中国养老全产业链拆解2021

中国养老全产业链拆解2021

中国养老产业在经历了第一阶段的高速发展后，不可避免地遇到了第一个发展困

境——如何找到盈利模式？如何找到养老服务以外的其它产业方向？

而纵观世界养老产业发达国家的发展经验（如：欧洲I、日本），几乎都依赖于“政

府的高额福利政策”支持，因此，当这些国家的养老公司来到中国后，在经营层面

几乎都“一败涂地”。而反观美国，养老产业“高度市场化”，围绕“Aging”的产品、

服务、科技层出不穷。

借鉴美国养老产业的发展经验，对于推动中国养老产业市场化至关重要，为此，

我们在美国建立了研究团队，将陆续推出美国养老相关的系列深度研究内容。

本篇内容包括：

1.对美国养老产业的概念进行梳理，并指出现在国内存在的一些认知误区；

2.对涉及行业进行简要阐述；

3.美国中老年人巨大的消费水平给养老产业带来的巨大发展潜能；

4.介绍一些典型的上市公司，从中可窥探美国养老行业中受市场认可的公司

的概况和市值。

5.最后指出中国现在养老行业能够从美国养老行业现状中学习到的经验。

美国养老产业的概念、及认知误区

在美国，要定义养老产业，就需要先明确“老年人”这个概念，通常美国的老年人

(Seniors)是指65岁及以上的成年人，但是不同的服务项目的年龄下限标准会

浮动，比如有些老年经济适用房(AffordableHousingCommunitiesforElderly)

要求居住的老人年龄必须达到62岁，美国医保(Medicare)参保老人的年龄要

求是至少65岁，而一些活力成人社区(ActiveAdultCommurdty,比如亚利桑那

州的太阳城)是要求居民年龄达到55岁就可以。

在美国，毫无疑问是有养老产业的，用英文来表达，便是“AgingIndustry"，但

是养老产业相对来说没有一个很明确的概念，但是如果非要说出一个概念，那么

就是涉及“老(Aging)”的所有相关的产品(Products)、服务(Services)、技

术(Technology)、以及解决办法(Solutions)。

涉及的组织/单位可以是盈利性质(For-profits),可以是非赢利性质(Not-for-

profits)，可以是政府组织(Governments)»

面向的目标群体是随着公司或者项目的性质而定，可以是居住在美国任何地方的

健康或者非健康的老年人(Seniors)、可以是老年人的家人(Family)、可以是专业

的照护人员(Caregivers)、也可以是业务涉及养老的公司。

形式可以是面对面的护理，也可以是远程咨询。

从业人员包括专业人士(英文Professionals,包括医生、护士、物理治疗师、营

养师等)、非专业人士(包括作为非正式照护人员的老人的家人)、技术人员

(Technicians),以及其他有关人员(比如厨师、维修人员、建筑师、服务生

等)。

商业模式可以是企业对企业(B2B),也可以是企业对客户(B2C)(这两种模

式可以按前后顺序发生在同一条行为链下，比如专门做护理员培训的公司给养老

机构的护理员提供培训，这里的商业行为是企业对企业的商业行为，目的在于提

升护理员的护理专业水平，两个企业分别是提供护理培训的公司和养老机构；而

当受过培训的具有专业护理知识和能力护理员去照护养老机构的老人时，这个行

为是企业对客户的行为，企业是养老机构，客户是住在养老机构里的老人)。

总而言之，美国的养老产业是具有多样性的，涵盖多学科多领域，与学术机构连

接紧密，且会依据过去的经验和最新的科研成果不断地发展和创新。

对于美国养老的认知存在3个重大误区

误区一：美国亚利桑那州的太阳城(SunCityWest)不是持续照料退休社区

(CCRC),而是活力成人社区(ActiveAdultCommunity)

在美国，老年人选择养老的地点具有多样性，他们所拥有的住房选择包括：持续

照料退休社区(ContinuingCareRetirementCommunities,缩写CCRC)、老

年经济适用房(AffordableHousingCommunitiesforElderly,只给低收入的老

人住)、护养院(AssistedLiving)、自理单元(IndependentLiving)、活力成

人社区(ActiveAdultCommurdty)、居家养老(AgingInPlace)等。其中，持

续照料退休社区(CCRC)和活力成人社区(ActiveAdultCommunity)是两种

不同的概念。

而需要特别指出的一点是：美国亚利桑那州的太阳城(SunCityWest)不是持

续照料退休社区(CCRC),只是一个活力成人社区(ActiveAdultCommunity),

这在太阳城官网上是明确指出的。

.suncrtywM

Jgk-SUNCITY

wesT

HomeRecreationCentersGolfNewsThingsToDoCalendarAboutUs

SunCityWestActiveAdultCommunity

COVID-19Information

Thenation'spremieractiveadultgolfcommunity,offerstheHUstyleyou,vebeenlookingfor.SunCityWest

offerseverythingiyieactiveadult55andolderkouldwantinacommunity.FourRecreationCenterswithover100

charteredclubs.beautifulgolfcoursesthatareconstantlymaintained,asute-of-lhe>4rtbowlingalley.

movietheater,andcountlessotheractivities.BabyBoomersandGreatestGenerationmembersalike-and

everyoneInb«tw««n-willfindth*SunCHyWettlifestylesuitsthemWelcometoth«ntighborbood.welcometo

SunCityWest!

(美西时间2020年3月24日截屏自SunCityWest的官网)

什么是活力成人社区(ActiveAdultCommunity)?

简单说，活力成人社区就是只有可以生活自理的成年人居住的社区，但这里边的

成年人都是55岁或者以上的。该社区除了居民年龄限制和老龄友好设施的设计

以外，其余的与普通社区没有差别，但社区里可以有高尔夫球场、游泳池、商场、

医院、教堂等，可以让你足不出社区，便可以享受各种类型的服务。同时，太阳

城也与其他旅游景点很近，便于老人前往游玩。太阳城里的设施都是老龄友好型,

社区里所有一切活动的出发点都是帮助老人维持更长时间的独立性和活跃性。

(美国亚利桑那州的太阳城全景图)

从活力成人社区(ActiveAdultCommurdty)的概念中，可以很容易地看出其目

标客户都是可以生活自理的55岁及以上的成年人，但是CCRC的实际入住客户

平均年龄基本在75岁+；相应的，由于目标客户不同，其内部的设施也会相应地

不同，活力成人社区(ActiveAdultCommunity)相对而言娱乐的功能是最主

要的，而CCRC会兼顾娱乐和医疗健康。

从这个角度来说，因为太阳城的主要功能是娱乐，且目标客户是生活可自理的55

岁及以上的成年人，也从侧面说明了太阳城(如上图)是一个活力成人社区

(ActiveAdultCommunity)。

误区二：持续照料退休社区(ContinuingCareRetirementCommunities,缩

写CCRC)在美国，不单单指大型地产式养老社区(多栋楼)，也包括独栋楼式

的养老机构

持续照料退休社区(ContinuingCareRetirementCommunities,缩写CCRC)

在中国指的是像北京的泰康之家•燕园这种占地面积极大的、涵盖多栋楼的大型

养老社区(如下图)。

但是，在美国指的是涵盖自理单元（IndependentLiving,完全自理的老人居

住）、辅助单元（AssistedLiving,半自理的老人居住）、和护理单元

（SkilledNursing,完全无法自理的老人居住）这三个持续护理等级的设施，而

不一定是地产形式的社区。

（位于北京昌平的泰康之家•燕园）

（美国德州大型地产式养老社区（多栋楼），LonghornVillage,

左图官网上指出该社区是ContinuingCareRetirementCommunity[CCRC]）

在美国，CCRC可以是在市中心的一栋楼（类似于国内CareBuilding的概念,

例子是位于北京亦庄的远洋•椿萱茂老年公寓，或者位于美国旧金山市中心的

SanFranciscoTowers,如下图），也可以是国内的大型社区（像郊区占地较大

的居民小区，例子可参考位于北京的泰康之家•燕园，或者美国德州的Longhorn

Village,如上图)的概念；只要涵盖三种护理等级，在美国便可定义为CCRC。

在美国该类型的社区主要是强调：虽然随着年龄增长，老人的自理能力下降，但

是老人无需因为护理需求的变动而改变居住的社区，相反，由于一个社区里的不

同单元涵盖三种不同等级的护理，老人可以从入住到死亡都可以在同一个社区里

居住，仅仅需要移动至不同单元接受不同等级的护理服务即可。

■Surf*Studio.On«B«droom

(独栋式养老机构中美对比，左边是国内作为CareBuilding的北京亦庄的远洋•椿萱茂老年

公寓，右边是美国作为CCRC的位于旧金山市中心的SanFranciscoTowers)

中美CCRC概念的不同，主要原因在于中美对Community(社区)这个概念的

理解不同：中国的社区指的是占地面积极大的，由许多居民共同生活的社区；但

是美国的Community的概念更倾向于国内群体的概念，无论多大的群体生活在

一起，都叫社区。

误区三：养老产业(AgingIndustry)#养老机构产业(SeniorLivingIndustry)

在美国，养老机构产业(SeniorLivingIndustry)是养老产业(AgingIndustry)

的核心，但并不是全部。

养老机构产业(SeniorLivingIndustry)主要是老人居住的住房机构、与居住在

机构中的老人相关的产品和服务、或者与住房机构相关的产品或业务。老人居住

的住房机构包括：持续照料退休社区(ContinuingCareRetirementCommunities,

缩写CCRC)>老年经济适用房(AffordableHousingCommunitiesforElderly),

护养院(AssistedLiving)、自理单元(IndependentLiving)等。

同时，养老机构产业也涉及到机构提供、或者非机构提供的满足养老机构中的老

年人需求的所有产品和服务，比如：交通(Transportation)＞食物(Food),

以及所有机构运营必须使用的产品和服务，比如维修服务(Maintenance)、电

子健康档案(ElectronicHealthRecord)等。

而养老产业(AgingIndustry)则是比养老机构产业(SeniorLivingIndustry)更

广的概念，如上文给的概念，是涉及“老(Aging)”的所有相关的产品(Products)、

服务(Services)、技术(Technology)、以及解决办法(Solutions)。其包括养老机构

产业(SeniorLivingIndustry),但不局限于此，也包括满足老年人居家养老(Aging

InPlace)需求的产品或者服务，以及其他和“老”相关的服务(比如旅游)等(关

于养老产业涉及的行业细分，在下文会有更详细的阐述)。

一家涉及养老产业的公司，其业务可以同时涉及养老产业的不同领域，比如同时

涉及养老机构产业和居家养老，以BackNTouch为例，它是一家通过电话给老

人提供一对一咨询或者小组陪伴的公司(目标客户只是老年群体)，它的客户可

以是居住在CCRC的老人，也可以是独立居住在自己家的老人，因此这家公司

完全属于养老产业的范畴，但是只有部分业务属于养老机构产业的范畴。

另外，一家涉及养老产业的公司，其业务不一定会局限于养老产业，也可能涉及

其他产业，比如某家建筑室内设计公司只有50%的业务涉及给老年公寓进行室

内设计，而其余的业务涉及医院的室内设计等，因此这家建筑室内设计公司只有

部分业务属于养老产业的范畴。

美国养老产业(AgingIndustry)涉及的行业细分

在美国，养老产业涉及到多个行业领域，依据作为美国每年最大的养老产业展会

之一的LeadingAgeAnnualMeeting&EXPO(该展会每年会有8000多名养

老产业的同行参会)在2019年的展会参会组织的分类，美国的养老产业涉及广

告(Advertising)>家用器具(Appliance)、建筑(ArcMtecture)等几十个细

分领域。

上述养老产业的不同领域也可以继续细分，比如：咨询(Consulting)这一个领

域，在养老产业中可以包括提供不同咨询内容的公司。比如：

1、针对养老机构的营销(MarkeMng&Communications)咨询：一家名叫

GlynnDevinsAdvertising&Marketing的公司是专注于为养老机构做营销；

2、经营管理/招聘(ExecutiveSearchFirm/Recruitment)咨询：一家名叫MedBest

Recruiting的公司是做养老机构的高层招聘的信息咨询)；

3、针对老年人及其家属的临终关怀(Hospice)咨询等。

另外，值得说明的是，有时候一家养老产业的公司的业务会涉及几个领域，就导

致了一家公司会被同时放在几个领域下。比如PointClickCare这家公司的分类

就被分在客户关系管理(CustomerRelationshipManagement)电子健康档案

(ElectronicHealthRecord)、远程健康检测(TeleHealthRemoteMonitoring)□

由以上分析，可以看出，美国的养老产业实际上对跨行业跨领域的合作的要求是

极高的。

美国养老产业的市场规模、发展潜能

在美国，养老产业(AgingIndustry)横跨第一、第二、第三产业，因此并没有严

格意义上的产业规模界定，很多围绕老年人消费的产品和服务都被划分到其它行

业，但我们可以从美国C端的中老年市场在不同领域的消费规模看到养老产业

巨大的市场规模、及未来发展潜能。

依据美国最大的为50岁及以上的中老年群体发声的非营利组织AARP的《长寿

经济展望》的分析，在2018年，该年龄段人群在产品和服务上的年消费总额达

76000亿美元(占全美所有年龄层人群的消费总额的56%),预计该消费总额

在2030,2040,2050年分别达到122000亿美元，在3000亿美元,和275000

亿美元(增长趋势如下图)，中老年群体构成了美国产业的核心消费群。

Selectametrictoseehowmuchpeople50-pluswillcontributetotheeconomy

in2050.

（美国50岁及以上的人口年消费总额的增长趋势，资料来源：

/）

现在让我们将上述的年消费总额按照下述领域细分，看看每个领域中，美国50

岁及以上的人群贡献了多少消费额（顺序按照消费总额由高到低排列，详细数据

和图表请看：/）,从中我们可以预计未来的

市场机会：

1、健康保健（Healthcare）：2018年，该领域共消费19582亿美元（占该领

域全年龄段消费总额的63%）,预计在2030年将达到33605亿美元（将占总

额的65%）；

2、住房和所需能耗费（HousingandUtilities）：2018年，该领域共消费16708

亿美元（占该领域全年龄段消费总额的56%）,预计在2030年将达到26085亿

美元（将占总额的58%）；

3、休闲和饮食（LeisureandHospitality）：2018年,该领域共消费11780亿

美元（占该领域全年龄段消费总额的54%）,预计在2030年将达到19300亿

美元（将占总额的54%）；

4、汽车和零件（MotorVehiclesandParts）：2018年,该领域共消费5972

亿美元（占该领域全年龄段消费总额的50%）,预计在2030年将达到9400亿

美元（将占总额的52%）；

5、食品杂货（Groceries）：2018年，该领域共消费5346亿美元（占该领域

全年龄段消费总额的53%）,预计在2030年将达到8515亿美元（将占总额的

54%）；

6、理财服务以及保险（FinancialServices&Insurance）：2018年，该领域

共消费5139亿美元（占该领域全年龄段消费总额的65%）,预计在2030年将

达到7808亿美元（将占总额的66%）；

7、衣服和鞋类（ClothingandFootwear）：2018年,该领域共消费1813亿

美元（占该领域全年龄段消费总额的45%）,预计在2030年将达到2899亿美

元（将占总额的46%）；

8、科技（Technology）：2018年，该领域共消费1399亿美元（占该领域全

年龄段消费总额的51%）,预计在2030年将达到2686亿美元（将占总额的

52%）；

9、教育（EducationServices）：2018年，该领域共消费1347亿美元（占该

领域全年龄段消费总额的46%）,预计在2030年将达到1769亿美元（将占总

额的42%）；

10^运输服务（TransportationServices）：2018年，该领域共消费804亿美

元（占该领域全年龄段消费总额的52%）,预计在2030年将达到1148亿美元

（将占总额的52%）。

从以上数据可以看出，在美国，中老年人群的消费能力逐渐增加，对于每个领域,

中老年人都是非常有潜力的消费者。

美国养老产业的上市公司盘点

在美国，虽然养老产业里有许多公司，但是上市的公司却为数不多；在这为数不

多的涉及养老产业的上市公司里，绝大多数公司的涉及到养老产业的业务仅仅是

公司全部业务的一个部分；可想而知，公司业务只涉及养老产业的上市公司也就

少之又少了。

同时，依据上文的分析，养老产业比较有潜力的前两个领域是在健康保健

(HealthCare)、以及住房和水电费(HousingandUtilities),因此可以看

出养老产业的核心领域其实还是“同时涵盖健康保健功能和住房功能的养老机

构产业(SeniorLivingIndustry)”，而运营商在养老机构中又起着举足轻重的

作用。

基于以上原因，下文便会只介绍1家部分业务涉及养老产业的上市公司，以及2

家养老机构知名运营商的上市公司。

部分业务涉及养老产业的上市公司

VoceraCommunications这家上市公司，总部设立在美国加利福尼亚州圣何塞。

在LeadingAge的领域分类中，被分到通讯系统及服务(CommunicationSystem

&Services)的领域类别下，但是它只有部分的业务涉及养老产业。

•

Vocerahelpssimplifyandimprovethelivesofhealthcareprofessionalsandpatients,

whileenablinghospitalstoenhancequalityofcareandoperationalefficiency.

Oursolutionsarealsofoundinluxuryhotels,agedcarefacilities,retailstores,schools,andmore.

WEBINAR

Date:Tues.March31

Topic:PatientandStaffSafety

Featuring:VoceraLeadership

PSQH

2,100+FacilitiesWorldwideHaveSelectedVoceraSolutions

(VoceraCommunications公司官网首页)

该公司，2000年成立，2012年3月28日在纽约证券交易所上市，IPO定价是

每股16美元，股票代号是NYSE:VCRA。截至美国东部时间2020年3月22日

下午四点，每股价格20.59美元,市值(MarketCapitalization)是6,5394,0000

美元，2019年的年度产品和服务的实际总收入（ActualRevenue）是1,8058,

0000美元。

主要的产品功能是：

■通过私信或者语音通话系统（可以是由手机和电脑软件组成的系统），使职员

之间可以即时沟通，提高沟通效率；

•通过软件，智能分析电子系统中住户的个人信息和健康信息，提炼最有效的信

息，在住户意外发生时，发送有效信息传达给最核心的团队成员，提高处理意外

的效率。

TheVoceraPlatform

Umfycaretrams,mformation.andpnontiesaroundthepatientwrthacompleteplatformforclinicalcommunicationandworidtaw.

（VoceraCommunications公司其中一个产品的产品原理图---构建一个沟通系统，促进护

理团队间的沟通效率，并提高信息有效性）

但是VoceraCommunications业务不仅涉及到养老产业（主要用于养老机构护

理团队成员之间的交流），也涉及其他健康产业、酒店、零售店、学校、图书馆、

或者更多的其他产业。

除了VoceraCommunications这豕上市公司部分业务涉及养老产业，部分涉及

养老产业业务的上市公司还包括：医疗器械和药品公司Johnson&Johnson,健

康相关业务的公司UnitedHealthGroup,游戏酒店公司BoydGamingCorp,个

人家庭理财业务的公司LincolnNationalCorp.,做惠及老年人的高科技产品的

公司Apple(就是苹果公司)，皮肤护理/化妆品公司EsteeLauderCompanies

等。

属性为养老机构运营商的上市公司

2019年6月1日，美国老年住房联盟(AmericanSeniorsHousingAssociation,

缩写ASHA)在其独家报告中，评选出了全美最大的50个养老机构所有者

(Owners)和50个养老机构运营商(Operators),其中上市的所有者有16个，

上市的运营商只有4个。

『

二

二

篮

::::

二

汇

二

二

I

二

二

2

(美国老年住房联盟［AmericanSeniorsHousingAssociation,缩写ASHA］2019年的独

家报告，

左边是运营商［Operators］排名，右边是养老机构所有者［Owners］排名)

同时指出这50家养老机构的运营商所拥有的住房单元(SeniorsHousingUnits,

可以包括单户住宅，复式住宅，或者联排别墅)总共有54,3815个，4家上市的

运营商就占了23%的住房单元，也就是12,3926个单元。2000年至U2019年美

国前10（下方红线）和前25（上方橙线）的养老机构运营商所占有的住房单元

总数的变化趋势如下图，由此可以看出这将近20年的时间里，养老机构的住房

单元总数大体上是增加的，但是2019年相对2018年略有下降。

Seniorshousingunitsoperatorsbylargestio&largest25firms,20002019”“向“川八力

500

150

2OOO20012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820,19

"SelectdatahasbeencollectedinpartnershipwithZieglerbyLisaMcCrakenandCathyOwen.

（2000年到2019年美国前10［下方红线］和前25［上方橙线］的养老机构运营商所占有的

住房单元总数的变化趋势）

全美前三家最大的上市运营公司分别是BrookdaleSeniorLiving（拥有7,6803

个住房单元），FiveStarSeniorLiving（拥有2,9450个住房单元），和Capital

SeniorLivingCorporation（拥有1,2566个住房单元）。

值得深思的是三家上市公司不仅仅是运营商（Operators）,同时也是其运营机

构中部分机构的所有者（Owners）,“重资产+轻资产”相结合的方式是美国养

老上市公司的重要特征。

其中BrookdaleSeniorLiving和CapitalSeniorLivingCorporation两家上市公

司都同时入选了2019年ASHA评选的所有者和运营商的全美前五十。以下会列

举全美前2的两家上市的养老机构运营公司作为例子。

(1)BrookdaleSeniorLiving

BrookdaleSantaMonicaGardens

PHOTOGALLERY

BrookdaleSantaMonicaGardens

Bedroom

(BrookdaleSeniorLivingInc.在美国加州圣莫妮卡的一家养老机构,叫Brookdale

SantaMonicaGardens,

只提供辅助单元[AssistedLiving])

A.基本概况

BrookdaleSeniorLivingInc.在ASHA的2019年运营商排名中，位列第一，公

司总部在美国的田纳西州，其主要的养老机构类型包括：自理单元(Independent

Living)>辅助单元(AssistedLiving)>认知症护理单元(MemoryCare)>专

业护理单元(SkilledNursingFacilities,又叫SNF)、以及持续照料退休社区

(CCRC)o

涵盖的服务类型包括：长期居住(Long-TermStay)、短期康复

(ShortTermRehabilitation)、专业护理(SkilledNursing)、居家护理(In-

homeCare,包括家务处理、饮食、购物、穿衣、药物管理、专业护理、物理治

疗、职业治疗、语言障碍矫正等)、临终关怀服务(HospiceCare,主要针对机

构内的老人及其家属)、门诊治疗服务(OutpatientTherapyServices,需要康

复的患者来机构进行训练，然后回自己家)等。

截至2019年12月31日的统计数据，该上市公司，在全美45个州，共有763

个养老社区，7,2267个居住单元，可以居住7,2000个居民(Residents),每日

服务2,0000个患者(Patients)。其中自理单元(IndependentLiving)占27%,

辅助单元(AssistedLiving)占53%,认知症护理单元(MemoryCare)占16%,

专业护理单元(SkilledNursingFaciHties,又叫SNF)占4%,可以看出该公司

的业务范围集中在自理单元和辅助单元(共占80%)。从居住单元是否归该公司

所有的角度看，42%的居住单元归该公司所有(Owned),33%是租赁性质

(Leased),25%是仅负责社区运营(Managed)。另外，需要说明的是在所有

居住单元中，93%来自私人支付(PrivatePay)。

ataGlance----------------------------------------------------

SeniorLivingIndustryLeader

OURMISSION763COMMUNITIESIN45STATES~72,000

EnrichingtheLivesofthoseweserveSute$withPretence•BrookdaleCommunityRESIDENTS

withcompassion,respect,excellenceABOJTYTOSERVE

andintegrity

OURVISION

Tobethenation's

FirstChoicemseniorliving

-20,000

DIVERSESERVICECONTINUUMPATIENTS/DAY

Owned

42%

~58,000

EMPLOYEES

Managed

25%

BROOKDALE

----------SKNIO*UVIMG-----------ock&testtttUGnofDeosmbef31.2019

(BrookdaleSeniorLivingInc在2020年2月18日给潜在投资者做的演讲PPT的第3

页)

依据2019年第四季度的财务报告，月均单个可用单元费用收入(RevPAR,or

averagemonthlyseniorhousingresidentfeerevenueperavailableunit)是

4151美元，月均单个已入住单元费用收入(RevPOR,oraveragemonthlysenior

housingresidentfeerevenueperoccupiedunit)是4885美元，平均入住率达

到85%«

B.上市概况

BrookdaleSeniorLivingInc.在2005年6月，作为一家特拉华州公司(DeEware

corporation)成立，其目的是为了合并两家养老机构运营商(分别为1986年成

立的BrookdaleLivingCommunities,Inc.和1981年成立的AlterraHealthcare

Corporation)«在2005年11月22日，在纽约证券交易所完成了首次公开发

行普通股，IPO定价是每股19美元，股票代号是NYSE:BKDo2006年7月25

日，该公司收购了AmericanRetirementCorporation(是一家1978年成立的老

年住房和护理的供应商)；在2011年9月1日，又完成了对HorizonBay(养

老机构运营商，当年在全美排名第九)的收购；2014年7月31日，继续完成了

对EmeritusCorporation(养老机构运营商，当年全美排名第二)的合并收购。

截至美国东部时间2020年3月25日下午4点，每股价格3.43美元，市值

(MarketCapitalization)是6,3202,0000美元,2019年的年度产品和服务的实

际总收入(ActualRevenue)是40,5664,0000美元。

(2)FiveStarSeniorLiving

(FiveStarSeniorLiving在Northridge的•豕养老机构，叫SomerfordPlaceof

Northridge,

这家机构提供辅助单元、认知症护理单元、短期居住服务)

A.基本概况

FiveStarSeniorLivingaASHA的2019年运营商排名中,位列第四，公司总

部在美国的马萨诸塞州。

其主要的养老机构类型包括自理单元(IndependentLiving)、辅助单元(Assisted

Living)＞认知症护理单元(Alzheimer's/MemoryCare)、以及持续照料退休社

区(CCRC)；

涵盖的服务类型有用餐、机构内进行的康复训练（包括物理治疗、职业治疗、语

言障碍矫正）、记忆训练、个人护理、临时看护（RespiteCare/ShortTermStays,

包括短期居住或者日间护理［AdultDayCare］）、专业护理（SkilledNursingCare）>

临终关怀服务（HospiceCare）等，值得注意的一点是：该上市公司的康复训练

的目标群体不仅是居住在其养老社区里的老人，也包括不住在社区里的客户。

SCALEDSENIORLIVINGOPERATORWITHSTRONG

CONCENTRATIONOFIL/AL,PRIVATEPAY

Operatesandmanagesatotalof257highqualityseniorlivingcommunitieswith

30,021^unitsacrosstheU.S.

TotalPortfolioRevenues®®OwnedandLeasedRevenues^

TotalPortfolioBreakdownByUnits®

►TwataPay

-FiveStarowns20privatepaycommunitieswith2,108units.

ihl

（FiveStarSeniorLivingInc在2020年3月给潜在投资者做的演讲PPT的第6页）

截至2020年3月2日的统计数据，该上市公司，在全美31个州，有257个养

老社区，总共3,0021个居住单元。

其中，自理单元内总共有1,1311个居住单元，辅助单元内总共有1,2892个居住

单元，认知症护理单元里共有3578个居住单元，持续照料退休社区里共有2240

个居住单元（更详细数据看以下表格）。

由下表看出该公司主要的业务集中在自理单元和辅助单元(共计81%),其总

投资组合收入(TotalPortfolioRevenues)也有71%来自自理单元和辅助单元

(其余投资组合收入来自CCRC)-

同时，需要说明的是对于该公司所有(Owned)以及租赁(Leased)的居住单元

中，90%是私人支付(PrivatePay),6%来自于医保支付(Medicare),4%

来自医疗补助(Medicaid)。2019年，月均单个已入住单元费用收入约为4425

美元。

目髀元铺助单元持澳肄I退休社区

(IndependentLiving)(AssistedLiving)(Alzheimer*s/Memory(CCRQ

Care)

运营1,07471,144132812240

(Managed)

公司作为业主5641274270-

(Owned)

从Healthpeak17727

PropertiesInc租下

的居住单元

(Leased)

总计1,13111,289235782240

占比38%43%12%7%

B.上市概况

该公司原名叫FiveStarQualityCare,Inc,于1999年成立，在2001年12月

17日在纽约证券交易所上