旧城改造规划的理解和案例

旧城改造规划的理解和案例

2目录旧城改造规划的不同层面旧城改造规划的重点问题旧城改造规划案例3旧城改造规划的不同层面4应从不同层面看待旧城改造规划项目旧城改造规划特殊性在于：它不同于普通的规划项目、也不同于单纯的房地产开发规划，它同时兼具了城市更新和区域发展的特性。从多角度和层面看待有利于制定正确的改造方向：技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）5技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）容积率建筑承载力水电配套交通外观负面影响（消防、治安）资源占用等6技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）拆赔代价（经济测算）房地产市场发展开发顺序及难易资金问题开发商意愿利益平衡等政策－规划奖励、改造政策、规划审批7技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）产业环境空间布局、功能用途风险（政治、社会、管理）紧迫性城市意象可持续发展外部环境未来机遇8旧城辜改造谎规划缘瑞的视雨野城市弓未来劳十年氏发展棒大战珠略、塞大方炼针与周铁边大投区域烟未来每产业遵发展花的关矛联旧城静改造币带来往的机翠遇及蔑对城邀市未芒来发斯展的女影响旧城伞改造为城好市能洽贡献爪什么龄？改造浆对未陡来城灰市发证展能病够起煮到的影作用城市反未来嚷发展坡的瓶誉颈判断失旧改例造对且城市宜未来冲的意却义建立穗指标瞧体系活力竞争偿力土地痰利用税收城市太管理……成为小城市谦发展悉的利巡寿器对未刑来的泥预见刃力9局限芬于物浸质性裳改造简为主阻止纽奉城市纸物质域性老青化（努有形株磨损槽）环境芽的改橡善和把城市惕美化多个慰城市庙项目晕的组担合旧城栋改造帖和城史市更曾新的从比较软，对妨旧城扫改造肺进行洪重新秩界定旧城唤改造城市渔更新涵盖笼了城周市结岩构的提更新摊，功牧能体英系更翠新等枝更多绿层面我的内帮容内容动因注重内涵防止狡城市便功能倒性和鼻结构歌性衰绳退（绩无形望磨损齐）着眼张于区冬域的统整体低发展弊，城酒市的骗整体研更新城市汽的综舅合战吴略计果划一个假城市隔的旧偏城改纯造不多应仅曲站在退物质姨形态贞改善健的层泳面为吃改造裤而改关造，史而应仇是旨廊在完准善城绿市功特能、必塑造维鲜明凉特色悟、寻爹求整锈体效村益最衰优的“城境市更蚕新计莫划”10旧城径改造菊规划赖的重冬点问挂题11旧城绣改造榜规划嘱的重滋点问朱题改造毙目标走体系底建立改造蓝政策童问题输研究资金湾平衡运问题侦研究开发里控制企问题尿研究社会淋效益财目标市场浓价值凡实现改造亡进程金目标对开拥发主艘体的卫政策尚：容眼积率突奖励蝴、地翠价减悦免等对拆惯迁补运偿的暗政策对“具原居净民”缓安置抵的政惕策政府麦资金庸援助森条件辈及方也式投资腔收益飞细目稠的分店类列捕举及叛平衡淹计算新增替土地宝价值赢清算政府贡在开妥发过条程中绕的权健利、虫责任滔及收铜益开发洪商在闹过程皱中的拔权利渠、责镇任及出收益社会陵及国妨家在查过程浴中的雷权利羽、责岩任及衰收益风险僻控制12需解厚决的患关键柴点（忍续）功能赢布局挎与规闸划指访标问且题研凶究建筑专风格析问题际研究开发罩模式姿问题肤研究拆赔蜡方案浙研究核心炭功能霉区规划菜如何门为土痰地增田值指标座如何禽使利淡润平湿衡指标怖如何另使土养地增代值改造橡前后误规划陈建筑速风格洗的统验一性华问题新建纤建筑川与整俭体风扑格相苍容性纱问题改建岂建筑丸与整狠体风拳格相葵容性怕问题街区笨改造棋与整狡体风弯格相味容性寺问题改造傍主体疫分析改造奏中利克润实亏现主厌体与姓风险评控制拉主体遣考虑整体获改造研与局辞部改久造整体钉开发志与分枕期开爸发拆赔粥模式拆赔予比经济编测算补偿肠方式13旧城搂改造快规划冒案例澡－上叔海新悟天地14上海载新天仔地－池城市路发展颤的新辩动力南京路商圈地铁口地铁口新天地淮海中路商务圈旧城斧改造叠启动持项目新天仰地为列上海词太平浮桥改恩造的场启动垄项目城市脆中心扛的中世心新天泰地距珍淮海见中路窗高档干消费拖商业桨区60谁0米左待右，撞紧邻接淮海贯中路伤商务拔圈，照位于盗市中烧心卢星湾区先淮海事中路婆东段箱，高攀架桥蓬交汇林点，镰原法邀租界19胖14年第羽三次悟扩建尾的旧浇式里帆弄住最宅。－－日北至陵太仓红路－－要西至他马当览路－－洋南至混自忠制路－－样东至展西藏雄南路原自重然街星坊23个原居旱住人息口7万人太平许桥总氧体规生划项目屡总占胳地：52堡公顷，其普中新冤天地篇占地3万平正方米奸，建即筑面求积6万平鱼方米说。总建幻玉筑面蓝积：11欲6.支3万续平方青米总体歼规划杰顾问巴：开发晕商：香港狼瑞安惧集团前期抱投资寒：前期假总投孩资14亿元订，动龟迁费6亿元类人民蜡币人口误数量肝：原自赛然街厘坊23个，否原居元住人桃口7万人功能殿结构岔分析锹图17新天且地的裂改造哪只是花太平章桥改绣造规衡划中侄的一孕部分太平慰桥改汁造规警划A太平碎桥人矮工湖弊绿地神，占城地4.免4万，秃水面炭面积1.晋2万，爸地下选为车敢库，浪已成客为市登中心塔景观B新天靠地，毒占地3万，鹅建面6万，凭分南枣、北编里。C翠湖售天地论高级杆住宅斩小区吗，总列建68万D企业辽天地律甲级衔写字扭楼区帐，总劫建面50万，郊兴建栽办公厚楼、诱酒店孤、商沃场等E瑞安妙集团亏总部饮大楼勾，区疲域的探标志男性建宣筑第一讲阶段抽：综刃合性裂时尚咬场所第三敏阶段扮：顺互应潮暗流与却国际滴接轨上海蛙不仅绳仅是困中国校的上狐海，勿将来结更会帜是国役际的批上海笼。石彩库门礼的建份筑本母身也榴散发劣着一肠股西凉方的洽气质形。这剑样的兽选址随让新络天地腊自诞浅生起望就与度国际诱紧密宪的联基系着堵。第库三阶孟段要使得猴上海干新天帜地成粪功地答穿上衰了时喘尚文槐化眩简目的臣外衣伏，抓恰住了慨人们怕的眼浑球，侍最终衬脱颖卸而出趟。石库稍门与齐生俱弱来的蹄独特涨魅力茅，自锹然就水为项罗目锁王定了征一个狗理所政当然匠的主身题，惊“都双市旅陶游”腾。瑞摧安设炊想使样上海嘉新天黑地成仗为上芦海市以中心润具有垫历史也文化商特色皇的都信市旅歌游景灯点，第希望圣来到黑上海只的人纸，一测定要磨来看觉看上子海新强天地暂，将侵上海星新天疯地建晓成来迫上海纪必到止之地予。第一渔阶段眯由于情认识泻上的荒局限象性，翼主要印强调忽综合构性，旗目标扁是作幼成上水海第缘瑞一个自将餐繁饮、净娱乐液、购劝物和血旅游锣、文亲化等酿等全刃部集隐中在白一起葡的综史合性杰场所。这一衣阶段姓定位撤较浅便，还逆没能汪深刻纷挖掘章利用县石库奴门的阵历史弦价值茫，但跨至少定明确贞了一躁个大偏方向伤，即董做一妨个综乔合性创的商逮业场秧所。上海弄新天话地项雅目定嘱位：昼国际卷化休候闲、岁文化钞、娱登乐中弊心功能辰定位匀：集壶餐饮廉、购谷物、续娱乐缸等功手能于遣一身客户公定位谢：上后海的睛小资缸一族恐、居强住在掏上海隔的外靠籍人领士以远及到面达上和海的洪中外丸游客第二比阶段扣：锁矩定主芝题“同都市赚旅游善景点锻”定位君三步所曲：谎多功辱能，上旅游匠景点脾，国斑际化19改造以前的爷上海废新天塔地破旧宋、拥狮挤、速恶劣康居住购条件搏的集庙中表隆现。富有泥特色词的石看门建谣筑元柿素，殿体现克上海20年代川建筑烦特色鼓，是绩建筑贫修缮柄的基讲础20改造践后的涂上海游新天智地新天球地规症划布李局北里蓝以保歪留石随库门帐旧建帅筑为紧主稿，结族合现邪代化稳的建残筑、茧装潢暖和设判备，卫变为拨多家拼高级木消费塔场所动及餐晋厅，楼菜式幼来自赔法国文、美香国、枣德国震、英雅国、临巴西系、意耻大利给、日哗本、手台湾这和香干港，裙充份女展现图了新做天地满的国乐际元草素。南里降以反景映时站代特位征的帅新建滴筑为垄主，专包括暑总建妨面达2.效5平米勒的购够物、态娱乐碌、休恋闲中病心，缩慧配合赤少量首石库该门建亩筑。从而愤形成猪南北新旧值对话毁，交铃相辉叨映的格悬局。北里南里人工湖分南掉里和财北里刑两部颜分，岭以“胆新旧归融合杏”为舌设计盆理念到，保寸留了普老上芹海传艺统建悬筑石煤库门水的特购色，欠并注丹入现搏代元司素和泊设施途，是注一个锤具有它上海锋历史瘦文化恼风貌草、创他造前速沿生貌活体南验的旨时尚吸中心榨。该久项目捷借鉴绳国外浴经验工，采在用保凝留建屡筑外扯皮、粱改造腿内部裕结构易和功捉能并炒引进饮新的痛生活当内容唯的改雨造手震法，舰堪称融近年弦来国投内最糊为成煤功的撇城市里更新词项目起之一派。21新天吃地北四里—石库裕门建咏筑为捕主新天毫地北沙里，冈面积敞不到犹两公摄顷，摇原先性由纵冻横交汽错的15个里蜘弄，沸密布匠着3万平泳方米愧的旧拴房屋纲，其掠中最李早的系建于19阵11年，纪最迟塞的建视于19闸33年。22新天上地南灭里—现代俩建筑掠为主观念扰的进诸步以往挪社会被大众奋认为熔历史瓦保护快是政献府的门工作滋。其宫实新饱天地纱的开吵发模是式就好是房扭地产治的开行发，屑着重戒的是枕再生虚里弄循生活堵形态则带来经的商丈业利社益，款也是辫因为杏这样逐的考薯虑，贫带来尼了历待史建挎筑保斜护的冻机会待。从乎传统稳建筑家保护睁的概均念与屡方法僵看，那新天蚕地是哪一个句特殊忧的例赏子，蛋它带辉动了渐地区谣的开案发热厨潮与党历史沙保护匪新点吵子。手法宴的创膀新瑞安车集团话独具肢慧眼就，掌滑握了曾契机菊，采用采的作览法是舒保留猴建筑娇物的末表层板，改训变内驻部的尿结构案与使违用机滩能，类雁似法困国巴野黎对林于城服市旧形建筑破的做普法。斑传统信与现欲代的佣融合昂、新美与旧殃的交岂融不浆仅表立现在环建筑剃形式弃方面孝，更具多的震是体秒现了疲中西鸦合璧坡、兼长容并叙包的吗上海闯石库义门居浑住文愚化。优越禁的区合位不但忆拥有忌先天甘的传拼统文富化元励素，淘而且提拥有惠浓厚哀的商宋业、逮商务采氛围涝，便闯于集剃聚城学市中薯最有薪活力棉的人享群。统一牺的开代发统一流的开唐发主晴体保被证开游发理籍念的棋全面伸贯彻矮和实港施。瑞安种集团因为鲜保留听中共仗第一屈会址圣和大志片旧狸里弄倡住宅调，有齿更好惭的利耀基与申政府示商议泥，躺要求扫给予因更好购的投翅资条螺件，框不管铺是增趁加容晴积，殊容积酬转移备，以浮兴建宫高楼情，创秤造商碗机，返或彻盗底修笋建里刑弄，画以增四添观状光据奏点，日有了语更好狱的投拐资效形益；政府因为槽解决最了里虽弄窳保陋问纹题，屿增加鉴更多什的绿毛地、奥水景鲜公园叛，以弓及因楼城市沸开发廉带来工丰硕漫的税倍收、勿租金布与地俩区整兆体发黎展而签受益健；社会唉大众炮及国隔内外沈旅客也因扩为有券了独遵特的去、更救新的厕、更坑好的画旅游修据点择而受韵益。多赢钻的局观面新天橡地项储目成绘功因辆素总烛结24新天宗地项帮目不足周之处新天忍地提星供了也市场写条件勾下政粱府和榜企业朗合作娃进行冶旧城吸更新蜻的新叠模式线，具看有有误益启柔示，保但在根政府拔、开络发商住和居怒民三槐者对伍弈中伏仍缺叼少最吊为关容键的宣主体——居民机的身渐影。崇因此系，其启成功促在于循商业今运作臭上的愚轰动缓效应变，而修非旧株城可例持续局发展到的胜抓利。万这些变居民天让渡希出原榆有的腥城市秒空间财，获幻玉得一姐定的堤补偿针，同旬时搬仇迁至爽城市立周边横区域承，生炮存环洽境得陈到改此善。块然而愚，居洪民实轧际上反在项姑目进饭程中话没有资多少挠话语离权，新无法住表达晒最真首实的蒸意图罩，缺奥乏主森动参币与机毒会，庙只能冻被动季接受雀结果短，因营而与剂政府逢和开撞发商揪不可策避免截地会楼产生肌一些吗矛盾庸和分殖歧。25对比在：上烤海田裳子坊翁“自莲下而醋上”田子躺坊是吃一种格政府贩引导怖、居葡民自往主、料自下束而上赞的小匙规模物、多经元化筛、渐贺进式抢更新姐方式请。田杯子坊这深藏馆闹市跪中，霜原是躺上世膏纪50年代恭典型线弄堂南工厂规群。19价98年艺旁术家客陈逸印飞带扮工作张室来物此后歼，开标启了浮地区号更新枣篇章笛。在湖旧厂达房和顿部分疯民居膜通过粱转让笑置换陕变成饱画廊别、陶凡艺馆跌、摄册影棚枯等各标类艺纺术工指作室熊的过始程中甚，以占艺术太家自胁筹资见金为柜主要还形式弓的社宋会资逮本，排完善道了地顽区建甜筑物血与公若共空帖间的班改造稀与美话化，谎推进外了地扣区基么础设饲施的洗完善识。随考着文屡化创截意产舞业逐及步发患展为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芦源希望改造络后建黄设一另些经原营性侧物业础，由过村里迈来经湖营，命使村捏里的话就业挥增加探，这境样就叫能获效得固酸定的妖收入块，如虎果一肥次性疑补偿瞎，就岩算再状多钱婶也会岗花完货，最炎终根扑本无劈燕法维惯持生移计……补偿志土地以后再女入股赛股份泼公司裳是最姥好的鼠了，培以后丹可以技分红——月川怕村民所有易村民迅均反巾对公湖寓安己置，杏要求尘住联许排别宵墅要改云造月更川？董可以姨啊！阴把方额案拿尖出来健啊！耻…池…我袭们住鼻不惯染公寓秧啦，思不给警地建订房子档？那耕还谈距什么跑，不郊用谈斤，肯胳定不惭可能神的改造炸了肯它定要跳比现剪在好矮啦，酱不然雅改做段什么……我们绳不要忆住高适楼，替住什麻么？……当然馆要住誉有天拒有地经、独涌门独劈燕户的村房子已啦！——月川断村民53考虑僻月川该村民明要求税和可劝能的德补偿叔内容蔬，通匪过六腥项补岩偿内寨容的贷组合铅来设雹计补顺偿方童案补偿抓内容货币宅基宗地12堪0㎡养老脂保险工作诞和培占训集体罚经济珠发展画预留前地15亩出租鲁公寓90企㎡养老劫保险搅、工泪作培暮训对棉村民启参与裹社会历分工轻，获鹊得生滥活保汤障极胞为重歌要，眉因此汇包含东在每盒个安牵置方群案中村民勒宅基跌地、惩货币谅补偿元是改目造的构基本乳条件54补偿冤水平棒从低愁到高敬，提驾出三划个补仓偿方亡案村民孤利益补偿谷方案剧一股份稿公司枯利益无利猪益分误享现有寻物业宽按13吓8号文端货币射补偿就地们返还纺村民行自住油房宅轨基地屯（12池0㎡）补偿申内容现有姻物业宝按13棒8号文吼货币当补偿就地熔返还诊村民陶自住校房宅任基地卫（12斤0㎡）赠送串村民执每户90趴㎡公寓困（主可作首出租霜用）补偿膊方案饺二补偿造方案德三现有壳物业乱按13附8号文体货币事补偿就地乎返还讯村民小自住仿房宅宋基地没（12指0㎡）赠送辞村民峰每户90仓㎡公寓松（罢可作定出租央用）无偿房诚提供迁给股纱份公牵司15亩集迈体经布济用劫地（溪村民污可参令股）竹）村民吧房屋轰现金布补偿有天潮有地攻别墅纺居住24幅0㎡绵(三层)别墅牙一层迟做商蹄铺可结出租养老卧保险工作款培训可将声村民认出租饱公寓颤联合仙经营提供铃工作置机会村民叨房屋待现金悔补偿有天店有地骑别墅隆居住24瘦0㎡(三层)别墅蛇一层鬼做商学铺可权出租90径㎡公寓溜可出翅租养老冈保险工作箭培训可将踩村民泄出租念公寓驰联合助经营可将15亩用木地入西股，陪参与严开发锈建设誉，获己得集生体物堵业提供假工作格机会村民换房屋础现金章补偿有天坦有地零别墅同居住24歼0㎡(三层)别墅私一层在做商律铺可闷出租90贫㎡公寓扮可出诞租股份独分红养老吐保险工作剧培训55土地柳出让洒分为盯两种辜模式肯：净蔬地出动让和押捆绑吗出让改造劫项目绞列入表政府绩项目运营管理营销销售营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划基础抬设施安置拆迁谣谈判拆迁祝补偿尸安置土地姨开发管理抚运营补偿政府常出资输金，竟拆迁忙谈判补安置开发涂商缴衡纳土租地出束让金凑后，迁进行拿项目迟开发净地安出让（拆臭迁安驻置完匙毕，炉土地仔出让座）开发闸商缴越纳土蹲地出优让金笔后，微进行窃拆迁牲补偿壁安置墨和项础目开贿发捆绑殖出让（拆厘迁安穿置前教，土伍地出代让）56因此市项目盯产生长的收留益有会两种题：一坛级开浸发收凳益和项二级遥开发腿收益产生简一级改开发孕收益产生什二级肝开发扎收益拆迁谁谈判安置判区建熄设市政跪道路策、水涂电施垂工建舌设挂牌拆迁文谈判安置你区建厘设市政尺道路铜建设熟地断招标童、拍撑卖、芹挂牌绵获取一级抵开发脾利润通过苹毛地陵土地脑开发陕，获混取开盆发利老润挂牌开发堡产生层收益57补偿方案出让模式容积率

判断标准

NPV≥0IRR≥12%利润财务可行性村民安置补偿方案补偿方案一净地出让-3.73亿元＜0-3.7亿元货币补偿+还建120㎡捆绑出让R=2.5-1.59亿元＜01.3亿元R=3-0.93亿元＜03.0亿元补偿方案二净地出让-6.08亿元＜0-6.1亿元货币补偿+还建120㎡

+公寓90㎡捆绑出让R=2.5-3.32亿元＜00.3亿元R=3-2.38亿元＜00.4亿元补偿方案三净地出让-6.55亿元＜0-6.6亿元货币补偿+还建120㎡+公寓90㎡

+集体经济用地1万㎡捆绑出让R=2.5-3.82亿元＜00.3亿元R=3-2.98亿元＜00.3亿元通过绑模型狭测算陕，安监置补江偿方篮案无速论一嫩级开辆发还踩是二县级开喊发财肚务都齿不可笛行58但能抄满足起大部威分村俱民的况安置啊补偿戏要求顶，保杨证改匪造后掉村民卸生活系的可党持续汗性改熔造角后月收打入股份社会承保险安置绵补偿格要求工作炉机会居住淘环境配套VS改造修不能颂降低骑收入写水平由25疫20元提维高为48怎30元有股哭份分竞红有社纯会保移险可提急供80敢0元/月的唇工作震机会别墅开居住柴，有丧天有泽地配套行齐全唐，学贪校、宿医院哑和公汉共空疮间保证投生活偶的可庭持续牲性养老储有保吵证还要岔有工滔作，确具有摇一技似之长就地扫别墅季安置配套增齐全59研究诵内容城中练村改天造关抵键要号点安置轰补偿啊方案亡设计操作娱方式备选足安置镜补偿简方案60在财缺务不御可行执的情恐况下均，一揪般有盆两种批操作歌方式政府榜补贴山资金穴或捆四绑海国航土海地，互引进框开发绑商，莲进行耐市场深化运拥作政府巡寿自己策成立汪项目宝公司贪运作称，不搞考虑悬平均肉利润荒，进晚行半宽市场骡化运北作61补贴当政住府补劈燕贴资抚金时潜，有略两种谅补贴赌方式鉴：补售偿现纠金或岔捆绑蛇海航达地块补贴处方式补贴慈资金直接型补助揪开发甘公司盗资金捆绑甜土地与海崭航地祖块捆其绑安置补偿方案出让模式政府代价安置补偿方案一一级开发3.7亿元或123亩土地二级开发1.6亿元或53亩土地安置补偿方案二一级开发6.1亿元或203亩土地二级开发3.0亿元或100亩土地安置补偿方案三一级开发6.6亿元或220亩土地二级开发3.7亿元或123亩土地62政府丧与开胁发商较共同爽拆迁圣，然拌后进芦行土素地出庙让，灯获取扎卖地栗收益一级场开发仔模式氧建议三亚辆市政局府拆赔椒谈判拆迁椅补偿土地骑平整挂牌签订纽奉协议月川头村拆迁辉工作匀小组安置粒房建爆设市政侍府相速关部充门股份仁公司开发与商河东淋区土地启出让腊收益63政府绣与开势发商肚共同舌拆迁根，开授发商长进行脉土地顺开发毛，获惰取卖担房收菊益三亚尸市政膏府项目满公司拆赔医谈判拆迁御补偿土地本平整二级瓦开发签订苍协议月川躺村拆迁滥工作阿小组定向胆摘牌

运营管理安置滩房建救设二级灵开发刷模式混建议市政瞒府相哑关部缎门股份慈公司开发喝商河东殃区①开发无商+村民帖股份殃公司按股俗份分毁享开市发利雀润64市政敞府相高关部恨门股份幅公司利用供三亚投旧城添改造义资金搭，政氏府成婆立项简目公霜司进队行拆脚迁和邪开发奇建设婆，不踏以盈艰利为娘目的三亚贩市政旧府项目胜公司拆赔府谈判拆迁津补偿土地燥平整二级柴开发签订穿协议河东误区政锹府月川射村拆迁丢工作渣小组三亚稿城投定向杰摘牌

运营管理安置以房建雨设三亚绳城投河东倦区商业泛银行债务/股权听融资信托/私募挑基金国家证开发定银行注资威入股村股抚份公累司65宁波友市鄞协奉片嗽区位宁于城旧市未凳来的李核心养区，钻市政酷府期浆望将求鄞奉韵片区依改造务成宁据波的催新商女务区案扔例项目往位于勿宁波馆三江愈口目侨前核欣心区祸的外腔围区梦域，属于袍核心升区一允级辐蔽射圈奶；目施前为彻旧的欺居住拍区和工哗业厂础区，弃区域茶认知火度较唐低，格属于代产业惠衰落区杠；北下靠南您塘河垒，南僚临奉赌化江杂，拥椅有奉污化江的拐一线财江景愈，地烘块呈张现狭届长形发，滨昆水景四观面大宴。宁波成市政格府期凭望将苗鄞奉府片区占打造纲成一秋个富月于表宝现力和体净现区滴域价柄值的种标签——吉“宁波涂湾”；一灿个以谦宁波支市柱产估业为跑核心耕，最嗽具积漆聚力滴的主棕题商兆务集警聚区——宁波输高新暮经贸华港；纠和一魂条代蓝言宁驶波历蚕史、号现代和妥未来海的“宁波想走廊”；66鄞奉甲片区异改造停采用搞政府胳主导浓，宁陡波市件城投哈和海亦曙区特政府捎组成得的海炼城公研司主撤持实闯施的臂开发次模式宁波陕市政郊府海城阔公司拆赔倡谈判拆迁土地尊出让签订视协议鄞奉侵片区歌改造说工作俭领导丈小组基础疗设施街道前办事纤处海曙降区政继府相互刚配合市国号土、绳规划海曙侮区政镜府51即%宁波她市城避投49展%宁波傲市城疯投资金67研究锐内容城中宫村改旧造关此键要疾点安置艰补偿现方案川设计操作茫方式备选基安置泡补偿少方案68若利落益驱翻动村摩民居缴住公市寓或赌说服兴海航缸地块惨异地斑安置更，则现有两浇个补枕偿方阁案村民艰利益补偿擦方案况四股份载公司秀利益补偿减内容补偿距方案踢五村民陪房屋腐现金订补偿大面诱积公途寓居量住别墅记一层五做商迹铺可侧出租股份振分红养老召保险工作窑培训村民疫房屋澡现金欺补偿有天衫有地低别墅椅居住18敢0㎡公寓骗可出坟租丰厚震的股怜份分绑红养老田保险工作掠培训现有暖物业判按13全8号文兔货币爆补偿公寓容还建素（30研0㎡）赠送维村民乎每户90绩㎡公寓萝（黄可作洽出租优用）无偿薪提供膀给股炕份公分司15亩集延体经牌济用牙地（膏村民很可参帖股）柱）现有卖物业巾按13蹄8号文仇货币逗补偿海航赔地块耻村民掩自住新房宅炉基地职（12燥0㎡）赠送匹村民知每户18考0㎡公寓毯（丹可作压出租氏用）无偿蜓提供姻给股遵份公控司50亩集勿体经闪济用排地（莲村民书可参牺股）尚）可将携村民阴出租旦公寓馋联合覆经营可将15亩用分地入例股，是参与测开发遵建设馋，获采得集避体物植业提供锤工作索机会可将慨村民狭出租捡公寓餐联合鹿经营可将50亩用承地入竖股，冶参与巨开发负建设没，获锅得集卡体物衫业提供边工作螺机会69公寓皇安置愚只有央在二供级开包发时似，财栋务才贸可行妇性补偿方案出让模式容积率

判断标准

NPV≥0IRR≥12%利润财务可行性补偿方案四现金补偿+300㎡公寓+90㎡出租公寓+1万㎡集体用地净地出让-1.46亿元＜

0-1.5亿元捆绑出让R=2.5-0.21亿元＜

04.2亿元R=30.84亿元＞06.4亿元70但全及部村歉民均霉要求茂住联末排，程对公脆寓楼挽非常厨排斥袜，该削方案更实施纯风险持较大违，可慎操作胖性较邪低财务钻可行毛地习挂牌佛：IR畏R>特0；净现寻值>0沙;村民所有绍村民谷一致稿要求杏住联躁排，隔在观闪念上剪排斥防住公刃寓楼71海航你地块手异地泳安置垦有较摊高利落润补偿方案出让模式容积率

判断标准

NPV≥0IRR≥12%利润财务可行性政策安置补偿方案补偿方案五净地出让2.5亿元＞02.5亿元现金补偿+海航地块120㎡宅基地+180㎡出租公寓+50亩集体用地捆绑出让R=2.51.3亿元＞015亿元R=32.7亿元＞019亿元72但不芦能满岔足村币民就非地安衣置的挣基本条要求窄，实经施风胳险较可大，午可操翠作性瞧较低财务衰可行净地范挂牌榨：盈撤利2.只5亿；毛地楚挂牌恶：IR其R>匪0；村民全部茄村民歼一致备要求断就地冒安置挖，对练月川跨村民辨而言盘，就盲地安屯置是漆其基鸽本要萌求73村民根要求逐与政彩策标洽准集纵中反荡映在侧村民遍还建垄房类侧型村民畅还建槐联排览别墅村民颠还建餐公寓糕房方案溪四村民络意愿政府冒意愿可开述发土剧地面弱积74若能继部分悠别墅纽奉还建沙、部太分公咸寓还畅建，怎则形俘成折且衷方讲案六村民墙利益补偿桐方案仇六股份偷公司台利益补偿殿内容村民印房屋搞现金六补偿有天当有地报别墅牵或大亮面积昨公寓别墅扇一层票做商贿铺可与出租股份钻分红养老齐保险工作陡培训现有瓶物业慕按13泪8号文参货币膏补偿部分楚别墅敞还建灯（12挽0㎡）+公寓荒还建菊（30得0㎡）赠送酱村民节每户90耐㎡公寓增（遇可作圣出租章用）无偿推提供木给股棍份公刃司15亩集根体经爽济用款地（栽村民案可参弟股）楼）可将辫村民龙出租匠公寓携联合神经营可将15亩用橡地入埋股，粒参与宋开发呀建设散，获便得集剃体物参业提供红工作适机会75在卖如地情笔况下窑，反吗向推神算可弃知财决务平轿衡时决，还姑建别冷墅面饶积<0，项良目不略可行测算紫前提补偿额村民问出租截房90剂㎡/户补偿类股份晋公司旦集体避经济用地15亩政府绝土地蚕开发思零收挽益部分夫联排叫别墅部分阻公寓财务继平衡喷时能住提供损给村魔民多良少还拾建土锯地呢鹅？还建孩房中风联排嘱别墅兆和公致寓的绕比例城如何穿呢？当土兄地价腥格为30笨0万元/亩，坚成本吊收益莲平衡时，尼反向厚推算朗可知需要盆提供教可出绝让用织地33奏3亩剩余盘村民芒安置按地26模1亩其中耻，补偿输村民炕出租陪房需款用地22亩返还香股份箱公司歇集体闪经济讯用地15亩村民阶还建醉房需涝用地22省4亩已知任：总还洒建面科积21根3亩还建哨联排保别墅树部分夕建筑蛮密度50确%村民唐还建遭联排讨别墅滋时的给宅基息地面踩积为12萝0㎡乡丰/户还建扬公寓浩部分浪建筑餐容积誓率为2.忘0村民童还建促公寓漫时的桌还建镇建筑从面积染为30欠0㎡舱/户计算冒还建缩慧用地选面积s别墅和s公寓S别墅+S公寓=2乡丰24亩S别墅×5斤0%耽÷1忘20蜓㎡/户+S公寓×2旁÷3降00羊㎡/户=1览20允0户S别墅=还建御联排也别墅跳需用之地=－12劣2亩S公寓=还建尾公寓程需用位地=筋3钟46亩76捆绑父出让菜整体颠开发揉下，托反向以推算层可知斗，可玩最多侦提供姨村民37兰2亩安吧置用迷地，贱联排洽别墅普安置48摧3户，着公寓勒安置71奏7户，迹具有封一定闹的操旷作性测算南前提补偿帆村民女出租久房90响㎡/户补偿努股份鲜公司抹集体钱经济钱用地15亩项目呼整体驶开发哨达到答行业扒基准