小区停车的产权归属问题研究

小区停车的产权归属问题研究

一、停车场的分类、所有权类型和解决办法(一)地下地下空间无充放电,单条线路涉及所有建筑物为了深入理解《权利法》中关于车库和停车的规定，公共区域的停车场和车库应明确区分。二者的区别在于，车库属于整个社区，是一个独立的物理空间，用于停车和整个建筑之间的联系。地面停车位不具备建筑物的各种特点;车库的开发成本十分高,而且车库的建设成本一般不分摊到整个小区的建造成本中;但是地面停车场占用的道路或其他公共场地属于全体业主的共有财产,它的开发不需要任何其他的成本,其占用的土地的使用费已经分摊在小区建造的整体成本中。商品房住宅小区停车位有以下几类:城市区划或商品房住宅小区里,独立建设的停车位(场)、商品房住宅小区内的地面停车位、楼房地下停车位(场)。(二)中证是专有部分,需进一步明确各部分的含义,越多建筑物区分所有的显着特点就是将整个住宅小区分为专有部分和共用部分。专有部分是指在构造上能够进行明确的区分,具有排他性,并且可独立使用的建筑物部分。共用部分是指供区分所有人共同使用的部分。另外立法也允许相关当事人即住宅小区开发商与业主群体在法律的范围内按照一定条件对专有部分和共用部分进行变动,也就是成立于专有部分之上的约定共用部分与成立于共用部分之上的约定专用部分。作为专有部分的停车位一般具备构造上的独立性、使用上的独立性并经过登记加以公示公信。房地产开发商在新建商品房竣工后交付买受人前办理新建商品房房地产证,开发商如果想把停车位作为专有部分加以处分,必须在房产证中加以体现,否则不生专有部分的效力。区分所有建筑物除了专有部分还有共用部分,并将共用部分再分为法定共有部分和约定共有部分,属于法定共有部分的,当事人不得经过合意加以变更,转化为专有部分。约定共用部分,是那些专有部分经过合意变更为共用部分。约定专有部分,源于区分所有建筑物的共用部分。共用部分本来属于区分所有人全体共有,由区分所有人按比例享有使用、收益的权利,实际上在共有部分之上设定专有使用权,由特定人专属的独占使用。专有权的客体是非法定共用部分,法定共用部分不得设定专有权,否则影响区分所有人的正常生活。二、关于外国和地区停车活动的立法(一)行政单元的转让或转美国法律把小区车库及停车位所有权归属分为三类:一是小区内的车库及停车位属于共有部分,属于小区内全体业主的共有财产。二是小区内的停车位界属于房屋单元的一个组成部分,也就是说停车位从属于整个房屋单元,只能随房屋单元的转让而转让。三是小区内的停车位属于指定的供专用的共有部分,小区内的停车位属于小区内全体业主共有,但同时又可以通过协议的方式将小区内的停车位指定给小区内某房屋单元的业主专用,但是指定的业主对该车位不享有所有权,享有的仅仅是使用权,并且该使用权只能在小区业主之间进行转让,不得转让给小区业主以外的任何第三人。美国法律为了防止业主以外的的其他人取得小区范围内的土地权利,对小区业主进行生活中的各种限制,规定小区业主对小区范围内的全部土地拥有权利,这样的法律规定既避免了业主利益免受损害,也减少了纠纷的发生。(二)地下形成部分台湾地区的停车位分为三类:一是法定的停车位,是一种法律强制必须设置的停车位,是法定停车空间及紧急避难空间,性质上属于小区全体业主的共同财产,不得单独转让,属于建筑物的共同共有部分,附属于该整个建筑物。仅能供区分所有人共用,不得转让给非区分所有权人,但可以出租以提高停车场的利用率。二是由开发商自行设置,三是奖励增设停车场。由此停车位被分为:一是专有部分即具有独立土地使用权的停车位,属于开发商所有。二是共有部分即法定停车位属于区分所有权人共有。三是约定专有部分,将停车位界定为专有使用权的客体,开发商与业主团体于共用部分设定专有使用权由特定人专属的独占使用。三、关于小区越权的归属我国《物权法》74条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共用的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”这一法律规定对缓解现阶段的停车位权属不清的混乱局面有一定的积极作用,但是由于没有作出明确界定,这方面的纠纷近年来层出不穷,具体而言有以下的不足:《物权法》第74条的第一款规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这条规定实际上是对小区车位、车库的出售或出租进行了许多限制。该条法律规定中的“首先”不能等同于“优先”,该条规定十分笼统而缺乏现实的可操作性。如果开发商想任意抬高车库价格,则可能导致业主无力承担巨额的停车位租赁金而不得已放弃自己的权利。如果业主买不起车位,业主优先的原则又怎能得以实现呢?笔者认为《物权法》关于小区停车位的规定并不是指业主在同等条件下的优先购买租赁权,而应该是业主购买或租用车位的绝对优先购买租赁权,即使业主以外的第三人出价更高,开发商也不得在没有满足业主停车需要的情况下,提前将车位、车库的所有权转让给业主以外的人。绝对优先权也是为了遏制炒车位哄抬价格现象。避免将车位、车库成为大众投资的商品,否则将会造成业主的利益的巨大损害,小区的不安全因素也会增加。《物权法》第74条的第二款规定:建筑区划内用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。正确理解该条规定中的三个限制:(1)“建筑区划内”;(2)“规划用于停放停放汽车的车位”;(3)不是“占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位”。也就是说,建筑区划内,只有那些规划的时候就是用于停放汽车的车位、车库的权属,且不是占用业主共用的道路或其他场地的,其归属才适用本条规定。这一规定在法律上赋予了开发商或业主通过约定保留车位所有权的可能性,如果开发商在合同中作出保留了车库的所有权的约定,那么他就获得了车库的所有权。该条规定的积极意义在于:(1)充分体现私法自治原则。(2)符合市场经济的发展要求。通过契约解决归属,实质上是就是通过市场机制解决车位归属的纠纷,在市场经济条件下,将此问题交给市场来解决,在车位归属上实现各方利益的最大化。但该规定实际上导致了车位的所有权属于开发商,业主并不享有所有权,造就了房开商的优势地位,因为业主如果想使用车库,那么只能向开发商购买使用权或者进行租赁。如果业主获得车位车库是通过赠与方式取得的,那么房价必然会相应的提高。只有在开发商与业主未对车位归属作出约定的场合下,车库才推定为业主所有,但作为追求利益最大化的开发商是不可能使得该权利归属于业主共有的。《物权法》第74条的第三款规定:占用业主共用的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。《物权法》的相关规定,是因为地面停车场没有独立性,它是对土地的占有,而其所占用的土地使用权已由业主共有,因此,地面停车场理所当然应该归小区全体业主共有。业主共有道路所形成的天然车位实际上和楼道、绿地一样,是业主建筑物区分所有权中共有所有权的客体。这些停车位是区分建筑物的附属部分,属于全体建筑物区分所有权人也就是业主共有的。但是该条规定对于“业主共用的道路或者其他场地”表述不清,规定过于含糊,其他场地,究竟包括哪些场地?全体业主“共有”,究竟是共同共有还是按份共有?四、制定缺乏现实可操作性的取得条件《物权法》的颁布在一定程度上协调了社会各个利益群体的利益和冲突,但是关于停车位权属的规定显得过于笼统原则而缺乏现实可操作性。如何利用法律机制最大限度的实现各方利益的平衡,实现资源的优化配置,更好的解决现实生活中关于车位归属的纠纷,笔者建议如下:(一)登记是否为共有部分《物权法》仅规定了车库的约定处理方法,未对车库独立所有权及权利证书的登记作出规定,“共有的道路或其他场所”是指任何未经登记为专有部分的则为共有部分。“当事人通过出售、附赠、或者出租等方式约定”来确定权属的只有那些被登记为专有部分的车库、车位。问题的重点是如何区分哪些是作为专有部分的车位和作为共有部分的车位?笔者认为如果车库未经登记为专有部分或登记不明确,应推定为共有部分。“首先满足业主需要”中“首先”不同于“优先”,立法精神在于限制非业主对于小区车库的拥有和使用,所以笔者认为可以借鉴美国的规定,不允许小区业主以外的任何他人拥有小区停车位的产权并且不允许物业小区的停车位作为独立的专有部分单独买卖将物业小区内的停车位作为房屋单元的组成部分,停车位从属于房屋单元,不得单独转让,只能随房屋单元的转让而转让。但停车位允许出租,如果业主不使用,可以租给他人使用。(二)规定了强制强制执法,易在市场经济中,以追求利益最大化为终极目的的商人,如果没有法律的的强制规定来约束,开发商根据利润决定停车位的多建少建甚至不建,这对