项目运作实战与案例二

PPP项目运作实战与案例分析

2014年财政部和发改委等积极推动PPP发展以来，财政部和发改委陆续发布了一系列关于PPP的文件，2015年两会之后中央和地方更是推出了成千上万亿的PPP项目，然而两年来PPP项目实际落地项目为数不多，究其原因众说纷纭。PPP2016之发展金融机构以前多注重地方政府背景，而PPP模式要求关注政府和社会资本各方面的权责利分配，综合考虑项目公司的治理结构、实际收益、现金流的特性、政府的财政实力、政府投资平台和社会资本的实力和信用等多方面融资变量，还有宏观因素等长周期变量，这要求金融机构有更高的项目评估能力和风险管理能力。PPP2016之融资PPP项目操作流程的规范财政承受能力验证物有所值多渠道（股、债、贷等）融资保障开发性基金设立和运用项目公司运营过程中的涉税管理预期收益偏差的调整全生命周期（项目设计、投融资、建造、运营和维护等环节）项目后评价（投标过程、设施交付、运营绩效等）PPP之关注PPP决策过程决策主体决策问题政府部门企业社会公众合伙人金融机构……风险识别与分担融资渠道与融资模式（自有资金比例、股权结构、基金杠杆）财政承受能力验证及物有所值收益在合理区间的决策不完备契约下的项目治理游戏规则制定与动态调节提前终止等决策移交及移交后管理决策……策划阶段谈判阶段建设阶段运营阶段移交阶段6

PPP项目遇到的问题（一）考核机制和补贴机制如何挂钩？社会资本报价中运营成本的考虑银行实际贷款额度及利率与测算时不一致的后期调节为什么要交履约保证金？履约保函作用、成本、融资交割保障、项目投资进展程度合同条款的底线坚持在哪里？可磋商的范围是什么？一定是无偿移交吗？管廊的前期收费以谁为主最有利于项目？重大项目的固定资产折旧年限应该是30年还是100年？管廊、收费的桥梁、高速公路的固定资产折旧按照车流量？在国家规定的工程合理使用期限内，施工承包商确保地基基础工程和主体结构的质量与运营30年的维护费用承担主体，在期限上不匹配，在维护范围上不重合7PP毛P项目遇到弦的问参题（二替）资本腥金与朝银行债贷款吐分期节到位表的考偏虑，富政府程监管字如何验引导酱和实侮施项目剖在运稀营期蜜开始荣前，层贷款浅本息牲归还铅以及精基金失回报票等现钥金流铸出的嚼平衡斧问题可研材、立筝项、捏规划普、实江施主谋体、PP点P项目王公司叹成立中、施技工招脉标、稳项目臂运营…，前亲后顺怠序及挡关联投资俊人的旧收益竞率与以项目筋公司拔所得永税的眠关系对于盼已完偿工程鼻按照键实际版发生队额进抄行的幕资产误评估败，采吹用TO孙T方式欧进入监运营充期所笼带来灭的问别题金融村机构寒参与糕实施水方案拥设计拥过程叉的必纠要性投资牲人的冶退出幕条件残（主晨动及首被动除）和抗对投吊资人发的补敢偿机好制融资枝平台粪的运仆作能延力选择PP兆P:垄断执属性吵、高榨度依摔赖补畜贴、转企业需需要像被监稳管、较短期技收益甜无法夏保障8PP黑P项目遇到翁的问赞题（三资）营改肿增后舌，施泳工企燥业的鸡砂石短费用笼、拆胡迁的煎补偿阳款带福来的退影响现金殖流量监表在昨建设匪期以华及运税营的慰前几终年期辱间出够现的害负数康，如衣何解控决？资产抛证券串化融蒸资的意时间赵点？插再融闭资、袋减资参、以虎及上渡市。移交茫后，艘平台祸公司姓持有畜、收溪益、钥再融脉资中央诱直属曾、垂难直管寻理的氏全资晶中央析企业搏免征乒地方肺教育贷附加售（不弯含参也股、利合股愚的分让支机比构）企业霞提取沸的盈祥余公赖积：赚弥补皂亏损产、转掩增资踢本（狗股本瞒）、悼发放混现金涉股利吧或利册润项目裁投入如部分此（包光括自拐有资扑金、案银行梅贷款券）是涛如何锯退出躬的……史……含.阶段流程政府职责社会投资者职责项目前期准备阶段项目选择可行性分析实施方案物有所值财政承受能力验证1.项目确定2.对项目的PPP具体模式进行模拟实施分析确定社会投资人招标确定投资人具体合作方案谈判、磋商、签约成立SPV1.确定和发布招标文件2.对投标书进行评估3.初选社会投资人4.与投资人谈判并签订PPP合作协议1.进行项目可行性分析2.投标并与政府谈判3.与潜在融资主体提前进行沟通4.筹备成立SPV开发运营项目开发建设项目运营监督支持1.与融资机构及相关合作单位签订合同2.组织项目开发建设3.组织项目运营移交终止项目移交SPV清算1.接管PPP项目2.自己运营或另找运营商1.向政府移交项目2.清算SPVPP半P基胀本运匠作程黎序10PP权P项目预实施台方案一、伤实施款方案溜编制申原则爬及依责据（一衣）方抖案编疲制原缓则（二阁）方砌案编六制依幼据二、糕项目祖概况（一肿）项晒目背榨景（二扎）项腔目基美本情喷况（三置）PP豪P模式堤的必救要性竞和可搅行性死分析（四压）PP纲P项目临公司法组建三、壮项目糖风险与分配亭基本纸框架（一早）项删目风桌险分阔配原柳则（二籍）具懂体风仔险分利担四、耽项目网运作诱方式（一浸）先毒建部个分的普运作方方式（二道）后亦建部纽奉分的永运作圾方式11PP态P项目肺实施论方案五、次项目腰交易伪结构（一赶）项拖目投鸡融资技结构（二怨）项谨目回监报机故制（三远）项叶目合园作期善限（四馅）项管目收觉益率（五安）土没地使味用权猾和资雷产所慕有权（六扎）绩想效考喉核机货制（七完）项府目合置作期铲满的胜处置（八眉）项茧目退价出机游制六、欺项目语合同亭体系（一砍）PP处P项目祝合同（二品）股碰东协悟议（三同）项挥目设伞施资吼产转萄让协封议（四融）其北他项脱目协挣议12PP各P项目势实施铸方案七、菠项目咏监管昼架构（一屯）项长目授互权关是系（二覆）项磨目监椅管方税式八、赛项目社投入级产出砍测算（一叫）测布算说情明（二随）测遮算结质果九、刃项目包采购晴方式（一祖）社刊会资绸本的娃招选汤方式（二融）社巧会资批本资侮格条班件要创求十、烂政府晴配套核政策犬及承棉诺事愿项（一谦）政趟府配雷套政馒策（二葱）政听府承臣诺事慌项十一掀、项疏目实符施工乐作计议划（一贿）总撕体计属划（二隆）具屈体工缠作计质划长沙栏的梅症溪湖尿项目央位愤于长坝沙大堤河西查先导错区核甘心区宋域，谦总占本地约宾11姓45苦2亩胆（约屑8平冬方公喇里）笨，总淘建面危约1斜13蒸4万查平方减米，骆涵盖亏高档第住宅芦、商固场、更超五尘星级证酒店盼、5匹A级旺写字愿楼、运酒店贞式公酸寓、暂文化粮艺术原中心连、科拍技创连新中踪蝶心等纲众多土顶级拔业态泉。方兴螺地产罢于2琴01革1年管1月卡26每日与盼长沙厨大河横西先强导区无管理找委员伪会等鸽相关直各方抬签署孝协议哄，成壤功成渐为长徒沙梅晌溪湖掉国际碎服务轰和科吨技创夺新城匪开发舒招募筐项目及的投派资人社。据望悉，择这是戚方兴次地产再第一格次踏供入长磁沙，史也是勾其首伙次涉猾足土具地一荐级开俩发。该项叼目的赞前期娱工程舒建设药预计给需投恨入1翅28日亿元咳。作触为梅捉溪湖尿项目晶的投盈资人托，方勿兴地灭产需卫成立除项目宫公司百来负迫责筹锅集并孤承担准该项导目开晨发范架围内喜的征觉地拆生迁、召补偿飘安置题的所题需全老部资院金，零合计心85队.2踪蝶亿元偏。与堪此同扫时，扁该项称目开炮发范葵围内拢的基篮础设五施和嫌公用象设施欧等建樱设工晃程所碑需资放金也堡需要知项目渴公司中自行身筹集谱。一年玩下来梦，公杜司在屿项目屡上的厘累计购投入右已经高高达秀15赢0亿纹。而协初步燥预算庙显示据，该川项目烂一二登级开瘦发完捎成的此总体被投入绣高达膝60汇0多唇亿。土地嘉一级抄开发谷的PP火P长沙筝梅溪顾湖项贩目背亲景的颈朴。土地庄一级创开发里概述长沙追梅溪央湖规断划如何平衡洽60况0亿的巨鸟大投多入？援方兴糟地产碎计划粗在完役成一乳级开渔发后爷，将痒回购行一半剥的土峰地进狡行二宿级开琴发，独剩余跃一半踪蝶则经许由政艇府的践招拍币挂程早序公趁开出劫让。20躲11仁年9哗月，邀方兴壶地产柱还成来功引入风了中晃建股串份，后丸者所与属长迁沙中拖建投并资公旦司出芝资7滔.5泛亿元抄参股扎方兴典长沙承公司安金茂雁投资秘（长信沙）迷有限萍公司君20真%股孙权，篇出资塞后注繁册资剖本金促为3弄7.钉5亿余元。索根据刺协议浙，中荒建股服份将灯与方梅兴一箭起参顽与沙唤梅溪纯湖国败际服倾务和卧科技不创新呆城开禽发项肾目。钞尽管民后者剩仅占欧项目驰20鼠%的网股权筋，但仇同为吹央企英的中室建股荷份的愿加盟烘，无夫疑大爹大分堆担了野方兴薄地产喝独自贼开发遭的风恒险。20其11暑年9殊月，决梅溪者湖地视块公袋告表刮示出荒让首批旦5宗妖临湖煎地块，网档挂0粒19笔号、惠02冻0号隶、0杨21稀号、河02颠2号起、0歉23灭号，投可建吴面积冤约为误10惊0万番平方浪米，畜出让遗起始邻价超奖过2盟6亿弦元，捧楼面拥均价胖约为街26盐00跳元/死平方纵米。蜻均为丛梅溪续湖国额际新骆城规慢划中顶一线都临湖圾的优姻质资胖源地物块。释最终疫，中乒建股论份以叫15欲.9顿亿元症的价妨格拿植下网哑挂0主23撇号和摄网挂粒01撇9号妙两宗格地，炒而另萍外3蜓宗则绿被方社兴地帆产旗辟下的恐长沙讲金佳锡房地析产开丙发有绣限公银司以千近1胞0亿晓元的华总价舟拍得拣。20糟12扛年3谁月2通2日榆，该支公司刊旗下伴位于疮长沙荡的梅熟溪湖厨项目继前往广州顷展开绝土地乒推介，希慕冀吸贸引广极东大皮牌房森地产冒企业斯的关嫁注。嘱计划斧20瓣12妨年在怀土地海出让公业务巾上的山销售剧收入闷为3四0亿忙，占安全年贫销售倡任务花的2阁3%魄。土地择一级谷开发煮的PP愁P长沙宴梅溪趴湖项授目作为疫梅溪灶湖项孟目的衫投资芦人，谨方兴军需成痒立项嚷目公嫁司来殿负责细筹集奇并承榨担该贼项目删开发强范围嘴内的六征地贼拆迁词、补火偿安锅置的恼所需计全部隆资金棒，合台计8怀5.冠2亿腰元。20岗08夹年以捷前，长捆沙的渴城市勿格局竟是“惠西文厘东市泡”，缴河西意地区箱以发求展文乖化教男育为郊主，诉土地李价值骗相对悟较低疏，平奥均为10堤4万玻元/族亩，折销合楼赔面单您价平思均7葵03域元/锯平方咏米。先导察区成皆立以摩后，某大量片基础汇设施偶的投奇建，来迅速幅提升晌了河结西板楼块的碧土地泰价值鸭。20嘉12硬年成循交单面价达鹅到5浸15锣万元芹/亩（平鲜均楼你面单六价达童21夜89骡元/耕平方专米）四，是作20左08齿年的掉5倍扑。分析桨方兴宜地产崖近几抽年的级年报稳，长农沙梅色溪湖害项目亭的土箩地开代发收蓄益呈举快速托增长撇趋势观，2荷01姓1年裹土地困一级撤开发阅收益瓶为5兵.1恐7亿饮元，围实现苹当年车投入限，当另年收拔益；追20钥12计年土胃地一侦级开跳发收挨益为夹4.胶4亿护元；更20版13均年土格地一角级开酱发的童收益吉为2桑1.姥4亿顿，同阁比增掠长3揪86扒%。但对乌一级舍开发吼企业棋来说厅，如度何与胡政府蝇谈判峰和合善作，成准确谷把握淹土地烈出让款的节棋奏，闻往往议关乎倒一个搅项目馋的成弊败。土地匪一级贱开发过的PP股P长沙氏梅溪脖湖项爆目方兴恰进行土地米一级勒开发架的思脆路，就卷是先纺进行朋环境止打造愤，再供出让令土地步。首适先是决改善侮道路村等基晴础设鲜施，爸随后岗导入宏教育董、医尾疗资捏源。与市喂场化驱企业敏操作踪蝶不同剪，政姿府平搞台公上司的愿优势焰也是殖明显渠的，君比如键获得载融资竖有政穗府财纹政变俗相背扑书，迁拆迁占也更轨强势浸。然芒而，懒缺乏厅市场魂的博量弈，泡政府喂主导拥的城招镇化劳常常姥过于透超前镰，投险资效交率极斯低。土地馋一级挣开发疑前期偷需要该投入冶巨大大的资门金，断前两快年，楼公司及或都扭处于纯投凭入的状银态。括然而斗，一酿旦土叶地挂逆牌上树市，培便可览以回笼脖资金，形壮成正悄向现王金流榜。在卖地划、开犁发每身个环战节都可疼以获坡取收岸益，狱还能娃以较潜少的丈代价沉淀夺一部惨分经扇营性亡资产。土地包一级餐开发税的PP春P长沙捎梅溪宴湖项鬼目土地纪溢价录分成备模式荡o剖r滤PP训P海南肿一级帆土地衰开发换的模晚式属乒于典就型的纳企业踏主导忘型20巾06忧年7欠月1称9日清海南小省人阻民政千府出幸台的闸《关辣于规泪范企咽业参纵与土兆地成例片开状发的慕通知券》指连出：“土地伤出让嘱收入故扣除拐土地帜开发墙成本齿后余战下的宋纯收冷益部嚼分，程按照路市、污县政匪府所饿得不死得低刚于3咐0%壮的比鸡例，牙确定冤市、袜县政毫府与剃主开雷发商愚的分缩慧成比耐例。”也就洞是说患，一灭级开辆发商僚最高什可以拆分得蛮70欣%的嫩土地着纯收吸益海南速财政鹊实力诱较弱狠，导坝致土包地一恭级开生发市券场由然提供考资金甜的开国发商司掌控船；李嘉甘诚、俩中信介泰富习、中搏信国琴安、秤华润骂集团梦均参秋与了偶海南昆的一丙级开宜发中信彻泰富与政起府分掩成比菌例为破7：妹3抬高活地价刑，把卖其他扯开发仇商排抢除在才外通过俩招拍断挂向滥利益逆共同惰体输绍送土套地首创饥进入烦土地阔一级塘开发仆开始华于与币海口早市政笔府洽绒谈当罗地水谦务运是营项此目。勒20血07雪年4刑月2肾9日易，首竞创股帽份与懒海口到市政想府签沸订了喜《海贺口市网西海奇新区扩土地献一级削开发辫合作蜓合同遣》，勺该地挽块位险于海灰口西坊海岸倡的长谢流新预区起么步区贪，为籍海口狡新市授政中低心所删在地痕，规穿划总冤面积出52识09袖亩。21《关于称规范扣土地首储备侄和资设金管范理等经相关摧问题画的通饮知》财综[2盘01附6]者4号财政岭部团国土机资源主部难中国炼人民歼银行臣银哥监会鉴于葬土地涌储备榜机构狱承担到的依璃法取矮得土布地、异进行功前期农开发写、储吃存以沉备供饭应土弟地等夹工作坚主要无是为乏政府况部门造行使防职能贞提供芬支持饥保障墨，不能吹或不槽宜由俭市场愧配置摆资源。土地东储备怀工作巩只能岗由纳美入名检录管滩理的晚土地盯储备舱机构严承担尖，各类单城投仙公司欠等其睡他机姥构一斑律不顽得再辞从事低新增既土地淋储备武工作郑。调整洲土地次储备岔筹资券方式:土地灯储备意机构疗新增骗土地纯储备查项目演所需桂资金半，应漆当严胞格按演照规下定纳请入政滔府性宇基金功预算易，从疫国有来土地心收益掌基金每、土有地出童让收厅入和扒其他描财政拣资金里中统妨筹安仅排，茎不足栏部分殃在国哭家核绘定的授债务输限额稍内通威过省内级政争府代幼发地炭方政临府债圈券筹培集资屯金解绢决。传自20炭16年1月1日起俘，各团地不腥得再遭向银配行业青金融扭机构物举借内土地尤储备鸡贷款厚。地聚方政干府应候在核泳定的原债务早限额窃内，督根据浅本地诵区土搞地储垂备相庙关政渡府性斗基金溪收入阶、地掉方政醋府性耐债务裙风险雷等因仿素，释合理扣安排黄年度手用于柿土地兔储备困的债库券发判行规筒模和愚期限层。一块15检0亩的翁工业你用地梢，在痕同期循成交签价格性每亩9.谜6万元卵的情侦况下苍，通狂过享磨受政普府补救贴，魂以每针亩1万元脾取得饥。此政后，轧又以起土地惯抵押秩，取片得15翅00万元御贷款永。在20堡09年至稼今近料五年创时间侮，企狂业在拿未实库际投期入生船产的签情况熄下，丽地价障已经糊上升隔到每早亩超秘过20万元踏。20拜09焰年，蜡南充敬市高雕坪区柱人民邻政府筹通过蹄招商闲引资艺，引境入十狐堰车锻冠商抚贸有移限公称司“喂汽车析改装勾及车登身、隶车桥据总成斧生产去”项独目。厕按2潮00婶9年诱8月驱28梨日南捡充市自高坪所区与翻十堰中车冠广商贸谷有限旺公司虚的投惭资协愧议，叼此项缺目为畏国家车工业吴用地单，项棒目用虽地面录积约团18驰0亩赴，出甘让价曲格按窃9.圈6万临元/对亩挂尿牌结亚算。签订继投资泪协议受当天路，双军方还亏签订沾了《将十堰斧车冠然商贸纯有限偷公司衣汽车剩改装劫及车剧身、贵车桥方总成夫生产绕项目众工业灵发展威专项牌资金缠补助换金额回及支该付时缠间安赖排》规，里分面约即定：读根据纳《投钳资协非议》龟有关伞条款丘，本枝项目故所涉扫土地泡出让予金按尝照每扩亩9锹.6疫万元饭进行蠢结算丝式，但映在支截付土没地出命让金撒后，珠立即糊在工透业发骗展专瞧项资贼金中奖按照狱每亩住8.居6万饼元进俊行补倚助，势补助形资金键主要豪用于花进行移场地壮平整方、厂弹房建挎设、故员工报培训源、基衰础设碍施建防设等埋。最终付，十倾堰车燥冠公缺司为埋此项缓目支征付的侄土地橡费用计只有免每亩池1万队元。零地许价、银低地车价招全商实嚷际操绩作多凳在区愚县级少，且子各地昏区间牢有明尝显竞某争，苏都是超经私华下协驻商先保按规墓定出妨让土挤地，闹再由花地方枕财政郑返还雀，稀村释企影业买改地成询本，组企业代拿到终地后聋，就服可以订进行禁抵押在贷款睬了。在在实叠体经此济利捡润低蹲的背谱景下凝，企苍业贷嘉来的苍款改逐做金详融投伸资是尼最常茧见的渐。地方块打折巴卖地赏成风越底价砍成交近成常趁态?成交量溢价率话语权截止20极12年8月23日，舰获得压土地应出让24鸦4亿元乳，与洁上年铜前8月67刮1.漫95亿元务相比岛，下她滑63咳%9月北残京土淘地出极让金熊高达25歪7遇.3源7亿元沈，超侄过前8个月冒总和自20炒12年6月“族负转泊正”旬以来楼，10绘0个重扇点监眯测城申市住投宅均简价环置比已除经连驾续上铅涨13个月睛。20日13年6月上辈海、洞北京园、广吼州、至深圳猫等10大典州型城疤市的罚土地丧出让惯金收剑入为59桌2亿元遵，同曾比上佣涨11船1.堪5%；土盗地成敢交均督价同袭比增诊长51酿.4呀%。20叶12年9月20日，付北京欠出让翻了通从州和气亦庄抽四宗划地块椅，合盟计土伐地出蝴让金教达到38舅.4侮3亿元培。通因州一耳块多归功能申用地卵溢价主率超肺过12存0%，亦步庄两魄块宅乌地也誓均达夹到合辈理土饿地价搜格上奸限，蚕溢价耕率接胁近40冻%。出童让的耗地块膀中，举北京婶经济晶技术烈开发真区河罩西区X8矩3R伪1和X8女6R奋1两块程宅地统都是坚二度御入市窄，20剥11年底嘴两块厨地就是曾挂学牌出找让，削一直阁无人记问津字。包括忽万科度、城申建等6家企侧业参航与了墙两宗怖地块始竞争穗，报垫价均蚊达合盆理土拖地价孔格上藏限。携最终古，X8伍3R轰1由北吗京城苍建以16凭.2群7亿元敢、配夹建公化租房1.诊64万平结方米信的条由件摘隔得，X8改6R材1由万必科和贝北京宴住总窗联合始体以14缝.4刊3亿元乡丰、配混建公正租房1万平游方米洽的条炉件竞央得。踏两地引块溢终价率患都达野到了38丑.6友%。考证虑到哈配建佳的公导租房杰，北纸京城宋建拿箭地楼武面价国约11顷10订0元/平方洪米，深万科非拿地拖楼面评价约10臂70私0元/平方往米。开发暗区土百地供奶应总锁体情长况1：政双府支翻持。帝城市专综合会开发狮运营究项目巨离不谷开城反市政站府的状支持近，没樱有单蝴方效寸益最浑优的已可能摘，必呜须以元互惠库互赢青为前敲提，兰通过未共同带合作质来实曲现。款项目渗公司众应积斩极依历托高淘层，凶主动娃向地仔方政垂府汇汗报工度作进坡展、帆工作离思路价、工氧作安渣排和维重点吊难点嚷，赢维得地蒜方政辉府的济理解幻玉、重植视、球支持栗，争取城市冻政府肿和各罢部门压的协作掏配合。2：动仍态调释整开树发计剧划。出新城旬开发预不同猫于城倚市内吴部条里件相培对成毕熟的筐区域得，具惠有较礼大不确邪定性，包耗括成枪本、坟政策喂、市柳场等润诸多命方面鬼，必彩须全盆面深馋入分贿析具树有决绑定性慌风险宋的各豆种因佳素，端综合姐权衡货、统啊筹考创虑项榆目所瘦面临趋的机问遇和量风险鬼，动酷态调怖整开絮发计奋划，糖尽最繁大可躁能避兆免降械低风殖险，烟实现帮最终智效益锐。3：设避计与郑开发呢实现柏有效角对接部。提前解介入厉市政春规划，市出政设尘计、祸工程悲设计燥的理葱念和眼水平拜直接愈关系片到项温目的令品位钢、档崭次、危开发道价值蒸和投梯资成牢本。4：滚马动开巧发。齐按合延同约爬定落愧实“市政扭工程识建设卸采取姥滚动既开发冲、不燥低于倒约定犁年度摊进行醋土地家出让”等南重要池条款筑，确迁保开毫发企钳业的严核心访利益绩。5：加扬强后易期合你作，剧使城至市化食建设叔得到误延伸评。开凳发公佳司应冒加强赠与当其地城纠市的障长期移战略罢合作仁，在职项目充后期翠有效延伸淹企业锯产业侍链，推胳进顶摆级城市敲运营叙商形象慈建设蛙。一农是通稳过积侍极展找开土混地营强销工攻作，注主动投参与键当地舌城市存形象痰推介虫、招核商宣落传、驻土地躺出让身事宜萝，提挨高区程域影教响、许抬升步土地思出让染的规膜模和匠出让付价格楼。二械是通例过主笔动参绍与土堂地市贱场运径作，酷共同罪谋划忙土地省出让证的策斧略，敬适当侄以一狡二级菌联动歼的方角式介鸽入城虏市建平设，戒开展块多元径化经助营。决三是颠利用谷土地驴出让沙收益系和通厌过项马目建栏立的颈社会这资源崖，扩锤大和诉深化为与当从地政采府的很合作议，进疯行经附营辐泼射。区域绝（园贿区）兵开发首建设黄村稿镇D叹X0铁0-来01京01举-0炕20源1地袜块黄村见镇地浇块基捧本情盟况挂牌编号土地用途出让年限土地面积建筑控制规模出让方式京土整储挂(兴)[2014]030号F2公建混合住宅用地住宅70年综合50年商业40年4.6万平方米17.5万平方米挂牌出让黄村携镇地搅块挂浓牌信搅息挂牌牧出让秆起始霜价：14躬.8姐6亿元竞价受阶梯气：70糊0万元竞买毙人保虚证金绍：4.获5亿元惊（30土%）挂牌猪竞价金时间疮：20雅14年4月10日9:深00山~2求01斯4年4月24日15引:0葱0竞买制人：夏北科桌建、汪恒大迹、北蛇京城寒建、勉保利仔首开扩、雅利居乐朵等11家房点地产上企业住宅带用地蹈现场抵竞价出让中起始仓价14哗.8缓6亿元限价购商品蹈房面纲积15诉70晌0平方罪米再次园竞买金土地肉价恒大41兵.6亿元12带00越0元/平米溢价诱率达18荡0%楼面环价2.轻9万元/平米竞买捷土地站价22更.2窃6亿元《1耽2平读方公怀里的委一级孔开发央的案奖例分魔析》土地番一级斩开发章中的PP饥P20正04至-2千01洒4年土庸地出董让收硬入与盐地方妨财政却收入唉比较3420单15年1-砖2月，书全国富开发龄商：土地成购置俭面积27济73万平贞方米骂，同代比下缸降31搜.7严%；土地授成交滤价款69环9亿元必，同纯比下躬降30辆.2忘%。海绵册城市稿开发萝中的PP僵P停车壮场建险设PP雨P城市像管廊庄建设PP庙PPP陡P模式中信贴滨海滑新城20摆09年雅响居乐现计划筑以20万元/亩的挽价格皇拿地30朵00亩（号政府剂标价30万元/亩）乔。中信孙投60亿做山基础某设施馆建设嫁，土丽地价联值的播提升沉，预声计20当15年，50内0万元/亩。1：袋设立幅隧道榨公司神，中失信滨婚海新轻城项汪目公掀司控旱股隧弄道公些司；2：惰隧道滨项目邀捆绑渗土地须的出刘让收默入用棍于平蜡衡土新地开迅发成田本和等隧道跳建设烂投资须，如驻有剩拴余则唯作为瞒隧道虏公司栽利世润；3：狂统征温地向劫二级嫂开发享商出附让后技，所和得收亮入优披先用拢于支使付统绍征地久土地漂一级股开发苍成本尝和支勺付苏拥埃湾拍过海秒隧道环项目韵建设箭投资矩，余津额作改为苏督埃湾稿隧道数项目芽公司爷收益续。PP辞P模式中信娘滨海胶新城1：土脊地一器级开矩发整蚊理；2：海慎湾隧中道、棉市政诊道路终等基欠础设府施建肢设；3：提熄供学吗校、酿医院惕、公丙园、相博物筝馆、伶展览堂馆等盗；4：公勒共服陪务设凤施、属协助疮当地养政府估招商筛引资难；5：中引信滨查海新辣城项崭目公捐司注盆册资释金5亿元资，其感中中符信地波产占51拒%股份圆，其绞余合却作伙届伴49次%。项绕目启拢动后听，后丢续部嫂分通茶过收催益滚奔动进伤行开面发。6：达科成合快作模责式后右，以捆这个验项目形为平挺台，富中信纤地产至与所粗有房春地产喊公司区和资蹦源运巧营商竿达成在合作么，共游同挖匹掘项劈燕目所阀在城股市的悬总体木功能亮。Pu歉bl伏ic（汕抵头市因政府画）Pr态iv语at颠e（中碑信地要产）PP抵P模式中信拥滨海梯新城1：中耗信滨藏海新萝城规咳划面近积达16蔑8平方茎公里追，预叛计开方发周舟期25年采辟用分放片区婶滚动经开发览的模快式；2：汕级头市爱政府友授权声委托糖濠江差区政裂府设壮立隧酷道公遮司，剪并赋斥予隧桐道公照司负逗责统纹征地肾一级犯开发核和建善设苏轿埃湾纯隧道冷工程爽的权罩力，护中信有方以群中信桂滨海宁新城绩项目安公司赴控股熊隧道叹公司铺与濠商江区坛政府陕进行拢合作撒。捆佳绑45讲80亩统散征土土地向祝二级解开发攻商出糟让的巴收入岗用于鼻平衡驳土地雷开发笨成本冷和隧悬道建沾设投硬资，帅如有拨剩余杀则作讯为隧么道公急司利血润。3：隧钓道的查建设舞部分绸由银冈行等献金融使机构柳支持伸；而榜隧道握运营做部分首的设艳想是锣成立狐隧道岩运营街基金蚊，通蓬过向凭外地拢车辆傅收费涨、年湖票、痕收取脉隧道逆运营喜配套闯费及烟政府录财政策补贴踩。4：多逐个配出套设疗施的逢运营线，如西启动看片区字内的西潮汕降历史柏文化勺博览灰中心岛以用鼓众筹融的方党式设举立全患球潮垫汕人铃文化艇基金德运营膊收益盆方式遣；Pa摸rt泪ne括ri歌ng（合作与合伙滤契约）Pa宣rt虏ne堤ri石ng（合作偿合伙异契约）伙伴阅关系馒的核应心问元题在嘱于：委在某骡个具陪体的颂项目饰上，拣以最屋少的凝资源度，实周现最盒多的榆产品互或服等务。社会形资金巧以此奖目标拜实现必自身稳利益赖的追爹求，隶而公蹈共部好门则矛是以讯此目餐标实亿现公妨共福泡利和倡利益骆的追蔑求。督形成芦伙伴妇关系果要落兆实到最项目余目标狂一致谋之上妨，但技这还摸是不摘够的懒，为安了能鉴够保摸持这猛种伙扇伴关童系的塔长久哗与发碰展，买还需危要伙晋伴之权间相都互为竹对方浪考虑狮问题矛，具朗备另占外两嚼个特雕征：赖利益仿共享拥和风驴险共宵担。利益铃共享捏不是昂分享戒利润读，而溜是不饥允许廉在项箭目执敲行的估过程嘉中形爬成超逐额利邪润。《污扔水处往理厂蛾的案忠例分惜析》社会农基础喉设施培的PP寒P%国债收益率与银行贷款利率45国务运院关盲于加网强地墨方政挖府性伤债务杨管理德的意鞭见国发惊〔20腥14〕43号修明鞭渠、投堵暗杀道，赋予套地方硬政府夫依法族适度吃举债立融资田权限，加塞快建没立规像范的屈地方竟政府定举债裕融资任机制容。牢牢洽守住祥不发荣生区弦域性钱和系穗统性风险云的底泄线经国迫务院台批准抵，省夹、自纲治区香、直坛辖市酱政府恳可以维适度脆举借好债务壮，市慈县级爬政府奔确需悠举借具债务烈的由讨省、乓自治矩区、溜直辖趴市政禽府代嫌为举肢借。地方繁政府惨举债镜采取政府意债券误方式。没离有收虾益的服公益躲性事脂业发毫展确挠需政升府举对借一龄般债烈务的厕，由愤地方挽政府凯发行愈一般析债券黎融资骂，主程要以议一般慌公共展预算近收入倘偿还所。有蝇一定渗收益飘的公排益性混事业凳发展它确需趁政府店举借狱专项贩债务失的，扇由地来方政有府通们过发坐行专宾项债堪券融蜓资，孔以对慰应的握政府季性基阔金或钳专项镜收入讲偿还俩。推广穗使用捧政府势与社喊会资栗本合作乱模式。剥离衔融资盾平台利公司说政府持融资呈职能军，融戏资平揉台公柔司不得挖新增政府变债务坚。严格郊限定地方后政府腹举债锤程序尺和资粒金用趟途。地醉方政个府举府借的阻债务汗，只荡能用脚于公狐益性恭资本江支出绸和适而度归辜还存陷量债旺务，消不得张用于粱经常鬼性支易出。财政键部根核据各交地区一般段债务、专项嗽债务、或有患债务等情析况，圈测算债务固率、新增滴债务伴率、偿债差率、逾期帮债务呢率等指带标，此评估廉各地仅区债把务风驱险状柜况，疾对债自务高渡风险永地区冈进行初风险然预警牌。地方询政府番出现偿债殖困难糠时，要卡通过源控制酬项目句规模害、压河缩公网用经圾费、笑处置爹存量统资产寄等方姿式，成多渠致道筹合集资经金偿敏还债灯务。妥善摸处理存量般债务和在建晌项目后续洪融资:抓紧番将存牺量债论务纳鄙入预博算管简理;积极持降低居存量侮债务汗利息档负担;妥善会偿还化存量穴债务;确保依在建校项目附后续互融资胁。46新型垃城镇馆化建粘设的降资金帝哪里猾来？政府川工作打报告径指出戏：20岭16年棚测户区读住房冤改造60锁0万套柿，提雪高棚酬改货裕币化落安置口比例裹；完庸善支漠持居讯民住廉房合床理消痒费的能税收原、信漫贷政喇策，厕住房府刚性片需求嘴和改坐善性抖需求栗，因斤城施值策化宗解房若地产止库存晒；开钟工建写设城制市地吸下综境合管欲廊20胃00公里砍以上醋等。“修明渠、堵暗道”，建立以政府债券为主体的地方举债融资机制，剥离融资平台的政府融资职能。凡属市场能发挥作用的，财税等优惠政策要逐步退出；凡属市场不能有效发挥作用的，政府包括公共财政等要主动补位。把地方政府性债务分门别类纳入全口径预算进行管理。将财政运行全面纳入法治化轨道，完善全面规范、公开透明的预算制度，逐步建立中期财政规划管理。国发〔2014〕43号一方忍面从扬法律玩和制血度层财面，内理顺叔了存役量债历务的东偿债贿责任厉，规将范了洞增量与债务雄的举港借方肺式；融另一拜方面眉也严溉格限课制了元依托别融资封平台化推动候地方振建设抗的传商统融家资模善式。难以吸收社会资本参与、确需政府举债的公益性项目，未来融资将只能由政府发行债券解决。吸收社会资本参与的公益性项目，按照推广使用PPP模式，债务由项目公司按照市场化原则举借和偿还，政府按照事先约定承担财政补贴责任，财政补贴等支出按性质纳入相应预算管理。地方政府投资业务4349国发犬〔20艰14〕43号会带陪来什轨么影蝇响？1：银港行与塞平台躲的大苗额统缝贷业滚务、兰保障灾房、详公路棋、水熔利、云土储陈、轨统道交跃通、盆市政丸基础洗设施喂建设趴受限昨？量逆力而这行。2：地煤方政挎府投侵资依葛靠政摩府信困用获拜得资决金的钻方式漫将逐伸步进视入以础市场葱化方菌式融播资为敏主的铁理性掌发展提阶段扯。3：平路台公宅司在减下阶甚段的货债务敲甄别层中，蝴有一量些可炎能为跃非政纤府债涨务，转但是颗的确接是在滚完成画政府晋任务呜，如乖代建闹标准印厂房碗等，稀还款道来源肝？下根一步劝再融共资怎估么解顾决？4：在PP件P、政清府采贯购模倦式的津推进破中，樱如何悟发挥械项目冤主体昆、金顷融机焰构、予政府沃的作饶用？5：债篇务甄债别，岔归属鼻政府拳还是举平台躁公司缎？金挪融机倦构、袄上级管政府潜地方初债、拾区域每再融标资如酷何应少对？6：平鸡台公们司在渐过渡储期内照，是主收缩霜战线丘还是甩做大袋做强侨？50地方桂债日前彼，财做政部迫下发置通知牲，批旅准10省市控试点累地方炒政府仆债券单自发夜自还五。据加悉，20撤14年自花发自零还债岸券总倍规模金为10测92亿元梅，其流中，惯上海12病6亿元掀、浙厦江13派7亿元争、广悬东14具8亿元壳、深公圳42亿元牺、江反苏17备4亿元渗、山柜东13术7亿元树、北喷京10需5亿元称、青肯岛25亿元欧、江唐西14锻3亿元尾、宁蔑夏55亿元贷。52地方巡寿债（续撞）地方敌债分库为三迷类：A：政驴府负恳有偿姿还责斜任的百债务纸；B：政袋府负抬有担之保责例任的裂或有蜜负债订；C：政似府负惰有一仙定救遗助责往任的凤相关鲁债务密；具体乎操作密的模徐式：银行既用理雾财资岂金投袭资资异管计锈划，曾资管的计划洁则受颜让理舟财资黑金收乘益权迫。同贱时，汽资管词计划观购买粮信托鸡设立悲的单围一资幼金计染划，研信托席单一认资金叮计划蛾对应且平台愈公司嫌的应横收政侍府款向项收拼益权谱。融忆资平艰台收匀到资郑金后驳，将捷其用队来偿右还此涛前对斜银行谢的二孟类债茫务，众偿还父债务败后融兰资平巧台形妖成对寇信托透机构步的新绒债务惯。53财政掠部关惊于印闪发政悲府和屋社会冷资本长合作印模式俭操作季指南第一仇条验根据《国务巡寿院关队于加做强地等方政啦府性爸债务屑管理薯的意上见》（国那发〔2爱01狸4〕43号）董、《国务符院关惹于深扇化预存算管划理制砌度改仓革的羞决定》（国绕发〔2照01巷4〕45号）蜂和《财政们部关粱于推壤广运略用政斤府和被社会爬资本赚合作登模式效有关句问题勺的通纽奉知》（财虽金〔2坚01客4〕钥76号）丙等法摊律、声法规株、规肝章和大规范逮性文眠件，仍制定亏本指另南。第二成条门本指峡南所去称社腥会资软本是新指已钳建立迟现代语企业倾制度董的境熟内外伟企业征法人健，但不议包括搅本级涝政府忽所属瓣融资鄙平台哨公司委及其队他控层股国沃有企适业。第三盯条辽本指彼南适耗用于位规范横政府使、社企会资忌本和色其他补参与贷方开把展政霞府和膜社会欲资本培合作项目炒的识亲别、卡准备狡、采悦购、与执行术和移踏交等活男动。第四滔条搅部门骡应积洋极设渴立政队府和称社会是资本卫合作钉中心郑或指遭定专载门机微构，俘履行规划汇指导醒、融笔资支品持、积识别把评估终、咨厘询服跌务、属宣传音培训照、绩舱效评即价、吃信息缸统计上、专界家库夺和项脉目库顿建设等职统责。第五迎条昼各参尝与方匙应按务照公平蜂、公判正、悼公开借和诚虽实信韵用的原踩则，舌依法奸、规兵范、棵高效帝实施渔政府逢和社相会资绒本合要作项资目。54财政泄部关登于印袄发政毅府和朴社会粥资本宏合作经模式羞操作眼指南第八盒条定性恶评价重点原关注惕项目摔采用休政府絮和社谈会资察本合鞠作模己式与封采用惧政府温传统爷采购尊模式聋相比候能否增加才供给紫、优著化风莫险分率配、脑提高吴运营园效率沿、促俗进创老新和错公平搏竞争等。定量酿评价主要膛通过蹦对政仿府和木社会灾资本喜合作予项目僚全生耕命周销期内亲政府笼支出淋成本盖现值铜与公天共部而门比杠较值岸进行笋比较猪，计甲算项滥目的属物有目所值恳量值梢，判累断政吴府和抖社会软资本高合作姨模式是否玻降低长项目蓄全生斤命周曾期成疗本。第九惊条盐开展财政鸭承受效能力静论证，每葵年政趟府付呀费或颜政府絮补贴港等财翠政支易出不醒得超摩出当洪年财仇政收醒入的寨一定授比例战。第十嫌一条故项槽目实本施机晒构应旗组织地编制辆项目盖实施姓方案（二劣）风磨险分挥配基园本框妖架：项目肢设计理、建独造、沸财务舞和运精营维摊护等蝴商业丝式风险由社炭会资颤本承乡丰担，法律雪、政着策和极最低先需求宝等风嫩险由政锤府承看担，贺不可负抗力述等风秒险由太政府定和社殿会资防本合犯理共若担。（三坦）项修目运有作方寄式主存要包败括：委托慎运营、管理糕合同、建设-运营-移交、建设-拥有-运营、转让-运营-移交和改建-运营-移交等。具体善运作长方式调的选乘择主过要由收费轰定价检机制、项目戒投资厨收益限水平、风险杂分配飞基本走框架、融资越需求、改扩喝建需箩求和期满授处置等因哭素决袍定。（五奥）合膊同体宾系：项目皆合同押期限汤、项融目回帜报机残制、抹收费赖定价血调整突机制好、应低急处碎置、伍临时涨接管摧和提猫前终假止、转合同每变更旷、合溉同展循期、避项目密新增窑改扩茅建需裳求等应对京措施葛。55财政忠部关蛙于印切发政俯府和忍社会堆资本负合作数模式惩操作割指南第十找七条素项备目采悔用公开傅招标雄、邀守请招倡标、街竞争甘性谈乒判、晨单一壮来源采购兽方式糟开展适采购谈的，华按照选政府哀采购至法律雨法规粒及有撞关规去定执浸行。第二胳十条若与盲候选蹲社会址资本悔及与取其合济作的炸金融香机构油就合桶同中炭可变失的细伯节问啦题进层行合茶同签捆署前刘的确严认谈晌判，率先讯达成焰一致拘的即浆为中枕选者。第二孙十七泻条串政府盖可指违定合害格机渗构实迫施临时剑接管。第二忧十九度条况项目此实施阅机构脖应每3-休5年对撑项目毯进行中期凶评估，重阀点分命析项跑目运秘行状疑况和仓项目茎合同录的合规贺性、协适应绵性和唐合理恒性；第三横十一水条辱政府肾、社疮会资舌本或尝项目畜公司悟应依纽奉法公熟开披岗露项牛目产嘴出的享数量会和质虫量、糊项目棕经营呈状况拔相关运信息溉，保伤障公众辈知情扩权，接旺受社张会监探督。第三歼十二下条舌项目洁合同范中应抽明确勇约定移交航形式眯、补摧偿方悉式、移交贷内容和移交不标准。移床交形案式包辛括期北满终西止移救交和魔提前嘉终止权移交牛；补衫偿方泄式包垄括无贯偿移错交和怖有偿重移交遥；移阔交内姓容包赞括项顾目资唐产、旋人员榴、文蚊档和谢知识霸产权犁等；院移交昏标准右包括反设备恋完好岂率和竟最短折可使愚用年息限等鸟指标冷。56国家捏发展洁改革词委办露公厅哀关于逃创新停企业年债券需融资郊方式扎实碌推进芒棚户仰区改窄造建粮设有性关问善题的毅通知发改套办财米金[2方01犹4]裹10派47号一、支持借符合挠条件擦的地欺区增辜加企逗业债冈券发行渴规模指标;二、量适当放宽企业装债券浓发行条件，支欲持国怨有大旅中型不企业猛发债疗用于宾棚户羞区改仁造;三、接推进响企业写债券雷品种亮创新织，研韵究推摩出棚定户区并改造项目络收益泻债券；（项目铜收益注债券革不占革用地敲方政陷府所李属投伤融资调平台耻公司过年度货发债产指标唇。）四、靠与开功发性移金融务政策喘相衔胃接，剩扩大址“债贷策组合”用剂于棚骂户区附改造逼范围泰；五、婚优化闸棚户忍区改绞造债谁券品拾种方案组设计，科斩学合雁理设咬置债律券期业限和事还本韵付息敲方式输；（凡实滩施棚寒户区临改造晃的地羞方城剪投类赤企业蛾发债稻可不店再实罪行分铺摊还地本的耗强制鹅性债佛券方蒸案设云计）国家蝇发展芬改革销委办浓公厅20款14年5月13日PP茎P模式花？57关于纳制止间地方疯政府权违法惰违规疫融资界行为济的通丝式知财预毛[2粮01伐2]陪46共3号各省弯、自仰治区江、直响辖市村、计堵划单谢列市虏财政蛮厅（洞局）史、发尤展改换革委季，中浙国人遗民银品行上席海总朴部、跑各分便行、爸营业冒管理跨部、梅省会胃（首量府）俊城市陆中心骨支行祥、副焰省级浩城市瞎中心驱支行俘，各弹银监拾局：《国务均院关解于加闻强地吗方政况府融像资平漆台公花司管膀理有和关问糖题的悬通知》（国锄发〔2河01睡0〕秧19号）跪下发钉后，叠地方成各级活政府寇加强屋融资景平台懒公司或管理疼，取爪得了车阶段股性成披效。倡地方烫政府旅性债柴务规顺模迅张速膨得胀的黎势头悠得到运有效淡遏制省，大骄部分前融资尤平台毕公司娃正在霉按照矮市场笼化原芝则规福范运恳行，夹银行烟业金异融机每构对感融资穴平台塔公司阔的信株贷管摧理更崇加规茄范。护但是傅，最封近有型些地乔方政伟府违穷法违军规融僚资有惠抬头判之势糟，如角违规瞒采用她集资叹、回代购（BT）等伴方式闸举债虾建设那公益脚性项离目，打违规殿向融绵资平太台公崖司注创资或扎提供百担保吃，通候过财鞭务公迁司、璃信托片公司欠、金果融租咳赁公糊司等嘉违规煌举借波政府黑性债鬼务等挽。为碍有效妻防范安财政暑金融疏风险膛，保音持经乌济持艰续健演康发互展和竹社会问稳定锻，现结就有点关问雪题通米知如军下：一、土严禁旅直接蓬或间农接吸刚收公痕众资页金违丈规集妻资地方蚀各级垦政府纤及所勒属机墙关事疑业单额位、略社会过团体鼠等要喘严格债执行《国务倡院办柄公厅当关于赵依法庆惩处时非法迁集资眉有关讯问题作的通的知》（国奔办发租明电〔2裹00赢7〕龟34号）谱等有浅关规挺定，纤未经毒有关修监管顶部门刚依法论批准不得眨直接姓或间惜接吸耍收公鸽众资煌金进揭行公怕益性轨项目葬建设，不泰得对壁机关怕事业注单位洞职工扎及其鲜他个况人进兔行摊派析集资或组织慕购买理财既、信妈托产祸品，愈不得罪公开帝宣传设、引秩导社四会公长众参猎与融凉资平饱台公陵司项个目融旦资。二、采切实即规范钥地方殿政府冷以回佣购方送式举滚借政蚁府性头债务沸行为除法醒律和煌国务烈院另冶有规父定外播，地艰方各棵级政怖府及吵所属桐机关旦事业洁单位裹、社拜会团早体等不得缩慧以委复托单划位建始设并替承担亏逐年叉回购宴（BT）责巩任等杠方式锣举借箭政府斗性债便务。对纸符合隐法律锹或国孟务院碰规定穿可以未举借格政府押性债抓务的公共惩租赁竭住房找、公朽路等项我目，据确需集采取征代建康制建冷设并赖由财捕政性唐资金昼逐年目回购毫（BT）的舱，必立须根稻据项被目建挠设规息划、惹偿债钥能力妄等，肿合理页确定京建设饶规模柴，落哄实分呜年资带金偿以还计争划。三、康加强劣对融完资平潮台公诞司注王资行警为管深理地方刺政府墓对融吩资平塌台公施司注采资必梢须合旗法合垒规，不得转将政素府办党公楼喝、学偶校、元医院骡、公侍园等羽公益吨性资症产作且为资伤本注渠入融腿资平乏台公蛇司。严摔格执积行《土地剩管理糖法》等有遥关规窝定，啊地方扫政府再将土地汇注入休融资购平台宫公司必须略经过亭法定卫的出服让或拨划拨霉程序援。以皇出让杯方式踩注入妙土地调的，栗融资冰平台井公司返必须死及时港足额饼缴纳搜土地观出让喝收入篮并取长得国组有土对地使其用证哭；以浓划拨霞方式惰注入尊土地才的，济必须算经过指有关规部门吗依法蚂批准筐并严委格用连于指超定用妇途。予融资睛平台扬公司评经依岔法批化准利响用原茶有划森拨土忧地进煮行经殿营性恨开发邀建设踏或转找让原拿划拨朵土地躺使用软权的扛，应显当按袍照规斗定补听缴土挽地价聪款。繁地方昆各级辅政府炊不得箭将储日备土葬地作膨为资柔产注翼入融冈资平枝台公俩司，