北京门头沟提案报告

第1页贰：项目初步认知及定位目录CONTENT第1页提报思绪项目关键特性区域价值市场机会点项目战略高度用地价值分析关键价值梳理战略高度项目初步定位项目初步定位项目突破点第2页第2页两轴：沿长安街东西轴和传统中轴线南北轴；两带：包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟“西部生态带”。

多中心：在市域范围内建设多种服务全国、面向世界都市职能中心，提升都市关键功能和综合竞争力。都市生态涵养发展区：包括延庆、密云、怀柔、平谷、门头沟；门头沟是唯一一种距离北京近来生态涵养区，与北京对接最紧密。门头沟门头沟之于北京门头沟从属北京城区规划“两轴、两带、多中心”西部生态带上，是距离北京近来生态涵养发展区，但发展并不突出。第3页第4页项目初步理解及认知都市视角包头有关西部大开发1、西部大开发范围包括陕西省、甘肃省、青海省、宁夏、新疆、四川省、重庆市、云南省、贵州省、西藏自治区、内蒙古自治区等12个省、自治区、直辖市、3个少数民族自治州；2、包头市位于内蒙古自治区，是西部大开发战略重点区域；3、西部地域享有到国家愈加优惠政策支撑，这为包头都市发展发明愈加宽松环境和条件。在国家西部大开发战略背景下，包头等西部资源型都市面临着良好发展环境。第4页第5页项目初步理解及认知包头呼包银—集通线经济带是以京包—包兰铁路、集通铁路和110国道为主轴线，以呼和浩特、包头、银川、东胜、榆林、集宁、通辽等城区为依靠，延伸辐射内蒙古自治区全境、宁夏回族自治区全境和陕西省榆林地域，总面积约130万平方公里环渤海经济圈“呼包银”经济带是我国最富集能源集聚区，是我国西部大开发重点区域，包头作为国家“呼包银”经济带主要节点，对中国西北部都市辐射力将深入增强。有关“呼包银”经济带呼包银—集通线经济带是以呼和浩特、包头、银川等城区为依靠，辐射中国西北区域主要经济带；它是我国最富集能源集聚区，同步也是东部沿海以京津为关键环渤海经济区近来腹地，是中国西部地域最具发展潜力地域之一；2、包头作为呼包银经济带上主要节点，对于带动中国西北部区域发展意义重大。都市视角第5页第6页项目初步理解及认知“金三角”区域包头市25862呼和浩特市25174鄂尔多斯市25205珠三角区域广州市30658深圳市32302长三角区域上海市31838杭州市

30035环渤海区域北京市29073天津市24293全国平均19109目前呼包鄂“金三角”经济水平接近我国东部沿海区域，区域一体化是呼包鄂经济圈必然发展趋势，将来该区域将以都市群形式参与国内、国际竞争，对外辐射能力增强。2023年部分都市城镇人均可支配收入对比（元）呼包鄂经济圈都市视角第6页第7页包头市所辖四区（昆区、青山区、东河区、九原区）范围，总面积2047平方公里；两心：以阿尔丁广场区域为关键行政、商业、商务、金融中心及建华路东侧区域为关键区域服务中心，组成都市两个主中心；三组团：分别是西部工业组团，昆青组团和九东组团；十一片区：包括包钢工业区、九原钢铁稀土工业区、新型工业区、昆都仑片区、青山片区、稀土高新区、希望铝业工业区、包括九原片区、东河片区、万水泉新区、东兴工业区；根据最新包头都市总体规划，将来包头都市发展将由工业都市住逐渐向中心都市转变。区域视角项目初步理解及认知第7页第8页昆都仑区——中心都市区，包钢所在：包头市党政机关所在地，是包头市中心都市区自治区最大公司包钢（集团）公司所在区，也是包头关键商业区；青山区——草原钢城，青山区与昆都仑区毗连，是市四市区之一，是一种工业发达、科学技术先进、文化教育兴旺、服务设施齐全、环境优美新型城区；九原区——将来都市新中心，是东西城区结合部。具有得天独厚自然环境和较雄厚经济基础。此后大型规模建设将会连接东西城区，是承接东西城区主要区域，能够说是包头将来都市新中心；东河区——古老旧城区，东河是包头老城区由于地域地理条件不足，发展稍落后于其他区块。2023年开始，东河区在市总体规划大力支持下，开始对该城区大力改造。昆都仑区东河区青山区九原区包头四大城区承当行政功能各不一样，九原区作为连接东西城区主要节点，有望成为将来都市新中心。项目初步理解及认知区域视角第8页第9页九原区域将来发展定位为：以包头市级商务中心为依靠，以精品居住小区为主体，兼具生态旅游观光、仑储物流、科研文化功能，具有草原人文气质，草原生态特色鲜明新城区。九原区“十二五”规划：将以科学发展为主题，以富民强区为目标，以统筹城镇为主线，深入实行“三区推进、六项统筹”战略。坚持工业向园区集中，加快推进新型工业化进程，加强园区通道、供电等基础设施建设。坚持服务业向交通干线和城镇集中，大力发展煤炭物流、液态化工、汽车贸易等生产性服务业。坚持土地向规模经营集中，全力加快农牧业当代化进程。坚持“全域九原”理念，全力加快特色城镇化进程，实行“北延、南扩、西拓”战略，拉大中心城区框架。坚持加大民生投入，大力促进基本公共服务均等化，努力让统筹城镇发展成果惠及更多百姓。九原区意在全面发展，对昆青区与东河区两个组团之间都市发展做有序梳理，促进包头都市整体均衡发展。项目初步理解及认知区域视角第9页第10页项目用地建设路哈屯高勒路210国道世纪南路用地四至冬至210国道西至世纪路南至哈屯高勒路北至建设路（市政主干道）用地规模占地面积2241亩用地四至交通条件良好，北侧紧邻都市主干道建设路，西邻210国道，南接哈屯高勒路，交通通达度较高；

项目占地约2241亩，属于该片区大规模体量开发。用地条件较好，地块方正、交通通达度较高、属于大规模土地开发项目。项目初步理解及认知用地视角第10页经济情况与同处生态涵养区几个地域相比相对落后，但近年经济增加速度较快，提升空间很大。2023年，“十一五”期间城镇人均GDP比去年增加8.4%。全区实现地域生产总值（GDP）85.9亿元，比上年增加14.8%。其中第一产业实现增加值1.4亿元，比上年增加11.3%；第二产业实现增加值44.2亿元，比上年增加18.1%；第三产业实现增加值40.2亿元，比上年增加11.5%。三次产业比重分别为1.6%、51.5%和46.8%。门头沟经济情况门头沟无关键产业拉动，主要依靠地缘中煤等老公司；目前正处于转折点，将来以第三产业为带动。第11页800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$

减缓发展期迅速发展期平稳发展期生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型迅速发展以数量为主数量与质量并重平稳发展以质量为主数量与质量并重迟缓发展综合发展型人均GDP与房地产发展关系宏观经济增加房地产业发展情况不大于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表白，不一样地域人均GDP决定了该地域房地产市场不一样发展阶段。2023年门头沟人均GDP4100美元左右，房地产市场从迅速发展期逐渐向平稳发展期过度。门头沟经济对应房地产市场高速发展都市经济是都市房地产市场迅速发展助推器，在经济带动下，门头沟房地产市场逐渐由刚需及改善阶段向改善为主阶段过度。第12页行业内部访谈丽景长安，销售经理“本地人相对闭塞，依赖本地产业生存发展，相对北京其他地域，属于自给自足生活状态。外来人较少，本地房地产市场客户80%为门头沟常住人口，改善升级及部分拆迁客户为主，此类客户对于目前2万房价还是能够接收，由于本地二手房都已买到1.8万，因此对于本项目并且是精装修很满意。尚有一部分客户是海淀和石景山地域，伴随阜石路迅速公交开通，便利交通和优美自然环境是吸引客户主要原因。”门头沟人口情况全区常住人口为29.0万人，同2023年第五次全国人口普查相比，十年共增加2.3万人，增加9.0%。平均每年增加0.2万人，年平均增加率为0.9%。全区常住人口中，外省市来京人员为4.7万人，占常住人口16.3%。外来人数增幅较小，基本为本地常住居民，安居乐业心态为主。第13页公交：目前运行公交：运通101、运通112、运通116；迅速公交走廊K14、K15。K14起点设在公主坟，终点设在门头沟南公交枢纽站；K15起点设在苹果园公交枢纽站，与现状地铁1号线（M1）相衔接，终点设在门头沟北公交枢纽站。迅速公交线阜石路将通门头沟，阜石路二期估计2023年初通车，从西四环到门头沟估计时间不会超出10分钟。城铁：S1：S1线也成为继莲石路、阜石路、长安街西延线之后，门头沟连接市区又一条交通干线，S1线起点为门头沟永定镇石场村，终点为石景山苹果园交通枢纽，长10公里，共设6个站，建成后门头沟至苹果园只需8分钟，估计2023年开通试运行。M6：与S1号线相交，东西贯通海淀、朝阳、通州三大区，直接拉进门头沟与北京城区距离。估计2023年通车。苹果园交通枢纽——京西最大交通枢纽，连通西部四区：苹果园交通枢纽项目北起苹果园路，南至阜石路，西起规划一路，东至金顶东路；集地铁、城铁、高架迅速路、常规公交、社会车辆、出租车、自行车、步行7种交通方式换乘；P+R模式，方便有车族换乘公交；2023年，苹果园交通枢纽将启用S1线始发站功能，连通门头沟；门头沟交通条件苹果园交通枢纽建立将深入拉近了门头沟与北京距离，届时门头沟达到北京市区将有目前30分钟缩短到15分钟，增加人流、物流对接。城铁S1地铁M6地铁M1苹果园城铁S1支第14页门头沟整体规划一轴：以产业发展和布局为前提，以109国道为发展轴。两区：东部综合服务区：包括门头沟新城关键区和门头沟新城辐射区。重点发展文化娱乐、都市旅游休闲、产业服务、都市工业。门头沟新城关键区：包括龙泉镇和永定镇。是全区都市建设重点区域，主要承当服务中心城区建设、带动山区发展功能。门头沟新城辐射区：包括潭柘寺镇、军庄镇和妙峰山镇，重点发展都市工业、休闲旅游、观光农业和特色种养产业。生态涵养建设区：包括清水镇、斋堂镇、雁翅镇、王平镇和北岭地域。重点发展休闲旅游、精品农业、特色种养和民俗文化产业。项目位于东部综合服务区门头沟新城关键区内，区域具有政治、商务、文化关键功能，为门头沟驱动力。西部生态涵养建设区

东部综合服务区门头沟新城区第15页门头沟新城总体规划两带：西部浅山山带：将西部浅山渗入到都市建设中，形成生态休闲度假带。永定河水带：体现了极强滨水都市特点和文化品质。两区：北部龙泉镇老城区：城区正经历旧城改造阶段，面临大量拆迁级都市面貌更新。该区域承当商业办公、行政服务、公共设施等功能。南部永定镇新城区：以三石路和滨河路两路为发展轴，以长安街西延线为中心，规划形成门头沟新城都市中心。该区域承当商贸、文化、交通枢纽等功能。本项目位于北部龙泉镇老城区，城区正经历旧城改造阶段，需要展示都市精神面貌及形象地标，大环境为本项目提供较好发展契机。第16页区域价值区域价值梳理第17

页门头沟是对接北京最紧密生态涵养区，自然环境优美，合适居住；区域经济发展正处于二产向三产转型阶段，都市面临新机遇；区域人口基数稳定，以地缘客群为主，安居乐业心态较强；交通条件便利逐年提升，与北京对接更便利，为区域注入更多人流、物流；门头沟处于旧城改造阶段，需要都市形象提升，居住环境需要变化。门头沟宜居，人民安居乐业，区域居住属性突出，但有陈旧印象缺乏区域标志！第17页区域土地出让情况第18页市场机会点门头沟历年招拍挂土地出让情况（平米）从左图可知，门头沟历年以招牌挂形式出让土地量非常有限，2023年-2023年仅6块土地用于住宅建设；2023年6月份，北京住总房地产开发有限责任公司竞一住宅混适用地，占地73188平米，楼面地价5582元；根据伟业市场研究调研可知，门头沟土地有协议出让方式。目前区域内众多城中村改造项目已启动，估计门头沟将进入大规模拆迁城中村改造时代。门头沟历年土地出让量在30万/年内，2023年土地出让约21万，供应量较少。第18页区域住宅市场供应情况市场机会点门头沟下属龙泉镇、永定镇，本项目从属于龙泉镇，本次区域住宅市场研究对象为龙泉镇内以及区域周围典型项目；区域市场供应情况：项目数量极其有限，产品以小高层为主。

项目状态产品类型存量（万平米）备注绿岛水岸在售小高层约3紧邻本项目金谷香郡在售花园洋房约1差异化产品丽景长安待售小/高层22待售全新项目合计——小高层为主25——绿岛水岸金谷香郡丽景长安门头沟在售住宅项目较少，供应量极其有限。第19页区域住宅市场价格走势第20页市场机会点售罄项目-倚山嘉园（2009-2023年）成交均价走势在售项目-绿岛水岸成交均价走势从历史数据来看，2009-2010上六个月门头沟住宅成交均价保持平稳，约7500元/平米，2023年下六个月，成交价格开始发力，截止2023年5月，在售项目绿岛水岸销售单价已突破20000元，在房地产市场限购政策压迫下，20000元单价已达成历史高位。综合考虑历年成交均价走势，以及限购市场环境下，2万元单价已达成历史高位，短时间将难有突破。第20页案例一：绿岛水岸市场机会点占地面积建筑面积容积率物业类别装修情况在售期成交均价小高层0.92万平米3.8万平米2.87毛坯四期开盘时间2023年5月21500元四期套数200套网签销售率17%绿岛水岸龙泉城区关键商圈内、永定河畔住宅项目第21页市场机会点绿岛水岸－产品信息两居/百分比三居/百分比梯户成交均价（元/平米）主力总价（万元）89/70%118－123/30%1梯4户21500190项目共12层，1－3层为商业，以上为住宅；产品均1梯4户，易造成对视现象，且各面积户型均非南北通透，出现西北、东北户型，采光、通风效果受到严重影响，户型设计较差；项目产品对外报价2.2万/平米，全款97折，按揭99折，实际成交均价2.15万/平米；主力总价达成180－190万/套。主力户型：89平米唯一紧邻本案在售住宅项目，以两居室为主，总价近200万，1梯4户东西向产品，户型设计居住舒适度极差。四期产品信息：1梯4户型，易造成对视现象。私密感差第22页市场机会点绿岛水岸－客户情况项目四期于2023年5月开盘，成交客户基本信息如下；客户区域起源：本地客户成为购房主力，约占85%以上，部分石景山、西城客户；客户职业：本地矿务局、以及本地一般拆迁民众，一部分京煤集团职员（团购）客户置业目标：以刚需为主；支付方式：一次性付款居多客户置业关注点：居住生活便利程度、距离关键商业网点距离本地客户为绝对主力，刚需为主，支付能力强关键商业圈内，拥有良好生活配套，是客户置业关键原因。第23页市场机会点案例二：丽景长安占地面积建筑面积容积率物业类别装修情况一期开盘报价小/高层、商业、写字楼7.5万平米22万平米3.0精装修2023年9月22023元（高层）/23000元（小高层）一期套数400套商业规模0.8万平米丽景长安永定新区，都市功能复合项目，唯一精装修第24页项目禀赋第25页老城换新颜主要节点具有成为老城区复兴地标项目位于都市形象展示面上区域居住属性成熟商业价值凸显地缘改善及升级为主要购买力市场竞品产品具有较大突破空间门头沟缺乏地标型项目第25页项目战略高度门口沟现状旧城区印象深刻，改造迫在眉睫，整体缺乏都市感及代表性地标。第26页在老城区中心，打造一种具有商业、办公、高端住宅为一体时尚、洋气、有活力中心。——代表门头沟老城换新颜新时代项目战略高度第26页提报思绪第27页项目关键特性区域价值市场机会点项目战略高度用地价值分析关键价值梳理战略高度项目初步定位项目初步定位项目产品突破点第27页项目初步定位第28页项目发展机会点梳理项目发展策略初步探测项目初步定位目标客群初步定位初步产品定位价格初步定位第28页项目发展机会点梳理第29页本案区位本案