世纪城国际公馆商业策划报告

世纪城国际公馆商业策划报告呈：东莞市世纪城商住开发有限公司世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告2012-3-12本报告是严格保密的。商业物业目标沟通世纪城千亩大盘商业物业运作目标：目标：住宅商业对项目发展的作用②项目整体增值：形成对世纪项目整体增值：项目整体增值城整体项目运作的价值支撑；①利润的重要来源利润的重要来源；利润的重要来源③展示价值展示价值；展示价值①利润的重要来源②成为项目增值举措③具有展示价值本报告是严格保密的。概况长约180米，总面积10163M2；由内街铺位50个、一楼临街铺位37个、二层商铺38个组成；一楼层高4.5米，二楼层高3.45米；店面进深在8-10米间，面宽在3.8-5.1米间，柱距呈不规则分布，单位面积集中在40-120平方米间；本报告是严格保密的。周边商业分析周边半公里之内居住人口不足万人；东莞大道S尚未形成成熟的生成熟的商业现代经典世纪城住本报告是严格保密的。汇报思路东莞商业物业市场分析商业物业价值判断世纪城国际公馆商业街价值分析世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨本报告是严格保密的。东莞商业物业市场分析商业物业的两种类型：大型集中商业：大型集中商业：如第一国际、华南MALL、世博等；临街商铺：如东城步行街、新天地商铺等；临街商铺本报告是严格保密的。大型商业物业比较表名称第一国际华南MALL规模（M规模（M2）总70万，商业11.6万；总89万，商业可售6万20.8万；商业16万商业主力店（主题商业）商业主力店（主题商业）售价返租情况销售率商业70%；步行街、大型百货、超市、1F：25000,2F：16000,三年返租，第品牌专营店、精品专卖店、3F：8000,最高42000。一年5%,二年主题乐园、风情美食广场；6%，三年7%；复合商业，八大营业区域，1F：2万，2FJ.6万，集百货、超市、饮食、娱3FJ.3万乐于一体；集饮食、娱乐、购物、休闲、商务于一体的大型主题娱乐购物广场1FJ.8万，2F：1万，最高2万多十年返租，前三年7%,后7年递增5%。买铺收一年租金发展商控有6成经营权，实行开业前期“反租承包经营” 销售60%世博广场3.28开盘；销售40%地王国际广场32.8万；商业面积10万复合商业，集商业步行街、1F：2.5万，2FJ.5万，主力百货店、专卖店、主3F：8000万；题公园、娱乐场、风情美食广场、康体中心于一体模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的形式销售是大多数商家的运作手法；本报告是严格保密的。商铺调查表租金和售价的关系名称花园路东城步行街西正路市桥路宏景中心石竹新花园景湖春天新天地规模干道两侧干道两侧干道两侧——7000多5000多7700性质全街铺全街铺全街铺街铺+内铺街铺全街铺街铺+内铺售价280003200034000^3600015000^19000110002100012000东莞商铺的租金回报率一般处于4%5%之间的较低水平；本报告是严格保密的。商铺经营状况名称花园路东城步行街西正路市桥路宏景中心石竹新花园景湖春天业态餐饮、酒吧、服饰精品服饰、美容通讯等餐饮、通讯、茶艺、士多中介、琴行、驾校、灯饰装饰五金建材、美容美发、餐饮超市、装饰材料、五金水暖、干洗月租金100140130^16055~8045〜5570人流车流和人流多车流少、人流多车流、人流多人流、车流一般人流、车流一般人流多、车流一般出租率100%90%100%30%80%50%人流量是影响商业街价值的关键因素：人流量是影响商业街价值的关键因素：一一步行街由于人流量大，服务范围广，业态丰富，经营状况好于服务住宅的社区商业；9本报告是严格保密的。东莞商铺调查小结购买商铺的客户主要目标是保值和增值；保值和增值；保值和增值“一铺养三代，”主一铺养三代，要体现了商铺的价值，而被集中商业推广所套用，误导消费者；商铺售价及租金以城区政府为中心向四周呈递减趋势，但回报率比较稳定；东莞商铺的投资回报率在4.2%〜5%左右，南城区的商铺回报率略低（在4.0Q4.5%之间）；投资客户与商铺使用客户分离，用于自己经营的买家极少；本报告是严格保密的。汇报思路东莞商业物业市场分析商业物业价值判断世纪城国际公馆商业街价值分析世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨本报告是严格保密的。商业物业价值判断周边人流量多少商业物业商圈内的消费能力优惠政策是否有足够的吸引力投资价值非短期的租金回报，而在于长期的升值空间街铺：自我调节能力强。是适合大众投资的传统的商业物业投资一铺养三代的“一铺养三代的“铺”品种集中商业的内街：不适合分拆销售，适合大基金的长期战略投资经营本报告是严格保密的。关于两种商业类型的价值对比研究商铺集中商业价值依托的基础周边商圈的经营环境；周边商圈的经营环境；很强的自我调节能力；；受经营状况好坏的制约；价值的保障（风险）保值增值，低风险；价值的保障（风险）取决于经营状况，风险高本报告是严格保密的。关于东莞目前商业物业投资价值的思考东莞城区需要多少商业物业？东莞城区需要多少商业物业？大型集中商业的集中面世，给东莞商业物业的长期竞争和发展带来极大的压力。城区大型集中商业的面积已经超过100万平方米；东莞城区大大小小的商业物业面积之和超过200万平方米；最近几年全东莞集中面世的商业物业面积总量300万平方米；按照东莞四区的总人口100万计算，人均商业服务面积超过2M2/人；参考值：城市人均商业服务面积常规指标0.7参考值：城市人均商业服务面积常规指标/0.7