房地产营销策划-景瑞产品前期规划报告正式版

景瑞地产/中国太仓东部项目前期定位研E-HOUSECHINA/2008/1/91工作思考路径宏观环境分析市场支撑土地属性分析客源通路生成目标市场分析客源导入可行性分析产品属性客源定位产品机会寻找项目市场定位产品定位生成产品选型分析价格定位产品建议©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2宏观环境分析Part01/定位背景市场支撑土地属性分析客源通路生成目标市场分析Part02/市场定位客源导入可行性分析产品属性客源定位产品机会寻找项目市场定位产品支撑生成Part03/发展建议产品选型分析价格定位产品建议©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有3项目宏观环境分析太仓区域认知区域人口认知经济发展认知产业分布认知区域规划认知宏观环境小结©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有4太仓区域认知区位太仓位于江苏省东南部，长江口南岸，濒崇明岛隔江相望，南临上海市宝山区、嘉连昆山市，北接常熟市总面积为822.9平方公里交通-沿江高速到上海市中心50为公里左右，到上海桥机场仅半小时车程，一小时可达浦东国-苏昆太高到速苏州为50公里左右城市文化定位太仓建设东方新欧洲具有深厚的现实基础苏南城市群中，太仓与欧洲有着许多共同仓最有优势建设东方欧洲型城市。太仓与欧洲的历史文化基础相似。太仓从于此建仓屯粮已有18近00年历史，600年前号称“万国码头”，盛杰一时。几千年璀璨的娄东孕育了太仓古典园林、千年古镇、文化遗迹，这些深厚的历史文化及其表现形式，几乎与欧出一辙。毗邻上海大都市外围，地理位交通便捷城市文化定位“东为方新欧”洲©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有5城市人口认知l太仓户籍人4口6.14万，近三年涨幅基本徘徊在0.8%左右，人口自然增涨率较低l太仓外来人口近年来涨幅2明00显6，年暂住人3口5万，增幅4达3％l2006年太仓常驻人58口.92万人，城市化率55.65％，根据太仓十一五规划，2010年城市化水平达65到%，常住人口总规模控制8在0万左右户籍人口增长低城市向心力,人足口导入力强城市外来人口增幅明显©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有6经济发展认知城市上海苏州无锡南京常州城镇居民人均可支配收入2066818532181891753816649140581429119091190271917819674随着太仓人均可支配收入的不断增长，太仓人均消费性支出也不断增长，只是在消费性结南通镇江太仓杭州绍兴宁波构上，更加趋于合理，这表明太仓人民的生活水平在不断得到提高。人均收入增幅明整体经济实力位于长三角洲©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有7经济发展认知l2006年，太仓市完成固定资产投资200.17亿元，比上年增长17.1％其中城镇投资完成145.41亿元，比上年增长13.2%，占全社会固定资产投资的72.6%，同比下降了2.6个百分点；农村投资完成54.76亿元，同比增29长.0％2007年：224.31增长率：12.1％从近几年太仓全社会固定资产投资额太仓市的城市建设步伐不断加投资额始终保持着较高水平的增©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有8产业发展认知工业是太仓国民经济的支柱产业。目前形成了能源原材料、石油化工、轻工造纸、精密机械、电子信息、现等代物流六大优势产业。开放型经济是太仓经济的一大亮点。目前，累计已有美、英、德、日、30韩多及个香国港家、地台区湾的等客

商

来

太

投

资

，

共

引进外资企2业200多家。世5界00强企业中已有美国的埃·美克孚森、耐克、英荷联合利华、日商14岩家井跨等国公司落户太仓。太仓是台商投资较为密集的区域之一，是省内欧美资本投资最密集的地区之一。太仓优越的投资环境，吸引了不企业家的投资。第二产业为核心，外资经济占投资环境良好©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有9产业规划分布认知沿沪产业带：着力构建高新技术产业导向的现代制造业基地。大力发展与上海配套协作产业，抓好精密机械、汽车配件、电子信息、生物医药、成套设备制造等战略性产业中部经济圈沿江港区中部经济圈：围绕保持江南水乡特色，全面优化三次产业，形成特色经济圈。在发展高新技术、提升传统产业的基础上，形成纺织服装、轻工食品、模具机械加工等产业区沿江港区：制造业和现代物流业沿沪产业带产业规划清晰与上海产业紧密接©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有10产业分布认知1、经济开发区：共引进各类1项40目0家近，其中外资项目365家，其中，来区落户欧的美企业约占外商投资企业总数40的%，日韩企业约40占%，港台企业约占15%.42、陆渡镇：外向型经济占主导地位外。企全总镇量达129家，注册外3资.15亿美元，投资总6.1额亿美元，外企的销售收入及上交国家税收占到全镇总76.9%和66%。二是台资工业区形成规模台。区内资企业已突1破00家.33、浏河镇：有企40业0多家，其外中资企业1近00家，民营企3业00多家.214、璜泾镇规：模企业153家（超30亿元1家，超20亿元1家，超1亿元7家）.开发区为龙头的周边经济强镇中，外企有引导区域高端消费理念及高尚文化需©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有11城市规划认知新区：高新技术产业、现代服务业等为重市区规划建设20为万人口、23平方公里的中等城市点，形成沿沪经济带的核心、市区的重要组成部分新。区向北、向东拓，展整个城加工制造业区市进行东扩，市政府，东东迁部建设高新产业区与生态住宅生，活并区且在基础设施和生活服务设施配套方面有相当大的改进。北向发展主要立足于加工制造业。高新产业与生态住宅生活区宗地老城区南郊新城：区休闲商住区，逐步形成市文化、教育、体育中心。商贸物流区商业生活区老城区：继续实施改造，形成繁华商业街区。休闲商住区西区：重点建成商贸物流区及其商业生活配套区。城市功能分区清向东扩展趋势明©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有12从城市发展的角度看，发展新区是个必然；外向型经济主导的一个城市，需要大力发展产业以吸引外来企业，增强城市活力；老城区待开发土地较少，且受到交通、环境等因素限制，发展明显受限；因此，必然要开辟新区以营造适合城市发展的新环境！而选择城东作为核心发展轴是因为一方面地理位置靠近上海，更利于打造上海配套产业链，地缘优势明显；另一方面连接港口产业带，形成集约型的产业核心区；高新区的定位：高新产业区及生态住宅区；打造城市副中心带，呈两极化发展；城市功能开始合理分散，而不是集中于老城区；陆渡归属新区统一规划，形成新的城市副中心带；城市发展从中心辐射开始往多元极发展；未来几年城东新区将成为太仓核心发展轴线，包括高新产业的壮大以及生态居住区的建成；©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有13宏观环境总结æ太仓区位条件突出，交通便捷，发展动力足；æ太仓以外向型经济为主，产业基础良好；æ受产业结构的影响，城市外来人口增长明显，人口导入力强，特别是高新技术人才引进，城市化进程快，城市具有较强的向心力；æ城市规划向东发展明晰城市经济基础强，城市化进程加快对房地产市场支撑明显©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有14宏观环境分析Part01/定位背景市场支撑土地属性分析客源通路生成目标市场分析Part02/市场定位客源导入可行性分析产品属性客源定位产品机会寻找项目市场定位产品支撑生成Part03/发展建议产品选型分析价格定位产品建议©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有151项目地块条件2客源通路生成项目所在片区项目土地属性分析4片区与城市关系3©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有16项目地块条件1高速路收费站(上海进太)仓绿化隔离带沿江高速公路朝阳路常胜南路项目位于太仓市区（城厢镇）东南面的新区。地块5距太仓市分钟车程，近沿江高速路出口支路太仓市区滨河路太仓景观大道高尔夫球场占地面积2：2.9万m2总建面36.73万m2周边项目容积率≤1.6地块俯瞰地块现状内水道绿化隔离带住宅限高80m建筑密度≤30%绿化率≥35％项目受“9070”限制©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有17项目所在片区2周边配套上海方向高速进出口五星级酒店可以看到，前期以高档商业娱乐为主的配套已成为新区的重点营造设施；艳阳山庄（休闲旅游）第一人民医院市消防队新市政府大楼学校：艺术幼儿园、公交站点双语幼儿园、实验小学而后期以生活教育为主五星级高档会所的的配套也将逐渐.成熟高尔夫球场在建或筹建已建未来周边配套逐渐完善，显现出未来居住中心的完.善趋势©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有18片区与城市关系3轨道交通n太仓至上海-沿江高速-204国道宗地沿江高速苏昆太高速n太仓至苏州、昆山-苏昆太高速崇明县太仓市n轨道嘉定区-距离嘉定11号线地铁15分钟车程11号线安亭新镇南汇区松江新城临港新城©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有19客源通路分析4根据交通导入方向，地现有客户主要来源在以下几个方向•

太仓本地•

上海嘉定•

苏州昆山嘉定区昆山市苏州市©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有201上海嘉定市场分析2客户定位分析苏州昆山市场分析市场机会寻找4太仓区域市场分析3©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有21上海嘉定市场分析1板块分析pp嘉定新城板块：以嘉定新城核心区为中心，辐射周边该，板块为嘉定距离太仓最近的区域；安亭板块：以安亭镇为中心，除了安亭新镇，其余个案基本集中在老镇；嘉定新城pp南翔板块：南翔镇，代表个案为金地格林世界；江桥板块：以江桥镇为中心，个案集中在华江、丰庄区域。南翔安亭江桥©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有22上海嘉定市场分析1供求分析•2007年，嘉定区商品住宅每季度市场供应基本接2近0万平方米，需求基本上20万平方米以上•从全年的供需来看，供应76.76万平方米，需求116.56平方米整体市场处于供小于求的水平，市场需求增长明显©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有23上海嘉定市场分析1价格分析嘉定新城6000-70008000-13000南翔6000-7000安亭8000-10000江桥价格上涨幅大，高端项目对区域价格提升作用明显，l从2006年4季度以来，嘉定区的商品住宅价格水平保持在7000-8000元/平方米之间；各板块与到市中心的远近不同，从而价格有所高低。l2007年宏观调控并未对嘉定区的整体房价产生影响，整太仓市场目前普通4住00宅0-5000元/平方米，相

体价格水平处于稳步上升4阶季段度，更

是

接

近10了000元/平方米的高峰；比嘉定市场具有价格优势。l2007年金地格林世界的大量成交对均价影响很大。©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有24上海嘉定市场分析1客户特征Ø江桥、南翔区域以市区客户为主，区域客户为辅；因为嘉定区的江桥区域近邻普陀区，而价格比普陀区差一个档次，因此很多户选择江桥；而南翔因为金地格林世界的联排别墅高品质定位，吸引了很多户；Ø其他区域嘉定新城、安亭板块客户以区域客为主；嘉定区其他区域因为距离市中心较远，交通通达性不强，因此对于市区客户力较小，基本上以本区域客户为主。嘉定新城客户以自身区域客为主©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有25上海嘉定市场分析1嘉定新城板块研究嘉定新城板块为嘉定最接近太仓的区域，从客源导入来角度来看，该板块为嘉定客源最又可能导入太仓的区域对嘉定新城市场研究，来论证嘉定客源导入太仓的可行性。►►居住氛围不浓、较为荒凉规划中的嘉定新城核心区目前以前期配套建设为主，周边土地基本以农田和厂房为主，因此显得格外的荒凉；区域规划前景看好，土地供应量将迅速增加►►嘉定新城的定位是现代化生态园林城市，因此其未来发展前景必将十分良好，而可以预计随着区域土地供应量的增加，未来区域内的开发量将大大增加；►►房产市场供应量小，去化速度较快嘉定新城板块目前的供应量很小，基本集中在老城区内，目前主要以大面积产品供应为主，一般小高层毛6坯00房0－单价在7000元/m2之间；嘉定新城►►金地是嘉定最有知名度的品牌，拉高了嘉定的居住档次金地在嘉定2有个项目，分别是嘉定镇中的格林春晓和南翔镇的格林世界2，个项目都得到市场认可，但是目前格林春晓已全部去化完毕；而格林世界在较大程度拉高了嘉定的居住档次，在人群类型的导入上也拔高了一个档次。南翔安亭江桥©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有26上海嘉定市场分析1嘉定新城板块研究下面我们将通过以下三个方面研究嘉定新城客源导入太仓的可行性123市场价格客户特征市场供应量©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有27上海嘉定市场分析1嘉定新城板块研究市场价格、客户特征嘉定新城目前普通住宅为考虑到本项目的可能高端定位，项目将来的价格相比嘉定新城的普通住宅价格不具备价格优势，即嘉定新城普通客源基本上不具备导入项目的可能性。6000-7000元/平方米的价格，太仓4000-5000元的价格具有一定的价格优势从，当前价格来看，嘉定客源有通过价差导入太仓的可能。性下面我们将研究嘉定新城高端客源特征，来论证高端客源导入本项目性©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有28上海嘉定市场分析1嘉定新城板块研究嘉定新城高端客群分析典型案例产品形态销售状态金地.格林春岸多层、小高层、叠加别墅售完浦发香舍小高层、联排别墅在售小高层：8500联排别墅1：0000市场价格客源区域——本地客源为主，极少上海市区客源本地客源为主，少量上海市区客户客源特征置业原因身份地位工作区域改善型居住需求为主，部分投资可能是政商人士，或是专业精英，领域可以不同，但在各自的领域，都取得了相当的成就；私营企业主以及中高级主管和专业技术人员为主嘉定城、周边乡镇及周边工业园区为主大多客户从心里上不考ü注重与工作区域的，距大离多考虑住在嘉定城的周边区域ü注重与上海市区交通的便、捷出度行成本，便于经常往返市区的商业消费和商务

虑居住在上海外周边区置业关注点活动域ü看重小孩读书、老人的养老看病问题价格不是关注的核心点，产品品质、生活舒适度是其关注的重点产品偏好消费特征别墅、舒适性公寓偏好高端品牌的消费、喜好高层次的娱乐休闲生活从当前的嘉定新城的高端客源的特征来看，特别其置业关注点来看，嘉外围区域导出的可能©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有29上海嘉定市场分析1嘉定新城板块研究市场供应量建筑面积（万平米）项目进程

上市时间预计编号地块地址容积率嘉定区2005年5号公告嘉胜竹路以南、城北路以1902.282.54地已平

2008定城北路站地ꢀ

块东ꢀꢀ东至经七路、南至天祝2006年1号公告嘉定新城2008/2002路、西至永盛路、北至

36白银路ꢀ地已平东云街地ꢀ块92006年4号公告嘉定工沪业宜路以西、叶城路以35土地平整

2008区飞跃五金厂地ꢀ

块北ꢀ东至经四路、南至纬二2006年3号公告轨道交通2008/2004路、西至经三路、北至

202.70.52地已平11号线白银路站地ꢀ

块9白银路ꢀ2006年3号公告嘉定新裕城民路以东、石冈门塘5350301330277未拆迁

2009裕民路地ꢀ块以北ꢀ2006年2号公告菊园新嘉区行公路以东、四环北B12地块ꢀ

路以南ꢀ2008/20067动迁中92007年整个嘉定区的成交面20积3万为平方米，而仅嘉定新城板块未2年来供应极大，27达7万平方米，08-09年为嘉定供应量集中爆发期，从供求来看嘉客源未来几年客源外溢的可能性小。2006年1号公告嘉定新经城七路以西、宝塔路以2008/2002土地平整动迁中1-3、D12、D13号地块ꢀ南9东至裕民路、南至宝塔2006年2号公告嘉定新城8路、西至规划河道、北至天祝路ꢀ32008D9地块ꢀ2006年3号公告嘉定新裕城民路以西、白银路以C9、12地块ꢀ

北ꢀ2007/200土地平整928合计©2008ꢀ易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版ꢀ

权所有30上海嘉定市场分析1市场总结目前太仓市场与嘉定新城存在价差，但对于本项目而言，与嘉定新城价差小。不存在在价差导入的能性根据对目前嘉定新城高端客源置业心理的分析，高端客源基本不存在导入太高端客源导入可能性仓的可能性。2007年整个嘉定区的成交面20积3万为平方米，而仅嘉定新城板2块年未

来供应极大，2达77万平方米.从供需分析，嘉定新城客源外溢的可能小供应充足客源外溢可能性小通过嘉定新城板块进行分析，我嘉定客源导入本项目的可能©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有31苏州昆山市场分析2æ

昆山2006-2010年规划未来供10应00万平方米，以人口增2长0%率、年去化量352平方米推算，预3年计内去化；昆山自身市场供应量充足，客源未来三年客源外延的可能性小；æ

苏州园区2006-2007年供应量500万，按其人9口%的增长，单以市区住宅年去化量174.88万平方米，预计去化时间3年在左右。苏州园区的较大供应量将使苏州市区各板块竞争越发激烈客，源外延的可能性;较小æ

同时从城市发展的角度，居民的购房消费习惯来看，苏州、昆山客源都不具备导入的可行.性市场结论上海嘉定、苏州、昆山的客源导入可能性低，本案客源以太仓区域为主©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有32太仓房地产投资32004年-2006年太仓房地产投资情况2007年：21.61增长率：3.1％2006年，太仓房地产开发投资发展较去年有所减弱，全20年.96完亿

成元

投，同比下降26.1%，占全社会固定资产投10资.5的%，比上年同期下降6.1了个百分点。©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有33太仓整体市场供需32002年-2006太仓年商品房供需情况销售量近年走势有起伏20，05在年达到了历史性的突破2006年销售量61.45万平方米，供需总量基本保持平稳态势©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有34太仓土地市场供应32007年太仓市区范围主要住宅用地供应概况面积（平方米）成交价（万元）截至2007年11月，太仓土地供应172.25万平方米，其中住宅用地面积为101.40万平方米。太仓市区范围内（城厢镇、经济开发区）住宅用地供应面积55.55万平方米。地块用途住宅住宅容积率经济开发区香花苑小2区8宗（）经济开发区华盛小2区宗

（）5549.60————82254357.40经济开发区世博小区二14期宗

（）经济开发区世博小区二15期宗

（）经济开发区凤莲苑小区2501.802680.50893.50住宅住宅住宅居住————————597692132324太仓经济开发区常胜小区1608.30经济开发区郑和路北、东仓路西101668.00229590.30商业、住宅住宅≤2.1≤1.64850079000(特灵空调地块）经济开发区常胜路东侧、朝阳路南侧(本项目地块)经济开发区花园12街号26508.4012634.40商业、住宅商业、住宅≤2≤3116005000经济开发区郑和路南、常胜路西侧太仓市城厢镇南郊新城区经三、经四路与支七路两8侧6896.10住宅≤216300ü大规模住宅用地供应少ü地价创新高，位于经济开发区的特灵空调厂地47块77楼元

面/平地米价ü从容积率来看，低密度物业未来供应量小©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有35太仓区域市场构成3老城板块:苏州东路苏州西路以南东仓路以西苏州西路奥森尚东宝龙城市广场新区板块:东仓

新区板块路东仓路以东老城板块上城国际本案彩虹天下华源上海城苏州东路南北扩展区域曼氏银洲花园高尔夫湖滨花园金谷府邸锦绣新城君悦豪庭上海花园©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有36太仓区域市场构成3板块市场特征æ人民公园、汽车站，老居住区是区域居住的亮点；æ生活机能设施相对完善，人流比;较充沛æ临近204国道和太仓长途汽车站、汽车站，对外;交通便利æ受传统居住观念的影响，居民对本区域的有一定的认同度；老城板块特征描述æ随着城市布局的改善及功能性的加强，区域内部交通体系逐步改善；æ区域项目较多，但单个量体较小，主要是由于受制于土地;资源的稀缺性æ区域土地供应量小；æ开发区是除城西板块外的另一房地产市场集中区域æ开发区是太仓十五期间重点建设区域，整体规划效应明显，;目前配套不成熟æ不少别墅、高档公寓产品出现，产品类型也更;趋向高档化æ区域产品价格差异较大，高尔夫湖滨花园的6公00寓0-价70格00为元/m2；æ区域在售项目后期推出量;体大新区板块特征描述æ区域土地供应量大；板快市场特征、发展趋势来看规划向东，开发区板块为未来太仓居民购房置业的首先发展潜力大。©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有37太仓别墅市场分析3市场概况所在区域项目名称别墅形态可售/已售43/10面积段（平方米）270-275•别墅基本分布在新区板块双拼别墅独栋别墅联排别墅海华景苑•涵盖了联排别墅、双拼别墅和独栋别墅32/8341-36856/55368-380•联排别墅的面积大2都00在-300平方米，而双拼别墅的面积在300-350平方米，独栋别墅的面积则3在50-500平方米•除高尔夫湖滨花园外，大多体量偏小高尔夫湖滨花苑华源上海城叠加别墅172/172300-320独栋别墅联排别墅叠加别墅双拼别墅20/1868/688/8498219249275新区10/10尼盛花园独栋别墅联排别墅62/5063/0455-480225-303奥森尚东花园•基本为别墅公寓混合性社区，容积率一般1以在上独栋别墅联排别墅独栋别墅独栋别墅双拼别墅联排别墅18/0470260-26834542/4251/5114/1476/3620/15华侨花园城市华庭西城朴墅348老城区325261别墅市场规模小，大多品质目前市场在售项目可后售继共计1约80套©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有38太仓别墅市场分析3价格、去化分析从销售价格上来看：l太仓市的别墅市场价格基45本00在-7000元/平方米之间联，排别墅价格45在00-6000元/平方米，独栋别墅的价格6在000-7000元/平方米。l即将下月开盘的奥森尚东，联62排00别元

墅/平方米，独栋别80墅00元/平方米。l高尔夫湖滨花苑由于物业规模较大、产品档次较高，且地理位置优越等利好因素，其销售目前推出的别墅已经基本售罄，仅剩少量联联排排别可墅售价，8格000元/平方米左右，独栋1别00墅00元/平方米左，右远远高于太仓市其他别墅项目的销售价格。从销售速度来看：l高尔夫湖滨花园，别墅月7均-1去0套化，其他项目规模偏小，月均3去-5化套在。高品质项目价格提升空市场接受度高©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有39太仓别墅市场分析3客户分析太仓别墅市场客户构成以私营业主为核心企业高层管理人员结合部分政府公务员私营业主企业高管、政府公务员•主要为经济开发区、周边乡镇制造企业老板•目前基本在市区拥有住宅•外资企业的高管为主•高层政府公务员•购买主要作为第一居所•购买主要作为第一居所•购买形态多为中档联排或叠加为主•部分高端客户是市场双拼以上主要客群©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有40太仓别墅市场分析3市场总结æ市场在售项目后继可售18量0套约，整体市场供应量小æ受土地供应的影响，预期未来别墅上市量少æ项目多为与公寓混合型社区，整体档次不高，高品质项目市场接受度高æ客源以市区及周边乡镇私营业主、企业高管为主太仓别墅市场供应量小，别墅产品市场接受度高本项目可部分打造别墅产品，提升项目的整体形像档次©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有41太仓公寓市场分析3市场概况总量体（万M2）项目名称产品类型开盘时间销售率高尔夫湖滨花苑小高层、高层2004年1月1894%锦绣新城多层、小高层、高层多层、小高层、高层2005年8月2004年1月754050%41%华源上海城小高层（１栋酒店式公寓）奥森尚东2007年12月2005年8月6.3未开盘宝龙城市广场上城国际高层，小高层、多层小高层302.3998%2007年未开盘上海花园小高层2004年6月2005年1月2005年11月2005年7月95%90%97%70%君悦豪庭小高层6金谷府邸高层，小高层、多层多层、小高层、高层118曼氏银洲花园目前公寓产品以小高层为主，项目大多位于销新区目前在售项目后继可售7量0万体平约米，从后继可售量的产品来看，产品大多同质化，高©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有42太仓公寓市场分析3户型面积分析主力户型面积（平方米）项目名称高尔夫湖滨花苑公寓：190-250（尾期销售）从户型面积来看：3Ｒ：125-1502Ｒ：97-100锦绣新城太仓在售项目户型面积普遍趋大，以面积在130-160平米的三房为主，小面积住宅缺少，目前只有在市中心的商住性质的上城国际为小户型集中的项目．3Ｒ：120-1472Ｒ：88-105华源上海城上城国际（商住楼）45-903Ｒ：140-1604Ｒ：170-180上海花园君悦豪庭金谷府邸3Ｒ：140-1603Ｒ：132-1402Ｒ：125-1302Ｒ：1223Ｒ：150-170曼氏银洲花园户型面积大多同质小户型不多，高端项目处于市场©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有43太仓公寓市场分析3价格分析主要在售项目价格分析老城区板快价格新区板快价格从板快价格来看，目前开发区普通公4寓00价0元格／在平方米，城西板快由于在生活配套上更为成熟，目前普通公寓的价45格00在-4900元／平方米．从价格来看，新区在区域配套逐步完善，同时区域土地价格不断其价格未来上升趋势明显，预期区域整体价格将在短时间内超过©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有44太仓公寓市场分析3户型面积去化分析新区主要在售项目户型面积去化情况项目主力户型面积已推产品去化率2Ｒ：97-10095％锦绣新城3Ｒ：125-15080％2Ｒ：88-1053Ｒ：120-1473Ｒ：193-1954Ｒ：246-24970％60％95％90％华源上海城高尔夫湖滨花园•从居住习惯上看，当地居民普遍偏好大面积户型120-150平方米为市场主力需求户型•从销售速度来看2R，的去化速度快3R于•中低收入阶层对中小户型的需求日益增加市场偏好主力为大户型，同时对中小面积住宅需求增加，户型面积的情况下，合理的控制总价，更能迎合当地市场需求©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有45太仓公寓市场分析3未来竞争分析未来主要竞争项目分析项目、地块相似度（从土地价格，规模大小、项目位置判断）与本项目竞争关系强弱分析项目未来供应量特灵空调地块锦绣新城约3200套约1700套规模可比、地段相近规模可比、地段相近一般一般华源上海城郑和东路经济开发区郑和路北、东仓路西地块（特灵空调地块）建筑面积213502.8平方规模可比、地价接近区域相同宗地强弱米东仓路经济开发区花园12街号建筑面积53016.8平方米区域相同规模可比地块南郊新城区经三、经四路与支七路两侧地块建筑面积173792.2平方弱米•锦绣新城、华源上海城，虽近紧临本项目，到考虑到本项目的可能定位方向，项目与这两项目的竞争关系不强。•花园街12号地块、南郊新城地块由于在规模、区域上与本项目差距较大，因此与本项目竞争弱。•特灵空调厂地块与本项目区域相同、地价接近、规模可比从该地块可能的定位来看，与本项目竞争关系较大。特灵空调厂地块对本项目具有较大©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有46太仓公寓市场分析3客户分析板块主力/辅助主力客户类型客户描述中高收入的老城区的居民具有老城居住情节，对周边生活配套考虑较多为子女购置婚房、小孩读书方便、身份象征、投资老城区板块周边乡镇客户辅助以上海为主的少量外地客户投资、工作需要市区及周边乡镇的工薪阶层类中等收入阶层、动迁迁客户婚房需求、首次置业需求、为子女购房、为小孩读书方便购房、投资等主力市区及周边乡镇的私营业主、企业高管等高收高品质产品吸引其过来购买，改善居住条件，提升居住品质，房子是其身份地位的入阶层新区板块部分上海投资客户投资、工作需要方便工作、投资辅助小部分太仓及附近区域工作台湾、日韩客户新区公寓以本地客源为主，外来客源以改善居住型为主的复合性投资需求向首次置业的自住©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有47太仓公寓市场分析3公寓目标客户研调研时间2：007年12月30日—2008年1月3日采访样本1量73个，其中未来三年内计划在太仓新区购房占7总4%访问量的有效样本超7过0％，客户置业新区的意愿强样本构成以外资企业一般/工职人员、外资合资企业管理人员、个体商户为主调研客户为太仓中高收入阶层©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有48太仓公寓市场分析客户特征分析3年龄年龄集中2在5－40岁居住区域工作区域职业背景家庭收入学历背景家庭结构置业目的以老城区以及新区为主工作区域主要在新区，其次为老城区外资企业一般职/工员人、外资合资企业管理人员、个体商户为主大部分家庭月收5入00在0元以上大部分具有大学学历以三口之家为主改善居住需求为主，其次为刚性的居住需求n此次问卷调查主要针对年25龄-40在岁居住和工作在新区与老城区的客户n受访客户中月收入60在00元以上的客户占总2数9%的月收入在5000-6000元的客户占总数16的%n考虑客户心理会把收入降低的因素，此次受访客户总体收入较高可以作为分析太仓中高端客户特征和产品需求的参照样本©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有49太仓公寓市场分析客户购房产品偏好分析3户型偏好分析客户的主要购房目的为改善居住环境同时本次所访客户家庭结构以三人或以上为主户型结构的选择多为三房这也是经济良好的中小型城市客户需求的共性面积偏好分析客户主要选择的房型为三房相对应的住宅面积10为0-140平方米100-120平米为功能型三房120-140平米为舒适型三房©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有50太仓公寓市场分析客户购房产品偏好分析3物业偏好分析太仓区域目前的产品以高层和多层产品为主太仓客户对高层产品的接受度较高景观偏好分析太仓客户对景观处于初级认识阶段中心绿地已经满足了大部分的客户的需求其次为社区中心水景©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有51太仓公寓市场分析客户购房产品偏好分析3关注因素产品偏好地段和价格高层和多层是主力需求产品户型偏好面积偏好建筑风格三房为主力需求，其次为二房100-140平方米为主力需求面积段现代风格为客户的主要偏好绿地/植被和大型中央水景景观偏好外立面材料产品细节商业位置生活配套大多客户对外立面材料不十分重视大多客户偏2好个卫生间2、个阳台，大多偏好毛坯房多数客户希望小区的配套商业是设独立的商业超市、银行、公共汽车专线、停车场、诊所为主要需求n以改善性需求为主的客户，看重产品的功能性，对生活配套要求较高n三房为主力需求户型，主力需求1面00积-1在40平方米n同时由于太仓市场房地产市场发展的不成熟，客户对产品的细节关注度不高©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有52太仓公寓市场分析客户对房地产市场关注度分析3关注楼盘关注原因高尔夫湖滨花园、上海花园关注度最高朋友介绍、广告是客户关注楼盘的主要原因品牌开发商认可度万科、绿地、华润的品牌认可度较高认可品牌企业的原因产品质量是主要，其次是房型设计和物业管理品牌企业产品总价高出普通产品可接受的范围大多数客户认为品牌企业产品总价高出普2-3通%产可品以的接

受n太仓客户目前还处于房地产非成熟阶段对品牌开发商的认识不深刻n太仓区域内没有认可度十分高的标杆楼盘项目推广途径主要以人际传播和密集型广告通路组合为主n太仓客户对房产开发商最注重的方面为产品质量©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有53太仓公寓市场分析公寓客户研究总结3以改善性居住需求为主的太仓公寓中高端客源三房为主力需求户，型主力需求面1积00-140平米在追求户型功能性的同时，适当地控制面积和总价为其重要考虑因素高层产品的市场接受度高，客户对产品的细节关注度不高©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有54太仓公寓市场分析3市场总结æ住宅市场1以30-160平方米3R为主，市场偏好主力为大户型，同时对中小面积住宅需求增加æ整体市场价格差别不大，4集00中0-在5000元/平方米，高品质项目有较大价格浮动空间æ新区市场在售项目后期供应7量0万接平近方米，但从产品来看，目前可售和预推项目大多同质化，高端项目缺æ太仓当地的经济发展及居民收入水平来看，当前区域本地客源的置业需求多为二次，甚至多次置业。在太仓投资购房。部分高端项目，出现了台湾、日韩客源。新城规划将使宗地所处片区成为城市住宅开发重点区域片区居住氛围趋好在各项配套逐步完善的基础上将越发凸显当前太仓高端产品面临着市场空白期区域客源以太仓市区及周边乡镇客源为主目标客户对产品的偏好为三房，面10积0-1段40在©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有55客户定位分/太析仓客源导入模式4土地属性变化影响结果新区便捷交通沿江高速交通属性板块辐射扩大交通导入型轨道交通11号线2011年通车供求属性太仓市场供应热点区域价格优势增强供应导入型配套导入型配套属性人口属性新区生活配套、环境逐步完善生活功能增强人口导入，外来常住人口增加城市化率不断提高人口密度增加产业导入型新区产业的快速发展产业属性产业人士导入周边乡镇产业持续发展©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有56客户定位分析4从以上4种不同的客户导入，推导出客群的定位策略：太仓市区客源，太仓经济发达，本地客源的置业需求多为二次，甚至置业，主要考虑的是居住环境的进一步改善，长线投资，子女入学，便利等方面精准的区域客户+扩大的客户面太仓市区周边乡镇，太仓周边地区外向型经济发达，高新产业园区发强，乡镇区域经济实力强，同时太仓城市化率不断提高，具备经济实边区域客源大多打算在太仓购房置业，以作身份象征、子女入学、长资等扩大的区域客户+近邻太仓的上海周边区域，以嘉定为主，价差投资是他们置业太仓的因素，同时包括工作、商务产生的居住、度假等因素。对本项目而言差导入性不明显，近期上海客源导入量少外来导入的客源客源以太仓本地为主©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有57整体客户基本特征描述4购买目的－－以居住为主客户来源－－以太仓市区为主，周边城镇为补充私营业主外商高管别墅主力购买群体公寓主力购买群体高端客户政府官员周边乡镇企业管理人员、本案客户界定中端客户外资企业高级蓝领、企事业中高层公务员、政府官员、私营业主普通购买群体©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有58分类客户消费偏好描述4项目公寓产品别墅产品主力有实力的购买年龄3段5-，50岁，目前工作或居住在太仓市区区，或者市区周边乡镇25-40岁，目前工作或居住在太仓市区区，或者市区周边乡镇置业客户群购买用途自用为主，首次置业占多数，部分改善型居住，对配套有较高的要求自用为主，改善目前的居住环境，基本为首次购买类产品，最求产品的品质的身份的认同感经济开发区和周边乡镇企业管理人员、工业企业高级蓝领、公务员、政府官员、私,其营中业主主力的客源为外资企业/工职人员、外资合资企业管理人员经济开发区和周边乡镇企业、外企高层管理人员、政层官员、私营业主行业可能购房者愿承担的总价70万-150万3房250万-400万主力户型需求3房、4房及以上主力面积区间

100M2–140M2180M2—400M2对于配套要求看重，特别注重生活服务类的社区配套，完善的教育、医疗和交通配套也是必须的配套需求偏好文化、运动休闲高端配套，便捷的道路交通风格需求景观需求要求风格的出挑及与众不同，现代风格居多对于风格，特别是外立面的品质感要求较高1、绿地2、水景1、水景2、绿地室内：露台、阳台、凸窗等细部设计室外：高尚娱乐设施与完善的生活配套设施需求：总价控制，车位充足室内：结构可调性较大室外：高尚的运动设施与园林景观需求：安全且私密性附加需求©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有591区域可比项目分析2市场定位分析上海标杆项目分析产品机会寻找4产品机会点分析3©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有60区域可比项目分析1湖滨高尔夫花园项目物业

独立别墅、联体别墅、叠加别墅及高层、小高层建筑\景观建筑:后现代风格景观:现代风格产品特色

依托高尔夫球场概念打造的高.高档层社建区筑

与

细

节

处

理,到位形成区域楼盘的高端形象周边配套

豪华五星级会所14，000平方米，室内国际标准恒温游泳池、SPA香薰水疗、大型室内运动健身中心、豪…华“领宴袖会

厅俱乐部”©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有61区域可比项目分析1高层建筑材料：面砖、,局涂部料石

材低密度:面砖为主,局部石材景观:绿化景观相对周边楼盘档次较高．建筑/景观处理高层公寓面积18段0-254平米叠加面积3：00平米，联3排80平米左右车位：293个地下二层1：0.75面积车位配比：智能化:1.煤气泄露报警系统2.紧急求助系统3.彩色可视对讲系.全统方位安防系统4.引进家庭直饮水系统5.庭中央热水系统。装修/其他

6.现代化智能安保系“一统卡

通”.物业:万科物业顾.问建材:德国进口五金件；国际品“牌通

芬力”兰电梯；中空玻璃；©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有62区域可比项目分析1独栋别墅建筑产品1.独栋外立面石材贴面，局部涂料，但远看品质感一般．2.入口处理过于

,停留在早期别墅水准©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有63区域可比项目分析1独栋别墅建筑细节1.落水管处理粗糙。2.窗与强面处理细节体现不出，品质感不强。门窗建材品质感不强。©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有64区域可比项目分析1叠加/联排别墅1.叠加联排别墅产品品质感比较强。2.叠加为电梯产品，配置相对高端。3.两种物业的立面没有体现差异©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有65区域可比项目分析高层建筑11.高层远看比较有气势，且顶部细节处理较细。2.建筑底部六层外立面为石材贴面2-3层的大堂空间，酒店式装修风格。©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有66区域可比项目分析景观及细节处理11.景观主入口与社区绿化处理整体感较强。2.景观风格不明显。缺乏性格。©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有67区域可比项目分析景观及细节处理11.软质景观处理较粗糙，不能与整体形象匹配．2.设施等处理欠考,比较粗糙.©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有68区域可比项目分析1人性化设施与标识1.儿童设施和老年设施处理较考究．2.人性化标识导视系统设置等比较完善．©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有69区域可比项目分析会所11.会所体量大1.4万平米，现代风格建筑，外立面为石材，玻璃等建筑现代材料。2.功能为室内国际标准恒温游SPA香薰水疗、大型室内运动健身中心、豪华宴会厅等，在区顶级娱乐休闲场所。©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有70区域可比项目分析1公共空间处/物理管地下电梯厅叠加电梯大堂1.高层大堂挑2-3层，内部装修豪华，地面墙面均以石材贴面，顶部造型水晶吊灯。挑空空间作物业管理办公和业主对外接待会客功能等。2.高层地下电梯厅设置较简陋。3.叠加电梯厅设置较简单。©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有71区域可比项目分析1湖滨高尔夫花园户型分析户型二户型一建筑面积254平米

户型：四房二厅三卫户型特色:1.空中花园．2.房型比起一般公寓在面宽都放,功大

能很

较多

齐全,舒适度较.强但相对缺少保姆用房.功能建筑面积199平米户型：三房二厅两卫户型特色:1.房型比起一般公寓在面宽都放,功大能很较多齐,全舒适度较强.©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有72区域可比项目分析湖滨高尔夫花园户型分析1四层三层二层一层地下建筑面积380平米

户型特色:1.带有电梯，半地下空间。2.客厅空间利用率不高。二层，三层空间格局没有具体分开。,功使

能用

不不

明便.确利用率不,高有很大提升空间。©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有73区域可比项目分析1湖滨高尔夫花户园型分析地下室一层平面二层平面户型：五房二厅四卫户型特色:1.地下空间利用较单,面调积

小,仅作为保姆用,没房体现地下空间的价值．缺少娱乐等多.功能空间2.二层三房三卫突出舒.适性.©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有74区域可比项目分析1产品机会点A周边项目名称湖滨高尔夫花园ꢀ1.品质建筑/景观2.户型特色+附加值ꢀ3.智能化/品牌物管4.会所设置可

产品不足低密度:独栋外观品质感不强,入户处理简单,建筑细节粗糙,软质景观处理不考究,联排户型利用率不高,缺乏特色,叠加电梯厅处理粗糙.比项目高层:地下大堂处理ꢀ户型缺乏特色5.建材©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有75上海标杆项分目析2上海中环．凯旋宫项目物业多层、小高层、高层、叠加别墅建筑\景观建筑:ARTDECO风格/景观现代风格英。式自然园林、两条天然河流并紧1邻5万平方米中央绿化Ve，dag屋顶花园产品特色一房：78-100平

米占23%二房141-151平

米占40%三房169-177平

米占36%四房205-230平米占1%周边配套万里家乐,福大华虎城,美颂巴黎,万里农贸市,肯场德

基,龙华中医门诊,同济医院童的梦艺术幼儿,晋园元高级中,晋学元附属中学会所5000平米:室内泳池、网球场、健身房、室外泳池©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有76上海标杆项分目析2采用Hasit的10cm岩棉外墙保温系统木质防火防盗门Sc、hueco户外多功能铝窗Al及ulux外窗金属卷帘材料24小时热水供应，中央分质供水24系小统时；社区中央空调系统，每户独立新风交换系统厨房:美时橱柜；蒙特利丽家石台面；帅康脱排、炉灶；德槽龙头全装修配置卫生间:坐便器：科勒；台盆：科勒；台盆笼头：贝朗；浴缸科勒；客厅:顶面：ICI多乐士乳胶;顶漆面线条：三达利石膏;门线

套条饰面：枫木木皮饰;五面金：瑞;高窗台：天然大理石卧室:木门饰面：枫木木皮;门饰套面饰面：枫木木皮;五饰金面：瑞高;窗台：天然大理石物业管理第一太平戴维斯智能化:家庭防盗报警系统无，线电子巡更，周界红外线报警系统，闭路电视监控系统，车库管理IC系卡统门；禁系统，楼宇可视对讲系统，家庭防盗报警无系线统电，子巡更，周界红外线报警系统，闭路电视监控系统，车库管理系统；智能化/设备设备:OTIS电梯（国产）©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有77上海标杆项分目析2上海仁恒家园项目物业多层、小高层、高层、叠加别墅建筑\景观地中海风情的生活景致、人性化的风雨廊设计、大面积集中小组团绿化产品特色141-151平

米占73%200-210平

米占14%复式200-250占10%复式250-300占3%周边配套学校：高桥镇小学、外高桥保税区实验小学、高桥中学、医院：市七医院购物：永乐家电、家得利超市、农工商超市银行：中国工商银行自身配套会:2所000平米室内泳池、桌球馆、阅览室、健身房、室外泳池、桑拿房、餐等厅©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有78上海标杆项分目析2外部:1－2层局部使用花岗石，浅粉红色面砖与局部红色涂料饰带相接合材料门窗:高级防盗门，高级铝合金窗大堂:设有自动感应门；走廊：高级大理石；电梯厅：高级石厨房:高级配套组合橱柜，三星台面，不锈钢水槽，华伦帝脱排油烟机、燃气灶具、消毒柜，容积式热水炉卫生间:科勒品牌洁具，微晶石洗面台并配有墙镜，高仪龙头浴霸全装修配置客厅:高级实木地板、墙面高级乳胶漆；大金家庭变频中央卧室:柚木面复合地板局部位置配高级固定橱或柜、大金品凋物业管理仁恒物业管理有限公司智能化:门襟智能管理系统、可视楼宇对讲室内机和室内紧急叫按钮、燃气报警器、停车库管理系统和巡更系统、电视统、红外线报警系统；每户提供四对电话线入户，数据信一个，小区设有卫星电视接收系统智能化/设备设备:永大电梯（国产）©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有79产品机会点分析3项目名称卖点提炼中环凯旋宫建材/公共部分营/物造

管/智能化Ｂ标杆项目借鉴可借鉴点相对于本项目的借鉴物管/智能化/建材/公共部分ꢀ1.品质建筑ꢀ2.品牌物业及智能化3.建材项目名称卖点提炼借鉴点仁恒家园建材/公共部分营/建造筑品质建材ꢀ品质建筑ꢀ1.品质建筑/特色户型/附加值ꢀ2.体现高端形象的配套设置3.品牌物管/智能A+B=本项目产品机会点4.建材©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有80项目综合SWOT分析4项目的优势和机遇项目的开发挑战l区域规划发展利好，未来周边配套逐渐完善，毗邻高尔夫高端配套ll新区板块市场供应量大，板块市场关注度高交通条件优越，不仅可以方便快捷地来往市l项目紧临高速公路，虽隔有绿化带，但一定度影响项目的品质区，到长三角的几个主要城市也十分方便，有利于吸引市区和上海-客源借助周边地利优势，结l目前项目整个区域位于开发进程，一定程度响了消费者的购买欲望l地块内有水带，与高速公路有绿化，带相隔端配套，市场机会，项目便于小区景观环境打造有打造为大仓高档住宅新杆的可能高尔夫湖滨花园提升了项目区域的整体居住ll宏观政策对第二套房的限制，一定程度影响场对高端住宅的需求品质，引导了太仓市场高端房地产的消费，市场存在潜在的高端住宅需求ll太仓市场高端住宅处于空白期l项目区域市场未来供应量大，市场直接竞争烈；太仓市近几年经济增长迅速，人均收入增长明显，形成一批具有相当购买能力的消费者l地块70/90限制©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有81项目市场定位4集高档居住、完善配套为一体的太仓东部CLD标杆住宅©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有82

全国区域标杆楼盘的分析

太仓区域标杆楼盘的分析城市北京上海广州项目实现标杆的关键点市场反映★★★★项目实现标杆的立势点共性点建外SOHO世茂滨江花园凤凰城、星河湾华侨城概念创新海派+高贵高尔夫湖滨花园上海假日产品＋配套＋景观★★★★品牌+大盘产品力强+社区景观环境优规模+高性价比+郊区大盘旅游与地产资源整合★★★★★★★★★君悦豪庭建筑产品+成熟生活配套深圳万科系列桃源居精准定位+模式创新+品牌策略★★★★★★★★★清华学校模式楼盘适合条件风险评估操作性价值实现大规模资源取势东海岸、桃源居小易总体价值较高，内部价值不均衡海景/湖景/山景/公园/学校资源区域整合营销模式概念创新强势价格规模取势品牌取势华侨城区域多种资源新模式推广资源较少大中大大小中难总体较高，价值均匀分布四季花城中等难中等高建外SOHO世茂滨江独特资源难高凤凰城、上海假日万科系楼盘适合大盘易较低中等适合中等规模楼盘易©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有83模式本项目具备条件与模式具备条件拟和分析

太仓房地产营销模式不成熟可行度取势价值点分析

取势高度提升营销模式★★★概念创新资源取势

新概念在太仓楼盘定位中不突出★★★★★★★★

创新概念，聚焦太仓市场注意力

后期取势重点社区配套

社区高端商务休闲运动配套

社区内部景观配套品牌取势区域整合

景瑞品牌模式延伸★★★★★

景瑞优势发挥

区域界定

区域具备资源多

实现时间长，难度高强势价格规模取势

资源与强势价格存在矛盾——

客户面窄，与项目规模矛盾

对利润实现有贬损性

规模取势与项目利润目标存在矛盾★

★太仓东部CLD标杆住宅支撑一支撑二支撑三水主题景观独创性产品力艺术文化特色会所资源取势产品创新、概念创新资源取势©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有84项目卖点提炼4城市东扩的重点区域外部地段产品太仓房地产市场热点/区未域来太仓中央居住区域成熟生活及商业配套，交通便捷规模楼盘效/应景瑞地产产品品质保证项目核心价值体系户型设计多元化、优质户型结构公寓户型100％得房率、四重院特色户型风格别墅，合院别墅内部社区情景水岸，地中海风情建筑绿化景观，坡地绿化景观营造景观配套地中海风情商业街，/音绘乐画艺术会所稀有情景水岸项目核心价值纯正地中海人文生活©2008

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易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有86项目案名建议4景瑞·罗纳河谷景瑞·湾畔千米钻石水岸线，纯正地中海人文小镇品味生活古典建筑艺术文化普罗旺斯之于法国，正如香格里拉之于中国普罗旺斯就像一场浪漫的飨宴，每一个角落都是风景醇。正法老国欧洲建筑风格人说，巴黎或许代表了尘世的极乐，而普罗旺斯，是天堂。在法国南部蔚蓝大海岸“快区活的王

国”——普罗旺斯，那天才艺术家公元前123年起，罗马人最先进入法兰西地区，善于农田普罗旺斯艳丽的阳光和湛蓝的海滨，制造出令无数艺术天才倾水利、建筑屯垦的罗马人留下许多独特风格的遗迹，罗马线和色彩毕。加索大半生的时间都待在格拉斯的南部海滨，与普罗里风景殊胜，色彩变化极为丰富，到处是葡萄园、橄榄林、人在普罗旺斯定居，阿尔、亚维农、尼姆都是深受罗马文斯结下了半个世纪的不解之缘，创作了丰富的油画、雕塑、版明影响的重要城镇，有许多保存完好的珍品古迹，包括完花田和清泉，夜莺和玄禽在歌唱，安人逸们过、着空灵、娴静、浪漫的生…活罗纳河谷地区是普罗旺斯北部的器，并开启了他布满欢“地乐中的海

时”期；凡高让阿尔城的向日葵成整的古城池、竞技场、圆拱门、喷泉，或是颓圮的为石世柱界、上最昂贵的花，在阿尔和圣雷米的日子，凡高仿佛是把滨河沿岸区域，阳光充沛，气候宜人，成为皇亲贵族、富贾失散的马赛克壁饰，另一个特色是中世纪的修道院在，画大布理上燃烧，创作4了00近幅作品和大量素描，其中最为光彩夺目名流的时髦定居、度假圣地，他们以各种理由逃离现实，聚石砌成的方形修道院有一种独特之美。触古目典皆建是的的《向日葵》成为旷世杰作；而普罗旺斯更成“就现了代一绘代画

之

父”印象派创立塞者尚，“用色彩造”型是塞尚对世界美术史作出的最受推集到那里享受暖和的阳光、空气与健…康的生活筑和渗透着古意的优雅，生为活世人留住了地道的老欧洲崇的贡献，而这些浓烈的色彩正来自于普莫罗内旺、斯马；蒂斯、夏卡尔人均在普罗旺斯展开了艺术生命的重要阶段。风貌。©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有87宏观环境分析Part01/定位背景市场支撑土地属性分析客源通路生成目标市场分析Part02/市场定位客源导入可行性分析产品属性客源定位产品机会寻找项目市场定位产品支撑生成Part03/发展建议产品选型分析价格定位产品建议©2008

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易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有89产品选型可能的产品组合独栋别墅合院•项目容积1率.6开发商景瑞地产•区域独栋项目稀.但缺政策不允.许•叠加别墅市场接受度高地块位置土地面积建筑面积容积率太仓项目双拼别墅22.9万平米36.64万㎡•花园洋房市场空,但白没经过客户论,

证相对有风.险联排别墅叠加别墅花园洋房高层•双拼不易营造项目最高档产品类型•合院能够营造独栋别墅效果。•联排属于别墅类物.项业目高端产品综合容积率1.6建筑高度80米限定政策70/90(可能性)商业配套其中花园洋房和叠加别墅在物业形态和容积率上,因都此比通较过接价近值和开发风险论证和取舍©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有90产品选型花园洋房与叠加价值差论证以同一项目中有花园洋房和叠加物业项目作为价格参考上海金地格林世界花园洋房

单价13000-15000/平米7%的物业单价差叠加别墅

单价14000-16000/平米预测明年本项目开盘时期价格如下公寓：6900元/平方米叠加别墅8：000元/平米洋房:8000元/平方米*(1-0.07)=7760元/平米©2008易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有91产品选型花园洋房与叠加产品的价值论证假设物业类

占地面积型ꢀ建筑面积容积率总投资成本税前利润25021926031.116046.110.40%9.78%高层叠加合计7.6415.2622.922.913.736.63项目净利0.91.6投资收益率(前）销售利润率(税前）√假设物业类

占地面积

建筑面积型容积率总投资成本税前利润24968421248.811456.18.51%项目净利高层6.8716.0322.920.616.036.63投资收益率(前）销售利润率(税前）花园洋房合计1.01.68.14%叠加别墅

8000元/平米花园洋房7760元/平米整体利润高整体利润低√X高层6900元/平米©2008

易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有92产品选型花园洋房与叠加开发风险物业市场条件ꢀ客户认可度容积率未来发展综合评选花园洋房市场没有此类物业,空缺,存在通过市场初步调查,客户初步认同例似多层公寓1需要进行引导,存风险风险叠加市场认可度较高物业认同列入别墅范0.9未来上市量非常小围叠加别墅√花园洋房

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易居中国|上海克而瑞信息技术有限公司版权所有93产品选型高层+叠+联+合物业高层叠加联排占地8.059.