杭州闲林项目整体定位与发展战略-156P-课件

杭州闲林项目整体定位与发展战略（终稿）杭州闲林项目2一阶段中期汇报达成的共识项目发展战略——“挑战者”□强调新的游戏规则：强势定义区域价值□强调片区的主流价值：抢占主流客户□强调新的评估标准：打造全新生活方式形象定位产品定位客户定位2一阶段中期汇报达成的共识项目发展战略——“挑战者”□强调新3物业组合建议报告回顾规划建议Part.4Part.3Part.2Part.1建筑风格建议Part.5

整体定位本次报告结构3物业组合建议报告回顾规划建议Part.4Part.4主流客户研究典型案例研究发展趋势回顾1234项目整体定位4主流客户研究典型案例研究发展趋势回顾1234项目整体定位5杭州城市格局：一主三副的城市格局，各组团依托不同资源和产业，形成各自的区域定位。“新城西”概念的提出，将闲林规划成卫星城附属于主城范围一个主城－由上、下城区和西湖、拱墅、江干五个城区组成三个副城－江南城：由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成，是以高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的的现代化科技城和城市远景商务中心。－临平城：以现代加工制造业为主，具有区域物流中心功能的综合性工业城，具有山水特色的生态型居住新城，余杭区的政治、经济、文化中心。

－下沙城：“一个大学城，一个公共中心，三个片区次中心，一个特色中心”。次中心包括九堡片区。闲林、五常将主动纳入新城西范围。一主三副，双心双轴六大组团，六条生态带

资料来源：杭州规划局网站杭州市城市总体规划图主城临平城江南城下沙城卫星项目的城市价值5杭州城市格局：一主三副的城市格局，各组团依托不同资源和产业6随着杭州的城市化进程，良好的区位优势令闲林处于主城区西扩的辐射地带，并在加速发展项目的城市价值城市化进程前沿15公里30分钟车程15公里15公里20公里25公里三墩闲林余杭古翠路交通：文一路、02省道的开通，将打破制约新城西发展的交通瓶颈，加速新城西的城市化进程；配套：留下商业圈、五常商贸圈正在积极建设中；人口导入：承接主城区人口转移，余杭组团（含余杭、闲林、仓前、中泰、五常）现有人口16.3万，计划2020达到28万人。杭州城市西扩的进程与主城区联系紧密与主城区的距离：闲林、滨江：15公里临平：25公里下沙：20公里心理距离：从杭州人心理上，下沙、临平更像是杭州的卫星城，而滨江、余杭正在融入杭州主城区。1998年2003年范围：莫干山路以西，古翠路以东的文教区域；发展状况：蒋村少量开发，人气不够；无基础设施配套；典型项目：康乐新村、金田花园；桂花城开始建设启动阶段高速发展阶段现在范围：蒋村乡紫金港路以东，古墩路以西；发展状况：文一、文二、文三及古墩路兴起，形成蒋村商住区；典型项目：桂花城系列、新金都城市花园、维也纳春天、华立新州等范围：大城西概念，将城西扩大到闲林、三墩和余杭发展状况：老城西形成成熟高档住宅区；新城西开始发展，配套不成熟典型项目：桂花城系列、新金都城市花园、维也纳春天、华立新州等资料来源：世联研究6随着杭州的城市化进程，良好的区位优势令闲林处于主城区西扩的7从人口增量及城市化率分析，闲林城市化进程处于加速阶段，预计未来几年城市化率将大幅上升图1.闲林片区居住人口规划(中期)图2.闲林片区城市化率单位：万人图3.纳瑟姆曲线

闲林片区中期人口规划2010年达到15万人，相对于2005年4.4万的人口量，增长率达到240%，增速迅猛。纳瑟姆表明，在时间轴线上，一定区域城市化水平将经历三个增长阶段，即低水平缓慢增长，中等水平高速攀升，高水平平缓增长。它呈现为一条扁平的“S”曲线，曲线上存在两个拐点，第一个拐点位于30%左右，即达到此点时，将发生缓慢增长向快速发展期转折，第二个拐点位于70%左右，此时，高速攀升转入缓慢发展。闲林片区04年的城市化率为47.4%，这表明该片区的城市化率处于高速攀升阶段，预计未来几年城市化率将会大幅上升。城市化率资料来源：余杭政府网站项目的城市价值7从人口增量及城市化率分析，闲林城市化进程处于加速阶段，预计8闲林山水资源丰富，距中心城区近，是杭州的后花园杭州目前的园林绿化、公园广场等公共设施，绝大多数集中在西湖周围，一到天气晴好，西湖边总是人山人海，一点都感受不到西湖美景。闲林这边虽然没有湖，但是靠近西溪湿地，也是青山秀水，空气质量好，居住品质高。而且，现在交通方便了，开车到市区才二十多分钟，所以闲林发展前景很好。——金都雅苑业主

杭州的后花园1.西溪湿地公园2.五常生态湿地3.闲林水乡4.生态农业示范区西溪湿地核心保护区外围保护区湿地景区控制带20分钟闲林水乡生态农业湿地项目的城市价值8闲林山水资源丰富，距中心城区近，是杭州的后花园杭州目前的园9闲林镇“十一五”规划落实，未来几年闲林经济社会发展水平将获得显著提高，城市化水平也将进一步提高项目的区域价值经济发展到2011年全镇实现工农业产值108亿元，平均增幅20%左右，财政收入稳定在3.5亿元以上，确保在全省百强乡镇排名中继续竞位前移（03年第66位、04年第37位、05年第29位）。

城市化率提高新农村建设全面展开，全镇80%的村完成村庄整治，100%村建设成为区级生态村；规划建设区内的主要道路框架基本形成，基础设施配备基本到位，城市化水平达到50%。社会事业进步高标准普及九年制义务教育；全镇100%生活垃圾实行无害化处理，自来水普及率为99%，40%的村（社区）为省级卫生村（社区）；全镇80%的村为区级文明村，市级文明村达4个。人民生活水平改善农村居民人均纯收入实现15000元；新型农民合作医疗保险覆盖率达100%；计划内生育率达到98%以上9闲林镇“十一五”规划落实，未来几年闲林经济社会发展水平将获10从产业结构与就业结构看，片区内第一产业比重不断下降，二、三产业比重不断上升，区域城市化加速2004年余杭各产业产值占GDP百分比2000年余杭各产业产值占GDP百分比产值结构的演变轨迹看，第一产业增加值占生产总值的比重逐年下降，从2000年的13%，下降为2004年的9.6%，下降了4个白分点。而第二、三产业的比重不断上升。1978年与2004年余杭各产业人口占总人口百分比从就业结构的演变轨迹看，第一产业从业人员占总的从业人员的比重加速下降，由1978年高达72.4%下降到2004年的28.0%，下降了44.4个百分点。第二产业由1978年的22.4%上升至2004年的38.1%，上升15.7个百分点。第三产业从业人员所占比重上升较快，由1978年的5.2%上升到2004年的33.9%。产业人口演变为“二、三、一”型就业结构是在近几年的事，发展中国家就业结构特征非常明显。项目的区域价值-44.1%+15.7%+28.7%城市化加剧的特征之一：*二、三产业人口加大，并占主导。10从产业结构与就业结构看，片区内第一产业比重不断下降，二、11生活配套在逐渐完善中，闲林板块将发展成新城西最具居住价值的板块项目的区域价值公交、道路设施建设1.在建中的杭徽高速、02省道、已部分通车的文一路延伸段等高标准快速干道，将构成连接杭州主城区和闲林板块的主道路网架。2.高教路、五常大道西延伸段等20条城市道路计划在三年内建设，投资总额为5700万元。

3.余杭区计划在三年内，分别在老余杭、中泰、闲林、仓前、五常新建或扩建公交站台等设施，估算投资7000多万元。4.金成·江南春城、华安·西溪山庄、新明半岛、大华·西溪风情等项目都规划了公共交通设施文一西路02省道东西大道良睦路项目地块高教路五常大道环境建设1.西溪湿地国家公园的落成和南湖景区的开发使闲林板块毫无争议地成为了杭城后花园；2.闲林镇以水网、河流等原生态湿地景观为特色的3000亩闲林水乡生态园区，建成后的生态园区将形成一个集观光、休闲于一体的综合性旅游场所。商业设施建设1.沃尔玛的入驻为这一板块的商业发展带来了催化剂的作用，城西区域最大的商业配套项目———宏丰家居城也已动工。2.各个大型楼盘内部设置的商业街、会馆和通过招商引入的大小业态也将成为闲林板块商业配套的有效补充。教育设施建设1.根据教育局的计划安排，近三年内将新建幼儿园30余个，基本上已落实由开发商投资承建，其中，近期将建设的项目有九个。2.未来5到10年，余杭区将在闲林新建小学1所、初中1所，同时规划房产配套小学3所、初中1所、普高1所，共新增7所学校。公交节点教育节点商业节点绕城西路五常湿地西溪湿地生态农业水乡公园留下商业中心五常商业中心闲林商贸中心11生活配套在逐渐完善中，闲林板块将发展成新城西最具居住价值12项目毗邻的老城西是杭州的富人区，主要以中产阶层和各级别的白领、泛公务员为主大学教师以省府为主的公务员以智力密集型为依托的高新技术企业梯次集群初步形成，ＩＴ、机械及交通设备制造、电子通讯和生物医药四大支柱产业快速发展，导致该片区内高技术人才居住密集。辖区内有以全国著名的浙江大学领衔的大专院校和科研院所近百所，是杭州的文教区。区域内大学教师数量众多，且都住在城西。中共浙江省委、省人大、省政府、省政协机关均集中设在西湖区，城西的政苑、府苑等小区均是省府工作人员居住区。IT精英等高技术人才外地人为主的生意人1999年杭州市取消实物分房，全部货币分房，外地人购房可以拿到产权证。当时市中心没有商品房，只有城西有，所以很多外地商人纷纷在城西购房。项目的区域价值12项目毗邻的老城西是杭州的富人区，主要以中产阶层和各级别的13从区域发展动力分析，闲林与蒋村有着共同的支撑点，在一定程度上预示着，闲林将成为续蒋村之后城西大型住宅区项目的区域价值发展动力蒋村闲林两者比较道路2000年前后，文一、文二和文三路、丰潭路、古墩路等道路陆续兴建。文一路延伸段已经开通02省道今年年底开通文二路延伸段处于开工筹措阶段高教路南端今年底开通五常路处于筹措阶段政府陆续修建主要交通道路，交通方便，距离市区近。道路交通向来是房地产发展的核心要素之一，两者的道路系统都在一定程度上促进房地产发展。配套开发商联合将公交线路引进城西商业配套由开发商招商引资，具备装修公司、洁具店、餐饮、美容美发和休闲等业态。浙江大学紫金港校区物美超市与西城广场（内含餐饮、服装、休闲娱乐，UME电影院、物美超市等）大型楼盘自主规划公共交通设施各个大型楼盘内部设置的商业街、会馆和通过招商引入的大小业态（翡翠城5万方商业）区域内5年未来规划学校达30余所300亩宏丰家具城与250亩沃尔玛超市由开发商引进公交线路，改善交通由开发商进行商业配套投入，招商引资区域内学校数量规模大，教育设施建设完备。闲林相对于旧城西在发展过程中配套规划设施更完善，但在具体实施上滞后，有待发展。住宅楼盘开始以康乐新村、金田花园、桂花城、南都德迦和华立星洲等多层楼盘为主；后期则以梧桐公寓、银马公寓、中豪晴园、枫华府第等小高层楼盘为主。典型的以住宅起步，带动整个片区的发展。首先开发白云深处、桃花源等低密度高档楼盘为主；后开发新明半岛、庭院深深等高密度楼盘；在开发过程中，真个片区主要以住宅带动发展，属于大型居住片区。两者都经历城市化发展进程，先开发低密度楼盘，等待片区到达一定成熟度后再进行高密度楼盘开发。两者政府投入都较少，主要靠开发商进行配套投入，由住宅带动整个片区发展。13从区域发展动力分析，闲林与蒋村有着共同的支撑点，在一定程14项目周边的规划具备集中商业、写字楼、公寓、物流中心等，城市化意象凸显总投资11亿元人民币,总占地263亩，总建面46万m2；面积达17000平方米左右的商业街、规划有休闲、娱乐以及餐饮等配套设施；智能化写字楼与家居卖场、大型生活超市、物流中心组成了强大的商业,商务综合体；四幢高层建筑，户型面积在40-80平方米之间，彰显个性时尚居住空间；已开工建设，预计3年内建设完毕。宏程小户型公寓写字楼宏丰项目的地块价值3000米14项目周边的规划具备集中商业、写字楼、公寓、物流中心等，城15项目地块南向500米内酒店、商业集中，高层建筑林立，城市化意象浓烈五常大道高教路绿城育华幼儿园：浙江省甲级幼儿园，开设12个班，双语教学。商业：由DDG设计，参考国外优秀社区中心和新加坡邻里模式而设计，内设立星级标准酒店。预计07年底起来部分。星级酒店：包括上百个行政包准套间、中西宴会厅、KTV、高档精品店等。星级酒店小高层、高层建筑小高层、高层建筑小高层、高层小高层、高层商业中心项目的地块价值15项目地块南向500米内酒店、商业集中，高层建筑林立，城市16本项目：北靠生态农业示范区，东北角才有规划的五常湿地，东向、南向临河，具有可利用的自然资源本案生态农业湿地东向河流南向河流生态农业湿地西溪湿地西溪湿地项目的地块价值16本项目：北靠生态农业示范区，东北角才有规划的五常湿地，东17发展趋势给到我们的启示：

关键词：“城市化”成为未来发展趋势；“杭州后花园住区”。17发展趋势给到我们的启示：关键词：18主流客户研究典型案例研究发展趋势回顾1234项目整体定位18主流客户研究典型案例研究发展趋势回顾1234项目整体定位19研究目的：目前城西郊区销售好的中低密度典型楼盘，其市场驱动因素是什么？带给我们什么启示？

西溪名园

西溪风情案例选择原则：城西郊区中低密度销售情况好19研究目的：西溪名园西溪20项目区位比较：区域位置：*西溪名园位于”西溪湿地“核心区；*西溪风情位于”西溪湿地“控制区；*本案位于”西溪湿地“延长带上；与市中心的距离：*西溪名园距离6.8公里；*西溪风情距离10.2公里；*本案距离15公里；15分钟西溪湿地国家公园10分钟20分钟湿地控制区西溪名园宏程项目西溪风情闲林水乡生态农业湿地20项目区位比较：区域位置：15分钟西溪湿地国家公园21西溪湿地及外围生态保护带规划湿地外围保护区范围：在保护区界线以外为外围保护地带，东至紫金港，南至老和山麓，西至绕城公路西侧绿带，北至余杭塘河，用地面积15．7平方公里建设时期：详规尚未出台湿地核心保护区范围：东起紫金港路绿带西侧，西至绕城公路绿带东侧，南起沿山河，北至文新路延伸段的区域为保护区范围，总面积11．4平方公里建设时期：05年5月一期开放，二期07年底开放，三期预计08年10月开放。湿地景区控制带范围：外围保护地带以外的周边景区控制区，主要涉及五常乡、闲林镇的两湿地水网区域，用地面积约为50平方公里建设时期：详规尚未出台西溪湿地国家公园西溪湿地核心保护区外围保护区闲林水乡生态农业湿地湿地景区控制带宏程项目西溪风情西溪名园21西溪湿地及外围生态保护带规划湿地外围保护区湿地核心保护区22西溪名园是地处西溪湿地核心保护区的唯一房产项目示图基本情况占地80亩，总建面积3万m2，容积率0.693-4层花园洋房，共计161户，销售149套均价：04年9月10000→05年3月14000→-06年9月16000主力面积：180-220平米位置与黄龙体育中心直线距离6.8公里资源配套500米生态水岸，11.4平方公里城市湿地3000平米会所购买驱动西溪城市湿地核心保护区的稀缺资源和稀少数量西溪湿地国家公园西溪湿地核心保护区外围保护区闲林水乡生态农业湿地湿地景区控制带西溪名园宏程项目西溪风情西溪名园湿地外围保护区范围：在保护区界线以外为外围保护地带，东至紫金港，南至老和山麓，西至绕城公路西侧绿带，北至余杭塘河，用地面积15．7平方公里建设时期：详规尚未出台湿地核心保护区范围：东起紫金港路绿带西侧，西至绕城公路绿带东侧，南起沿山河，北至文新路延伸段的区域为保护区范围，总面积11．4平方公里建设时期：05年5月一期开放，二期07年底开放，三期预计08年10月开放。湿地景区控制带范围：外围保护地带以外的周边景区控制区，主要涉及五常乡、闲林镇的两湿地水网区域，用地面积约为50平方公里建设时期：详规尚未出台22西溪名园是地处西溪湿地核心保护区的唯一房产项目示图基本情23西溪湿地核心区西溪名园倾力在产品细节上，打造极具风情的西班牙风格社区下沉式广场楼间距花园异域风情建筑西溪名园西溪湿地核心区引桥23西溪湿地核心区西溪名园倾力在产品细节上，打造极具风情的西24占地约２5亩套数６０套均价16０００元／m2次序06年初推出，正在发售（现只剩12套）占地约3０亩套数４1套均价14０００元／m2次序05年3月推出，已售罄占地约25亩套数6０套均价10０００元／m2次序04年9月开盘，已售罄一期二期三期西溪名园以全花园洋房入市（共161套），开发节奏围绕中心会所依次开发，分为三期西溪名园24占地约２5亩套数６０套均价16０００元／m2次序06年初2504年西溪名园以其绝对稀缺的资源，高价入市（洋房高出排屋价格35％以上），同样受到投资客的追捧，价格增幅高出市场均值；05年后投资客减少，价格增幅明显回落，处于同期市场增幅最低西溪名园40％15％40％23.8％25.4％20％34.1％38.9％04.9.30西溪名园开盘,花园洋房10000元/m2；“西溪湿地”总体规划于04年1月30日批复。房产高速发展时期05年3月西溪名园均价至14000元/m2；“西溪湿地公园”一期于05年5.1对外开放；宏观调控出台06年9月西溪名园均价至16000元/m2“湿地公园”二期建设中,于07年底对外开放；“国六条”出台。关键事件时间节点2504年西溪名园以其绝对稀缺的资源，高价入市（洋房高出排屋26西溪名园客户以投资客为主，多为私企老板和生意人，其对总价不敏感，只关心未来物业的升值潜力”04年10月买的，当时价格1万1不到，主要她在湿地里面，而且在城市里，这在全国来讲都很难得。“

——温州王先生“05年上半年买的，花了1万2出头，去年开盘才1万，她是湿地公园内惟一的楼盘，而且总共不到200套，当时买就肯定未来价格还会升，目前挂在网上看看，已有人出价1万8，个人估计会突破2万。”

——湖北谌女士项目面积（m2）售价(万元）面积（m2）售价（万元）西溪名园209324162300218353260337256423280363月均放盘量

6套（共去化149套，放盘量高）表.西溪名园二手市场放盘明细（06.10)图.

西溪名园楼盘客户构成西溪名园26西溪名园客户以投资客为主，多为私企老板和生意人，其对总价27西溪名园的销售以其资源的绝对稀缺性为核心驱动因素市场驱动因素资源的绝对稀缺性——湿地核心区内唯一房产项目，只有161套投资客占主导——其推出时间合时宜，04年宏观调控尚未实施区位的优势——离市中心只有10分钟车程，便捷配套即刻拥有产品打造——从产品的细节成功地营造西班牙异域风情的社区氛围西溪名园27西溪名园的销售以其资源的绝对稀缺性为核心驱动因素市场驱动28西溪风情处于湿地外围保护区内最大规模的全排屋社区示图

基本情况占地1000余亩，总建面50万m2，容积率0.7517栋独栋，其他全排屋，一、二期700套售罄，三期312套，销售183套，共计1700户均价：03年2月4000→05年3月9000→06年9月13000主力面积：220-270平米位置与黄龙体育中心直线距离10.2公里资源配套170000m2天然水域，30000m2生态景观湖区，3500m浪漫水岸线，70多处景观园林已完工：网球场、会所规划：学校、商业街（预计09年建成）购买驱动西溪湿地外围保护区和文一西路建设、开通西溪风情西溪湿地国家公园西溪湿地核心保护区外围保护区闲林水乡生态农业湿地湿地景区控制带西溪名园宏程项目西溪风情湿地外围保护区范围：在保护区界线以外为外围保护地带，东至紫金港，南至老和山麓，西至绕城公路西侧绿带，北至余杭塘河，用地面积15．7平方公里建设时期：详规尚未出台湿地核心保护区范围：东起紫金港路绿带西侧，西至绕城公路绿带东侧，南起沿山河，北至文新路延伸段的区域为保护区范围，总面积11．4平方公里建设时期：05年5月一期开放，二期07年底开放，三期预计08年10月开放。湿地景区控制带范围：外围保护地带以外的周边景区控制区，主要涉及五常乡、闲林镇的两湿地水网区域，用地面积约为50平方公里建设时期：详规尚未出台28西溪风情处于湿地外围保护区内最大规模的全排屋社区示图29西溪风情分五期开发一期三期四、五期二期占地约２3０亩套数３６０套均价４０００元／m2次序03年2月推出，已开发完毕占地约３８０亩套数约１９万平米次序预计08年初推出占地约18０亩套数３４０套均价9０００元／m2次序04年12月推出，已开发完毕占地约２1０亩套数３１２套均价１３０００元／m2次序06年初推出，现正发售29西溪风情分五期开发一期三30西溪湿地天然水域的环绕，辅以人工水系的延伸，营造出西溪风情独具魅力的水域景观西溪风情3500米浪漫水岸线30000m2景观湖170000m2天然水域30000m2景观湖30西溪湿地天然水域的环绕，辅以人工水系的延伸，营造出西溪风31北美风格的全排屋建筑、良好的生活配套和一、二期的成功销售，营造出成熟而纯净的社区形象西溪风情会所外景会所的豪华内装修网球场北美风格社区一景31北美风格的全排屋建筑、良好的生活配套和一、二期的成功销售3203年西溪风情低价入市，得到市场投资客的青睐，价格提升幅度快；04年湿地规划出台，其增幅高于市场均值变化，06年文一西路的开通给其带来利好，自住客增强，价格增幅加剧39％45％40％23.8％25.4％20％34.1％38.9％西溪风情03.2.28西溪风情开盘,均价4000元/m2；03年杭州最大规模（3000亩），全排屋社区。04年6月西溪风情均价至6500元/m2；“文一西路”规划出台；“西溪湿地”总体规划出台。05年2月西溪风情均价至9000元/m2“文一西路”开工建设;涉及”西溪湿地”外围保护区。06年9月西溪风情均价至13000元/m2“文一西路”于06年4月17日开通(当天价格提升500元/m2）。关键事件时间节点63％57％19％43％3203年西溪风情低价入市，得到市场投资客的青睐，价格提升33西溪风情客户０５年之前以投资客居多，之后随着资源的打造和交通的改善，城市别墅的形象显现，客户大多数作为第一居所，自住倾向明显一期有不少投资客，因为当时价格确实很低，而且社区规模大，很有吸引力；二期、三期因宏观调控，客户大都买来住，杭州人多，作为第一居所，因为从绕城高速转下２０００米即到；客户早期以公务员居多，后期价格提到1万多后，以企业主和老板居多，还有一些高级白领；年龄以４０岁居多，不过有年轻的趋势，现在３０多岁的客户有不少。

——西溪风情置业顾问项目面积（m2）售价(万元）面积（m2）售价（万元）西溪风情233245242270242255222235256268230230192196268348236320月均放盘量９套（共去化８８３套，放盘量少）表.西溪风情二手市场放盘明细（06.10）图.

西溪风情楼盘客户构成西溪风情33西溪风情客户０５年之前以投资客居多，之后随着资源的打造和34西溪风情的销售以其资源的稀缺性和区位优势为核心驱动因素市场驱动因素资源的稀缺性——湿地保护区内的良好自然资源＋精心打造的人工景观规模优势——１０００亩规划（原３０００亩规划，受湿地保护调整）区位的优势——文一西路的开通，令其离市中心只有1５分钟车程西溪风情成熟、纯净的社区——全排屋的整体规划，会所等配套的开放，前期客户的部分入住，营造了一个成熟而纯净的社区氛围34西溪风情的销售以其资源的稀缺性和区位优势为核心驱动因素市35高端客户（总价300万以上）对稀缺资源的占有是其购买的第一要素项目主力面积（m2）单价(万元/m2）总价(万元）去化量（套）

资源西溪名园2001600032093%（剩余12套）西溪湿地核心保护区西溪风情28013000364三期59%(一、二期售罄）西溪湿地外围保护区白云深处33013000429于06年8月售罄山体坡地+湖、潭、泉、溪等水体金都雅苑220900019898%湿地控制带，区域内河塘星布案例小结35高端客户（总价300万以上）对稀缺资源的占有是其购买的第36目前市场投资客减少，05－06年价格增幅回落明显；中高端的自住客户对生活的便捷性仍有较强依赖性39％45％40％23.8％25.4％20％34.1％38.9％03.2.28西溪风情开盘,均价4000元/m2；03年杭州最大规模（3000亩），全排屋社区。04年6月西溪风情均价至6500元/m2；“文一西路”规划出台；“西溪湿地”总体规划出台。05年2月西溪风情均价至9000元/m2“文一西路”开工建设;涉及”西溪湿地”外围保护区。06年9月西溪风情均价至13000元/m2“文一西路”于06年4月17日开通(当天价格提升500元/m2）。关键事件时间节点63％57％19％43％案例小结36目前市场投资客减少，05－06年价格增幅回落明显；中高37主流客户研究典型案例研究发展趋势回顾1234项目整体定位37主流客户研究典型案例研究发展趋势回顾1234项目整体定位38主流客户为中产阶层和各级白领、泛公务员居住品质提升型60万以下刚性需求型亲地生活向往型自然资源占有型60—200200—300300万以上普通白领、泛公务员选择竞争区域选择目标客户财富阶层准财富阶层中级白领、泛公务员中产阶层高级白领、泛公务员主流客户项目的主流客户38主流客户为中产阶层和各级白领、泛公务员居住品质提升型6039本项目客户定位------杭州中产为主打客户、其次为浙江私企业主，同时考虑杭州泛公务员及白领来源：杭州城西客户为主，主要是城西已拥有一处以上房产的职业：政府高层、国企高层、中小私营业主、海归等行业：教师、律师、医生、贸易、IT、房地产、咨询等目的：居住为主，部分长期投资和储值、父母养老年龄：30--55岁收入：家庭年收入30万元以上核心客户重要客户其他客户来源：城西以及江浙杭州外其他地区职业：中小企业私营业主行业：建材、服装、电子、机械、房地产等目的：居住、储值、投资年龄：35--60岁收入：家庭年收入50万元以上杭州城西中产阶层城西及江浙私营业主杭州泛公务员以及白领第一居所第一居所第一居所39本项目客户定位------杭州中产为主打客户、其次为浙江40二次及以上置业的中产阶级对居住品质有突出要求，期望提升生活品质关键词：良好的生活环境、产品品质好、便捷的生活配套家庭描述：30-40岁左右，三/四口之家，部分三代同堂置业目的：二次或多次置业，家庭责任感强烈，希望通过置业提升家人居住品质：*清静、自然的生活环境；*产品品质要求高；*生活配套便捷；知识背景：高学历背景，大专以上学历性格特征：沉稳理性、见多识广职业类型：高校和高新产业的教研骨干人员企业的中层管理人员医生、律师等经济状况：家庭年收入在15万元以上置业关注：产品品质、区域环境、车行交通、密度、生活配套承受总价：80-200万客户具像40二次及以上置业的中产阶级对居住品质有突出要求，期望提升生41关键词：高性价比、追求产品品质、便利生活、园林景观家庭描述：25-35岁左右，二/三口之家置业目的：多为产业进驻带来的新杭州人，二次或首次置业，改善居住或首次置业。知识背景：高学历背景性格特征：勇于创新、易于接受新事物职业类型：企业中低层管理者普通教师和科研人员媒体工作者经济状况：家庭年收入在10万元以上置业关注：总价、生活配套、车行交通、产品品质、物业管理承受总价：70-120万白领及泛公务员购房所关注的因素：高性价比、高品质、便利的配套设施、自然宜人的园林景观客户具

像41关键词：高性价比、追求产品品质、便利生活、园林景观家庭描42通过对不同阶层消费者置业对比分析，得到中产阶层置业特点为理性，实物与精神层面兼而有之还没有买房，每月用高租金在繁华地段租房中产具备二次置业的能力，希望房屋升值，同时物有所值，在实物消费的基础上有精神层面的享受财富阶层更会考虑实物高档消费，更多的是对稀缺资源的占有，对身份的诠释，注重资产储值问题感性理性炫耀小资中产财富客户描述年龄：25-28岁处于事业初期年龄：27-40处于事业发展期年龄：40岁以上处于事业稳定期定性描述置业取向小资中产财富阶层根据家庭收入水平进行划分：小资：家庭月收入在2万元以下中产：家庭月收入在2万-5万之间财富阶层：家庭月收入在5万以上42通过对不同阶层消费者置业对比分析，得到中产阶层置业特点为43通过对不同阶层消费者生活爱好分析，得到中产阶层特点：时尚、有责任感、高知时髦时尚实用定性描述喜欢参加各种社会组织，有高度的公德心衣着引领时尚，消费讲求品位他们具有较强的社会责任感，事业的成功与受人尊重最为重要，并愿意为国家做贡献经常出国，以平淡的心态看待中西文化区别对体现身份的事物较敏感，关注医疗、家庭娱乐、饮食等方面消费经常看的书谁动了我的奶酪给加西亚的信活动（Action）小资中产财富阶层出入电影院关注歌星行程、听歌星演唱会、看体育明星赛事私人朋友以吃饭形式聚会，去歌厅K歌书赞顶级董事会运作：如何通过董事会创造公司的竞争优势保持个性和质量篮调百年之旅《CHINADAILY》主要从事行业写字楼职员高知人士（例：IT人士）私营企业主企业老总政府高管43通过对不同阶层消费者生活爱好分析，得到中产阶层特点：时尚44家庭月收入要素生活经历周末活动消费取向

提炼内容家庭月收入人民币2万元左右有丰富的经历，阅历丰富，有体面的工作有具备类似身份的朋友圈的同时希望有私密空间；与轿车、名表、高尔夫球场、精品屋联系在一起高雅、舒适、文化享受是其闲暇生活的主要方式思维多是抽象的，但是生活上这一群体比较实在他们具有较强的进取精神和精神需求，愿意为国家做贡献认为应依靠技术、知识、吃苦精神和胆量获得财富消费时希望物有所值，适度炫耀但不事张扬具体分析杭州中产：他们希望拥有时尚而理性的引领新居住模式的都市休闲社区体验衣着衣着讲究，喜欢名牌，但有自己的偏好有对时尚的独特的诠释对城市生活已经厌倦，渴望回归自然，但工作出行又依赖城市休闲度假生活相对私密，又可以和轿车、高尔夫联席在一起经济型别墅体现品味，但不张扬44家庭月收入要素生活经历周末活动消费取向45目标客户共同的价值取向-----让杭州中产客户与浙江客户共同消费一种新的居住模式杭州中产客户感受风情体验休闲引领新居住模式高性价比江浙客户体现身份与普通人有区隔享用最好的东西核心客户迎合与满足重要客户引导和培育在形象上以杭州客户价值取向为核心标准在产品上以杭州客户“高性比”为主，兼顾浙江客户“身份”的要求45目标客户共同的价值取向-----让杭州中产客户与浙江客户46时尚、理性、有责任感的中产阶层和本项目感受风情、体验休闲、引领新居住模式对标分析第一篇：社区化姿态中产阶层买多大的房子中产之家需要几个房间客厅卧室卫浴间景观中产们需要什么样的社区经济型联排别墅在原有基础上有书房等功能房中产身份的名片的下沉式客厅直接接近自然的大露台开放式，接近自然的卫浴中产居住菜单上的甜品-----户户有景风情、人文、休闲的健康社区第二篇：符号化姿势时尚符号中产之家的识别符号风格的追逐有情又有调情感设计空间风情家园的时尚元素社区外DIS道路识别系统异域时尚的建筑风格社区空间、组团空间和内庭院的设计本产品旨在找到精神价值取向极为和谐的社区群体，使小区在入住前就散发出一种打动人心的感召力对于拥有不同的社会背景，不同的职业、年龄，但他们有着相同的价值取向、审美趣味，彼此之间有某种对居所的共识把他们对于居所的共识通过产品、景观以及配套设施展现46时尚、理性、有责任感的中产阶层和本项目感受风情、体验休闲47本项目客户价值取向1----体验人文的休闲（既不远离都市又不同于都市）体验在溪岸漫步体验开放空间体验水岸生活体验风情社区。。。私密组团的营造溪岸生活的营造风情商业街的营造城市开放空间的营造。。。对项目要求指引整体规划47本项目客户价值取向1----体验人文的休闲（既不远离都市48本项目客户价值取向2----引领“新居住模式”都市休闲生活贴近溪岸的生活独立的空间人文的生活有风情的社区Townhouse院落空间和地下室的营造主题会所对项目要求指引物业配套48本项目客户价值取向2----引领“新居住模式”都市休闲生49本项目客户价值取向3----高性价比和适度创新产品要超值产品有特色产品有升值潜力多赠送面积高附加值主题化的生活面积控制对项目要求高性价比创新的空间小众的享受创新宽景户型对项目要求产品创新主流产品以高性比和主题生活方式为设计原则，辅助产品以创新为原则指引具体产品49本项目客户价值取向3----高性价比和适度创新产品要超值50客户价值取向对项目的要求----寻找一种新的居住模式，引导一种新的居住理念

闲林现有居住模式传统居住生活功能或第二居所功能大环境、交通、教育舒适性弱、环境景观弱以单纯居住为功能营造传统温馨、生活便利的住区感、功能单一对公共交通和生活配套（教育、医疗、商业等）依赖性强，要求高社区不纯净，与旧城联系密切主要依赖西溪湿地环境概念，缺少属于社区的独立景观价值诉求功能定位产品设计核心价值与城市关系环境景观对配套要求

新居住模式传统居家之外的都市休闲型居住都市休闲主义国际人文社区以体验新生活方式为主舒适性强、环境优美营造都市休闲的生活氛围，社区功能复合依托周边配套都市休闲概念纯净，规划起点高关注社区的内部独立景观的营造，与外部关联度不大50客户价值取向对项目的要求----寻找一种新的居住模式，引51主流客户研究典型案例研究发展趋势回顾1234项目整体定位51主流客户研究典型案例研究发展趋势回顾1234项目整体定位52项目容积率形象定位核心价值翡翠城1400亩/1.26秀丽翡翠，万千人家品牌、产品金都雅苑304亩/0.54杭州休闲宜居典范社区休闲社区新明半岛930亩/1.91杭州完美生活新标杆产品/生活场景闲林山水600亩/1.43盛唐风情，友和生活建筑风格竹海水韵1300亩/1.27典藏一座城邦的财富不明确白云深处700亩/0.35“贵有层次、妙于曲折、在于深绿”景观桃花源2700亩/0.26中国第三代别墅的代表作品产品标准西溪山庄2000亩/0.46实现中产阶级的置业梦想定义阶层爵士风情521亩/0.86稀缺纯多层留住你的居住梦想产品稀缺闲林板块内1万余亩的开发量，相继交付后会带来近14万的高素质迁入人口，但区域价值模糊52项目容积率形象定位核心价值翡翠城1400亩/1.26秀丽53近郊区域大盘开发必须定义区域价值区域价值定义转化区域边缘化创造持续卖点

近郊区域项目的开发，面对的是区域间的竞争和本区域内项目间的竞争。因此，站在城市价值角度，基于区域发展趋势、面向未来的定义区域价值是使项目在区域内产生影响力，吸引市场关注的必要手段。

近郊大盘的区域价值必须人文化，人文能够产生更高附加值和归属感，大盘持续的卖点始终是综合素质和人文价值。成功案例表明，近郊区域的大盘必须要给消费者重新定义一种生活方式，演示并传递未来生活场景。近郊区域大盘要弱化客户的功能诉求，建立自身的评价体系和价值标杆。53近郊区域大盘开发必须定义区域价值区域价值定义转化区域边缘54整体定位：西溪湿地是国家级保护的城市湿地公园“闲林风景美哉”，“闲林人文雅哉”

闲林的“城市化”不可阻挡，她必将成为一个既具备城市化便捷配套，又拥有良好生态环境的“杭州后花园住区”第1价值层级：区域印象

第2价值层级：区域发展

第3价值层级：生活理念评价价值体现周边规划有物流中心、写字楼、公寓、超市、医院、小学、星级酒店、餐饮等，城市化生活配套相对成熟，必将成为居住新中心随着板块的城市化进程，闲林将成为“杭州后花园住区”良好的生态环境，“闲处林下，生活本色”享有自然山水的同时享有城市化的便捷配套杭州人骨子里的休闲风尚

客户置业倾向——自然休闲与城市化的便捷配套兼顾54整体定位：“闲林风景美哉”，“闲林人文雅哉”闲林的“城55项目整体定位都市休闲主义

国际人文社区55项目整体定位都市休闲主义

国际人文社区56整体定位分解□强调新的游戏规则：强势定义区域价值□强调片区的主流价值：抢占主流客户□强调新的评估标准：打造全新生活方式形象定位产品定位客户定位——都市休闲主义——都市休闲的、国际人文的、溪岸风情的——中短期主动郊区化为主流中长期被动郊区化为主流56整体定位分解□强调新的游戏规则：强势定义区域价值□强调片57物业组合建议报告回顾规划建议Part.4Part.3Part.2Part.1建筑风格建议Part.5整体定位57物业组合建议报告回顾规划建议Part.4Part.58本项目物业组合原则：在市场、利润、指标限制等综合考虑下，寻找产品创新、快速回现、降低风险项目规划指标容积率：东地块1.4，西地块2.0限高：东地块30米，西地块55米市场产品现状主流产品为联排、多层、小高层，少量花园洋房和电梯洋房。根据容积率的不同，组合以上几种物业类型。创新产品类型比较少见。消费者价值取向各种物业类型的接受程度都较良好，在经济状况允许的情况下，更倾向于追求低密度产品。接受以提高舒适度为目的的产品创新，愿意为创新溢价买单58本项目物业组合原则：在市场、利润、指标限制等综合考虑下，59本项目将从以下五方面进行物业组合建议分析物业价值分析地块价值分析市场去化速度123经济测算4产品细化559本项目将从以下五方面进行物业组合建议分析物业价值分析地块60城西联排月均去化速度约为12套，主力面积在220-240m2之间联排别墅的平均去化速度为12套/月。一些地理位置及产品品质好的楼盘能达到16套月（西溪风情）。户型面积为220—240m2之间的占据去化量的62%，240—280m2之间的占据去化量的38%；所以城西联排去化主力户型在220—240m2之间，以小面积联排为主。项目去化时间去化量去化速度主力户型面积西溪山庄2004.10.10-2006.9252套10套/月260M2西溪风情2005.10-2006.9183套16套/月280M2金都雅苑2003.12.1-2006.9476套13套/月220M2竹海水韵2005.10.15-2006.9136套12套/月230M2瑞城2005.4.30-2006.993套5套/月240M2表1.闲林典型楼盘联排产品去化量图.

城西典型楼盘各种户型面积联排去化百分比市场去化速度60城西联排月均去化速度约为12套，主力面积在220-24061城西小高层的月均去化速度呈现两极分化，销售速度快的月均30套以上，慢的10套以下，总体平均去化为35套/月，主力面积为145-165m2城西小高层的月均去化速度呈现两极分化，销售好的月均30套以上，差的10套以下；其中新明半岛销售情况最好，达到月均销售55套；总体平均去化速度为35套/月。城西典型楼盘小高层主力户型面积在120-140m2之间的去化量占35%，140-165m2之间的占65%；所以城西小高层的去化以大户型为主，主力户型面积在145-165m2之间。项目项目去化时间去化量去化速度主力面积新明半岛05.12.30-2006.10501套55套/月145-165m2翡翠城三期06.5.15-2006.1062套11套/月150-160m2岸上蓝山2005.5-2006.1092套5套/月120m2庭院深深06.3.27-2006.10209套37套/月140m2表.闲林典型楼盘小高层产品去化量图.城西典型楼盘各种户型面积小高层去化百分比市场去化速度61城西小高层的月均去化速度呈现两极分化，销售速度快的月均362多层月均去化速度9套左右，主力户型面积区间为120-140m2城西多层去化速度在9套左右；营销展示到位，品质好的楼盘去化速度能达到17套/月（竹海水韵）。城西多层面积在120m2以下的占据整体去化量的18%；120-140m2之间的占据41%；140-160m2之间的占据10%；160-210m2之间的占据31%；面积区间在120-140m2的去化量最大，属于主力户型面积。此外面积在160-210之间户型的去化情况也不错，这部分以花园洋房等创新产品为主。项目项目去化时间去化量去化速度主力面积西溪名园（花园洋房）2004.9.30-2006.10143套6套/月160-210m2岸上蓝山2005.5-2006.10159套9套/月120-140m2竹海水韵（普通多层）2006.3.25-2006.10103套17套/月130-165m2金都雅苑（花园洋房）2006.9.16-2006.10.1211套11套/月200m2竹海水韵(电梯洋房)2006.5-2006.102套0.4套/月170m2爵士风情2006.3-2006.1092套15套/月86-119m2表.闲林典型楼盘多层产品去化量图.城西典型楼盘各种户型面积多层去化百分比市场去化速度62多层月均去化速度9套左右，主力户型面积区间为120-1463市场去化小结及本项目市场去化情况预估物业类型去化速度（套/月）去化主力面积（m2）联排12220-240小高层35145-165多层9120-140联排宽景小高层12套/月10套/月35套/月表2.基于市场分析下对本项目去化量的预测（取市场均值）表1.闲林市场去化速度及去化主力面积总结联排宽景小高层220170120表3.基于市场分析下对本项目主力户型面积的预测（取市场去化最好的户型面积）市场上联排月均去化速度为12套/月，主力去化面积为220-240m2；市场上小高层月均去化速度为35套/月，主力去化面积为145-165m2；市场上多层月均去化速度为9套/月，主力去化面积为120-140m2；对于本项目各物业类型的去化速度，选择闲林市场均值，得到联排、宽景和小高层的月均去化速度分别为12套、10套和35套。其中宽景属于市场创新产品，相应市场去化有小幅上升空间。鉴于市场上小户型联排去化速度最快，联排主力面积设定为为220；宽景根据其他经典楼盘经验确定为170；鉴于城市化进程加快，对小户型需求增加，以及访谈得知小户型去化上升和某些楼盘相继调整减户型面积的情况，确定小户型面积为100。市场去化速度63市场去化小结及本项目市场去化情况预估物业类型去化速度去化64本项目将从以下五方面进行物业组合建议分析物业价值分析地块价值分析市场去化速度123经济测算4产品细化564本项目将从以下五方面进行物业组合建议分析物业价值分析地块65排屋、多层和小高层为主；占地1400亩；容积率1.26纯排屋社区；占地420亩；容积率0.4。项目周边拥有多处中高端物业，南面和东面界限处均有水系，但地块内部无可利用资源东面：毗邻高档中式纯排屋社区华立碧水铭苑，中间以小水系相隔。南面：紧邻着翡翠城，两者以25米宽水系为界限。西面：农作物区域；西北角上部分农居点。北面：毗邻规划中五常湿地，未来的农业生态观光区。河流翡翠城翡翠城….河流华立碧水铭苑农田常余路与翡翠城相毗邻，宽约25米西地块东地块西面为农作物区域，西北角上部分农居点规划中的生态农业观光区域农居点地块价值分析农居点高教路65项目周边拥有多处中高端物业，南面和东面界限处均有水系，但66本项目将从以下五方面进行物业组合建议分析物业价值分析地块价值分析市场去化速度123经济测算4产品细化566本项目将从以下五方面进行物业组合建议分析物业价值分析地块671.价格确定同类产品，临近区域或者区域价值相似的区域市场上当前销售价格创新产品参照典型楼盘定价、成熟案例定价原理2.成本与售价各种物业类型的开发建设成本参考宏程公司提供的建筑造价售价参考目前市场价格，并依照所拥有的湿地资源优势差异以及市场价格梯度比制定各物业售价，同时考虑片区内价格增长趋势3.费率各种取费标准参照杭州有关规定经济指标确定物业价值分析671.价格确定经济指标确定物业价值分析68片区内各物业类型市场价格参照楼盘市场价格联排花园洋房电梯洋房多层小高层西溪山庄7800————————西溪风情12000————————金都雅苑93006300————4200竹海水韵9200——62005100未推出瑞城6700——————未推出白云深处8500-11600————————新明半岛未推出——————6100（精装修）翡翠城——————65007800（精装修）闲林山水————————5500岸上蓝山————————4800庭院深深————————3800爵士风情——————5300——市场价格参照68片区内各物业类型市场价格参照楼盘市场价格联排花园洋69闲林板块内排屋与洋房价格梯度比范围在(1.30-1.50):1其他板块内排屋与公寓价格梯度比为1.30-1.50倍云溪香山：排屋6180清源山林湖：排屋5500五月香山：公寓4000

排屋5600大有清竹蓝庭：公寓4500威尼斯水城：公寓5500湘湖人家：公寓4900奥兰多小镇：公寓5200苏黎士小镇：排屋7500三水一生：公寓4300

排屋6100竹语茶径：公寓5000

排屋6500保元泽第：公寓5500

排屋750042005800=1.3852007500=1.4448006300=1.3163009000=1.4262009000=1.4555007260=1.321170016000=1.36金都雅苑：洋房6300

排屋9000竹海水韵：洋房6200

排屋9000盛世嘉园：洋房5500

排屋7260城市心境：11700西溪名园：16000物业价格梯度比69闲林板块内排屋与洋房价格梯度比范围在(1.30-1.5070通过分析片区内小高层和排屋价格增长幅度，预测本项目排屋未来价格年增长幅度为8.8%，小高层为7.1%楼盘名称2005年年末价格2006年10月价格单个楼盘增长幅度平均涨幅新明半岛5600（装修800）6100（装修800）8.937.1%翡翠城65007800（装修800）7.69闲林山水530055003.77爵士风情500053006.00岸上蓝山440048009.09表1.闲林片区小高层价格增长幅度楼盘名称2005年年末价格2006年10月价格单个楼盘增长幅度平均涨幅西溪风情1000012000208.8%西溪名园140001600015金都雅苑900092002.22西溪山庄700073004.28竹海水韵900092002.22表1.闲林片区排屋价格增长幅度运用单个楼盘05年末的价格与06年价格相比较，得到单个楼盘价格涨幅；再计算单个楼盘涨幅平均值，得到片区楼盘涨幅均值；以这个均值作为本项目楼盘未来价格年增长幅度。价格年增长率70通过分析片区内小高层和排屋价格增长幅度，预测本项目排屋未71通过与西溪名园以及西溪风情的交通以及资源环境的比较，确定本项目排屋的价格为11000元/m2楼盘名称价格楼盘名称价格银湖云溪香山6180湘湖三水一生6100银湖清源山林湖5500良渚竹径茶语6500银湖五月香山5600良渚保元泽第7500湘湖苏黎士小镇7500均价64001.运用其他片区排屋楼盘价格的均价作为一个基准价格；均价6400。2.运用西溪名园、西溪风情以及金都雅苑的价格与均价对比，得到这些项目的利用湿地资源大环境获得的资源溢价；3.分析本项目与以上三者之间在湿地资源优势上的差异，得到本项目湿地资源优势程度为40%，资源溢价为3800。楼盘名价格资源相对优势溢价资源优势资源优势程度西溪名园160009600湿地核心区域9600/9600=100%西溪风情120005600外围保护区5600/9600=58%金都雅苑92002800景区控制带2800/9600=30%本项目3800景区控制带40%本项目排屋P=（溢价+均价）*（1+年增长率）=（3800+6400）*（1+0.088）=11000表1.杭州其他片区排屋价格表2.闲林片区湿地资源优势溢价表排屋价格确定71通过与西溪名园以及西溪风情的交通以及资源环境的比较，确定72本项目定价：市场参照及基于案例的假设产品联排宽景小高层市场参考6700-12000——3800-7800混合物业价格梯度10.710.55本项目定价1100078006000注：创新产品带来溢价；价格梯度比的是通过市场上复合型大盘不同物业间价格比例来确定，价格比为：联排：宽景：小高层＝1：0.71:0.55；3.此价格匡算定价，只做方案比较用考虑的出发点：1.宽景洋房在杭州市场与区域市场中，属于稀缺产品，属叠排因此相对于公寓有较大的价值增加。2.兼顾销售过程中联排、宽景和小高层的价格梯度、销售去化率，三者之间应有合理的价格梯度。本项目定价72本项目定价：市场参照及基于案例的假设产品联排宽景小高层市73本项目成本确定费用项目单价数量（m2）总价备注1.土地费用91520001019500万2.前期工程费1502000103000万3.建筑安装工程费联排1512；小高层1512；叠拼1262。按照每种组合分别确定。建筑安装费用分为建安成本、政府规费和区内基础配套。其单价和数量根据物业类型及组合分别确定。4.管理费用(1+2+3)×3%5.其他费用3×5％6.财务费用(1+2+3+4+5)×65%×0.5×6.336%*1.17.不可预见费(1+2+3+4+5+6)×2%8.维修基金3×3％9.销售费用销售收入×3％10.营业税及附加销售收入×5.55％项目成本确定73本项目成本确定费用项目单价数量（m2）总价备注1.土地费74本项目各物业类型容积率的确定项目规划指标建筑形式高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率联排0.5—0.60.6—0.70.7—0.9宽景0.7-0.80.8-1.01.0-1.1小高层1.6-1.81.8-2.02.0-2.2参照杭州不同物业类型容积率。根据世联经验和万科的具体数据，确定联排、宽景容积率分别为0.7、1.0，小高层则在测算时依据具体情况分别选择为1.6。容积率的确定74本项目各物业类型容积率的确定项目规划指标建筑形式高品质，75不同物业对项目利润价值贡献排序——基于产出投入比

土地成本建安工程费市政配套及人防费室外工程费销售费用财务费用不可预见费用其他费用等产品容积率总成本(万元）售价(元/平）净利润（万元）投入产出比联排0.760788110005729794.26%宽景1.06582978005519383.84%小高层1.69494860005859861.72%联排>宽景>小高层假设：1.联排别墅为一般别墅，带半地下室，外墙涂料+石材；宽景为较好内装修、氟碳喷漆铝合金门窗，外立面面砖、较好水电；小高层设一层地下车库，钻孔灌注桩，现浇钢筋砼短肢、剪力墙结构、单位空调、公共部位较好内装修、氟碳喷涂铝合金门窗、合资电梯。2.实现100％销售成本因素价值贡献排序75不同物业对项目利润价值贡献排序——基于产出投入比76本项目将从以下五方面进行物业组合建议分析物业价值分析地块价值分析市场去化速度123经济测算4产品细化576本项目将从以下五方面进行物业组合建议分析物业价值分析地块77根据不同物业的地块价值、价值贡献度、市场去化率等因素来考虑物业配比方案

联排>宽景>小高层地块价值分析不同物业的价值贡献度联排宽景小高层12套/月10套/月35套/月市场去化量基于市场分析下对本项目去化量的预测将地块价值分析作为明确物业排布的一个依据经济测算77根据不同物业的地块价值、价值贡献度、市场去化率等因素来考78通过构建模型，计算不同容积率下最优物业类型配比地价Q元；占地面积300亩，容积率R≤1.4，联排A、宽景B和小高层C占地比例为a,b和c。构建模型MAX(项目利润）=（A收入项－A成本项）*0.7a*300+(B收入项－B成本项）*1.0b*300+（C收入项－C成本项）*1.6c*300-Q约束条件

a+b+c=10≤a、b、c≤10.7a+b+1.6c≤1.40.7a+b+1.6c+r≤3.4产品容积率销售价格（元）户均面积（平）联排0.711000220宽景1.07800170小高层1.66000100表：计算条件假设：1.联排别墅为一般别墅，带半地下室，外墙涂料+石材；宽景为较好内装修、氟碳喷漆铝合金门窗，外立面面砖、较好水电；小高层设一层地下车库，钻孔灌注桩，现浇钢筋砼短肢、剪力墙结构、单位空调、公共部位较好内装修、氟碳喷涂铝合金门窗、合资电梯。2.实现100％销售3.公建面积为建筑面积的5%经济测算方法78通过构建模型，计算不同容积率下最优物业类型配比地价Q元；79优势：物业类型丰富，客户层面广泛，能够有效整合资源；2.能够获得较高的利润回报；3.容积率牺牲较少。劣势：1.小高层去化时间稍长。高教路会所风情街会所排屋r＝0.7占地约100亩建面约4.4万方宽景r＝1.0占地约50亩建面约3万方风情街小高层r＝1.6占地约70亩建面约7.1万方幼儿园小高层r＝1.6占地约80亩建面约8.1万方LoftLoftLoftLoft农居点小高层r＝2.2风情街方案一：综合容积率1.2，占地面积分别为联排100亩，宽景50亩，小高层150亩产品占地面积（亩）建筑面积约合套数（套）预测去化时间（年）总成本（亿元）净利润（亿元）净成本利润率联排100443352021.5年7.875.7673.18%宽景50316681861.6年小高层15015200712663年经济测算方案1小高层r＝2.2小高层r＝2.279优势：高教路会所风情街会所排屋80优势：各类物业类型充分考虑市场去化速度，市场风险较小；物业类型丰富，客户层面广泛，能够有效整合资源；去化时间短，回现快。劣势：1.容积率的牺牲比较大。高教路会所风情街排屋r＝0.7占地约150亩建面约4.5万方LoftLoft方案二：东边综合容积率0.9，占地面积分别为联排200亩，宽景50亩，小高层50亩产品占地面积（亩）建筑面积约合套数（套）预测去化时间（年）总成本（亿元）净利润（亿元）净成本利润率联排20088671