商业综合体案例分析

商业综合体案例分析1.项目基础信息032.项目区位分析083.项目商业布局124.项目动线分析375.项目建筑分析426.营运推广487.项目小结50目录PART

1项目基础信息项目简介项目名称：COCOPARK开发商：深圳市星河房地产开发有限公司开业时间：

2006年9月30日地址：深圳市福田区福华三路268号占地面积：3.1万㎡总建筑面积：8.5万㎡商业建筑面积：6.4万㎡商业楼层数量：B2-F4建筑设计公司：美国尔本建筑师事务所URBAN景观设计公司：贝尔高林公司内装设计公司：伍兹贝格COCOPark形象设计：陈幼坚运营管理公司：香港启胜管理公司停车位数量：600个商圈性质：地级市市级商业商业类别：购物中心1.1项目概况深圳星河集团成立于1989年，业务范围涉及住宅、商业、酒店、金融等多个领域。截止2009年星河在深圳已累计开发的总建筑面积达315万㎡，其中深圳福田中心区的总开发面积达60万㎡；在珠三角区域拥有土地储备面积超过150万㎡，总建筑面积超过200万㎡；在长三角区域拥有土地储备约2800亩。代表性商业地产项目有COCOPARK、第三空间、星河RICH、星河世纪大厦等。1.1项目概况开发商简介创意家居购物中心，深圳首家一站式奢华家居体验馆深圳甲级写字楼获“2009年度国家优质工程银质奖”全球顶级零售商场，是集购物、餐饮、娱乐、休闲、社交、商务等功能于一体的全球顶级零售商业项目星河第三空间星河RICH星河世纪大厦1.1项目概况建筑设计公司简介2003年在香港成立，事务所由一群于世界最大的一家建筑设计公司共事多年的专业人士成立，HOK是世界最大的建筑设计公司之一，尔本建筑师事务所的精英建筑师大部分都来自霍克。创始人乌拉和大伟均是在霍克(HOK)国际共事8年的资深建筑设计师，积累了丰富的亚太地区建筑设计经验。尔本建筑师事务所在提交“多文化混合”设计项目、与中国以及亚太地区的当地发展商以及与跨国公司集团(例如凯悦酒店、GeraldHines，LeMeridian，

国际商业机器(IBM)、惠普公司(HP))合作方面，每个人都具备丰富的经验。景观设计公司简介贝尔高林是一所提供规划设计，土木工程，景观建筑设计及环境咨询服务的国际性设计公司。公司创立于一九五三年，分布在太平洋地区的七间事务所，雇有三百多位专业设计和从业人员。贝尔高林一直以从事设计服务为主，发展成为世界顶尖的设计顾问公司之一，完成有一万二千多个项目，遍布于世界七十多个国家。贝尔高林在下列城市设有事务所：夏威夷，西雅图，香港，新加坡，曼谷，关岛及菲律宾。COCOPark形象设计师简介陈幼坚（AlanChan）是香港最著名的设计师之一，其创立的陈幼坚设计公司曾被美国GRAPHIS杂志评为全球十大设计公司之一，是惟一获此殊荣的华人设计公司。该设计公司在1996年被美国纽约GRAPHIS杂志选为该年度世界十大设计公司之一。他的海报及腕表设计没美国三藩市现代美术博物馆纳为永久收藏品。COCO的C是Creative，创意的意思，而O是代表Original，原创的。COCOPark是一个既具创意，又是原创的新概念。Park即公园，给人一种悠闲、享受生活的亲切感觉。COCOPARK巧妙的将娱乐元素与商业主题完美的契合在一起，将娱乐生活演绎得淋漓尽致。“COCOPark将是深圳最具特色和最具人气的新生代休闲购物公园，旨在与消费者共创共享时尚消费乐趣。将带给深圳女性万千宠爱在一身的消费快感。”——陈幼坚

1.1项目概况开发理念项目定位总体定位：情景式购物中心形象定位：创意、休闲、风情、人性化功能定位：集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能于一体的综合性购物中心客群定位：白领阶层、百姓阶层档次定位：中高档概念定位：国内首个情景式休闲购物中心PART

2项目区位分析区域背景概述COCOPARK地处深圳规划中的商业中心——深圳CBDCOCOPARK位于规划的深圳中央商务区的中心地带。深圳中心区位于深圳市经济特区中部,总占地面积607公顷,由滨河大道、红荔路、彩田路和新洲路四条城市干道围合而成,深南大道由东向西越其间,将深圳中心区分成南、北两个片区,其中:南区233公顷,是深圳市的中央商务区(CentralBusinessDistrict即CBD)。深圳中央商务区位于深圳中心区的核心区域.区内办公、商务功能高度集聚、有300多万平方米的商务办公规划面积,集中了深圳数十座高档商务楼宇；25家银行总部及分行等机构在此聚集,是深圳最重要的金融中心之一。2.1项目区位概述商业名称开业时间建筑面积商业类型商业档次购物公园MOCA生活馆2001年4.6万㎡商业街中档新世界中心2007年11万㎡商办中高档天虹购物广场2004年3.8万㎡购物中心中高档卓越时代广场\12万㎡商办中高档深圳CBD本项目CBD区域内商业项目2.2项目周边环境示意南侧：君尚广场北侧：购物公园南侧：星河国际西侧：中海华庭东北：KerryPlaza北侧：购物公园MOCA生活馆西南：天虹购物广场两个住宅区+三个购物中心+一个商业街主干道支马路次干道本项目2.3区位分析交通概况轨道交通：

深圳地铁1号线与本项目直接连通，从1号线购物公园站C出口即可到达COCOPARK的入口。目前正在修建的轨道交通3号线也经过本项目。公交线路：购物公园站：公交线路109路、373路、3路、50路、E1线、快线3路等6条公交线路下车即可到达本项目。中海华庭站：公交50路、73路、109路、121路、371路、375路、379路等7条公交线路，下车后步行3分钟即可到达本项目。益田中路站：15、23、374、64、71、76、80、K359、M232、高峰14号线专线等10条公交线路，下车后前行150米左右即可到达cocopark。

本项目PART

3商业布局楼层业态主力店/次主力店4F餐饮拾味馆3F餐饮休闲娱乐SuperSteakCity、美丽田园2F零售餐饮休闲娱乐百老汇影城1F零售餐饮配套中国移动信息生活馆B1零售餐饮休闲娱乐配套JUSCO吉之岛B2停车场\3.1项目规划整体业态布局3.1项目规划4F餐饮特色餐饮3F餐饮为主特色餐饮、中西快擦、美容SPA2F零售+餐饮+休闲娱乐男女时装、内衣、数码电子、咖啡茶座、休闲运动、影院1F零售+餐饮+配套男女时装、钟表眼镜、黄金珠宝、酒吧B1零售+餐饮+休闲娱乐男女时装、钟表眼镜、化妆品、超市、特色餐饮、咖啡茶座、美容美发B2停车场停车场各楼层经营内容3.2各楼层业态分布——B1业态比例细分业种数量（家）面积（㎡）男女时装91300鞋类1200化妆品2180饰品4190钟表眼镜135超市18000礼品150数码电子170咖啡茶座2180特色餐饮3260休闲餐饮2240中西快餐2310食品3150美容3350美发1200合计366215细分业种从产品类型上看男女服装比例较大，数量上占到了25%的比例，其他业种所占的比例相差不大。细分业种从面积配比上来看作为本层主力店的超市所占的比例最大，达到68%；其次男女时装，占比为11%。从档次上看主要是国际二三线品牌和国内一二线品牌，所占比例较平均。3.2各楼层业态分布——B1楼层平面图JUSCO吉之岛超市8000㎡KFC240㎡3.2各楼层业态分布——B1品牌示意品牌名称位置产品档次细分业种经营面积（㎡）PARKHAUSB1C-002-008国内二线特色餐饮120妍丽化妆品B1C-073A国内一线化妆品80满记甜品B1C-073B国内二线食品70KFCB1C-076A国际一线中西快餐240禾绿回转寿司B1C-077A国际二线特色餐饮100仙踪林B1C-077B国内一线咖啡茶座140JUSCOB1C-078-085国内二线超市8000大马椰林B1C-087-089国际三线休闲餐饮200吉野家B1J-001A国内一线中西快餐70面包新语B1J-001B国际二线食品50GoldstoneB1J-002国际二线咖啡茶座40EXPRESSB1J-003国际二线饰品40DRIVEPROB1J-006-007国际三线数码电子70BEL-ZIMSB1K-003A国际二线特色餐饮40PPG伯伯加奴B1K-011国内二线休闲餐饮40东方红B1K-013国内一线礼品50美心西饼B1K-032国内二线食品30尚hairB1S-001A1国内一线美发2003.2各楼层业态分布——B1品牌列表3.2各楼层业态分布——B1品牌列表（续）品牌名称位置产品档次细分业种经营面积（㎡）凝肌美容B1S-001A2非品牌美容100仙香美体B1S-001B1国内二线美容100康是美B1S-001B2国内二线化妆品100K.A.TB1S-007-008国内二线男女时装70ODBO欧宝B1S-009-010国内一线男女时装70FIVEPLUSB1S-011-013国际三线男女时装70OCHIRLYB1S-015-019国际二线男女时装140JNBYB1S-020-025国内一线男女时装200WESTLINKB1S-026-029国内二线鞋类200曼谷银B1S-030-031国内二线饰品70MAEEB1S-031A国内二线饰品10ASOBIOB1S-032-038;047-051国际二线男女时装300ORNailSalonB1S-039-040国内二线美容150Lapargay纳帕佳B1S-041-042国际二线男女时装70博士眼镜B1S-046国内一线钟表眼镜35MIGAINO曼娅奴B1S-052-055国际三线男女时装80ONLY/JACKJONESB1S-056-072国际二线男女时装300SWAROVSKIB1S-076C国际二线饰品703.2各楼层业态分布——F1业态比例从产品商家数量上看男女时装占多数，占了40%的比例，其次是酒吧，数量上占比17%。从面积配比上来看男女时装所占的比例最大，占本层经营总面积的34%；其次是本层主力店——移动信息生活馆，占比16.1%，沿街酒吧面积占比也较大，达到15.7%。从档次上看以国际二线品牌为主，比例达到了46%，其次是国内一二线品牌，占比38%。细分业种数量（个）面积（㎡）男女时装192962鞋类3330休闲运动1300黄金珠宝3190钟表眼镜6350礼品2150酒吧81370咖啡茶座1300食品130游乐场1400数码电子11400银行2900合计4886823.2各楼层业态分布——F1楼层平面图汇丰银行500㎡中国移动信息生活馆1400㎡3.2各楼层业态分布——F1品牌示意品牌名称位置产品档次细分业种经营面积（㎡）MAXIMABARL1C-055A国内一线酒吧120Norwayplace.OSLOL1C-055B国际二线酒吧200BananaleafAsiaCafé&BarL1C-076-077国内二线酒吧200DemonBarL1C-078-079国内二线酒吧300JUICY-JUICYL1C-081国内二线酒吧80LOXTONBARL1C-082国内一线酒吧80THAIBARL1C-083-087国际二线酒吧300FocaccinoL1C-088-089国际二线酒吧90中国黄金L1J-006国内一线黄金珠宝70反斗乐园L1J-011国际一线游乐场400星巴克L1S-001国际一线咖啡茶座300中国移动信息生活馆L1S-002-029国内一线配套服务1400AdidasOriginalL1S-030-036国际一线休闲运动300LEVI'SL1S-037-038国际二线男女时装72CASIOL1S-040-042国际二线钟表眼镜90GILANCEL1S-042国际三线鞋类90TexwoodL1S-043-045-J02国内二线男女时装90TISSOTL1S-045A国际二线钟表眼镜40T.B2L1S-046-049国际三线男女时装90G-STARL1S-050-053国际二线男女时装150TOUGHL1S-056-057国内二线男女时装80VEROMODAL1S-058-061国际二线男女时装160SELECTEDL1S-062-069国际二线男女时装400豪麟名鞋L1S-070-072国内二线鞋类1203.2各楼层业态分布——F1品牌列表3.2各楼层业态分布——F1品牌列表（续）品牌名称位置产品档次细分业种经营面积（㎡）钻业珠宝L1S-076C国内二线黄金珠宝40LeonidasL1S-080国内二线食品30周大福L1S-090国内一线黄金珠宝80LONGINESL1S-091国际二线钟表眼镜30BORELL1S-091国际二线钟表眼镜40CKJeansL1S-092-093国际二线男女时装220GUESSL1S-095-096国际二线男女时装220LensCraftersL1S-097国际二线钟表眼镜80TUDORL1S-098国际二线钟表眼镜70THROBIMMOBILEL1S-099-100国际二线男女时装250广天藏品L1S-101国内一线礼品90FlavorL1S-102国际三线礼品60JORYAL1S-103-107国际二线男女时装200Marisfrolg玛丝菲尔L1S-108-111国内二线男女时装200MOJOL1S-112-113国际三线男女时装80Lancyfrom25朗姿L1S-115-116国内一线男女时装80MOISELLEL1S-117-118国内一线男女时装80MCCHOICEL1S-119-120国际二线鞋类120VERSINOL1S-122-125国际二线男女时装250CKUnderwearL1S-126-127国际二线男女时装100HSBCL1S-128-142A国际一线银行500KSBEREL1S-132-133国际二线男女时装80ELEGANT.PROSPERL1S-135-138国际二线男女时装160平安银行L1S-139-141国内二线银行4003.2各楼层业态分布——F2业态比例从产品类型上看本层仍然是以男女时装的零售为主，数量上占到了42%，其次是饰品类的零售，占比达17%。从面积配比上来看主力店影院占比例最大，达到为31%；其次是男女时装，占比30%，休闲运动服装面积面积也较大，占本层营业面积10%的比例。从档次上看以国际二线品牌为主，数量比例达到了40%，其次是国内二线品牌，占比32%。另外，本层还有13%的国际一线品牌入驻。细分业种数量（个）面积（㎡）男女时装222840休闲运动6960内衣2140饰品9331数码电子7540特色餐饮2710中西快餐1180咖啡茶座3840影院13000合计5395413.2各楼层业态分布——F2楼层平面图百老汇影城3000㎡3.2各楼层业态分布——F2品牌示意3.2各楼层业态分布——F2品牌列表品牌名称位置产品档次细分业种经营面积（㎡）百老汇影城L2S-001\006-008国内一线影院3000易天数码L2S-002国内二线数码电子70ZIPPOL2S-003国际一线饰品6SONYL2S-005国际一线数码电子70移客数码L2S-009-010国内一线数码电子70DISCOVERBUYL2S-011国际二线数码电子355.11L2S-012国内二线饰品35APPLEL2S-013-015国际一线数码电子105HOZL2S-016-017国际三线休闲运动70ADIDASL2S-018-023国际一线休闲运动210OSIML2S-025-026国际二线数码电子90石名家料理L2S-027-030国内二线特色餐饮360DCL2S-031国际二线休闲运动100NIKEL2S-032-038国际一线休闲运动300法藤L2S-039国际二线饰品60IGO&EGOL2S-040-041国际二线男女时装70Eve'StemptationL2S-042国际二线男女时装60IEISYL2S-043-045国内二线男女时装1603.2各楼层业态分布——F2品牌列表（续）品牌名称位置产品档次细分业种经营面积（㎡）MYCHOICEL2S-046-047国内二线男女时装120SATUBROWNL2S-048-049国际二线数码电子100MISSKL2S-050-051国内二线男女时装100CaliocaféL2S-055-057国内一线咖啡茶座300银百合L2S-058国内二线饰品40REBECCAL2S-059国际二线饰品90棒约翰L2S-060-063国际一线中西快餐180居食物和民L2S-067国内二线特色餐饮350CROCSL2S-068国际二线饰品50FIORUCCIL2S-069国际二线男女时装70CHAINCHOL2S-070国际二线男女时装70TOPOFTHETOWNL2S-071国际二线男女时装70AODEARYL2S-072国际二线男女时装70LILYL2S-078-079国际二线男女时装210DONEEDL2S-080-081国内二线男女时装140KALTENDINGOLFL2S-082-083国际二线男女时装140VERSINOCLUBL2S-086-088国际二线男女时装210HILARYJOL2S-089国内二线男女时装703.2各楼层业态分布——F2品牌列表(续)品牌名称位置产品档次细分业种经营面积（㎡）NIKE360L2S-090-091国际一线休闲运动140C.R.LL2S-092-093国际三线男女时装140ZOPPINL2S-095-096国际二线男女时装140BAVADIAL2S-097-098国际二线男女时装140E-WORLDL2S-099-100国内二线男女时装140Masfer.suL2S-101-105国内二线男女时装280COCOONL2S-106-108国内二线男女时装200LtalianBainCoffeeL2S-113国际三线咖啡茶座140CoffeeBarL2S-113A非品牌咖啡茶座400SIERLI.COLIECTIONL2S-115-118国内二线男女时装150PSALTER诗篇L2S-119国内一线男女时装90WACOAL华歌尔L2S-120国内一线内衣80赛吉琥珀L2S-120A国际二线饰品15亨利屋L2S-120B国内一线饰品15B.LINEL2S-120C国际二线饰品20YISELLEL2S-122国际二线内衣60KAPPAL2S-J01国际二线休闲运动1403.2各楼层业态分布——F3业态比例细分业种数量（个）面积（㎡）特色餐饮74550中西快餐11000美容1200合计95750从产品类型上看本层是以餐饮为主，特色餐饮比例较大，本层共有9家商铺，其中7家是特色餐饮，数量上占到了78%，另外两家分别是快餐和美容SPA。从面积配比上来看特色餐饮所占的比例也最大，占本层总经营面积的79%；其次是中西快餐，占17%的比例。美容院则占了较小的比例。从档次上看本层商家主要是国内一二线品牌。3.2各楼层业态分布——F3楼层平面图美乐汇美食广场800㎡SuperSteakCity1600㎡3.2各楼层业态分布——F3品牌示意品牌名称位置产品档次细分业种经营面积（㎡）美丽田园L3C-001国内一线美容150舞鹤日本料理L3C-002国内二线特色餐饮500苏格台湾料理L3C-003-005国内二线特色餐饮400金水江山韩国料理L3C-006国内二线特色餐饮400鑫泰泰国菜L3C-007非品牌特色餐饮350滋味堂民间瓦缸煨汤馆L3C-008-010非品牌特色餐饮500美乐汇美食广场L3C-011-013国内二线中西快餐800SuperSteakCity超级牛扒L3C-015-018国内一线特色餐饮1600拾味馆L4C-003国内一线特色餐饮4003.2各楼层业态分布——F3品牌列表3.2各楼层业态分布——整体业态分析COCOPARK购物广场目前在营业商铺的整体业态配比情况，从数量上来看，零售业所占比例最大，达到68%，其次是餐饮，占总数25%的比例。休闲娱乐和配套在数量上占比较小，分别占4%和3%的比例。从在营业商铺的面积上来看，本项目以零售和餐饮为主，其中零售占了54%的面积比例，餐饮占比则达到28%。休闲娱乐和相关的服务配套各占11%和7%的比例。从本项目目前在营业商铺的数量上来看，男女时装商家数量为50家，占比达到34%；其次是饰品盒特色餐饮的商家，分别占9%和8%的比例。其他的业种商家所占比例相差不大。3.2各楼层业态分布——整体业态分析从在各细分业种所占的面积来看，超市所占比例最大，占总营业面积的22%，其次是男女时装，店铺面积占20%的比例。特色餐饮作为本购物广场吸引人流量的重要内容，也占了15%的较高比例。PART

4动线分析4.1外部动线——商场主入口

地铁内联B1层的出口地铁和主干道上的入口地铁到F1层的出口福华路：正门中心二路：侧门4.2外部动线——车流动线车库出入口环绕COCOPARK的三条道路——福华三路、民田路、福华路有三个车库出入口，可以直接出入商场的地下二层的车库（如上图所示）。

车库入口车库入口车库出口4.3外部动线——人流动线人流主要出入口——双内街设计购物广场共有９个入口处联通外部。双内街的设计使得整个购物广场动线显得非常清晰，围绕沿街的外圈商铺和围绕星空广场的内圈商铺之间有一条环绕整个商场的动线，内圈和其它内部设施又形成第二条内街。购物广场的内部主动线宽度为６-８米，内部次动线宽度为３-４米。4.4内部动线垂直动线COCOPARK购物广场内的垂直动线均设置在各个入口处，包括外街入口和广场到商铺的入口均设置了电梯。商场内共设有4对手扶电梯和12部客用升降机，在星空广场上还设有2部观景电梯，B1层的JUSCO超市中又多加了两部客梯，充分满足了来往客流的需求。升降梯手扶梯观光梯PART

5建筑分析5.1建筑特色——外立面外立面设计流线型圆顶&玻璃+石材幕墙夜晚的COCOPARKCOCOPARK的建筑设计与其开发理念和整体定位相辅相成，购物广场的外观设计将方与圆结合为一体，线条多变，富有个性。夜色下的COCOPARK色彩斑斓，将整个建筑设计的特色更加充分的显示出来。5.2建筑特色——店铺设计店铺分割开间：8米—20米进深：8米—20米柱距：8.4米层高：4米F1：5.5米F2-F4：4米B1：4.5米店铺主导面积零售：50-80㎡餐饮：200-500㎡休闲娱乐：100-3