房地产营销策划-金地名京价格策略报告正式版

金地名京价格策略报告2008年1月销售目标开盘推售量：第一次开盘A、B、H座，整体放量21730平米，可售套数234套，加推G座，面积12751平米，可售套数122套。销售目标：按照集团要求，2008年第一季度（开盘时）实现签约面积25500平米，即实现签约量268套。均价目标：LOFT：A座23600元/平米，B座25500元/平米，平层：H座17400元/平米，G座18100元/平米（加推）目录宏观市场描述北京房地产市场总体分析宏观调控政策对房地产市场竞品分析的影响思源代理项目分析意向客户特征定价策略价格表形成付款方式和优惠价格验证宏观市场描述|北京房地产市场总体分析北京市2006年、2007年城八区土地供应情况计划供应土地面积（万平米）住宅用地面积（万平米）商品住宅用地供应面积（万平米）土地成交均价（元/平米）年度2006年（全年）2007年(1-11月）650063001800160016001200467158212007年与2006年相比，计划供应土地面积减少200万平米，住宅用地面积减少200万平米，商品房用地供应面积减少400万平米，土地成交均价上涨约25%宏观市场描述|北京房地产市场总体分析2007年1-11月份城区及郊县土地供应及成交情况住宅用地供应计划及完成情况ꢀ计划供应（公顷）实际完成（公顷）完成比例住宅用地16001200180100842963%其中：商品住宅两限房35.75%90.56%163经济适用房廉租房220416189.09%p

从不同区域不同用地的成交比例和价格可以得出，2007年城八区土地成交平均价格普遍拉高，城八区土地供应越发稀缺，完成比例缩减，两限房以及经济适用房完成比例增强。城区及郊县土地成交情况区域成交建筑面积（万平方米）成交建筑面积所占比例楼面地价成交价格（元/平方米）ꢀ八大城区商品房八大城区两限房郊县商品房郊县两限房合计148.2417%28%47%8%5821.89247.36413.6468.42900.582271.612163.743040877.64100%宏观市场描述|北京房地产市场总体分析06、07年商品房月度上市、成交情况对比数据来源：中国房地产指数系统，北京典型指数办公室o

从1-11月市场总体来看，2007年商品房上市及成交量均比2006年有所减少，受春节销售淡季影响，两年度2月成交量最低，节日过后月度成交量稳步提升，3月份以后月成交量均在10000套以上，市场需求较为平稳。o

春节期间销售量锐减的状况，对本项目于1月份开盘将造成一定威胁。宏观市场描述|北京房地产市场总体分析市场供销对比数据来源：中国房地产指数系统，北京典型指数办公室o

从07年1-11月市场总体情况来看，北京商品住宅市场累计销供比为1.14：1，供需比基本平衡，受传统销售淡季以及10月份政策出台影响，11月销供比明显下降。宏观市场描述|北京房地产市场总体分析近期上市商品房户型统计p

2007年8-11月批准上市商品房的户型面积集中在60-120平米的中小户型，在成交的商品住宅中主流产品也是60-120平米的中小户型，由此导致北京同质化产品竞争激烈。宏观市场描述|北京房地产市场总体分析上市及成交商品房环线情况p

2007年8-11月批准上市商品房的户型面积集中五环到六环之间，在成交的商品住宅中主流产品也在五环至六环之间，城市郊区化明显，本项目位于东四环，有明显的区位优势。目录宏观市场描述北京房地产市场总体分析宏观调控政策对房地产市场竞品分析的影响思源代理项目分析意向客户特征定价策略价格表形成付款方式和优惠价格验证宏观市场描述|宏观政策分析2007年中央政策回顾土地增值税——是2007年政府释放出持续调控房地产业的第一信号。2007年中央政府出台了多项宏观经济政策，主要包括规范房地产企业税费、廉租房及经济适用房相关规定、上调准备金率、加强房地产信贷管理等，进一步规范房地产市场，抑制房地产市场过热。07-1-1607-3-2907-8-707-9-2707-9-3007-12-1107-12-21房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见关于加强商业性房地产信贷通知关于开展房地产市场秩序专项整治的通知上调准备金率关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知（第二套住房以家庭为单位）一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，其他各档次存、贷款基准利率相应调整。管理的通知深入企业内部规范房地产市场交易秩序房地产信贷进一步收紧楼市调控由“主调市场”转向“主调保障”收紧房地产信贷，抑收紧货币流动制投资、升级需求，防范金融风险性，抑制信贷。控制信贷，防止经济过热，防范金融风险宏观市场描述|宏观政策分析2007年新政对房地产市场的调控作用频繁出台的新政，再次印证政府打击过高房价的决心。07-1-1607-3-2907-8-707-9-2707-9-3007-12-1107-12-21规范房地产市场收紧房地产信贷，防范金融风险Ø

2007年政府不断出台宏观调控措施，其目的是规范我国房地产市场，制止房地产市场不规范的行为；Ø

出台廉租房及经济适用房政策，目的是解决经济困难住户的住房问题，同时也要减少住房的刚性需求，起到平抑房价的作用；Ø

2007年后半年出台一系列金融政策，收紧货币流动，限制银行对商业性房地产信贷，目的是抑制房地产投资，防范房地产金融风险。Ø2007年12月出台的第二住房贷款补充说明，规定以家庭为单位界定第二套住房，有效地抑制炒房，防范房地产金融风险。宏观市场描述|宏观政策分析2007年新政对整个房地产市场的影响p

货币紧缩，导致一线城市集体“入冬”：Ø

以深圳10月份为例新建商品房销售面积只有9月份的一半左右，房价涨速也比9月份下降了10.35%。同时，10月份新房交易量只有今年1月份的20%。Ø

上海楼市的成交量也出现了不同程度的下滑，上海房屋成交均价下降，由每平方米11500多元下降到10700多元。Ø

12月万科上海、广州、深圳部分楼盘出现15%-30%的降幅，对所在区域其他项目形成了销售压力，价格均有所下降。p

投资性房地产需求将受到进一步冲击国家通过加息、调整房贷比例等手段来抑制投资需求，货币紧缩政策出台后，表明政府管理会更加严格，投资购房将变得越来越困难，使越来越多的投资购房者选择观望，投资购房受到抑制。宏观市场描述|宏观政策分析2007年新政对北京房地产市场的影响ØØØ投资客户的投资行为受到抑制，影响交易，成交量下降。不断出台的政策动摇了目前购房者的信心。由于交易量的下降，给各个楼盘增加了销售压力，许多项目以各种优惠方式吸引购房者前来购买，从而缓解销售压力。宏观市场描述|宏观政策分析2008年金融政策、税收政策等调控政策可能进一步细化并影响整体市场走势2008年为了抑制房价的过快上涨，在信贷政策上除了强化落实已确定政策外可能继续加息，同时严格控制房地产开发及相关企业的投投融资渠道；为了抑制投资性购房需求，在物业税收政策上，如二手房征收所得税、商业征收物业税等，将进一步出台相关措施。以上一些政策措施如果出台，对未来市场的开发企业分流，市场形势的变化将产生不可估量的深远影响。宏观市场描述|市场综述北京市整体住宅市场走势对项目的影响市场背景启示一：u

北京正在向郊区化发展，从2007年1-10月住宅市场来看，五环以外项目成为北京市场主流产品，针对此趋势，本项目位于东四环邻近地铁，位置优势不言而喻。市场背景启示二：u

本年度8、9、10月中小户型产品集中放量，市场内同质化产品增加，市场竞争激烈。市场背景启示三：u

全国一线城市深沪穗等城市房地产价格下降，作为一线城市的北京也必然会受到影响，因此北京房地产销售的压力会逐步加大。市场背景启示四：u

2007年11-12月以来出台多项政策，收缩货币流通，控制商业性房地产信贷，首付款的提高使购房客户压力加大，利率的提高增加了购房客户的还贷压力。加入“知识星球ꢀ行业与管理资源”库，免费下载报告合集1.

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建筑类别

装修状况

整体规模

住宅规模

容积率物业及费用销售价格绿化率开发商5.30元/平方米·月25000元/平方米北京首都房地产开发控股(集团)有限公司330000平方米4.09（住宅、29.40商业、办公）公寓板楼精装修8万平米%p

开盘情况：时间：2006年10月15日开盘楼座情况：两栋公寓楼，共505套，目前已销售455套，销售率达到90%。产品情况：90-100平米一居占到55%，120-135平米两居占总数的40%，258平米三居占总数的5%。成交客户情况：以东部投资客户为主。宏观市场描述|思源代理项目分析p幸福广场从2006年开盘至今没有新增放量，但在7月有一系列的推广活动，所以在7月无论是来电来访量还是认购量达到最高点，但是从7月以后来电来访及认购数量呈逐月递减趋势；从价格看，从10月至12月价格走势平稳，基本没有变化。宏观市场描述ꢀ|思源代理项目分析世华水岸项目位置：丰台区南三环赵公口桥向南经光彩路直行1600米项目基本情况住宅规模物业及费用当期销售价格物业类型建筑类别装修状况整体规模容积率1.96绿化率30%开发商20.9万平米，第一次开盘：2.5万平米；第二次开盘：1.6万平米2.50元/平方米·月北京城建投资发展股份有限公司15000元/平方米292000平方米普通住宅ꢀꢀ板楼毛坯p

开盘情况：时间：2007年11月10日ꢀ，ꢀ2007年12月14日ꢀ开盘楼座情况：11月开盘为C1#、C2#，小高层11-13层，共188套，目前已售完，12月开盘为B1#、B3#，4-6层板楼共116套，目前已销售23套，销售率为19.83%。ꢀ产品情况：110平米两居占到10%左右，140-160平米三居60%，四居180-190平米占到30%。成交客户情况：70%左右区域客户，30%外地客户。宏观市场描述|思源代理项目分析p

世华水岸项目11月正式开盘，所以11月认购量最大，从来电、来访量来看，7月来电来访较少主要因为刚刚进场，八月达到最高峰，但从9月至12月来电来访量逐渐减少；12月开盘销售量锐减，主要原因是由于价格增长过快，同时价格比同期开盘中海城高1000元/平米左右，客户分流，导致成交量下降。宏观市场描述ꢀ|思源代理项目分析假日风景统计位置：丰台区小屯路108号(西长安街玉泉路路口向南4000米路西项目基本情况容积率物业及当期销售费用价格物业类型建筑类别装修状况整体规模住宅规模绿化率开发商36万平米，一期：450000平13万平米，二期：北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司2.60元/平方米·月13900元/平方米普通住宅ꢀꢀ板楼毛坯1.9330%方米8万平米，三期：15万平米p

开盘情况：时间：2007年5月27日ꢀ，ꢀ2007年6月16日，2007年8月4日，2007年9月15日，2007年10月20日，12月11日ꢀꢀꢀꢀꢀ开盘楼座情况：2-18号楼，共1486套，目前已销售995套，销售率为66.96%。新开12#、13#楼，共112套，现已销售67套，销售率59.8%。产品情况：ꢀ南北向97-118平米两居占到总数的60%,133平米三居占总数的30%，东西向两居76-84平米占10%左右。新开12#、13#楼，15层板楼90平米两居，118平米三居，均价13900元/平米。成交客户情况：主要以西部、中关村客户为主，主要是自住型。宏观市场描述|思源代理项目分析p在来电、来访方面，11月达到一个小高峰，主要原因为11月假日风景项目作了全面的推广，并且11月宏观调控政策还没有颁布，虽然客户抱有观望态度，但是依旧关注项目，但到12月来电来访明显减少，在12月假日风景有新楼座供应，所以认购量有所上升，但是也只有67套，与前几次开盘相比大幅下降。价格方面10月以后走势平稳，11月由于新开楼座位置较差价格小幅下滑，但基本保持平稳。宏观市场描述ꢀ|思源代理项目分析万科四季花城项目位置：顺义区顺西路益麒麟家居建材广场对面(顺义二中南侧)项目基本情况容积率绿化率物业建筑装修整体规类型类别状况物业及费用住宅规模当期销售价格开发商模8100元/平方米一期：10万平米，二期8万平米，三期10万平米四期：2万平米300000板楼毛坯多平方米北京万科房地产开发有限公司普通住宅ꢀꢀ1.20元/（板式小高层）平方米·月11500元/平米（花园洋房）1.5630%开盘情况：时间：2007年5月1日，ꢀ07年5月20日ꢀ，2007年5月27日，2007年6月17日，2007年7月22日，ꢀ2007年8月5日，2007年8月20日ꢀ，2007年9月5日ꢀ，ꢀ2007年9月22日ꢀ，2007年10月13日ꢀ，2007年11月6日ꢀꢀꢀꢀꢀ开盘楼座情况：二期12、21、28、30、31、33ꢀ、20、21、22、34、35、36、2号楼，1231共套，目前已销售986套，销售率为80.1%。ꢀ产品情况：97平米两居占总数50%，118-130平米三居占总数40%，其余特殊户型如情景花园洋房、一居室占总数的10%，成交客户情况：主要以自住客户为主。宏观市场描述|思源代理项目分析p四季花城在8-9月全面推广，并在9月开盘所以来电来访量较大，从10月开始来电来访量开始下降，从认购量来看，10、11月有新楼座开盘，前期积累一定数量的有效客户，所以在这两个月认购数量较多，12月主要消化前期剩余产品，没有新产品面世。宏观市场描述ꢀ|思源代理项目分析国奥村项目位置：朝阳区北辰西路西侧，林翠路东侧，科荟路南侧，林翠南路北侧项目基本情况住宅规模建筑类别装修状整体规物业及费用当期销售价格物业类型容积率绿化率开发商况模36.4万平米，一期：7.2万平米，二期：10万平米，三期：10万平米，四期：9.2万平米国奥投资发展有限公司25500元/平方米400000平方米3.50元/平方米·月普通住宅ꢀꢀ

板楼精装修1.530%推售时间：2007年1月1日，ꢀ2007年4月1日ꢀ，2007年5月9日ꢀ，2007年6月30日ꢀ，2007年8月18日，2007年10月13日，2008年1月3日整体销售情况：一期、二期共1296套，现已销售1044套，销售率为80.56%。产品情况：124-127平米两居、160平米三居占总数10%，200-240平米三居、四居占总数80%，280平米四居占总数10%，ꢀ新开C8、D3、D8楼203-220平米三居和240-260平米四居成交客户情况：以自住为主，主要来自海淀区、朝阳区。最新情况：ꢀ本年度新开C8六层板楼，D3、D6九层板楼，共138套，销售12套，销售率8.7%宏观市场描述|思源代理项目分析国奥村项目p从来电来访量上看，从7月到12月基本呈递减趋势，从认购数量来看，波峰出现在8月与10月，主要原因是在这两个月有新盘供应，所以认购量较大，但是从10月以后为持续销售期，只销售剩余房源，认购数量大幅下降，价格走势也较为平稳。目录宏观市场描述北京房地产市场总体分析宏观调控政策对房地产市场竞品分析的影响思源代理项目分析意向客户特征定价策略典型项目分析价格表形成付款方式和优惠价格验证宏观市场描述|典型项目分析典型项目分析——领域Master位置：朝阳区左家庄东街与柳芳北街交汇处(国展旁)项目基本情况物业类型公寓建筑类别塔楼装修状况精装修住宅规模容积率绿化率物业及费用销售价格开发商5.1元/平米·27000元/平方米北京东方鸿铭房地产开发有限公司4.8万平米3.9830%月p积累客户情况：累计办卡60余张。p销售情况：本项目2008年1月5日开盘，20层高，6梯20户，共220套，开盘销售20余套，销售率为9%。p产品情况：户型面积为60、70、110平米全精装户型，全套家具家电，loft户型层高3.6米。p成交客户情况：投资客户所占比例相对较大。宏观市场描述|典型项目分析典型项目分析——中海城位置：朝阳区南三环与南四环之间，距离京津唐高速公路800米项目基本情况物业及费用物业类型建筑类别装修状况整体规模当期规模容积率板楼、塔绿化率销售价格开发商2.70元/平方米·月12000元/平方米170000平米公寓楼、小高层毛坯1.9530%中海地产p销售情况：四期第一批2007年12月22日开盘，总体供应量25882.68平米，供应套数216套，目前已全部售完。四期第二批预计08年3月份开盘，户型情况，价格尚不清晰。p产品情况：四期第一批户型面积为101-106平方米两居占50%、119-136平方米三居占45%、169-184平方米跃层5%，09年上半年入住。p成交客户情况：以自住为主，有相当一部分外地客户宏观市场描述|思源代理项目分析小结：p

11月进入传统销售淡季之后，成交量下降明显。p

各项宏观调控措施陆续出台，市场观望情绪增加，加剧了成交量的下降,尤其对于投资型为主的项目而言，成交量下降明显。p

从价格上看，后半年价格走势平稳，第四季度价格涨幅已明显受到抑制。p

从目前市场状况看，观望情绪引发的市场冷却状况，有可能会在短期内继续维持，对本项目较为不利。目录宏观市场描述竞品板块竞品分析潜在竞争分析竞品项目分析典型项目分析机会和威胁意向客户特征定价策略价格表形成付款方式和优惠价格验证竞品分析|竞品板块项目所处区域为朝阳区的四惠板块，周边几个主要板块高端项目供应较为集中，且对本项目造成一定威胁，在此细分板块研究。三元桥工体朝外版块朝青板块CBD板块四惠板块大望路板块双井-广渠路区域竞品分析|竞品板块CBD板块p

板块概况ꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀCBD位于中国北京市朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区，北起朝阳北路及朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路，规划总用地面积约4平方公里。p

代表性项目ꢀꢀꢀꢀꢀꢀ御金台、和乔丽致酒店式公寓、银泰中心、世界城、长安驿等。p

客户来源ꢀꢀꢀꢀꢀꢀCBD的客户来源囊括了几乎中产阶级以上的全部客群。跨国企业的总裁、国家机关的高层、私营企业主、职场精英到普通的中产白领。住宅总规模（万平方米）当期均价（元/平米）代表项目位置物业类别御金台朝阳区东三环北路23号(3501厂院内)ꢀ朝阳区光华路甲8号公寓115000031000和乔丽致公寓ꢀ4.4公寓ꢀ酒店服务式公寓ꢀ、写字楼、商业ꢀ银泰中心朝阳区建外大街2号ꢀ1280000长安驿世界城朝阳区建华南路永安南里ꢀ朝阳区建华南路永安南里ꢀ公寓ꢀ10.9ꢀ83300037000公寓ꢀ、商业以近期开盘的世界城和御金台项目为代表，由于主要面临金字塔上层的绝对高端客户，位置、产品价格与本项目具有较大差别，因此不会对本案构成竞争。竞品分析|竞品板块大望路板块p

板块概况一般意义认定的大望路板块西到CBD东，东到四环路，南到广渠路，北到朝阳路。以现代城、华贸中心为圆点，高端、中高端住宅项目有规律的向四周辐射。p

代表性项目华贸中心、蓝堡、乐成国际、珠江帝景、后现代城、苹果社区等。p

客户来源大望路区域早期的客户来源主要是CBD工作的公司中等收入的白领、对本区域认同的其他区域客户以及看好区域投资前景的投资客。住宅规模（万平方米）当期均价（元/平米）代表项目乐成国际后现代城位置物业类别朝阳西大望路SOHO现代城向南800米公寓、商业15.86025000朝阳区百子湾路16号(现代城往南400米往东)写字楼、普通住宅、商业12500（已售完）珠江帝景禧福汇朝阳区西大望路甲23号酒店、住宅、商业住宅9024000朝阳区西大望路（劲松桥东1公里）16.719000（报价）苹果社区酒店式公寓朝阳百子湾路32号国贸沿三环向南300米至百子湾路口向东300公寓719800通过对在售或即将开盘项目进行筛选，珠江帝景、苹果社区和禧福汇属于同质项目，但珠江帝景后期供应产品为大户型产品，产品供应类型上有很大区别，因此将苹果社区和禧福汇作为竞品项目。竞品分析|竞品板块四惠板块p

板块概况ꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀ四惠区域指以四惠地铁站为原点，东至四惠东、西至北京热电厂、南至京通快速路、北至朝阳路的区域。p

代表性项目ꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀ东恒时代2期、A-ZꢀTOWN、壹线国际、东区国际等。ꢀp

客户来源ꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀ四惠区域客群早期主要来自CBD周边中低等收入公司白领、地缘性客户及部分投资客群。该区域客户构成稳定，以希望在CBD周边置业，但支付能力稍差的白领为最主要的客群。住宅总规模（万平方米）当期均价（元/平米）代表项目位置性质朝阳朝阳路华堂商场西南侧,四惠地铁站东北侧ꢀ东恒时代二期A-ZꢀTOWN壹线国际普通住宅ꢀꢀ公寓ꢀ、商业ꢀ252318500朝阳区十里堡一号ꢀ21000朝阳区国贸向东两公里.地铁一号线四惠至四惠东站之间ꢀ普通住宅、商业9.8717000东区国际二期朝阳区慈云寺甲19号慈云寺桥西南角ꢀ公寓1520000壹线国际虽然同属一个区域，但其品质相对较差，且为毛坯交房，属于不同质产品，因此将其剔除。将东恒时代2期、A-ZTOWN、东区国际作为本案的竞品项目，也是最主要的竞争对手，我们将密切关注。竞品分析|竞品板块朝青板块p

板块概况朝青板块涵盖了朝阳公园区域、朝阳北路、朝阳路区域，以姚家园路、青年路贯穿。周边建设了大量高品质、大规模的住宅项目。p

代表性项目星河湾、泛海国际公寓、天鹅湾、珊瑚湾、公园1872、华业玫瑰郡等。p

客户来源本区域早期以中低等收入水平白领及地缘性客群为主，随着高端项目的不断进入，吸引了来自北京其他片区的企业高管、私营企业主等。同时少量周边工作的涉外人员也成为客群构成之一。住宅总规模（万平方米）当期均价（元/平米）代表项目位置物业类别星河湾朝阳朝阳北路四季星河路朝阳朝阳公园东侧公寓、商业公寓、配套公寓563600028600泛海国际公寓110朝阳朝阳北路与朝阳路之间，黄杉木店路东侧天鹅湾4319000珊瑚湾朝阳朝阳路华堂商场对面向北300米朝阳石佛营公寓、商业、酒店公寓、商业公寓91900019000未定华业玫瑰郡公园18721530朝阳区东四环红领巾公园东侧华业玫瑰郡虽然与本案不在同一板块，但产品供应类型较为相似，属于同质同质产品，是近期最主要的竞争对手。公园1872尚未入市，是潜在竞品项目。竞品分析|竞品板块三元桥—工体—朝外板块p

板块概况三元桥、工体、朝外板块的围和，共同构成了北京最具代表性的涉外概念片区。p

代表性项目凤凰城、裘马都、燕莎CLASS、瑞士公寓等。p

客户来源这一区域由于其明显的涉外气氛，涉外人士成为主要的客群之一。同时由于其便利的交通、吸引了大量北京其他区域的客群。其中投资性客户占到了相当的比例。住宅总规模（万平方米）当期均价（元/平米）代表项目位置物业类别凤凰城裘马都朝阳区三元桥曙光西里甲5号朝阳区三元桥东500米，京顺路西朝阳区新源里新东路14号公寓公寓公寓1716.71.5300003000027000燕莎CLASS瑞士公寓东城区工体北路六十六号.港澳中心东侧公寓443000此板块内的项目产品档次高，涉外人士需求居多，主要成交客群为高端投资客为主，属于不同区域不同质产品，不会对本案构成分流和威胁。四环五环潜在供应量剩余供应量三环华业玫瑰郡三元桥工体朝外板块19000元/平米公园1872公园5号二环东区国际20000元/平米东恒E筑18500元/平米CBD板块凯德置地A-ZTOWN21000元/平米四惠板块长安街西大望路27美利山12900元/平米大望路板块双井广渠路板块号广渠路禧福汇19000元/平米目录宏观市场描述竞品板块竞品分析潜在竞争分析竞品项目分析意向客户特征定价策略典型项目分析机会和威胁价格表形成付款方式和优惠价格验证竞品分析|潜在竞争分析存量竞争分析在售项目的后期产品08年供应量项目位置未推量(万平米）销售信息禧福汇朝阳区西大望路朝阳区十里堡路141510102008.1.12开盘未定华业玫瑰郡A-ZTOWN美利山朝阳区十里堡一号朝阳区百子湾东里四惠地铁站东北侧朝阳区慈云寺桥131310101310未定2008年3、4、5月开盘预计2008年4月未定东恒时代东区国际合计10681056通过在售项目后期产品统计，主要竞品项目后期均有一定量的产品供应，总量达68万平方米。其中禧福汇、A-Ztown、东恒、东区国际及华业玫瑰郡的供应体量均比较大。能够产生直接竞争的项目08年总体供应量大约在56万平米左右；竞品分析|潜在竞争分析潜在竞争分析2007年年底至2008年年初预计上市楼盘项目位置规模（万平方米）销售信息70年产权酒店公寓，2008年1月开盘20000元/平米左右公园1872朝阳区红领巾公园3010凯德置地慈云寺项目朝阳区慈云寺ꢀ未定成交楼面地价12000元/平米，预计售价在21000元/平米以上，2008年下半年面市西大望路27#万科公园5号合计朝阳区窑洼湖公园旁朝阳区金台路141064预计25000-30000元/平米竞争区域中，有4个项目尚未开盘，公园1872项目计划于08年初开盘，其余项目均有可能在08年下半间推出，整体供应体量达64万平方米。潜在的竞争项目售价普遍高于本项目，又或者是推出时间在08年下半年，不确定因素较多，故不作为直接竞争对手。竞品分析|潜在竞争分析公园1872项目基本情况物业类型建筑类别塔楼装修状况精装修整体规模当期规模容积率3物业及费用销售价格开发商5.48元/平米20000元/平米·月左右公寓、酒店式公寓30万平米22000平米招商地产p目前销售情况：预计08年1月26日开盘，产品为70年产权的酒店式公寓，规模为22000平米，共305套。公寓产品开盘时间未定。p产品情况：52-80平米零居占总数的66%，84-94平米一居占总套数的34%。此项目09年3月入住，入住时间较早是其项目的一大优势。目录宏观市场描述竞品板块竞品分析潜在竞争分析竞品项目分析典型项目分析机会和威胁意向客户特征定价策略价格表形成付款方式和优惠价格验证竞品分析|竞品项目分析n

周边项目价格走势当期规模（平方米）2007年11月均价(元/平米）2007年12月均价(元/平米）目前均价（元/平米）项目名称东恒e筑东区国际物业类型板楼、塔楼塔板结合装修状况容积率精装修精装修精装修精装修2.93.6180595196810000021400185001900025000190001850020000250001900018500200002400019000珠江帝景博悦板楼、塔楼2.892.5禧福汇板楼、塔楼板楼、塔楼AZ-TOWN精装修精装修毛坯2.82.782.642500036000400002100019000--2100019000--210001900013400华业玫瑰郡板楼、塔板结合美利山板楼p

以上均为本项目竞品项目，目前均价与11/12月均价无太大变化，珠江帝景博悦目前主要销售160平米以上大户型，所以单价有所下降；12月以后，第二套住房贷款的介定及贷款利率的提高，使客户购房压力不断增加，客户购买力下降。竞品分析|竞品项目分析近期开盘项目销售情况分析销售周期（天）供应量（套）销售速度/天）项目开盘时间签约量（套）销售率（套0.442007-9-222007-12-162007-11-112007-08-241102620190481015323.88%11%东恒e筑珠江帝景博悦AZ-TOWN0.380.240.02611604489.37%0.6%138华业玫瑰郡2007-1-203877810242684386342.70%23.50%苹果酒店式公寓乐成豪丽1.130.812007-10-24100余套（认购）网上签约显示6套2007-12-22内部认购203190ꢀ东区国际ꢀ0u

以上为朝阳区本案周边近期开盘项目，其销售率均在20%上下，苹果社区销售率最高，主要原因是其销售周期较长，但是12月只销售3套，可见近期开盘项目销售并不理想。竞品分析|竞品项目分析竞品项目分析——东恒e筑位置：朝阳区朝阳路华堂商场西南侧,四惠地铁站东北侧项目基本情况物业及费当期销售用价格物业类型建筑类别装修状况整体规模当期规模容积率绿化率开发商北京方恒房地产开发有限公司3.38元/平方米·月18500元/平米113782平方米18059平方米2.930%普通住宅塔楼精装修p

目前销售情况：2007年9月22日，东恒e筑开盘，产品为27层的塔楼，3梯10户共201套，目前已销售48套，销售率为22.89%，签约成交均价为17712元/平米。p

促销手段：目前买房即送品牌空调，一次性付款每平米优惠100元。p

产品情况：户型为63-68平米零居和一居占总数40%，96-106平米两居占总数40%和104-133平米三居占总数20%。p

成交客户情况：一居和零居客户主要以投资为主，而两居及三居主要以自住为主。竞品分析|竞品项目分析竞品项目分析——东恒e筑销售周期（天）销售速度（套/天）实际成交均价楼号开盘时间可售套数实际销售B座H座1471052013月16日9月21日246482951100.830.441508717712B3座(e筑)p

从东恒e筑的销售速度来看，每天销售不足半套，12月共销售10套，销售情况并不理想，而在价格方面，项目整体价格涨幅较为平缓，平稳上升。竞品分析|竞品项目分析竞品项目分析——A-ZTOWN位置：朝阳区十里堡一号项目基本情况物业及费用物业类型公寓建筑类别装修状况精装修总体规模当期规模容积率绿化率销售价格开发商北京首创新资置业有限公司21000元/平方米板楼、塔楼450000平方米3.20元/平方米·月25000平米2.8030%p

销售情况:2007年11月10日开盘，H座，共160套，目前已销售15套，销售率为9.4%。p

促销手段：一次性付款96折，贷款98折，老业主带新业主可免一年物业费。p

产品情况：140-170平米三居占总数的60%，200平米四居占总数的30%，145平米二居占总数的10%。p

成交客户情况：主要以自住型客户为主。竞品分析|竞品项目分析竞品项目分析——A-ZTOWN按楼宇统计销售周期（天）销售速度（套/天）楼号开盘时间可售套数实际销售均价L座G座2007年5月2007年7月124155941851250.511.15145002000014461H座2007年11月160150.2421500pA-ZTOWN价格逐步增长，9月份以前，整体涨价幅度较大，但之后价格上涨趋势趋于平缓，说明受到政策影响各项目销售阻力增大，为降低风险价格涨幅受到一定抑制。

整体销售状况一般，每周签约数量有较大波动。分楼宇的统计比较表可以看出，后期推出楼座销售速度明显放缓。竞品分析|竞品项目分析竞品项目分析——东区国际位置：朝阳区慈云寺甲19号慈云寺桥西南角项目基本情况物业及费用物业类型公寓建筑类别板塔结合装修状况精装修总体规模当期规模容积率绿化率49.50%销售价格开发商北京三能达置业有限公司51968平米20000元/平方米430000平方米2.80元/平方米·月2.5p

销售情况:2007年12月22日认购，共319套，已认购100余套，网上显示签约6套,签约成交均价为18516元/平米。p

销售价格：88平米一居19000-20000元/平米，145两居18000元/平米，180-200平米三居18000-19000元/平米。p

产品情况：88平米一居占总数10%，145两居占总数40%，180-200平米三居占总数50%。p

成交客户情况：小户型以投资为主，大户型以自住为主。竞品分析|竞品项目分析竞品项目分析——东区国际p东区国际在07年度并未推出新楼宇，主要以消化前期推出产品，因此在10月份以前价格走势较为平稳；项目5#楼住宅于07年12月22日认购加入“知识星球ꢀ行业与管理资源”库，免费下载报告合集1.

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。开盘销售440套，目前已销售400套，销售率90.9%，此外，美利山计划1月19日再加开3栋，约370套，价格预计上调300元/平方米，预定开盘方式为按办卡先后顺序选房。2月底预计再次推出300套，价格上调500元/平方米。p产品情况：本期为沿海赛洛城七期，此前沿海赛洛城为精装修产品，均价为15500元/平米，本期改为毛坯，降低总价来吸引客户，低总价和开盘早分流了本案部分中低端的客户群体。p成交客户情况：小户型以投资客户为主，大户型主要以自住为主。竞品分析|竞品项目分析竞品项目分析——禧福汇位置：朝阳区西大望路项目基本情况物业及费用物业类型建筑类别装修状况整体规模当期规模容积率绿化率销售价格开发商北京首驰昱达房地产开发有限公司2.95元/平米19000元/平方米板楼、塔楼21400平米公寓精装修1670002.530%销售情况户型一居二居三居面积（平米）配比1/31/31/3签约量（套）价格（元/平米）19000-2000018000-1850017000-175004496294134133pp客户积累情况：办卡150张。开盘情况:08年1月12日开盘，5号开始发放置业卡（需存2万元），共销售2栋楼，其中1栋整售给首钢，另外1栋共120套，有20套内部消化，12日开盘对外销售100套，目前已对外销售75套。交易管理网显示，目前住宅已签约104套（3号楼24套、4号楼80套），签约成交均价15418元/平米。p

促销手段：按揭客户优惠300元/平米，全款客户优惠500元/平米。全款客户优先一天选房。p

客户情况：小户型以投资为主，大户型以自住为主。竞品分析|竞品项目分析竞品项目分析——华业玫瑰郡位置：朝阳区石佛营项目基本情况物业及费用物业类型建筑类别装修状况整体规模当期规模容积率绿化率销售价格开发商3.50元/平方米·月19000元/平方米板楼、塔板结合36000平米公寓精装修550002.7830%华业地产p

销售情况:2007年8月24日开盘，共448套，已销售60套，网上显示签约3套，签约成交均价17276元/平米，目前不做推广。p

产品情况：40-68平米一居占总数60%，90-105两居占总数30%，94-144平米三居占总数10%。p

成交客户情况：小户型以投资为主，大户型以自住为主。竞品分析|竞品项目分析在与本项目直接竞争的项目中：东恒E筑价格上调以来，销售状况一直不容乐观，但其紧邻本项目，为避免分流本案客群，平层产品可在单价上与其展开竞争；AZTOWN9月份之后价格上涨趋于平缓，成交下降，本项目在居住品质有望与之抗衡，为提高竞争力，需将总价合理控制；东区国际新开楼座价格涨幅相对平稳，已经充分考虑到近期的销售风险；美利山利用价格优势，开盘取得良好的销售业绩，本案要想与其展开竞争，除地理位置优势外，还需要在总价上能与之抗衡；禧福汇目前内部认购，未对市场客户开放，本案在处理关系客户上，可借鉴效仿；华业玫瑰郡销售状况表现较差，提示本案如果开盘阶段追求销售速度，在大户型产品上尤其需要控制总价；竞品分析|竞品分析小结小结：p

周边区域项目已经开始使用各种促销方式，利用优厚的折扣来吸引客户从而减轻自身的销售压力。p

受到宏观政策的影响，近期开盘项目整体销售并不理想，购买力明显不足。p

客户信心的降低也是楼盘销售不理想的重要原因之一。本项目在此阶段开盘，为达到热销局面，入市价格不宜过高！目录宏观市场描述竞品板块竞品分析潜在竞争分析竞品项目分析机会和威胁意向客户特征定价策略价格表形成付款方式和优惠价格验证竞品分析|机会和威胁机会：北京整体市场及东部区域内竞品项目对项目的影响p

东四环周边土地供应减少，土地稀缺性日益凸现。p

土地成交均价的上扬，对项目价值的提升提供一定的支撑力。p

虽然受价格上涨影响，供需表现平衡，但实际需求远远未被满足。p

受政策影响，同质化产品竞争激烈，而本项目通过loft设计，部分产品巧妙的突破了“70%•90m²政策”限制，在差异化竞争上具备较大优势。威胁：p

随着下半年东部区域放量的增大，未来区域时场内有100多万的潜在供应量，区域市场内竞争激烈。p

竞品项目对本项目的影响产生巨大影响：禧福汇、美利山项目1月开盘截流大部分本项目客群。p

春节期间销售量锐减的状况，对本项目预计于1月份开盘将造成一定威胁。目录宏观市场描述竞品分析客户基本特征意向客户特征定价策略前期客户梳理情况价格表形成付款方式和优惠价格验证客户梳理|客户基本特征年龄结构教育程度从年龄上来看，办卡客户年龄多集中在26-35岁这个区间，比例为52%，其次为36-45岁之间，比例为31%，因此主力客户群年龄在26-45岁之间，总比例为83%。从教育程度来看，多数办卡客户的学历较高，本科及本科以上能占到86%，而且硕士及以上的高学历人员所占比例达到了29%，可见本项目的意向客户的教育程度相对较高。高教育程度决定了客户的高品位追求，因此在今后的推广中我们应当增强在人文方面、精神方面的渗透。家庭构成从家庭构成来看，三口之家和两口之家所占比例最多，分别为37%和32%。客户梳理|客户基本特征整体客户来源办卡客户中有63%的客户居住在朝阳区，远远高于其它区域的比例，其次为海淀区，仅占10%。办卡客户中有63%的客户工作区域为朝阳区，远远高于其它区域的比例，其次为东城和海淀区，仅各占8%。朝阳区客户来源办卡客户中有26%的客户居住在四惠，其次为国贸和大望路，分别占19%和18%。由此可以看出大多数办卡客户都居住在项目周边。办卡客户中有45%的客户工作区域为国贸，其次为大望路、四惠和燕莎板块，CBD区域及CBD辐射区域工作的办卡客户整体占到75%。客户梳理|客户基本特征行业结构企业性质从行业结构来看，金融、保险、证券类，占总比例的14%，其次为IT、服务、贸易、旅游等主流行业从企业性质来看，外资和民营性质的企业员工所占比例较大，分别占32%31%。和家庭收入所在职务从所在职务来看，中层及以上管理人员人员共占59%，办卡客户在其公司所在职务较高。从家庭年收入来看，家庭年收入相对较高，家庭年收入在30万以上的客户占整体的41%。客户梳理|客户基本特征出行情况购房用途从出行情况看，76%的办卡客户的有车，无车客户只占24%，而且有两部及两部以上车辆的家庭占到了23%，可以看出目前项目的车位情况对未来的销售还会存在一定的负面影响。从购房用途来看，69%的办卡客户置业目的为投资兼居住，所占比例远远高于自主和投资类客户。目前办卡客户对本项目所关注的已经不仅仅是生活品质了，同时对本项目的升值空间也尤为关心。置业次数从置业次数看，71%的办卡客户是多次置业，29%的办卡客户是首次置业。由此可以看出，本项目的客户经济实力较强，同时购房经验丰富，因此在今后的接待工作中要更加严谨。客户梳理|客户基本特征项目价值点关注度付款方式从价值点关注度可以看出，最受关注的是金地品牌和CBD地段两个价值点，分别占24%和23%，其次为地铁交通和楼盘的升值潜力。从付款方式来看，按揭付款的比例为77%，远远高于其他付款方式。13%的一次性付款比例认知渠道从认知渠道看，效果最好的是朋友介绍，占总体的41%，其次为网络媒体，占23%。客户梳理|客户基本特征办卡客户特征总结：p年龄段主要在26-45岁p学历较高，多为本科或本科以上p家庭结构主要为3口或2口之家p兴趣爱好主要集中在旅游、运动和美食p主要居住、工作区域集中在朝阳区，朝阳区内则居住在项目周边的较多，工作区域主要在CBD区域及CBD辐射区域p所在行业较为复杂，较多的是在金融业、IT业和房地产业p主要从业于外资和民营性质的企业p职务多为中、高层管理者p消费能力强、价格承受力大，但对本项目存在一定的购房压力p大多数都为有车族，且私家车数量较多p既看重项目的生活品质，同时看重项目的投资潜力p多次置业比例较大，再次置业能力强，购房经验丰富p比较关注金地品牌和地铁交通两个价值点目录宏观市场描述竞品分析客户基本特征意向客户特征定价策略前期客户梳理情况价格表形成付款方式和优惠价格验证客户梳理|前期客户梳理情况p在11月广告的推广及宣传不断深入，在销售资料基本齐备的条件下，销售人员对客户进行了主动邀约，更多的客户开始关注本项目，11月来电来访量大量增加；在12月接待中心正式进驻，样板间正式对外开放，硬件环境的不断完善无形中对项目起到了宣传作用，由于路过被吸引来访的客户大量增加；1月份来电来访量截止到1月14日，因此总量相对较少。客户梳理|前期客户梳理情况办卡、优惠统计办卡优惠券无效10项目累计来电量2264来访量1550总量无效70有效总量834有效82413581288备注：来访量包括自然来访和约访；优惠券数量含有重复客户量。截止日期：2008年1月13日p截止至2008年1月13日累计来电2264组，来访1550组；p总计办卡1358张，在已办卡客户中，已有70名客户已经表示不再考虑购买本项目；p总计领取优惠券834张，其中已确定无效优惠券10张。到访客户统计优惠券项目累计来访量1550直访931电转访619无效合计352C类客户584总量614实际到访531pB+类客户：领取优惠券客户，有较强意向购买pC类客户：并未明确表明无购买意向p无效客户：已明确表明无购买意向意向客户数量=B+类客户数量+C类客户数量*10%=531+584*10%=589组客户梳理|

前期客户梳理情况以下是对已领取641张优惠券的B+类客户（实际到访客户531组）的统计。p户型、购房用途及付款方式进行统计，由于loft在CBD区域的稀缺性，关注loft户型产品的客户比例最大，而且南北向的B座客户认可度最高；平层户型中，除H3户型关注程度最高以外，其他户型关注比例基本持平。p从户型的供应和需求分析来看，H1、H2、H4、H5户型需求量略高于户型供应量，H3、LOFT—A、LOFT—B户型需求量明显高于户型供应量。客户梳理|

前期客户梳理情况p付款方式方面，绝大多数客户选择按揭贷款；p有44%的客户购房用途为自住兼投资。客户梳理|

前期客户梳理情况以下是对无效的352组客户，不购买原因进行的统计与分析。备注：１、开盘不确定：客户对开盘时间不确定打消购买念头，或认为即使开了也不一定能买的着２、另购：客户买了其他项目（壹线国际，僖富汇，美利山，乐城国际，或二手房）3、样板间：样板间质量不高及风格沉闷，样板间质量4、入住晚：入住时间过长，客户信心不足5、观望：客户认为国家在宏观调控，房地产市场会有个下滑趋势，这个时期不适宜购房6、变电站：客户担心有辐射7、环境差：客户觉得周边环境差，开车出行不方便p由图可以看出，在无效客户中认为价格贵和入住晚的占最大比例，分别占总量的31%和34%；p另购其他项目的也占到了12%，这部分客户主要选择了美利山和禧福汇项目，这两个项目的提前开盘，分流了本案一部分客户群；p由于政策的变化，持观望态度的客户也占到了8%，政策风险的影响，动摇了客户的购买信心，从而持币观望；p认为环境差和对样板间不满意的客户各占5%；开盘时间不确定，变电站影响和其他因素均占2%以内。目录宏观市场描述竞品分析意向客户特征定价策略入市时间分析价格策略价格表形成付款方式和优惠价格验证定价策略|入市时间分析入市时间分析临时售楼处正式开放全面开工开盘售楼处正式接访，样板间开放A、B、C栋其他楼座封顶精装交房入住

精装交房入住9月26日

12月22日1月初

1月26日10月10月4月3月2007年年2009年2010年2008初步确定项目的销售目标周为15个月根据证件取得进度：2007年12月底取得规划许可证，2008年1月初取得开工证，1月中旬取得销售许可证，因此拟定开盘时间为2007年1月26日。定价策略|入市时间分析08年1月开盘的顾虑市场因素竞品因素项目因素根据以往市场规律，每年1、2月份的春节前后房地产市场的销售量均降至全年度每月销售量的最低点07年12月至08年1月初东部区域市场四环周边项目的集中放量，可能造成本项目客户群的分流累积客户时间短；临时接待中心展示性不强，正式接待中心入住时间晚；前期来电客户不能形成有效来访？1月开盘能否一炮打响目录宏观市场描述竞品分析意向客户特征定价策略入市时间分析价格策略价格表形成付款方式和优惠价格验证定价策略|价格策略价格策略——宏观指高打低通过产品优劣的均衡搭配，将优势产品、稀缺产品的价格拉升，使其实现应有价值，确立价格标尺的地位，实现销售速度和项目品质、形象确立的双重目的。平开高走为了保障开盘热销局面，以及第一季度的快速回款，建议不高于周边同档次项目的市场价格开盘，后续实现产品的整体价格提升。定价策略|价格策略价格策略——微观定价原则通过对各类产品资源的价格调整，拉开价差，设置购买门槛，起到引导其他价位产品销售的目的，也通过对南北向优势产品与东西向中端产品拉大价差的方式，引导客户意向，使高端客户与中端客户各入其位，尽快促成销售。涨价原则房地产项目的价格调整应该是一个循序渐进的过程，价格下调，使得项目形象受到影响和价格上涨过快，缺少升值空间都不可以

，因此我们应遵循小幅多频的原则，根据市场状况及销售情况适当调整当期及下期价格。定价策略|价格策略价格制定和调整的风险规避避免价格下调房价在楼盘开盘以后，应遵循只升不降的基本原则。在购房者对项目认知度不高的情况下，一旦开盘价格过高，楼盘投入市场销售业绩明显不佳，而之后价格又有明显下调，会严重挫伤消费者购房的积极性，使购房者对项目本身的品质乃至开发商信誉等产生怀疑，带来市场及社会的负面影响是难以估量的，反而会使销售逐步陷入困境。避免升价过快缺少升值空间即认为上市价格太低，过快或过大的上调房价，致使市场预留的合理空间失去了。目录宏观市场描述入市均价制定同期开盘均价竞品分析整体开盘构想产品细分意向客户特征定价策略定价因素确定价格表形成付款方式和优惠价格验证价格表形成|入市均价制定区域纬度抗风险力市场影响力产品力最终价格竞品比对纬度客户纬度品牌力销售执行力价格表形成|入市均价制定区域分析及典型项目跟踪评估区域市场价格风险区域纬度竞品纬度客户纬度价格论证结构市场竞品项目产品比较确定核心比准均价通过前期积累的客户分析判定其对价格的承受能力项目最终市场实收均价价格表形成|入市均价制定市场比对项目的选择说明ꢀꢀ由于房地产产品所独具的地域性特点，在选取价格比对项目时，第一原则为选择同区同质项目，但因本项目所具有的特殊性，应在更大范围内寻找价格标杆进行补充比对才能使结果更趋于客观，我们以下述标准选择了几个高端代表项目作为补充参照对象。q所处区域：CBD版块、双井版块、项目周边版块q规划性质：公寓、酒店式公寓、住宅q户型配比及面积：整体以中小户型一居和两居为主q市场状态：处于正常销售期q销售均价：18000以上价格表形成|入市均价制定选取市场比对项目并确定项目的参照权重同区同质项目不同区同质项目确定竞品项目区域和项目因素与权重与项目权重市场价格比对过程对竞聘项目进行打分和权重累加汇总比较打分体系得出比较价格价格表形成|入市均价制定区域市场及样本界定|同区同质、不同区同质同区同质长安街不同区同质东四环价格表形成|入市均价制定市场比较法确定项目均价项目版块项目区域朝青区域CBD区域CBD区域权重40%25%10%25%备注紧邻本项目，本项目的直接竞品之一为分流项目之一东恒时代华业玫瑰郡东区国际禧福汇核心区位，精装修，卖点相似核心区位，精装修，推出时间与本项目重合价格表形成|入市均价制定项目市场比较权重的确定区位比较40%片区形象15%项目比较60%总体规划6%社区规模6%物业类型10%园林环境12%建筑外观8%户型设计15%与市中心的距离13%道路交通状况12%周边自然环境10%规划设计57%100%100%社区商业10%学校5%社区配套21%周边人文环境10%周边配套20%会所6%工程进度5%物业管理5%其他10%治安状况8%片区提升空间12%开发商品牌12%价格表形成|入市均价制定市场比较打分法说明p

打分取值区间：0～10p

打分方式：根据各因素的好坏，在取值区间内打本项目得分p

总评分：将各打分因素按权重进行累加p

分值还原：最终得分需要进行还原，以本项目区位价值和产品价值的总评分除以各比较项目的总评分再乘以各项目即期的市场价格，再乘以各项目的权重，得出本项目的分值还原价格即期市场价格×本项目总评分分值还原价格

=竞品项目总评分p

综合比准价格：区位价值与产品价值进行累加综合比准价格

=区位价值+产品价值价格表形成|入市均价制定市场比对价格判断——区位打分40%参照项目东恒时代华业玫瑰郡东区国际禧福汇金地名京评分指标片区形象权重15%13%12%10%10%20%8%评分加权分1.2750.9751.020.8评分加权分评分加权分评分加权分1.2751.040.960.8评分加权分8.57.58.58871.20.910.960.88.57.591.2750.9751.080.98.588.57.581.2750.9750.960.8与市中心的距离道路/交通状况周边自然环境周边人文环境周边配套888988区位70.76.56.57.58.5ꢀ0.651.370.77.580.751.670.76.561.36.581.36.561.3治安状况0.480.967.510.60.640.967.8370.560.967.950.480.967.45片区提升空间总评分12%ꢀ81.027.44888ꢀꢀꢀꢀ各项目售价（元）相对价格（元）参照权重（%）ꢀ18500190002000019000ꢀꢀꢀꢀꢀ1835240%1902625%1902910%1781625%ꢀ加权后价格（元）本项目参照价格ꢀ734147561903445418454价格表形成|入市均价制定市场比对价格判断——项目本体打分60%参照项目东恒时代华业玫瑰郡东区国际禧福汇金地名京评分指标权重6%评分加权分0.480.510.750.960.641.1250.850.350.480.4750.3750.9评分加权分评分加权分评分加权分0.480.510.751.020.641.1250.750.4评分加权分总体规划社区规模物业类型园林环境建筑外观户型设计社区商业学校888.570.480.510.798.57.570.540.510.750.840.641.28880.480.480.86%8.57.588.57.58.5810%12%8%8规划设计7.580.98.58.57.57.571.020.681.1250.750.350.480.350.480.641.2815%10%5%7.58.57887.57.5880.88.590.850.450.540.450.4社区配套其他8.580.4250.480.4会所6%897.590.450.450.3750.967.918工程进度物业管理5%9.57.57.5ꢀ8975%8.57.5ꢀ0.4250.987.588开发商品牌12%ꢀ7.5ꢀ0.980.967.88总评分7.907.868.07ꢀꢀ各项目售价（元）相对价格（元）参照权重（%）加权后价格（元）本项目参照价格ꢀ18500190002000019000ꢀꢀꢀꢀꢀ1845340%1903625%1951710%1891625%ꢀꢀ738147591952472918821价格表形成|入市均价制定通过市场两部分比较法，得出本项目目前平层入市均价为：18454元

/平米*40%+18821元/平米*60%=18674元/平米加之专业代理公司的溢价能力暂定3%，可将均价提升至19234元/平方米由于最先推出市场的H座，离变电站最近，景观条件最差，因此H座的入市实收价格确定为17400元/平米，以确保开盘销售的人气和销售量!开盘推出Loft产品按照推出平层（H栋）产品的1.4倍价格进行销售，东西向A座实收价格确定为23600元/平米，南北向D座实收价格确定为25500元/平米。目录宏观市场描述竞品分析入市均价制定同期开盘均价整体开盘构想产品细分意向客户特征定价策略定价因素确定价格表形成付款方式和优惠价格验证价格表形成|同期开盘均价同期开盘价格打分不考虑时间按因素，按照静态因素分析，对整体社区A—H座楼宇分别以分楼宇类型楼座因素进行打分，得出各楼宇综合指标，再将指标进行价格还原得出楼宇的静态价格。调差因素及权重ꢀ楼宇因素

基础素质ꢀ权重

20%景观20%噪声

楼间距

临路状况

出行

居住密度15%

12%

18%

5%

10%价格表形成|同期开盘均价同期开盘价格打分p

打分取值区间：0～5分p

打分方式：根据各因素的好坏，在取值区间内打本项目得分p

总评分：将各打分因素按权重进行累加p

分值还原：将每栋楼宇分值与最低分值比较，在将最高楼宇分值与最低楼宇分值进行比较得出最大价差值，两个差值相除得到分值还原的百分比。各楼宇分值

–最低分值分值还原

=最高分值

–最低分值p

各楼宇价格：基准价格加上个楼宇价差各楼宇价格

=基准价格

+（最大价差*分值还原值）价格表形成|同期开盘均价按产品类型将LOFT楼宇最大价差值确定为3400元，平层楼宇最大价差值确定为3600元同期开盘价格打分各楼宇均价=基准价格+垂直价差*差