南北商业广场定位分析报告课件

南北商业广场----业态定位分析研究1南北商业广场12发展目标最大化商业价值，打造城东新兴商业版块，具有标志性和不可替代性。对城市的贡献完善城市载体功能启动新的城市发展理念新城市延展的城市客厅对社会的贡献引入新的消费理念和行业模式更多社区和人群的活动场所更多就业机会企业的收益理想的前期销售收入及后期市场良好的运作增强实力更多的市场份额更多的开发管理经验典范建筑-形象–模式-招商-运营-服务–文化–品牌2发展目标最大化商业价值，对城市的贡献对社会的贡献企业的收3避免问题不规则的城市现状和业态组合3避免问题不规则的城市现状和业态组合4

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附件目录4宏观情况回顾与分析目录5沭阳属于江苏北大门。全国的四线城市。雄踞两大金三角核心位置沭阳属苏鲁皖大三角和徐州、淮安、连云港小三角的中心；属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区，京沪高速公路经济带江苏省的北大门。宏观情况回顾与分析■区位图示5沭阳属于江苏北大门。全国的四线城市。宏观情况回顾与分析■区6宏观情况回顾与分析全县人口共183万，县城人口55万(2010年6月最新统计)是全国人口第二，全省人口最多的县份，半小时车程辐射120万人口。1998年，江苏省农林厅命名该镇为”花木之乡。2009年城镇、农村收入分别突破了10000元和5000元大关，全年实现社会消费品零售额87.8亿元，人均消费3600元，在苏北地区所有县中排第一位，全省所有县中排第16位，全国百强县中排63位。目前仍然以2位数高速增长。近10年来，沭阳大力对外招商引资，吸引了大量的外商赴沭阳投资，沭阳经济开发区共计500多家企业，并逐渐开始运营，未来沭阳经济及外来人口将飞速增长。■区位概述6宏观情况回顾与分析全县人口共183万，县城人口55万(207宏观情况回顾与分析■地区生产总值连续五年生产总值持续增长。经济发展迅速。7宏观情况回顾与分析■地区生产总值连续五年生产总值持续增长。8■社会消费品零售额宏观情况回顾与分析近5年来，沭阳县社会消费品零售额番2.1倍，消费力日渐旺盛。每年同期增涨均在15%以上，消费力呈稳健上升趋势。每年增涨呈两位数，说明沭阳社会消费潜力被不断发掘。也体现区域经济增涨较快，人民生活日益改善8■社会消费品零售额宏观情况回顾与分析近5年来，沭阳县社会消9■零售批发业增长变化宏观情况回顾与分析此图标表明,沭阳县零售批发业增长快速,每年都以两位数以上增涨。在零售批发业中,2010年批发业仅占8.48亿,零售业占主要比重。据统计局发公布数据,大型百货商场从2006年兴建,2007年销售额达6.8亿元,2008年达10.02亿元,增幅达47%,出现高增涨态势利。9■零售批发业增长变化宏观情况回顾与分析此图标表明,沭阳县零10■城市发展规划宏观情况回顾与分析沭阳市域空间规划：形成“一城、八副、多点、网络化”的城镇体系空间规划，即1座中心城市——8个中心镇——26个一般镇的规划格局。一中心城，即中心城市核心区由沭城、扎下、龙庙、七雄、十字、章集、耿圩组成，市区控制面积近500平方公里。沭阳城区主要分为老城区、城东新区、城南新区、经济开发区四个区域；城南、城东两大区域，为城市大开发的打造重点；县政府东迁，带动新区的开发增长迅速。城市发展方向：近期，城市全面完善环城公路环内的城市建设；中、远期，城市跨京沪高速公路向东发展，跨宿沭一级公路向南延伸。10■城市发展规划宏观情况回顾与分析沭阳市域空间规划：形成“11■城市功能划分定位老城区东部新城南部新城□老城区城市功能定位：传统商业居住区与商业区□东部新城划分及功能定位规划区域：以虞姬公园与新县政府为中心，10平方公里区域。功能定位：沭阳县经济、文化、商业及市政活动的重点发展区域。

□南部新城划分及功能定位：规划面积：28平方公里的产业园区。功能定位：八大产业园区带动城市化进程。教育产业园、文化创意产业园、科技产业园、医疗保健产业园、软件产业园、物流产业园、总部经济产业园、花木博览园八大产业园。

宏观情况回顾与分析11■城市功能划分定位老城区东部新城南部新城□老城区城市功能12宏观情况回顾与分析■城市交通规划2010年，年吞吐量550万吨的沭阳港投入运营，通过淮沭河与长江连结，经沭新河、蔷薇河、古泊河可直达连云港港口。京沪高速、新长铁路、205国道、245、324、326省道穿境而过。40分钟抵达淮安机场，1小时抵达连云港白塔机场、1.5小时抵达徐州观音机场。12宏观情况回顾与分析■城市交通规划2010年，年吞吐量5513

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附件13宏观情况回顾与分析14整体商业市场132①老城区核心商圈②城南次级商圈③城东新兴商圈14整体商业市场132①老城区核心商圈②城南次级商圈③城东新15整体商业市场随着城市的发展，三级格局的市场组合已经逐步形成。老城区中心商圈城南次级商圈城东新兴商圈传统的老商业中心，已经形成固定的行为消费下意识引导趋向。综合型商场大多坐落在本区域。以零售为主，休闲娱乐为辅。沭阳人购物、休闲、娱乐必到之处，沭阳人心中的中心。主要以经营中低端商品为主。近几年随着沭阳经济的快速发展，传统的快消零售已经不能满足当地的市场需要沭阳城南有待崛起有商业中心，汇集箱包、皮草、汽车汽配、五金几大专业市场，随着火车站投入使用，城市南移逐步兴起。沭阳当地的城区规划已经形成东扩南移的发展趋势，特别是随着沭阳汽车站，沭阳人民医院的南迁更是给城东区域带来了发展的必然，而具有代表性的浙江商城正位于此区域，目前还有月星国际家具，山东商城及本案等在建项目，由此可预测，城东区域将为大型专业市场的集群地带。15整体商业市场随着城市的发展，三级格局的市场组合已经逐步形16中心商圈城南商圈城东商圈商圈定位中、低档中、低档高、中、低档目标市场老城区本地居民、乡镇村民、学生及外来人口具有一定消费水平但不具备高端消费的群体外来投资客、具有较高收入者及对专业性市场有较大需求者业态组合百货、服装、餐饮、超市大型购物中心、皮具、汽配高档娱乐消费、五金、建材、装饰品牌类型国内二三线品牌，国际品牌基本没有中档品牌为主甚至有一部分都不具备品牌资格国内二线品牌站一定量的比重，甚至有一线品牌的入驻通达性市中心地段，四通八达。人流量较大，有一定的拥挤。靠近火车站，区域内干道较为宽敞，公共交通系统可以满足日常出行需求。紧邻京沪高速入口。迎宾大道直接通往市中心。优势位于老城区，属中心区域，消费忠诚度高。周边居住人口众多，已形成成熟的商业区，品牌种类丰富，可以基本满足沭阳当地市场的需求。处于整个城区的内部核心区域，有较强的外围扩散性。基础配套相应的都已完善，整个城市中心有南移的倾向。新兴商业区，发展潜力强劲，空间较大。紧邻京沪高速入口，外围扩散性强，专业大型市场抱团入驻。商圈相对独立。劣势固有的商圈形成。缺乏国际品牌商品，不能满足消费者日益提高的消费需求。缺乏休闲娱乐设施，道路基础设施相应老化，路面较窄、小巷较多，交通拥堵问题突出，自驾车通行不便利。商业分布较为分散，没有集中的综合性区域。业态组合尚不规范。商业起步晚，发展速度缓慢。目前基础配套尚不完善，距离市中心较远，交通不太便利。区域的商业氛围欠缺，导致目前区域内客流量及人气大量很小，限制了商业的发展部分商业经营状况不佳而倒闭，也影响了区域整体形象。代表商户万德福超市，久盛百货，蓝天商贸城海宁皮革城、苏北车市、巴黎新城浙江商城、山东商城、本案整体商业市场分析16中心商圈城南商圈城东商圈商圈定位中、低档中、低档高、中、17现有商业类型分析中心商圈城南区域城东区域其它百货63超级大卖场21购物中心5电器超市3家居建材市场522小计特色商业街区11合计代表商户久盛百货、苏宁电器、华润苏果大润发超市、海宁皮革城、华东木业装饰城浙江商城、山东商城17现有商业类型分析中心商圈城南区域城东区域其它百货63超级18整体商业市场对本项目的影响大型专业型市场分布成东南双向集中趋势。老城市商业中心没有容纳专业性市场的体量，发展向外倾斜。多区域竞争未来城区发展尚未定论，城东城南专业性市场呈遍地开花之势，把握时间，提早培育市场业态是关键。全方位未来集购物、餐饮和娱乐于一体的商业中心将在吸引消费者方面具有很大的优势。适宜的市场定位、商业主题、商业设计、商业动线布局、以及良好的经营管理将促使本项目取得成功。18整体商业市场对本项目的影响大型专业型市场分布成东南19

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附件19宏观情况回顾与分析20基础/地块分析地块的形状规整。展示性较好，直面城东主干道迎宾大道，东向沭阳汽车东站，西邻京沪高速入口，交通极为便利；主要的展示面在西、南两侧。

商业的主入口面对迎宾大道，进出方便但是进口规划偏狭小，可视性偏弱。

形状较为方正，便于产品规划和业态布局；单层面积可观。

地块距离主干道非常近，建筑前面的缓冲空间小，缺少地面广场等城市共享空间，地面停车位少。20基础/地块分析地块的形状规整。展示性较好，直面城东主干21基础/地块分析■地理位置本案本项目位于城东开发区的次中心地带，是东扩商圈的主要地区，也是当地专业性市场较为密集的区域，消费者主要为当地对家装建材装饰类的需求者。

本项目西侧为在建山东商城，东侧有较为成型的浙江商城，沭阳软件产业园，高级酒店和大量政府机关，南北侧为沭阳工业园区，东南侧未来将有大量住宅。

本项目的建筑特色，在整个区域内，都具备了较高的可视性和可识别能力。项目商业部分的主要展示面在迎宾大道，四周较为荒芜，人流稀少，从可视性来看，正面最佳。梦溪安置小区21基础/地块分析■地理位置本案本项目位于城东开发区的次22基础/地块分析■项目概况目前整个A区总体建筑面积约为9万㎡。前后共分3大软性区域，由前往后依次为5（没有包含地下一层）、3、2结构。22基础/地块分析■项目概况目前整个A区总体建筑面积约为23基础/地块分析■交通环境项目12345编号道路名称1义乌路2迎宾大道3京沪高速4珠海路5苏州东路本项目位于迎宾大道，因此该道路的交通状况对项目影响最大。迎宾路为东西向双向6车道，是城东区内的主要道路，车流量较大。由于开发区的道路微循环系统较好，且机动车保有量相对较小，故不存在堵车现象。

紧邻公交车站，公交系统较为完备，可以满足基本的需求。23基础/地块分析■交通环境项目12345编号道路名称1义乌24基础/地块分析■周边环境①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑾本案编号项目名称编号项目名称编号项目名称1沭城工业园5虞姬生态园9梦溪小区三期2长庄服务区6东吴村镇银行10山东商城3物流园区7汉宫大厦11梦溪安置小区4奥韵都城8城南工业园区12短距离配套缺失，基本没有相应的日常生活配套设施。近城中心东部区域配套基本完善，以新型商业配套为主。

周边南北区域为工业园区覆盖。24基础/地块分析■周边环境①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑾本案编号项25基础/地块分析■环境分析居住环境商务环境商业环境其它项目周边有大量住宅，其中新建住宅供应量庞大，因为新兴城区，环境较好，故为开发区商品房售价较高的区域。未来将为本项目提供潜在较高收入消费人群；开发区人口密度较低，比邻的安置小区人群平均受教育程度低，不易接受新兴事物。随着新建住宅的开发，未来居住人群对于商业的需求呈上升趋势；目前来看，居住人群体量还不是很大，首要消费需求还是偏向市中心区域。新建住宅的增多，也为家居建材装饰类提供了市场机遇。因城市规划影响，城东区域商务上班族群较少，消费需求低；开发区现有大量企业，这些企业的员工，也是本项目未来的潜在消费人群，特别是项目自身和周边的专业性市场，将是项目餐饮、休闲娱乐业态的目标消费群体。开发区的商业集中在迎宾大道上行区域。主要商业项目都位于这其周边。能满足周边居住人群基本生活需要的作用；目前开发区的商业发展较落后，大型传统百货缺失，专业市场为主，尚未出现真正意义上的购物中心；市场的不成熟，造成商户对当地市场观望氛围浓郁，商户资源有限；消费者收入有限，大众消费场所仍是市场主流，高端商业市场还需培养。交通较为便利。汽车站会带来一定的人流量。25基础/地块分析■环境分析居住环境商务环境商业环境其它26地块分析项目所在区域商业气氛不够浓厚，为了更好的规避风险，本项目商业应当注重自身特色的提炼与把握，与其它项目形成差异竞争，以填补市场空白。氛围优势我们需要充分利用项目的优势和较大的体量，通过自身的定位和业态规划，吸引更多的消费者前来消费。策略交通的便利性、通畅性和区位的可持续发展性是本项目商业发展的关键。26地块分析项目所在区域商业气氛不够浓厚，为了更好的规避风险27

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附件27宏观情况回顾与分析28竞争分析商业名称蓝天国际商贸城开盘时间2011年8月面积规划39万㎡，商业22万㎡，商住及办公10万㎡，地下约6万㎡的商业与停车场楼层/得房率得房率55%业态组合男女服装、鞋帽、箱包、日用品、文体、五金、仓储、娱乐及大中型餐具。销售价格/租金一楼32000-49000二楼22000-32000通达性位于城市中心地带，交通较为方便。优势地段好，可自营，可投资劣势价格高，面积大销售情况/政策包租三年，每年8%，第一年抵房款，后两年，一年一付主要品牌28竞争分析商业名称蓝天国际商贸城开盘时间2011年8月面积29商业名称山东商城开盘时间2010年10月份面积规划40万方，一期20万方楼层/得房率得房率98-99业态组合一托二。陶瓷，家具，灯饰，文体，家居布艺，电动车，五金电器。酒店，KTV，足浴休闲，餐饮美食，银行，超市，邮政电信销售价格/租金一楼12000，二楼6000均价8000通达性位于城乡结合部，东临汽车东站。优势价格低，城乡结合部，汽车东站，得房率98%，对面是政府住宅区劣势业态太乱，不利于管理，建筑格局很老，体量太大销售情况/政策包租三年，每年8%，三年一次抵。后面自营或每平方6毛，逐年增加10%主要品牌竞争分析29商业名称山东商城开盘时间2010年10月份面积规划40万30竞争分析商业名称月星国际家居生活广场开盘时间未开盘，10月份左右面积规划26万㎡经营面积楼层/得房率业态组合家居品牌抱团入驻销售价格/租金一楼10000，二楼6000通达性位于城乡结合部，东临汽车东站。优势品牌进驻，自主品牌不卖，价格不高劣势店铺商场式，政策一般销售情况/政策可能保租10年，前三年8%，一次性返还，后面2-8，分成形式。主要品牌30竞争分析商业名称月星国际家居生活广场开盘时间未开盘，1031

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附件31宏观情况回顾与分析32需求分析Wholesaler批发商Individualoperators个体经营户Consumers消费者32需求分析WholesalerConsumers33个体经营户研究甄选个体经营户调研地点的理由：•本项目作为区域性的大型商业，未来面对的主要目标客群为本区域内的个体商户，因此研究本区域内个体经营户尤其是货物供求量大周期快的进货习惯是本次访问的重点。•目前沭阳地区核心商圈为老城区人民路及周边地带，沿街商户最为密集，因此我们选择了人民路商圈作为主要调研地点。33个体经营户研究甄选个体经营户调研地点的理由：•本项目作34个体经营户研究■研究思路【以商户的眼光透析消费者特性】34个体经营户研究■研究思路【以商户的眼光透析消费者特性】35个体经营户研究Weaskedwhat…你们原本就是本地人，在当地做生意应该蛮久的，那么这几年沭阳的商业发展你们感觉怎么样？你们目前主要碰到有哪些压力？作为从外地来沭阳的生意人，你们对沭阳的市场感觉如何？在你们看来他们的消费习惯是怎么样的？什么档次的消费品沭阳人比较喜欢？我来设想，假如我来投资这几种项目，娱乐，小商品批发，购物中心，前提是在城东区域，你们觉得那个更合适？35个体经营户研究Weaskedwhat…你们原本就是本36个体经营户研究Whattheysay…我们一直在当地开店做小生意，从这几年的情况看还是不错的。只是最近几年租金成本，货流成本在不断地增加，给我们造成了不小的压力。我们才来沭阳没有多少年，这边人的消费心态就是哪边便宜就往哪边跑，千万别搞什么很高端的东西，要不然就会死。这边人的消费意识还没有达到一种理性的状态，品位不高。娱乐和小商品批发比较适合。因为沭阳人现在太缺让大家玩的东西了，就像苏州乐园那样的最好，而且我们进货大部分都是从临沂那边进货，就算是在本地市场上拿也是经过好多中间商，比较繁琐。36个体经营户研究Whattheysay…我们一直在当地37Wehearwhat…市场发展迅速，空间衍生值大。经营不稳定因素多。快速进货渠道缺失，物流成本可适量减少。看好当地市场。消费习惯还需要不断地进行培育，周期长。不理性消费，喜欢跟风，面子社交，不追求品牌内涵。娱乐性设施缺失。专业性市场建设迅速，除市中心外的项目都需要很长时间的市场培育期，孵化难度大。临沂小商品市场的辐射范围大，在沭阳地区有一定的影响力。个体经营户研究37Wehearwhat…市场发展迅速，空间衍生值大。看38个体经营户研究市场前景乐观。本地居民形成固有的低价快消模式。部分市场业态等待改善或者缺失。中小型专业娱乐项目小商品批发市场38个体经营户研究市场前景乐观。39消费者特性•区域消费者中高收入人群所占比例相对较小，该部分人群不是主力消费群体•接受新鲜事物的能力较差，传统消费场所受到追捧•大部分消费者受收入影响，消费主要为满足基本生活需要•消费观念较为落后，品牌意识淡薄，喜欢消费国内品牌•对休闲娱乐的消费有较强的需求，但消费能力有限•对于未来得消费预期较高，希望改变现状39消费者特性•区域消费者中高收入人群所占比例相对较小，该40需求分析■商户访谈进行商户访谈的目的•从经营者的角度来看本项目未来的发展•充分了解商户选址和对店面的要求•前期接洽这些主力客户•有针对性地测试商家对本项目商业部分的需求情况及兴趣度•通过对大面积使用者、品牌商家、餐饮、娱乐类商家的访谈，来测试本项目发展此类型商业业态的可操作性•了解商家区位情况，有无迁址可能•区域的市场情况反馈甄选理由通过访谈,可以更好的探测这些商家对本项目的看法和进驻意向40需求分析■商户访谈进行商户访谈的目的•从经营者的角度来41需求分析对城东的看法•该区域作为经济开发区，商业起步晚，发展不成熟。•区域人口密度不高，本地居民消费观念落后，消费能力低。中高收入人群以企业中高层和政府机关工作人员为主，这部分人基本以卡及公款消费，因此要考虑这批人的消费习惯和需求。•目前区域内的商业的业态单一，以专业性的家居建材五金市场为主，缺乏功能齐全的购物中心，休闲娱乐业态也较为缺乏。•看好开发区未来发展前景，但目前不会轻易在开发区开店，认为至少开发区的商业还需要培养几年。•目前比较看好具有品牌优势的商业项目，如月星家居，多数商户如果要进入城东区域还是会首选它们。•一些计划进入沭阳的品牌，首选是老城区中心，对于城东新兴区域还需要长期观望。百货零售餐饮品牌服饰市场规模不够进入城东区域。有部分小商家进入，主要在东方明珠城靠市中心地带。不具备进入条件。尚不具备进入条件。41需求分析对城东的看法•该区域作为经济开发区，商业起步晚42对本项目的看法及建议•项目地理位置较偏，但是交通便利。•项目处城区主干道迎宾大道，展示性好。•周边环境较好，有成功希望，但要看定位和未来的经营。•项目周边商业较多，未来可能竞争激烈。•项目应有自身特点，才能在竞争中取胜。•项目具有发展空间，但需要经过较长时间的培育，并且也依赖于开发区整体的发展。•本项目在开业之初，需要符合市场发展，不易定位太过高档。•本项目的目标消费者主要还是沭阳县人口，同时可以考虑辐射到周边县市。•大部分商户对本项目较感兴趣，但是就是没有进入的意愿。需求分析百货零售餐饮娱乐设施以专业性批发为主，因为本项目周边小区体量较小，居民数量没有优势。可以适当的做一些配套，但不宜过多，以快餐，中低档饭店酒家为主。最好能先做一些能吸引人气的东西，因为本项目位置目前为止看确实是很偏。比如小型游乐场之类的。42对本项目的看法及建议•项目地理位置较偏，但是交通便利。43对本项目的进驻意向受限于城东目前区域发展现状需求分析个体商户主动性进驻的期望值趋向于“零”。43对本项目的进驻意向受限于城东目前区域发展现状需求分析个体44

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附件44宏观情况回顾与分析45项目SWOT分析

Strengths优势

Weaknesses劣势•本项目自身建筑规划风格独特，具有很强的可辨识度。•项目所在迎宾大道，交通便利，通达性强，且具有良好的对外展示面。•外围扩散性强，京沪高速提供了绝佳了的便利。•本项目自身五星级酒店、写字楼和公寓将为项目提供潜在的中高端消费人群。•本项目体量巨大，可以容纳多种不同的业态，且各种业态之间可以独立存在，不会造成混乱的市场感觉。•可以打造城东新区地标性建筑，知名度和影响力将有助于提升商业价值。•项目所处地理位置较市中心而言过于边缘化。•周围基本生活配套不完善，基本处于空白状态。•项目周边没有成熟的居住区，在建或已建的小区项目离本案距离较远，不易形成热闹繁华的景象。•体量太大，不易于对项目进行业态定位。因为按照沭阳目前的专业市场来看，无论做哪一种行业业态都不需要如此大的经营面积。45项目SWOT分析Strengths优势46

Opportunities机会

Threats威胁项目SWOT分析•作为沭阳新兴商业区，城东未来发展前景被普遍看好，对于本项目而言市场机会更多。•未来梦溪安置小区建成后，将为项目短距离区域内增加一定程度的人气。随着城市居住区的不断外延，市区人口向边远地区迁移，也将为本项目带来更多的潜在消费人群。•城东片区作为大型专业市场集群，产业效应的出现将为带来一定专业客群。•沭阳消费者消费观念仍处于较为保守的状态，消费水平也相对落后，对中高档次商业接受度较低，直接影响到零售商对当地市场的信心；•由于沭阳商业发展相对落后，百货公司在市场上占有重要地位，并垄断部分市场，而消费者与零售商对百货公司也更为信赖，因此购物中心业态在当地发展速度缓慢，且阻力重重；•项目周边商业项目较多，且都为与本项目类似。区域竞争较为激烈，一些品牌在当地市场容量有限，将对项目招商和未来经营产生负面影响。•城东开发区整体发展与沭阳市区项目仍然落后，虽然发展前景良好，但目前来看商业市场仍需较长的培育期，作为现房物业，招商存在较大难度。46Opportunities机会47

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附件47宏观情况回顾与分析48市场空白点与市场机会■商业业态的市场空白点与发展机会

购物中心

百货1本项目自身条件

拥有足够的体量。不在市中心核心商业区。项目周边人流量稀少。

体量足够。不在市中心核心商业区。没有人流量支持。122规模通常在50,000平方米以上，独体商业为主因业态丰富，故对项目的层高、平面等产品条件有较高要求位于市中心核心商业区内，目前中国尚未形成前往市郊购物中心购物的习惯项目周边有一定人流量支持公共交通方便、停车位充足规模通常在20,000平方米至50,000平方米之间位于市中心核心商业区内周边有强大人流支撑、商业氛围浓厚公共交通便捷、停车位充足48市场空白点与市场机会■商业业态的市场空白点与发展机会49■商业业态的市场空白点与发展机会市场空白点与市场机会

专业市场

大卖场1本项目自身条件

比较符合本项目现状。

项目周边目前没有较为

成熟的大型居住区，人

口密度小，需谨慎。122规模通常在10,000平方米以上，以某一经营方向突出专业优势，强调规模效应所在区位不强调是否靠近成熟商圈，部分甚至位于城乡结合部，因经营方向较特殊，商业渗透率高吸引特定目标人群，不看重周边现有人流强度公共交通方便，停车位充足规模通常在10,000平方米以上位于市、区商业中心、城郊结合部、交通要道及大型居住区周边居住人口密集交通便利、停车位充足产品硬件要求较高，如层高49■商业业态的市场空白点与发展机会市场空白点与市场机会50■商业业态市场空白点与发展机会细分市场空白点与市场机会专卖店家具家居餐饮休闲娱乐五金建材小商品批发食品超市无成熟居住区，无大量人流地处边缘地带，远离市中心。考虑到周边新建住宅供应量大，市场存在这方面需求，本项目在定位时可适当引入相对中高档的该类商户，并以此提升项目的整体形象。作为目的性消费场所，优质、有特色的餐饮仍然具有市场发展空间。属于典型的目的性消费，从消费者反馈来看，具备一定的市场发展空间。直面浙江商城，山东商城最大竞争。但如果产业集群出现仍有机会。虽然本地有小商品市场，但是零售居多，商家进货仍是从临沂进货，且环境规划不合理，面临拆迁。目前沭阳本地还未形成固定的食品交易中心，建议主力朝此方向发展。50■商业业态市场空白点与发展机会细分市场空白点与市场机会专51市场空白点与市场机会高低好差弱强经营档次购物环境业态丰富性市场空白市场空白万德福超市，乐天马特久盛百货蓝天商贸城城南市场，商贸批发市场，沭河综合市场华润苏果苏宁电器，国美电器浙江商城从目前沭阳商业现状看，除浙江商城和蓝天商贸城功能相对较为丰富外，其余商业业态单一，因此可见功能丰富的商业场所在当地市场是一大空白。虽然从当地商业市场现状看，高端商业存在市场空白点，但对于任何一个城市而言，都存在这种情况，因此需要从更加客观的角度研究这一现象，从前期市场调研结果显示，当地的消费力还支撑不了高端商业，高端商户对当地市场也有所保留，因此本项目定位时不应盲目追求高档，而要从市场实际出发。中低档档的休闲、娱乐、消费场所更易被消费者和商户接受，是本项目面临的市场空白区，也是其市场切入点。51市场空白点与市场机会高低好差弱强经营档次购物环境业态丰富52市场空白点与市场机会■市场空白点与发展机会小结本项目而言，专业型市场业态从硬件条件上是适合发展的方向，但目前周边类似业态竞争激烈，且该类业态未来功能单一，发展空间渐小，故不建议考虑；参考周边商业环境的研究结论，超市业态并不适合本项目；由于本项目的自身产品条件限制，一些对产品要求较高的业态，如大卖场，不适合本项目；以餐饮、娱乐为代表的目的性消费场所在本项目具被较大的发展空间综合消费者和个体商户的反馈，对购物业态而言，本项目前期的商业定位应立足市场，不宜定位太为高端；虽然发展购物中心从产品硬件来看不太适合，但客观考虑开发区的商业环境，立足未来，可以在软件条件方面进行弥补，可作为项目的主要发展方向；通过对当地市场的研究，功能丰富的综合性商业存在较大市场空白点，是本项目未来的发展方向。综上所述，建议本项目发展方向为业态丰富、功能齐全的商品批发集散中心,但在开业初期，考虑到市场尚不成熟，不宜定位过高，建议小商品和食品批发以相对中低档为主，目的性，如家具家居、餐饮娱乐可适当引入高档品牌，以其吸引高端消费人群，当区域市场发展成熟，项目具备一定市场知名度，并积累一定数量高端消费群体后，再进行调整。52市场空白点与市场机会■市场空白点与发展机会小结本项53市场空白点与市场机会商品交易中心小商品食品娱乐餐饮对于本项目的整体定位构想，以及整体市场、区域市场的经济发展水平和商业环境分析53市场空白点与市场机会商品交易中心对于本项目的整体定位构想54概念的诠释

餐饮小商品

食品

娱乐全年不休的商品交易中心满足整个沭阳市场的食品批发源头家庭，年轻族群的欢乐场附带性消费，满足商户及消费者基本需求54概念的诠释全年不休的商品交易中心满足整个沭阳市55

宏观情况回顾与分析

整体商业市场

基础/地块分析

竞争分析

需求分析

项目SWOT分析

市场空白点分析

市场定位与商业主题

商品组合建议

设计建议

租金预测

附件55宏观情况回顾与分析56市场定位苏北都会型多功能商贸交易中心56市场定位苏北都会型多功能商贸交易中心超大体量，单一业态进驻容量小，多业态组合是必然。57市场定位■定位阐述体量现状建筑设计布局较为时尚前卫，可以引申都会概念。建筑本体不刻意的追求差异化而生搬硬套。以实际市场为基础点出发。本地市场不用需求如此大的市场规模。在满足本地需求的同时向外扩散。去差异化外围扩散超大体量，单一业态进驻容量小，多业态组合是必然。57市场定位58■市场定位依据市场定位区域环境由于发展规划等诸多因素限制影响，功能配套设施暂时单一且分散，缺乏浓厚商业氛围，以致餐饮、购物、娱乐产业发展滞后。现今开发区大型商业基本以专业市场为主，囊括建材、家居、灯饰、五金等业态，餐饮购物暂时只是作为辅助产业满足周围客群的基本需求而存在。针对沭阳市场的业态配比，本案定位于以食品及小商店为主的批发商贸交易中心，即可适时避开同质业态的激烈竞争，脱颖而出，又可与区域其他商业项目形成良好的业态链接，作到相辅相成，铸就一个成熟规范的多功能专业市场。市场现状58■市场定位依据市场定位区域环境由于发展规划等诸多因素限制59市场需求■市场定位依据目前当地消费者以中低收入者为主，购买力偏低，消费多集中于餐饮购物等方面。基于近年城市发展过于迅猛，消费意识与城市发展实际存在脱轨现象，消费习惯主要以求近求闹为主，城市消费方向偏重于老城区市中心一带。本案业态定位作为百姓两大基本生活功能，符合当地消费者的消费需求与购买力，容易被其心理接受。本案定位正是抓住当前关键的市场契机与时间节点，以开辟一条崭新的商业之路。市场定位59市场需求■市场定位依据目前当地消费者以中低收入者为主，购60市场发展市场定位目前项目所在区域处于沭阳经济开发区内，临京沪高速出入口，内外交通便利，客流量体大，但实际具备定向购物意识的群体薄弱，多为过往人流。本案作为食品和小商品批发性质商业体的存在，不用过多依附周围人气，优秀的交通优势覆盖当地及周边同类业态欠缺市场，潜在客群量大面广，足以吸纳更多的固定消费者。本案业态的商品结构定位以中低档为主，顺应全国中小城市的同类业态消费趋势，贴合当地居民消费能力与日常需求，可持续发展空间异常广阔。■市场定位依据60市场发展市场定位目前项目所在区域处于沭阳经济开发区内，临61功能必要以小商品，食品商贸批发为主，兼顾零售，餐饮，休闲娱乐功能。61功能必要以小商品，食品商贸批发为主，62主功能定位阐述从食品、小商品经营者的调查中我们发现，绝大部分的调查对象都希望能换个更好更大的经营环境，或是希望一个更加成熟规范的全新大型商业体落户沭阳。因现今沭阳食品批发产业处于严重稀缺阶段，市场空白已久，尚无成熟规范的专业市场，多以零售为主；原小商品市场也面临老化陈旧、脏乱零散、规划落后等负面特征，且与上级供应商路途遥远，迫使经营难度增加，间接提高经营成本；而周边地区同类业态同样稀缺，性质相似。62主功能定位阐述从食品、小商品经营者的调查中我们发现，绝大63另一方面伴随城市建设的快速发展，居民生活水平稳步提高，城市商业体系渐渐向专业化、多样化、功能化发展，各商业业态间形成有效互动，彼此促进，这是城市经济迅速腾飞的不二铁律.综上所述，微观需求与宏观需求同时存在，两大产业重新洗牌可谓众望所归，也是势在必行，品牌出现成为必然，本案必须当先抢占市场空白，囤聚消费者忠诚度，使项目品牌形象深入民心。功能定位阐述63另一方面伴随城市建设的快速发展，居民生活水平稳步提高，城64辅功能定位建议餐饮（便捷快餐、小型饭店、中西式咖啡厅等）进食是人的第一基本生存需求，而本案作为专业的大型批发市场，黄金时段的客流数量较大，逗留时间偏长。针对本项目的主要业态功能定位，餐饮业作为辅助功能的存在能很好的解决项目内需，主要满足业主、经销商、批发商等群体的餐饮问题，也可从侧面增加本案的人气氛围，进一步引发客流的二次消费。而受项目区域环境的限制和影响，外在消费群体单薄，需求量少，暂时基本不予考虑。待区域商业及居住环境发展趋于成熟时，具有实际消费倾向的人流陡增，餐饮业可作为本案后续项目的主要功能定位之一持续发展。考虑到项目外在整体形象的良好树立，餐饮业的所占比重不宜太大，依附主要功能的布局及档次而集中规划。64辅功能定位建议餐饮（便捷快餐、小型饭店、中西式咖啡厅等）65客群定位■找出本案潜在客群根据产业特点、市场状况、项目的实际情况逐个分析根据分析结果得出主要、次要、边缘客群等定位外地投资型客群本地及周边投资型客群沭阳本地及周边地区企业全国知名企业和商家ABCD项目前期经营发展的基础项目未来发展特色的基础项目良好销售的基础易形成联动效应利于销售65客群定位■找出本案潜在客群外地投本地及周边沭阳本地及周边66客群定位阐述核心客户全国知名企业和商家沭阳本地及周边地区企业和商家本地及周边投资型客群游离客户食品小商品商业领袖企业的跟随者成长迅速，有扩大销售渠道倾向的商家偶得客户外地投资型客群66客群定位阐述核心客户全国知名企业和商家沭阳本地及周边地区67商户定位依据本地区现有品牌部分计划在本地区拓展市场的商户这些品牌了解当地市场，并已经被大多数消费者所接受，可以利用部分知名品牌的影响力为本项目吸引消费者，同时从招商角度而言也能缩短谈判周期。目前沭阳的品牌基本上已经涵盖了各个档次，本项目在招商时可以按照自身定位，选择合适品牌。从目前的商户反馈来看，一线品牌进驻本项目的可能很小，部分相对中档的品牌对本项目兴趣较高。本项目可利用地理优势，引入一些当地没有或较少的品牌，与周边项目形成错位竞争。目前市场上零售品牌大多为区域代理，受资金限制，开店谨慎，更愿进驻成熟商业，故本项目的商贸业态在前期不易定位太高。餐饮、休闲娱乐作为辅助功能，定位不宜过高。但是可以适当拓展，进行个案引进。处于品牌扩张需要及对沭阳市场的看好，部分尚未在沭阳开店的商户也计划在当地进行拓展，零售品牌进驻沭阳的首家店都会选择在市中心，他们对城东的知之甚少，因此本项目要吸引当地没有的零售品牌难度较大。而餐饮、娱乐业态作为目的性消费业态，招商难度相对较大，如果在当地能找到合适的加盟商，则也可选择在城东开店。对本项目而言，如能引入少数当地没有的品牌，可增加商业的吸引力，与周边商业形成差异。67商户定位依据本地区现有品牌部分计划在本地区拓展市场的商户68定位思考■发展规律档次阶段高中高中中低开业前一年开业开业后两年开业后三年中高档中低档中档偏上中高档68定位思考■发展规律档次阶段高开业前一年69

宏观情况回顾与分析

整体商业市场

基础/地块分析

竞争分析

需求分析

项目SWOT分析

市场空白点分析

市场定位与商业主题

商品组合建议

设计建议

租金预测

附件69宏观情况回顾与分析70功能分割A1区面积27093.7A2区面积35766.5A3区面积7260A4区面积22709A5区面积14328.4A区地上面积107157.6■现有面积分割70功能分割A1区面积27093.7A2区面积35766.571■梯形分割导示功能分割展示、交易功能区小商品贸易区食品展销区仓储货流区餐饮休闲区由主到次71■梯形分割导示功能分割展示、交易功能区小商品贸易区食品72展示、交易功能区■区位分割通过动态的展览展示提升本项目的辐射半径，展示功能将成为本项目的核心引擎。中轴线72展示、交易功能区■区位分割通过动态的展览展示提升本项目的73功能设计■功能建议同当前批发市场的主要差异表现在：集中主题规划，导购便利（吸收零售商业的优点）增加了展示的设计，为交易提供了一个动态的展示平台（有利于展示商品的风采，便于看样定货）中档经营产品以品牌商品为主导（通过展览展示为品牌企业提供一个推广新品和展示企业的平台，有助于吸引品牌企业进入本项目，体现本项目的中档商品交易中心的定位）对于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化，但需达到展示功能要求（设计标准模式、类似街面专卖店）73功能设计■功能建议同当前批发市场的主要差异表现在：集中主74小商品贸易区■区位分