商品房多重买卖相关司法解释

商品房多重买卖相关司法解释

商品房多重买卖是出卖人就同一商品房订立两个或两个以上的买卖合同，将房屋先后卖于数人，形成数个商品房买卖合同关系的行为。最高法院新颁布的《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题看法的说明》(以下简称《说明》)第八、九、十条对商品房多重买卖作了新的规范，本文拟就此略谈粗识浅见。

一、商品房多重买卖合同的效力

合同是当事人合意的体现，除因标的目的自始客观不能、无从确定、违反法律强行规定，违反公序良俗及其他法律特殊规定外，均为有效。前位买卖合同只要系双方真实意思表示，不违反合同法第五十二条的禁止性规定，其效力自不待言。在后位买卖合同中，出卖人一物数卖之举虽有悖于诚信守约的和善风俗，但只要出卖人与后位买受人未有恶意串通损害第三人利益的行为，该房屋买卖合同并非当然无效。不能以是否行到实际履行为标准否认后位买卖合同的效力。台湾学者王*鉴先生亦认为，基于先后买卖契约而生之多重债权，依传统之债法观念，不因先后而异其效力。《说明》第八条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的先买受人可以恳求解除前位买卖合同及要求出卖方支付惩处性违约金，而不能当然否定后位买卖合同的效力。由此可推断《说明》认可后位买卖合同效力的意旨。

二、商品房多重买卖中的物权变动及利益衡平

同一合同标的难以在多个债权人之间合理安排，是多重买卖合同的特色，如何确定商品房多重买卖中全部权的归属实是争议焦点所在。

(一)房屋全部权已先行转移于前位买受人时的物权变动

出卖人若已将房屋全部权移转于前位买受人并办理全部权登记后，又将该房屋卖于他人，先买受人取得房屋全部权当无疑义。不动产以登记为权利公示公信方法，后买受人可从权属登记中发觉出卖人非真权利人，从而放弃交易。若其仍情愿与出卖人接着交易，则应视为接受了权利不能实现的风险，自然无法取得房屋全部权。为惩戒出卖人的恶意欺诈，依《说明》第九条第(三)项规定，后买受人就出卖人的一物数卖行为可主见不超过已购房款一倍以内的惩处性赔偿金。

(二)出卖人径行将房屋移转于后位买受人时的物权变动及法律评价

《说明》第八条和第十条针对缘由行为的不同，在考量后位受让人善意与否的基础上，对房屋全部权变动作了不同的规定。

《说明》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人有恳求解除买卖合同，可要求出卖人担当不超过已付房款一倍之内的惩处性赔偿责任。惩处性赔偿责任突破了传统民法中合同赔偿责任只在于填补损失而不在于惩处的理念，源于英美法系国家，最早主要适用于侵权责任，后来渐渐被广泛适用于合同纠纷。《说明》继消费者权益爱护法四十九条、合同法一百零一零一一十三条之后，作了新的创新，将赔偿性赔偿责任界定在已购房款的一倍以内，既有利于有效遏制多重买卖之类违反诚恳信用原则、严峻损害市场交易平安的行为，维护守约方的合法权益，促进社会诚信制度的确立，又能达到各方利益的平衡，保证建筑业的健康发展。但细致解读《说明》第八条，会发觉先买受人的权利仅限于前位买卖合同中，而无权要求解除后位买卖合同，更无权主见房屋全部权。对此应理解为是后位受让人主观为善意时，对出卖人、先买受人、后买受人的利益衡平。先买受人之所以无主见房屋全部权之权利，缘于善意第三人受到了公示公信原则的爱护。不动产物权公示原则是指将不动产物权的设立、移转通过登记方式向社会公开。不动产物权公信原则是指任何人因为信任登记记载的权利而与权利人从事了移转该权利的交易，该项交易应当受到爱护。公示公信原则彰显了爱护信任利益的精髓，而信任利益往往又是交易平安的基础。在商品房多重买卖中，出卖人仍是登记记载