历史街区的功能拓展城市历史街区产业功能拓展的规划学思考

历史街区的功能拓展城市历史街区产业功能拓展的规划学思考

一、历史街区保护规划的产业发展策略历史建筑是城市文化的重要载体。目前对历史街区的规划一般都侧重于物质保护方面,国外学者如Forde、国内一些专家如袁奇峰、崔延涛等对历史街区的再生与利用提出了相应的策略,邢同和等人则对具体的历史建筑改建作了相应的分析,阮仪三在上海、苏州等地历史街区保护规划中提出了历史建筑功能置换的问题,其他如鲍展斌、杨丽萍、董雷也有类似研究。值得指出的是,目前很少从产业的角度对历史街区进行分析,国外如Philippe等人对历史街区的产业分析也不多见。在市场化背景下的规划管理操作中,基于历史遗存的敏感性,有必要对历史地段的功能拓展作进一步的深入分析,从而制定出适合历史建筑的产业发展策略。本文以上海市提篮桥为案例提出适合历史街区的产业功能拓展框架。二、技术方法(一)功能拓展的依据本文对历史街区的功能拓展提出了一个实际操作的分析框架,从保护规划确定的功能定位分析空间供给,确定历史街区的基准功能,然后结合产业发展趋势及各种业态自身的需求确定历史街区与建筑的引导功能,从而为历史街区的功能拓展确定依据。(见图1)(二)历史街区和历史建筑保护区景观和结合对地区的发展提出合理的分析前提,即在满足地区功能拓展的基础上,对历史建筑进行保护和合理利用,包括历史街区和历史建筑的风貌保护区,延续历史城市人文脉络,提高历史城市文化品位,创造具有城市历史特色的历史建筑、文化风貌和人文景观。所有的这些目标实际构成了整个分析的前置条件,为市场业态定位确定了准入门槛。(三)产业业态功能历史街区的功能拓展受制于一系列的因素,既有产业业态的特定需求和内在相互关系,也有风貌区物质环境的特定要求和特定的区位条件,基于主要的影响因素,将其分为基准功能和引导功能两种。(四)产业业态与建成环境的相互关系在市场需求方面,历史街区的功能拓展要考虑功能业态对物质环境的需求,而在空间供给方面,历史街区的开发利用必须遵从相关规划。从产业与建成环境的关系来看,一方面,不同的业态有不同的物质环境要求;另一方面,不同类型的历史街区也有不同的物质空间供给形式,独特的历史内涵使得业态的发展具有较好的人文历史底蕴,但对功能的转换也有一定的制约。产业业态与建成环境的相互关系构成了历史街区及建筑功能拓展的基准条件。基准功能的划定实际上是在建筑和街区的功能上明确了其允许用途,即在地块土地和建筑用途的规划控制中确定了“可以做什么”的范围。1、部分业态在空间利历史街区的市场需求应从产业的业态方面进行仔细的筛选和划分,这也是政府进行引导和干预的主要方面。首先,分析各种业态的空间需求,不同业态在土地上的投入—产出比是不一样的,对建筑空间的需求也不一样,并且会对物质环境产生一定的影响,因此对部分业态的市场需求,需要结合地区的发展目标设置一定的门槛,实行准入制度。其次,根据地区发展的既定目标,挑选与地区发展目标相符合的业态类型,从区域整体发展的角度,确定合理、且有可能成为该历史街区功能的市场需求业态。2、历史街区的外溢效应分析由于历史街区地段的特殊性,既给产业的发展带来一定的机遇(如历史风貌可以增加业态的“软实力”),也因为历史街区特定的建筑高度、风貌乃至门面装修的规定和控制,对产业的发展会产生较大的限定作用。在分析历史街区的外溢效应时,可以先分析哪一些业态类型可能会从建成环境的历史意义中受益;而在分析历史建筑的外部负效应时,应从对产业的现实不利因素出发,分析其突破供给限定可能产生的不利影响,即从供给的角度出发分析最大的开发容量和可承受范围,避免过度开发对历史建筑造成毁坏。(五)体现业态功能的市场营造历史街区作为空间资源具有不可移动性,而各种类型业态的经营对区位、交通也有特定要求。从优化资源配置、体现市场价值的角度,历史街区的保护性开发必须体现业态功能对空间分布的市场要求。产业业态对区域位置的不同要求以及相互关系构成了历史街区及建筑功能拓展的引导条件,即在地块土地和建筑用途的规划控制中确定“鼓励做什么”的范围,并在已有规划的基础上提出建筑功能拓展的具体空间策略。三、区域1的产业发展条件(一)开设“小私家车”上海虹口的提篮桥风貌区原属租界。20世纪30~40年代,为躲避纳粹的屠杀,大批犹太人在此地找到栖身之所,开设面包店、咖啡馆、鞋帽店、旧货店等,从事各种商业活动,使舟山路一时有“小维也纳”之称。另外,提篮桥监狱、下海庙、摩西会堂等建筑使得这一街区又有着多元的文化特征。改革开放后,这一地区被列为上海市重点保护风貌区,2003年提篮桥历史文化风貌区保护规划完成,使提篮桥再次受到了海内外的高度瞩目。(二)提篮桥历史街区公共设施现状提篮桥街区地段内用地性质比较复杂,总的说以居住用地为主,沿城市道路为配套服务的公共设施,并有各种自发形成的小型沿街服务设施。特殊用地(监狱)和宗教用地是提篮桥历史街区的特点。目前历史街区范围内有七个居委会,共有居民5365户。居住人口密度过高,一方面使居住质量得不到保证,另一方面对历史建筑使用形成较大的压力。(三)不同类型建筑的质量差异提篮桥历史街区保存着摩西会堂、舟山路犹太人旧居、下海庙、提篮桥监狱等一批具有历史文化价值的建筑。规划范围内建筑类型较多,居住建筑有花园住宅、旧式和新式里弄、公寓、新公房、新建住宅等建筑类型,非居住建筑类型也较多。大部分建筑物结构老化,质量较低。沿街商业档次较低,多为自发形成的小商品零售店及低档服装店,绿化及公共活动空间较为缺乏。(四)提篮桥监狱建筑的历史价值风貌区内的犹太教堂、住宅、店铺、学校等建筑物及犹太人生活过的历史环境在虹口区甚至整个上海都具有独特的历史价值;位于风貌区北侧的提篮桥监狱建筑本身有一定特色,又具有重大的历史意义,曾关押过许多革命烈士和名人,被列入市级优秀近代建筑保护单位;区内道路、街道、建筑基本保持原有空间格局,沿街小商业功能也保持较好;大空间建筑,如监狱、仓库的再利用潜力较大。四、区域产业在开口的发展(一)通过对职业业态的分析,为产业功能拓展提供依据根据提篮桥历史街区这一特定地域,结合虹口区的产业业态特别是第三产业进行分析,选取与地区发展关联较大的产业——航运业、房地产业、住宿餐饮业和社会零售业进行深入分析,从而为历史街区的产业功能拓展提供依据。(二)分析整个行业的服务1、水上零售业的行业分布航运业作为虹口区的重点产业,是提篮桥街道产业的重中之重,对地区经济有着直接的影响。从交通运输分组的财务状况来看,相比较其他运输业而言,虹口区的水上运输业属于产值和利润非常突出的行业(见表1)。由于虹口区的航运业主要集中在提篮桥地区,因此航运业的发展对提篮桥地区的发展具有十分重大的意义。值得注意的是,与航运业高端市场有关联的行业——金融、租赁和商务服务业的就业岗位所占比重很小,仅占4.53%,说明航运业相关高端市场在提篮桥地区提供就业岗位的贡献较小。2、上海核心cbd地区的旧区现状从2004年虹口区街道房地产业的情况来看,提篮桥地区处于房地产发展的低谷,2004年提篮桥街道固定资产投资处于全区倒数第二,利润则以负3963.5万元排在最后(见表2)。有着良好区位优势的提篮桥地区成为上海核心CBD地区的塌陷区,说明旧区发展形势严峻。当然,随着北外滩地区商务办公楼群体的兴建,这一格局将会出现较大的变化。另外,从虹口区街道的房地产业开发类型来说,提篮桥地区以普通住宅作为主要开发对象,其投资比重在全区最高,而商业、办公的投资开发则相对较低,这也是造成提篮桥地区房地产业发展相对落后的原因之一。从这个意义上来说,避免开发资金的过分集中、促进开发的多元化应是提篮桥地区发展的重点方向。3、统一的中小型企业是过程中最大的增期增商的主要企业从全区来看,提篮桥地区的住宿餐饮情况有着数量大、规模小的特征,住宿餐饮行业的亏损在全区也是最多的,而其主要的亏损额就在于限额以下的住宿餐饮业亏损较大(见表3),因此住宿餐饮业发展面临的主要瓶颈是单个经营单位的规模太小,质量不高。4、均水平均水平从提篮桥地区的零售业情况来看,提篮桥地区限额以上零售点相对较少,比全区66.56%平均水平低了30个百分点以上(见表4)。提篮桥地区的零售业发展面临的主要问题与住宿餐饮业类似,即单个经营单位的规模太小,质量不高。五、独立卫生间与相关功能的形成本次问卷调查的主要内容是居民对提篮桥地区发展的意见,问卷调查在历史风貌区内设7个点,共发出问卷192份,有效回收率为78.12%。受访者中将近1/3的居民住房只有一间房间;在住房条件方面有独立厨房的比例为58%,有独立卫生间的为63%,意味着有相当一部分的受访者居民住房条件属于拥挤类型的;在居民与社区互动方面,大部分受访者表示在自家院落和邻近街坊(这两项合计占到了65%)休息聊天,且有近一半的受访居民表示希望延续这种邻里关系。在对提篮桥地区发展的方面,本次调查涵盖了历史建筑、特征建筑、地区主导功能等方面。其中,有66%的受访者趋向于完全保留或基本保留历史建筑,说明大部分受访者意识到了历史建筑对地区的重要性;在对历史地段拆迁问题上,44%的受访者赞同迁出部分居民,30%受访者趋向于维持现状;在问到提篮桥地区功能发展时,24%的受访居民选择了文化,21%的受访者选择了休闲,其次是餐饮、商务、居住和零售,以旅馆功能最少,只占3%。(见图2)六、功能决定设计原则:形成“多功能”的复合景观结合现阶段对历史文化风貌保护的重视,以及发展的功能设想,提篮桥保护规划对本风貌区的定位为:以文化博览功能以及商业居住混合功能(酒店公寓)为主体,辅以适当的旅游观光功能,成为有机结合的多功能城市复合区,注重文化品质的提升,居住环境的优化,商业功能的重现,建设成为北外滩地区有特色的历史文化风貌区和现代商业居住区。在用地性质和兼容规定方面,保护规划提出:为增加风貌区的生命力和活力,规划规定在不损害历史文化风貌和符合历史建筑保护要求的前提下,规划允许部分地块土地使用的兼容和复合。另外,按照《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》,优秀历史建筑的使用性质、内部设计使用功能不得擅自改变。在规划实施及管理建议方面,保护规划提出:拓宽保护与开发投融资渠道;风貌区保护与开发资金来源渠道以境内外企业投资为主,鼓励民营资本参与保护与开发。七、服务业的界定针对目前市场业态、公众意愿和相关规划管理技术规定,本分析将提篮桥地区的服务业按照商业零售型态、休闲型态、商务型态、文化型态、餐饮型态等进行细分并分别阐述。(一)强化商业商业形态针对提篮桥历史风貌区的零售业态存在本地化、小型化和分散型的格局,应结合历史风貌区的旅游和北外滩地区的开发建设,在聚集各类品牌商店形成高端消费场所的市场定位基础上,强化面向高端市场、富有个性化的零售商业型态。零售业态对人流可达性有着较高的要求,因此在历史街区的商业布局上,一方面要利用商场和娱乐场所吸引大量消费客流,为周边历史街区带来商机;另一方面需要对街区沿街的历史建筑进行评估,街区四周的建筑如旧里、公寓、公共建筑等类型的建筑底层均可以作为商业零售用途。对于这些建筑中除文物保护单位和优秀历史建筑外的一般历史建筑底层可作适当改造,以克服街坊内部的土地资源没有得到有效利用的问题。在街坊内部梳理巷弄的步行体系,构筑渗透整个地区的公共空间网络。(二)功能2:历史建筑休闲区提篮桥历史街区深厚的历史人文底蕴为休闲产业的发展奠定了坚实的基础,也是体现其独特魅力的主导元素。在街坊中一方面应充分利用历史建筑作为活力节点,如在霍山公园、咖啡馆、酒吧、茶室、餐馆的基础上,充分利用历史建筑的历史文化魅力,发展主题博物馆等新型态的休闲场所;另一方面在街坊内部梳理步行体系,形成网络化的休闲、旅游体系。对公共性较强的地块例如沿舟山路和霍山公园的地块,强调街坊内部与外部的通透性,将公共空间和街道有机地联系起来,形成富有人气的休闲场所。(三)开发公共空间近年来上海的办公机构也有利用历史建筑特别是新里和花园洋房作为办公场所的趋势。提篮桥地区比邻北外滩开发地区,有着诸多犹太人遗留建筑可以开发成环境宜人的小院落空间,这些建筑具有改造为商务办公场所的潜力。从房地产市场业态来看,促进商业办公为开发主体应是提篮桥地区发展的重点方向。因此,在北外滩大型A级商务办公楼宇吸引大公司和大机构的基础上,充分利用提篮桥历史风貌区的历史文化魅力,开发新型态的公寓式办公物业,吸引高附加值的中小型咨询公司。(四)其他克氏原螯虾居住建筑提篮桥监狱、百老汇戏院屋顶花园和摩西会堂形成一规模很大的特色建筑地区,另外犹太人遗留居住建筑作为历史事件的见证,是吸引海外游客认识上海、了解虹口的重要场所。按照建设现代化国际大都市的要求,综合开发利用历史建筑作为文化设施(如博物馆),将能更好地彰显提篮桥的地方特色。(五)开发高端市场,带动企业发展结合住宿和餐饮业现状基本情况,可以预见提篮