物业管理培训早期介入与前期管理

第七章早期介入与前期管理

第一节物业管理的早期介入

忽视早期介入可能导致：

物业配套不完善布局设计不合理质量不过关资料欠缺、情况不明最终导致：使用不便，销售不畅，管理困难、纠纷多

一、物业管理早期介入的涵义所谓物业管理的早期介入，是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。

二、物业管理早期介入的作用（一）完善物业的规划设计和使用功能即在物业布局、配套，建筑造型，房型设计，电力负荷设计，垃圾站点布设，建材选用，供电供水、污水处理、电话、有线电视等的管线铺设、空调排烟孔位预留等方面根据经验提出建设性意见。充分考虑住户生活的安全、舒适与便利。（二）更好地监理施工质量消除施工质量的隐患，保证后期用户的可靠使用，物业管理的方便。（三）为验收接管打下基础由于对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌利于缩短验收时间、提高验收质量，便于对发现问题的交接处理。（四）便于日后对物业的管理1．方便日后维修保养计划的制定；2．方便日后检修，缩短检修时间；3．易保证维修质量；4．方便后期改建改造。

三．物业管理早期介入的主要工作及充当的角色（一）立项决策阶段（充当顾问）在项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提供参考建议，减少决策盲目性和主观随意性。(二)规划设计阶段（充当顾问）物业管理企业（人员）此方面长处：

A、细节问题的发现与处理有着特殊的敏感性和应变力；

B、改进意见或建议更易贴近业主们的实际需求；

C、更能直接地把以往物业开发“先天不足”所造成的后果反映出来，以防患于未然。

侧重从以下方面提出看法和建议：

1、养护、维修方面

建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用。

2．日常管理方面中央监控室、设备层、管理用房、大门、总台等的设置与标准；人流通道、车辆进出和停放、保安、消防等人防、技防措施在图纸上的具体落实；垃圾容器及堆放、清运点的设置，外立面附属物预留位置及孔洞大小等。3.日后管理服务方面从物业现有总量，使用人口数量、发展趋势和消费需求等出发，考虑各类商业网点和生活、教育、娱乐设施的服务内容、服务半径、服务对象来决定这些设施配备。

4.物业自身方面综合考虑物业总体布局、空地、绿化开发与利用

公共活动场所与道路循环系统

房型功能构想与匹配比例

内外装修标准等以提升物业内在价值和环境效果（三谦）施课工安台装阶挪段（员扮演果监理倚）监督墓基础键隐蔽中工程稻、机股电设珠备安肝装调圣试、忙管道俭线路主的敷闸设及思走向凉等日摸后难岗以从荒建筑撞外观避上察慈觉的渣施工挽质量劣，收肺集资仰料，胳熟悉骂情况张，提谎出整赴改意约见，退督促秃落实热。（四趋）接继管准钉备阶它段（惰开始友管家铺）步骤绸：1.醒与房额地产神开发消企业足接洽漫前期姨物业府管理昼委托抗事项主要下是管滚理服垒务内蕉容、零标准嫂、期顿限；保修给责任扑的委载托与弟实施拼；遗留承扫尾鹅工程师、空犹置房辛经租任或看配管等鸡代为挡办理断事项炮；管理慈服务统费构朱成及平筹集蜜；管理梁用房园、经斗营用脚房的孤提供搅使用钻及收猛益分满配；物业判及相父关资舟料的隙验收赛接管茧。2.贵制定痕接管规方案对人痒力、兵物力两等自音身条卫件和的接盘兔运作棕、盈计亏风雹险作页出科龄学测傻算，孙据此装制定秒接管泡方案唐，以却此与销房地纷产开缎发企寺业进林一步看协商堆或竞亏标。3．浩签约招，实基施验蓬收接毁管依照话国家永建设迫部制寸订的筑《中科华人舱民共况和国雁标准程—房林屋接帐管验熊收标疤准》《城抱市住盟宅小物区竣位工综弹合验辽收管熟理办唱法》帽接管同时堤做好虚档案仍资料训的移佳交工撒作。必不额可少威的档颈案资脱料有医：规掩划图键、竣锁工图棚，地剧下管涝网竣揉工图好，各类吴房屋冶清单爬，单体静建筑趁结构专图、宴设备高竣工锋图及网合格假证或宋保修笨书，公用穿设施披设备戒及公携共场墙地清宗单，有关裂业主宿或承棋租使侮用人赴的相贯关资石料。4．泊制定难系列需管理胁制度根据何前期库物业陡管理晕合同抛所赋孔予的矛管理枣职责巨，制矮定一惹系列钓管理倘制度例，以协建立萍正常封的管货理秩循序。5．有组成畏该物以业的达常设丹管理洲机构为了肿迎接想即将吃到来衔的业汤主入级伙，甜着手籍组成垦该物逝业的阶常设疫管理兼机构废，配贩备管竭理人描员。6．芹建立宝与社呆会协朵作单存位的摧联络泥，构洗筑综造合服贡务网压络7．法参与论物业缺“开旱盘”物业雪“开剖盘”氏之日均就是六前期资物业闹管理范开始猫之日狂，物停业管咱理企伤业可朋以和役开发献商一活起参欲与做医好楼钉盘营优销。第二萝节浑前期脏物业认管理一、侧前期掠物业介管理吹的涵滚义前期番物业炒管理指，是得指住春宅出绪售后渡至业富主委桌员会分成立梢前的坦物业缓管理根。前期滤物业辅管理弊的必冻要性估：问（一埋）民锹事法误律关牢系主陡体资绢格的形需要丘（劈燕二）区物业修管理侨不可赤间断饶性的偶需要前期育物业小管理杯的责望任人车是该伞物业章的开挽发商合。交前期详物业粮管理毫合同抄的有污效期悠一般绒与政比府要佩求房捉地产卷开发乎企业确对物阵业的磁保修匪期限酿相一任致。呈前祖期物修业管克理合兔同至链业主绣委员咏会与徐其选缝聘的尤物业姐管理敏企业姿签订圣物业员管理塑合同滚生效捎时终盲止。二、构前期哄物业晃管理批中权悉利主取体的娱相互割关系前期射物业贤管理害阶段附，形摆成了扭开发昼企业申、受辽托的昨物业斤管理览企业瓶以及宋业主市三个草权利锣主体些共存练的法嫌律关阶系。拒开发模企业副与物枝业管牛理企惹业达水成的羡前期促物业车管理裕委托雪合同呜须向齐行业发主管甘部门霉备案磨。开发浆商与携业主搭：买验卖关让系开发嘴商与轻物业妥公司爱：合迎同聘喜用关肿系物业约公司样与业桑主：塘服务浴与被绢服务叙关系买受黎人如维果拒删绝接未受拟币定的桌前期境管理猛合同危也就呈意味格着物皆业买杀卖无汤法成勾交，白这是搭对开纽奉发企摄业和郑物业盈管理锈企业喷最有康效的孤制约曲。反向之，剩业主吓一旦牧接受界了这觉份合鸡同的嘉规定遗内容趟，也风就必阻须在忙前期意物业攀管理赢阶段躺服从多物业鄙管理纽奉企业饮依法披依约颤进行详的管理号。三、汽前期楚物业燃管理下与早面期介复入的挪区别1、剪早期肌介入莫的物驶业管龟理企卧业不准一定渡与开轨发企佛业确碗定管贿理合恼同委交托关油系，图而前悟期物埋业管观理必塔须有嫂委托间关系祸，管脉理者偷已依使法拥息有该有物业竞管理盏经营冰权；副2咏、早度期介坚入一焰般还矮未确末定物刘业与闸业主钥等具菊体管宴理对埋象，舱而前叠期物拿业管盆理必铺须有谁明确际的管应理对检象；延3修、在要早期宝介入左工作唯中，煤物业笼管理须企业迅只是起起辅丘助作朵用，邮而在无前期漂物业都管理哗中，较物业夜管理喝企业序起主乓导作倍用。第三叫节驼前液期物庆业管予理的停主要抱内容一、颤管理留机构润的设碑立与雀人员辽的培贝训机构亚的设债置应坊根据界委托叠物业功的用全途、消面积膊、管脖理深辩度、其管理格方式环等确色定；失人罩员的露配备援除考洁虑管匙理人怀员的暮选派皱外，估还要蕉考虑璃操作厦层（诞维修尝养护破、保涉安、掘清洁甘、绿剃化等吼人员哈）的恋招聘亚。海依域据职股责分汤别进俭行培榴训。二、翅规章纽奉制度付的制夕定必要触的规浅章制锯度：沃管鞭理机脖构的纸职责他范围侧各患类人曾员的悬岗位倍责任神制向物业货各区订域内芝管理翻规定兵用让户（它住户属）手僚册等澡。三、肆物业断的验烤收与夺接管物业务的验埋收是边依照储国家绞建设唉部及闷省市桌有关仆工程床验收莲的技防术规类范与射质量讲标准毁对已裁建成混的物遍业进协行检棍验，滥它是根直接咳关系夕到今宝后物男业管僻理工装作能吼否正孝常开急展的路一个液重要著环节瞧。窝物业峡接管宋是房邪地产钓开发恢企业正向接泥受委寇托的醋物业席管理急公司芹移交瓶物业纪的过棋程，班移交叔应办卷理书防面移藏交手胶续。锋开屿发企固业还押应向提管理殖单位予移交功整套者图纸董资料敲，以纤方便今今后忧的物柄业管眼理和琴维修吵养护滑。庆在猪物业丑保修葛其间麻，接旋受委羊托的分物业春管理撑公司炸还应垄与房秒地产士开发找企业通签订劣保修葱实施公合同超，明言确保肯修项培目、皱内容搞、进荷度、云原则晃、责慕任与拨方式幕。四、查进户劈燕管理进户韵，是演指业翅主、拣使用池人正央式进赶住使赤用物臭业，俗称亦“入亲伙”商品俯房购赶房业蜓主或微承租纹使用础人的组进户是程序攀一般步为：窜1搞．发飞入伙在通知膨书在物楚业正怪式使举用条关件全忘部具怪备后声向业蕉主或协使用掏人发鉴出入伐住书惑面通堤知书鼻。2．橡带业教主或穿使用渐人实纪地验哑收物趴业着重桑勘验制（肠1）断房建旅质量（2朽）设零备质奇量，舱运转脱情况（3尊）房恶型、级装修友、设烤施配老备等芹是否打与合同仿相符（4蜻）外寒部环梅境状很况及追影响3．模约定秘代为沉装修史、添钞置或看更换持自用抗设备院或设泪施等框事宜列即各慨种代锯办事打宜4．弓签订打《物迟业使探用公至约》主要消内容捷包括纯：在技分清鲁自用阁与公逆用部翁位、机设备种、设淡施的脑前提脆下确塌定双驾方享扭有的蹄权利画和应螺尽的冶义务至，物氏业正汽常使笑用的猛行为远规范竟及相霜应的除违约涂责任怜。5．考要求榆业主番或使冤用人剥如实赏填写佣登记喷卡内容饱包括落：业撒主或颜使用星人的急名称著、通珠讯联诸络方伯式、猛所占驶用物园业的吴编号剩、设死备、韵设施称及泊颜车位钞分配天等内晨容。妇属于你非居拒住性打质的侧物业串还需提登记泉营业渐执照千、经指营范党围、疗职工之人数青、出童行、备用餐轨等相特关情题况，距便于己物业失管理坛与服央务。6．腿向业负主或六使用恼人发予放《卫用户避手册菌》使他尊们了略解物殿业概荣况，推各项稍管理葛制度冠，如界车辆读停放蚊管理茂，装挣修搬引迁管染理，素物业煌保修水的责刑任范押围、娃标准喂、期灶限等邪等方绳面的额规定谜，以惑及楼卖层权用力归总属、雕公用队设施灵设备克的合纯理使旧用等步，以铲便正爽确把赞握自辞己的偿行为抗。7．枪筹集由维修喷基金妄，预漆收物假业管陷理费仇或租等金物业欧管理问公司辽根据势有关搅规定易或双霜方约液定向激业主需或使压用人撕筹集炭维修批基金博，预链收物论业管旷理费丹或租础金。8．影向业梁主或虹使用溉人提缩慧供办依事指释引即向呢业主布、使垒用人斗全面当介绍芝物业裳管理沟区域始和社瞧区相谊关部借门的店办事紧指南枯，使查他们做能及逃时办腐理相骑关手浊续。9．征业主默、使雨用人器签约柏领匙捉，完坟成进区户程唤序五、尤装修针搬迁附管理为了兰搞好饶装修打搬迁辉管理良，必堪须做菊好以习下几状点工险作：（一愁）大御力宣顺传装滤修规闪定婆规产定主还要包液括以吩下几保方面吼：难（1喝）龟装修板不得束损坏历房屋电承重新结构聚，破踪蝶坏建姥筑物狸外墙彻面貌竟；（2匹）不贡得擅阀自占初用公取用部沸位、灰移动店或损拌坏公毕用设幼施和肆设备状；（3团）不片提排统放有康毒、呆有害液物质环和噪拒声超勺标；（4摔）不烤得随锈地乱高扔建化筑垃涛圾；