房地产开发项目管理

第一节：房地产开发项目管理概述1.房地产开发项目及特点房地产开发项目：又称为建设工程项目，具体是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。1.房地产开发项目及特点工程项目可分为单位工程、单项工程、分部工程等。单项工程：在一个工程项目中，具有独立的设计文件，竣工后具有独立生产能力或经济效益的一组配套齐全的工程项目。单位工程：具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物。分部工程：单项工程的组成部分，按专业性质、建筑部位确定。房地产开发项目特点：知识密集型；组织层次性；系统性；投资额巨大，建设周期长；整体性强。2.房地产开发项目管理的概念房地产开发项目管理：房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理，是项目开发建设过程中的一项重要管理内容，它集中体现了项目建设过程中的各项实务操作。包括项目的成本管理、工程管理、质量管理、进度管理、合同管理、工程技术资料管理、施工安全管理以及市政配套协调管理等内容。其中成本管理、质量管理、进度管理是三大管理核心。2.房地产开发项目管理的概念三大管理目标之间的相互关系：（1）三大管理目标之间的对立关系：如果对工程质量要求较高，就需要投入大量资金；如果要抢时间、争进度，势必会增加投资或者使工程质量下降；如果要减少投资、节约费用，势必会考虑降低项目的功能要求和质量标准。2.房地产开发项目管理的概念三大管理目标之间的相互关系：（1）三大管理目标之间的统一关系：适当增加投资数量，即可加快项目建设进度，缩短工期，使项目尽早动工，投资尽早回收，项目全寿命周期经济效益得到提高；适当提高项目功能要求和质量标准，能够节约项目动用后的延续费、周转费和维修费，从而获得更好的经济效益；如果项目进度计划制订得既科学又合理，使工程进展具有连续性和均衡性，不但可以缩短建设工期，而且有可能获得更好的工程质量和较低的工程费用。3.房地产开发项目管理的层次体系业主方的项目管理工程总承包方的项目管理监理方的项目管理设计方的项目管理施工方的项目管理供货方的项目管理社会环境方的项目管理业主方的管理总承包方的管理监理方的管理设计方的管理施工方的管理供货方的管理房地产开发项目社会环境方的管理反馈服务使用4.房地语产开饼发项惑目管挪理的泪任务施工正企业毛的施秘工管腹理：对皂合同桨规定勾的标飘的内剥容进酱行工烟程建多筑生仪产的让管理武，包娘括作业添计划捞管理文、劳搏动管纯理、协安全箩管理姨、现见场管冻理、惜质量层管理圣、进赠度管鲜理等，恰其目位的是御按时稿保质裕地完果成承续包的薯施工她任务买，获率得承蛋包利搏润。房地仁产开府发商宰对开充发项仔目的摔管理：对毫已发傻包建逐设工漂程整睁个施重工过蜜程的吗管理喉，包苦括对工程役质量觉、工拜程进台度的信控制滴管理朝，工赢程施宏工队柴伍的少组织午管理，对趋施工速过程侮中可摊能出议现的各种赔问题安的处虽理等，碌目的伪是确喷保工婶程项乳目按牛合同碍计划四完成阀，保亿证项洽目开次发的顷经济廉效益趟。第二旺节：倒房地拿产开央发项铸目质龟量管夕理1.工程下项目拉质量乒管理特的特点影响秋因素设多质量波动搭大质量变异粪大质量隐蔽缎性终检迈局限躲大2.质量臂管理槐的主隙要内葵容施工序前的准轿备阶旷段对施易工队伍顺及人艰员质量钞的控桃制；议对工既程所喝需原材络料的质沙量控图制；灭对施昼工方舟案、方法养和工坝艺的控夸制；娇对施爽工用机械兽、设畏备的质捡量控域制；倍对施岛工环境截与条定件方面始的质伏量控哑制；刻对测量荣基准遮点和限参考益标高的确渡认及泼工程廊测量睛放线上的质森量控再制。施工凭过程古中的质陕量管钞理对施般工承承包单系位的质量痒控制岩自检帽系统宴进行纪监督；在尝施工由过程拌中进杰行质量降跟踪帐监控；会渐同建搂设监抓理单葬位审观查设毅计或击承包匹方提哨出的工程故变更尘或图捉纸修别改；对老重要眠的承重林结构巧进行舱检测雪验收；参座加给胸排水符、电短器安督装的试通忧水、管试运趣转等工冰作；局参加巧工程荒质量袭的评定州和竣弦工验尼收工作恶；认救真做扫好施工树日记；对沉降柄有观肤测要求反的定赛期观惊察；雕监督豆和协页调施鹅工企驶业做倒好文明垫施工讯、安课全施垫工承包单位开工准备承包商提交开工报审表项目监理机构审查开工条件批准？分项分部工程施工承包单位自检（上面所列）承包单位提交报验申请表项目监理机构检查质量合格？项目监理机构签署报验申请表承包单位完成单位工程或分部分项工程承包单位提交报验申请表项目监理机构检查验收合格？项目监理机构签署报验申请表返工否返工否整改是否是是进行下道工序3.项目割工程渴质量肃管理客的主摘要途竞径和亿方法3.垦1房地央产开磁发项辫目在盗施工妥阶段曾进行艺质量闭控制愁三种野途径审核剪有关惹技术絮文件阀、报说告或迫报表现场岛质量柜监督现场早质量僚检验3.蝴2房地忙产开览发项拾目工引程质拐量控付制常嚷用方丸法排列店图法益：若干斯个直方善图分别袜表示林质量影响耽因素的项毫目，魄直方岂图的坛高度场则表恐示影响枕因素败的大沾小程静度，按巾大小滋顺序搭从左键向右果排列姐，曲傲线表获示各帅影响代因素择大小应的累计迎百分足数。P2饮56图9-醋3。因果秤分析陪图法树枝吹图、晴鱼刺融图、郊石川介图，栗把问洗题标荣在“湖鱼头乎”，辫再划乱出质赴量过柱程阶驶段主炭干线各（“器鱼骨粒”）窄。P2爪57图9-白4。直方意图法SP剩C图法4.施工索阶段狂质量膛监督充控制在手段旁站尚监督测量试验指令松文件规定质量寒监控形工作欢程序利用支付塌控制黄手段5.房地酒产开宪发项唐目的档竣工据验收5.菌1竣工齐验收粪的范勉围及错依据范围病：凡房锹地产河开发姥项目必须梁按批俭准的被设计各文件揭和合蚁同规善定的导内容极建成，还应验谷收土座地使净用情粥况，以亮及单项羽工程闹、市漆政、遭绿化拳及公悠用设鼻施等嫩配套访设施项目刃等。依据犁：批准旱的设计栗任务如书、初步裹设计协方案、技术良设计吊文件、施工羞图、设备谎技术逆说明张书、有关婆开发楚建设龙的文阶件、现惩行的施工狱技术森验收亩规范、施工价承包腊合同等。5.缺2竣工粥验收壤的要悄求所有精建设活项目袜按批骡准的小区隆规划和有州关专守业管理穷及设渴计要求市全部戏建成妇，并卸满足酷使用傻要求亏。住宅宿及公搭共配某套设尼施、塔市政傲公用尾基础馅设施矩等单项提工程裂全部要验收晃合格，并盼保证董验收更资料衬齐全膝。各类奔建筑架物的验平面拐位置纯、立抓面造兆型、荣装饰双色调跳等符合评批准形的规捷划设践计要猴求。施工排机具呢、临享时工秃程、形建筑那余土稳、剩继余构极件全壮部拆之除运凡走，达到可场清弹地平，有范绿化络要求冲的项钢目，给要按绿私化设袜计要绣求，耻做到袋树活串草清氧。5.挑3竣工饺验收缓程序令及内工容验收程序：验束收准电备、暴初步驶验收幸、正虚式验悔收。竣工盼验收报告傍书及绒附件：竣宾工验龙收报骂告书失、附语件。竣工芳验收鉴定双证书。5.袖4竣工聪验收子的组昌织一般赠由地犁市级逼主管林部门——工程冰质量翅监督跟站组织今验收安。验收赢委员付会或验吼收小煌组通创常由开发灵商、施工岛单位、设计飞单位、物业烈管理平公司及购房峡客户参加盈，还陆有计划饭、建察设、峰银行书、环堂保、爸消防等有序关部期门人碎员。第三细节：幸房地料产开醉发项庙目进皆度管茎理1.项目造进度扬管理层的概服念房地绕产开寇发项振目进度好管理：对元开发牲项目拒各建拒设阶糕段的屋工作担内容谜、工钱作程刻序、薄持续篇时间向和衔拥接关蛇系编制锻计划，并餐将该膝计划付诸况实施，且乞在实各施过怪程中经常植检查实际赶进度潜是否拴按计镇划要态求进本行，谷对出淋现的辫偏差额分析板原因疯，采痕取补救贩措施陆或调拒整、缝修改哥原计卧划，直怕至项挺目竣狠工、环交付芹使用换。房地棋产开状发项启目进揭度管你理有三个爱阶段：项目轻可行逼性研恐究及页立项趣阶段、项目返建设方阶段、项目玩交付嗽使用户后的驱适用荣阶段，其叠核心瞧内容涝是项析目建轨设阶览段的怪进度泰管理五。2.影响皂项目带进度挺的因粥素分覆析人的因愤素、技术因素溉、材料设备师与构抢配件轻因素磨、施工意机械姿设备因素误、资金因素物、水文铜地质朱气象渡与自胃然灾梢害等自谊然环腊境因领素、政治惕经济等社累会环禁境因顶素、唱其他全不确怠定因重素等铁。3.项目施进度厨管理忆的主厌要任架务设计善前的傻准备寻阶段裂进度股管理乐任务变：确定工期暗总目验标；编蜂制项绿目总进谊度计代划；编禽制准顾备阶纵段详细朝工作短计划，并控制掩该计疑划的扮执行；施久工现场摘条件蚂调研见和分蓬析等。设计冷阶段殖进度裁管理棍的任反务：编制设计讨阶段漂工作巨进度网计划，控进制其她执行邮；编禾制详舅细的出土敢计划，并刺控制婶执行健。施工麻阶段供进度郑管理蚕的任贝务：编制施工骨总进残度设喂计并著控制效其执婶行；编兼制施平工年、择季、嘱月实铅施计抖划，并饭控制催其执叹行。4.项目调进度驼管理摧措施组织措施技术措施合同措施经济措施信息趴管理措施5.项目醒进度荡管理劝控制腹方法—网络秤图法基本均原理虾：将项悔目的研全部均建设继过程分解躲成若碑干个渔施工例项目，按衔照各灾项工狠作的骨展开床程序跟和相篇互制业约、陕相互扬依赖犯的关寒系，题将其绘艘制成支网络见形式。通过常网络给图时间活参数涝的计伏算，触找出锈关键有线路，即故可以饶根据喊绘制熊的网榴络图厌计算呢出工垮程中积各项沫工作雁的最早吨和最敢迟开叉始时左间，从晶而可药以找孙出项脸目的太关键伤线路董。5.项目惭进度殖管理并控制汤方法—网络食图法基本蚊原理店：利用葛最优形化原庙理，不断勺改进菜网络舰计划鞋方案障，并寻苏求其宵最优非方案湾。网络纵图可姐以根冲据项么目进书度中趟遇到眯的实际使情况蜡，调钱整计美划，使得证网络诊图滚叹动起沈来，席即与刑实际兆环境银紧密畜结合侮，以巷保证祝项目疗时间锁效益悬和经舒济效她益。横道降图表伏示进膨度计悬划网络歇图6.房地飘产开香发项神目进蜘度管贴理系弃统建设单位进度控制设计单位进度控制施工单位进度控制施工总进度计划单位工程施工进度计划分部分项工程作业计划任务单或承包任务书作业进度实施监理单位进行控制第四绪节：构房地尊产项葡目成宁本管衡理1.概念房地乒产项甜目成同本管爸理：具体申来说剑就是诵在投资杰决策级阶段筝、设凉计阶坊段、伯开发两项目届发包缓阶段临和建猫设实地施阶责段，把陷开发保项目让的投从资控饥制在关批准饥的投资蔬限额鸣以内，随潜时纠正航发生运的偏活差，确吐保开膝发项碰目投习资管驰理目著标的仓实现愧，力汤求在莫开发枝项目要中合春理使托用人力右、财渴力、洲物力，以灾获得渗良好务的经济鞠效益陵、社加会效翻益和依环境宗效益。第四纤节：贯房地荐产项烛目成听本管稿理1.概念房地零产开扁发项摸目成衫本：遮是指灾项目盛建设春、销闷售过裁程中痒所花蔽费的锯全部炎费用堵，包字括开丈发成扔本和剩销售瓣成本视。开发真成本主要链包括土地重费用、前期喷工程检费、建筑曾安装栗工程督费、基础岔设施掘费、公共脆配套先设施似费、开发度间接肯费、财务薪费用等。销售狂成本主要航包括甩销售侮房屋撇的广告、代理障等费依用的支仙出，伯一般嘴为总蒙销售吗额的2～4%。2.房地矿产开未发项比目成持本管交理原则设置科学记的成本樱管理狡目标设计酸阶段投资充控制弯是重镇点变被漏动控好制为主动辉控制经济挂与技陡术结蛋合是成超本管揉理的燃高效合手段3.房地父产开侵发项狐目成赴本管烦理的养主要姓内容策划兰、设朴计阶锁段的成猫本管咽理：策划阶段彼（寻败找项呆目、进市场醉调查坦和投钢资评旱估）坡、设计阶段谅（重停视设业计前屯的投担资估判算、粗重视脸方案证的选赌择）份。发包层、施古工阶末段的成岛本管镰理：发包匀（项目较总发龙包、佣建安常工程居及设街备采规购发献包）钞、施工阶段依。销售荣阶段的成穷本管主理：群房地宣产销售掉广告劣支出跨费用。第五找节：按房地莲产开测发项渴目其恰他管疼理1.开发篇项目怜合同独管理项目购合同桂的特点：合贱同标的昼物的概特殊桂性；合旗同执行勤周期驶长；合且同内容策多，涉脱及范围融广；合闻同风险驼大。项目损合同柱的作用：明竟确开饱发商予和承皮包方诉在项吵目实枕施中选的权利兆和义扒务、项霜目实底施阶拿段实滤行社铃会监理舞的依怜据、项醉目实载施的法律扶依据。1.开发愧项目转合同膀管理项目羽合同侨的分类钢：如按签书约各厘方的蒜关系可以撕分为合工程弓总承役包合牢同、祖工程耐分包滨合同馆、转很包合屡同、唤劳务秃分包隶合同殿与联宽合承目包合划同等厅；按计价味方式赤分类又可吹分为屈固定怜总价纳合同次、计盟量估尚价合室同、悠单价纲合同猾、成盒本加励酬金牛合同殃形式制等。项目别合同答管理亏的内容弱：检查扁合同蔬执行尾情况、督像促施股工企暑业执行混合同家条款、根缝据工程标实际坐进度与施木工单糕位商拴议更颤改或央取消安合同青中的某些峰条款等。2.项目慰协调湿管理做好添市政露配套涝的协调仿管理俯工作；协调域各承目包合同袖中有穗关进搬度、罪技术摸配合总、现创场协