房地产项目全程策划报告

【地中海·××】拆迁安置房地产项目全过程策划设计第一章市场策划房地产开发投资活动的首要环节的寻找和确认市场机会，即投资机会，为此在对项目的开发前一定要进行足够的市场策划和分析，即对房地产市场的投资环境、房地产市场供需状况和价格、市场趋势等方面的内容进行调查和分析。从而为开发项目的市场定位和目标选择提供决策依据。房地产开发项目前期策划的目的，是促成项目达到最佳的市场效应（效益目标和形象目标）。一个项目能够成功运作取决于各种综合因素，但优秀的策划往往是确保执行阶段取得成功的前提，并且前期策划也为后期项目执行策划提供了纲领性的战略指导思想，并为后期各阶段的成功奠定基础。本策划报告的目标是为项目的开发提供全方位的、逻辑性、可操作性的理论支撑，并为规划设计及建筑设计提供指导方向及主要参数依据，使项目成为××市最具购买价值的物业，成为××市具有高品质生活的住宅社区，实现经济效益，社会效益、品牌效益“多赢”的利益空间。第一节房地产市场调查一、市场调查的实施步骤本项目所进行的市场调查步骤可以如下图所示：明确明确目标制定研究计划组织实施计划分析处理信息提出调查报告图表1-1：市场调查步骤（一）明确目标要明确本项目市场调查的目标，就要明确本项目的开发目的。本项目开发的最根本原因是由于为实现城市整体规划，拟对广场路8号现人民医院职工宿舍实施搬迁。为解决医务人员特殊行业就近工作的需要，充分体现以人为本、和谐共建的原则，妥善解决被拆迁人的安置问题。（二）制定研究计划根据调查目标制定研究计划。抓住调查对象中的重点进行实施调查研究，由于拆迁项目以及待建安置项目都位于××市城中区。因此，需将调查工作的重点放在城中区各地段各主要并具有一定代表性的楼盘情况及本拆迁项目及待建安置项目周边市场和环境情况。（三）组织实施计划由研究计划的研究成果组织计划的实施。提高效率，进行精细的人员分配。提升质量，预先做好调查表格，尽量丰富调查内容。还有就是采用按组分区域调查形式，减少主观原因造成的调查漏洞。（四）分析和处理信息经过调查的实施，对调查取得的信息进行分析和处理。这是调查工作中重要的一个环节，它直接影响着此次工作的的质量，是对调查结果的初步提炼，也是整理调查成果的重要前提。（五）提出研究报告对调查得出的内容进行分析和处理后，就要对分析的成果进行筛选与提炼，结合本项目中各方面的实际情况进行考虑，制定出本项目的实施规划。并提出对本项目可行的方案以及对本项目还需要进一步修改和完善的建议和意见。二、市场调查的方法房地产市场调查有许多方法，企业市场调查人员可根据具体情况选择不同的方法。市场调查方法可分为两大类，第一类按选择调查对象来划分，有全面普查、重点调查、随机抽样、非随机抽样等；第二类是按调查对象所采用的具体方法来划分，有访问法、观察法、实验法。下面简要分析每一种调查方法特征。（一）按调查对象划分1、全面普查全面普查是指对调查对象总体所包含的全部个体都进行调查。可以说对市场进行全面普查，可能获得非常全面的数据，能正确反映客观实际，效果明显。如果把一个城市的人口、年龄、家庭结构、职业、收入分布情况系统调查了解后，对房地产开发将是十分有利的。由于全面普查工作量大很大，要耗费大量人力、物力、财力，调查周期较长，一般只在较小范围内采用。当然，有些资料可以借用国家权威机关普查结果，例如可以借用全国人口普查所得到的有关数据资料等。

2、重点调查重点调查是以总体中有代表性的单位或消费者作为调查对象，进而推断出一般结论。采用这种调查方式，由于被调查的对象数目不多，企业可以较少的人力、物力、财力，在很短时期内完成。如调查高档住宅需求情况，可选择一些购买大户作为调查对象，往往这些大户对住宅需求量，对住宅功能要求占整个高档商品住宅需求量的绝大多数，从而推断出整个市场对高档住宅的需求量。当然由于所选对象并非全部，调查结果难免有一定误差，市场调查人员应引起高度重视，特别是当外部环境产生较大变化时，所选择重点对象可能不具有代表性了。例如，1993年国家加强了宏观调控，一些房地产公司贷款受到限制，资金不足，开工不正常，水泥等材料需求量急剧减少。在这种情况下，公司应及时调整，重新选取调查对象，并对调查结果认真分析，只有这样的市场调查结果才能为企业制定策略提供有用的根据。3、随机抽样随机抽样调查是在总体中随机任意抽取个体作为样本进行调查，根据样本推断出一定概率下总体的情况。随机抽样在市场调查中占有重要地位，在实际工作中应用很广泛。随机抽样最主要特征是从母体中任意抽取样本，每一样本有相等的机会，即事件发生的概率是相等的，这样可以根据调查的样本的机会，即事件发生的概率是相等的，这样可以根据调查的样本空间的结果来推断母体的情况。它又可以分为三种：一是简单随机抽样，即整体中所有个体都有相等的机会被选作样本；二是分层随机抽样，即对总体中所有个体都有相等的机会被选作样本；二是分层随机抽样，即对总体按某种特征（如年龄、性别、职业等）分组织（分层），然后从各组中随机抽取一定数量的样本；三是分群随机抽样，即将总体按一定特征分成若干群体，随机抽样是将部分作为样本。分群抽样与分层抽样是有区别的：分群抽样是将样本总体划分为若干不同群体，这些群体间的性质相同，然后将每个群体进行随机抽样，这样每个群体内部存在性质不同的样本；而分层抽样是将样本总体划分为几大类，这几大类间是有差别的，而每一类则是由性质相同的样本构成的。4、非随机抽样法非随机抽样法是指市场调查人员在选取样本时并不是随机选取，而是先确定某个标准，然后再选取样本数。这样每个样本被选择的机会并不是相等的，非随机抽样也分为三种具体方法。（1）就便抽样也称为随意抽样调查法，即市场调查人员根据最方便的时间、地点任意选择样本，如在街头任意找一些行人询问其以其对某产品的看法和××。这在商圈调查中是常用的方法。（2）判断抽样即通过市场调查人员，根据自己的以往经验来判断由哪些个体来作为样本的一种方法。当样本数目不多，样本间的差异又较为明显时，采用此方法能起到一定效果。（3）配额抽样即市场调查人员通过一些控制特征，将样本空间进行分类，然后由调查人员从各组中任意抽取一定数量的样本。例如某房地产公司需要调查消费者购买房屋的潜力，特别要了解中、低收入的消费者购房的欲望，以便使企业把握机遇，做好投资的准备。现根据收入与年龄将消费者进行分，按收入分为高、中、低档，年龄根据中国国情划定为27岁以下和28岁—35岁、36岁—55岁、55岁以上四组，调查人数为300人，在对每个标准分配不同比例后，得出每个类别的样数。（二）按照调查方法划分1、访问法这是最常用的市场调查方法。科学设计调查表，有效地运用个人访问技巧是此方法成功的关键。（1）设计调查表调查表要反映企业决策的思想，是本企业营销部门最关心、最想得到的重要信息来源之一。因此要想搞好调查，就必须设计好调查表。设计调查表的步骤：一是根据整个研究计划的目的，明确列出调查表所需收集的信息是什么。例如对房地产公司来说，它需要得到在它所投资的地区消费者对购房的兴趣、消费者的收入以及购房的承受能力，还有消费者对住房的标准要求等等。二是按照所需收集的信息，写出一连串问题，并确定每个问题的类型。房地产公司要想占领市场，既要了解目前该城市的人口分布、年龄情况、家庭结构、住房面积、消费者拥有房子的情况，又要了解居民的收入水平（基本工资、奖金收入，消费者购买生活必需品和一些耐用消费品以后随意可支配的货币有多少），还要了解消费者目前是否有存款，并要了解消费者对购房的兴趣、欲望以及了解消费者对住房的最低要求（设计方案、四周环境、建筑套型等）和当地政府对房产的有关政策，银行金融系统对消费者购房的有关政策等。三是按照问题的类型、难易程度，题型（单选填充，多选填充，是非判断，多项选择题）并安排好询问问题的次序。四是选择一些调查者作调查表的初步测试，请他们做题，然后召开座谈会或个别谈话征求意见。五是按照测试结果，再对调查表作必须修改，最后得出正式调查表。设计调查表应注意的事项：首先，问题要短。因为较长的问题容易被调查者混淆。其次，调查表上每一个问题只能包含一项内容。再次，问题中不要使用专门术语，比如容积率、框架结构、剪力墙结构、筒中筒结构等。一般消费者是搞不清楚这些专门术语的。第四，问题答案不宜过多，问题的含义不要模棱两可，一个问题只代表一件事。最后，要注意问问题的方式。有时直接问问题并不见得是最好的，而采用间接方法反而会得到更好的答案。例如最近房地产公司为了销售某一处商品房做了不少广告，调查员想知道、想了解这些广告效果时，与其直接询问被调查者的看法如何，还不如用迂回方式去了解他们有多少人知道该处的房产情况。（2）访问法的形式调查表设计好之后，按照调查人员与被调查人员的接触方式不同，可将访问法划分为三种形式。①、答卷法调查人员将被调查人员集中在一起，要求每人答一份卷，在规定时间答完，这样被调查人员不能彼此交换意见，使个人意见充分表达出来。谈话法。市场调查人员与被调查人员进行面对面谈话，如召开座谈会，大家畅所欲言。然后还可针对某种重点调查对象进行个别谈话，深入调查。这种方法的最大特点是十分灵活，可以调查许多问题，包括一些看上去与事先准备好的问题不太相关的问题，可以弥补调查表所漏掉的一些重要问题，谈话气氛好，不受拘束。②、电话调查法这种方法是市场调查人员借助电话来了解消费者的意见的一种方法。如定期询问重点住户对房产的设计、设备、功能、环境、质量、服务的感觉如何，有什么想法并请他们提出一些改进措施等。③、观察法这种方法是指调查人员不与被调查者正面接触，而是在旁边观察。这样被调查者无压力，表现得自然，因此调查效果也较理想。观察法有三种形式：Ⅰ、直接观察法派人到现场对调查对象进行观察。例如可派人到房地产交易所或工地观察消费者选购房产的行为和要求，调查消费本公司的信赖程度。Ⅱ、实际痕迹测量法调查人员不是亲自观察购买者的行为，而是观察行为发生后的痕迹。例如，要比较在不同报刊杂志上刊登广告的效果较好。Ⅲ、行为记录法在取得被调查同意之后。用一定装置记录调查对象的某一行为。例如，在某些家庭电视机里装上一个监听器，可以记录电视机什么时候开，什么时候关，收哪一个电台，收了多长时间等。这样可以帮助营销管理人员今后选择哪一家电视台，在什么时间播广告效果最好。调查人员采用观察法，主要是为了获得那些被观察者不愿或不能提供的信息。有些购买者不愿透露他们某些方面的行为，通过观察法便可以较容易地了解到，但观察事物的表面现象，不能得到另外一些信息，如人们的感情、态度、行为动机等等，因此调查人员通常将观察法与其他方法组合起来使用。④、实验法实验法是指将调查范围缩小到一个比较小的规模上，进行试验后取得一定结果，然后再推断出总体可能的结果。例如调查广告效果时，可选定一消费者作为调查对象，对他们进行广告宣传，然后根据接受的效果来改进广告词语、声像等。实验法是研究因果关系的一种重要方法。例如研究广告对销售的影响，在其他因素不变的情况下，销售量增加就可以看成完全是广告原影响造成的。当然市场情况受多种因素影响，在市场实验期间，消费者的偏好、竞争者的策略，都可能有所改变，从而影响实验的结果。虽然如此，实验法对于研究因果关系，能提供访头号法、观察法所不能提供的材料，运用范围较为广泛。三、市场调查的内容（一）环境调查1、政策和法规在本项目的策划前期、实施期以及后期运营期中的主要政策和法律依据有：《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条理》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《城市房屋拆迁政裁决规程》、《建设部办公厅关于被拆迁人选择拆迁补偿方式复函》、《城市房屋拆迁评估指导意见》、《城市房地产开发经营管理条理》、《建设用地审查报批管理办法》等一系列相关的法律法规。2、经济水平关于经济水平方面的市场调查，主要是收集区域（主要是××市的房地产市场动态、市场供需状况、竞争对手的动态，并明确项目的消费群体、消费需求、消费者承受力等，可以以市调问卷和楼市调查表等形式进行。3、社会文化环境项目的社会文化环境方面的调查主要内容在于对项目地块环境分析以及项目地块SWOT分析。项目地块环境分析又包括了项目周边的主要楼盘情况、交通状况、教育环境、生活购物以及休闲娱乐等方面的内容。项目地块SWOT分析即对项目的优势、劣势、机会及威胁等方面内容的分析。（二）房地产的供需情况调查根据价格规律可以知道，供求情况直接影响着价格，要对本项目的价格进行准确的定位就必须要进行完善的房地产的供需情况调查。然后结合本项目的实际情况进行项目开发中各方面的计划与决策。（三）开发场地的调查开发场地周边的情况调查的内容包括了项目周边的主要楼盘情况、交通状况、教育环境、生活购物、休闲娱乐以及场地的开发难度和开发成本估算等方面。（四）市场调查的成果根据项目的区域位置决定，报告的重点在××市城中区河东片区的房地产行业发展相关的内容。详情如下表所示：楼盘名称项目地址开盘时间总套数（套）在售套数（套）面积区间（㎡）开盘价格（元/㎡）目前价格（元/㎡）涨幅备注阳光100城市广场桂中大道2号2007.122097-1163840起均价480025%国际公寓三期7号楼南亚·名邸文昌路3号2007.1.1000180120-1602800375034%近期2套样板房开放时尚公寓开始接受预约金榜来大厦东堤路未开盘835253-1344300开盘前额外优惠2%东城××中心高新一路7号预计6月59690-260待定售楼部约在3月份开放东郡东环大道2007.9.高层户型96-235均价4200在售（3号楼1单元）近期价格有调整居上V8城文昌路与东环大道交汇处可自由分割5000左右公寓二期即将开售文源华都桂中大道19号104-140均价4600左右二期8号楼私家空中入户花园房（仅推30套）正在接受预订王座桂中大道30089-176均价4200在售上东·龙城世家高新区120-140待定即将开售兴佳·山水福第东环大道两面针北面110-160四期——均价38004期全面封顶兴佳·清华坊河东新柳高东门90-1501期——均价4400已销售90%1期准现房推售金盛广场东环大道47号2007.1215030112-125348035301.4%年前持续高性价比销售国信·凤起新都西江路66号2007.12300030084-300320035009%精品多层住宅正在热销祥兴·青年汇潭中东路3号2006.5.300少量40-65均价3380420024%少量精装小户型限量发售新东方桂柳路与学院路交会处预计5月330040045-250待定1期工程已启动售楼部已开放中房·金博园体育路39号2006.4.2073090-1503500起均价400014%目前存少量叠拼别墅图表1-2：××市2008年4月份河东板块房地产调查表第二节【地中海·××】项目市场环境分析一、宏观环境把握（国内房地产市场的特点）（一）近年房地产政策分析2003年2004年2005年2006年2007年土地政策国土资源部《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》1、国土资源部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》2、国土资源部、监察部71号令（8.31大限）国土资源部《关于开展全国城镇建设存量用地情况专项调查工作的紧急通知》1、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》2、《关于开展2006年度土地变更调查工作的通知》3、提高了土地有偿使用费标准——金融政策央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，提高行业经营门槛，抑制消费需求1、央行10年来首次加息2、提高房地产开发项目资本金比例3、央行上调存贷款基准利率4、银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》1、央行提高个人住房贷款利率2、调整首付比例1、央行提高人民币贷款基准利率2、提高首付比例3、基准利率上调4、上调存款准备金率1、基准利率上调2、存款准备金率上调财税政策————调整房地产购买、转让税1、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》2、调整房地产转让税收《关于房地产开发企业土地增值税清算管理通知》行政法规1、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》2、《物业管理条例》《经济适用住房管理办法》以及《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》七部委《关于切实稳定住房价格的通知》国六条，国十五条——调控目的控制投资过快增长，要求房地产行业可持续发展控制投资过快增长，控制信贷风险抑制投机，稳定房价调整结构，抑制投机，稳定房价将以落实细化严格执行之前政策图表1-3：近年房地产政策分析（二）近年房地产宏观调控特点1、调控手段不断增多，调控范围不断扩大从参与宏观调控的国家行政部门的数量不断增加可以看出，全国对房地产行业的宏观调控从原先单一只是从土地以及银根上对房地产行业进行调控，过渡至多部门运用多种综合手段对房地产行业进行全范围的调控，且调控范围在不断的扩大。2、宏观调控的力度不断增强国家宏观调控政策不断出台，且调控的力度不断增强，涉及到供给结构、税收、信贷甚至住房保障以及行政监管，房地产市场在宏观调控的基调下进行了一场颇具声势的变革。3、调控的方向由表及里的转变从早期的政策制定方式，即针对该年份出现的问题制定相应的解决办法，到后期认识到房地产行业在供应结构上这一深层次的矛盾以及相关房地产行业在政策的制定上还有所不足的特点，开始将政策的调控方向由表向里转变，对房地产行业的调控将贯彻长期性。4、保证房地产行业的可持续发展，调控目的越发明确针对国家宏观调控的目的早期主要针对房地产投资过热的现象到近期抑制房价的过快增长、调整供应结构，调控的目的越发明确，其根本目的在于保证房地产行业的可持续发展，保证其在国民经济中支柱行业的地位。（三）房地产政策对本项目的影响2006年，中央政府出台“国六条”等一系列宏观调控政策，其中的要点是“稳定房价，调整住房结构”。而在07年，尽管政策的出台仍接连不断，但已偏向于对此前发布的政策的细化、执行及监管。如07年1月开始清算土地增值税、对07年公开交易市场出让的土地开始严格按照规定执行“90/70”政策，国家八部委还将联手全面清理预售房地产项目。可见在年内，宏观调控政策将会更深入地落实到房地产项目开发的整个流程中，执行力度更强。对于本项目，房地产政策是一把双刃剑，有利有弊。例如，在政府大力整顿房地产市场后，项目将获得一个更健康有序的市场环境。同时随着“90/70”政策的执行，整体市场供应结构的改变，有利于提升项目产品的竞争力。但是在另一方面，宏观政策对投资行为的打压将使得投资类物业的销售面临较大的压力，而项目开发成本会因为不断增加的税费项目而提高，有可能导致在销售阶段陷入被动。同时不断加息也令购房者的负担加重，购房门槛进一步提高。综合言之，宏观调控政策对于本项目仍是利大于弊的，但在实际的开发、销售过程中仍审时度势，在销售速度与利润之间寻找到平衡点。而且，本项目为拆迁安置房地产项目，涉及公共利益的管理。在房地产交易当中，政府需要管理的公共利益如图所示：图表1-4：中国房地产行业中的公共利益（数据来源：万瑞信息咨询行业数据库）（四）小结在经济增长的大环境中，××市房地产投资继续保持着平稳较快的增长，房地产开发投资额、国内生产总值和全社会固定资产投资也逐年上升，总体上呈现了一种需求拉动增长的好态势。在消费力方面,随着城市的幅射力的增强，城市经济的发展，居民生活水平逐年提高，表现在可支配收入提高、消费性支出增加、住房支出比及恩格尔系数逐渐下降等，在住房消费方面也有了不少的增长。与其他城市对比，××市居民收入水平仍偏低，对房地产产品的消费力仍然有限，但整体处于一个良性的上升通道中，未来仍将有非常大的提升空间。在国家宏观调控的引导下，××市商品房基本保持供需两旺的态势，成交价格逐年微幅上升。但是我们也必须看到，××市商品房发展供求不合理的地方，如区域性差异较大、中低价位房供应过少等等。从长期来看，××房地产市场在区域经济态势保持健康、平稳的增长前提下，供求平衡、产销两旺的局面会持续保持，但增速会有所放缓。二、中观环境分析（××内以及××市范围内的房地产的特点分析）××市是××壮族自治区的传统工业中心，位于××中部，地处亚热带，北回归线以南，地处柳江中游，是一座有着2100多年历史的古城。全市辖五区及柳江、柳城县，总面积5307平方公里，人口183万，其中市区面积658平方公里，人口89万。××地理位置优越，处于中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸重要经济中心；具有得天独厚的区位优势和地缘优势，是华南沿海和西南腹地两大经济区的结合部以及东南亚经济圈的连接点，是新崛起的大西南出海通道枢纽城市。××市对××沿海城市发挥着中心城市的依托作用，对华南、西南经济圈发挥着枢纽城市的连接作用，对东南亚各国发挥着中国前沿城市的开放作用。

××市是××最大的工业基地、货运中心和铁路枢纽。××市工业基础良好，基础设施完善。经过改革开放20年的发展，目前全市已形成汽车及零配件工业、以工程机械和通用机械为主的机械工业、以钢材和有色金属深加工为主的冶金工业、造纸及包装印刷业、日化工业等5大支柱产业为龙头的现代化工业体系。全市现有工业企业1千多家，其中有6家为国家重点支持企业。××市现已拥有一批在国内外市场上具有较强竞争力和较高市场占有率的优势企业和名牌产品。××市还是全国科教兴市先进城市、城市综合经济体制改革试点城市和优化资本结构试点城市。自古以来，××市就有"桂中商埠"的美称。××市交通十分发达，是中国中西南地区重要的交通枢纽。三条铁路干线在此交汇，公路四通八达，经桂柳高速公路1个多小时可达两江国际机场，水运可直达港澳。××市拥有先进的程控电话、全球数字移动电话和国际互联网等现代化电讯通讯系统。××市具有丰富的历史文化遗产和旅游资源，早在5万年前这里就是旧石器时代晚期"新人"繁衍生息的地方，市区四周群峰林立、山清水秀、名胜众多，具有独特的民族风情，是国家历史文化名城和甲类旅游城市。改革开放以来，××市先后被国家确定为“科技兴市”、“优化资本结构”、“技术创新”和“信息化”试点城市，多次荣获“全国卫生城”、

“全国环境综合整治优秀城市”以及“××文明城市”等称号。城市综合实力曾两次列全国450个城市中50强之内。随着××现代化建设的深入进展，××经济取得飞速发展。在“十五”中，××市的经济发展再次得到质的变化。经济总量更高，增速更快，运行环境更健康。虽仍面临一些长期产业结构性矛盾和一些短期问题的约束,但随着宏观调控政策效应进一步释放，××市产业结构的不断调整，经济运行中不稳定、不健康因素将进一步得到遏制。从××市的所处的地理位置及所面临的经济环境氛围，可以预见未来××市仍将拥有一个快速发展、日益改善的宏观经济环境，为××市房地产的发展提供坚实稳定的基础。当今，××市经济的发展的同时，城市建设也与之同时飞速发展，除了市中心的五星地带，迅速崛起的还有河东新城市中心。特别是以河东区为代表的城市新区，已经逐渐成为××市的新兴的经济、文化、教育、科技、体育中心。2006年至2010年，××市将加快实施城市东拓进程，继续完善河东新区、阳和工业新区，推进官塘新城开发为建设重点；包括柳江县拉堡镇、进德镇、雒容镇的部分用地和古亭山开发区，总面积约为882平方公里列为入市区规划建设范围。这是近日出台的《××市近期建设规划》发出的信息。据报道，具体规划为：河东新区，在保持现有规模的基础上，完善河东新区的中心区，同时在周围建设功能完善的服务设施和基础设施，建立可持续发展的人居环境。重塑高新技术改造和提升传统产业园区，探索出“一区多园”良性发展的模式。阳和工业新区将构建以汽车、机械零部件为主、一区多园的工业新区。近期，将完成二期征地及土地平整工作，进行基础设施建设；古亭片区完成列入规划的5平方公里范围内余下的征地拆迁工作，完善路网及配套设施，增强阳和中心服务区功能。官塘新区是未来×ד一心二城”空间格局的新城，以官塘高新创业园为核心，官塘高新创业园是全国10个“中美可持续示范城镇项目”之一，由××市高新技术开发区启动，将逐步建设成为：现代制造业基地，面向西南、华南、东盟的现代物流中心，区域性的工业会展商务中心，产学研基地，××市新型休闲度假产业区。除了作为重点建设的新区外，城中区将以强化风貌保护，加速旧城改造，疏解城市功能，彰显城市特色为策略；柳北区将以整合工业交通用地、优化生态结构、进行环境整治为策略；柳南区将以拓展建设用地、优化用地功能、加强园林绿化为策略；鱼峰区将以完善基础设施、拉开城市框架为策略。按照这种发展思路，至2010年××市城市人口达到141.20万人，城市建设用地为148.14平方公里，人均104.92平方米。形成以发展新型工业、科教文化为重点，西南地区交通枢纽，山水风貌独特的历史文化名城、区域性中心城市。××市的房地产业自1992年正式起步以来，发展到今天已经形成群雄逐鹿的局面，据不完全统计，2007年底在××市注册的房地产公司约达517家，全年完成施工图表1-10：××主要城市2007年GDP（数据来源：××统计信息网）××市面上的房地产经济经过整整16年的发展，已经初步形成了一个稳定的市场格局，并成为城市基础设施建设投资方面越来越旺的投资热点。正是在这种环境和背景之下，2008年××房地产业各项指标均奇迹般地创造了前所未有的历史新高，并且连续三年达到了产出比投入大的经营业绩。

而2008年，新区开发和旧城改造在全城到处开花，成片开发也大有起色，城市构架的拉开、行政中心东移，给房地产开发带来了巨大的商机，其中仅河投入就需50亿元以上。三、微观环境调查（市城中区河东片区及本项目周边的情况分析）第二章【地中海·××】项目定位策划第1节【地中海·××】房地产项目开发背景分析为实现城市整体规划，拟对广场路8号现人民医院职工宿舍实施搬迁。根据《市土地收购储备与审核委员会2005年第二次工作会议纪要》（柳政[2005]25号）文件精神，为解决医务人员特殊行业就近工作的需要，充分体现以人为本、和谐共建的原则，妥善解决被拆迁人的安置问题，××市土地交易储备中心作为项目业主，选择位于××市文昌路东段南侧作为该项目及××市其它拆迁项目的拆迁安置地点。拆迁安置工作关系到被拆迁户的切身利益，也关系到城市规划的总体实现，安置项目要以《城市总体规划》为指导，具有可操作性，并保证被拆迁户的利益。在方案制订过程中，按照“合理安排、科学建设、规范运作、利于动迁”的工作思路，采用统计分析、问卷调查、实地查勘、座谈研究、技术指标分析等多种方式开展各项工作。本着保护被拆迁人利益和满足城市发展需要的宗旨，妥善安置被拆迁户，要求安置项目新址的建设达到质量优良、户型合理、环境优美,为被拆迁户提供特色鲜明的住宅小区。为更好地完成该项工作,应确定科学合理的安置方案。最终,通过城区的改造建设,达到提升城市品位,改善被拆迁人居住环境，创建和谐社会。第2节【地中海·××】项目开发定位一、项目名称二、项目建设地点××市文昌路东段南侧，××市人民医院建设新址斜对面三、土地级别属××市三级土地四、拟安置住宅总建筑面积按规划设计条件，规划多层和高层住宅楼，住宅总建筑面积为77093.1平方米，较拆迁面积多出了21804.11平方米。五、户均可安置建筑面积可安置户数约695户，户均可安置建筑面积近110平方米。较被拆迁户原居住面积平均增加了近40平方米。六、质量要求为保证建筑质量，严格按《城市居住区规划设计规范》、《住宅设计规范》、《住宅建筑设计标准》等国家有关工程技术标准进行建设，并按时、按质、按量提供安置房，竣工时发放“两书”，即《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。根据被拆迁户情况和要求，可以进行的安置项目户型设计及相关指标应符合规划设计条件及安置要求等经济指标如以下附表：经济指标总用地面积44348.135m2道路用地面积9602.72m建筑用地面积32015.972m2绿化用地面积2729.443m总建筑面积77573.1m其中高层住宅42061.5m2多层住宅35031.6m2公建面积480m机动车停车位420个商业面积设计时应有所考虑车库面积19615m2建筑基地面积8357.5m695户型100115125140180二房二厅一卫三房一厅一卫三房二厅一卫三房二厅二卫四房三厅二卫楼中楼安置房套数1681402151043434户型比%24.1720.1430.9514.964.894.89图表2-1：第3节【地中海·××】房地产项目设计风格分析一、从空间、环境、功能的有机结合出发，创造一种流动的空间感受二、引入中式建筑风格营造简介明快的建筑形态三、充分利用文昌路绿化带，注重生态的渗透、过滤性和连续性四、创造均好的记住空间与居住环境五、在规划中充分考虑××的气候特点第4节【地中海·××】房地产项目目标客户群体分析为实现××市城市整体规划，拟对广场路8号现人民医院职工宿舍实施搬迁。拆除对象为广场路8号现人民医院职工宿舍1—26栋建设项目规划以及红线定点范围内其他国有土地上的房屋及附属物。本项目为拆迁安置项目，项目安置对象大部分为市人民医院的医务人员家庭，被拆迁户数：794户，总计2700人。其中单位产权120户，房改房674户；户均居住面积：70M2被拆迁对象的情况统计如下表所示：广场路8号“城市规划”建设项目汇总表序

号拆迁房屋总面积类型（㎡）常

住

人

口户

数所占比例拟拆迁房屋概况房屋建筑总面积有证无证产权住宅住宅砖混砖木140～5036410615.844778.394778.39250～602687411.064120.074120.077.5360～702396910.34667.654667.651.94470～8059614822.1211227.1111222.944.17580～902617611.366486.826486.82690～100292659.7611161119.997100～11047111216.7411470.2811470.288130～14041162.392145.282145.289300以上030.45905.52905.52253266951912.1251907.9523.6广场路8号“城市规划”建设项目汇总表（人民医院）序

号拆迁房屋总面积类型（㎡）常

住

人

口户

数所占比例拟拆迁房屋概况房屋建筑总面积有证无证产权住宅住宅砖混砖木140～503259517.664272.364272.36250～602506912.833864.543857.047.5360～702396912.834667.654665.711.94470～8049812022.39138.599134.424.17580～90135346.322897.082897.08690～100106234.282175.512165.529.997100～11047111220.8211470.2811470.288130～14041162.972145.282145.28合计206553840631.2940607.6923.6广场路8号“城市规划”建设项目汇总表（教师公寓）序

号拆迁房屋总面积类型（㎡）常

住

人

口户

数所占比例拟拆迁房屋概况房屋建筑总面积有证无证产权住宅住宅砖混砖木190～1001264248.283589.743589.742100～1101864248.283945.483945.483300以上033.44905.52905.52合计312878440.748440.74广场路8号“城市规划”建设项目汇总表（十五中）序

号拆迁房屋总面积类型（㎡）常

住

人

口户

数所占比例拟拆迁房屋概况房屋建筑总面积有证无证产权住宅住宅砖混砖木140～50571636.36761.56270～80982863.642088.52合计155442850.08图表2-2：被拆迁对象的情况统计表第5节【地中海·××】项目SWOT分析一、项目优势分析（一）工作便利优势项目安置对象为被拆除红线范围内居民，大部分为市人民医院的医务人员家庭，项目选址在文昌路东段南侧，对面为在建的××市人民医院，这为被拆迁人创造了非常好的工作便利条件。（二）住宅品质优势被拆迁户原住宅区内主要为单纯住宅楼，居住景观较差，原户均居住面积较小（70M2）。现安置小区的户型设计新颖，建筑品质优良，环境及景观较好，安置房建筑面积平均110M2（较原居住面积平均增加了40M2（三）区域优势河东区是××市发展区域，前景规划好，市政府东迁已使该区域房地产在近两年内表现出巨大的升值潜力，该区的综合实力也迅速提升。该拆迁安置项目周边公共服务配套设施基本齐全，附近有市人民医院（在建）、市委市政府行政办公区（在建）、××工学院、市党校、第16中学、饮食市场、银行等；住宅、行政、金融、商务区与安置新址近在咫尺。（四）环境优势河东新区东有三门江森林公园、北有马鹿山公园、西有柳江河，绿地清水相环抱，项目位于行政商务综合区，空气质量好，人文环境好，是××市理想的居住场所。（五）交通优势项目新址东接学院路，西临南亚风情，南毗鱼峰区政府，北接文昌路，新开通的友谊桥将河东区与××市商服中心相连，有8、50、52、70、78等路公交通过，车辆四通八达，交通十分便利。（六）物业升值优势市民逐步改变过去那种不愿意离开老中心区居住的观念，目光转向环境好、配套设施齐全的新区。现河东新区的楼市价格一路上升，房价已直逼老中心城区价格，因此未来还有很大的升值潜力。二、项目劣势分析（一）项目正后方目前是××殡仪馆，对项目有一定的影响，但殡仪馆将在近期搬迁。（二）项目周边近期商业气氛不浓，配套设施还不够完善。三、项目机会分析四、项目威胁分析第6节【地中海·××】房地产项目价格执行定位由于本项目为拆迁安置房地产项目，根据项目前期相关的策划调查结论，再依据《城市房屋拆迁管理条例》等法律、法规规定，拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行产权房屋调换。为顺利实施老城区改造，减少拆迁难度，按照先安置，后拆除的原则,结合实际情况，拟定以下拆迁补偿安置方案：对被拆迁房屋拟实行文昌路异地产权置换为主，货币补偿、其它异地产权房屋调换为辅相结合方式，由被拆迁人根据实际情况及相关政策自行选择。一、文昌路异地产权房屋调换方式实行文昌路安置房产权置换的，拆迁人与被拆迁人应按条例规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结合所调换房屋的价格优惠，结清产权调换的差价。注：安置房分配方案细则祥见下篇安置方案的第二大点。二、货币补偿方式居住用房实行货币补偿的，货币补偿的金额，由被拆迁人选定的房地产估价机构依据有关法律法规规定和被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格综合确定。房地产估价机构出具被拆迁房屋分类评估价格后，被拆迁人可选择按分类估价进行货币补偿；未选择分类评估价格补偿的，被拆迁人按分户评估报告中载明的价格进行货币补偿。货币补偿金额=被拆除房屋的房地产市场单价×被拆除房屋的产权建筑面积三、其它异地产权房屋调换方式如文昌路安置房不足以对被拆迁户安置或被拆迁户的自行选择及喜好，也可选择其它楼盘实行异地产权置换，拆迁人与被拆迁人应按条例规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。第三章【地中海·××】房地产项目融资方案本项目在开发投资决策过程中，除了需评价该项目投资的经济效果外，还必须考虑用于该项目投资资金的来源，确定资金结构并制定资金筹集方案。筹集过程较为复杂，筹集方式也有多种，通常有利用企业（或政府等投资商）自有资金、向银行贷款、发行股票和债券、吸收外资、房地产预租售款、以及项目BOT（建设——经营——移交）等方式，本项目在实际资金筹集过程中，是上述各种资金筹集方式的综合运用，开发项目筹集资金方式如下图：特设机构特设机构银行股票、债券开发项目购房者BOT融资租赁融资投资者房地产投资信托合作开发图表3-1：项目筹集资金方式本项目是为实现城市整体规划，而对广场路8号即现人民医院职工宿舍实施搬迁。根据《市土地收购储备与审核委员会2005年第二次工作会议纪要》（柳政[2005]25号）文件精神，为解决医务人员特殊行业就近工作的需要，充分体现以人为本、和谐共建的原则，妥善解决被拆迁人的安置问题，××市政府作为项目业主，由于本项目很大程度上是××市政府的政府行为。因此，本项目筹集资金的主要方式是向银行借款以及利用政府已有资金。除了以向银行贷款为主要手段外，本项目还可以采取利用政府自有资金以及房地产预租售款。第四章【地中海·××】房地产项目经济评价第一节项目效益评价方案在拆迁补偿安置过程中应体现市场经济规律，纳入市场规范，不论实行货币补偿、易地安置还是实行迁往本项目都应是一样的，是等价有偿的交换。并采取的是先建安置房，再动迁的主体方案。一、选择方案选择文昌路【地中海·××】房地产项目宗地先建安置房，再实施动迁，逐年完成整个项目。二、政府多支出安置补偿费用预计按原规划条件，兴建安置房地产【地中海·××】项目，实际安置房建设投资预计为3750元/M2左右，而被拆迁房屋货币补偿为3620元/M2，若被拆迁户按1：1迁往新址，则每平方米亏130元，拟拆迁总建筑面积为55288.99，则政府多支出安置补偿近718.76万元。三、计算分析（一）若被拆迁户全部选择货币补偿的情况（简称：情况一）1、项目总投资费用估算详见下表——项目总投资估算表77573.1m277573.1775739034907.90图表4-1：【地中海·××】房地产情况一）说明：预计建设经营期3年。建设投资为：25862.40万元，假设第1年投入土地取得费用9038.772万元，第2年及第3年分别投入剩余建设投资的50%，即分别投入8411.82万元；经营成本为：651.00万元，假设第1年到第3年每年分别投入217.20万元。2、项目销售价格和租赁收入测算（1）、住宅部分销售收入（按4200元/㎡计算）的测算77573.1㎡×4200元/㎡=34907.90万元销售收入、税金的确定详见下表所示的营业收入、税金及附加估算表/3258.074887.11注：二税一费、土地增值税分别按照总销售收入的5.65%、2%收取，所得税率为25%；二税一费指营业税、城市维护建设税、教育附加费。图表4-2：【地中海·××】房地产营业收入、税金及附加估算表情况一）（2）停车场部分租赁收入折现总价测算车库总建筑面积约为19615㎡，预计每月净租金约为20元/㎡，假设租赁期60年，折现至第三年，则折现收入为5826.39万元。3、动态盈利分析与现金流量表全部投资现金流量表见附表所示项目财务现金流量表图表4-3：【地中海·××】房地产另外，用现金流法测算开发商利润：税前开发商利润=万元4、结论税前开发商利润=万元，税前财务净现值万元﹤0，内部收益率5.98%﹤基准收益率8%。（1）在原拟规划设计条件下，土地取得费用以预计拆迁总费用作为主要构成时，项目亏损，且毫无利润可言；（2）被拆迁户选择货币补偿待建项目不经济。（二）被拆迁户全部选择于【地中海·××】安置情况下（情况二）待拆迁面积为44348.135㎡，若按待拆迁面积：新建面积=1：1方式搬迁，则拆迁前期补偿费用减少，仅需支付拆迁其他费用。无形之中，前期投资大大减少，资金占用大大减少。同时住宅销售建筑面积也由原77573.1㎡，减少为77573.1-44348.135=33224.965㎡。1、项目总投资估算——详见下表所示的项目总投资估算表序号项目名称计算数量计算单位总价总投资比例备注1土地取得费用332251200元/㎡16.10%77573.1-44348=33225m22前期工程费//7576.0230.59%2-1地质勘测44348.13516元/㎡70.96按总用地面积44348.135㎡的16元/㎡2-2设计费77573.120元/㎡155.15按总建筑面积的20元/㎡计2-3审图费77573.12元/㎡15.51按总建筑面积的2元/㎡计2-4规划、施工报建77573.180元/㎡620.58按总建筑面积80元/㎡计2-5人防费77573.118元/㎡139.63已经建人防地下室，和平时期为车库，战时为人防室2-6基础设施费44348.135200元/㎡886.96包括供电、供水、排水、绿化、道路、路灯、电信等费用按净建设用地200元/㎡计3建安造价77573.11350元/㎡10472.3642.29%按建筑面积1350元/㎡计4不可预见费10472.361350×5.00%523.622.11%按建安造价的5%计5建设期利息200006.75%1373.005.54%贷款额按土地取得费、用前期工程费以及建安造价的70%约2亿元,贷款期限1.5年,利率按1至3年期年率7.56%6经营费用13954.502.0%279.091.13%按总销售收入的2.0%计7管理费用13954.502.0%279.091.13%按总销售收入的2.0%计8财务费用1373.0020%274.601.11%按贷款利息的20%计项目总投资//24764.80100.00%/图表4-4：【地中海·××】房地产项目总投资估算表（情况二）/万元2、项目销售价格和租赁收入测算（1）住宅部分销售收入的测算①、营业收入、税金及附加估算表由于100%回迁，可销售建筑面积为33225㎡。②、剩余销售面积销售收入为33225㎡×4200元/㎡=13954.50万元。销售收入的确定详见附表所示的营业收入、税金及附加估算表图表4-5：【地中海·××】房地产（情况二）（2）停车场部分租赁收入折现总价测算5826.39万元。3、动态盈利分析与现金流量表全部投资现金流量表见下表所示的项目财务现金流量表5826.39图表4-6：【地中海·××】房地产（情况二）/万元另外，用现金流法测算开发商利润。（三）结论1、税前开发商利润=万元，税前财务净现值万元﹤0，内部收益率为2.34%﹤基准收益率8%。2、原拟规划设计条件下，土地取得费用以预计拆迁总费用作为主要构成时，在被拆迁户全部选择回迁安置情况下，项目还是亏损；3、因此，无论被拆迁户是选择货币补偿还是回迁安置待建项目均是不经济。二、项目开发建设方案（一）建设方式分期分阶段进行（二）建设进度本开发项目预计经营期共三年，第一年为拆迁期，第二、第三年为建设期，建设总工期约为2年，整个工程分一期开发。

三、项目效益评价及建议投资项目是十分复杂的经济活动，投资项目目标的实现受多重因素影响和制约；其效果可能体现在多个方面。（一）项目效益评价1、某改造项目与××市社会经济发展的适应性、可持续性（1）社会效益能够改善居民的居住环境，体现了政府建设和谐××的民心工程，对维护社会的稳定有一定的作用。同时，此为城市改造的美化工程，项目完工后将对大桥两侧景观带来极大的改观，使××市区的市容得到改善。（2）环境效益加快推进旧城改造，山水城市景观和风貌进一步凸显，城市面貌大规模改观，这也直接影响到对××的投资，极大地推动了××市的蓬勃发展，人们的生活水平也大幅度提高。（3）经济效益适当提高容积率后，建筑面积相应增加。经济效益突显。2、某项目改造项目存在的社会风险和风险程度常见风险有：市场风险、投资风险、技术风险、政治风险、自然风险、信用风险、经营风险等，要采取适当的风险对策组合。本项目地块目前建有大量的住宅楼群及私宅，存在拆迁困难的现象。若由于拆迁影响进度，将会大大影响项目的经济效益及社会效益；且项目可能处于河道建房限制范围内，会有一定的限制。同时拆迁回迁率等因素不好判断。因此，在拆迁工作进行中，工作人员应做到负责仔细、公平公正及心平气和地去做工作，坚决避免不必要的冲突矛盾，以安定的大局出发做好工作。（二）总体建议1、适当调整规划条件，提高容积率，提高土地利用率。2、采取部分拆迁，部分实施“穿衣戴帽”工程，减少拆迁量，缓解拆迁矛盾，实现老城区改造。3、拆迁补偿方式为：货币补偿，或异地安置，或结合附近项目近地安置。第五章【地中海·××】项目风险分析与控制房地产项目投资是一项极为复杂而又充满风险的经济活动，不仅能为投资者带来的丰厚收益，而且也有可能使投资者遭受风险而导致损失乃至破产。这是由于任何一个投资项目在其投资过程中，收益总是与风险结伴而行的，而风险越大则收益越大，风险越小则收益越小。房地产投资也不例外。房地产项目投资是一项极为复杂而又充满风险的经济活动，不仅能为投资者带来的丰厚收益，而且也有可能使投资者遭受风险而导致损失乃至破产。这是由于任何一个投资项目在其投资过程中，收益总是与风险结伴而行的，而风险越大则收益越大，风险越小则收益越小。房地产投资也不例外。在房地产投资活动中，人们既想获得较大的收益，也想避开各种风险。显然，这是一对复杂而难解的矛盾。对一个敢于冒险的投资者，只为收益而不顾风险地进行投资是不可取的，而只有充分了解房地产投资的风险情况，对“易发险情”进行认真地分析和预测，并根据自身实力，估算投资风险的承受能力，综合权衡房地产投资的收益和风险，制定投资风险的防范措施，以求达到风险小而收益高的目的，这才是房地产投资开发商的理智选择。可见，了解和掌握房地产投资风险是进行风险分析和控制风险的思想基础和前提条件。第一节风险因素影响房地产投资风险的因素很多，既来自于房地产开发经营活动的本身，又来自于周围的环境条件，甚至还有人们认识的滞后性、财务管理控制的局限性以及来自于大自然的灾害等。总之，在房地产投资过程中，风险无时不在，无处不有。房地产投资的风险因素种类繁多且十分复杂，其中最主要的大致有以下几种：一、财务风险因素财务方面的风险因素主要有融资风险和购房者拖欠款风险。房地产投资通常通过集资或贷款等方式筹集资金的，如果房地产的总投资收益率低于银行利率，则不仅资金筹集变得非常困难，而且会造成了负债经营的局面，出现融资风险。在房地产经营过程中，由于购买者财务状况与开发时预测的财务状况发生了变化，也直接影响到房地产的投资回收的可靠性，造成资金回收的拖欠风险。这两个风险是构成房地产投资开发经营中财务风险的主要因素。二、利率风险由于房地产投资具有资金量大，开发周期长的特点，房地产投资不可避免地存在着随市场资金利率的变动而产生的风险。一般地说，若市场利率有微小的变动，便会使房地产价值产生较大的变化。三、变现风险房地产投资的变现性较差，这是由于：（一）非货币性资产的兑现能力本身就比货币性资产兑现能力差；（二）房地产投资周期长，房地产市场具有区域性和不可移动性；（三）急于将土地投资转化成现金常常会受到一定损失，而且土地投资和整个房地产建设投资必须要通过一段时间之后，才能作为房地产资产进入市场进行流通；（四）房地产销售费时费力，且房屋产品比一般产品销售困难。这些过程或原因从不同角度和侧面造成了房地产投资的变现风险。四、社会风险和意外事故风险社会风险通常是指由于国家政治、政策、法规、计划等形势和经济形势的大气候变化等因素的影响，给投资者带来的经济损失的风险。意外事故风险主要是指自然灾害和人为破坏而造成的房地产投资的经济损失，如暴风雨、洪水、雷电、地震、龙卷风、偷盗、抢劫、放火以及战争等。第二节风险报酬风险报酬是指投资者冒着风险进行投资时可能获得的超过资金时间价值的额外报酬，如排除通货膨胀因素，一个风险项目的投资收益率应是资金时间价值和风险报酬之和。风险报酬原理是投资学中的一个基本概念。风险报酬原理来源于经济学价值规律作用的结果。一般情况下的项目风险越大，人们越害怕，不敢问津，使风险项目产品的产量减少，市场定会出现供不应求，产品价格随之提高，这也就是风险项目投资收益率往往比其他项目高的原因。据有关资料表明，世界上一些发达国家，尽管投资和经营“风险企业”的成功率只有20％，但“风险企业”还能形成一股热潮，曾风靡世界。其原因就在于“风险企业”一旦成功，其巨额利润是传统企业所无法比拟的，通常利润率可达到25％-50％，甚至更高。随着我国改革的不断深化，经济和科学技术发展，市场经济体制的完善，使风险报酬的科学原理越来越被人们所认识和重视。尽管房地产开发项目的风险较高，但其投资收益率高，自然会吸引投资者的投资欲望。因此，房地产项目高额的风险投资报酬率将吸引着无数的风险投资家，是房地产业的兴起和发展的根本原因。第三节项目风险预测的方法项目风险预测是一项复杂的工作，是贯穿于项目实施全过程的项目风险管理工作。风险预测的目标是预测和确定项目风险的类型、大小、特征、来源和作用机理等。如房地产项目究竟有哪些风险，是项目的工期、成本风险，还是项目质量风险，风险会给项目的工期、成本、质量、销售带来什么影响等。有代表性的项目风险预测方法有：一、财务报表法通过分析资产负债表、营业报表以及财务记录，项目风险经理就能预测本企业或项目当前的所有财产、责任和人身损失风险，将这些报表、财务预测和经费预算联系起来，风险经理就能发现未来的风险。二、问询法项目风险经理应该向涉及本项目的各部门、各专业技术人员、各部门经理或管理人员、有丰富的施工经验的工人等，广泛征询他们对本项目风险的看法。三、流程图法流程图法首先要建立一个房地产项目的总流程图与各分流程图，它们要展示项目实施的全部活动。流程图可用网络图来表示，也可利用WBS来表示。四、现场视察法在风险识别阶段，风险经理对现场勘察非常重要。特别是房地产项目，风险经理应通过直接观察项目现场的各种设施及各种操作·，以便能更多、更细致地识别项目的潜在损失。五、相关部门配合法项目的风险经理应与其他相关部门(如：合同管理部门、采购部门、财务部门等)密切配合，一同来识别项目风险。六、索赔统计记录法风险经理在进行风险识别时，应大量查阅已完工的类似工程的有关索赔记录(本企业或可以查到的其他企业的索赔记录)，这种方法也许发现风险的绝对量要比别的方法少一些，但这种方法可以识别其他方法不能发现的某些风险。七、环境分析法企业或项目的环境包括四个部分：即顾客(业主)、原材料供应商、竞争者和政府管理者。在分析环境风险时，应重点考虑它们相互之间的联系特征和稳定性。有时分析上述环境的组成，会发现许多风险因素。第四节项目风险预测的步骤一、收集资料通过多种途径，尽可能地收集项目风险分析所需的资料信息，以保证风险分析的完整性和正确性。有关风险的资料信息能否全面收集，直接影响风险分析的结果。二、风险估计风险估计是要明确项目的目标、战略、战术以及实现项目目标的手段和资源，以确定项目及其环境的变数。风险估计还要明确项目的前提和假设，减少许多不必要的风险分析工作。有些前提和假设，在制定项目规划时，常常没有被意识到。三、项目风险评价项目风险评价是在进行风险估计并得出风险大小后进行的，此项工作是与采取何种风险处理方法密切相关的。风险评价首先要进行风险费用分析，进而做出风险处理决策。（一）项目风险费用分析既然在项目中存在风险，那么风险处理就需要花费一定的费用，这种风险费用包括直接的或间接的两部分。1、风险处理费用项目对风险的识别、估计、评价和处理均要花费一定的费用，如保险费、预防损失设备费、咨询费、风险转移给合同对方的补偿费、风险管理人员的工资和日常开支等，这都是较易测定的费用。2、风险存在引起的费用风险存在需要开列的费用有：项目储备基金、风险监测仪器或人员费用、潜在风险费用等。3、风险损失费用风险损失费用分直接和间接损失，直接损失费用包括赔偿费、设备损失费、事故调查费用、事故应急措施费用等；间接损失包括返工造成的效率下降、项目时间拖长造成项目预期收益降低等。4、个人费用与社会费用在上述风险费用中有较大一部分是个人或项目必须承担的，也有一部分是必须由社会承担的。比如公司员工因公伤残后，个人或公司要付出一定代价(个人的收人损失，公司的补偿金与医疗费)，社会也需要向残疾人提供一系列的社会救助或公益事业而花费。（二）项目风险评价准则风险评价是评价风险存在的影响、意义及应采取何种对策处理风险等问题。为了解决上述问题，应建立风险评价的准则。1、风险权衡准则风险权衡准则的前提是假设世界存在一些可接受的风险，其包含两层含义：一层存在小概率或小损失的风险，一层存在付出较小的代价即可避免风险。当然，风险权衡原则需要确定可接受风险的限度。2、风险回避准则风险回避是风险评价最基本准则。根据这一准则，人们对风险活动采取禁止或完全回避的态度。3、风险处理成本最小原则风险处理成本越小越好，然而风险处理的最小成本只是理想状态，难于计算的。因此，人们通常采用定性的方法进行处理，若此风险的处理成本足够小，人们是可以接受此风险的。4、社会费用最小准则这种准则体现了企业对社会应负的道义、责任。在企业进行经营活动时，企业承担了大量风险，并为此付出了较大的代价，同时企业也将从中获得风险经营的回报。同样，社会在承担风险的同时也将获得回报。因此，企业在进行风险经营时，应考虑该风险对社会的影响，尽可能地使社会承担的风险费用最小。（三）风险评价的综合分析法综合分析法常用于工程项目的风险评价实践，并取得了较好的效果。综合分析法在进行风险评价时不仅针对风险的一个因素，而是针对项目的各种因素进行综合分析。其基本方法是专家调查法。（四）识别风险即根据直接或间接的症状将潜在的风险识别出来。项目风险识别的任务是将项目面临的损失的不确定因素一一列举出来，其成果是编制“潜在损失一览表”。国外的一些专业风险学会或保险公司经常负责发布这种一览表。但这只是一般性的，对特定的项目则需要建立本项目的“潜在损失一览表”，如表所示。建立风险一览表，最重要的是对风险的辨认。实践中辨认风险最常用的方法是根据“风险源”而不是风险发生的概率和影响来对项目风险进行归纳和分类，任何能进行潜在问题识别的“信息源”都可用于风险识别。“信息源”有主观和客观两种，客观的信息源包括过去项目中记录的经验和表示当前项目进行情况的文件，如工程文档、技术性能评价等；主观的信息源是基于有经验的专家的经验判断。第五节风险预测的结果风险预测之后要把结果整理出来，写成书面文件，为风险分析的其余步骤和风险管理作准备。风险预测的成果应包含下列内容。一、风险来源用表格列出所有的风险。并且应尽可能全面，不管风险事件发生的频率或可能性、收益或损失、损害或伤害有多大，都要逐一罗列其中。对于每一种风险来源，都要有文字说明，如风险事件的可能后果，对风险预期发生时间的估计以及对特定来源的风险事件应估计其预期发生的次数。二、风险的分类或分组风险识别之后，应该将风险进行分组或分类。分组或分类的主要目的是为了便于进行风险分析的其余步骤和风险管理。对常见的房地产项目可按项目建议书、可行性研究、融资、设计、设备定货和施工以及运营阶段对风险进行分组，对每一个阶段可结合具体的人、事、物、政策、环境等类别进行分别分组分类。三、风险症状风险症状就是风险事件的各种外在表现。项目管理班子成员不及时交换彼此间的不同看法，是造成项目进度出现拖延的症状；施工现场混乱，材料、工具随便乱丢，无人及时回收整理，是产生安全事故、项目质量和成本超支的症状。四、对项目管理其他方面的要求在风险预测的过程中可能会发现项目管理其他方面的问题，需要完善和改进。例如，利用项目工作结构分解来识别风险，可能会发现工作结构分解做得不够详细，因此，应该要求负责项目工作结构分解的成员进一步完善。又如，当发现项目有超支的风险时，就必须向有关人员提出要求，制定措施防止项目超支。房地产项目风险控制项目风险控制包括在整个项目过程中根据项目风险管理计划和项目实际发生的风险与变化，所开展的项目风险控制活动。项目风险控制是建立在项目风险的阶段性、渐进性和可控性基础之上的一种项目管理工作。项目风险控制的内容主要包括：项目风险的识别与度量，监控项目潜在风险的发展，追踪项目风险发生的征兆，采取各种风险防范措施，应对和处理发生的风险事件，消除和缩小项目风险事件的消极影响，管理和使用项目的不可预见费以及实施项目风险管理计划等。项目风险是发展和变化的，这种发展与变化会随着人们的控制活动而改变。因为项目风险的控制过程，实际是一种人们发挥其主观能动性去改造客观世界的过程，在这一过程中所产生的信息也会进一步改变人们对于项目风险的认识和把握程度，使人们对项目风险的认识更为深入，对项目风险的控制更加符合客观规律。实际上人们对项目风险的控制过程也是一个不断认识项目风险的特性、不断修订项目风险控制决策与行为的过程。这一过程是一个通过人们的活动，使项目风险逐步从相对可控向绝对可控转化的过程。第六节项目风险控制的目标一、尽早识别项目风险项目风险控制的首要目标是通过开展持续的项目风险预测、识别和度量工作，尽早发现项目所存在的各种风险及其特性。二、避免项目风险的发生在识别出项目风险以后，要采取各种风险应对措施，积极避免项目风险的实际发生，从而确保不给项目造成不必要的损失。三、消除项目风险的消极后果项目风险并不是都可以避免的，有许多项目风险会由于多种原因的影响而最终是不可避免的，对于这种情况，项目风险控制的目标是要积极采取行动，努力削减这些风险事件的消极后果。四、充分吸取项目风险管理中的经验与教训对于各种已经发生并形成最终结果的项目风险，一定要从中吸取经验和教训，从而避免同样事件的再次发生。(一)项目风险管理计划这是项目风险控制最根本的依据。通常项目风险控制活动都是依据这一计划开展的。随着项目新风险的出现，需要立即更新项目风险管理计划。所以，可以说所有的项目风险控制工作都是7．项目风险控制的依据依据项目风险管理计划开展的。(二)实际项目风险发展变化情况在特定的项目中，某些风险事件必然会发生，某些风险是不会发生。这些发生或不发生的项目风险的发展变化的具体状况，也是项目风险控制工作的依据之一。第八节项目风险控制的步骤一、建立项目风险控制体制在项目开始之前，必须根据项目风险识别和度量报告所给出的项目风险的信息，制定出整个项目的风险控制措施和程序，以及项目风险控制的管理体制。这包括项目风险责任制度，项目风险信息报告制度，项目风险控制决策制度以及项目风险控制沟通程序等。二、确定控制的项目风险它要求根据项目风险识别与度量信息，报告所列出的各种具体项目风险，确定对哪些项目风险要进行控制，对哪些风险可以容忍并放弃对它们的控制。通常要按照项目具体风险后果的严重性大小和风险的发生概率来确定。三、确定项目风险的控制责任所有需要控制的项目风险都必须落实负责控制的具体人员，同时要规定他们所担负的具体责任。项目风险的控制工作必须要有专人负责，不能分担，否则将会造成大量的时间与资金的浪费。四、确定项目风险控制的行动时间对项目风险的控制也要制定相应的时间计划和安排，即制定出解决项目风险问题的时间表与时间限制。因为没有时间安排与限制，多数项目风险问题是不能有效地加以控制的。许多由于项目风险失控所造成的损失都是因为错过了风险控制的最佳时机造成的。因此，制定严格的项目风险控制时间计划就显得特别重要。五、制定各具体项目风险的控制方案在这一阶段由负责具体项目风险控制的人员，根据风险的特性和时间计划，去制定出各具体项目风险的控制方案。在这一步当中要找出能够控制项目风险的各种备选方案，然后对方案进行必要的可行性分析，以验证各个风险控制备选方案的效果，最终选定采用的风险控制方案或备用方案。同时还要针对风险事件的不同阶段，制定出相应的风险事件控制方案。六、实施具体项目风险控制方案它要求按照确定出的具体项目风险控制方案，开展项目风险控制活动。这一步必须根据项目风险的发展与变化，不断地修订项目风险控制方案与办法。对于某些项目风险，其风险控制方案的制定与实施几乎是同时的。七、跟踪具体项目风险的控制结果这一步的目的是要收集风险事件控制工作的信息并得出反馈，即采用跟踪的方式，确认所采取的项目风险控制活动是否有效，项目风险的发展是否有新的变化等。这样就可以不断地提供反馈信息，从而指导项目风险控制方案的具体实施和完善。通过跟踪可获得项目风险控制的工作信息，并根据这些信息去改进具体项目风险控制方案的实施，直到对风险事件的控制完成为止。第九节项目风险控制的方法一、风险回避回避风险有两种基本途径：第一种是拒绝承担风险，如了解到某工程风险较大，拒绝业主的投标邀请；第二种是放弃以前所承担的风险，这一类事例很少，如了解到某一研究计划有许多过去未发现的新风险，决定放弃研究以避免风险。一般来说，回避风险是一种消极的手段。因为，在现代社会经营中广泛存在着各种风险，要想完全回避风险是不可能的。二、风险损失控制风险损失控制是一种具有积极意义的风险处理手段。在现代社会里，风险不仅很多，而且难以完全避免，所以风险损失控制方法具有较强的社会现实性，且可以通过事先控制或采用应急方案，使风险不发生或一旦发生后使损失额降到最小。三、风险分离风险分离是常用的风险控制对策。从理论上讲，风险分离可以减少一种风险的最大预期损失。根据概率理论的大数规律(一种表述大量随机现象平均结果稳定性的定理)，企业或项目借助于风险分离，增加了独立风险单位的数量，但在其他情况相同的前提下就可以减少风险。风险分离对策往往应用于工程上材料设备的存放、资金来源多样化、多种施工方案、增加分包单位数量、扩大经营范围等方面。四、风险分散分散与分离有类似之处，它们的不同在于：分散是将企业承担风险的单位增多或扩大，而分离是将风险单位分离开。通俗地说，分散风险是通过扩大企业规模来增强抵御风险的能力，而分离则是通过分离风险因素而减少风险带来的损失。比如一个核心的企业可以通过兼并、参股来扩大企业的规模，就可以分散规模经营中的风险，从而提高抵抗风险的能力。规模经济就是分散风险的好办法。五、风险转移这里的风险转移是指风险控制下的转移，而不是财务对策下的有偿转移。风险控制转移只可以转移财务风险或人身风险，包括以下几个方面：（一）将风险的财产或活动转移它主要是通过转卖方式，比如企业卖掉所有的一切设备，就将设备风险也一并转移给对方。总承包商如果担心项目的空调工程会超过投标时的预算，则可以分包给空调安装分包商，这就转移了这种超预算而致亏损的风险。（二）依据合同将风险转嫁给他人业主可以利用苛刻的免责条款开脱自己的风险而转移给承包商。这是一种不公平的做法，但承包商在项目较少时往往能予以接受。这种风险控制转移与风险财务转移往往容易混淆，最重要的差别是前者往往是有失商业道德的。此外，如前所述，风险控制转移除可转移财产和人身风险外，还可以转移责任风险。六、后备措施有些风险要求事先制定后备措施，一旦项目实际进展情况与计划不同，就需动用后备措施。项目的后备措施主要有费用、进度和技术三种。第六章【地中海·××】项目规划设计策划本项目的规划指导思想为：1、以流动的空间作为规划布置的指导思想，达到一种宁静、至远的空间感受。2、文化因素的引入——地中海式元素的引入，错落的空间感受。3、注重生态的渗透性、过滤性及连续性。4、以“模拟自然，拥抱自然”作为小区景观的主要宗旨，强调人与自然的沟通与融合。5、均好性原则。6、经济节能原则。第1节对【地中海·××】项目地块进行总体建筑构思第2节【地中海·××】项目建筑风格第3节【地中海·××】项目色彩计划及建筑用料建筑设计中住宅首层以冷灰色抹灰墙为主，中间有象牙白色的抹灰墙面，顶层有错落的深灰蓝色屋顶，这样三段式的构图丰富而和谐。错落的屋顶和出挑的阳台给抹灰墙面留下深深的阴影，形成了简洁明快而又不失细节的立面。第4节【地中海·××】项目户型设计根据实际项目的情况以及被拆迁户的要求，可将各类户型的设置值如下表：户型100115125140180二房二厅一卫三房一厅一卫三房二厅一卫三房二厅二卫四房三厅二卫楼中楼安置房套数1681402151043434户型比%24.1720.1430.9514.964.894.89图表6-1：【地中海·××】项目户型设置第5节【地中海·××】项目室内装修风格本项目在规划中是不向业主提供室内装修服务的，若非业主有特别要求，全部房屋是以毛坯房的形式交付给业主使用的。但可以根据从建筑风格衍生出多种室内装修风格，根据设计师或业主审美和爱好的不同，又有各种不同的幻化体。在这里，介绍目前较为常见的13种室内装修风格，可以写进楼书，以供业主自主选择。一、古典