大连房地产市场分析报告

2023年大连房地产市场分析报告2023年4月3日第1页目录序2023年大连春季房展会概述第一部分2023年大连住宅市场总体供应走势第二部分2023年大连各价区住宅市场供应走势第三部分2023年大连各区域住宅市场供应走势第四部分各区域典型个案价格组成份析第五部分亿达各项目在2023年大连住宅市场中优劣势分析及策略提议第六部分亿达各项目房展会中营销工作总结及客户积累情况简析第2页春季房展会参展项目汇总参展项目数量：91个其中旅顺项目：14个金州项目：7家开发区项目：10家其中市内四区新增项目：27个低级项目18个中等项目9年中高档项目7个高档项目11个第3页一、2023年大连市住宅市场总体供应走势全年供应量估计07后新增住宅项目总量2023年新增上市量2023年项目存量2023年实际供应量项目数量40561666面积542150039614455410004502445套数4037836126450040626均价8826810382928126户均面积134110120111第4页月度供应走势估计一、2023年大连市住宅市场总体供应走势第5页一、2023年大连市住宅市场总体供应走势小结年内新增供应量没有大幅增加，新增供应量与2023年销售量基本持平，超出2023年销售量100万平，预示2023年大连房地产市场总体供求仍将处于一种较为平衡状态。上市时间大多滞后，2023年10月份和2023年6月份将会形成一种供应高峰，2023年——2023年市场竞争将会伴随供应量逐渐释放而竞争加剧。大盘和外地品牌开发商增加迅猛，虽然由于项目进度问题不能在短期内形成直接竞争威胁，但其宣传力度及分布区域将会影响大连市房地产格局，并一定程度上使客户产生期待心理，滞缓购房行为。第6页二、各价区住宅市场供应走势2023年全年估计高价区（8000元以上）中高价区（6500—8000元）中低价区（5000—6500元）低价区（3500—5000元）项目数量2516162面积17267099697361075000190000套数136679253109702236均价9000700056004000户均面积1261059885产品类型高层多层/小高层/高层多层/小高层/高层多层主力户型50-170㎡100-130㎡85-100㎡60-90㎡第7页二、各价区住宅市场供应走势月度供应走势估计第8页二、各价区住宅市场供应走势小结供应构造：高价区、中高价区项目楼盘百分比增大上市时间：多集中在下六个月10月份左右产品：由建筑类型同质化转向户型面积区间同质化，小户型趋向显著西班牙格调盛行，都市高层建筑出现豪华性倾向。远郊及开发区大型项目配套力度较大。价格：市中心高档住宅价格趋向保守，新兴区中高档住宅价格上突势头较猛，加之户型面积同质化，总房款价差大幅缩小，使中高档住宅销售压力加大。需求：高端市场有也许产生供大于求局面，中等市场仍然是供不应求。别墅市场全面启动，积压两三年别墅市场需求将在将来两年内集中释放。第9页三、区域住宅市场分布走势第10页中心区西部居住区高新园区东海区北部居住区中北部居住区南部风景区西北部居住区星海区西南风景区（旅顺南路）大连市内四区住宅区域市场划分第11页三、各区域住宅市场供应走势市内各区域全年新增供应走势估计中心区东海区东南区星海核心区泛星海高新园旅顺南路西部区西北部中北部北部区项目数量622576310537面积383300158000143450511683390174395838314000441000274000220230730000套数31781608117828353942375226524623293221007326均价950090007500130009000800075007000550068005800户均面积120981221809910511895.39310599.6产品类型高层高层/别墅别墅/多层/小高层/高层高层多层/小高层/高层多层/小高层/高层别墅/多层/小高层/高层多层/小高层/高层多层/小高层多层/小高层/高层多层/小高层/高层主力户型80-120㎡80-100㎡/200㎡100㎡/200㎡160-250㎡130-150㎡80-100㎡80-100㎡/200㎡100㎡85-100㎡60-100㎡50-90㎡第12页一品星海新座世嘉星海大连明珠宏都筑景幸福E家西山园中园大华御亭沿海集团项目杰特金海花园豪森铬家枫景豪庭嘉洲阳光金广东海岸托斯卡纳锦府桃园颐和香榭远洋风景前程国际海派优座都市银座中盛秀山丽水鼎新顶云都第五郡诺维溪谷东特星中环唯美品格观山满庭芳假日风景阳光水岸晶品缘林非常宜居乐百年名城国际福佳华东人家动力院景加州洋房美域盛景南岭新城水畔香谷泊林和山泊林紫郡东方圣荷西壹品漫谷小平岛亿达蓝湾宅语原奥林匹克花园斯坦福院落德源2海印长城海景豪庭第13页三、各区域住宅市场供应走势——综述北部区：以5000-6500元/平方米中低价区项目为主，供应量平稳，产品力及区域竞争力较弱。中北部区：区域成熟度及认知度得到很大提升，区域内客户再生效应开始显现，新增楼盘稀缺，唯美品格主要竞争来自于市中心和泛星海区高档住宅东海区：23年新增供应不多，区域认可度没有太大改观，虽然定位为高价区住宅分布区，但其竞争力在与星海区、中心区相比较显著处于弱势，只是幅射周围居民及外地客户，没有对大连市整体市场形成影响力东南区：由于解放路动迁问题影响，本区域新增供应仍处于滞缓状态，少数新增项目由于势单力薄，价格上突欲望不强，也是中高档住宅竞争者。西北区：第五郡将启动旅顺北路区域市场，品牌、规划前景、特色产品将成为区域市场启动关键。但应注意不要依附于西山水库区域，保持自己区域独立性，不然会在与西部区竞争中处于弱势西部区：以万科假日风景为首西山水库项目2023年进入后期销售，其现房实景展现将会对同价区新上市项目产生较强竞争。三季度，万科乐百年项目也以示范区形式上市销售，将会加大西班牙格调项目标竞争强度星海关键区估计新增80余万平方米高档住宅，23年估计上市50万平方米左右，价格均突破万元，将来两年内高档高价区住宅主要分布区。大连明珠、一品星海、金海花园是典型代表。泛星海区23年估计新增供应近40万平方米，以8000-10000元高档低价区住宅为主，将和中心区同价区产品及中北部、西部、西南部中高档住宅产生竞争。高新园区区内新增供应较少，东方圣荷西和宅语原价格上突会使其直接面向来自泛星海区域高档低价区项目标竞争威胁旅顺南路主要供应为小平岛、蓝湾和奥林匹克花园，其低端产品将分流西部、西北部、中北部中高档项目标销售份额，其高端产品将与开发区高端产品产生直接竞争西南区中心区价格涨幅保守，定价大多不过万元，会对中高档住宅价格上突产生较大压力第14页开发区、旅顺、金州区域市场概况三、各区域住宅市场供应走势第15页三、各区域住宅市场供应走势小结开发区、旅顺、金州成为外地开发商登陆大连桥头堡；金石滩与旅顺南路南北呼应，形成份庭抗礼之势较大可塑性及升值空间将会分流市内四区投资市场三个区域都市化潜力最大是开发区，其次是金州，旅顺仍将以度假休闲旅游为主要定位。土地门槛较低，大规模综合性项目较多，对将来市场格局会产生深远影响第16页四、亿达地产及各项目在近两年市场发展走势简析及营销提议及时调整战略布局，弥补战略盲点2023年前，大连房地产市场以市内四区为主，公司项目布局及土地储藏较为合理，在市内各主要区域都有项目布点。但自2023年起，开发区、旅顺、金州等区域市场启动和迅速成长，目前已具有了变化大连传统房地产市场格局潜力，自去年以来，外地品牌开发商纷纷以这几个区域为桥头堡登陆大连，大规模征购土地，愈加速了此类区域发展。而我公司在这几个区域土地储藏尚属空白，如不及时补课，将会直接影响公司成长速度和市场地位，同步会在成本上付出较大代价。因此近二年内在土地储藏上战略应是近抓旅顺三条路，远抓金州、开发区。从更务实角度加强品牌整协力度伴随外地大品牌开发商进驻大连，在资金实力上、项目规模上都具有很强竞争力，我公司品牌地位面临着严峻考验，因此品牌整合力度应当继续加强。不过整合重点应当有所调整，由此前文化整合和形象整合转向资源整合，包括资金整合调配，经营策略统盘布署，集团采购，客户资源共享，产品研发集成化，建立人力资源再造体系。1、亿达地产整体战略调整提议人、财、物、事第17页唯美品格总体策略：步步现房实景体验式营销唯美品格优势劣势竞争主要策略品牌品牌认知度高市场份额西部万科北部开发区鲁能、华润亿达品牌，经营业绩、项目口碑区域区域成熟度及价值认可度较高缺乏自然环境资源支撑西部、西南部近郊项目市中心、泛星海区项目区域成熟度强化推广及体验产品多层洋房在成熟区域具有稀缺性。开发进度较快。高层小户型住宅配比过大洋房：近郊低容积率住宅高层小户型：市中心高档住宅现房体验式营销。确保形象进度按时客户客户基础较好，区域及老项目客户已有再生功能仍以本区域及周围区域、外地客户为主。万科客户体系中心区、星海区中高档住宅加强客户文化工作提升物业管理水平坚持规范经营标准价格林语家话使客户对本区域亿达项目标价值预期有较大提升。和市中心高档住宅价差缩小市中心高档住宅、泛星海区高档、中高档住宅西部、西北部近郊低容积率住宅充足利用合理销售节奏，低开高走，通过项目工程形象划度实现价格上扬第18页第五郡第五郡优势劣势竞争主要策略品牌品牌认知度高公司及项目品牌认知度稍弱西部万科强化宣传亿达和本项目标联系性区域规划远景较好，升值空间较大区域成熟度及价值认可度不高，自然环境资源不突出。自然环境不如西部项目区域成熟度不如唯美品格强化规划远景及升值潜力宣传，切忌往西山区域依附，会造成自降身价产品低容积率多层洋房稀缺性项目工程及销售进度稍晚，面临10月供应高峰西部、西南部低容积率住宅；唯美品格现房体验式营销客户锦绣片区老业主是项目启动主要客户源市内其他区域客户对此区域较为陌生西部、西南部、中北部项目对客户会有较强分流作用加强项目著名度宣传，充足利用集团各项目老客户资源价格林语家话使客户对本区域亿达项目标价值预期有较大提升。和市中心高档住宅价差缩小市中心高档住宅、泛星海区高档、中高档住宅西部、西北部近郊低容积率住宅前期价格定位给客户预留更大升值空间总体策略提议：通地亿达品牌树立旅顺北路区市场启动及领跑者形象，以低容积率特色产品及政府规划前景为主要支撑拉动市场第19页蓝湾蓝湾优势劣势竞争主要策略品牌品牌认知度高在自然环境尤其优越情况下品牌附价值会弱化奥林匹克花园、小平岛鲁能优山美地强化品牌诚信度宣传，因理解而信任，能够通过老客户现身说法区域充满安逸色彩海景生态环境配套不足人气稀缺鲁能金石滩项目在强大旅游配套和优良海滨浴场。小平岛小区配套、交通条件和人气。强调更安逸更自然更纯净海滨度假休闲生活理念。产品200平独栋经济型别墅契合市场需求。小户型公寓有助于弥补人气不足.开发进度先于竞品楼盘别墅市场全面启动，供应量会在近两年有一种爆发，且有产品同质化倾向。奥林匹克花园、小平岛鲁能优山美地主打200平方米独栋别墅经济性和居住功能合理性现房体验式营销客户青云项目标老客户层次较高，购买第二居所欲望和能力都会较强。金石滩区域分流小平岛截流旅顺（弱势竞争，分流低端客户）利用青云美誉度理点面向市内四区高端客户进行重点诉求。价格别墅总价款不高。小户型公寓单价相比市区经济。前期价格定位给客户预留更大升值空间总体策略提议：主打别墅经济性和舒适性兼具特色，小户型公寓投资价值第20页东方圣荷西、宅语原优势劣势竞争主要策略品牌品牌认知度高强化亿达软件园品牌积累区域山地公园景观毗邻软件园、学府区区域投资空间较大所处台山区域人文环境形象不佳星海关键区都市海景资源，及泛星海区域项目将对其产生竞争。坚持以软件园学府区优良人文环境及西山公园生态环境为主要诉求，慎用海景概念，归避与星海项目标正面冲突。产品产品高标准、视野景观，宅语原小户型东方圣荷西户型偏大泛星海区项目户型趋小化将会对