物业工程管理及设计建议

物业工程管理

及设计建议主要内容

一、概述二、设施设备管理三、设计建议全寿命周期1.承接查验1.方案设计2.设施设备基础管理2.户型设计3.外包管理3.设备及材料选择4.能耗管理5.风险管控

建设项目全寿命周期建设项目全寿命周期建设项目全寿命周期（一）房屋的种类和基本组成部分1．房屋种类的划分按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构。建设项目全寿命周期按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重。按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑。按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其它用途。建设项目全寿命周期2．房屋的基本组成部分结构部分——基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等装修部分——门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等设施设备部分——水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、避雷、电梯）等项目设施咽设备退管理一、适承接品查验物业堪的承坊接查松验——是指杀物业芳管理忘企业歇对新就接管泳项目住的物新业共奖用部拨位、轧共用善设施指设备福进行械承接镜查验遣。设施酬设备陷管理一、扰承接市查验物业建成通过竣工综合验收物业管理企业组织人员进行承接查验对查验中发现的问题进行处理物业移交设施世设备塔管理一、镇承接崖查验人员术准备计划壳准备资料章准备设备歼、工有具准粥备准备威工作设施萄设备纸管理一、青承接颤查验物业臂资料物业揭共用脂部位共用腹设施冷设备园林鞠绿化脊工程其他栋公共计配套嫂设施物业心查验仍的主傍要内鬼容设施暴设备茄管理一、董承接阿查验设计伸方案绵不合脖理或浆违反庙规范兰造成副的设来计缺乎陷；施工企单位饶不按惹规范刮施工卧或施脉工工之艺不饮合理之甚至验偷工泰减料蔬；验收错检查洁不细鸽、把表关不存严；建材邮质量竞不合怜格；建设知单位粮管理食不善使；气候逢、环肆境、镰自然仆灾害战等其膛它原妈因。发生醉物业谊工程裙质量衫问题嫂的原缎因设施继设备街管理一、男承接政查验1．收决集整取理存花在问饮题收集《物业滴查验驱记录耗表》，分勉类整辜理，扩将承陈接查珠验所鸽发现幼问题皂登记习造表劣，提惩交给汉建设埋单位板确认2．处娘理方苍法由建访设单匙位提码出处裕理方巧法，惨物业摘管理冲企业确可提屋出相缸应的宽整改践意见骗。3．跟签踪验绢证安排眉专业摸技术队人员煎进行希现场粒跟踪搜，对里整改粗完工图的项袋目进吓行验研收，绕办理辞查验钥手续膨。对发玩现问快题的唱处理赵程序设施窗设备谜管理一、光承接那查验移交血资料努：产疲权资凳料，度竣工朱验收破资料争，设蛾计、婆施工塑资料窃，机昨电设让备资机料，澡物业减保修姨和物浆业使叔用说拍明资克料，末业主删资料江。移交梯对象明：物伞业共伸用部念位、搭共用懒设施帆设备某以及四相关骗清单仰。移交僵内容设施观设备俘管理二、律基础积管理什么雷是物妇业设修备设考施呢绿？物业质设备陵既包啦括室劲内设区备，掌也包根括物哭业红之线内算的室么外设稿备与伸设施键系统培，具该体主挡要有斑给排拆水、否供电授、供爬暖、史消防芹、通热风、搭电梯锯、空沿调、冠燃气岔供应戚以及索通信袋网络瞧等设略备，返这些伙设备腿构成削了物招业设刘备的炮主体辽，是耀物业希全方卡位管愁理与求服务衔的有渔机组少成部按分。设施芦设备径管理二、胀基础叨管理物业惊设备市管理习的目秧标用好绑、管奶好、冤维护奶检修橡好、蛋改造照好现半有设重备，浊提高罚设备壶的利怕用率荒及完利好率妹，是柔物业虹设备乏管理叛的根盲本目骡标。衡量宰物业下设备秩管理跃质量屑的两灿个指垒标：A—银—设可备有签效利絮用率腿，％山；B—躲—设废备的欺完好贪率，嫂％。设施倦设备隆管理二、染基础聪管理物业役设备活是否楚完好侦的标历准①零炊部件跨完整疫齐全②设么备运帖转正荐常③设冲备技访术资蚁料及猴运转共记录涌齐全④设鹅备整鸭洁，边无跑尾、冒聚、滴税、漏型现象⑤防梁冻、捧保温东、防渣腐等驱措施跪完整筝有效设施锡设备粒管理二、慨基础雕管理物业倦设备膜管理踩的内步容物业赤设备盗基础霸资料殿的管佳理物业督设备别运行严管理拔、物业芹设备幸维修别管理击、物业耗设备祸更新穗改造详管理油、备品岗配件缺管理乎、固定非资产删（设磁备）庸管理傍和工茧程资炼料的兄管理银等。设施录设备起管理二、衔基础送管理设备淡设施塑的种密类和斑组成供配巡寿电：狠变压乎器、部配电有柜和溜线路根、发胆电机阅、公锹共照拾明消防你：报序警系桑统、沫消防演控制棍中心杜、消笔防水爆泵、企消火何栓、砌喷淋速系统雀、自扎动灭该火系舌统、疤防排磁烟系阻统空调款：中控央空翻调、猫局部竿空调馅、混乞和空矩调采暖幕：热狭水供疾暖、捏蒸汽副供暖型、热占风供其暖给排井水：洲水泵印、水及箱水泄池、训阀门右和管凝网、狸沙井浆和化扭粪池电梯惨：载踏人电按梯、绣载货滤电梯糕、手坦扶电榨梯、灭杂物阿电梯智能酒化：衣有线互卫星姓电视嘱、闭尝路电怖视监眨控、决对讲虹报警念、公序共信刃息服学务、兵网络撇专线棍接入既、周侮界防室越、莫电子永巡更说、室员内报福警、姓车场咬管理滑系统设施械设备拿管理二、疑基础鼠管理制订没合理语的运芹行计属划配备镜合格导的运晌行管橡理人缘瑞员提供素良好集的工范作环慕境建立床健全举必要玻的规璃章制遥度设备羞设施应的状获态管补理节能扛管理设施女设备同管理二、像基础窜管理供配衡电系养统给排热水系脊统弱电营智能药化系涂统消防刊系统电梯威系统空调冒系统设施浙设备恒管理二、赶基础滑管理供配鸡电系忠统种类按供桃电方乔式分孕为高额压供休电和功低压嘉供电牢；按供蚁电回谊路数套目分报为单君回路救供电侮和多羊回路誉供电搂；按备看用电改源情牺况分结为无悦自备验电源底和有拍自备扔电源浓；按供捆电性晒质分惹为长海期供践电和宗临时哑供电贤。设施裂设备蜜管理二、切基础苹管理管理集工作贵主要请内容配备转合格套的专铸业工呆程技推术人谨员和尾相应即数量容的操灭作和具维修茶电工制定序严格揭的供任配电挺运行尖制度岗和电纸气维疯修保交养制士度建立政供配苗电系违统技追术档断案配备屑各种六必要叮的工骡具、歌仪器沸仪表初等定期美对用刘电计躺量仪缸表进县行检控查和娱校验碗，确故保用墙电计够量准屋确建立稻临时盈用电趁管理瞒制度设施笨设备菜管理二、望基础幸管理建立揪遇火奶警、色水灾拦、台誓风、赔地震舍等灾径害时魔的供酱电预概防措钓施做好扒节约摩用电帖工作东，降迟低损放耗限电芝、停俩电要遍提前向通知闭业主伤、物村业使铜用人供配加电运供行可哥建立24小时模值班郊制度定时芝对备薪用电稻源进口行检堡查重视宁无功纽奉功率炼和补蛋偿工员作，下提高撕功率忍因数帽，改胡善用霉电质视量进行蠢公共违用电任的测党算和走计量圈统计下工作设施钥设备凝管理二、笼基础裤管理给排赵水系端统种类给水佳系统舌的种平类可饰分为沿：生活振给水介消劫防给禽水中水锐系统热水朋系统排水骑系统致的种蓄类：污水颤系统巡寿雨水却系统草工红业废号水系笑统设施辽设备狸管理二、丑基础梢管理管理右工作束主要券内容建立运给排锈水管碍理队丝式伍。建立笼给排健水运注行管保理和赴维修抛保养土管理也制度欧。建立洪给排西水工五程技抖术档步案。配备抬必要残的工构具和员安全阵防护嗓用品拼。制定到供水萌计划赛，保捏证供惰水的旱水压清、水包质。设施话设备京管理二、钳基础规管理有应嘉付台矛风、顶暴雨通、大副面积岔跑水酬等紧飞急事隶件的屡应急炼措施都。做好夫节约攻用水之工作咬，防侍止跑宋冒滴怀漏。对公痛共清怎洁用圆水和圣绿化保用水幼进行散计量顾和测猪算，坦为管室理费啊的收考取提庭供依称据。定期犹清洗饺供水原水箱率和水总池，垒防止惰二次孙污染况。设施系设备脑管理二、陆基础伶管理注意欢事项应保澡证消秋防用宝水的盲基本答储备衔。北方灰地区坐应注恰意冬贷季管锁道防览冻，效避免扎发生移水管序爆裂望、跑检水事毫故。餐厅芬和食照堂的滔厨房个排水乱要建桑隔油缝池。采用剃分流江排水公系统筛的要维坚持睛雨水汗和污龙水分露流排撤放。设施系设备碍管理二、生基础赔管理消防烛系统构成火灾旋报警赏系统消防栏控制假中心消防赢栓系恩统自动晓喷洒禽灭火愤系统防排井烟系炸统安全披疏散逼和防碍火隔帐离系例统手提恒式灭茎火器其它歌灭火忘系统设施该设备固管理二、或基础炕管理管理瞎工作土主要观内容配备泉消防都设施夕主管没技术愉人员建立悟严格硬的消施防设蜜施管固理制袭度建立现消防希设备熟、设舱施技置术档腿案建立喇消防翠设备鞭巡视肠、检怒查、论测试商制度对日物常巡漫检和翼测试贫发现仪的问怠题和景安全仁隐患懂，一挑定要改在限度期内拘整改蹄完毕对消销防设烤施日仆常运宇行、蜡维修龙、更挪换的然成本然进行妈测算设施骨设备坝管理二、谢基础愤管理注意甩事项日常精的巡饰视、坛检查遭、实本验和趋测试握是保搂证设止备完主好的碗基本走手段宋。消防脏演习牵是测圆试消阻防设辱备的矩有效拢手段水。设施蚕设备款管理二、津基础咸管理电梯完系统种类按用剪途分难有乘挽客电区梯、巴载货泰电梯焰和客洲货梯恢；按拖犁动方膨式有刃直流森电梯棕、交论流电港梯和慈液压秩电梯旱；按控自制方慨式分待有单赛机控乳制、刑集选垒控制姿等。设施粗设备鼻管理二、考基础让管理管理坑工作娇主要膊内容按照嫌电梯艰管理夕需要福配备纲专业哑电梯亲管理朗人员纽奉。制定思电梯蔑安全遭运行奋和维及修保尿养的很规章乡丰制度洽和工责作程返序。建立呢电梯运技术责档案仍。备齐居电梯扒维修点保养荒所必矛须的淘工具臭、仪秘器等苗。确定牌电梯俯的服诊务时宵间和拆清洁赢保养险时间虑。设施缸设备狮管理二、困基础消管理电梯赖的用蝴电计磁量和活运行酱成本妖核算开。电梯异维护葡保养汪或故前障停奶梯均俘应通缴告业茅主、动物业姥使用答人。认真昂审核年承包葵方的悉专业密技术缺水准葛和专缝业资士格。电梯束每年有要由条政府府技术反监督抵部门扰进行柿年检舱。设施餐设备售管理二、姨基础仍管理空调浅系统种类按工达作原别理可葱分为蚁压缩熊式和鸡吸收牛式空准调；按冷波源设脚备布遮置的井情况临分中歉央空妙调和臭独立为空调冲。设施险设备剖管理二、梁基础匹管理管理扔工作忘主要岩内容配备捆足够品符合忍要求祸的专筐业技优术人毙员。建立骑空调子系统课技术呀档案困。制定斯空调感系统红运行贝和保慌养制趣度。备齐牌空调淹维修奴、测房诚试用吸工具程。确定梦每年肌空调西的开俱停日寄期和宴每日刊的开翅停时证间。设施摆设备缴管理二、衫基础哗管理进行冻空调福用电痒用水山计量珠和空鼻调运森行成最本核戒算。在空品调设蒜备新冬装和奖改装府时要刘重点荡考虑文用电登负荷鱼问题匪和噪房诚音污碗染问造题。对业们主和毕住户杆自己烂安装兽局部丧空调拼时提辩供技萍术指橡导在空气调系祸统停鸡机一视段时立间重棉新投吊入运捞行或碎空调杰送暖僵和送脚冷交杆替之扇前，唇对空迁调系昼统进童行严块格细鹿致的签检查辱调整迫工作朽。定期决对空舟调系嗓统进摸行测幕试。设施调设备赞管理二、违基础傅管理注意咬事项空调鉴管理拣应该怖把节游能运僻行作叶为一析项重求要的看工作慢。空调姥噪声钩的测艰量、学评估敲、减争小等惩工作摸不应义被空霉调管材理人知员所狼忽视狗。注意伙恰当站地控刑制中摄央空霜调系伙统的该新风过比例缠并注定意采无取隔船尘、库杀菌蒸和消竖毒措火施。设施穷设备孝管理三、败外包盟管理共用懂设备猛设施库外包旧的选各择共用扯设备统设施凳外包秀管理身合同都的签你署和鞠外包酬控制设施肃设备凯管理三、撇外包罢管理共用故设备蠢设施摩外包罢的选即择项目对外包河分析物业服管理双企业领的管厅理规揪模；所管扯理物愧业中魂共用如设备障设施胃的复脂杂程馆度及缴数量言情况部；设备乐设施娃的生思产年啄代、桶技术洲先进献程度傍；政府宰部门拉对此横类设偷备设点施系荐统管殿理的请技术斑、标垦准要工求；设施享设备泳管理三、哨外包企管理自行驱管理品此类咱设备免设施屡的技摔术难席度、展管理铁风险季大小捐；设备雀设施慨生产哄厂家啊的技候术服晃务情弦况；市场孩上此余类设泊备设应施管咐理维踩护技留术人乱员的器供求周情况它、社雹会平蓄均工障资水配平；本地乘市场跨能够方提供惜系统贼分包营服务雨的专睁业机辞构发掠展的诉成熟碍度等女。设施角设备会管理三、旷外包得管理承包雾方评子估企业脊品牌委状况涛；企业荷规模开；资信捎信誉岸；技术继能力部；企业迅质量搞保证清能力杰；管理灭维护挂计划召、标龙准；预算苗价格觉、付漏款方骑式。设施确设备烘管理三、刮外包旬管理订立帖外包订管理亲合同可应注垫意的符事项在签泡订合虏同时嫁要注次意保饥证签血约主条体与桥实施足主体从一致在合屡同中贫应明傅确因救设备拼设施醋故障堂、事秤故造腥成的垄人员姥、财遵产等煌损失应在家合同主中明克确服用务的浅技术泡指标浆标准委托作方应倾尽量驰保留傲受托生方在泥服务收过程皱中的公有关仁质量击记录工文件设施稠设备额管理三、跑外包侵管理外包兰管理摧合同偶实施种应注程意的乔问题建立污对承爆包方翼检查询监控赌制度无并落疾实专抛人负秆责实图施建立仙与承职包方拉的定杆期沟胡通会蔑议制模度，象及时灭解决乞合同存履约熄过程查中出卸现的帆问题建立洪定期留效果产评估睁制度定期副对承诸包方贩基本局情况陪全面静更新设施石设备江管理四、膨能耗粮管理采用刮管理探手段络节能险降耗能源楼消耗昂表达蒸式：季∑Wn扣=衣W给b＋Wc＋Ws＋Wf＋Ws劣b∑W泉n——设备溜系统尤的综臭合能贝耗量淘；Wb——设备倘（或多产品承）标补准能腥耗；Wc——操作之人员英非正挑常操徒作浪研费的屿能源晕；Ws——因维羽护保祥养不非善设仅备损减坏造朵成的孩能耗场；Wf——运输夫、保及管及亚其它昆非正疾常消抗耗；Ws咬b——设备犹状况员不良辅，运流行中箱浪费创的能挡源。设施厘设备稼管理四、基能耗气管理具体亭措施庄包括组织为和管冠理体步系落悼实加强冤节能该宣传凯和培汗训，斑树立零节能唐意识建立革能源马消耗外的计题划和楼考核飞制度在运服行管亮理上懂，尽跳量安食排设却备能猛够连鲁续、仪满载互开动轻使用调整游设备薄运行婚时间劝，实追行节朴能运旦行程咐序合理爱设定朵运行怠参数设施湾设备衫管理四、绞能耗圈管理采用爽技术飞改造怒节能技术架改造脂节能博（投子资性蜻节能隔）——通过阵对设刚备或蛋工艺向进行主局部病或全劲部改等造，余必要纺时包就括对躬耗能卷较大腹设备氧的更引换，形提高钱设备复技术更水平蜡或工鞋艺水鸣平，兰降低咬能源复消耗氧。设施上设备捎管理四、奏能耗劈燕管理保养兴巡阔视晃润滑旦时控光光恢控恢温控钳抄狱表牌对比奸分型析设施祝设备犹管理五、日风险块管控给水隔设备大规叛模停茂水：抱停电呼、物帆业保洁水、傻通知袍业主授储水设备张安全打防范负：水沫池、忌泵房洁的水抗淹防阔范水池将水箱喷清洗协和保味养清洗念频率挪：一剧年两驱次保养棕重点痒：电们动机用50铃0V摇表风测绝奥缘电并阻不型低于1兆欧设施置设备掘管理五、孩风险荣管控排水稼设施世界降各国养排水蜓设计起（法眠国、架德国己、日仓本）20炸10年5月7日广讯州天较河中豆海康胖城三亮期地哀下车座库36疾9辆汽次车惨缩慧遭水墙淹设施廊设备舰管理五、席风险谨管控安全标识漏电水位讨高度漏水安全教育水景判安全设施种设备衬管理五、瓦风险颈管控电气泥设备药电苏梯设泼备熄消防碌设施侄设备设计对建议一、鬼方案悬设计央视跃的“垫裤衩药”大茄楼》国办外建筑渠师不碍顾造零价只追祖求怪蛋异扭面曲不杀平衡刊的夸嚼张造听型；》国速内结构陷师为粉使建澡筑稳代定在地碑下用衣了大吸量的志基础虾结构骑将建弦筑重笛重压告住；》最变后的结构妄成本泻是同类姓大楼耐的10呜倍之溜巨！设计闻建议一、指方案秒设计设计交建议二、呈户型萍设计设计懂建议二、拣户型餐设计层高搏小于血2.绞2米倡的飘受窗阳台筛、入介户花撇园（幅计半度面积米）露台师、设衣备平斤台层高抽小于园2.误2米姿的夹央层地下预室、丑半地传下室耍、阁韵楼空贱间室内皇局部奏通高俘空间内部层天井尺或庭甜院空棋间（妻后期伤填补刻）赠送喘面积斜常用阳方法设计捷建议二、跨户型煮设计——铅11闸3方户捡型赠捷送面碰积约劈燕15乖平米原报裂批户受型改造鱼后户灯型入户苗花园毫改造链为书搜房，落赠送梁面积流约5名平米中空陵部分镜改造次为餐头厅，避赠送斥面积赏约4滨平米阳台丢、飘朽窗赠颜送面逃积约幻玉6平惩米设计乘建议二、冻户型惑设计设计漂建议二、详户型控设计设计怀建议三、狂设备疗和材含料选馋择电梯目前着，在书国内码市场秀上销森售的摧品牌弊电梯房诚以其治技术宴投资肾分为浇两大凤派系沿：欧清美系正和日界系。盛欧美冤系的杏代表览有奥府的斯苦、西砖子奥视的斯傲、蒂射森克劈燕虏伯泪、通缺力、凑迅达室等，馆日系朵电梯既的代峡表有喇三菱猫、日敏立、亩东芝哀、富铁士、瓣富士乖达等浇。设计您建议三、翠设备插和材蕉料选爱择电梯欧美伴电梯蕉强调手安全屡性、你稳定糖性、膛高效余率、妇故障丙率低切、使离用寿乐命长已，日墨系电饿梯则抗更多章考虑厨的是庸舒适妖性，么使用营寿命慌相对临比较章短，听价格粗上欧释美系宽要高裹于日泼系品攀牌；陡好的份品牌剩电梯盗的质查量优饱势主前要体肿现在速使用少寿命析长、吉故障息低、加运行胜可靠吼，安朵全系弱数高困，智柜能化克更高助，售别后维兵护保奸养及往时可姜靠等馆。设计贴建议三、简设备椅和材疾料选涨择水泵目前泳，高星层建谅筑中宣生活攀供水茫基本鸡为二精种方局式，邪下行勉上供窄、上绿行下攻供形穿式，视都需役要加插压水盒泵加爸压供置水，殃在加骗压供固水系废统中防，设羡备选魂型根愿据项跌目的锡要求共，滨可采目用无趟负压点供水卡系统宗和恒汇压变罪频加券压供捏水系称统，仗目前蔑这两熊种供蝇水设旋备技旷术都押已经蹲相当触成熟扛，都疤能实鸦现高翠层建息筑中驴的下早行上量供、倦上行标下供子的供泉水方私式。设计宽建议三、包设备当和材衬料选班择水泵无负培压供耀水设挨备巿摆场国端产品造牌较抵好的购有青寇岛三柏利、雷上海学熊猫促、杭杜州南令方、滥长沙币中崛雨，杭匀州南柔方使斗用P膀ID延控制诊方式街，（萝集成易式芯金片）书技术独比较这先进误，