威海市房地产市场调研报告

地理：威海市地处山东半岛最东端,北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛相望，是中国著名港口及旅游都市。行政划分：威海市现辖三市一区,即荣成市、文登市、乳山市三个县级市和环翠区。威海市总面积5436平方公里,总人口249万，其中市区面积731平方公里,人口80万人。威海市是中国沿海开放都市之一,拥有威海市火炬高技术产业开发区、威海市经济技术开发区两个国家级开发区。都市性质：威海市是中国第一种“国家级卫生都市”中国首批“国家环境保护模范都市”“改善人类居住环境全球最佳范例都市”联合国最适合人类居住都市之一全国主要海洋产业基地主导产业：船舶及零部件、通信与专用设备制造业、电子信息、汽车及零部件、轻纺食品医药业。

有5个中国名牌产品和3个全国驰名商标，其中有三星、华泰三角、成山等大型公司。威海市概况第1页威海特殊地理位置和海洋、山林调整作用，使这里具有海洋气候特点。年平均气温12度，平均降水量800多毫米，四季分明，气候宜人。平均相对湿度超出60%，每年有近二分之一时间空气质量达成国家一级标准（相称于自然风景区）。威海距韩国乘飞机约55分钟，轮船8小时，相称于到大连距离。威海是东北、韩国迁入人口最多沿海都市之一。威海拥有1000多公里海岸线，占全国海岸线总长十八分之一，是中国海岸线最长都市。沿海多为优质沙滩，沙滩之外是未受污染海水，被称为中国最洁净海水。第2页威海市经济GDP：23年威海市GDP总量达成1580亿，平均年增加率超出15%在岗职员工资：23年达成21166元，近5年来平均年增加率超出16.8%第3页威海市人口年份总人口数（万人）市区人口（万人）市区人口增加率2023年248538%2023年2485911%2023年2496712%2023年2507311%2023年2518212%威海市年人口导入量近年来呈迅速上涨势头，每年增加12%左右，估计2023年能够进入全国百万人口都市行列第4页威海市三大产业年份第一产业增加率第二产业增加率第三产业增加率2023年85.877.60%294.8113.60%180.2211.00%2023年87.022.40%330.1813.60%209.914.10%2023年90.114.60%388.7117.40%224.6814.00%2023年92.494.60%492.0323.70%251.513.20%2023年98.914.10%616.3321.10%293.5714.40%2023年108.126.20%725.4220%336.2216.00%2023年116.584.20%849.5917.20%402.3617.00%2023年127.84.30%978.1915.60%477.4617.80%2023年三产百分比：8：62：30威海市以工业立市，工业是支柱产业，其发展速度迅猛第三产业由于基础薄弱，发展空间巨大伴随威海市旅游资源不段开发，第三产业必将引来新机遇第5页都市规划“一种主中心，四个副中心、三条发展带、十三个重点镇”。1.一种主中心：威海城区为带动全市发展主中心。2．四个副中心：文登、荣成、乳山和石岛为带动全市发展四个副中心。3.三条发展轴三条发展轴以威海城区为顶点，文登、荣成城区为两腰，乳山、石岛为基点，组成“A”字型构造。人口规模：规划都市建成区近期2023年规划人口为100万人，远期2023年规划人口为130万人，远景2023年后来人口控制在150万人以内，基础设施按照170万人预留。第6页威海主城中区（环翠中心区）：包括旅游，人居，文化，行政办公和商业服务、金融等六大职能。威海主城西区（高区）：职能包括文教科研、科技研发、高技术工业、一类工业、旅游、居住等。威海主城南区（经区）：职能包括一般工业、居住等。区域功能规划第7页威海旅游资源第8页刘公岛东西长约5公里、南北宽约2公里，面积约10平方公里。岛上树木茂盛，一片郁郁葱葱，最高峰海拔113米。在刘公岛附近都有小岛散布，其西有黄岛，它与威海北岸山嘴外面连林岛、黑岛、青岛、牙石岛互相对峙；其东有东泓列岛，与南口之间日岛，以及南岸山嘴外大罗青、二罗青、三罗青诸岛遥遥相望。其中日岛因经常“幻出奇景千万重”，出现海市蛰楼奇观，被世人称为威海八景之一。刘公岛第9页年份商品房施工面积增加率完工面积增加率商品房销售面积增加率销售额增加率人均居住面积2023年531.120%169.70%150.524.20%24.821.60%15.582023年538.71.40%155.3-9.20%19630.30%35.342.30%16.452023年723.834.40%188.621.40%190.3-2.90%37.15.10%17.722023年835.1715.40%230.522.10%225.2818.40%51.9940.20%18.312023年1067.2927.80%261.613.50%328.8346.00%92.1677.30%18.79房地产发展情况施工面积：威海市房地产施工面积保持稳定增加，房地产投资也比较稳定，没有出现较大波动。完工面积：完工面积除23年因宏观政策影响，出现负增加外，其他年份均稳中见涨。 销售面积：销售面积近两年呈跳跃式增加，一方面由于市民为改善居住环境换房较多，另一方面反应出威海已经出现大量投资性客户，外来置业、投资拉动迅速走强。销售额：销售额增加不但由于销售面积出现大幅度增加，也是威海整体房产价格上涨驱动。人均居住面积：威海人均居住面积指标仍然很低，改善居住环境等对房产刚性需求将在将来几年逐渐释放。第10页第11页环翠中心区商业、生活、教育配套完善，房价居各区之首，由阳光海岸、99名邸、抱海花园等高档住宅小区出现，深入拉动了该区住宅均价。高区依靠高新技术产业支持，同步坐拥海湾景观资源，生活环境优越。代表楼盘，新浪屿颐景园、自由东方、国际海景城、仁泰旅游度假花园。经区房价较低是由于，23年之前高档住宅开发量较少，客户多针对工薪阶层。代表楼盘，广信baidu城、滨海龙城、悦海世家、韩国城。威海各区房价第12页各区域高档楼盘价格走势区域案名价格/时间（23年12月）价格/时间（23年2月）价格/时间（23年5月）环翠区99名邸158001780018500抱海家园—60007000伴月湾山海名宅—60006380环翠花园668067806880高区国际海景城—1700018000新浪屿颐景园680072007300仁泰旅游度假花园9000—9800自由东方—64006900经区广信baidu城——6000悦海世家9600—10500滨海龙城5000—5300韩国城—7000720023年2月-5月，威海高档住宅整体价格上涨约5.8%其中：环翠区上涨6%，高区上涨7.8%，经区上涨3.6%楼盘涨价历史第13页环翠区楼盘分析案名物业类别建筑类别容积率绿化率均价装修情况备注伴月湾山海名宅一般住宅高层、小高层1.140%6380毛坯—抱海花园一般住宅高层、小高层—40%7000毛坯高层1幢、小高层2幢环翠花苑一般住宅多层——6880精装修多层9层6栋、1栋公寓商业楼99名邸公寓多层0.59—15800精装修共83套主城区产品、客源丰富，建筑形态囊括多层、小高层、高层价格跨度较大，从6000-16000元/平米都有，一线海景房均价超出12023元/平米第14页高区楼盘分析案名物业类别建筑类别容积率绿化率均价（元/平方米）装修情况备注新浪屿颐景园一般住宅多层、高层1.7540%7300精装修多层7栋、高层3栋自由东方一般住宅高层——6500毛坯地下两层停车场国际海景城公寓高层2.4745%18000精装修海景公寓仁泰旅游度假花园公寓多层、高层、小高层2.9639.60%10000精装修高层4栋、小高层2栋、多层2栋高区产品丰富，外部客源较多，建筑形态涵盖别墅、多层、小高层、高层价格普遍较高，且多为精装修产品，酒店式公寓、海景房前景尚好第15页经区楼盘分析案名物业类别建筑类别容积率绿化率均价装修情况备注广信baidu城一般住宅小高层——6000毛坯一房一价滨海龙城一般住宅高层、小高层、多层、LOFT1.6140.90%6000初装修4栋高层、7栋小高层、10栋多层、1栋LOFT（精装修）悦海世家公寓、别墅高层、小高层、多层、联排1.2248%9600毛坯已售完韩国城公寓高层3.98—7000毛坯24层高层相对于环翠、高区而言，经区定位则偏低端，主要客源为工薪阶层建筑形态涵盖别墅、多层、小高层、高层、LOFT产品价格处于全市较低水平，毛胚、精装修产品都有，价格在三大区域内有突出优势第16页威海房地产特性开发理念几年前威海本土开发商开发理念比较落后，仅关注于本地市民对居住功能需求，缺乏对产品创新升级，缺乏对投资性、度假型产品打造。缺乏大局观，不能合理规划，海景、度假元素没有充足挖掘产品缺乏国际元素，缺乏滨海休闲度假情调。存在机会威海市不但适合度假、养老、旅游观光，更适合长期居住，是中国宜居都市之一，受国内外客户高度关注，东北、河南、河北、山东、韩国客源较多。五一假期调整，年假制度颁布，威海作为一种国家重点旅游都市，其分时度假产品必将存在巨大发展空间。投资型客户均为二次置业或者数次置业者，对住宅功能需求已经不在停留在居住上，滨海、国际化、度假、休闲等元素应充足融入到产品中。威海海景是稀缺资源，海景住宅保值增值性能优越。第17页威海SWOT分析SWOT中国最优质海滩和海水，拥有中国最长海岸线都市全球宜居都市，空气质量佳中国距韩国、日本近来都市位于环黄海经区圈都市名片打造较成功火车交通发展不够抱负，达成内陆都市不便机场距离市中心区较远，且不够国际化下辖三市都市化进程较慢与国际滨海都市概念打造尚有很大差距威海第三产业处于迅速发展阶段，旅游资源开发空间巨大稀缺滨海景观特色与国内外沟通显著加强，有助于都市营销5.1假期调整、年假制度将为威海分时度假产品带来极好契机东三省客群搬家认知度较高如遇国内宏观调控，在一定程度上会压制威海房产市场发展，打击投资者信心威海整体消费水平较低来自青岛、烟台、三亚等滨海都市竞争威胁第18页海景住宅专项分析第19页海景住宅专项分析案名物业类别建筑类别容积率绿化率均价（元/平方米）装修情况备注银滩海景花苑一般住宅多层、高层1.7540%7300精装修多层7栋、高层3栋西海景苑（高）一般住宅高层、小高层2.2—5700精装修1栋21层高层1栋11、13层小高层国际海景城（高）公寓高层2.4745%18000精装修海景公寓碧海庄园（高）别墅独栋、双拼0.4159.820230精装修总共71栋，所有临海仁泰旅游度假花园（高）公寓多层、高层、小高层2.9639.6%10000精装修高层4栋、小高层2栋、多层2栋第20页国际海景城：

地段：该项目位于威海国际海水浴场中心位置；

规划：总建筑面积19万8千平方米，容积率2.47，绿化率45%，车位充足；

景观：享有长达2800米天然黄金沙滩，另外尚有10万平米50余年黑松森林在南侧相护，成为健康绿色生态屏障，

配套：小区内部配套:中庭花园、国际俱乐部、酒吧商业街、精品超市等,中小学:山大分校、高区一小、威海一中,综合商场:利群广场、糖酒超市,银行:中国银行、建设银行,其他:商业区、汽车站、火车站、码头.阳台栏杆：高级油漆金属栏杆。

第21页建筑特色：

建筑空间设计贯通游艇畅游心理感受，整个建筑即是以游艇空间为船头“豪华邮轮”建筑。

按照世卫组织（WHO)住宅健康标准和国家有关绿色节能建筑要求，海御19，从高舒适度、低能耗出发，利用七大建筑科技系统，打造一座健康、舒适、节能商务休闲高档住宅。

七大建筑科技系统包括：

1、高热工性能围护构造保温隔热系统

2、高性能保温隔热玻璃门窗系统

3、天棚辐射采暖制冷系统

4、置换式新风系统

5、中央吸尘系统

6、同层排水系统

7、全系统国际品牌整合内装修系第22页外墙:台湾著名品牌“罗马”面砖;内墙:罗马高级外墙砖;底商以上大堂:地面高档抛光面砖或高级理石.墙面、顶面批灰，地面水泥压光，预留装修面;电梯:地面高档抛光地砖，墙面和顶棚使用高级乳胶漆;楼梯间：理石踏步，墙面和顶棚使用高级乳胶漆。三菱电梯;底商一、二层外门窗:采取彩色断桥铝合金窗、中空玻璃，并增设内开内倒窗体配件，提升窗户实用性;分户门：多功能高档钢木复合防盗门;厨房:墙面、顶面水泥顶;卫生间:墙面、顶面水泥顶.卫生间地面防水;供电:双电源系统，设分户独立电表;供水:市政供水，分户计量;供气:74.64平米以上设管道液化气;采暖:集中供暖地热（35.75平米除外）;通讯:电信宽带网入户;有线电视：客厅、卧室预留接口;电话:客厅、卧室预留接口。装修建材：第23页生活品质配套：海御会国际俱乐部主会所目前共分为两期，室内总营业面积7500平米。

一期为小区入口处一栋独立三层欧式建筑，二期为海御19一层。海御会国际俱乐部一期，御泉私人商务水疗中心、美容美发沙龙、蝉逸瑜珈馆、咖啡西餐厅、顶级乒乓球房、顶级器械健身房、俱乐部高级会员专属商务区、俱乐部多功能厅等多功功能设施；海御会国际俱乐部二期——海御19一层包括全功能室内恒温游泳池、蝉逸瑜珈馆、动感健身操房、顶级健身房、室内模拟高尔夫练习中心、美式台球室、海御健康水疗休闲会馆、红酒雪茄吧、养生健康管理中心、大堂咖啡厅等，能满足国内外社会名流健康、养生、休闲、商务和社交多种需求。海御会俱乐部还引进了国际最先进设施设备和大型豪华游艇，并拥有2800米私属沙滩。

第24页样板间实景：第25页仁泰旅游度假花园：

地段：该项目位于威海市高新技术产业开发区北环海路南,长春路以东；

规划：总建筑面积14万平方米，容积率2.96，建筑密度15.3%，绿化率39.6%，车位充足；

景观：景观以中央下沉式休闲健身广场为原点，艺术小品、木椅小亭、卵石道路等发散排列，衬托出建筑之美艺术效果；

配套：小区医疗服务中心、双语幼稚园、双会所，崇高生活，尽享便利；

物业：物业管理秉承“满意是起点，服务无终点”服务宗旨；

精装：利用灵动惬意空间主张，当代时尚色彩造型、简约实用厨具橱柜、国际品质门窗地板等，充足满足您对家居配备价值理解和美感要求；

第26页区位图：第27页

仁泰旅游度假花园目前在售为1、2、3、4号楼，都是高层，1、2号楼为29层，3、4号楼为33层，1、2号楼10层以上能够观海，3、4号楼16层以上能够观海。真正海景房，今年十月底能够入住，户型为81-170平方米，尚有200多平方复式户型。物业费1.2元/平方米，不包括电梯费，物业公司为深圳公元物业管理公司。目前起价为7980元/平方米,均价为9000元/平方米,最高价为21000元/平方米.。销售情况：第28页样板间实景：第29页碧海庄园：

地段：该项目位于威海市远遥西，东以青山为屏，西与黄海而临，南傍哈尔滨工业大学威海分校，北邻亚州十大难度高尔夫之一—泛华高尔夫，交通便利。规划：规划用地9.06万平米，建筑总面积约3.5万平米，容积率0.41，绿化率59.8%，总共71栋独栋别墅；

配套：交行、农行、中行、工商行等多家银行，距离家家悦超市和利群购物广场很近。医疗方面有金海湾医院，周围有第二试验小学、威海一中、山大、哈工大。

景观：坐拥元宝山和1公里海岸礁滩，独享中国特有山海文化；

精装：私家专属电梯、别墅内卫星接收系统、中央空调、中央新风系统、中央洗尘系统、同层排水系统、指纹门锁系统、宽带网络系统、中央吸尘系统和安防系统

；第30页区位图：第31页自然景观：

中国自古有"修营别业，依山傍水，尽幽居之美"说法。元宝山，平里拔秀，山海环列，拔挺耸然，群山苍翠。站在山麓望天下，纵然幽古思情、发古思今。项目莅位威海中心城之北，海湾之中，山脉之尊，如蛰伏之龙。第32页■SPA有理，享有无限

碧海庄园特色SPA水疗区特备世界顶级香氛SPA,以优良山泉水及多种上等原料，用通过身体按摩及感官刺激等伎俩，使精油成份及其他有益于健康成份通过亲和渗入，满足人体器官感觉，达成一种身心畅快享有。

碧海庄园特聘专业美容美体师担任业主私人美疗指导，针对业主个人体貌特性提供具有导向性专业美容美体服务，还提供多项特色服务供业主选择，业主可亲身体验世界极品SPA精油按摩带来身心愉悦。■五星级VIP会所

■小区智能化

人防系统

闭路电视监控

门禁系统

小区出入管理系统

水、电、煤气、抄表系统

小区背景音乐系统

周界报警系统

■供热采暖系统

■污水处理系统生活配套：第33页银滩海景花苑：

地段：该项目位于乳山银滩旅游度假区关键地带。

规划：占地面积19.44万平米，建筑总面积约10万平米，容积率0.52，绿化率高达52%；交通：立体交通网络围绕，海、陆、空、港全线贯通。高速马路上行驶1小时便可达到青岛，至烟台、威海车程均为30分钟。

第34页区位图：第35页

整个项目是以小高层、独栋别墅、联排别墅、双拼别墅组成，项目别墅均价在9100—9200元/平方米，小高层均价在4700元/平方米，物业费为1.5元/平方米/月。基本情况：第36页该项目位于文化西路，高区火炬大厦正南方，占地面积13371.9㎡（合20.06亩），计划开发高层住宅17836平方米（127户），商业2023平方米。总投资约需3800万元。威海市被联合国人居署评为最适合人类居住范例都市之一，是人们投资、置业抱负之地，西海景苑位于威海国际海水浴场正南约1公里，这里地势平坦，空气清新，视野广阔，与周围威海双丰昕世房地产正在开发青青小城、金城房地产开发公司将要开发绿洲新城项目连成一片，是威海市新规划一种成规模居住小区，既远离喧嚣又可享有生活休闲之便利。该项目由两栋高层组成，其中一栋21层、一栋11、13层，户型面积在54——100㎡之间，户型设计上即充足考虑其功能合理实用，又密切关注威海气候特点和居民居住习惯，重采光、通风、景观。西海景苑：第37页区位图：国际海水浴场，山东大学威海分校.

西海景苑交房标准是精装修，这样能够省去装修带来无须要烦恼，房屋交付后来客户带家俱、家电即可入住，这种低入住成本给客户带来了很大方便。第38页建材装修：构造:现浇剪力墙构造

内墙:高级环境保护乳胶漆。

门窗:高级防盗门、高档铝合金中空玻璃窗、可视对讲楼宇门。

厨房:高档墙地砖、吊顶、环境保护橱柜、品牌油烟机燃气灶

卫生间:高档墙地砖、吊顶、品牌洁具

供气:港华天然气

采暖:地暖

第39页环翠区典型楼盘分析抱海家园地处威海最繁华区域--环翠区，与东海之滨仅百米之隔，3.8公里威海公园近在咫尺，美丽海景尽收眼底。位于海滨中路与青岛北路中心地段，市农行以南，距离大福源超市步行仅10分钟，威海港客运码头仅五分钟车程，火车站十五分钟车程，周围生活机能完善。产品创新：独创复式4.7米挑高客厅，创新小跃层设计，买一层送一层，有52-85平米错层房型,客厅挑高3.7和3.95米。第40页99名邸位于半月湾合庆村南元宝山上，地理位置得天独厚，坐拥元宝山，南眺威海湾与刘公岛隔海相望，北面能够俯瞰全海景伴月湾。是威海首家类别墅项目，有庭院别墅、花园别墅、空中别墅、平层别墅四种产品组成，整个小辨别为A、B、C、D四个组团，建筑面积24000平方米，共有83套别墅。设计负责为威海市建筑设计研究院。第41页位于威海市和平路110号，是由安徽省煤田地质局、深圳市合创建设工程顾问有限公司投资，威海两淮置业有限公司开发，在威海海马地毯厂地块上兴建高档居住小区由6栋多层住宅与1栋商业综合楼组成，汇合高档公寓、高品质住宅及时尚商业为一体高端物业品牌。地块交通便利，向西直通世昌大道，向东与统一路交界。环翠花苑第42页位于高区帝王宫北，临近威海第一海水浴场,西北面为山，海、山、林、湾、滩在这里完美结合。项目总规划用地面积33000余平米，总建筑面积为80000余平米，建筑面积23%，容积率1.75，绿化率达40%，是由7栋多层和3栋高层组成一全封闭海景小区，总居住户数500余户，车库及停车位共400余个。新浪屿颐景园高区典型楼盘分析第43页滨海龙城滨海龙城17万平米大型崇高小区，地处经区关键地带，由多层、小高层、高层合理规划而成。滨海龙城北依二中，西望火车站汽车站，南靠医院，东临公园，银行、商场、超市、娱乐等近在左右。威海小区很多，二中却只有一种。作为