房地产市场报告 -克而瑞：2023年上半年长沙楼市总结-弱复苏中走向再平衡

指导单位：湖南省房地产业协会指导单位：湖南省房地产业协会撰写执行：克而瑞湖南区域3年上半年长沙楼市总结-复苏中走向再平衡22023.7商务合作女士技术支持女士省房协&克而瑞所有，未经许可，不得转载！ 宏观环境长沙城市面土地市场新房市场企业竞争MacroeconomicEnvironment1500001150000100000500000全国经济环境所收窄，但供需两端信心仍未全面恢复，居民购房贷款需求依然偏弱、房企整体融资环境仍不容乐观，房地产承压。表表：近7年全国GDP走势(亿元,%)150000010000005000000GDP同比8.16.96.76432.31210207101598611436709192819865158320361888152017201820192020202120222023.1-5表表：近7年全国新开工面积走势(万元,%)250000200000150000100000500000新开工面积(万方)同比(%)19.19.714.88.5-1.9-10.9-39.422715417591115335316432914637912058739723-22.62017201820192020202120222023.1-58642040200-20-40-60表：近7年全国历年房地产开发投资走势(亿元,%)表：近7年全国历年房地产开发投资走势(亿元,%)房地产开发投资额同比2000009.49.474.4109799120165-102017201820192020202120222023.1-5-7.5457011476021414431328951321947表表：近7年全国历年国内贷款走势(亿元,%)300002500020000150001000050000贷款金额同比25.417.3 5.15.7-4.9-10.5252292667625242240052329617388-12.771752017201820192020202120222023.1-550-5-10-1530200-10-20城市分化行情延续财税托市✓上海、广州等101省市城市分化行情延续财税托市✓上海、广州等101省市✓北京、南京等37省市财限”放松高热城市不排除紧缩性政策全全国政策环境中央政策“维稳”定调“防风险、促需求”，保持稳定且限于“托而不举”金融层面有望突破4%关口下调10个基点至4.20%✓多数城市已放宽至底线。上半有17个省市调整首付比✓央行于3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，释放长期资金约5500亿元。✓✓南昌、南京、厦门、昆明、贵阳、温州等城市纷纷公“房票办法”，宁波等一批城市公示“房票货币化棚改往高能级城市发展全国房企发展背景全国房企发展背景房企共性全国房企发展背景全国房企发展背景升行融资环境不及预期上半年市场销售与融资环境修复都不及预期，房企的股权融资加速落地升行“第三支箭”政策惠及房企业预期起到积极作用。0620.2亿元00%00%0-20.00%0%0-80.00%销售金额(亿元)单月同比➢大型房企发债减速明显，中间力量型房企融资提速。➢➢大型房企发债减速明显，中间力量型房企融资提速。销售“先升后降”。破破冰事件全国土地市场全国土地市场受预供地制度、行业信心仍在低位等因素影响，全国土地市场供应同价格方面，因一二线城市成交规模占比增加及重点城市供地质量提升表表：近4年全国300城土地供应走势(万方)074,61455,5852020上半年2020下半年2021上半年2021下半年2022上半年2022下半年2023上半年表：近4年全国300城土表：近4年全国300城土地成交走势0成交面积(万方)成交楼面价(元/平米)297629763138113697.27173207.1997572.8126264.415171.2297981.2634281.672020上半年2020下半年2021上半年2021下半年2022上半年2022下半年2023上半年000表表：近1年300城土地供应走势(万方),422,42213,823,0000表：近1年300城土地成交走表：近1年300城土地成交走势,0000成交楼成交楼板价(元/m²)3,8813,7563,1972,700014,64518,61333,6444,5694,6505,3445,9746,9336,8112,5592,6305442061146,0004,0002,0000表：近4年全国300城溢价率走势(%)表：近4年全国300城溢价率走势(%)全国土地市全国土地市场供地质量提升的影响，全国土地市场流拍率走低，环比去年下半年下跌1个百分点，但仍位于高位。溢价率涨幅明显，环比上涨3.46个百分点，位于2021年下半年来的表表：近4年300城流拍率走势(%)86420.98.982020上半年2020下半年2021上半年2021下半年2022上半年2022下半年2023上半年2020上半年2020下半年2021上半年2021下半年2022上半年2022下半年2023上半年房企竞争房企竞争需求阶段性释放完毕，改善接棒，对成交支撑作用略显不足。表：近7年全国商品房表：近7年全国商品房销售面积走势0同比1.9%-0.90%1.2%同比1.9%-0.90%1.2%0.1%2.6%7.7%--24.30%135,837176,086179,433169,408171,465171,55846,4402017201820192020202120222023.1-5表：近1年全表：近1年全国商品房销售面积走势0商品房销售面积(万方)-0.40%-0.90%同比-3.60%商品房销售面积(万方)-0.40%-0.90%92559255971213532975710071145871513314813769088042022.62022.72022.82022.92022.102022.112022.122023.22023.32023.42023.5名企业简称操盘金额(亿元)1保利发展2科地产34润置地5招商蛇口6桂园7绿城中国8发房产9滨江集团金地集团济城市基本面小结济城市基本面小结经济下行压力持续，房地产市场信心暂未全面恢复中央持续释放各城市分化行情延续房企融资迎“破冰”土地市场以“量”换“热”，新房市场预期微修复UrbanFundamentalsofChangsha2022年人口增量18.13房价“洼地”年，在中国内地24个万亿大城中，长沙的房近10年增加人口254.602022年人口增量18.13房价“洼地”年，在中国内地24个万亿大城中，长沙的房近10年增加人口254.60042.0632022年常住人口1042.06常住人口(万人)增幅0城市基本面/人口乐部中GDP增速最高的城市；第乐部中GDP增速最高的城市；第发达，民营经济更活跃，特别是机械制造业，不仅长沙GDP年度走势长沙GDP年度走势8642050城市基本面/经济202022年全国重点城市GDP排行城市GDP (亿元)增速(%)排行城市GDP (亿元)增速(%)05.24136397GDP(亿元)GDP增幅(%)05.241363975.315.3150003468.180人均人均GDP增速走势人均GDP(元)人均GDP增幅(%)1上海44652.8-0.216郑州12934.72北京41610.90.717佛山12698.392.13深圳32387.68.318福州12308.234.44重庆29129.032.619泉州12102.97.55广州2883920济南12027.5.16苏州23958.32.021合肥12013.1.57成都20817.52.822西安11486.514.48武汉18866.434.023南通11379.62.19杭州1875324东莞11200.320.610南京16907.852.125常州9550.1.511天津16311.3426烟台9515.8612宁波15704.3.527唐山8900.74.713青岛14920.75.928徐州8457.84.2141515无锡14850.82.029大连8430.94.0长沙13966.114.530温州8029.8.72021年2022年长沙固定资产&增速走势固定资产投资总额(亿元)4593.395435.756363.296693.327567.778438.069290.311047811337.211220固定资产投资增速(%)20.1.3长沙固定资产&增速走势固定资产投资总额(亿元)4593.395435.756363.296693.327567.778438.069290.311047811337.211220固定资产投资增速(%)20.1.3.1.9.1.5.16.28.25.1房地产开发投资增速(%)11.78.6-23.9526.4818.180.7411.1711.99.78.4房地产开发投资额(亿元)1153.611310.5996.61260.551489.691500.761668.41868.412236.122424.93年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年112205.11.502016年2017年2018年2021年长沙房地产投资&增速走势房地产开发投资额(亿元)房地产开发投资增速(%)00024258.42016年2017年2018年2019年2020年2年城市基本面/投资长沙市历年固定资产&房地长沙市历年固定资产&房地产投资完成情况固定资产投资增速(%)固定资产投资增速(%)004000-20-40沙三产结构占比(%)第二产业增加值占比(%)第三产业增加值占比(%)%%%%%%%%21000城市基本面/产业长沙产业整体布局体系别支柱产业千亿级工程机械、文化创意级新材料、旅游亿级食品及农产品加工、汽车、生物医药工业增加值高达54.6%游乐园、休闲观光活动、文化艺术业、室内行业营业收入分别增长50.8%、41.2%、31.0%和0.1%315.56亿元，比上年增长21.1%先进计算、航空(大飞机)配套、节能环保、新兴高端装备、装配建筑政策环境/长沙政策政策环境/长沙政策苛梯队限制范围政策类别政策内容适用区域性质断自持面积+摇号；当限价地块达到最高限价、不限价地块溢价率达到15%时停止竞价号；优先保障住宅土地供应，安居型用地住宅占比不少于60%籍籍供租赁房符合长沙限购政策，可再次购买；0平米及以上最低首付比例为20%付比例为40%松住房价格由成本+利润+税金构成，其中成本有8项，平均利润率为6%-8%限买房，按离异前家庭总套数评估限购金条件自住房、偿还房贷、无房户支付房租等额度庭住房公积金最高贷款额度提高至80万元。市金贷款首付款比例不得低于购房总价的20%金贷款首付款比例不得低于购房总价的40%户户条件格户口迁入政策和落户条件，实行“一房一户”，租房落户、务工落户、投资兴业落户等须提供就业证明且在本市连续缴纳12个月个人所得税或社保，45岁以下认定人才直接落户；自贸区人才落户：只要你是45岁(含)以下、大专学历(含)以上，就可直接政策顶尖人才可以申请(单套)全额购房补贴。2.新落户并在长沙市域内工作，年市转公政策当月个贷率达到85%或90%阈值时，建立商转公贷款业务的启动与暂缓机制。户”“带押变更”长沙发布23条稳经济措施有利于实现教育平衡，提高望城区教育质量政策环境/长沙政策转公政策当月个贷率达到85%或90%阈值时，建立商转公贷款业务的启动与暂缓机制。户”“带押变更”长沙发布23条稳经济措施有利于实现教育平衡，提高望城区教育质量政策环境/长沙政策湖南出台“稳增长20条”45岁以下大专学历以上人才落湖南出台“稳增长20条”45岁以下大专学历以上人才落户+社保/个税可直接购房余额的16倍职工可贷额度可按夫妻双方余额之和的16倍计算，上线不超过70万元，三孩家庭可提升至80万元。44月20日城市基本面小结城市基本面小结本面产行业影响，增速下滑。房地产投资对固定资产投资占比基本维持在20%，占比较。出台政策落地时效加快，刺激刚需以点带面修复市场。marketofChangsha环比同比-42.16%-52.68%-68.50%-22.11%47.43%20.38%环比同比-42.16%-52.68%-68.50%-22.11%47.43%20.38%供应总建(万㎡)成交总建(万㎡)楼板价(元/㎡)390.05310.96568023上半年制度政策内容1800160014001200100080060040020005000《通知》提出，建立拟出让地块清单公布制度，要求每次公开详细土地清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期预判。同时，详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告，有序组织出让。政策意义集中供地转向常态化供应，土地供应端透明度更强，同时放宽全年供地批次数量的限制，缓解房企因资金压力而带来的投资难题。400030002000市场风险•土地出让周期从一个月延长至三个月，导致时间维度拉长2倍，初期供地节奏缓慢。•周期延长同时导致招商变动较大，流拍风险增大。10000长沙土地市场上半年供地缓慢，但土地质素优越，楼板价大幅上行。600020006000供应总建(万㎡)成交总建(万㎡)楼板价(元/㎡)18上18下19上19下20上20下21上21下22上22下23上长沙土地市场长沙土地市场量常态化供地节奏上半年一季度仅3月供应1批次集中供地，总体量122.2万方，二季度每个月都有集中供地挂牌，但5-6月体量对比3-4月腰斩过半，长沙土1200120001000供应总建(万㎡)成交总建(万㎡)楼板价(元/㎡)10000地批次供应总建(万80080003月15日第一批122.2600600040040004月28日第二批100.53200020000200020000第四批57.89三批48.853-63-53-43-33-23-12-122-112-102-92-82-72-62-52-42-32-22-11-121-111-101-71-61-51-31-21-13000500土地与新房住宅成交比约0.9求较为均衡的阶段耗土地库存3046万方段住宅土地建面(万方)新房住宅成交面积(万方)差值250002000-5003000500土地与新房住宅成交比约0.9求较为均衡的阶段耗土地库存3046万方段住宅土地建面(万方)新房住宅成交面积(万方)差值250002000-5001500-10001000-1500500-20000-25002016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年长沙土地市场房，但缺口变小，叠加新房流速下行，广义库存风险升高图：图：2016年-2023年6月长沙六区一县土地(住宅部分)和新房住宅成交缺口走势宅广义库存和去化周期 (万方) (万方)482.86448.524846.5143.6357.962022年2021年2022年2021年2023年率溢价率走高流拍率走低长沙土地市场年度熔断率走势年度熔断率走势土地市场呈现溢价率和熔断率双走高的趋势，土地流拍率降至近年低位，溢价率30.00%2030.00%20.00%10.00%0.00%熔断率走高4熔断率走高31.84%10.03%10.03%8.76%5.87%4.52%2.38%0.72%10.79%2.70%5.40%1.20%18上18下19上19下20上20下21上21下22上22下23上30.00%21.58%20.00%17.12%17.42%20.00%16.03%15.00%12.50%7.76%17.76%5.00%0.00%2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年洋湖垸万家丽北市政府省府北尚东开福中心高铁新城大王山文旅新城长沙国际会展空洋湖垸万家丽北市政府省府北尚东开福中心高铁新城大王山文旅新城长沙国际会展空港新城板块沙六区一县涉宅地变动情况长沙土地市场竞自持、不限价地成主流，提高房企利润空间0元/㎡左右，高端改善产品提升。地供应占比此前最高限价 (元/㎡)11000此前最高限价 (元/㎡)11000133001400013600不限价1350012800不限价不限价10000不限价12800不限价不限价138002023年最高限价 (元/㎡)1350013400不限价不限价不限价不限价13500不限价不限价不限价不限价12980不限价不限价不限价趋势23%1%提高提高/提高5%//提高/1%//提高板块2023年2022年2021年100%大托100%10000大王山文旅新城75%80%8000高铁新城75%80%8000红星洞井开福中心60%600060%40%梅40%尚东40004400040%27%20%2000市政府27%20%2000万家丽北20%16%13%20%梅溪湖二期0000%洋湖垸2018年2019年2020年2021年2022年2023年雨花中心长沙国际会展2022年2021年长沙土地市场2022年2021年长沙土地市场1年土地成交集中在二至三环和三环外临近区域，22年三环内土地成交量显著减少，城市土地市场重茶亭-桥驿镇茶亭-桥驿镇茶亭茶亭-桥驿镇茶亭-桥驿镇茶亭-桥驿镇湘江西镇湘江西镇镇湘江东古镇湘江东古镇湘江东古镇湘江东古镇沙沙沙古镇字镇字镇字镇字镇滨水北青竹沙坪滨水南金霞滨水北青竹沙坪滨水南金霞湖滨水北青竹沙坪滨水南金霞湖城望城-金星北高铁西洗心滨城望城-金星北高铁西洗心滨城望城-金星北高铁西洗心滨滨水南金霞湖秀峰鹅羊园林秀峰鹅羊园林秀峰鹅羊园林滨水南金霞湖秀峰鹅羊园林秀峰鹅羊园林秀峰鹅羊园林部镇部镇生态生态生态部镇万家开松雅万家开松雅苏托垸丽北松雅湖元湖东北苏托垸丽北松雅湖元湖东北金鹰开元路星沙外延苏托垸丽北松雅湖元湖东北金鹰开元路星沙外延禅禅谷山江芙蓉北禅谷山江芙蓉北禅谷山江芙蓉北府北滨麓谷桐梓坡江府北滨麓谷桐梓坡江北滨麓谷桐梓坡江府北滨麓谷桐梓坡江月湖开元新城月湖开元月湖开元开中泉塘南空港开中开中泉塘南空港开中泉塘南空港尚东新城麓谷部镇麓谷部镇麓谷部镇南南南芙中隆科人民路南南南南芙中隆科人民路南芙中隆科人民路南芙中隆科人民路南望城-梅二梅溪湖一期望城-梅二梅溪湖一期大学望城-梅二梅溪湖一期望城-梅二梅溪湖一期大学大学大学岳麓-梅二天雨高桥岳麓-梅二天雨高桥学士北岳麓-梅二天雨高桥岳麓-梅二天雨高桥学士北雅塘新城自贸会展省府北井湾城城城岳麓-梅二天雨高桥中中高铁干杉北黄花机场中中高铁干杉北黄花机场麓山南麓山南麓山南学士北雅塘新城自贸会展省府北井湾学士北雅塘新城自贸会展省府北井湾含浦含浦含浦洋湖垸洋湖垸洋湖垸省府北井湾洋湖垸洋湖垸洋湖垸湘江黄兴黄兴湘江黄兴黄兴湘江黄兴黄兴智谷省府南红星洞井湘江黄兴黄兴湘江黄兴黄兴湘江黄兴黄兴智谷省府南红星洞井托故居市场干杉南解放大托环科智谷省府南红星洞井托故居市场干杉南解放大托环科干杉东干杉东干杉东大王山大王山大王山含浦南含浦南含浦南解放大王山大王山大王山含浦南含浦南含浦南垸垸垸垸垸大王大王跳马大王动物园暮云南跳马大王大王跳马大王动物园暮云南跳马动物园暮云南跳马沙南物流园沙南物流园沙南物流园40万方以上22023上半年2023上半年谷底13%长沙土地市场商业占比逐年走低主要为提高房企拿地积极性2017年峰值44%商办市场狭义库存去化周期超过7年1439万方，去化周期在2023年达到峰值，为85.62023上半年谷底13%长沙土地市场商业占比逐年走低主要为提高房企拿地积极性2017年峰值44%商办市场狭义库存去化周期超过7年1439万方，去化周期在2023年达到峰值，为85.644%0%1400120010008006004002000800402016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年00分点0160021%库存面积(万㎡)去化周期12'(月)2016年2018年2020年2022年-安沙滨水北沙坪竹湖部镇望城-金星北万家开松雅湖东江20.0040%星沙外延空港新城麓谷部镇10.0020%中中干杉北黄花机场洋湖垸省府北井湾0.00-安沙滨水北沙坪竹湖部镇望城-金星北万家开松雅湖东江20.0040%星沙外延空港新城麓谷部镇10.0020%中中干杉北黄花机场洋湖垸省府北井湾0.00智谷省府南黎托南故居市场0%大王山干杉东含浦南垸星江花东溪星沙家托王铁福府政城江湖动物园跳马100%北湖一北府垸红星洞井干杉南解放大托环科金湘雨尚梅红长万大大高开省市望湘洋秀峰鹅羊湘江黄兴黄兴湘江东镇麓山南高铁学士北含浦雅塘新城自贸会展尖山湖谷山市府北滨芙蓉北开元路开元麓谷桐梓坡开中泉塘南望城-梅二梅溪湖一期芙中隆科人民路南字镇岳麓-梅二大学城天雨高桥高铁西洗心禅滨苏托垸丽北松雅湖茶亭-桥驿镇果园春华湘江西镇长沙土地市场充为主，核心需求较高2023年上半年仅8个有商业建面供应，其中金星北、湘江东部古镇为纯商业地块供应，两个整体区位较偏，商业补充有利于提高居120%60120%100%50.00住宅建面(万方)商业建面(万方)商业占比100%50.0080%480%金霞滨水南金霞滨水南60%生态镇展新二 暮云南50%-100%古期镇展新二20%-50%城期长沙土地市场长沙土地市场沙岭地块为例，原本在政府挂地清单中作为一宗地块进行公示，后续为考虑降低总价门槛进行分拆挂地。2016年-2023年6月长沙六区一县涉宅用地地块建面(万方)区间分布间5-1010-1515-2020-2525-30%2020年10%18%12%19%13%6%8%8%8%8%走势沙集中供地房企参与情况房企保利华发华润天润福源中国铁建建发中建信和永州嘉信招商蛇口中海美的置业四川邦泰和顺新美大长沙交投汉阳城建欣利金茂龙湖集团城发恒伟梦想置业走势沙集中供地房企参与情况房企保利华发华润天润福源中国铁建建发中建信和永州嘉信招商蛇口中海美的置业四川邦泰和顺新美大长沙交投汉阳城建欣利金茂龙湖集团城发恒伟梦想置业永旺梦乐城天鸿集团3批次参与摘得地块数量1021010010100001101111(退地)1批次参与参与参与参与参与参与参与参与参与参与参与参与参与参与参与参与参与参与参与参与参与2批次参与参与参与参与参与参拍宗地44433322311111111111111企业性质央企国企央企民企央企国企国企民企央企国企民企民企民企民企城投公司国企外资民企国企民企城投公司城投公司外资民企国企民企国企100%21%38%80%42%60%参与40%79%62%57%参与20%0%202120222023民2023年1-6月长沙集中供地房企参拍情况参拍总数国企69%民企31%参与长沙土地市场，民企拿地市占率攀升，外资房企成新兴力量占比15%，成为土拍市场新兴力量，但也出现天鸿集团退地情况。长沙土地市场制于地块质素降低和房企资金面未改善等影响。834量83427房企数量2704地块0400002222长沙土地市场联合拿地排行榜一梯队以华润、保利、招商等头部国央企为主，此类企业资金充足，市场品牌信任度高，新房销售良好，拿地意愿和实力均较强。行榜TOP20行榜TOP20行榜TOP20行榜TOP20成交总价(亿元)5.11成交总价(亿元)5.11排行企业名称华润置地2长沙土地开发建设保利发展4城发恒伟建发房产6汉阳城建(招商蛇口)招商蛇口8欣利置业9龙湖集团跃高置业天润福源梦想置业美的置业庆盛地产15春仁鸿致地产16城区城市发展集团17长沙产业投资集团19润城生鲜市场管理20望城经开区投资建设集团总建面积(万㎡)44.56.56称建设恒伟业口集团发展产业汉阳城建(招商蛇口)业致地产团业源城市发展集团市场管理团集团123456789成交幅数(幅)22111111111111111111过半，下半年土地市场承压上半年土地出让完成率仅53%，只有芙蓉区和会展片区按计划完成出让。全年完成情况仅其中芙蓉、开福和望城三区完成率均低于10%。100%10过半，下半年土地市场承压上半年土地出让完成率仅53%，只有芙蓉区和会展片区按计划完成出让。全年完成情况仅其中芙蓉、开福和望城三区完成率均低于10%。100%100%80%60%40%60%62%50%25%25%100%20%0%芙蓉区开福区天心区望城区雨花区岳麓区会展片区备注：长沙县仅含国际会展板块长沙土地市场地出让计划完成率实际出让情况50%50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%31%31%29%9%9%6%0%芙蓉区天心区雨花区开福区湘江新区望城区会展片区 城市基本面小结 城市基本面小结预供地新规致上但土地质素优越，楼板价大幅上行熔断率升至历史高位、溢价率上行，流拍率降至0规则放松、质素提高、体量趋中、商业占比降低、不限价地占比升高实力民企参与度提高，城投公司托底或联合拿地Changshanew162197177201131141741551004320153718527733816219717720113114174155100432015371852773382348624商品房市商品房市场交供求量价情况供应量(万方)成交量(万方)均价(元/㎡)17451176201820192020202120222023.1-6商品房015416531商品住宅普通住宅别墅公寓商业办公库存面积(万㎡) 去化周期(12月)4040636737429827128320855商业住宅20182019202020212022商业住宅190410108610224691371100741224311384128888991933410681716158017461676968527201820192020202120222023.1-6商铺公寓市商铺公寓市场收缩139139市场疲软81811641421417备注：供求为六区一县数据••2023上半年全国城市商品房成交量排行(万方)城市市场城市市场TOP7，排名较去年齐平。图：2023上半年八省城商品住宅规模对比(万方)•2023上半年八省城商品住宅规模对比(万方)•图：2023上半年八省城商品住宅规模对比(万方)•2023上半年八省城商品住宅规模对比(万方)•2023上半年八省城住宅均价对比(元/平)图：2023上半年八省城住宅均价对比(元/平)成都成都上海青岛武汉杭州重庆长沙天津佛山济南广州北京徐州西安宁波温州南京惠州郑州合肥苏州昆明南宁沈阳贵阳长春清远深圳呼和浩特福州914798成都长沙914798成都长沙武汉重庆郑州合肥太原南昌成都合肥武汉郑州重庆南昌长沙太原75273271459568220830595682657629580574557165465745575425294944904944903514674643424481342448382376368307132293071322935634433612099120992782742631189611896241••近一年长沙五区住宅狭义库存走势•近一年商品住宅供销量价月度走势县商品住宅供销量价走势县商品住宅供销量价走势 住宅市场走势区一县商品住宅供销量价走势1288819161116311632020.1-62021.1-6供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)2023.1-6成交金额(亿元)(元/㎡)成交均价备注：2019年望城、长沙县缺供应存走势10108885736326216145654835004915325104974995579999狭义库存(万㎡)去化周期(月)狭义库存(万㎡)86420供应环比成交环比供应环比成交环比309712667979714594274250 98.4%-11.9% 供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)2018年-2023年内六区新房价差走势(单位：元/㎡)房价增长情况2018年-2023年内六区新房价差走势(单位：元/㎡)房价增长情况00元/㎡左右，价格梯度重建，低端有保障，中端有供应，高端住房供应体系步入良性循环。高端项目价格持续刷新楼市天花板，也有助80%公告时间价差房限价房限价公告时间价差房限价房限价9070%8060%60%7050% (50% (轨道万科瑧湾汇) (绿城凤起麓鸣) (中海阅湘臺)计35000以上 (洋湖地块)40%40%30%20%200%0%0%2021年2022年2023年2018年2021年2022年2023年注：有非限价地年份，最高住房限价取当年出让地块中最高售价项目实际均价为准，剔除精装价格。资源板块，如大王山。此外各区域单价段变化明显，高单价梯2021年2022年㎡以下00-12000元/㎡28%%/㎡以下%00-10000元/㎡24%8%2%6%㎡以下资源板块，如大王山。此外各区域单价段变化明显，高单价梯2021年2022年㎡以下00-12000元/㎡28%%/㎡以下%00-10000元/㎡24%8%2%6%㎡以下11%蓉区心区30%2023年%8%%18%㎡以下00-10000元/㎡15%13%16%2021年-2023年各区域分单价段普通住宅成交金额占比对比上年差值-2%开福区21%长沙县东部镇茶亭-桥驿镇湘江西古镇湘江东镇字镇果园春华滨水南金霞洗金星北禅尖山湖麓谷雅塘湾湘江智谷大王山解放垸色块表示建面15-2510-15沙竹湖沙坪生态秀峰鹅羊松雅湖东部镇-高铁西家北苏托垸松雅湖谷山芙蓉北星沙外延金鹰开元路府元南中泉塘空港新城麓谷部镇芙中大学城人民路南桥干杉北黄花机场麓山南铁新城学士北含浦莲花镇省府北洋湖垸居黎托南省府南红星洞井干杉南干杉东环科大托动物园暮云南含浦南大王跳马沙南物流园房价增长情况量跌万平万平稳住宅结构市住宅结构市场，改善产品为目前市场主导。表表：历年五区上半年普宅各面积段成交套数情况面积段2021.1-62022.1-62023.1-6趋势表：历年五区上半年普宅各总价段占比情况表：历年五区普宅各房型占比情况表：历年五区普宅各房型占比情况2021.1-62022.1-62023.1-6趋势房型一房二房三房100一房二房三房1001184590456777336178439小幅缩减小幅提升总价段2021.1-62022.1-62023.1-6趋势90㎡以下90-100㎡8901623613771399521逐年缩减逐年缩减100万以下100-120万120-140万140-160万415555026225664914432858301134531017225227202694大幅下跌大幅下跌逐年缩减逐年缩减100-110㎡110-120㎡120-130㎡480486687465201035753293139338212418大幅下跌大幅下跌大幅下跌160-180万180-200万200-220万220-240万240-260万624634453484207910072810222918606673652947204221991565679平稳小幅下降小幅提升小幅提升平稳130-140㎡140-150㎡150-160㎡160-170㎡170-180㎡398976751344145412612414472925057673623545533475686996平稳小幅提升平稳平稳平稳四房五房六房19863198712362114976119341226逐年缩减平稳平稳180-190㎡190-200㎡200-220㎡220-240㎡240㎡以上88335842423874189152832744897212447765084941029逐年提升成倍上涨小幅提升小幅提升大幅上涨260-280807583576七房复式总计030041817029722133336522647平稳小幅提升280-300万300-350万350-400万400万以上4259454913574811028277106864910798041424小幅提升平稳大幅上涨逐年上涨总计418172213322647总计4181722133226471%1%高端市场表现1%1%高端市场表现个项目销售额破10亿元块多，难以形价项目成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)名目2023年上半年成交金额 (亿元)成交均价(元/㎡)1运达会展湾2运达滨河广场3招商滨江境4绿城招商桂语雲峯5招商蛇口江山境2%10000元/㎡以下占比持续下降18000元/㎡以上占比持续上涨9%7%86420高高端市场表现均价段开盘去化率表现均价均价<1000010000-1499915000-20000均价>20000去去化率率率率63%63%59%60%73%42%85%85%平稳大幅下降小幅下降年大幅增长图：近一年长沙>200㎡住图：近一年长沙>200㎡住宅狭义库存走势141413.913121211977838810211213112312011311111311213399狭义库存(万㎡)去化周期(月)狭义库存(万㎡)项目去化更为艰难，同时市面上高端项目入市逐步增加，未来还有表：表：后期待入市高端项目待入市高端项目待入市高端项目间规划建面 (万方)面价 (元/㎡)深业麓溪云境2021/6/1麓山南8.3910968建工市中心地块2021/10/19芙蓉区中心247501中海南湖地块2022/4/12天心中心25.8312299北置业地块2022/4/122.678691中建信和地块2022/4/12省府北12.287997招商滨江花园2022/4/19滨江新城北17.248050永州嘉信地块2022/7/142.967621伟中心地块2022/11/168.18080口市府地块2023/4/2511.489085中心地块2023/4/256.9410129新城地块2023/5/3042.798912发市府地块2023/6/615.4210235利洋湖地块2023/6/2615.7413635•2022年板块商品住宅供应分布•2023.1-6板块商品住宅供应分布字镇麓山南麓山南铁新城雅塘湾•2022年板块商品住宅供应分布•2023.1-6板块商品住宅供应分布字镇麓山南麓山南铁新城雅塘湾雅塘湾学士北学士北干杉东干杉东大王山环科环科字镇大王山铁新城板块供应市场块，板块在售项块，板块在售项目较多，且入市积极。长沙县东部镇长沙长沙县东部镇茶亭-桥驿镇茶茶亭-桥驿镇湘江西湘江西古镇古镇湘江东镇湘江东镇沙沙镇竹湖竹湖果园春华沙坪竹湖竹湖果园春华沙坪沙坪滨水南金霞滨滨水南金霞生态生态秀峰鹅羊秀峰鹅羊部镇松雅湖东松雅生态生态秀峰鹅羊秀峰鹅羊部镇松雅湖东松雅湖东部镇洗金星北禅-高铁西-高铁西家北家北苏托垸苏托垸松雅湖松雅湖心禅芙蓉北谷山芙蓉北谷山谷山芙蓉北金鹰星沙外延星沙外延金鹰尖山湖开元路开元路府府元南元南中元南元南中中泉塘泉塘麓谷空港新城空港新城麓谷空港新城空港新城麓谷部镇麓谷部镇芙中芙中芙中芙中大学城大学城人民路南人民路南桥桥干杉北黄花机场干杉北黄花机场含浦含浦莲花镇莲花镇省府北省府北洋湖垸洋湖垸居居黎托南黎托南含浦含浦莲花镇莲花镇省府北省府北洋湖垸洋湖垸居居黎托南黎托南湘江智谷省府南省府南红星洞井红星洞井干杉南干杉南智谷大托动物园暮云南大托动物园大托动物园暮云南大托动物园暮云南解放垸含浦南含浦南垸大王大王大王大王跳马跳马长沙南物流园长沙南物流园＞50万方30-5020-3020••2022年板块商品住宅成交分布•2023.1-6板块商品住宅成交分布湘江东镇沙沙滨水南金霞生态生态秀峰鹅羊秀峰鹅羊部镇松雅湖东松雅湖东部镇洗金星北禅-高铁西-高铁西家北家北苏托垸苏托垸松雅湖松雅湖芙蓉北谷山谷山芙蓉北金鹰•2023.1-6板块商品住宅成交分布湘江东镇沙沙滨水南金霞生态生态秀峰鹅羊秀峰鹅羊部镇松雅湖东松雅湖东部镇洗金星北禅-高铁西-高铁西家北家北苏托垸苏托垸松雅湖松雅湖芙蓉北谷山谷山芙蓉北金鹰星沙外延星沙外延金鹰尖山湖尖山湖开元路泉塘府府元南元南开元路泉塘中芙中中芙中麓谷空港新城空港新城麓谷部镇麓谷部镇大学城大学城人民路南人民路南含浦含浦莲花镇莲花镇省府北省府北洋湖垸洋湖垸居居黎托南黎托南湘江智谷省府南省府南红星洞井红星洞井干杉南干杉南干杉东干杉东大王山环科环科滨水南金霞湘江东镇麓谷洗金星北禅大王山湘江智谷板块成交市场近两年板块分布类似：秀峰鹅羊、省府北由于明星项目在售推动下热度高，高铁新城、谷山、大王山多盘在售推动长沙县东部镇长沙长沙县东部镇茶亭-桥驿镇茶茶亭-桥驿镇湘江西湘江西古镇古镇字镇字镇字镇竹湖竹湖果园春华沙坪竹湖竹湖果园春华沙坪沙坪桥桥干杉北黄花机场麓山南麓山南铁新城雅塘铁新城雅塘湾雅塘湾学士北学士北新城大托大托动物园暮云南解放垸含浦南大托大托动物园暮云南解放垸含浦南含浦南解放垸大王大王跳马跳马动物园跳马跳马长沙南物流园长沙南物流园长沙南物流园暮云南30-5020-30<20•近一年六区一县住宅月度去化率开盘走•近一年六区一县住宅月度去化率开盘走势•近三年住宅开盘去化率分等级开盘表现时间开盘次数盘均推货量695推出套数62%66%成交套数52%时间开盘次数盘均推货量695推出套数62%66%成交套数52%218516339%5%12542092176513391246113999935266113117306371427952790246620043806411577154627852712581081原因品套数率析A高铁新城在售项目多，竞争强劲，客户分流浦，配套发展未成熟4户接受度降低市场开盘表现化率开盘走势今年上半年开盘次数减少，多数楼盘以平推为主，去化率与以往同期齐平。无竞品、资源丰富、发展成熟的板块，项目热度更高，同时有价格优势的项目也能形成高位去化。相反竞品多、板块素质一表：今年开盘去化率≥90%表：今年开盘去化率≥90%项目因品套数率析招商滨江境临近湘江，板块内无竞争万科松湖天地临近松雅湖，板块内无竞争招商蛇口江山境市府核心区位，板块无竞争比城市公园98低于万元左右高性价比刚需毛坯项目长交锦上2低于板块其他项目价格秀江悦和鸣配套九年制长外学校，在长沙有教育优势2022.62022.72022.82022.92022.102022.112022.122023.12023.22023.32023.42023.52023.6•今年多次开盘去化率<35%项目表：今年开盘去化率<30%•今年多次开盘去化率<35%项目表：今年开盘去化率<30%项目2021年1-6月2022年1-6月2022年1-6月成交率开盘个数开盘个数开盘个数≤30%93%30-50%9%50-70%121%70-99%943%100%934%合计16610668平均成交率62%62%60% 145141 145141 004.0%7.5%1605%1月2月3月4月5月6月市场来访表现4.00%第1周第3周第6周第8周第40周第2周第4周第6周第8周单盘到访第1周第3周第6周第8周第40周第2周第4周第6周第8周单盘到访单盘转换率2022上半年单盘来访76组2022下半年单盘来访69组2023上半年来访106组单盘认购5组1701601561441321271171151078371747563636883808777857478696571666868656467707160595349424428单盘认购6组单盘转化率7.9%认购7组转化率6.6%单盘转化率7.2%93889175817860616768858379781351831081881121124845919690969697797378687224400块来访化率TOP1大王山文旅新板块3026%TOP2省府北板块2796%TOP3谷山板块2327%TOP4大托板块TOP5金鹰月湖板块9TOP6岛板块TOP7高铁新城板块TOP8洋湖垸板块TOP9省府南板块5TOP10秀峰鹅羊板块市场来访表现华润置地润樾府、保利长交锦上，省府北主要有长沙润府、谷山主要有万科森林公园、龙湖舜山府带动来访热度。润樾府、保利长交锦上盘均到访量盘均到访量盘均认购量00302502530250279万27922322221651531451441361069593928279797675737169686058575351494843393939393835333030292828281917亭-桥驿镇西镇东镇丁字镇滨水北青竹湖沙坪滨水南金霞峰鹅羊态亭-桥驿镇西镇东镇丁字镇滨水北青竹湖沙坪滨水南金霞峰鹅羊态金垸开星沙外延T城区高端望城-梅二梅溪湖一期