的实现：债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿4.房地产租赁房地产出租范围：土地使用权出租；房屋租赁土地使用权出租在我国相当于土地使用权出让带有租约房地产评估应当考虑租约对评估价格的影响3.房地产的抵押是不动产日常性管理制度，目的防范非法侵占他人财物的行为土地使用权登记：取得、变更、转让登记新建房屋登记：新建房屋，应于竣工后3个月内，凭土地使用权证书向县级以上房地产管理部门申请登记房地产变更登记：应自转移变更之日起，3个月内办理转移变更登记房地产抵押登记5.房地产产权登记三、产权理论对房地产估价的指导作用1.产权是房地产价格的基础2.明确产权是房地产估价的前提3.不同的产权设置对房地产估价有不同的影响第三章市场理论第一节概述一、经济理性主义假设新古典经济学假设：“经济人”具有充分的理性，具有完全的充分的信息，决策时以利益最大化为原则。完全理性的经济人假设的缺陷周围的环境存在不确定性和风险信息的不充分，信息获取具有成本行为经济学研究表明：即使在充分的市场信息和完全理性的情况下，人在市场中的行为因风险的不同而不同（一）市场的概念市场：是商品买卖的场所市场是投资者和消费者双方协同竞争并共同决定商品或劳务价格和交易数量的机制（二）市场的类型市场类型划分的依据：交易者的数量及其所占的比重、产品质量差异的程度、要素的流动性、信息的完全性——垄断与竞争的程度类型：完全市场、不完全市场二、市场的概念及类型1.完全市场也叫完全竞争市场四个假设：数量众多的买者和卖者，每个买者和卖者的购买量和销售量所占的比重较小产品是同质的要素可以自由进入或退出市场完全的技术经济信息完全市场是最有效率的，当市场存在垄断或其他形式的不完全竞争时，市场将“失灵”2.不完全市场（1）完全垄断市场指由一个人或厂商完全独家控制的市场结构完全垄断的三个条件：市场上只有一个厂商生产和销售某种商品该厂商销售的商品没有非常类似的替代品任何一家新的厂商不能进入这个市场中参与竞争（2）垄断竞争市场垄断竞争市场的条件：每一种产品即有差别又具有替代性同类产品的生产厂商的数量较多，既有竞争性又有垄断性（3）寡头垄断市场少数主要厂商控制大部分产品的生产和销售，市场集中度较高寡头间的决策相互影响第二节市场机制市场的三大作用机制：价格、供求、竞争一、需求法则1.效用与边际效用（1）效用指消费者在某种条件下对某种商品的消费所产生的主观上和心理上的满足程度效用的特性：效用是中性的效用具有主观性（2）边际效用当商品的消费量增加一个单位时总效用的增加量2.边际效用递减法则在一定时期内，边际效用随着商品消费量的增加而不断减少；或总效用随着商品消费量的增加而增加，但增加量却不断减少TUQMUQ3.消费者均衡如何用效用理论来解释消费者需求，并理解需求曲线的性质等边际准则（消费者均衡的条件）在消费者的收入固定和他面临着各种物品的市场价格既定的条件下，当花费在任何一种物品上的最后一单位货币所得到的边际效用正好等于花费在其他任何一种物品上的最后一单位货币所得到的边际效用的时候，该消费者就得到最大的满足或效用消费者均衡的基本条件：3.需求法则需求法则：在其他因素不变的情况下，如果某商品价格上升，则消费者对该商品的消费量将减少；同理如果某商品价格下降，则消费者的消费量将增加；需求曲线是一条向下倾斜的曲线房地产的需求也受到需求法则的作用QP二、供给法则生产函数：在一定的技术条件下，生产要素投入量的一定组合与可生产的最大产量之间的数学关系（1）报酬递减法则边际报酬递减律：在技术不变的，其他生产要素投入量不变的条件下，连续地增加某一生产要素的投入量，到一定数量后，所得的产量的增量是递减的在一定条件下，平均产量、总产量也递减QXTPQXMPAP（2）边际成本递增1）成本曲线短期生产：成本可分为固定与可变固定成本：是一条水平的射线可变成本：先递减后递增成本/P产量SMCSACSAVCPD=MR

短期停产点以上的SMC曲线对应企业的供给曲线，所有企业的SMC曲线相加，得到行业的市场短期供给曲线（3）供给法则供给法则：在其他条件不变的情况下，某商品的市场价格升高，其供给量将增加；反之，某商品的市场价格降低，则供给量将减少供给曲线：是一条向上倾斜的曲线除价格外，供给还受到许多因素的影响如：要素的价格、生产技术含量、投资者的数量、替代商品的价格、价格的预期、税收政策以及特殊的产业政策、资源约束政策等PQ三、市场均衡——价格市场作用的机制：价格、供求、竞争市场均衡：SDPQ0P1P2PEP0

供大于求，出现过剩，价格下降，需求增加，供给减少，直至均衡；求大于供，出现短缺，价格会上升，需求减少，供给增加直至均衡第三节房地产市场一、房地产市场的特点房地产市场是一类典型的不完全市场土地资源的特殊性，需要国家的管理房地产投资需要巨额投资土地空间位置固定性，决定房地产市场是产权市场，是地区性市场土地的异质性，经济区位不同价格差异会很大二、房地产市场的类型从房地产市场化的程度，分为一级市场、二级市场和三级市场1.一级市场是指政府垄断市场，指政府为了使国有土地资源和资产有效合理利用，在必要的情况下，实施行政权力，控制一定时期内的土地供应量，以规范房地产投资总额，并与国民经济发展相适应指农村集体所有土地的国家征用和城镇国有土地使用权的有偿出让2.二级市场在获取土地使用权的基础上，以土地使用权和房屋所有权为对象，进行各类房地产交易活动，包括转让、出租、抵押等3.三级市场在已进行第一次房地产交易的基础上，再进行各类房地产交易活动，包括房地产的再转让、再出租、再抵押等农村集体土地国家征用国有土地划拨有偿出让转让、出租、抵押、入股土地一级市场再转让、出租、抵押土地二级、三级市场三、房地产市场机制房地产市场也是房地产消费者、投资者及其中介相互作用并共同决定房地产价格及其数量的机制，符合供求法则。1.房地产市场的特殊性土地供给的特殊性土地的稀缺性，确定土地供给的刚性管理要素的特殊性政府的管理在房地产市场具有两重性：市场管理者；市场的参与者与一般的二维市场不同，房地产是供给、需求与管理三要素组成的复杂经济系统（见图）信息的特殊性房地产投资周期长，市场调节过程中有一定的滞后性房地产市场信息不全、不及时，导致人们对市场的判断不准或失灵，甚至产生盲目跟风，从而使市场上房地产价格偏离价值四、市场理论对房地产估价的影响房地产同样受市场机制的作用要正确评估房地产价格，要了解房地产市场的基本特性，分析房地产市场的供给和需求状况及其动态关系，把握房地产的市场态势房地产市场是一个动态过程，土地评估的特殊性，决定地产评估在房地产评估中的特殊性土地价格的特殊性，可能要单独评估或者从房地产中剥离评估管理供给需求价格政策制度二级市场商品房经济适用房一级市场土地拆迁投资新建家庭经济发展人口增长住宅房地产价格机制示意图返回第四章价格理论

第一节地租理论一、绝对地租由于土地空间位置的固定性和数量的有限性，土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的地租，与社会对土地的需求或地租的高低无关。来源：农地绝对地租来源于农业部门的资本有机构成低于非农业部门，从而产生的超额剩余价值；土地所有权的私人垄断使超额剩余价值转化为地租（一）概念1.概念：土地的肥沃程度、地理位置、交通条件不同，而形成的不同级别的地租——土地的生产力的不同决定地租或地价的不同2.级差地租的发展级差地租的创始人：英国威廉·配第（1623-1687）在1662年发表的《赋税论与捐赠论》中，指出土地的位置不同与肥力不同，所要求的地租不同英国詹姆斯·安德森（1737-1808）指出土地的自然肥力和人工肥力的不同会取得不同的超额利润，且明确指出不是地租决定土地产品的价格，而是土地产品的价格决定地租。亚当·斯密（1723-1790）在《国民财富的性质和原因的研究》谈到土地肥力和位置与地租的关系大卫·李嘉图（1772-1823）在《政治经济学和赋税原理》中分析了土地肥力地租、位置地租、追加资本地租等级差地租形式二、级差地租（二）农地级差地租级差地租Ⅰ：肥力较好或位置较优的农地所创造的超额利润级差地租Ⅱ：在同一块土地上追加投资造成的经济效益的提高而引起的超额利润的转化西方经济学认为：土地产品的价格等于使用最劣等土地进行生产所耗费的平均成本，否则就没有人使用最劣等的土地从事生产。这种土地也叫边际土地（三）城市地租城市土地不同于农地，城市土地的价值在于土地的承载力及其所提供的城市空间马歇尔认为：不同的工业外部环境，会造成不同的工业生产成本，各企业通常会选择更便利的土地从事经营活动以获得特殊的位置价值，形成位置地租或场地地租形成的条件是土地区位的优劣区位的优劣表现在三个方面：外在环境效益的差别、运距运费的节约、销售量的规模效益（四）竞价地租理论李嘉图提出：土地生产力决定了地租的多少1960年美国经济学家阿朗索发展了古典经济学家的地租理论提出竞价地租理论人们利用土地是从优到劣，由于土地的有限性与稀缺性，不同土地利用者会产生竞争城市地租由市中心向外逐渐减少的，以弥补收入的降低和成本的增加竞价地租能准确地补偿收益的下降和经营成本的提高，通过开发者和土地利用者之间的竞价，决定了整个城区的地租模式。距离市中心的距离竞价地租与伯吉斯1906年提出的城市同心圆形态结构相符三、地价理论地价：地租的资本化地价=地租/资本化率我国地价的构成生地价=土地补偿费+安置补助费+地上附着物和青苗补助费熟地价=土地出让金+开发成本+利润+利息前三年平均产值的6-10倍等于需安置人口×征用耕地前三年平均产值的4-6倍每公顷不得超过15倍两项之和不得超过耕地平均产值的30倍四、地租理论对房地产估价的指导作用绝对地租是土地价格存在的前提级差地租是决定城市土地价格高低差异的主要因素竞租原理反映城市一般的土地利用结构模式第二节价格学说一、劳动价值理论劳动价值论由古典政治经济学家配第和阿吉尔贝尔提出和发展起来的配第在分析货币问题时，提出了“自然价格”的范畴；以白银和谷物为例，论证了等价交换的原理，说明了劳动生产率的高低与商品价值大小成反比布阿吉尔贝尔提出了“真正价值”的概念，认为个人劳动时间在各特殊产业部门间分配所依据的正确比例，决定着“真正价值”，商品的交换价值取决于生产商品的劳动时间亚当·斯密从分工引出交换，从交换引出价值，提出使用价值和交换价值的概念马克思的劳动价值理论：商品价值量的多少以社会必要劳动时间来衡量，价值是凝结在商品中无差别的一般人类劳动；商品要求按其内含的价值相交换，商品价格以其价值为中心，随供求关系变化而波动二、效用价值理论效用价值论认为：人的欲望及满足是一切经济活动的出发点，物品的效用是物品能够满足人的欲望程度、满足人的需要的能力，价值是人对物品能满足人的欲望的主观估计。效用是价值的源泉，稀缺性是价值的条件，边际效用规律是价值的一般规律，边际效益决定价值三、供需价格论英国经济学家马歇尔在杰文斯、门格尔、瓦尔拉斯的边际效用论的基础上提出了边际效用递减规律。供需价格：一种商品的价值，在其他条件不变的情况下，由该商品的需求状况和供给状况决定，即由均衡价格决定。四、资源价值论

资源的价值并不是人类劳动所产生，而是人类对资源的利用并引起资源的稀缺乃至生态问题等产生第三节房地产价格形成与特点一、房地产价格形成房地产价格是房地产市场供需双方协同竞争并达到动态平衡的结果在市场产品供给较少的情况下，其价格主要取决于供给从需求角度而言，房地产价格由于其土地的特殊性，土地供给的有限性，其价格主要由房地产的效用、相对稀缺性和对房地产的有效需求所决定房地产效用相对稀缺性：相对于人的欲望而言，某种物品或资源在数量上和质量上处于相对不足的状态有效需求：既有购买欲望，又有支付能力的需求二、房地产价格特点（一）房地产价格的特点具有一般商品价格的共有性质受区位影响大是权益价格既可能是交易价格，也可能是租赁价格稀缺性、增值性决定房地产价格的投资性房地产价格与宏观经济息息相关（二）土地价格的特殊性无成本性无折旧性增值性权益性区位性三、房地产价格的类型1.物质形态：土地价格、建筑物价格、房地价格2.房地产权属：所有权价格、使用权价格、他项权价格3.价格管理：基准地价、标定地价、建筑物重置价格4.政府行为：出让价格、征用价格、征收价格、课税价格、拆迁价格5.估价方法：收益价格、比准价格、积算价格6.价格单位：总价、单位价格、楼面地价7.评估价值类型：公开市场价格、清算价格、持续使用价格第四节房地产价格的影响因素一、房地产价格影响因素的分类方法1.第一种：将房地产价格影响因素分为一般、个别及区域因素一般因素经济因素：宏观经济、财政金融、产业发展等社会因素：社会心理、社会治安等政策因素：房地产制度、城市发展战略、城市规划、税收投资倾斜等人口因素个别因素土地的个别因素：区位；面积、形状、宽度、深度；地形、地貌、地质；容积率、用途、年限等；建筑物个别因素：面积、结构、材料；设计、设备配套；采光、通风、景观条件区域因素商服繁华因素道路交通因素基础及配套设施环境状况2.第二种：将房地产价格影响因素分为供求、经济、环境、社会、行政、自身、心理等因素二、房地产价格的影响因素1.供求状况房地产的供给和需求是影响房地产价格的两个最终因素（1）房地产供给的影响因素土地的供给量：自然供给；计划和规划；社会的需求：投资需求、居住需求价格的高低成本：建材、人力资本、税费等预期（2）房地产需求的影响因素人口的数量家庭收入水平的高低消费结构：住房、日常性开支、教育、医疗、服装、旅游及其他相关的政策：税收、金融、住房PQSD（一）宏观因素2.经济因素（1）经济发展宏观经济增长：GDP、投资、储蓄、消费、居民收入城市产业经济：产业规模及发展潜力、产业结构状况城市经济功能及在区域中的地位（2）物价、汇率上升、股市波动地价上涨-抵押力量增大-信用膨胀-物价上涨人民币持续升值、外汇涌入股市强劲，投机增多与房价相互影响（3）居民收入居民收入提高，改善购买住房的意愿增强（4）金融与财政存贷款利率、上调存款准备金率、投资优惠政策等财政收支的倾斜：加工资、基础设施建设3.行政因素（1）房地产制度土地市场及土地交易制度（2）城市发展战略、城市规划城市发展战略、城市规划对区域的发展乃至整个城市的发展有着重要影响（3）房地产价格政策最高限价、地价控制、调整土地供应量土地税费及开发税费（4）税收政策房地产交易税、存量税、契税（5）行政隶属变更4.社会因素政治安定状况社会治安状况城市化程度房地产投机5.人口因素人口数量与密度家庭规模与结构人口素质家庭收入6.心理因素欣赏趣味、时尚风气、风水等指周边的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内房地产价格产生的影响1.商服繁华程度：所在地区的商业、服务业繁华状况、商业氛围、商业聚集状况、商业设施级别、功能、物业规划以及与中心位置的远近商业：配套、功能状况、区域的商业定位等写字楼：讲究功能配套——办公、商务、休闲、娱乐、停车场2.道路交通因素城市交通格局公交连接的区域、辐射的范围及大致的路程（二）区域因素（二）区域因素3.环境因素自然环境绿化、植被、自然景色等噪声、污染等视觉环境：周围景观、协调性人文环境高尚社区、街区、邻里关系4.基础及配套设施水电气、通讯、学校、医院、农贸市场、银行、电影院、图书馆、公园、广场等文体娱乐设施（1）土地的自身因素区位面积、形状、宽度、深度地质、地形、地貌临街状态（2）建筑物自身因素面积、结构、材料设计、设备配套采光、通风、景观条件、楼层、朝向等新技术、新功能——节能环保、智能化等（三）自身因素第五章区位理论一、概述1.区位的概念（location）1）含义字面理解：地区或区域当中的位置因位置不同体现出不同的功能或作用2）类别：自然区位；社会经济区位二、区位理论的发展1826德国经济学家杜能年发表《孤立国同农业与国民经济的关系》，提出农地利用收益大小取决距离市场的远近，得出农地土地利用的空间模型１２３４５第一节概述二、区位理论的发展1868年德国学者罗舍尔首次从理论上系统地研究了工业区位问题；1860-1870年间龙哈德定量研究了原料产地、燃料产地和销售市场间的“区位三角形”，提出第一个工业区位模式1909年德国经济学家韦伯出版《工业区位论》，通过成本因素分析，将影响工业的成本因素归纳为三个区域性因素（获取原料动力燃料成本、运输成本、劳动力成本）和聚集因素（土地成本、工业外部经济等），构建一个完整的一般区位因素抽象体系PM1、PM2、PC分别代表原料与制成品的运量，而不是代表距离P点落脚之处位于原料、制成品运量总和最低之处PM1M2C工业区位图二、区位理论的发展1933年德国地理学家克里斯塔勒《德国南部的中心地》提出“中心地”理论，通过德国南部城市聚落分析，得出市场、交通和行政原则的六边形分布框架1939年德国经济学家廖什出版《经济的空间秩序》，后改名为《经济区位论》，用克氏相似的模式解释加工工业区位，形成工业区位研究的市场学派其后，瑞典几位经济学家俄林、哈格斯特朗等将区位研究与地域分工、区域贸易、城市经济扩散相结合城市网络模型第二节主要区位理论一、农业区位论德国杜能（1783-1850）在1826年出版的《孤立国同农业和国民经济的关系》中提出杜能采用孤立化的方法将影响农业区位的因素加以简化研究四个假设：（1）平原中央有一个巨大城市，周边是荒野与外界隔绝（水路、铁路）（2）城市自给自足，非农产品城市提供，食品、木材、薪材依赖周边的土地（3）周围土地肥力无差别（4）境内交通条件一致（唯一的交通工具是马车）农业经营以纯收益为目标：N=P－（Ｃ＋Ｔ）Ｐ－农产品价格；Ｃ－成本；Ｔ－运费；假定农产品的ＰＣ不变，Ｎ＋Ｔ＝Ｐ－Ｃ＝常数结论：农业经营收益的高低完全取决于运费的高低（Ｔ），孤立国农业生产的区位便完全取决于不同农产品运往城市的运费１－单位面积重量达，运费高、易腐烂、不易远途运输的作物２－林业圈：单位重量价格低，与蔬菜相比提供租金的能力低３－轮载作物圈：不易得到肥力，分区轮作，谷物、马铃薯、畜牧业４－轮作休闲圈：与上一圈作物相同，但更粗放５－广种薄收粗放轮作圈６－放牧１２３４５一、农业区位论德国经济学家韦伯（1868-1958）于1909年出版的《工业区位论》中提出影响工业产品的成本的因素：土地成本；建筑物、机器及其他固定资本的成本；获取原料、动力、燃料的成本；劳动力的成本；运输成本；利率；固定资产折旧率区位因素理论的基本框架工业企业的区位选择，开始被拉往运输成本最有优势的地点，建立工业指向的基本网络劳动力成本的差异，改变上述基本网络的第一个力量集聚因素是改变上述基本网络的第二个因素（规模经济）二、工业区位论廖什在1939年的《经济的空间秩序》中提出市场区位论假设：原材料分布、劳动力和资本因素都没有太大差异；人口分布的密度与消费者的偏好相差不大；企业位置选择不受其他企业的影响企业布局不只是选择生产成本最低点，应以利润最大来布局，考虑市场大小或市场远近——最优的位置是收益超出成本最大量的地方PQFRSO数量价格在市场中心靠近酒厂的位置p,单价为op,市场需求为PQ，离市场中心越远，价格越高，但需求量越小底面积表示市场大小，高度表示销售数量，锥体体积表示总收入PFQRS三、市场区位论四、中心地理论1933年德国地理学家克里斯塔勒在《德国南部的中心地》中心地理论的四个假设：地域是一个均一平原，避开了自然地形和人工障碍的影响地域上经济活动的移动，可以常年在任何一个方向进行居民及其购买力的分布是连续和划一的消费者的活动具有空间上的合理性，即遵循最短距离原则城镇数量、规模和分布符合一定的原则中心地依赖于收集输送地方产品，并向周围乡村人口提供所需货物和服务；城镇应建在位于乡村中心的地点，起周围乡村中心地的作用；中心地等级取决于毗邻的补充区域大小不同等级的中心地的地位和作用不同，在外形上互相衔接，在数量上和面积上具有密切关系四、中心地理论中心地相互关系的三个原则市场原则体系：k=3

高一级中心地是低一级中心地市场面积的3倍；每一个高级中心地除自身之外还辖有两个低级中心地交通原则体系：k=4

根据各级中心地便于交往的原则，将各级中心地的中心配置于交通线之上较高级中心地服务于相近的3个较低级中心地，并与一同级中心地共有其最近的服务区城市网络模型行政原则体系：k=7

在一个市场区的中央建立一个六边形的A级中心，再在六边形的各个顶角各建立一个五角形的B级中心，依次建立C级和D级中心第三节城市地域结构论城市地域结构论，又称为城市形态理论，城市形态就是因其土地利用的内在差异而构成的一种地域结构一、同心圆模式1906年伯吉斯通过对芝加哥城市研究，提出以中心商务区（CBD）为内核的同心圆的城市土地利用结构该理论认为任何一个城市都是从中心区向外围的同心圆区进行辐射性扩张，土地所处的位置离中心区越远，他的便利性就越差，土地的租金越便宜，密集度越低从中心区向外，土地的使用会呈现出以下的同心圆形式：中心商业区、过渡区、工厂区、低收入者居住区、高收入者居住区、通勤区１２３４５6二、扇形模式1939年美国土地经济学家霍伊特提出该理论认为城市发展从城市中心开始，沿着主要的交通干线或沿着阻碍最小的路线呈楔形向外扩张；用途一致的土地会毗邻在一起，用途不一致的会相互排斥；居住区会按收入和社会地位等标准划分开1233443541—中心商务区2—中心边缘带3—低级住宅区4—中级住宅区5—高级住宅区三、多核模式1954年美国地理学家海瑞斯（Harris）和尤曼（Ullman）提出该理论认为城市的增长不是从一个中心开始，而是认为城市的增长是同时围绕几个不同的中心展开，形成城市发展的多核结构236719833451—中心商务区2—批发商业与轻工业3—低收入者居住区4—中收入者居住区5—高收入者居住区6—重工业区7—郊区商业区8—郊区居住区9—工业区第四节区位理论对房地产估价的指导作用区位是决定房地产价格的关键要素不同区位决定不同的土地用途估价应从土地最佳利用出发区位是衡量城市土地利用结构的重要因素土地开发应把握城市的区位发展演变规律第七章房地产估价概述一、房地产估价概述1.概念以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观、合理的价格的估计、推测或判断2.房地产估价的主要依据估价的法律法规（基准地价、拆迁安置补偿标准等）市场材料价格、价格变化指数等、房地产市场价格等市场资料评估标的的现场资料3.房地产评估的内容（1）对象：地产评估和房产评估（2）目的：房地产交易、租赁、抵押、保险、课税、损害赔偿、征用拆迁补偿、企业改组等二、房地产估价中的术语1.估价师2.估价目的3.估价原则合法原则、公平原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则4.估价程序5.估价方法市场比较法、收益法、成本逼近法等6.影响房地产价格的因素7.估价时点三、房地产估价原则1.合法原则房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行（1）合法产权：以房地产产权证书为依据违章的、临时建筑、产权有纠纷的、手续不全的、部分产权的、行政划拨土地的、集体土地的（2）合法使用应以城市规划为依据：土地的用途、容积率、覆盖率、建筑高度等（3）合法处分以法律、法规或合同允许的处分方式为依据处分包括买卖、租赁、抵押赠与等（4）其他：房改房、经济适用房、拆迁补偿等2.最高最佳使用原则最佳用途最佳规模:建筑物的面积与物业相适合最佳集约度：土地、建筑物与周围环境、绿地比例、配套、与竞争性房地产相关物业的数量分布等相协调保持现状；转化用途前提；装修改造前提；重新利用前提；上述组合3.替代原则经济学消费者效用理论：理性消费者在预算约束下的期望效用最大化。在同一市场上，相同功能的商品，具有相当的价值同一供求圈内，用途、规模、档次、结构类似的房地产价格相近三、房地产估价原则4.估价时点原则估价中要注意估价目的、估价时点、估价对象及市场状况四者的内在联系5.公平原则要求站在第三者的立场上，求出一个对各方当事人来说都是合理的价格三、房地产估价原则第二篇方法篇比较法成本法收益法假设开发法基准地价修正法路线价法第八章比较法一、概念也叫市场法或市场比较法，是将估价对象与同一供需圈内近期发生交易的类似房地产进行比较，修正得到房地产价值的一种方法。同一供需圈是指比较案例与估价对象具有相互替代，且其价格互为影响的最适范围，包括邻近地区和类似地区邻近地区：估价对象所隶属的地区，且同一利用类型土地在空间分布是连续的区域类似地区：与估价对象所隶属的地区具有相同或相似的土地利用类型和市场供需状况，但在空间上不连续的区域二、理论依据比较法的理论依据：经济学中的替代原理替代原理理性消费者在预算约束下的期望效用最大化。在同一市场上，效用相同或相近的商品之间将产生替代效应同一供求圈内，用途、规模、档次、结构类似的房地产价格相近房地产市场的不完全性，房地产本身的异质性，比较案例与估价对象存在差异三、比较法的适用范围1.适用条件适合于有丰富交易案例的城市或区域房地产估价满足可比性原则功能上可比、市场条件可比（市场供求、竞争状况和交易条件）、时间上可比，价格上可比。适用于本身具有交易性的房地产，如商品房地产，对于特殊的学校、古建筑、纪念馆等不适用四、估价步骤1.搜集交易实例客观性全面性多途径性累积性2.选择比较案例同一供需圈用途相同目的相同正常交易时点相近结构相同多宗案例搜集交易实例交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正求出比准价格选择比较案例比较项目修正①可比实例与估价对象所处的地区相同，或是同一供求圈内的类似地区。②可比实例与估价对象的用途相同③可比实例与估价对象的建筑结构相同④可比实例与估价对象的权利性质相同土地使用权取得：划拨与出让住房：商品住宅、经济适用房和已购公房⑤可比实例的交易类型应与估价对象的估价目的吻合交易类型有：土地使用权的出让、买卖、租赁、征用等估价目的：抵押、征用、买卖、企业整体收购、兼并、重组等⑥可比实例的成交日期估价对象的估价时点相近⑦可比实例的价格应是正常价格，或可修正为正常价格理论上要求可比实例越多要好，实际选取可比实例为3-10选择比较案例应注意的问题四、估价步骤3.比较项目修正（1）交易情况修正剔除交易行为中一些特殊的或微观的情况而造成的交易价格的偏差交易情况修正=正常情况/可比实例情况指数=100/x以正常情况为基准，交易价格较正常价格为低，则可比实例指数小于100，反之则大于100。影响交易偏差的因素：（1）有利害关系人之间的交易（2）急于出售或急于购买下的交易（3）交易双方市场信息不对称（4）特殊方式的交易，如拍卖、招标、哄抬、抛售等（5）交易税费等非正常负担的交易（6）其他：相邻房地产的合并交易、受债权债务影响的交易、交易双方或一方有特别动机或偏好的交易（1）交易情况修正交易情况修正后的正常价格=可比实例价格×交易情况修正系数交易情况修正，一般以正常情况的交易价格为100（基准），偏高则大于100，偏低则小于100交易情况修正系数=100/X【例】某宗房地产的正常价格为2500元/㎡，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，试计算买卖双方实际成交的价格。解：卖方实际的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=2500×（1-7%）=2325元/㎡买方实际的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费=2500×（1+5%）=2625元/㎡（2）交易日期修正估价时点价格=可比实例价格×评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数价格指数分定基指数与环比指数如：某市房地产价格指数以1990年不变价格计算得到指数如下表：可比案例交易日期为1994年，待估日期1998年，试计算交易日期修正系数；如果下表是环比指数则交易日期修正系数又是多少199319941995199519971998102103104112106105（3）区域因素修正区域因素包含多个次一级的因素或因子，因此应首先分析判断比较案例房地产各因子相对于估价对象各相应因子的条件指数，然后综合测算区域因素修正系数区域因素修正系数＝待估对象所处区域因素条件指数／可比实例所处区域因素条件指数区域因素修正系数的综合有几种基本途径：连乘法：∏a/b（a-表示估价对象因子条件指数，b-表示可比案例相对于估价对象因子条件指数）一般以估价对象为基准100，可比案例条件好，可比案例该因子指数大于100，反之小于100例：某估价对象与可比案例区域因素比较表如下，求区域因素修正系数

区域因素比较对象商服繁华交通条件基础设施环境条件估价对象100100100100可比案例+2-1+3+20.9423可以得到区域修正系数=100/102×100/99×100/103×100/102=0.9423连加法：估价对象区域因子100，可比案例条件好，区域因子大于100，反之小于100

区域因子以相差值表示求上例按连加法计算区域因素修正系数解：区域因素修正系数=100/（100+2-1+3+2）=0.9434从上例可以看出，两种途径的计算结果相差不大，在估价允许的误差范围内。在估价实物中多采用连加法权重系数法：确定区域因素因子权重（一般两级），对第二级的因子打分，得到第二级因子的分数，从而得到第一级因子的分数例：区域因素修正系数的权重系数法

比较对象因子估价对象可比案例2商服繁华0.3商业级别0.49638.492.8商业功能0.49036商业氛围0.29218.4交通0.3交通辐射0.59346.594.5公交便利0.59648环境0.2人文环境0.69456.492.4自然环境0.49036配套设施0.2公共配套0.69255.291.6基础配套0.49136.4合计92.9994区域因素修正系数=92.99/94=0.989（4）个别因素修正土地个别因素修正的内容：面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地形地势地质、规划管制条件土地使用权年限等建筑物个别因素修正内容：新旧程度、设施设备和装修、建筑结构、楼层、朝向、平面布置（物业规划）等。个别因素修正系数的综合方法与区域因素相同连乘法：∏a/b连加法：个别因素修正系数＝待估对象个别因素条件指数／可比实例个别因素条件指数4.比准价格计算1）统一量纲：货币单位付款方式例：某房产总价50万，首付10万，余款半年后一次性付清，假设月利率1%，则在成交时一次总付的价格为：10+40/（1+1%）6=47.74万价格单位单位地价、总地价、楼面地价面积单位建筑面积＝公摊面积＋套内建筑面积套内面积（套内建筑面积）＝套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积套内房屋使用面积：俗称“地毯面积”，包括卧、起、过厅、卫、储藏室、壁柜等4.比准价格计算房地产总价=建筑面积×按建筑面积计算单价=使用面积×按使用面积计算的单价=套内面积×按套内面积计算的单价2）将多个比较对象的成交价格修正后的价格，综合成比准价格方法：采用算数平均、加权平均等数学方法综合六、计算公式与案例1.基本公式：Ｐ＝Ｐ0×Ａ×Ｂ×Ｃ×Ｄ=P0×[100/（）]×[（）/100]×[（）/100]×[（）/100]Ｐ—被估房地产评估价格Ｐ0—可比实例价格；Ａ—交易情况修正系数，Ｂ—交易日期修正系数；Ｃ—区域因素修正系数Ｄ—个别因素修正系数2.土地的评估的计算公式：Ｐ＝Ｐ‘×Ａ×Ｂ×Ｃ×Ｄ×容积率修正系数×土地使用年期修正系数式中：r：土地折现率，n1：待估宗地使用年限n2：比较案例使用年限年期修正系数为:年期修正系数根据收益法的原理和公式：地价等于地租的资本化地价=容积率地价

容积率修正系数容积率与地价的关系在一定的范围是正相关，一般在估价实务过程中要建立容积率修正系数表案例例1：有一宗待估宗地Ｇ需评估，现收集到与待估宗地条件类似的６块宗地，具体情况见表１，该城市地价指数见表２，另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为１时的地价增加５％，超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为１时的地价增加３％，对交易情况的、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地价格的修正幅度。根据以上条件，评估该宗土地2002年的价格。宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素Ａ６８０１９９９＋１％１．３０＋１％Ｂ６１０１９９９０１．１０－１％Ｃ７００１９９８＋５％１．４０－２％Ｄ６８０２００００１．０－１％－１％Ｅ７５０２００１－１％１．６０＋２％Ｆ７００２００２０１．３＋１％０Ｇ２００２０１．１００表１表2时间1996199719981999200020012002指数100103107110108107112容积率1.01.11.21.31.41.51.6地价指数100105110115120125128容积率地价指数表解：（1）建立容积率地价指数表，见上表（2）案例修正计算：A.680×112/110×100/101×105/115×100/100×100/101=620B.610×112/110×100/100×105/105×100/100×100/99=627C.700×112/107×100/105×105/120×100/100×100/98=623D.680×112/108×100/100×105/100×100/99×100/99=755E.750×112/107×100/99×105/128×100/100×100/102=638F.700×112/112×100/100×105/115×100/101×100/100=633（3）评估结果案例D的值为异常值，应予剔除，其他结果较为接近，取平均值作为评估结果。待估宗地G的价格为：（620+627+623+638+633）/5=628（元/平方米）例2为评估某商品住宅2000年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易，有关资料如表1，该类商品住宅价格指数如表2，试评估其价值。比较对象价格元/m2日期交易情况房地产状况因素1因素2因素3权重0.50.30.2A37002000.5.24-2%90100125B42002000.8.240100110100C39002000.9.24+180120100估价对象待估2000.10.24100100100月份45678910指数10092.498.398.6103.3109106.82000年4月至10月物价指数解：该商品住宅2000年10月24日的正常市场价格如下：（1）计算公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数（2）A的比准价格=3700×100/98×106.8/92.4×[100/（0.5×90+0.3×100+0.2×125）]=4363.9元/m2B的比准价格=4200

×100/100×106.8/103.3×[100/（0.5×100+0.3×110+0.2×100）]=4215.83元/m2C的比准价格=3900×100/101×106.8/109×[100/（0.5×80+0.3×120+0.2×125）]=3745.99元/m2（3）该商品房价格为：（4363.9+4215.83）/2=4289.87元/m2例3P93为评估某写字楼房地产X在2005年5月31日的正常的市场价格，今在同一地区或邻近地区搜集了三宗类似房地产作为比较案例（A、B、C），估价对象与三宗比较案例房地产基本情况及有关情况见表1，不同容积率下的条件指数见表2，该类房地产价格指数自2004年11月份以来，每月平均上涨0.5%，求房地产X在2005年5月31日的价格。（房地产资本化率为7.5%，2004年12月31日人民币汇率为1：8.4）表2：不同容积率下条件指数容积率3.544.55修正系数0.811.11.2宗类号估价对象案例A案例B案例C交易价格5000元/㎡650美元/㎡5500元/㎡交易情况偏高2%偏高5%偏低3%交易日期05.5.3104.10.3104.12.3105.4.30利用类型办公办公办公办公土地使用权年限50504050容积率444.55区域因素交通条件+1+1-1基础设施-2+3+2环境条件+2+1+2微观因素面积+10-1楼层+4-2-5朝向形状-2-10表1：估价对象与比较案例房地产比较表解：（1）建立物价指数表（2）统一量纲：650美元=650×8.4=5460元/㎡（3）因素修正：交易情况修正：A：100/（100+2）；B：100/（100+5）；C：100/（100-3）交易日期修正：A：1.0355/1；B：1.0355/1.01；C：1.005区域因素修正A：100/（100+1-2+2）=100/101；B：100/（100+1+3+1）=100/105；C：100/（100-1+2+2）=100/103时间2004.10.312004.12.312005.4.302005.5.31物价指数11.011.03041.0355微观因素修正A：100/（100+1+4-2）=100/103B：100/（100-2-1））=100/97C：100/（100-1-5）=100/96年期修正B：

容积率修正B：1/1.1；C：1/1.2（4）修正价格计算A：5000×100/102×1.0355/1×100/101×100/103=4879.34B：5460×100/105×1.0355/1.01×100/105×100/97×1.0302×1/1.1=4902.55C：5500×100/97×1.005/1×100/103×100/94×1/1.2=4904.68计算结果：V=（4879.34+4902.55+4904.68）/3=4895.52第九章成本法第一节基本原理1.成本法的概念是以估价对象开发所需的必要而正常的成本为基础估算估价对象在一定时点一定产权状况下价格的一种估价方法成本法中的成本与会计成本的区别会计成本是显性的，成本法中的成本不仅包括显性成本，还包括隐性成本是必要而正常的成本，而不是开发中的实际成本是现在的成本，而不是会计账目上的历史成本2.理论依据成本法的理论依据是劳动价值理论根据理性经济主义的假定：从卖方角度来看，卖方愿意接受的价格不能低于他为开发或者建造该房地产所花费的代价。从买方角度来看，买方愿意支付的价格不能高于他所预计的重新开发或建造该房地产所花费的代价。成本法中的成本不仅包括开发房地产所需的正常的费用，还包括利息、利润和税金。（1）特点成本不等于价格现实生活中房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格。不一定符合最有效使用原则土地与建筑物在利用上是相宜的，估算出来的成本能反映其价格反之，成本不能客观反映房地产的价格水平（2）适用范围一般用于既无收益又很少发生交易的房地产评估，或者用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产在房地产保险及损害赔偿中通常也采用成本法估价3.成本法的特点及适用范围第二节成本法的基本公式成本法估价基本公式分为三类：新开发土地、新开发房地产、旧有房地产一、新开发土地的成本法新开发土地包括填海造地，开山造地，征用农地后进行三通一平或五通一平、七通一平，拆除城市旧区中建筑物整理后出售土地等情景。（1）基本公式土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益（2）新开发区分宗估价开发区某宗地的单价=（开发区土地总取得费+总开发费+利息+利润+税费+土地增值收益）÷开发区可转让土地总面积×用途、区位等因素修正系数该法采用总成本均摊计算单块土地的成本单价1）土地取得费计算土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用①新征土地：国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括：征地费：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、安置补助费、新菜地建设基金、耕地占用税拆迁安置补偿费城市建设配套费②旧城改造用地：为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用，包括：土地出让金、拆迁安置补偿、城市建设配套费③出让转让用地：土地出让金（熟地地价）（3）土地成本法的内容土地开发费是将生地开发成熟地所发生的费用①基础设施配套费指“三通一平”和“七通一平”②公共事业建设配套费道路建设、变电站扩容、给水设施、污水处理等③小区开发配套费包括绿地、会所、管理用房、幼儿园等在估价实务中应注意区分宗地内外和宗地红线内外开发程度的区别2）土地开发费的计算3）投资利息的计算①开发贷款投资的利息应计入成本，投资者自有资金存在机会成本，同样可以看作损失了利息。②土地投资包括土地取得费和土地开发费③计息期应为整个开发期和销售期，土地取得费在开发前可能要求付清，而土地开发费在开发过程中逐步投入。若开发费是均匀投入，则计息期为开发期的一半。投资利息=I×[（1+i）T-1]利润率计算的基数可以是土地取得费（含税费）和开发费，也可以是开发后土地的地价。一般按照土地投资来计算利润利润=（土地取得费+土地开发费）×利润率税费指在土地取得和土地开发过程中所必须支付的有关税费包括：耕地占用税、新菜地开发建设基金、教育费附加、土地管理费等4）计算投资利润与税费5）土地增值收益土地增值收益主要来自于以下几个方面经济发展、人口增加导致土地利用效率提高及土地需求量增大城市基础设施的投资，使土地利用的便利性增加城市规划变化，使土地利用条件改变，有利于土地利用的高度化利用土地使用者的投入与改造，使土地增值土地增值收益的分配：第一项属于自然增值，归国家所有；第二、三项源于地方政府的投资，归地方政府所有；第四项应归于土地使用者前四项之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率（通常为10%-25%），即为土地增值收益土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+利息+利润）×增殖收益率例1：某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000㎡，该地块的土地征用费（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，均匀投入，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价格。解：（1）土地取得费：

10万元/亩=150元/平方米（2）土地开发费：

2亿元/平方公里=200元/平方米成本法评估实例（3）投资利息土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入土地取得费利息=150×[（1+6%）2-1]=18.54土地开发费利息=200×35%×[（1+6%）1.5-1]+200×65%×[（1+6%）0.5-1]=6.39+3.84=10.23（元/㎡）（4）开发利润开发利润=[（1）+（2）]×10%=35元/㎡（5）土地增值收益=[（1）+（2）+（3）+（4）]×15%=413.77×15%=62.07（6）土地总价土地单价=土地成本价格+土地增值收益=413.77+62.07=475.84元/㎡土地总价=475.84×15000=7137600元二、新建房地产的成本法基本公式新建房地产价格=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润（1）开发成本：①勘查设计和前期工程费三通一平，工程勘察测量及规划设计、可研及咨询费、交评费等②基础设施建设费水、电、气、道路、绿化、环境、照明、卫生③建安工程费④公共配套设施建设费会所、物业管理用房、体育运动设施、幼儿园等⑤开发过程中的税费证件许可费：土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设项目开工许可证、预售许可费规费：安全质量监督费、施工图审查费、工程排污费、工程定额编制管理费、白蚁防治费、面积测量费等税：土地使用税、新增建设用地使用费、耕地占用税（2）管理费用主要指开办费和开发过程中管理人员的工资（3）投资利息以土地取得费和开发成本之和为计息基数二、新建房地产的成本法（4）开发利润以土地取得费和开发成本作为利润计算的基数（5）销售税费销售费用：销售物料、广告宣传费等销售税金及附加：营业税、城维税、教育费附加；其他销售税费：卖方承担的印花税、交易手续费、产权登记费等二、新建房地产的成本法基本公式建筑物价格=重置成本-建筑物折旧1.重置成本、重建成本与原来的建造成本（1）重置成本：指采用估价时点的建筑材料、建筑技术和工艺，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的建筑物的所花费的代价。（2）重建成本：按估价对象的建筑材料、建筑技术和工艺，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的建筑物所花费的代价。重建成本适用于古建筑、宗教建筑等特殊建筑物（3）原来的建造成本三、旧有建筑物的成本法2.重置价格的估算（1）单位成本法（类似工程估价法）通过与待估建筑物相类似的建筑物的成本资料，对时间和物质实体上的差异进行修正后得到待估建筑物价格=（类似建筑物的成本-换出结构+换入结构）×物价调整指数×生产能力指数物价调整指数=（a0+a1·r1+a2·r2+…+an·rn）生产能力指数=（A1/A0）n×f（2）分部分项法估算出建筑物各个分部分项构件或工程单位的成本（3）指数调整法根据建筑成本指数，将建筑物的成本修正到估价时点的价格（1）折旧的概念建筑物折旧是指随着时间的推移而发生的价值递减现象（2）折旧的分类：物理折旧：由自然力作用引起的价值减损功能折旧：由于技术进步，劳动生产率提高，生产同样产品的社会必要劳动时间减少而造成的价值减损由于技术创新、技术进步市场上出现了技术更先进、工艺性能更优越的替代产品，造成原有产品的贬值经济折旧：由于市场因素，或使用成本递增等经济因素造成的价值减损功能折旧与经济折旧是一种无形损耗3.折旧的估算（3）折旧的计算1）耐用年限法：定额法（直线折旧法）、定率法（余额递减法）、年数总和法直线折旧法的计算公式：D=（C-S）T/ND—建筑物折旧额；C—建筑物重置价格S—建筑物预计净残值；T—建筑物已使用年限N—建筑物耐用年限（已使用年限+尚可使用年限）；耐用年限：分物理耐用年限和经济耐用年限，在房地产估价中一般采用经济耐用年限2）实际观察法（成新率法）通过估价人员对待估建筑物的结构、装修、设备等完好情况进行实地观察，并判断由物理、功能、经济因素等引起的各类价值的减损情况，得出建筑物成新率的一种方法。折旧额计算公式：D=（1-成新率）×重置成本成新率的判断：根据建筑物的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好情况、损坏程度，划分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房五类。3）综合法折旧要区分：主体与裙楼、主体与附属设备（4）关于折旧的说明1）估价折旧与会计折旧的区别内涵上不同：估价上的折旧注重的是价值的减损，实际上并不是折旧，而是一种类似于对资产减价修正；而会计上的折旧注重的是原始取得价值的摊销与回收会计折旧公式中的C为资产原值，估价折旧公式中的C为重置价格会计上资产原值与累计折旧的差为资产的帐面价值，估价中重置价格与累计折旧的差被视为资产的实际价值2）土地使用权年限的类折旧问题土地使用权的特殊性：土地价格不仅不会贬值，而且会增值我国土地使用权存在一定的使用权年限投资者通过投入资金，获取土地使用权进行开发，应该能收回全部投资及正常的利润，因此投资者在土地上的投资量也应在其可使用的时间范围内收回全部投资。

土地使用权，存在折旧问题3）土地使用年期对建筑物耐用年限的影响基本原则：比较自估价时点起，土地的剩余使用年限与建筑物剩余使用年限的长短，以最短的年限为折旧年限在判断折旧年限时通常会遇到两种情况：①当建筑物耐用年限晚于或同于土地使用年限的结束时间时，取土地的剩余使用年限为折旧年限如：土地使用年限为40年，取得土地使用权后即开始建设，建筑物建设周期3年，建筑物耐用年限为60年，试确定建筑物折旧年限。土地使用权年限40年3年建设期建筑物耐用年限60年23年3）土地使用年期对建筑物耐用年限的影响②建筑物耐用年限早于土地使用年限，取建筑物剩余使用年限为折旧年限，并且再考虑建筑物经济寿命终了后的土地剩余使用年限的价值量。如：土地使用权年限为70年，建筑物经济耐用年限为50年，该宗土地于土地出让后进行建设，建筑物建设周期为2年，试确定折旧年限。土地使用权年限70年2年建设期建筑物耐用年限50年18年

建筑物经济耐用年限结束时，土地尚有18年的使用时间，故应该考虑剩下18年的土地使用权的价值量案例分析例2：有一建筑物，建筑总面积100m2，已使用10年，单位建筑面积的重置价格为500元/m2，耐用年限30年，现值1万元，试用直线折旧法计算该建筑物的年折旧额，年折旧率及折旧总额。解：建筑重置价格=100×500=5万元折旧总额=重置价格-现值=5-1=4万元年折旧额=4/30，年折旧率=4/30*5=4/150案例分析例3：某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第1年投入建造成本的60%，第2年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。解答：（1）计算建筑物的重置价格：1）建造成本=800万2）管理费用=800×3%=24万3）投资利息=（800+24）×60%[（1+6%）1.5-1]+（800+24）×40%[（1+6%）0.5-1]=54.9万4）建筑物的重置价格=800+24+54.9+50+120=1048.9万（2）计算建筑物的折旧额1）墙、地面等的损坏额=18万2）装修部分的折旧额=200×1/5×2=80万3）设备部分的折旧额=110×1/10×8=