北京工业地产项目市场研究报告

北京工业地产市场研究第一页，共三十七页。市场研究中国工业地产特征北京工业地产概述望京地区工业地产调查亦庄地区工业地产调查昌平地区工业地产调查第二页，共三十七页。-3-国内工业地产特征——分类

1、物流仓储：选择交通比较发达地区，一般集中建设在靠近海港、内陆港，目前主要分布于长三角、环渤海和珠三角区域中的主要城市及沿海开放城市未来物流仓储的市场需求量在年均增长20%以上；

2、工业研发楼宇：选择在经济中心城市建设，一般在工业开发园区能够形成专业化、产业化，分布于北京、天津、上海、苏州等主要城市国家鼓励自主研发，一般以国家主导为主，发展潜力较大，政府扶持，且对高新园区有优惠政策；

3、工业厂房：选址在制造业较发达地区较集中随着世界制造中心向中国加快转移，市场供不应求但目前政策对此类用地已限制。第三页，共三十七页。-4-国内工业地产特征——主要特征

政策主导为主：受国家产业发展政策及扶持政策影响较大；不受住宅政策调控影响；

专业性强，与产业化程度密切有关：产业客户为工业地产的目标客户；工业地产与区域内的产业链的成熟、整合、拓展密切相关；区域内的产业化程度是影响工业地产的关键因素

区域性强，趋于高端化：珠三角区域多以低端的制造型企业为主；长三角、环渤海区域多以高端的研发、技术型企业为主；今后工业地产将越来越趋于向高端发展；

投资回报稳定：工业物业以出租为主；因工业企业相对稳定，物业租期较长，租金相对稳定，其投资回报率较稳定。第四页，共三十七页。-5-国内工业地产特征——价格影响因素

1、政策性因素工业物业的租售前景及价格，直接受制于国家对区域内的产业发展政策以及当地政府对产业的优惠政策。

2、地理位置区域经济的发达程度、园区及周边的生态及产业发展环境、产品辐射范围等直接影响物业价格。

3、配套设施及服务园区内周边的公共交通、配套服务设施的完善与便捷程度，园区是否享受优惠政策等影响物业价格。第五页，共三十七页。-6-国内工业地产特征——开发模式

1、工业园区开发模式：在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体；

2、主体企业引导模式：是主体企业进行的工业地产开发某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善主体企业引导模式；

3、工业地产商模式：房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理；

4、综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。第六页，共三十七页。-7-国内工业地产特征——发展现状工业用地价格指数保持平稳与其他用途土地相比，工业用地价格指数相对平稳。目前我国工业用地一般是政府赔本供地，普遍以低于征地、拆迁和配套的成本向用地者协议供应；工业厂房租赁价格稳定上升工业厂房的租赁价格在长期保持平稳上升，与经济周期和行业波动的相关性低。首先是因为我国目前的产业结构正处于第二产业占主导地位，市场需求大，另外工业地产具有专业性，入市门槛比较高，市场供给受抑制，所以价格稳定上升，另外人民币持续升值，和国内投资政策，引导外资流向工业地产领域；全国大部分地区现有开发区土地存量不足开发区作为主要的工业集中用地，发展面临着严重的考验，一方面，国家宏观政策加强对开发区和工业园的调控力度，成熟的开发区明显土地资源不足，而外扩又受到政策制约；企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移把中国工业地产发展机遇放到全球产业分工的高度，目前“世界制造工厂”的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场。全国一线城市已将制造业向二三线城市转移，而逐渐发展总部经济优势；第七页，共三十七页。-8-国内工业地产特征——未来趋势国内工业地产受工业发展影响将得到持续行业利好；

工业地价上涨空间大，且正处于上升期，原因在于工业土地资源从“政府调配市场阶段”进入“市场调配阶段”；

国外投资公司整合基金以各种形式投资国内工业地产，主要集中于“带租约收购”和“定制开发模式”两种形式；

开发热点逐渐扩散于更多区域，国内六大区域分别是以天津、青岛为代表的环渤海地区；以苏州、杭州为代表的大长三角地区；以深圳厦门为代表的华南地区；以成都、重庆、西安为代表的西南地区，以大连、沈阳、哈尔滨为代表的东北地区和以武汉、长沙、郑州为代表的中部地区；开发区物业形态逐渐从单一型向复合型发展，并承担新型工业城市的发展使命；

高新技术开发区渐成重点，中国通过政策调控一般型工业厂房审批，而加大高科技和自主研发的扶持力度。第八页，共三十七页。-9-北京工业地产概述

目前北京经国家和市政府批准建立的工业科技园区共23个，其中国家重点开发的经济技术开发区2个、市级经济技术开发区10个、区县工业小区11个和重点乡镇工业园区55个，形成了各有侧重的产业带。第九页，共三十七页。-10-北京工业地产概述—分布特点

北部和东北部：北京的上风区和水源保护区，其中昌平、延庆、怀柔、密云是国家生态环境重点区县。规划确定的主导产业为电子信息、汽车、食品饮料、轻纺服装、环保产业等。南部和东南部：依托现有基础，以石化、机械、环保设备、医药和光机电为主导产业。西部：依托现有基础及资源，以石化、冶金、机电、建材、煤炭为主导产业。

中关村科技园区：按照“一区五园”的结构布局，即海淀园、丰台园、昌平园、电子城科技园和亦庄科技园，它已成为了全国科技智力资源最为密集的地区，基础设施完善、信息网络发达、企业年轻且富有活力，是首都经济新的增长点。

北京经济技术开发区：是目前北京同时享受国家沿海经济技术开发区优惠政策及北京高新技术产业试验区的各项优惠政策，并实行与国际接轨的新型管理体制的经济区域。目前开发区已经初步形成了生物技术和新医药、电子信息、光机电一体化、新材料等支柱产业。第十页，共三十七页。-11-望京区域工业地产调查—概况区域特点：科技产业园；交通便捷，商业、居住、文教配套完备的复合型产业园区物业类型：研发楼宇（写字楼）

政策影响：按照2004年出台的《工业项目建设用地控制指标》的规定，工业项目的建筑系数（建筑密度）应不得低于30%，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%；限制了住宅、酒店以及大面积商业的引入，在实际操作中，大部分写字楼以科研楼立项。产业链特征：三个产业结构传统酒仙桥的电子城、西门子、摩托罗拉、朗讯、北电为代表电信产业；高科技创业产业（孵化器）；文化产业，包括798工厂为代表的画家、设计师工作室；第十一页，共三十七页。-12-望京区域工业地产调查—写字楼市场价格

因望京属于二类地区，土地成本较高以及区域定位，故消失了工业厂房、物流仓储物业形态主要写字楼的租售形式

在售写字楼调查：目前在售写字楼均为办公立项,而非工业立项;名称，总面积销售均价单位划分销售率：悠乐汇33000平米1300080-120平米75%方恒大厦25000平米13000100平米80%博雅国际中心24000平米14000300-500平米95%第十二页，共三十七页。-13-望京区域工业地产调查—写字楼个案分析■■■■■项目名称：悠乐汇项目位置：朝阳区广顺南大街和阜通东大街交界处物业管理：第一太平戴维斯建筑面积22万平米占地面积35000平米容积率4.59绿化率30%建筑形式25层双塔建筑主力面积80-120平方米开盘时间2006.11均价13000元/平米，畅销户型100平方米左右面积付款方式一次性、5成10年按揭商务配套商业、商务中心、多功能会议室项目点评：悠乐汇的总体定位为时尚创意生活域。无论生活、办公还是消费，都坚持自己独特的格调；项目纯写字楼面积不大，商业以生活配套为主，无形降低了写字楼的品质；项目位于高科技园区以外，不能享受三减三免的优惠政策，对中大型客户吸引力较弱。第十三页，共三十七页。-14-望京区域工业地产调查—写字楼个案分析项目名称：方恒大厦项目位置：朝阳区望京阜通东大街与阜荣街交汇处东侧物业管理：第一太平戴维斯建筑面积25万平米占地面积46211平米容积率4.05绿化率30%整层面积1350平方米开盘时间2007.1均价13400元/平米建筑形式16层地标性建筑畅销户型96，196平方米左右面积付款方式一次性、5成10年按揭商务配套酒店、会所项目点评：项目为望京最高档的写字楼之一，建筑形式高耸挺拔，力求打造城市地标建筑，写字楼面积2万平方米；项目靠近大山子，临近机场高速，是国外企业比较集中的区域，项目定位迎合了区域消费者的需要；中恒大厦有商务酒店做为其配套，商务酒店与写字楼能互为客户源，共同提升了整个项目的品质第十四页，共三十七页。-15-望京区域工业地产调查—写字楼租赁市场

写字楼大都分布在望京产业园区域，由于工业用地性质对用途的限制，该区域很多写字楼多为租赁形式；相对于其他商务区域，望京写字楼租赁价格水平较低；写字楼出租率大都在80%以上，出租市场较为景气；单位面积划分100—300平方米的面积较为热租；大客户租赁面积大都分布在3000-5000平方米的范围内；写字楼租用企业以电子、科贸、物流行业中小私企为主。第十五页，共三十七页。-16-望京区域工业地产调查—写字楼租金价格租赁状况汇总表：名称立项位置租金水平（元/天.平）第十六页，共三十七页。-17-望京区域工业地产调查—写字楼租赁个案分析项目名称：叶青大厦项目位置：望京北路9号建筑面积5万平米物业类型纯写字楼电梯三菱电梯空调中央空调层高2.6租金4-4.5元/天.平米(含物业费)租赁状况出租率在90%以上，剩余可足面积有100、300、1000平方米付款方式押三付一知名租户鼎桥、LG、柯达、美国吉斯达、西门子在该大厦承租5000平方一年来价格涨幅在0.5元/天.平方米以上，一直保持较高的出租率第十七页，共三十七页。-18-望京区域工业地产调查—写字楼租赁个案分析项目名称：洛娃科技大厦项目位置：望京新兴产业开发区利泽中园2区203号开发商：洛娃集团建筑面积15464.8平米物业类型:工业科研楼电梯东芝电梯空调中央空调层高2.7租金3.2元/天.平米(含物业费，旧楼)、3.9元/天.平米(含物业费，新楼)租赁状况80%以上出租率，未租出面积包括1235平方米、265平方米付款方式押三付一知名租户LG，索安，埃易第十八页，共三十七页。-19-望京区域工业地产调查—电子城科技园概述发展电子信息产业为主体的，多功能、综合性的高新技术科技园区；

位于酒仙桥、占地10.5平方公里，建设写字楼面积25万平米、厂房面积35万平米；

2006年末区域内已有高新技术企业876家，三资企业167家，国家级电子科研院所4家，

大中型涉外旅游饭店5家，中高级电子院校5所。“一个总部，两个基地，三个中心”的发展方向：国际电子总部、电子信息产业自主创新基地、电子科技成果转化基地、展示交易中心、信息中心、研发中心。第十九页，共三十七页。-20-望京区域工业地产调查—电子城科技园概述用地性质东区西区面积

(公顷)比例

(％)面积

(公顷)比例

(％）城市工业用地204.0024.7887.2338.17教育科研用地22.742.76公共服务设施用地96.0911.676.883.01混合用地052.222.84市政用地8.771.063.331.46道路用地168.9820.5253.9823.62绿化用地203.9124.7623.3410.21水面13.041.581.560.68仓储用地32.013.89行政办公用地1.960.24城市居住用地71.988.74总计823.48100228.52100第二十页，共三十七页。-21-望京区域工业地产调查—工业园招商优惠政策税收政策（一）企业所得税减免政策（二）营业税减免政策（三）企业增值税优惠政策（四）关税优惠政策（五）个人所得税土地政策土地由合资、合作或者独资企业直接以出让方式取得的，其出让金按75%征收；需要缴纳的城市基础设施"四源"建设费和大市政费，减半征收。高新技术企业用于经认定的重大高新技术成果转化项目的新增用地，免征土地使用权出让金及该项目的城市基础设施"四源费"，减半征收市政公用设施建设费。但如改变土地使用性质或用于非高新技术成果转化项目，须全额补交减免费用。政府以划拨方式为集成电路企业提供"七通一平"的土地，使用期限为30年。在使用期限内，企业不得改变土地使用性质，不得转让、抵押。企业以出让方式取得土地使用权，可免交土地出让金，企业在转让土地使用权、改变土地使用性质或被取消集成电路企业资格时，应按规定补交全部土地出让金。鼓励高等院校、科研机构、国内外企业和个人在京投资举办软件企业或兴建软件园，其建设项目所需用地，凡以出让方式取得土地使用权，可免交土地出让金。第二十一页，共三十七页。-22-望京区域工业地产调查—电子城工业厂房租金价格北京电子城三期标准厂房单体建筑面积3万平方米，单体层数：7层，标准层面积3000-4000平方米，柱距为6.15米*8米。均设四部货梯、两部客梯；层高：首层5.3米、二至七层4.3米；结构形式：框架结构；租金水平：1.0-1.50元/平方米×天出租率:90%第二十二页，共三十七页。-23-望京区域工业地产调查—电子城科研楼租金价格名称

立项

位置租金水平（元/天.平）第二十三页，共三十七页。-24-望京区域工业地产调查—结论

望京区域除了在售的方恒大厦和刚刚完成销售的博雅国际中心为甲级写字楼以外，大部分项目为乙级及乙级以下项目，市场上缺乏高档写字楼。

刚刚建成的博雅国际中心，租金水平已经达到4.5元/天.平方米。市场上乙级及以上档次的写字楼出租率都在80%以上，高档写字楼租赁市场被广泛看好，需

求

旺

盛。

电子城区域作为科技园主体，以京东方为代表的工业厂房和办公楼宇经过12年的发展，已经形成行业聚集效能，从而达到高水平租金价格和出租率。第二十四页，共三十七页。亦庄区域工业地产调查--2255--经造区域特点：同时享有国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重政策的济区域，交通便捷，商业、居住、文教配套完备的复合型产业园区工业地产物业类型：标准化厂房政策影响：京津产业发展带北京东南产业带的规划节点位置；产业链特征：入区企业近2000家，其中三资企业近500家，内资企业1400多家。电子信息产业：诺基亚、京东方、中芯国际；生物工程与新医药产业：德国拜尔、北京同仁堂、通用医疗；装备制造业：以SMC为代表的含盖了微电子、光电子、数控机床、印刷机械、智能仪器仪表、电子专用设备、激光技术、机器人等产业，汽车产业：北京奔驰汽车建厂将迅速带动零配件配套企业的集聚，形成集汽车制与零配件生产于一体的。第二十五页，共三十七页。-26-亦庄区域工业地产调查标准化厂房调查：名称位置结构面积价格备注第二十六页，共三十七页。-27-亦庄区域工业地产调查—个案分析联东北京U谷

联东U谷总占地面积1300亩，规划建筑面积100万平方米，绿化面积20万平米，分为五个区域：办公研发区、中试生产区、制造加工区、企业定制区、综合服务区，打造四大平台：研发办公平台、商务平台、流通平台、制造平台。第二十七页，共三十七页。-28-亦庄区域工业地产调查—个案分析主要参数：厂房结构：框架层数：1-3层

单位厂房面积：小型厂房2000平米、中型厂房3000-4000平米、大型厂房8000-1000平米，特大型厂房1000-12000平米，办公面积配比占总面积20-30%；柱距7.0-9.0米，双层厂房单层层高4.5-5米；单层厂房层高7.5米；路面承重：14-16吨位／平方米门高：4.2米；耐火等级：二级；抗震设防裂度：八度第二十八页，共三十七页。-29-亦庄区域工业地产调查—个案分析入园企业：高科技、汽车相关企业为主宝马（中国）汽车有限公司；北京阿赛洛首钢钢结构有限公司；海德鲁建筑材料（北京）有限公司；德国DURA

Swiss

AG5天合富奥汽车安全系统有限公司北京东原能源再生科技发展有限公司；常熟市汽车饰件有限公司；伟翔环保科技发展（上海）有限公司；第二十九页，共三十七页。-30-亦庄区域工业地产调查—个案分析总结：北京新型工业园区典型项目，产业链涉及全面，以服务为主题的复合特征；销售模式以资产转让为形式，并提供多家银行5年5成企业贷款；享受政策优惠，享受国家级开发区三减三免的企业税收优惠措施；发展潜力的地产区位与快速交通相融合，并仰仗亦庄发展10年的基础配套；有竞争力的租金价格，使其成为北京工业地产的亮点。第三十页，共三十七页。-31-昌平区域工业地产调查

区域特点：“三园三区”，即中关村科技园区昌平园、中关