北京烟袋斜街旅游深度开发规划

深度开发烟袋斜街

及周边区域的请示报告1街区整体开发鸟瞰图2一、项目的开发背景

烟袋斜街历史悠久，文化遗存丰富，是北京重要的老街区之一。现有60家店铺为自发型经营，呈严重同质化的低水平业态形式，产品的市场竞争力不强。随着广福观、0.37公顷院落、三角地休闲区的腾退，临街店面的修缮，万年胡同停车场的扩建，为整个街区在硬件设施方面打下了良好基础。08年奥运会前夕是提升街区整体业态，打造品牌的最佳时期。本着政府主导，企业参与，市场运作的基本思路，建议烟袋斜街、广福观、0.37公顷院落、三角地休闲区和万年胡同停车场5个版块整体深度开发。3

本次汇报本着政府主导，企业参与，市场运作的基本思路，就烟袋斜街、广福观、0.37公顷院落及周边地区的整体开发进行专题汇报。4继承保护发展创新二、项目整体开发的意义通过考察和论证，我们总结了以往成功的经验及不足，归纳出了“继承、保护、发展、创新”的八字方针，并制定以下开发原则。5项目整体开发的意义以什刹海地区独特和厚重的文化底蕴为依托，形成独具特色的文化创意产业街区。结合烟袋斜街旅游资源的优势，使产业街区与国际市场接轨，不断提升街区文化创意的生命力及市场转化能力，严格按市场化运作，统一规划，整体打造。其意义在于落实市、区关于发展创意产业的精神，探索传统文化产业化运作模式，促进西城区传统风貌旅游街区发展，打造城市名片，成为展示北京2008年人文奥运的重要街区。6整体开发优势烟袋斜街街区的整体开发尤为重要，其优势表现在：（一）有利于产生规模效应，有针对性的打造什刹海品牌。（二）降低管理成本，减轻政府负担，确保政府投资回收。（三）服务于西城区整体发展，辐射金融街及德胜高科技园区等

高端商务群体。（四）有利于项目的深度和广度开发，更好的实现创意联动。（五）有利于项目的统一规划、管理、分阶段实施，保障品牌的市场化运作。（六）配合政府组织和完成重大活动（奥运接待等）。7三、开发中重点环节的功能定位

我们将街区整体定位为：“通向世界的文化创意市集”。开发的重点是将广福观作为该区域标识重点打造，意在高起点地发展适合该区域的国际化创意产业研发平台，并利用其创意价值提升街区商品的附加价值，同时带动周边业态的调整，为此，我们将广福观在原有道教文化的基础上赋予新的内涵：8通向世界的文化创意市集9区域的标识--广福观

广：宽广而豁达，从北京到世界福：文化传承和发展带来的美及幸福的感受观：观古、观今、观天下的窗口。10功能定位0.37公顷院落是直接为广福观服务的支撑平台广福观是国内外设计大师的创意之家和国际化成果的展示中心烟袋斜街是创意设计成果的展示窗口和专卖店万年胡同停车场、三角地休闲区作为服务配套设施统一完善11广福观：国际化的地域文化创意和展示中心

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一是引进清华美院等国内外机构，开展系列创意设计活动并落户广福观，利用国内外设计大师的创意水准和知名度，以强力的磁石效应，一方面吸引高端设计群体关注老北京文化遗产和什刹海历史人文，开展国际化的创意设计活动，将文化遗产通过产品形态进入烟袋斜街，这些产品将带有鲜明的国际时尚色彩和什刹海区域的传统文化要素，并通过国内外游客的旅游购物模式，达到传承文化的目的。另一方面，满足国内企业民族化、国际化产品的设计需求，提升企业产品文化品位和市场价值，通过烟袋斜街创意市集走向国际市场。目前已精选云锦、风筝哈等国内具有一定“造血能力”的非物质文化遗产项目，并与清华美院签定了合作意向书，以该项目为切入点，共同开发以本地区文化遗产为背景的旅游消费模式、专卖店合作模式和国际市场营销模式。二是利用清华美院各相关系、所的设计实力，结合社会资源在在广福观进行“文化墙”项目设计，将什刹海历史变迁和文化精髓用“文化墙”艺术表现方式再现，在短期内就可以实现对该街区的展示、宣传功能。广福观的功能定位13

0.37公顷院落的功能是直接为广福观服务的支撑平台，并对外开放。以特色餐饮、特色居住、辅助陈列等形式进行有偿经营。0.37院落的功能定位14

烟袋斜街60家店逐步进行业态调整，过渡成为创意设计成果的展示窗口和专卖店。烟袋斜街店铺定位15

万年胡同停车场及三角地休闲区作为配套服务设施统一完善。三角地休闲区万年胡同停车场停车场及三角地功能定位16四、项目实施内容及步骤项目实施的基本思路：整合优势资源建立产业链，完成项目的整体市场运作。工作内容主要有四大项即：一、研发创意平台落地广福观，实现特色创意设计。二、整合外围生产加工资源，完成批量生产。三、借助专业渠道完成街区和产品的中外宣传推介。四、控制街区内的销售窗口，实现营销目标，并达到非物质文化遗产创新性传承的目的。17

在项目的开发过程中有二大阶段：一是以广福观和0.37为主的生存培育的初期阶段。二是含盖烟袋斜街业态改良的发展成熟阶段。如这二个阶段的目标成功实现，则此模式将具备更广泛的复制力和影响力。第一阶段，是尽快将清华美院引入广福观，作为其文化创意产业设计研发平台，对其产品的版权经营、新创意产品的展览展示等联合经营管理。利用已有的企业定向合作模式（如清华美院的珠宝首饰研究室、漆器、陶瓷设计室、云锦的研发中心等）得到定向企业在资金、生产加工和销售渠道上的一定支持，在广福观内就可以比较快的建立起某种产品的设计、生产、展示、宣传、销售的完整链条。进而逐步梳理整合出适合下一步推广实施的各项资源。同时完成0.37的支持平台打造。第二阶段，是在第一阶段工作的实施中，开始分阶段对烟袋斜街8家典型店铺实施长期产权租赁，将广福观中的成功模式引入，并作为主力示范店精心打造，带动整个街区的业态调整，同时采取直接承租、业态引进、合作经营、帮助指导等方式实现街区品牌的统一管理，统一推广，统一营销，确保街区的文化特色和什刹海文化创意产业的有效实施。同时，建议政府拿出专项资金扶持流动业态和民俗工艺大师等，提高其自我造血能力。运作方式18五、管理方式

项目运作管理的基本指导思想是以政府主导、企业参与、市场化运作。计划在这一思想下组建烟袋斜街物业公司完成项目的运作。1、广福观的管理方式：物业公司设市场营销部，一方面对设计研发机构采取物业动态方式租赁管理，一方面参与对创意产品的市场营销。2、烟袋斜街物业管理方式：物业公司设形象管理部，对商铺形象、店员服饰、夜间照明、商务推广活动、广告宣传和流动业态实施公益性管理，奥运前如期再现明、清风貌，恢复场景意境，确保特色街区的品牌形象。3、0.37院落的管理方式：对10号、2号院在特色餐饮和特色居住主题定位的基础上实施租赁经营，对8号院作为广福观的业态延伸，实施专题展示租赁。19六、投资分析（一）项目投资总额：目前区政府对广福观及0.37公顷院落的总投入为1.81亿元，其中广福观总投入为1.24亿元，0.37公顷院落总投入为5700万元。表一序号项目名称建筑面积（约）类型合计（万元）1广福观固定资产投资12,400.0020.37公顷院落固定资产投资5,700.00合计18,100.0037号院900平方米51号院1000平方米10号院509.9平方米2号院754.74平方米8号院206平方米20投资分析（二）8家店铺前期投资预算：房屋空置半年租金为210万元，装修补偿款及违约金约为104万元，不可预见费用为44万元，总计为358万元。（三）收入及利润估算：整个街区收入以广福观和0.37院落为主体（总面积为3370建筑平米），实现创意产业高额回报,并完成政府的投入回收。烟袋斜街随着各家店铺产品附加价值的设计提高和业态的逐步调整，并纳入统一管理后，可形成租赁差额等物业管理收益，该收益将取之于民用之于民，用于特色街区的品牌打造、形象推广、业态维护和旅游活动的补助，实现收支平衡和品牌效应。21投资分析

根据项目的整体开发计划,广福观的主要经营方式为：文化创意产品的会展场地租赁、大师作品拍卖会的场地租赁和作为国际文化设计创意中心所带来的收益，如产品的版权销售、设计大师的专题课程培训、国内企业定向设计服务、大师作品的国际化推广营销、企业创意产品新闻发布会等。

0．37公顷院落作为广福观的支持服务平台，主要经营方式为：特色餐饮是以选择国际某知名菜系，提供纯正高端的餐饮服务；特色居住是以北京传统的民居建筑、装饰形式、生活方式，提供高端的特色居住体验。22投资分析经过经济测算，保守估计，以上2项的年净利回报平均为1185万。

项目经营收入预测表二序号项目盈利方式收入营业成本税金及附加经营管理成本（按收入的10%）预计税前利润所得税（25%）净利1会展场地租赁500.00200.0027.5050.00222.5055.63166.882拍卖场地租赁500.00200.0027.5050.00222.5055.63166.883设计创意1,000.00400.0055.00100.00445.00111.25333.7540.37特色餐饮1,000.00500.0055.00100.00345.0086.25258.7550.37特色居住1,000.00500.0055.00100.00345.0086.25258.75合计4,000.001800.00220.00400.001，580.00395.001,185.0023投资分析

（三）财务评价根据上述整体开发计划和财务分析的结果，在比较了广福观和0.37公顷院落在整体开发运作和单独出租的经济回报后，我们发现，整体开发在投资回报的时间上要比单独出租节约时间大致为5年。同时，整体开发在项目的操作上可控性强，有利于保障政府投资的回收。在什刹海区域未来的发展上，能够实现统一规划、分布实施，合理回收。避免商家各自为战的混乱局面。静态投资回收期分析比较表三序号方案投资额（万元）年平均净利润（万元）静态投资回收期（年）1整体开发18,100.001,185.0015.320.37单独出租5,700.0028120.33广福观单独出租12,400.0057121.724七、目前工作进度及阶段安排

（一）2004年开始对烟袋斜街进行相关调研，进行了为期两年的创意产业研究，并于2006年向北京市发改委和市委宣传部提交了关于烟袋斜街文化创意产业街区实施方案，并申请专项资金和政策支持。25目前工作进度及阶段安排

（二）根据目前烟袋斜街业态混乱及产权关系复杂等不利于业态整体调整和提升的局面，我们与业主和产权人广泛接触、调查摸底，并根据市场的需求，制定了业态调整及招商管理方案。（三）我们走访了上海金茂大厦—金茂时尚生活中心、新天地、多家跨国专业商业规划设计公司，已达成初步合作意向。26目前工作进展

（四）同国内外部分知名设计和创意机构进行前期意向说明和沟通，获得了积极的回应。并同清华美院达成了初步合作意向，希望在广福观及0.37公顷院落落地。27目前