天弘天方上海虹桥国贸天地城专项资产管理计划路演文件

1天弘天方·上海虹桥东方国贸专项资产管理计划推介书天弘基金全资子公司北京天地方中资产管理有限公司

2014年1月21

产品简介

资产管理人

项目介绍虹桥商务区项目分析3产品要素产品简介产品名称天弘天方-宁波银行-上海虹桥东方国贸1号债权类专项资产管理计划资产管理人北京天地方中资产管理有限公司目标规模1.5亿元期限2年认购起点100万元，超出部分以10万元的整数倍递增预期收益率100万元≤认购金额＜300万元，10.5%/年；300万元≤认购金额＜800万元，11%/年；800万元≤认购金额，11.5%/年；按照半年度分配收益，到期一次性归还本金和剩余的收益4产品简介预期收益率高：预期收益率10.5-11.5%，高于市场平均水平资产管理人优秀：证监会批准从事特定客户资产管理业务，具有强大的股东背景和丰富的资产管理经验项目优质：位于上海虹桥商务区的成熟物业风控措施充足：房产抵押、股权质押、企业担保及实际控制人连带责任担保监管措施完善：资产管理人主动管理，对项目公司财务、资金、重大事项等全面监管产品亮点产品简介专项资产管理计划交易结构图还本付息委托人资产管理人（天方资产)天弘天方-宁波银行-上海虹桥东方国贸1号债权类专项资产管理计划收益分配受托管理现金认购投资以商铺产权抵押上海东方国贸投资管理有限公司项目用款担保投资顾问协议资金托管投资顾问发放贷款托管银行东方国贸投资实际控制人提供连带责任保证担保销售回款上海东方国贸有限公司提供连带责任保证担保工程装修委贷银行6产品简介房产抵押，抵押率不高于50%

以上海市北翟路3398号国贸天地城1层商铺产权为抵押担保，经上海房地产估价师事务所有限公司评估价值不低于3亿元，抵押率不超过50%。项目公司股权质押上海东方国贸有限公司提供连带责任保证担保上海东方国贸投资管理有限公司实际控制人孙寿祥以及上海东方国贸有限公司实际控制人任伟民提供连带责任保证担保

核心风控措施7产品简介财务和资金监管资产管理人采取受托支付的方式对资金的用途进行监管项目公司开立监管账户，资金封闭运作国贸天地城的物业销售产生的收入均需进入监管账户。贷款到期前3个月、2个月和1个月，监管账户余额不得低于贷款本息的40%、60%和70%强制执行公证签署的担保、质押、抵押文件强制执行公证。

主要监管措施81

产品简介

资产管理人

项目介绍虹桥商务区项目分析9资产管理人历史最悠久的信托机构之一，资产管理规模近1000亿元1980年成立，注册资本金15亿元，国有控股多次荣获“金贝奖”、“年度最佳风险控制团队”、“年度优秀信托理财团队”等荣誉48%100%北京天地方中资产管理有限公司最具创新能力的公募基金管理公司之一2004年经证监会批准成立行业内首个提出以绝对收益为目标的新型基金公司与支付宝合作推出“余额宝”截至2013年末规模以达到1853亿元最早成立的公募基金子公司之一，资产管理规模近200亿元具有证监会批准的特定客户资产管理业务资格成立近一年时间，规模超500亿资产管理人——天方资产10综合金融解决方案的提供商专业创造稳健收益的管理人市场导向效率优先的服务者许可经营项目：特定客户资产管理业务以及中国证监会许可的其他业务。一般经营项目：项目投资；投资管理；资产管理；投资咨询。资产管理人经营理念经营范围资产管理人——天方资产11与支付宝合作推出“余额宝”，截至2013年末规模以达到1853亿元资产管理人121

产品简介

资产管理人

项目介绍虹桥商务区项目分析13上海东方国贸投资管理有限公司融资主体股权结构出资人出资形式出资额比例%变更情况说明孙寿祥货币出资与股权出资相结合的方式人民币2亿元100%

公司注册资本2亿元，2010年3月31日第2次缴纳注册资本后，实收资本2亿元。其中孙寿祥出资14000万元持股70%；戴鸿善出资5000万元持股25%；毛大伦出资1000万元持股5%。

2013年8月孙寿祥以股权转让形式受让其他两位股东的全部股权，目前孙寿祥持股100%，已完成公司章程变更。实际控制人孙寿祥工作经历工作经历起止时间企业名称职务1972年2月-1979年4月上海五四农场

1979年5月-1984年9月上海五四农场手帕厂车间主任1984年10月-1988年5月上海五四农场服装厂车间主任1988年6月-1997年3月上海五四农场服装厂副厂长1997年4月-2009年3月上海东方国贸西郊批发市场有限公司总经理2009年4月至今上海东方国贸投资管理有限公司董事长、总裁14项目概况上海东方国贸天地城国贸天地城位于北翟路、申虹路口，处于虹桥商务区86平方公里正中位置，核心区26平方公里北端，距离虹桥交通枢纽2公里。国贸天地城总建筑面积为14万平方米，由地下二层、地上九层组成。提供了8万平方米的商城面积和4万平方米高级服务式公寓，以及地下1200个车位。国贸天地城是以首个城市集中式豪车展厅“名车广场”为主题的商业综合体，面向中高端商务人士整合餐饮、娱乐、购物、休闲为一体的一站式商城。地理位置优越项目介绍

从虹桥枢纽到国贸天地城，虹桥商务区黄静商业走廊。虹桥商务区主要商业设施沿申虹路展开，南端点是虹桥交通枢纽，北端点是国贸天地城所处位置，总长2.5公里。

交通四通八达，公共交通轻易换乘。从国贸天地城，立即驶上北翟路高架，嘉闵高架和S20、中环、延安高架，迅速到达中心城区，便捷接驳G15和G50高速公路：地铁2号线、10号线和17、22号线都在3公里之内。无论客人来自市区、青浦、松江、嘉定、闵行，乃至周边城市，都是极为方便的目的地。项目介绍国贸天地城17项目介绍国贸天地城实景照片18项目介绍国贸天地城平面图西楼南楼北楼东楼19天地城商业规划项目介绍东楼南楼西楼北楼九层高级办公楼国际服务式公寓（由莎玛管理）八层七层六层五层自用四层二期餐饮文化娱乐三层名车广场二层一层一期名车广场餐饮名车广场地下一层高端二手车超市地下二层车库20名车广场项目介绍国贸天地城首层主要面积为名车城市常年展厅----名车汇，呼应区域内“中国博览中心”大型汽车展名车汇占地一万平方米，将集中展示近二十个世界名车品牌，成为上海第一个集中式豪车城市展厅名车汇依托国贸天地城综合体，定期举办汽车推介活动，成为上海西区重要地标景点，高端人流汇集之地。21一层名车广场展示大厅实景项目介绍22服务式公寓目标项目国贸天地城服务式公寓共提供160套大小不等的客房公寓，按照四星级酒店标准进行装修酒店提供早餐酒廊、健身中心、商务中心、图书馆、会议中心、儿童活动园地等丰富配套，满足商务客人特定需求委托国际著名公寓式酒店品牌莎玛全权管理，确保项目达到国际一流品质，建设虹桥商务区第一个国际社区计划在2014年正式营业231

产品简介

资产管理人

项目介绍

虹桥商务区项目分析24整体规划虹桥商务区25商务区简介虹桥商务区虹桥商务区和外滩/陆家嘴CBD、世博园区是上海重点打造的三个大型商务区。虹桥商务区以虹桥交通枢纽和中国博览会（世界最大展览中心）为依托，以现代服务业、物流业为支柱产业，将成为长三角的产业门户虹桥商务区总占地86平方米公里，目前启动的核心区总建筑面积超过700万平方米，将在2015年全面建成。以总部办公、大型商场、高级酒店和会展为主要功能。据信，虹桥商务区内未来将容纳超过100万高收入人口，成为一个新的都会地区虹桥商务区规划完善，配套充分区域发展成熟，将迅速，投资巨大，周边崛起成为上海首善之地26虹桥商务区虹桥交通枢纽中国博览中心虹桥交通枢纽距离本项目2.5公里，具备机场、高铁、地铁、磁悬浮和公路客运的综合换乘功能，是国际首屈一指的交通中心，位于虹桥商务区核心位置。预期2015年，日均旅客流量达到100万人次。中国博览中心距离本项目3公里，规划40万平方米的室内展览面积，10万平方米的室外展场，将在2015年投入使用，是世界上最大的综合会展中心。2627虹桥商务区核心区北片区土地出让情况虹桥商务区出让地块出让面积容积率用地性质出让金溢价率受让企业楼面价成交时间(平方米)(万元)(元/平方米)11号地块1129001.58文化居住办公用地2032000.00%万科11391.282012/8/112号地块455002.5商业文化办公用地1307000.00%重庆协信11490.112012/8/2205号地块497002.8办公用地1576470.00%广东富力11328.472013/5/2909号地块909001.56商业文化办公用地1704960.00%北京新华联12023.362013/6/606号地块567001.9办公居住用地20550071.13%广东富力19075.472013/6/808号地块439001.9商住办用地16300062.32%上海新长宁19542.022013/6/807号地块256003商办用地13400040.99%北京传富控股17447.922013/10/1013号地块737001.9商业文化办公用地23800024.57%福建正荣16996.362013/10/1101、03号地块1005002.7商办用地3579000.01%福建中骏置业联合体13189.612013/11/802、04号地块848001.7办公居住用地2144000.00%旭安香港14872.362013/11/8281

产品简介

资产管理人

项目介绍

虹桥商务区

项目分析29项目销售分析项目分析物业用途可售面积(m2)预期单价(元/m2)销售收入（万元)预期日租金(元/m2)预期租金年收入（万元）一层汽车展厅和餐饮14200.764000056803.04105183二层零售和汽车展厅15258.613500053405.1463342三层文化娱乐、汽车开放展厅和零售15342.283200049095.3042240四层会议、餐饮和文化娱乐16549.373000049648.11318121号5-9层公寓酒店、办公12336.683000037010.043.515762号5-9层办公1090.99300003272.973.51393号5-9层公寓酒店、办公13940.403000041821.203.51781地下商业（地下1层）二手车超市24323.80--65327合计

113042.89

291055.79

2140030项目销售分析项目分析物业2014201420142014201520152015201520162016合计一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度一层00000000

0二层00000000

0三层00000000

0四层00000000496480496481号五-九层00000002220674023701333092号五-九层0000000196465532729463号五-九层0000000250938364418237639地下一层00000000000经营性租金收入038854420495551755263526348264198411042095合计0388544204955517552635263540897026712320165637备注销售：未开始销售。销售：未开始销售。销售：未开始销售。销售：未开始销售。销售：未开始销售。销售：未开始销售。销售：未开始销售。销售（去化率）：1-4层未开始销售，5-9层60%销售（去化率）：1-3层未开始销售，4层100%，5-9层80%销售（去化率）：1-3层未开始销售，5-9层90%

租金：市场培育期免租金优惠租金（出租率）：1-4层80%，5-9层50%，地下一层70%租金（出租率）：1-4层90%，5-9层60%，地下一层80%租金（出租率）：1-4层100%，5-9层70%，地下一层90%租金（出租率）：1-4层100%，5-9层80%，地下一层100%租金